大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)財(cái)政及金融
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[摘要]房地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)我國國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在投資額度大、工程量大以及耗時(shí)長等特征。資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要支撐，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商需要確保資金來源，才能保證大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的順利推動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；財(cái)政；金融
目前我國經(jīng)濟(jì)水平在不斷提升，人們的生活水平也不斷提高，越來越注重生活中衣食住行的質(zhì)量。人們的生活離不開住房，住房?jī)叭怀蔀槿藗冇谰玫膭傂孕枨螅@在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[1-4]。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)階段需要有足夠的資金，并且開發(fā)人員需要對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)管理，才可確保房地產(chǎn)項(xiàng)目最終順利完工。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生直接法律約束力的是詳細(xì)規(guī)劃。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金來源
房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來源主要包含有自籌資金、外商投資、外資、國內(nèi)貸款以及其他資金等，其中有較多項(xiàng)目來源資金為其他資金，而其他資金以消費(fèi)者的預(yù)付款或者定金為主。自籌資金主要是自有資金，國內(nèi)貸款的方式主要是銀行貸款。外商投資主要是借助外資自主投入到項(xiàng)目當(dāng)中的以及外商直接入股投入資金的[5-6]。進(jìn)入21世紀(jì)后，我國房?jī)r(jià)以較快的速度在逐漸上漲，致使市場(chǎng)發(fā)生了“房地產(chǎn)泡沫”的狀況。政府為了避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)不合理的上漲情況，先后了多項(xiàng)政策，通過政策來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行合理調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)可以取得良好的發(fā)展。同時(shí)商業(yè)銀行也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目面積進(jìn)行有效規(guī)定，并檢查項(xiàng)目手續(xù)是否齊全來促進(jìn)發(fā)放貸款準(zhǔn)入門檻的提高。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要順利完成項(xiàng)目的開發(fā)與落地，就需要想辦法來讓自籌資金的比例得到提高，讓銀行貸款逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槊耖g融資，并且借助一系列購房?jī)?yōu)惠來吸引消費(fèi)者購買房子，從而使得預(yù)付款與定金的比例取得顯著升高。
二、目前房地產(chǎn)金融存在的問題
(一)缺乏良好的房地產(chǎn)金融體系現(xiàn)在我國房地產(chǎn)金融的重心放在具有良好發(fā)展方向的一級(jí)市場(chǎng)，主要表現(xiàn)形式為個(gè)人房產(chǎn)抵押、抵押擔(dān)保、房地產(chǎn)投資等。住房抵押款證券化目前正在銀行開展試用，其他金融產(chǎn)品都還沒能從論證階段中走出來，在短時(shí)間內(nèi)不可以在市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)流通[7-8]。同時(shí)也因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)沒有做到足夠的正規(guī)，這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目金融存在一定阻礙。
(二)金融工具單一住房公積金貸款、個(gè)人按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄款等都屬于房地產(chǎn)債券金融工具，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸的重要方式之一是銀行，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金主要來源于銀行。銀行貸款能夠作為施工企業(yè)的墊資資金，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中大部分資金都屬于銀行信貸資金，因此可以看出房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)都會(huì)比較依賴銀行貸款，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，會(huì)對(duì)銀行帶來較大的資金損失。
(三)法律法規(guī)制度不健全房地產(chǎn)金融目前還缺乏完善的法律法規(guī)，不能有效約束住房資金的籌集及其相關(guān)管理。特別是在進(jìn)行房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)辦理時(shí)，如果缺乏完善的法律法規(guī)文件，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步發(fā)展造成嚴(yán)重阻礙[9-10]。
(四)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中資金運(yùn)作效率低下房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作運(yùn)行當(dāng)中，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)還沒有創(chuàng)建起相對(duì)完善的經(jīng)營管理系統(tǒng)和管理理念，導(dǎo)致資金分配質(zhì)量出現(xiàn)了明顯的下降。當(dāng)受到外界客觀因素的沖擊時(shí)，比如說項(xiàng)目資金提供者經(jīng)濟(jì)水平下降、資金儲(chǔ)蓄不足的情況下，致使房地產(chǎn)金融無法滿足資金需求量，導(dǎo)致資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)明顯升高，如果房地產(chǎn)企業(yè)超過約定時(shí)間都未還款，則會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。
三、促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展策略
(一)優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展體系如果想促進(jìn)房地產(chǎn)金融取得健康發(fā)展，需要按照發(fā)展的要求有效完善房地產(chǎn)金融發(fā)展體系，同時(shí)創(chuàng)建完全合規(guī)、正規(guī)的房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)，舉例說可以構(gòu)建以銀行為主體的房地產(chǎn)經(jīng)營機(jī)構(gòu)。在創(chuàng)建機(jī)構(gòu)后，再創(chuàng)建與房地產(chǎn)金融發(fā)展相關(guān)的規(guī)定，同時(shí)對(duì)低收入人群的按揭貸款方式實(shí)施科學(xué)規(guī)劃，有效管理與控制住房公積金[11-12]。相關(guān)人員對(duì)原有管理形式進(jìn)行改變，在對(duì)資金實(shí)施管理時(shí)，需要將更多精力放在住房融資擔(dān)保、儲(chǔ)蓄銀行互助、資產(chǎn)抵押管理、房地產(chǎn)投資資金等管理上，拋棄原先傳統(tǒng)的市場(chǎng)管理方式，并有效規(guī)劃房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，將市場(chǎng)劃分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)金融發(fā)展體系能夠越來越完善。
(二)實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化以前融資渠道主要表現(xiàn)為銀行，然而銀行融資渠道比較單一，并且銀行融資也具有比較大的局限性，所以需要進(jìn)一步開拓融資渠道，確保多元化融資渠道。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正以較快速度發(fā)展著，政府也慢慢將房地產(chǎn)金融政策放開，融資市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)更多形式，房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸等都可以作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金[13-14]。但目前房地產(chǎn)金融急需要解決的問題是過于單一的資金來源方式。房地產(chǎn)開發(fā)與個(gè)人住房信貸都需要借助銀行來改變，盡可能讓融資渠道實(shí)現(xiàn)多元化，將房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資比例與流動(dòng)資金比例有效拓展，若對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息進(jìn)行確認(rèn)后，能夠通過發(fā)行項(xiàng)目債權(quán)的方式來有效改善負(fù)債。
(三)有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)數(shù)量比較大的資金流轉(zhuǎn)，而資金在進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)會(huì)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)以及生活水平有著一定關(guān)聯(lián)，所以政府需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予足夠的重視。政府能夠在房地產(chǎn)金融發(fā)展當(dāng)中起到主導(dǎo)作用，使得房地產(chǎn)金融能夠在政府的引導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)長期良好發(fā)展。政府相關(guān)部門需要有效改善金融監(jiān)管方式，盡最大努力創(chuàng)造一個(gè)健康的投資與融資環(huán)境，使得資金流轉(zhuǎn)效率能夠得到有效提高[15-16]。同時(shí)政府相關(guān)部門還需要適當(dāng)增強(qiáng)金融培訓(xùn)工作，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，政府其他部門人員也需要參與到培訓(xùn)當(dāng)中，使得房地產(chǎn)企業(yè)與政府人員都能夠?qū)Y金流轉(zhuǎn)方式有更多的理解，使得房地產(chǎn)資金流轉(zhuǎn)所經(jīng)過的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以得到有效細(xì)分，預(yù)防出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
(四)完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管法律法規(guī)各個(gè)地區(qū)都具有不一樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，因此各地的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和房地產(chǎn)金融發(fā)展的特征都具有一定差異。所以各個(gè)地區(qū)在對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開展監(jiān)督管理的時(shí)候，能夠合理借鑒發(fā)達(dá)國家比較先進(jìn)的管理理念，并將管理理念和我國目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀實(shí)施有效結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行有效改進(jìn)。同時(shí)各個(gè)地區(qū)還需要按照本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀等情況來制定地域性政策，通過地域性政策來對(duì)本地區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效指導(dǎo)，以此來讓本地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以取得良好發(fā)展。
(五)預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)度銀行經(jīng)常需要承受房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，這樣雖然可以讓房地產(chǎn)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)得到有效規(guī)避，但是卻提高了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，容易致使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生混亂。現(xiàn)階段我國還尚未專門出臺(tái)一項(xiàng)制度來進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)度的評(píng)估，在業(yè)務(wù)辦理過程中，只是簡(jiǎn)單粗暴的審核企業(yè)的實(shí)力與還款能力，這導(dǎo)致后期的還款期限與還款信譽(yù)都得不到保障[17-18]。所以需要完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)做出投機(jī)取巧行為，同時(shí)設(shè)置一套相關(guān)的信譽(yù)度評(píng)價(jià)體系，從而盡可能規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
(六)改善住房公積金制度，創(chuàng)造多層次、多元化的保障體系我國住房公積金制度能夠歸屬到保證性政策當(dāng)中，住房公積金可以為低收入人群的住房需求提供有效保障，然而住房公積金制度還有一些漏洞。所以需要慢慢將住房公積金政策的覆蓋面與使用范圍進(jìn)行拓寬，使得住房公積金的運(yùn)用效率可以得到有效提高。政府相關(guān)部門需要有效界定公積金的最高與最低繳納費(fèi)用，并界定住房公積金的限額，完善公積金管理制度。此外，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，能夠構(gòu)建以政府為主體的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房住房的保障體系，盡可能構(gòu)建多層次、多元化的保證體系，并進(jìn)一步拓寬住房資金的籌借渠道，對(duì)財(cái)政預(yù)算進(jìn)行有效增強(qiáng)，使得住房建設(shè)資金能夠從住房公積金增收費(fèi)用、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用與公房售出的費(fèi)用中得到保障，同時(shí)也能夠借助發(fā)行住房福利彩票的方式，借助多元化、多渠道的方式來開展資金籌措，使得住房保障體系可以有所改變。
(七)發(fā)展房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的定義是在生產(chǎn)的時(shí)候所出現(xiàn)的直接物質(zhì)產(chǎn)品，可以為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容是開展資本運(yùn)作。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著關(guān)鍵作用，同時(shí)其也與民生問題存在一定關(guān)聯(lián)，若想要讓我國房地產(chǎn)金融可以有更好的發(fā)展，我國在對(duì)外國經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒的同時(shí)，還需要對(duì)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀開展有效分析評(píng)估。相關(guān)部門需要調(diào)節(jié)與控制好虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，如果虛擬經(jīng)濟(jì)完完全全被實(shí)體經(jīng)濟(jì)給替代，或者是虛擬經(jīng)濟(jì)超出了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的把控，則會(huì)提高房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。我國在積極推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，需要有效改進(jìn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展中需要將金融作為核心，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)可以實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展[19-20]。(八)加大宏觀調(diào)控力度目前我國有較多地區(qū)的GDP增長需要依靠房地產(chǎn)行業(yè)，這在一定程度上使得地方政府需要運(yùn)用多種方式來擋住房?jī)r(jià)的降低。同時(shí)有較多地區(qū)有著大數(shù)量的依托房地產(chǎn)發(fā)展的下游行業(yè)，且圍繞房地產(chǎn)也可以發(fā)展出不同的服務(wù)業(yè)，所以有許多地區(qū)的政府都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展給予支持。若政府與行政對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的影響。所以說房地產(chǎn)對(duì)政策的宏觀調(diào)控具有較高的敏感度。因此政府需要?jiǎng)?chuàng)造更加豐富多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，并不斷完善房地產(chǎn)金融機(jī)制，使得房地產(chǎn)金融可以取得長期穩(wěn)定發(fā)展。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要做好財(cái)務(wù)管理，其中財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容是預(yù)算管理，做好預(yù)算管理能夠讓項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用得到高效運(yùn)用，避免項(xiàng)目資金的浪費(fèi)。在預(yù)算管理當(dāng)中需要遵循以下原則：第一，戰(zhàn)略導(dǎo)向原則，公司的戰(zhàn)略規(guī)劃與戰(zhàn)略目標(biāo)需要始終貫穿在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算管理的全過程。第二，價(jià)值鏈與作業(yè)管理原則，項(xiàng)目開發(fā)部門需要增強(qiáng)價(jià)值鏈管理，盡最大努力提高經(jīng)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)的增值水平，確保資源可以實(shí)現(xiàn)有效配置，預(yù)算編制、審核、執(zhí)行、控制、分析、評(píng)價(jià)等環(huán)節(jié)均需要以作業(yè)管理為重點(diǎn)。第三，經(jīng)濟(jì)滿意原則，項(xiàng)目開發(fā)部門需要開展全面預(yù)算管理，在此過程中需要兼顧規(guī)范與效率，科學(xué)降低管理成本，確保實(shí)施成本與實(shí)施效益的滿意配比。第四，先進(jìn)性原則，預(yù)算目標(biāo)需要體現(xiàn)先進(jìn)性，促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)部門經(jīng)營績(jī)效的進(jìn)一步提高。第五，重要性原則，全面預(yù)算管理需要保持在“全面、全員、全過程”的基礎(chǔ)上，突出支持戰(zhàn)略目標(biāo)，并且實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵作業(yè)與重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)。房地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，可以根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)來選擇合適的預(yù)算管理模式，可以選擇以銷售為核心的預(yù)算模式、以利潤為核心的預(yù)算模式、以成本為核心的預(yù)算模式、以現(xiàn)金流為核心的預(yù)算模式。以銷售為核心的預(yù)算模式，能夠做到以銷量定產(chǎn)，安排有序，可以避免資金積壓。以利潤為核心的預(yù)算模式，可以有效提高利潤、改善管理、降低成本。以成本為核心的預(yù)算模式，可以有效降低成本而增加利潤，并提高企業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)力。以現(xiàn)金流為核心的預(yù)算模式，可以做到量入為出，可以有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并能夠追求企業(yè)高速發(fā)展。各個(gè)預(yù)算模式都有自己的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)人員需要按照情況來選擇科學(xué)合理的預(yù)算模式，從而讓項(xiàng)目資金可以取得有效利用。
五、結(jié)語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的投資經(jīng)營項(xiàng)目，也是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，其對(duì)國計(jì)民生產(chǎn)生重大影響，因此，國家需要采取有效手段對(duì)其加以調(diào)控管理。政府借助優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展體系做到多元化融資渠道，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，完善房地產(chǎn)金融管理的法律法規(guī)，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)度等措施，使房地產(chǎn)項(xiàng)目可以得到良好管理和有效落實(shí)。
作者：陳超 單位：上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司
