投資性房地產財務風險管理

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摘要：任何財務活動，都是以資本增值為根本目的的。財務風險管理的目標，就是要防范價值的不穩(wěn)定性，控制不利結果的產生。對于投資性房地產的資本增值之路，是一個利益相關的鏈條，首先，經濟發(fā)展的大趨勢及經濟環(huán)境，影響到個人收入及工商業(yè)利潤；個人收入與工商業(yè)利潤影響的是對租金的支付能力；租金是影響投資性房地產凈收入的主要原因；房地產的凈收入決定了投資性房地產的市場價值。由此可見，現(xiàn)有的經濟發(fā)展趨勢的變動，將對投資性房地產的價值產生直接的影響。與居住性房屋相比，經濟趨勢的改變將對投資性房產在短期內早晨較大的沖擊。

關鍵詞：投資；財務風險；房地產

一、建立投資性房地產財務風險管理體系

第一，建立完善的信息系統(tǒng)，規(guī)避風險。對于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續(xù)、廣泛地收集與企業(yè)投資有關的信息，包括內部信息及外部信息。處理收集來的各種數(shù)據(jù)，在對歷史數(shù)據(jù)的分析中預測未來發(fā)展，數(shù)據(jù)信息盡量詳細，對比、分析、提煉、組合，最后形成信息數(shù)據(jù)庫，來對風險起到預測的作用。對于個人投資者，如果獨立處理信息，承擔的成本過高，這就要關注相關機構或部門的信息，建立自己可用的信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項目情況，建立起評估風險的管理系統(tǒng)，利用有效的風險管理工具，對房地產投資的風險進行定性分析，定量與定性相結合，為監(jiān)控提供條件，以備做風險決策。第三，根據(jù)風險評估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財務構成建立起風險防控系統(tǒng)。采取綜合的分散風險、回避風險、轉移風險和自擔風險的措施，多渠道避免風險的產生。

二、投資性房地產財務風險度量

通過建立風險模型或計算相關指標，從量上對識別風險作出評估，這就是風險度量。財務預警系統(tǒng)，是為避免風險作出的決策提供科學依據(jù)的。為表現(xiàn)風險存在的程度，就要依據(jù)度量指標。如何選擇自己的度量指標，就顯得相當重要。投資性房地產不同于居住性房產，其對經濟環(huán)境的變化依賴大，敏感性強。投資者能夠從宏觀上把握經濟指標，對風險進行規(guī)避。與此同時，財務風險的度量最終要依賴與對各項財務指標的分析和運用。由此，我們將從財務指標和經濟指標兩個角度來建構投資性房地產的財務風險框架。

（一）經濟指標。

有許多指標可以用來描述房地產狀況。如租金、交易額、價格、租金增占率、空置率等。這些指標可以表明房地產業(yè)的大環(huán)境，這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)也相當容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產的循環(huán)規(guī)律，作為財務風險的度量指標，筆者認為，空置率更能體現(xiàn)出最優(yōu)量化指標。對空置趨勢的分析有助于我們確定潛在項目的“穩(wěn)定使用率”?！胺€(wěn)定使用率”是項目啟動后年度使用率的概念，也是評估項目是否可行的一個重要因素。

（二）財務指標。

資本增值是財務風險管理的根本出發(fā)點。財務風險管理的目的是減少損失，多獲回報。這些都要由現(xiàn)金的流動來反應，現(xiàn)金，是資本，也是報酬。因此，現(xiàn)金流量就是財務風險管理的基礎。作為物業(yè)持有者，投資性房地產現(xiàn)金流量分析較為科學的是股權現(xiàn)金流量法。流入量和流出量都是現(xiàn)金流量，投資性房地產的投資成本（現(xiàn)金流出量）主要包括建造成本或購買價格（初始投資），而投資回收（現(xiàn)金流入量）包括稅后處置收入和稅后現(xiàn)金凈流量。

三、投資性房地產財務風險控制

（一）投資前的準備工作。

房地產的經營狀況如何與投資前的準備工作密切相關。因此財務風險控制將資金的準備情況作為一項基礎內容。這項工作主要包括兩個主要方面，一個是做好市場分析，另一個是做好資金投入的切點。1.做好市場分析。任何投資的前提都是對市場進行分析。市場分析的內容包括：同類投資的市場需求與競爭對手的資源準備；市場的真實需求及客觀環(huán)境。對于投資性房地產，市場分析建立在供求關系的基礎之上，在市場分析的過程中，要注意以下幾點：（1）市場定位情況；（2）投資的基礎類型；（3）投資選址情況。市場定位，即確定消費的主要群體的消費水平，確定是面向低端市場還是面向高端市場；投資選址情況則是根據(jù)地域特點決定投資性房地產的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點。房地產的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點，利用其市場景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的切入點，市場的供需情況是否平衡，是市場情況的兩種表現(xiàn)形式，房地產的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動，供求關系的變化受到多種因素的影響，租金的波動、價格及空置率都決定了房地產投資的收益和風險水平。也就直接影響房地產財務投資的成敗。

（二）持有期間的財務風險控制。

房地產投資者在持有物業(yè)期間，在關注房地產景氣循環(huán)及其周期的基礎上，要根據(jù)不同階段的市場情況不斷調整經營策略，在微觀上，根據(jù)指標的預測系統(tǒng)，做出財務預警，定位風險根源。在前文對房地產的景氣循環(huán)做出分析的基礎上，我們分析了投資性房地產由此受到的影響及應該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們如何制定合理的措施，根據(jù)財務的指標預測系統(tǒng)對風險作出防范。在財務系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析庫沒有風險指向的情況下，我們可以對所持物業(yè)繼續(xù)投資以期更高回報，如果數(shù)據(jù)分析顯示潛在警情的存在，投資者應逐層分析財務指標，分析問題，解決問題。一般情況下，有四項監(jiān)測指標標明預警指標。租金回報率、營業(yè)凈收入、租金營業(yè)凈收入、應收賬款。租金和營業(yè)凈收入決定了租金的營業(yè)凈收入。租金和營業(yè)費用由決定營業(yè)凈收入；租金與房產價值決定租金回報率；客觀環(huán)境決定房產價值，不與物業(yè)經營發(fā)生直接關系；欠租損失影響應收賬款，在分解的狀態(tài)下，租金和營業(yè)費用是經營預警的決定性因素。由此分析，控制經營風險的基本方法就是降低營業(yè)費用、增加租金。投資性房地產尤其特殊性。小散戶投資者和個人投資者的風險控制手段在于防范，企業(yè)或長期持有物業(yè)的投資者的風險控制在于整體經營和規(guī)劃。由此，投資性房地產對經濟趨勢的依賴度與敏感度都強于自用居住性房地產。因此，要充分考慮當前的經濟趨勢，來對投資性房地產進行風險管理，以規(guī)避風險，獲得盡量大的收益。

作者：姚小龍 單位：吉林省國資企業(yè)績效考評中心