房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃思考

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房地產(chǎn)開發(fā)公司是支撐我國經(jīng)濟發(fā)展重要企業(yè)，隨著市場競爭越來越激烈以及政府調(diào)控等問題，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境不宜樂觀。另外，房地產(chǎn)企業(yè)建造周期長，投資數(shù)額較高，市場行情不確定等情況，使其具有復雜性與多樣性兼容的特點。當前我國對房地產(chǎn)企業(yè)設置的稅收項目較多，導致企業(yè)所得稅的比重極大。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要提升自身生存能力，就要采用行之有效的企業(yè)所得稅納稅籌劃方法，以促進房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟效益的最大化和經(jīng)營的安全，實現(xiàn)其長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃存在的問題

(一)收入核算不完整。許多房地產(chǎn)企業(yè)領導人員違背收入確認原則，并在日常經(jīng)營過程中使用客戶房屋預交款對企業(yè)進行建設。然而，這種預交款項目不能當作企業(yè)收入，且存在較大的交易風險。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)還在收入方面存在遺漏特殊形式的問題。一些房地產(chǎn)企業(yè)會將房地產(chǎn)建筑中的空閑之地當作停車位等進行租賃，并將這些收入當成其他人付款，所得資金款項則被當作小金庫，企圖減少地產(chǎn)企業(yè)所需要上交的企業(yè)所得稅。另外，在收入核算中，經(jīng)常存在會計準則執(zhí)行力度不到位，甚至在工作中沒有充分考慮到相關(guān)的稅收政策，進而影響到稅收工作的質(zhì)量，甚至會出現(xiàn)違法違規(guī)納稅的情況。(二)成本核算不合規(guī)格。有些房地產(chǎn)企業(yè)在民房拆遷過程中，對拆遷補償款不能予以真實上報。在拆遷時有的房地產(chǎn)企業(yè)會實施自行拆遷，由于拆遷戶屬于自然人，不能提供拆遷補償發(fā)票，導致拆遷費用不能精準核對，這時就會有房地產(chǎn)企業(yè)擅自調(diào)整補償拆遷費用，從而降低企業(yè)成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)在工程前期投入比較大，常常會在項目還沒有完工時，就會分給拆遷戶補償款，并支付基礎設施建設等相關(guān)費用，而不是采用分期支付的方式，從而無形中增加企業(yè)成本，提高企業(yè)稅前抵扣費用。(三)納稅籌劃人員不專業(yè)。在房地產(chǎn)企業(yè)財務運行過程中，稅收籌劃屬于策劃活動，需要較為專業(yè)的籌劃人員，并對國家制定稅收政策了如指掌。但是在實際操作過程中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到納稅籌劃的重要性，并沒有設置專門的納稅崗位與人員，通常都是企業(yè)財務人員進行納稅籌劃工作，而財務人員根本不懂得把握企業(yè)所得稅相關(guān)籌劃細節(jié)，無法充分發(fā)揮納稅籌劃作用。一些納稅籌劃人員的專業(yè)水平不高，缺乏對現(xiàn)行稅務政策的分析，再加上企業(yè)所得稅對扣除項目的規(guī)定、對企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的使用和利用等方面不到位，會直接增加企業(yè)的納稅金額，增加企業(yè)的稅務負擔。

二、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃探析

(一)收入納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在通常都是通過工程分期開發(fā)與推遲完工時間等形式實現(xiàn)收入納稅籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)項目開放前期通常都屬于虧損狀態(tài)。這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)不要繳納所得稅。項目工程中期房地產(chǎn)企業(yè)會有大量的資金利潤，這時房地產(chǎn)企業(yè)就需要向國家繳納一定數(shù)額的所得稅。倘若房地產(chǎn)開發(fā)項目收入過于集中在某一月份，那么房地產(chǎn)企業(yè)應繳納大量的企業(yè)所得稅，從而為房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的資金壓力，以及無法彌補的精神損失。而推遲完工籌劃則是依照國家相關(guān)法律法中所提到的:房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒有完工，就會計稅利率的方收取企業(yè)所得稅。但是房地產(chǎn)企業(yè)一旦竣工之后，國家就會依照預售或者是實售對房地產(chǎn)企業(yè)征收相關(guān)稅收。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過延遲完工的方式緩解資金壓力。(二)準予扣除項目納稅籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)中固定資產(chǎn)占有極大的比例份額，企業(yè)需要縮減折舊年限，減少企業(yè)所得稅壓力。通常企業(yè)在實施相關(guān)的折舊年限時應依照企業(yè)以往經(jīng)驗進行折舊。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應依照國家稅法規(guī)定通過折舊年限納稅籌劃來實現(xiàn)縮短折舊年限。當前我國稅法并沒有明確提出預計殘值的數(shù)額，為此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中添加實施預計凈殘值。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中要進行納稅籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)首先要與金融機構(gòu)進行貸款，有效降低貸款信息。倘若企業(yè)真的資金周轉(zhuǎn)困難向非金融機構(gòu)進行借款，可以依照分散費用項目在稅前予以扣除，而利息支出籌劃是通過當前計稅時扣除法。企業(yè)在當年出現(xiàn)虧損以后，能夠向未來5年進行結(jié)轉(zhuǎn)，但是結(jié)轉(zhuǎn)期限不能超過5年。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在未來5年時內(nèi)進行科學合理的規(guī)劃，并對5年之內(nèi)的稅前利潤予以合理預測。將當年虧損金額擴大到最大限度。只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能擁有稅收收益。通常降低企業(yè)所得稅應納稅所得額的主要方式:一是增加扣除;二是提高免稅收入;三是推遲收入確認。(三)利用稅收優(yōu)惠納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員必須明確在研發(fā)費用過程中產(chǎn)生的資本化以及費用化，懂得二者之間的差異和區(qū)別。倘若房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成無形資產(chǎn)，就無法實施全額扣除，這就需要納稅籌劃人員依照無形資產(chǎn)攤銷進行予以處理。通常房地產(chǎn)在初期都處于虧損狀態(tài)，企業(yè)要盡量將開發(fā)費用予以資本化。當房地產(chǎn)企業(yè)處于盈利狀態(tài)時需要將開發(fā)費用轉(zhuǎn)變成費用化，這樣就可以增加企業(yè)稅前扣除金額。此外，企業(yè)應積極做好最新稅務政策的分析，在此基礎上做好納稅籌劃工作，充分利用稅務優(yōu)惠政策，進而保證納稅籌劃的有效性、合理性，降低企業(yè)稅務負擔。企業(yè)對環(huán)保、安全生產(chǎn)以及節(jié)能節(jié)水等設備購買以后，企業(yè)可以免除當年納稅額的10%，倘若當年不足抵免的，應在以后的5年內(nèi)進行結(jié)轉(zhuǎn)抵免。一旦企業(yè)所購買的環(huán)保專用設備在5年予以轉(zhuǎn)賣出租，該企業(yè)就要停止各項稅收優(yōu)惠。如果企業(yè)同時購買三種類型以上的環(huán)保設備就可以享受本年稅收最低值。由于房地產(chǎn)企業(yè)在建筑初期需要投入較大的資金，這時企業(yè)會處于虧損狀態(tài)，應得稅的數(shù)額就會比較少，倘若房地產(chǎn)企業(yè)想要享受國家某項稅收政策時，其實房地產(chǎn)企業(yè)并沒有在優(yōu)惠稅收中得到實惠。倘若企業(yè)下半年開始動工，那么房地產(chǎn)企業(yè)就要延遲到下一年進行確認收入，這樣房地產(chǎn)企業(yè)就能在第二年享受完全稅收優(yōu)惠。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃的主要目的就是為了減稅務支出，加大企業(yè)資產(chǎn)流動性，其主要前提就是必須依照國家相關(guān)法律予以有效實施。由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境不同，企業(yè)自身發(fā)展情況也大不相同，房地產(chǎn)企業(yè)必須依照自身發(fā)展形勢，根據(jù)當前國家相關(guān)政策，選擇合法的稅務處理方式，并根據(jù)市場當前現(xiàn)狀予以修正，以此達到最佳納稅籌劃結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅納稅籌劃過程中，應嚴格按照相關(guān)稅務法律依法籌劃，同時應發(fā)揮出稅收優(yōu)惠政策的優(yōu)勢，切實降低稅務負擔。

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作者:李光忠 單位:河南仁和置業(yè)有限公司