房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范

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一、企業(yè)財務風險概述

（一）企業(yè)財務風險的定義

財務風險反映了企業(yè)在理財活動以及處理財務關系中所遇到的風險。財務風險的概念有廣義和狹義之分。廣義的財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)的財務收益與預期財務收益發(fā)生偏離的可能性。狹義的財務風險是由企業(yè)的負債引起的，具體地說是因為借入資金使得企業(yè)面臨償債風險和股東收益的變化。

（二）企業(yè)財務風險的類型

在市場經(jīng)濟條件下，財務風險涵蓋企業(yè)的各項財務活動，貫穿于企業(yè)財務活動的各個環(huán)節(jié)，具體包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等類型。

二、地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險狀況分析

（一）籌資風險

從投融資體制來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了逐步從以前單一的國家投資轉變?yōu)橛摄y行貸款、外資、自籌資金、其他投資等多種方式并舉的資金來源格局。房地產(chǎn)企業(yè)資金在高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項獲得資金造成籌資風險。

（二）投資風險

房地產(chǎn)市場中的投機因素較多，加大了房地產(chǎn)市場的風險。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過多地注重大量籌資、上大項目、追求高收益，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中忽略了房地產(chǎn)市場的供求狀況從而導致企業(yè)投資項目的實際收益與預期收益相差過大，投資風險較大。

（三）資金回收風險

商品房銷售持續(xù)下跌,房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達到可出售狀態(tài)后，由于企業(yè)自身負債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營現(xiàn)金流得不到保證，進而陷入財務困境。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因分析

（一）行業(yè)自身的高風險性

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金預售款與銀行貸款為其獲得資金的主要渠道。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、投資周期越長,資金周轉越慢，變現(xiàn)性能力越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務風險也就越大。

（二）資本結構不合理

房地產(chǎn)企業(yè)自有資金所占比例不高，債務資本往往占到企業(yè)全部資金來源的債務資本占資本結構的比例越高，財務杠桿效應產(chǎn)生的利益就會越大。一旦銷售受阻，開發(fā)周期延長，企業(yè)將面臨資金鏈收緊甚至斷裂的危險。

（三）激烈的市場競爭

從銷售上看，隨著我國房改制度的推進，個人購買者已成為購房的主力，消費者的個性化需求使其對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求更高。同時要求開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面具備前瞻性，否則就會存在產(chǎn)品滯銷的風險。此外，產(chǎn)品的無差別化致使西安房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競爭的局面，行業(yè)競爭激烈，必定會增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費用。

（四）土地資源短缺

土地是非再生稀缺資源，受國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家土地政策、土地市場的供求及土地自身位置的影響，土地價格對房地產(chǎn)開發(fā)商有極大影響。作為房地產(chǎn)開發(fā)成本中的重要組成部分，土地占用資金成本較高，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉率和利潤率，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)財務風險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施

指對房地產(chǎn)企業(yè)存在的財務風險，應從以下幾方面防范財務風險：

（一）優(yōu)化資本結構

一般來說，債務資金的成本較低，但風險較高；權益資金的風險較低，但成本較高。根據(jù)組合風險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風險，房地產(chǎn)企業(yè)應適當減少負債，合理確定負債規(guī)模和負債結構，應根據(jù)自身的情況，通過提高權益資金的比例將風險控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

（二）加強資金流動性管理

制定合理的資金使用計劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應保證企業(yè)日常經(jīng)營的資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財務收支上要實施嚴格的財務監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項目施工運營和營銷資金需求；第二，加速回收應收賬款，調(diào)整庫存，壓縮存貨的資金占用，增強企業(yè)的支付能力，提高企業(yè)信譽度，為下次融資進行鋪墊;第三，嚴格控制企業(yè)成本費用，防止浪費，杜絕費用超支現(xiàn)象，提高所投資金的安全性和合理性，從而降低企業(yè)財務風險。

（三）提高企業(yè)自身競爭力

房地產(chǎn)近幾年投資過熱、產(chǎn)品銷售持續(xù)下跌及廣大消費者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應當積極應對激烈的市場競爭，不斷提高企業(yè)自身競爭力。在確保企業(yè)盈利的同時，利用產(chǎn)品自身的高質(zhì)量與其他優(yōu)勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效的促銷方式，例如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風險。

（四）重視企業(yè)財務管理

注重工程的進度和質(zhì)量的同時，充分發(fā)揮財務部門的優(yōu)勢和職能。針對企業(yè)自身的特點進行成本管理，選擇具體有效的管理方法，提高企業(yè)的財務管理水平。同時加強公司財務人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識的培訓，樹立企業(yè)員工的風險意識，進而有效防范企業(yè)所面臨的財務風險。

作者：成煥玲 單位：西安外事學院