保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究

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摘要：在當(dāng)今樓市調(diào)控呈高壓態(tài)勢背景下，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析顯得尤為重要。以保利地產(chǎn)為研究對象，選取其2014—2018年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等方面對該公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上對保利地產(chǎn)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因進(jìn)行深入剖析。控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的合理建議是：優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)；拓展籌資渠道；加強(qiáng)投資的可行性分析；銷售方式多元化。

關(guān)鍵詞：保利地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防控策略

一、引言

近年來，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也得到長足發(fā)展。但隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深化，政府也在不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。2017年中央了一系列“限購”“限售”“限價(jià)”等政策，2018年樓市調(diào)控繼續(xù)維持高壓態(tài)勢，加之央行攜同政府有關(guān)部門大力打擊為客戶提供違規(guī)信貸政策的舉措，由此房地產(chǎn)行業(yè)融資增速變緩。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)所知，2016年房企籌集到的資金為14.4萬億元，與上年相比增長了15.2％；2017年籌集到的資金為15.6萬億元，比上年增長了8.2％；2018年房企籌集到的資金為16.6萬億元，同比增長了6.4％，增速持續(xù)變緩，融資持續(xù)偏緊。銷售與資金的雙向影響，加大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的可變性和風(fēng)險(xiǎn)。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高警惕，加強(qiáng)控制。保利發(fā)展控制集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱保利地產(chǎn)）無論是從企業(yè)發(fā)展規(guī)模還是發(fā)展速度來看，都是我國房地產(chǎn)企業(yè)的代表企業(yè)。分析其在經(jīng)營過程中所出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并針對這些風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的解決辦法，以提高該企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，也可以為其他面臨相似問題的企業(yè)提供借鑒。

二、保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）保利地產(chǎn)的基本概況。保利地產(chǎn)1992年成立，是國有房地產(chǎn)企業(yè)之一，總部位居廣州。該公司是我國最初經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)投資與開發(fā)的公司之一，是大型中央企業(yè)中國保利集團(tuán)有限公司控股的房地產(chǎn)上市公司，也是中國保利集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要運(yùn)作平臺(tái)。公司的不動(dòng)產(chǎn)投資、開發(fā)、運(yùn)營等業(yè)務(wù)已實(shí)現(xiàn)國際化，遍布全球一百多個(gè)都市。此外，保利地產(chǎn)還擁有全方向開拓不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，除住房、寫字樓以外，在品牌酒店、商物中心、體育場區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、主題公園等范圍，也形成了具有代表性的標(biāo)桿產(chǎn)品品牌。（二）保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要源于融資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營活動(dòng)等方面，本研究通過選取相應(yīng)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，從以上幾方面對保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。1.籌資風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對資金的需求量大，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收期較長，光靠股東投資無法滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要，需要對外進(jìn)行融資，從而產(chǎn)生負(fù)債籌資。因此導(dǎo)致該行業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率水平要高于其他行業(yè)，如果企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)難以償還借款本息，企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)破產(chǎn)的狀況。本研究主要通過分析保利地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)來分析其籌資風(fēng)險(xiǎn)。（1）債權(quán)股權(quán)比例，如表1所示：企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)可以反映出企業(yè)中債務(wù)與股權(quán)的關(guān)系，這種關(guān)系會(huì)對企業(yè)的償債、再融資等方面產(chǎn)生較大影響。從表1可以看出，近五年保利地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比率總體呈上升趨勢，這表明保利地產(chǎn)利用自有資金償還債務(wù)的能力減弱，權(quán)益保障程度減小，一定程度上不利于保利地產(chǎn)再融資，加大了其籌資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率總體較高，基本都在70％以上，在2018年更是達(dá)到了77.97％，超過了國家紅線7個(gè)百分點(diǎn)。保利地產(chǎn)資本權(quán)益率總體較低，在23％左右，說明保利地產(chǎn)大部分資產(chǎn)都是靠負(fù)債來維持的，償債能力較弱，不利于其進(jìn)一步的負(fù)債籌資，若經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，發(fā)生債務(wù)危機(jī)，則會(huì)給保利地產(chǎn)發(fā)展造成障礙。（2）負(fù)債結(jié)構(gòu)比重，如表2所示：負(fù)債結(jié)構(gòu)是指中短期負(fù)債及長期負(fù)債的比例，同時(shí)，負(fù)債結(jié)構(gòu)是否合理對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生重大影響。如表2所示，保利地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債占負(fù)債總額的比率總體較高，尤其在2014—2015年增長較快。保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)，其資產(chǎn)流動(dòng)性較弱，企業(yè)在進(jìn)行負(fù)債結(jié)構(gòu)安排時(shí)應(yīng)該以長期負(fù)債為主，中短期負(fù)債為輔。但縱向?qū)Ρ葏s發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)長期負(fù)債的比例卻呈現(xiàn)下降趨勢，債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理的趨勢尤為明顯，這種狀況勢必會(huì)加大企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)。（3）保利地產(chǎn)主要債務(wù)類型結(jié)構(gòu)，如表3所示：從表3可以看出，保利地產(chǎn)籌資方式主要以金融機(jī)構(gòu)貸款為主，發(fā)行債券和票據(jù)為輔的融資方式。保利地產(chǎn)近五年金融機(jī)構(gòu)貸款占比都在90％以上，對金融機(jī)構(gòu)貸款的依賴較重。而且保利地產(chǎn)的有息負(fù)債總額在2017年以后大幅度增加，在2018年更是超過了5000億元，在2019年，保利地產(chǎn)還要支付之前所發(fā)行的部分中期票據(jù)、公司債的本金和利息，如果2019年保利地產(chǎn)的營業(yè)利潤沒有達(dá)到預(yù)期效果，這不僅增加了其償債風(fēng)險(xiǎn)，而且對其融資活動(dòng)也有不利影響。2.投資風(fēng)險(xiǎn)分析。由于涉及數(shù)額較大，投資回收期較長等原因，使得投資選擇成為房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，但在投資過程中企業(yè)的投資項(xiàng)目由于宏觀政策變更、企業(yè)經(jīng)營管理方針改變、金融機(jī)構(gòu)利率變動(dòng)等各項(xiàng)不確定因素，使得實(shí)際收益無法達(dá)到預(yù)期收益，從而會(huì)給企業(yè)帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。從表4可以看出，2014—2017年以來保利地產(chǎn)拿地面積越來越多，2017年拿地面積是2016年的將近兩倍。拿地越多，其獲取土地的總成本也越大，其擴(kuò)展的部分所占銷售出去的比重也快速增長，說明保利地產(chǎn)囤貨嚴(yán)重，對土地項(xiàng)目的投資過多，拿地的規(guī)模越大，其所耗的成本也就越高。這樣的行為會(huì)給企業(yè)的資金造成壓力，再加上一、二線城市拿地價(jià)格逐步上升，企業(yè)以較高的價(jià)格取得土地控制權(quán)后，倘若無法以更高的價(jià)格賣出，必然會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來損失，未來存貨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。例如，保利地產(chǎn)由于激烈爭奪上海市場的土地儲(chǔ)備資源導(dǎo)致資金回報(bào)不足的問題在近兩年漸漸出現(xiàn)，再加上近幾年來全國范圍內(nèi)限價(jià)限售政策趨嚴(yán)，保利地產(chǎn)之前投資的項(xiàng)目面臨著更為嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)。3.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)在經(jīng)營過程中由于產(chǎn)、供、銷等不穩(wěn)定因素的影響使得資金運(yùn)動(dòng)變得緩慢，于是形成了企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)，營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要包括存貨銷售及售后收款兩個(gè)環(huán)節(jié)。在本研究的分析中，第一環(huán)節(jié)所涉及的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)來衡量，第二環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要以應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率進(jìn)行評估。從表5可以看出，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2017—2018年有所下降，說明近期的產(chǎn)品銷售能力有待提高，營運(yùn)水平有待加強(qiáng)。流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率在2014—2016年緩慢增加，但在2017年又開始降低，說明保利地產(chǎn)應(yīng)注重提高流動(dòng)資產(chǎn)的總體利用效率，公司可以采取諸如加快存貨銷售、更大程度地利用閑置資金進(jìn)行短期投資等措施，以此可以在促進(jìn)銷售的同時(shí)降低成本。存貨周轉(zhuǎn)率自2014—2018年以來總體呈下降趨勢，這種情況增加了企業(yè)現(xiàn)金流壓力，加劇了企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，說明企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力仍然需要提高。從表5還可以看出，保利地產(chǎn)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2015—2018年大幅度上漲，近兩年更是達(dá)到了80％以上，這種發(fā)展良好的趨勢主要?dú)w功于企業(yè)在近期所采取的較為完善的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而有效降低了企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。4.收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)產(chǎn)生的利潤主要有兩方面的用途：一部分為企業(yè)之后的生產(chǎn)經(jīng)營提供資金上的支持，另一部分向股東進(jìn)行分配，從而保障投資者利益。但如果企業(yè)出現(xiàn)留存收益過少的現(xiàn)象，企業(yè)后續(xù)增資擴(kuò)產(chǎn)的能力便會(huì)受到影響，甚至可能無法按時(shí)償還到期債務(wù)，不利于保利地產(chǎn)長期穩(wěn)定發(fā)展。從表6可以看出，2014—2018年保利地產(chǎn)的凈利潤逐年增加，經(jīng)營狀況良好。留存收益也呈上漲趨勢，留存收益上漲會(huì)使企業(yè)經(jīng)營能力持續(xù)增強(qiáng)，從而可以進(jìn)一步保障股東權(quán)益。

三、保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。在籌資風(fēng)險(xiǎn)分析中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)長短期債務(wù)組合結(jié)構(gòu)不合理，保利地產(chǎn)的長期負(fù)債占比明顯較低。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性較弱，如果企業(yè)流動(dòng)負(fù)債長期處于占比較大的狀況，可能會(huì)使企業(yè)短期償債風(fēng)險(xiǎn)加大，不利于保利地產(chǎn)負(fù)債籌資，也在無形中加大了企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)。（二）籌資渠道單一且未來償債風(fēng)險(xiǎn)大。從保利地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)可知，近年來保利地產(chǎn)的融資渠道較為單一，主要以金融機(jī)構(gòu)貸款和債券融資為主。保利地產(chǎn)以自身較好的信用狀況為依托，債券融資業(yè)務(wù)得以不斷擴(kuò)展，從而降低了企業(yè)對金融機(jī)構(gòu)貸款的依賴。2014—2018年以來，保利地產(chǎn)多次發(fā)行公司債，發(fā)行金額在2017年高達(dá)約150億元。但前期由于公司債的發(fā)行而給企業(yè)帶來的政策紅利將逐步減少，成本優(yōu)勢也會(huì)隨之減弱。受宏觀經(jīng)濟(jì)、政府政策調(diào)控、項(xiàng)目進(jìn)展及開發(fā)進(jìn)度等因素的影響，企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流波動(dòng)較大。雖然目前的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r較為良好，但若在2019年，銷售資金不能及時(shí)回籠、融資渠道不暢，將可能會(huì)影響債券本息的償還。從短期來看，企業(yè)之前所發(fā)行的公司債可以帶來成本優(yōu)勢，但從長期來看，這種債券必然會(huì)加大企業(yè)之后所要面對的償債風(fēng)險(xiǎn)，甚至影響到企業(yè)資金鏈。（三）缺乏對投資項(xiàng)目的規(guī)劃管理。從投資風(fēng)險(xiǎn)分析可知，保利地產(chǎn)對部分投資項(xiàng)目的規(guī)化管理意識(shí)不強(qiáng)，近幾年拿地頻繁，多次不惜花“天價(jià)”拿地，總獲取成本逐漸增多，在2018年更是達(dá)到了1927億元，加劇了資金鏈的緊張程度。由此也可以看出，保利地產(chǎn)管理層較為重視企業(yè)的擴(kuò)張與項(xiàng)目的投資，與此同時(shí)由于項(xiàng)目涉及金額較大，在這種狀況下如果項(xiàng)目投資失敗，便會(huì)出現(xiàn)巨額的虧損，影響企業(yè)的后續(xù)經(jīng)營。保利地產(chǎn)應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)防范，用最小成本實(shí)現(xiàn)最大的利潤，不要盲目拿地，只有這樣才能促進(jìn)企業(yè)健康有序的發(fā)展。（四）存貨積壓嚴(yán)重且銷售環(huán)節(jié)壓力大。從營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)分析可知，保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，存貨周轉(zhuǎn)狀況較差，使得企業(yè)存貨管理成本增加，這也從側(cè)面說明企業(yè)的銷售水平還有待提高，部分建造完工的存貨難以及時(shí)銷售，使得資金也無法及時(shí)收回，資金的有效利用程度也會(huì)降低，長此以往甚至?xí)绊懫髽I(yè)正常經(jīng)營管理所需的資金，進(jìn)一步引發(fā)資金鏈斷裂的危機(jī)，阻礙企業(yè)正常經(jīng)營管理。受國家近些年“限售”政策和“房住不炒”理念等影響，保利地產(chǎn)銷售狀況不是很好，同時(shí)市場環(huán)境瞬息萬變，但企業(yè)銷售策略卻未能及時(shí)隨之進(jìn)行調(diào)整，這是保利地產(chǎn)銷售狀況不佳的原因之一。

四、保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的建議

（一）優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)，具有資金需求大、投資回收期較長、資產(chǎn)的流動(dòng)性較差等特點(diǎn)，應(yīng)該采用以長期借款為主，以短期借款為次的負(fù)債模式。針對上文所提出的問題，保利地產(chǎn)應(yīng)該增加長期借款在負(fù)債中的比重，減少短期借款所占比重。可以考慮在保留公司控制權(quán)的同時(shí)對部分債務(wù)進(jìn)行債轉(zhuǎn)股，這樣的處置不僅可以減輕公司的債務(wù)，還可以調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展蓄力。（二）拓展籌資渠道。保利地產(chǎn)的籌資渠道需要進(jìn)一步拓寬，不應(yīng)該僅僅局限于向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行公司債券，同時(shí)可以借助其企業(yè)規(guī)模的優(yōu)勢，利用海外資本進(jìn)行籌資，例如在海外市場發(fā)行債券等。在國內(nèi)市場上，保利地產(chǎn)可適當(dāng)降低金融機(jī)構(gòu)貸款比重，采用發(fā)行股票、基金、債務(wù)置換等多種融資方式，也可以借鑒恒大集團(tuán)的方式，引進(jìn)戰(zhàn)略融資。（三）加強(qiáng)投資的可行性分析。由投資風(fēng)險(xiǎn)分析可知，保利地產(chǎn)部分投資項(xiàng)目在前期的可行性分析不夠合理，使得其獲取土地的總成本快速增長，擴(kuò)展部分占銷售的比重也增長較快，所占成本也在增加。項(xiàng)目投資之前，企業(yè)在對自身的財(cái)務(wù)、經(jīng)營和現(xiàn)金流量狀況進(jìn)行準(zhǔn)確評估的同時(shí)，也要對投資項(xiàng)目的市場行情與預(yù)期收益進(jìn)行詳細(xì)了解與預(yù)估，在各投資方案中選擇最優(yōu)方案，從而才能更大限度地提高企業(yè)資金利用率，從而提高企業(yè)的競爭實(shí)力，減少投資環(huán)節(jié)給企業(yè)所帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（四）銷售方式多元化。保利地產(chǎn)存貨積壓嚴(yán)重，這也從側(cè)面反映了企業(yè)銷售工作沒有做好。企業(yè)應(yīng)該采用靈活的銷售方法促進(jìn)銷售，比如可以根據(jù)以前年度的銷售業(yè)績區(qū)分淡季和旺季：淡季時(shí)，可以采取多種促銷活動(dòng)，例如老客戶若推薦新客戶則給予其適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策、在一定期限內(nèi)免物業(yè)管理費(fèi)等措施；旺季時(shí)，可以減慢開發(fā)節(jié)奏，根據(jù)市場環(huán)境以較高的價(jià)格進(jìn)行出售，以此來取得更多的利潤。當(dāng)沒有符合條件的投資項(xiàng)目時(shí)，可以適當(dāng)放緩所完成項(xiàng)目的銷售速度，這樣既能夠適當(dāng)提高銷售價(jià)格，也可以給企業(yè)預(yù)留出時(shí)間尋找更好的建造項(xiàng)目。這種靈活的銷售模式有利于企業(yè)及時(shí)調(diào)整銷售節(jié)奏，減少營運(yùn)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高企業(yè)營運(yùn)能力。

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作者:王婷 單位:中北大學(xué)