核心競爭力與房地產財務戰略管理淺析

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隨著經濟的發展和市場的整合，房地產企業面臨的競爭也日益激烈，在激烈的競爭環境下房地產業為了獲得發展，必須要不斷提高自身的市場競爭力。財務管理作為企業戰略管理的一項重要內容，對提高企業戰略管理水平的提升有重要作用，優化財務管理工作能有效提高單位財務水平和管理能力，減少企業經營風險，提高企業投資決策的準確率，房地產業在財務戰略管理上的運用能為企業帶來意想不到的競爭優勢。因此，在當前的競爭環境下，房地產企業應正確認識財務戰略管理，構建科學的財務戰略評價指標體系，重視財務風險的預防和管理，培養高水平的財務管理人才，全面推進企業財務戰略工作，從而提升房地產企業的競爭力。

一、競爭力與房地產企業財務管理戰略概述

核心競爭力是決定企業能否生存的重要指標，也是一個企業保持發展能力的重要要求，它具有獨特性、價值性、動態性的特點，受企業技能、營銷能力、管理能力等因素影響。一個企業的核心競爭力是否具有價值主要看能否滿足市場和客戶的需求，且能為客戶帶來很好的體驗感和優質服務，而在保證產品質量的前提下，企業還能降低成本，提高效率，減少風險的發生則體現了財務管理戰略的應用水平。財務戰略是企業總體戰略的重要內容，是提高單位資產運營效率，進行資源整合優化的重要方法。房地產行業本身具有投資風險高、資金回收期長、資金占用規模大等特征，并且隨著市場的日漸成熟，加之各項調控和政策的不斷實施，企業經營壓力逐漸增大。新環境下，房地產企業必須一改過去的粗獷式發展方式，重視戰略規劃和長期發展，以國家政策為基礎，順勢而上、逆勢而行，依靠良好的財務戰略管理不斷提升企業的核心競爭力。相對其它企業來說，房地產企業資金涉及量大，環節多，財務管理工作比較繁瑣，財務戰略和企業競爭力間也有不可分割的聯系。通過財務管理工作能夠使單位的資金使用更加科學，財務工作更加規范，業務流程更加標準，最終實現企業經濟效益的最大化，從而提升企業的市場競爭力。因此在激烈的競爭環境下，房地產企業加強財務戰略管理是非常有必要的，但要注意的是，企業應根據不同發展階段的特征制定不同的財務發展戰略，只有符合當前發展需求的戰略管理才是企業所需要的，相反，如果一成不變，不同階段的財務發展戰略也不區別對待還將起到相反的作用。首先，在房地產企業初具規模階段，這個時候企業已經開始形成一定的競爭力，但自主創新能力比較弱，創造的利潤比較少，經營風險則相對較大，這時要做的是站穩腳跟，確立利潤增長點，如選擇一種對自己有優勢的產品進行創新，財務管理工作要以增加現金流為主，關注項目的回報率和資金使用效率。其次，在房地產企業擴張階段，這一時期企業競爭力已趨于穩定且具有一定的持久性，可以獲取更多的利潤，但經營風險依然很大，特別是在項目投資時，這時企業在經營過程中要通過多種手段，多管齊下強化企業的競爭力，財務管理工作則要進行擴張財務戰略，降低資金成本，提高資金的周轉率，如進行資金融資時選擇高負債籌資戰略，留存大部分利潤為企業擴張提供資金支持。在房地產業穩步增長階段，這一時期企業競爭力已經較為成熟，此時重組工作就變得較為重要，一系列橫向、縱向的并購能更好地協調企業的現金和業務流，也會創造一些新的利潤增長點，對于財務管理工作來說，為了有效緩解高收益、低負責、中分配的情況，可以通過資源戰略轉移策略保證企業資產規模的平穩擴張。最后則是在競爭力衰退的階段，企業應果斷作出決定，將不具有市場競爭力的產品撤出市場，獲取新的生存和發展機會，財務工作則應以防御為主，盡量減少損失，保存力量謀求其他方面發展，如選擇籌資方式時可以財務風險略高，但經營風險必須比較低，新的投資項目必須要新的發光點和競爭力。

二、企業財務管理戰略影響因素

房地產企業是一個集建筑、裝修、服務等為一體的綜合性的產業，它的財務管理戰略勢必會受到很多因素的影響，如經濟環境、政策法規、內部控制、經營風險等，這些內部和外部因素都會不同程度地影響企業財務管理戰略工作開展，因此，當前競爭環境下，房地產企業做好財務戰略管理工作必須要先對這些影響因素做出認真分析。經濟環境是企業生存的外部環境，不以人的意志為轉移，是一個國家經濟水平處于不同階段的體現，會隨著社會經濟發生變動，而企業也應隨之調整發展戰略，才能順應市場需求。除此之外，政策調控也是對房地產業影響較大的外部因素之一，特別是近兩年的政策疊加，促使房地產企業向更加規范、更加精致的方向發展，只要調整自身發展戰略，創新管理模式，才能輕松化解政策調控帶來的發展困境，使企業在改革中也能持續擁有市場競爭力。內部環境則以內部控制為主要部分，構建完備的房地產企業財務內控機制是有效強化房地產企業財務管理質量的手段，也是保證財務戰略管理符合市場需求的重要條件，必須要引起企業的足夠重視，設立獨立的內控部門，制定全面科學的內控制度，創新內控方法，進行全方面、全流程的內控管理和監督，對項目資金從預算、使用、決算進行全程化動態監管，確保資金使用合理，推進財務工作向精細化管理發展。此外還要注意企業經營過程中的風險，包括市場風險和財務風險，從財務角度來說，如資產負債率高，融資渠道有限，項目投資缺乏科學性等，而對于市場風險，我國國土面積比較大，一線城市帶動市場大局，地區差異導致市場也較為復雜，很容易引發一些市場動蕩，行業風險還是比較大的，需要企業客觀對待，盡量減少因發生風險為企業帶來的損失。

三、房地產企業財務戰略實施的保障措施

1投資戰略更加科學，實現多元化投資

隨著政策調整和市場需求發生變化，不同房地產企業在投資時也有所轉變，如有的向三四線城市發展，有的向一二線城市進軍，這都是根據企業發展階段和戰略進行調整的。財務戰略管理就是基于影響資金流動的內外部環境因素，對企業資金進行全局性、長期性與戰略性的謀劃和配置，有助于企業做出更科學的投資決策，從而實現穩健投資，科學開發。通過分析企業的銷售額、盈利率、利潤率、負債率、資金周轉率等數據，清楚企業當前的財務情況，做出客觀理智的投資決策。如碧桂園，2016年和2017年銷售額分別為3000億和6000億，之后也在穩定增長，但負債率也在不斷上升，到2018年高達89.35%，遠遠超出房地產行業的標準負債率70%，財務風險相當高，一旦出現不能及時償債，籌資資金也會很困難，將為企業帶來不可預估的損失，財務戰略管理必須重視。它們需要暫停一些激進型、盲目型的投資選擇，保證穩健投資、科學開發，同時要調整負債結構，適當減少長期借款，可以發揮碧桂園的產業鏈優勢，分散投資，保持三四線城市的投入建設水平，適當轉戰一二線城市，促進資金的合理使用和配置，增大現金流持有，降低負債率，通過財務戰略調整持續保持市場競爭力。

2房地產企業應建立財務風險控制體系，做好財務風險管理工作

房地產企業的項目一般開發周期長，投資大且資金使用周期較長，行業具有高資本、密集度高、風險高的特性。因此，面對資源整合時一定要做好財務風險的管理，盡量減少資金的占用周期，擴寬融資渠道的同時降低融資成本，減少資金投入和周轉率，而要達到這些目的都需要做好企業財務風險管理工作。一是可以全面推行資本預算管理制度，發揮資本管理在財務管理中的核心作用，通過對營運資金的分析和預測，結合項目和投資情況，確定合理的現金預算金額和最佳現金持有量，嚴格控制企業的現金流，為企業資金使用留足空間。二是建立完善的風險預警系統，在進行項目投資時，要盡量將雞蛋放到不同的籃子里，通過戰略管理分散投資風險，關注投資回報率，一旦發現風險偏高或有風險預警及時進行調整。三是動態監控房地產企業項目開發過程中的成本，了解任一階段項目的實際成本和目標成本，如果某一時期某一成本偏離目標成本較遠，及時與相關部門進行溝通，通過整體的成本動態管理，對成本目標、成本控制、資金支付和利潤進行具體分析，及時做出調整，減少財務風險發生的機率。

3不斷提高房地產企業財務管理隊伍水平

競爭環境下，房地產企業財務戰略管理對財務人員的專業水平提出了更高的要求，相關從業人員不僅要具備高水平的財務核算能力，還要具備一定的戰略思想，擁有財務管理能力和戰略管理能力，但從目前企業情況來看，財務管理隊伍水平和實際發展需要還存在一定差距。為了進一步提高相關人員的專業能力，房地產企業應結合自身情況，有針對性地進行定期培訓和外部學習，如對財務人員信息化運用能力的培訓，財務戰略管理能力培訓等，通過高水平人才提升企業的市場競爭力，同時企業還要注意在人才引進時應嚴格遵守用人要求的標準，對在職員工可通過房地產企業財務管理培訓機制、考核機制、激勵機制等方法，不斷激發員工主動學習，養成勤思考、善交流的好習慣，不管市場如何變化，自身的專業水平都能滿足當前房地產企業的發展需要。

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作者:郭家羽 單位:河南省美景集團有限公司