房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)防范探析

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［摘要］目前，房地產(chǎn)公司面臨著嚴(yán)峻形勢(shì)，如限購(gòu)、物業(yè)稅、商業(yè)改革和租賃購(gòu)買等，從一層到另一層的壓力可能帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平在新形勢(shì)下必須作為重點(diǎn)。文章在分析房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題和現(xiàn)狀，并根據(jù)實(shí)際情況提出了合理的方法和建議。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);內(nèi)控體制

1房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

金融風(fēng)險(xiǎn)的特征在房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展中尤為明顯，尤其是在以下幾點(diǎn):第一，不確定性。房地產(chǎn)公司有廣泛的金融活動(dòng)，在此期間它們?cè)诓粩嘧兓?，影響因素多種多樣，包括自然風(fēng)險(xiǎn)或國(guó)家政策的調(diào)整。即使知道財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并提前也做了預(yù)防，它們也不可避免地會(huì)偏離預(yù)期目標(biāo)，因此財(cái)產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不確定的;第二，客觀性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目是存在的，并沒有完全消失，客觀性也大并存在于所有環(huán)節(jié);第三，很難避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?？梢允褂眠m當(dāng)?shù)氖侄魏头椒A(yù)測(cè)和評(píng)估房地產(chǎn)中介的金融風(fēng)險(xiǎn)。然而，由于房地產(chǎn)研究與開發(fā)涉及與外部環(huán)境的許多聯(lián)系和變化，因此金融風(fēng)險(xiǎn)被量化，使得識(shí)別金融風(fēng)險(xiǎn)變得更加困難。

2導(dǎo)致房地產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的因素

2.1成本控制的能力不夠

在項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于勞動(dòng)量隨著手續(xù)煩瑣而增大，成本控制不足以造成財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中，成本控制能力很差，例如，房地產(chǎn)審計(jì)過程不夠全面，成本控制管理體系能力不夠強(qiáng)大，這將對(duì)房地產(chǎn)成本的控制產(chǎn)生重大影響，在實(shí)際操作過程中，如果成本超出預(yù)算太多，將會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)后期的正常發(fā)展，同時(shí)還會(huì)影響企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2財(cái)務(wù)管理環(huán)境過于復(fù)雜

在國(guó)內(nèi)所有房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理中，財(cái)務(wù)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極其復(fù)雜，財(cái)務(wù)關(guān)系不足可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)關(guān)系內(nèi)部混亂。這要求決策者比較和分析養(yǎng)老金風(fēng)險(xiǎn)和支付計(jì)劃?，F(xiàn)有公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)通常是財(cái)務(wù)人員誤判財(cái)務(wù)管理環(huán)境的結(jié)果。

2.3管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)開發(fā)和管理中發(fā)揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質(zhì)量和提高管理技能。隨著中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，財(cái)務(wù)經(jīng)理對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不足。同時(shí)，由于科學(xué)技術(shù)的不斷創(chuàng)新，缺乏技術(shù)和管理知識(shí)，有關(guān)部門對(duì)行政過程沒有給予足夠的重視，管理過程的質(zhì)量要求嚴(yán)格制約了房地產(chǎn)企業(yè)不能滿足進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)需要制定科學(xué)合理的規(guī)章制度。

3有效防控房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的舉措

3.1構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理防范體系

提高風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識(shí)是房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的必要條件:首先，必須分析目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)因素同時(shí)要得到機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的認(rèn)可和支持，并持續(xù)預(yù)防和控制責(zé)任團(tuán)隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在組織運(yùn)營(yíng)期間根據(jù)過去的風(fēng)險(xiǎn)事件和相關(guān)數(shù)據(jù)，并由專業(yè)分析系統(tǒng)和技術(shù)檢查識(shí)別來創(chuàng)建的不同類型的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)。公司以當(dāng)前數(shù)據(jù)作為參考建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，即利用公司的日常業(yè)務(wù)活動(dòng)，不斷豐富和完善系統(tǒng)指標(biāo)編制，一旦檢測(cè)到指標(biāo)偏離正常范圍值，又可以在第一時(shí)間檢測(cè)到隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)向主要部門負(fù)責(zé)人發(fā)出預(yù)警，及時(shí)切換有效的方案解決風(fēng)險(xiǎn)。此外，有必要從機(jī)構(gòu)的不同部門廣泛提出建議，制定基準(zhǔn)并改進(jìn)崗位中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，并允許機(jī)構(gòu)的所有員工認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)防控不只是財(cái)務(wù)管理的主要工作，也可以延伸到其他部門，充分實(shí)現(xiàn)所有人員的積極配合，增強(qiáng)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立性和積極性，加強(qiáng)部門間的溝通與合作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。

3.2增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的文化素養(yǎng)

財(cái)務(wù)人員的文化素養(yǎng)在目前房地產(chǎn)行業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響金融工作的進(jìn)步。因此，要全面提高財(cái)務(wù)人員的文化素質(zhì)。首先，財(cái)務(wù)管理人員都能夠有強(qiáng)力的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)要為金融專業(yè)人士提供良好的教育;其次，要加大對(duì)財(cái)務(wù)相關(guān)人員的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員具有先進(jìn)的管理知識(shí);再次，要注重發(fā)展財(cái)務(wù)技能，積極掌握財(cái)務(wù)發(fā)展，不斷提高員工財(cái)務(wù)管理素質(zhì);最后，房地產(chǎn)公司要有風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，正確地研究金融知識(shí)，確保把房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展作為基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)有更好的發(fā)展過程，必須做出正確的發(fā)展決策。

3.3強(qiáng)化資金管理，整合企業(yè)資源

在開展金融活動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整資金管理完善支持體系，是有效保證企業(yè)資金有效運(yùn)轉(zhuǎn)的一項(xiàng)重要措施。整合公司資源，綜合規(guī)劃和提供內(nèi)部數(shù)據(jù)。根據(jù)評(píng)估結(jié)果尋求商業(yè)銀行的信貸支持，評(píng)估企業(yè)的償付能力，為發(fā)展公司的金融活動(dòng)提供充足的財(cái)務(wù)保障。在目前的實(shí)踐中，規(guī)范其日常工作的財(cái)務(wù)行為，主要依賴于金融體系來實(shí)現(xiàn)不同類型金融行為。作為財(cái)務(wù)人員，應(yīng)及時(shí)建立更完整的金融標(biāo)準(zhǔn)體系，同時(shí)還能夠充分闡明房地產(chǎn)行業(yè)的整體特征。根據(jù)這一前提，財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)必須能夠涵蓋原材料的購(gòu)買、土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓、商品房銷售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以確保從源頭上控制公司的資金。此外，房地產(chǎn)公司還必須努力學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，并全面介紹該地區(qū)以外現(xiàn)有機(jī)構(gòu)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)上述的現(xiàn)實(shí)變化，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)才能擁有開發(fā)和銷售更好房地產(chǎn)的好處。

3.4項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)公司全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和分析必須在項(xiàng)目啟動(dòng)前進(jìn)行，這樣可以有效降低項(xiàng)目開發(fā)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且是每個(gè)環(huán)節(jié)都可以得到控制。在實(shí)施步驟方面，首先考察項(xiàng)目實(shí)施的外部環(huán)境，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和行業(yè)市場(chǎng)前景，將歷史數(shù)據(jù)與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的數(shù)據(jù)相結(jié)合，將實(shí)施計(jì)劃和相應(yīng)的投資包含在性質(zhì)報(bào)告中。其次，在施工過程中，以相關(guān)專業(yè)知識(shí)為參考，合理的控制是將項(xiàng)目實(shí)施過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素排除掉。最后，銷售額，投資回報(bào)都是以房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有所估值?？傊?，如果金融風(fēng)險(xiǎn)能被房地產(chǎn)公司完全控制，有能力從各方面評(píng)估潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化。

3.5優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率

以現(xiàn)在為界限，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此較高比例的公司債務(wù)將都由房地產(chǎn)公司來承擔(dān)。可以看出，預(yù)防和控制金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)必須是改善當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，面對(duì)現(xiàn)有復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)必須積極了解資金的來源，債務(wù)的壓力與收益回報(bào)之間的利害關(guān)系，并根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則確定資產(chǎn)和合理負(fù)債的比例，定義組織的發(fā)展目標(biāo)應(yīng)闡明組織的戰(zhàn)略方向和外部環(huán)境的變化，避免無(wú)利可圖的投資并評(píng)估組織的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，并明確地識(shí)別資產(chǎn)和負(fù)債的比例，這樣才能使企業(yè)有好的效益利潤(rùn)。

4結(jié)論

簡(jiǎn)而言之，今天的企業(yè)共識(shí)是企業(yè)發(fā)展與外部擴(kuò)張的核心概念。隨著業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，不同的公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避有不同的看法。但是，大多數(shù)公司都認(rèn)識(shí)到這種企業(yè)參與金融活動(dòng)的方法，并希望這種方法能夠加強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)控制并理解財(cái)務(wù)方面，從而提高公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，從管理層到最基層員工，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理是一套全面的控制系統(tǒng)和流程的金融風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)解決方案系統(tǒng)，確保房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，并在中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)揮重要作用。

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作者：李圓 單位：天津星城置業(yè)有限公司