房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

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一、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)反映了企業(yè)在理財(cái)活動(dòng)以及處理財(cái)務(wù)關(guān)系中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念有廣義和狹義之分。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)的財(cái)務(wù)收益與預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生偏離的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由企業(yè)的負(fù)債引起的，具體地說是因?yàn)榻枞胭Y金使得企業(yè)面臨償債風(fēng)險(xiǎn)和股東收益的變化。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)涵蓋企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，貫穿于企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等類型。

二、地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)

從投融資體制來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了逐步從以前單一的國家投資轉(zhuǎn)變?yōu)橛摄y行貸款、外資、自籌資金、其他投資等多種方式并舉的資金來源格局。房地產(chǎn)企業(yè)資金在高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)獲得資金造成籌資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素較多，加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌資、上大項(xiàng)目、追求高收益，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了房地產(chǎn)市場的供求狀況從而導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過大，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

商品房銷售持續(xù)下跌,房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于企業(yè)自身負(fù)債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營現(xiàn)金流得不到保證，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）行業(yè)自身的高風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金預(yù)售款與銀行貸款為其獲得資金的主要渠道。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、投資周期越長,資金周轉(zhuǎn)越慢，變現(xiàn)性能力越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金所占比例不高，債務(wù)資本往往占到企業(yè)全部資金來源的債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)產(chǎn)生的利益就會(huì)越大。一旦銷售受阻，開發(fā)周期延長，企業(yè)將面臨資金鏈?zhǔn)站o甚至斷裂的危險(xiǎn)。

（三）激烈的市場競爭

從銷售上看，隨著我國房改制度的推進(jìn)，個(gè)人購買者已成為購房的主力，消費(fèi)者的個(gè)性化需求使其對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求更高。同時(shí)要求開發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面具備前瞻性，否則就會(huì)存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。此外，產(chǎn)品的無差別化致使西安房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面，行業(yè)競爭激烈，必定會(huì)增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費(fèi)用。

（四）土地資源短缺

土地是非再生稀缺資源，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國家土地政策、土地市場的供求及土地自身位置的影響，土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有極大影響。作為房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成部分，土地占用資金成本較高，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率和利潤率，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

指對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從以下幾方面防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

一般來說，債務(wù)資金的成本較低，但風(fēng)險(xiǎn)較高；權(quán)益資金的風(fēng)險(xiǎn)較低，但成本較高。根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)減少負(fù)債，合理確定負(fù)債規(guī)模和負(fù)債結(jié)構(gòu)，應(yīng)根據(jù)自身的情況，通過提高權(quán)益資金的比例將風(fēng)險(xiǎn)控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

（二）加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理

制定合理的資金使用計(jì)劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證企業(yè)日常經(jīng)營的資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財(cái)務(wù)收支上要實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項(xiàng)目施工運(yùn)營和營銷資金需求；第二，加速回收應(yīng)收賬款，調(diào)整庫存，壓縮存貨的資金占用，增強(qiáng)企業(yè)的支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)度，為下次融資進(jìn)行鋪墊;第三，嚴(yán)格控制企業(yè)成本費(fèi)用，防止浪費(fèi)，杜絕費(fèi)用超支現(xiàn)象，提高所投資金的安全性和合理性，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提高企業(yè)自身競爭力

房地產(chǎn)近幾年投資過熱、產(chǎn)品銷售持續(xù)下跌及廣大消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭，不斷提高企業(yè)自身競爭力。在確保企業(yè)盈利的同時(shí)，利用產(chǎn)品自身的高質(zhì)量與其他優(yōu)勢(shì)贏得廣大消費(fèi)者的青睞，尤其在價(jià)格方面讓消費(fèi)者覺得物有所值。選擇有效的促銷方式，例如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（四）重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理

注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量的同時(shí)，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門的優(yōu)勢(shì)和職能。針對(duì)企業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，選擇具體有效的管理方法，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。同時(shí)加強(qiáng)公司財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，樹立企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)而有效防范企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

作者：成煥玲 單位：西安外事學(xué)院