房地產開發企業財務管理研究

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隨著市場經濟體制的確立與完善，我國房地產行業發展取得了非常顯著的成就，在市場經濟體制中的地位逐漸凸顯。根據相關調查顯示，在我國深滬兩個重要的證券交易市場中，房地產企業所占的比重非常大，先后成立的企業超過了80家，房地產開發的利潤額度占到了公司總利潤額的30％左右；其收益狀況在所有上市公司中名列前茅，能夠取得這樣的客觀收益離不開企業財務管理發揮的作用，隨著房地產企業的增多，要想突破發展瓶頸，就要對財務管理進行完善，不斷構建出科學化的、體系化的財務管理。希望本文研究能夠為相關企業提供一些借鑒。

一、房地產開發企業財務管理概述

1．房地產開發企業財務管理的概念

房地產開發企業在經營過程中，涉及到的房屋開發、經營以及管理都具有獨立的經營權利、財務核算權利，以及自負盈虧權，是一種獨立開展不受外界干擾與制約的組織結構，這種結構形式就是房地產開發企業。企業中的財務管理是指企業經營過程中資金的籌集、利用、分配與轉讓、規劃、控制、核算等，是一種長期實現的經濟管理與籌劃活動，作為企業重要的組成部分，在企業發展過程中起到了非常重要的作用。

2．房地產開發企業財務管理的主要內容

企業財務管理涉及的內容非常多，并且貫穿于企業發展的始終，其資金運作涵蓋了資金的獲取、資金的使用、資金消耗、資金的分配等方面內容，以價值索取、占有、消耗、生產成果分配為主要內容。具體包含以下幾方面內容：企業資金的籌集管理；企業資金的投資應用管理；企業開發成本與費用管理；企業稅務籌劃管理；企業利潤分配管理。

二、房地產開發企業成本管理

1．現狀

房地產開發企業在成本管理方面的現狀分為決策階段與招投標階段。其中，決策階段是較為重要的一個階段，在此過程中應用的成本雖然較少，但是對于整個項目的控制來說有重要意義，甚至決定著一個項目的最終收益。在實際決策當中，常常因為失誤使資金運行出現漏洞，導致大量資金流失，還會出現只增不減的狀況。很多房地產開發商都對工程施工有較高的重視度，但是卻對設計階段的成本控制不夠重視，很多企業認為施工過程中做好材料節約，就能夠實現成本的節約。很多企業認為施工過程中做好材料節約就能夠實現成本的節約。

2．主要內容

（1）前期規劃設計階段的成本控制一是做好可行性的研究。在項目投資決策開始前就要做好該項工作，做好可行性的研究能夠最大限度地節省企業資源消耗，是企業獲得最優收益的重要條件。二是做好投資的估算。投資估算是在企業進行投資前對所要開發的項目的實施方案、技術研發、建設規模、設備方案、建設設計等進度的預算，在此基礎上能夠將需要利用的資金按照規劃分配，還能夠將各個年度的資金進行籌劃。投資估算是房地產開發項目決策中成本控制的重要內容，更是在后期成本控制目標中起到基礎作用。三是限額招標設計。在進行前期的設計規劃過程中，實施限額設計與招標設計，并對多種設計方案進行優化與選擇，在設計及競標過程中能夠最大限度地提升設計品質，將變更的時間大大縮小了，大幅度提高了設計概算與預算的準確性。四是概算成本控制。除了做好前期限額招標設計工作以外，還要做好設計概算的成本控制審查。其主要內容包括：對概算編制的合法性與規范性，以及時效性進行審查；對工程概算中涉及的設備、材料費、安裝費、進口費等各種單價的審查；對概算是否符合國家及行業法規進行審查；對概算文件，以及內容是否完整進行審查；各項技術是否符合標準等。

（2）開發建設階段成本控制一是開發項目工程費用。編制一份合理科學的工程費用計劃是非常重要的，是落實各項控制支出與投資目標的重要前提。鑒于各種因素的影響，在建設過程中，需要對投資目標進行監督與檢測，比較各項工程費用與項目計劃，如果發現了控制偏差要及時糾正。二是計量及變更控制。監理工程師要首先發出變更控制指令，因為承包商違約導致的設計變更一切損失費用，以及增加的承包費用都由工程承包方承擔。在工程出現了變更以后，要提出相應的變更價格報表，并要由監理工程師負責對價款進行調整。此外，監理工程師在收到了工程價格款目以后要及時確認，并針對合同爭議進行處理。

三、房地產開發企業納稅籌劃管理

1．必要性

房地產開發經營中各種稅費占較大比重，包括前期土地購買費用、建設費用、基礎設施管理費用等，影響著企業投資與利潤獲取。此外，隨著房地產競爭的加劇，同行業之間競爭的結果是利潤下滑，從而使納稅籌劃的空間增大了。按照我國現行的稅法相關政策、法規的規定，稅種已經超過了20種，房地產應用的稅種占一半，可以籌劃的空間非常廣。

2．主要方法

（1）免稅法該納稅方法使用的范圍較窄，并且針對的都是特定行業與業務，普遍性較低。另外，該方法存在的風險性也較高，應用免稅法可以將企業的投資收益風險大大降低，并且在免稅的同時，很多企業都要對出現的風險進行處理，增加了企業負擔。

（2）分拆法可以在兩個以上的納稅人之中進行分拆，也可以在不同的稅種與稅率間分拆，該方法應用到了稅基的籌劃理論，納稅人可以按照合法的納稅依據將稅額適當降低。強行實施的分拆可以對資產重新評估，并辦理登記手續。

（3）扣除法扣除法是將納稅的額度增加從而減少應收的納稅額，可以對各個應納稅時期的稅額進行減免。這種納稅扣除法在扣除各項費用過程中程序較多，并且實施的技術較為復雜，但是適用的范圍卻非常大，只要遵循了扣除的標準就可以應用在每一個納稅人身上。可以實現應稅基數的減免，也可以通過本期增加的方式實現金額的扣除，實現納稅的延期效果。

四、結語

本文主要從房地產開發中的成本管理，以及納稅籌劃管理兩個方面分析了企業財務管理在房地產企業發展中的重要性。可見，房地產企業管理中的成本管理與納稅籌劃是財務管理中非常重要的兩個內容，做好這兩個方面的管理是提高房地產企業財務管理水平的重要途徑，是企業做好前期投資、工程建設，以及后期結算的重要依據。

作者：馬鵬舉 單位：山東永大工貿有限公司