核心競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理淺析

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隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)的整合，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)為了獲得發(fā)展，必須要不斷提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)戰(zhàn)略管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)提高企業(yè)戰(zhàn)略管理水平的提升有重要作用，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理工作能有效提高單位財(cái)務(wù)水平和管理能力，減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)投資決策的準(zhǔn)確率，房地產(chǎn)業(yè)在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理上的運(yùn)用能為企業(yè)帶來意想不到的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，在當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理，構(gòu)建科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和管理，培養(yǎng)高水平的財(cái)務(wù)管理人才，全面推進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略工作，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

一、競(jìng)爭(zhēng)力與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略概述

核心競(jìng)爭(zhēng)力是決定企業(yè)能否生存的重要指標(biāo)，也是一個(gè)企業(yè)保持發(fā)展能力的重要要求，它具有獨(dú)特性、價(jià)值性、動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)，受企業(yè)技能、營(yíng)銷能力、管理能力等因素影響。一個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是否具有價(jià)值主要看能否滿足市場(chǎng)和客戶的需求，且能為客戶帶來很好的體驗(yàn)感和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，企業(yè)還能降低成本，提高效率，減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生則體現(xiàn)了財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的應(yīng)用水平。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是企業(yè)總體戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，是提高單位資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)行資源整合優(yōu)化的重要方法。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有投資風(fēng)險(xiǎn)高、資金回收期長(zhǎng)、資金占用規(guī)模大等特征，并且隨著市場(chǎng)的日漸成熟，加之各項(xiàng)調(diào)控和政策的不斷實(shí)施，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力逐漸增大。新環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須一改過去的粗獷式發(fā)展方式，重視戰(zhàn)略規(guī)劃和長(zhǎng)期發(fā)展，以國(guó)家政策為基礎(chǔ)，順勢(shì)而上、逆勢(shì)而行，依靠良好的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。相對(duì)其它企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)資金涉及量大，環(huán)節(jié)多，財(cái)務(wù)管理工作比較繁瑣，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力間也有不可分割的聯(lián)系。通過財(cái)務(wù)管理工作能夠使單位的資金使用更加科學(xué)，財(cái)務(wù)工作更加規(guī)范，業(yè)務(wù)流程更加標(biāo)準(zhǔn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，從而提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是非常有必要的，但要注意的是，企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同發(fā)展階段的特征制定不同的財(cái)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，只有符合當(dāng)前發(fā)展需求的戰(zhàn)略管理才是企業(yè)所需要的，相反，如果一成不變，不同階段的財(cái)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略也不區(qū)別對(duì)待還將起到相反的作用。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)初具規(guī)模階段，這個(gè)時(shí)候企業(yè)已經(jīng)開始形成一定的競(jìng)爭(zhēng)力，但自主創(chuàng)新能力比較弱，創(chuàng)造的利潤(rùn)比較少，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)則相對(duì)較大，這時(shí)要做的是站穩(wěn)腳跟，確立利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，如選擇一種對(duì)自己有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，財(cái)務(wù)管理工作要以增加現(xiàn)金流為主，關(guān)注項(xiàng)目的回報(bào)率和資金使用效率。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張階段，這一時(shí)期企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力已趨于穩(wěn)定且具有一定的持久性，可以獲取更多的利潤(rùn)，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)依然很大，特別是在項(xiàng)目投資時(shí)，這時(shí)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中要通過多種手段，多管齊下強(qiáng)化企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，財(cái)務(wù)管理工作則要進(jìn)行擴(kuò)張財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，降低資金成本，提高資金的周轉(zhuǎn)率，如進(jìn)行資金融資時(shí)選擇高負(fù)債籌資戰(zhàn)略，留存大部分利潤(rùn)為企業(yè)擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金支持。在房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)階段，這一時(shí)期企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)較為成熟，此時(shí)重組工作就變得較為重要，一系列橫向、縱向的并購(gòu)能更好地協(xié)調(diào)企業(yè)的現(xiàn)金和業(yè)務(wù)流，也會(huì)創(chuàng)造一些新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作來說，為了有效緩解高收益、低負(fù)責(zé)、中分配的情況，可以通過資源戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移策略保證企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張。最后則是在競(jìng)爭(zhēng)力衰退的階段，企業(yè)應(yīng)果斷作出決定，將不具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品撤出市場(chǎng)，獲取新的生存和發(fā)展機(jī)會(huì)，財(cái)務(wù)工作則應(yīng)以防御為主，盡量減少損失，保存力量謀求其他方面發(fā)展，如選擇籌資方式時(shí)可以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)略高，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)必須比較低，新的投資項(xiàng)目必須要新的發(fā)光點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)集建筑、裝修、服務(wù)等為一體的綜合性的產(chǎn)業(yè)，它的財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略勢(shì)必會(huì)受到很多因素的影響，如經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、內(nèi)部控制、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，這些內(nèi)部和外部因素都會(huì)不同程度地影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略工作開展，因此，當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理工作必須要先對(duì)這些影響因素做出認(rèn)真分析。經(jīng)濟(jì)環(huán)境是企業(yè)生存的外部環(huán)境，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平處于不同階段的體現(xiàn)，會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生變動(dòng)，而企業(yè)也應(yīng)隨之調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，才能順應(yīng)市場(chǎng)需求。除此之外，政策調(diào)控也是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響較大的外部因素之一，特別是近兩年的政策疊加，促使房地產(chǎn)企業(yè)向更加規(guī)范、更加精致的方向發(fā)展，只要調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新管理模式，才能輕松化解政策調(diào)控帶來的發(fā)展困境，使企業(yè)在改革中也能持續(xù)擁有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。內(nèi)部環(huán)境則以內(nèi)部控制為主要部分，構(gòu)建完備的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制是有效強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量的手段，也是保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理符合市場(chǎng)需求的重要條件，必須要引起企業(yè)的足夠重視，設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)控部門，制定全面科學(xué)的內(nèi)控制度，創(chuàng)新內(nèi)控方法，進(jìn)行全方面、全流程的內(nèi)控管理和監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目資金從預(yù)算、使用、決算進(jìn)行全程化動(dòng)態(tài)監(jiān)管，確保資金使用合理，推進(jìn)財(cái)務(wù)工作向精細(xì)化管理發(fā)展。此外還要注意企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從財(cái)務(wù)角度來說，如資產(chǎn)負(fù)債率高，融資渠道有限，項(xiàng)目投資缺乏科學(xué)性等，而對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)國(guó)土面積比較大，一線城市帶動(dòng)市場(chǎng)大局，地區(qū)差異導(dǎo)致市場(chǎng)也較為復(fù)雜，很容易引發(fā)一些市場(chǎng)動(dòng)蕩，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，需要企業(yè)客觀對(duì)待，盡量減少因發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)帶來的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的保障措施

1投資戰(zhàn)略更加科學(xué)，實(shí)現(xiàn)多元化投資

隨著政策調(diào)整和市場(chǎng)需求發(fā)生變化，不同房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)也有所轉(zhuǎn)變，如有的向三四線城市發(fā)展，有的向一二線城市進(jìn)軍，這都是根據(jù)企業(yè)發(fā)展階段和戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整的。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理就是基于影響資金流動(dòng)的內(nèi)外部環(huán)境因素，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行全局性、長(zhǎng)期性與戰(zhàn)略性的謀劃和配置，有助于企業(yè)做出更科學(xué)的投資決策，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健投資，科學(xué)開發(fā)。通過分析企業(yè)的銷售額、盈利率、利潤(rùn)率、負(fù)債率、資金周轉(zhuǎn)率等數(shù)據(jù)，清楚企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)情況，做出客觀理智的投資決策。如碧桂園，2016年和2017年銷售額分別為3000億和6000億，之后也在穩(wěn)定增長(zhǎng)，但負(fù)債率也在不斷上升，到2018年高達(dá)89.35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)負(fù)債率70%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高，一旦出現(xiàn)不能及時(shí)償債，籌資資金也會(huì)很困難，將為企業(yè)帶來不可預(yù)估的損失，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理必須重視。它們需要暫停一些激進(jìn)型、盲目型的投資選擇，保證穩(wěn)健投資、科學(xué)開發(fā)，同時(shí)要調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少長(zhǎng)期借款，可以發(fā)揮碧桂園的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，分散投資，保持三四線城市的投入建設(shè)水平，適當(dāng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市，促進(jìn)資金的合理使用和配置，增大現(xiàn)金流持有，降低負(fù)債率，通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整持續(xù)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般開發(fā)周期長(zhǎng)，投資大且資金使用周期較長(zhǎng)，行業(yè)具有高資本、密集度高、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。因此，面對(duì)資源整合時(shí)一定要做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，盡量減少資金的占用周期，擴(kuò)寬融資渠道的同時(shí)降低融資成本，減少資金投入和周轉(zhuǎn)率，而要達(dá)到這些目的都需要做好企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作。一是可以全面推行資本預(yù)算管理制度，發(fā)揮資本管理在財(cái)務(wù)管理中的核心作用，通過對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的分析和預(yù)測(cè)，結(jié)合項(xiàng)目和投資情況，確定合理的現(xiàn)金預(yù)算金額和最佳現(xiàn)金持有量，嚴(yán)格控制企業(yè)的現(xiàn)金流，為企業(yè)資金使用留足空間。二是建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，要盡量將雞蛋放到不同的籃子里，通過戰(zhàn)略管理分散投資風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注投資回報(bào)率，一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)偏高或有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。三是動(dòng)態(tài)監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本，了解任一階段項(xiàng)目的實(shí)際成本和目標(biāo)成本，如果某一時(shí)期某一成本偏離目標(biāo)成本較遠(yuǎn)，及時(shí)與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，通過整體的成本動(dòng)態(tài)管理，對(duì)成本目標(biāo)、成本控制、資金支付和利潤(rùn)進(jìn)行具體分析，及時(shí)做出調(diào)整，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率。

3不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍水平

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)水平提出了更高的要求，相關(guān)從業(yè)人員不僅要具備高水平的財(cái)務(wù)核算能力，還要具備一定的戰(zhàn)略思想，擁有財(cái)務(wù)管理能力和戰(zhàn)略管理能力，但從目前企業(yè)情況來看，財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍水平和實(shí)際發(fā)展需要還存在一定差距。為了進(jìn)一步提高相關(guān)人員的專業(yè)能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況，有針對(duì)性地進(jìn)行定期培訓(xùn)和外部學(xué)習(xí)，如對(duì)財(cái)務(wù)人員信息化運(yùn)用能力的培訓(xùn)，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理能力培訓(xùn)等，通過高水平人才提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)企業(yè)還要注意在人才引進(jìn)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守用人要求的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)在職員工可通過房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)機(jī)制、考核機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制等方法，不斷激發(fā)員工主動(dòng)學(xué)習(xí)，養(yǎng)成勤思考、善交流的好習(xí)慣，不管市場(chǎng)如何變化，自身的專業(yè)水平都能滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要。

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作者:郭家羽 單位:河南省美景集團(tuán)有限公司