物業行業標桿上市公司財務報表淺析

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摘要：近年來，我國物業行業發展非常迅速。面對快速發展的物業行業，物業服務企業想要更好的發展，有必要對物業行業標桿上市公司進行分析。文章就以2018—2020年已發布的年報為基礎，分析對比物業行業兩家龍頭企業碧桂園服務和恒大物業的財務經營狀況，并提出自己的觀點。

關鍵詞：物業行業；龍頭企業；財務報表

1引言

從資本市場來看，物業服務行業近年來逐步成為資產市場的寵兒，前有碧桂園服務（06098.HK），后有保利（06049.HK）等物業公司開啟了赴港上市之路。文章從物業人第一視角和業主第二視角出發，以2018—2020年已發布的年報為基礎，分析對比物業行業兩家龍頭企業碧桂園服務和恒大物業的財務經營狀況，并提出自己的觀點。

2物業市場概況

2.1我國物業服務行業市場現狀分析

從數量上統計分析，根據中物研協發布的《2021物業服務企業上市公司研究報告》顯示，截至2021年5月27日全國已有上市物業服務企業達46家，仍有多家企業向港交所提交IPO申請，資本市場熱情持續高漲。截至統計日已有19家提交中國證監會申請，擬于香港IPO上市，如陽光智博服務、長城物業等。從市值規模統計分析，2018—2020年上述46家上市物業企業營業收入從704.7億元增長至1350.6億元，均值由15.7億元增長至30.0億元，復合增長率38.4％，選取行業排名前十強物業企業，較2019年平均復合增長率38.51％，可以看出物業服務企業營業收入依然保持持續高增長；單從行業規模市場份額占比來看，2018—2020年物業企業營業收入市場占比從7.8％、9.3％猛增到11.4％，說明物業企業除了原來基礎物業服務之外正在加大收并購業務和拓展其他業務，如圖1所示。

2.2我國物業行業的收入結構分析

根據詳細披露收入結構的31家上市公司統計來看，物管收入仍是物業企業的主要收入來源，占比約為62.13％，社區增值收入占比約為11.87％，非業主增值收入占比為19.73％，其他收入占比約為6.3％，如圖2所示?？梢钥闯?，雖然物業管理服務收入仍是主要結構性收入來源，但物業企業正在擺脫原有“三供一業”業務的束縛，逐步拓展社區增值業務范圍。“三供一業”即供水、供電、供熱和物業管理服務。

3標桿物業企業財務指標分析

3.1簡介及收入對比

碧桂園服務控股有限公司（全文簡稱碧桂園服務），成立于2018年，于2018年6月19日登陸香港港交所上市，截至2020年12月31日，全年實現營業收入156.0億元，同比增長約61.7％；毛利潤52.00億元，同比增長127.27％，凈利潤27.81億元，同比增長約108.31％；截至2020年12月31日，物業服務合同管理面積約8.2億平方米，同比增長20.59％，如圖3所示。恒大物業管理有限公司（全文簡稱恒大物業），成立于2020年3月13日，于2020年12月2日登錄香港港交所上市，截至2020年12月31日，全年實現營業收入105.09億元，同比增長43.31％，毛利潤約40.06億元，同比增長128.3％，凈利潤約26.47億元，同比增長184.5％。截至2020年12月31日，物業服務合同管理面積約5.65億平方米，同比增長11.88％（見圖3）。

3.2收入結構性對比及盈利能力分析

2020年，碧桂園服務營業收入156億元，其中物業管理服務收入約為86億元，實現同比增長約49.7％，占總收入比例下降至約55.17％，基礎物業毛利率上升4.5％至約34.6％；社區增值服務收入約人民幣17.3億元，同比增長約100.1％，占總收入比例提升至約11.1％，開始成為第二大利潤來源（毛利率約為65.1％）；非業主增值服務收入13.7億元，同比下降3.66％，總收入占比8.78％?？梢灾庇^的分析出，碧桂園服務的盈利能力穩健，收入結構有序調整，基礎物業收入在管的情況下，毛利率依然平穩增長，特別亮眼的是近幾年來的社區增長服務力度尤為明顯。2020年恒大物業實現營業收入105.09億元，同比增長43.31％，占總收入比例上升40.09％，毛利率增長14.19％至約38.12％，社區增值服務收入約12.64億元，同比增長約120.6％，占總收入比例提升至約12.03％；非業主增值服務收入29.23億元，較去年同期同比增長36.1％，總收入占比27.81％。相比之下，恒大物業2020年總體業績略遜一些，收入雖然不斷上漲，但收入結構方面還是無法擺脫開發商恒大地產的依賴，可喜的是各業務的毛利率還是非常可觀的。從碧桂園近三年營收結構變動情況來看，物業管理服務收入貢獻比重均超過50％，不過比重逐年下降，由2018年的73.7％下降至2020年的55.17％，歸屬于母公司的凈利潤從2018年的龍頭企業的結構變化也可以看出產業調整是必須要進行的。此外受益于多番并購業務擴張及規模的提升，碧桂園業績持續上行，但公司營收增速三年內首次出現下滑，歸母凈利潤連續兩年增速下滑。需要額外提及的是社區增值服務收入，基礎物業服務是毛利增長的主力，社區增值服務的后勁更強。根據相關數據統計，2020年22家上市物業企業基礎物業服務營業收入占總營業收入比為57.5％，同時貢獻了47.4％的毛利。統計結果顯示，2020年22家物業企業以14.7％的社區增值服務營收占比貢獻22.5％的毛利，對比可知，相比于基礎物業服務社區增值服務有較大的毛利貢獻率。此外上述22家上市物業企業的基礎物業管理服務毛利率維持在12.3％～34.6％，而增值服務的毛利率則在25.8％～65％，顯然社區增值服務已經成為物業企業另一個重要的利潤增長點，而且空間很大，有待物業企業深入挖掘，如圖4所示。

3.3償債能力分析

根據已發布年報的46家上市物業企業統計顯示，2018—2020年資產負債率分別為67.3％、60.6％和45.2％，持續下降，且均低于同期關聯房企資產負債率（81.1％、80.8％和79.5％），相較房企，物業企業的負債較低，財務風險較小，如圖5所示。從流動比率分析，碧桂園服務為1.85，恒大物業為2.37。從速動比率分析，碧桂園服務為1.84，恒大物業為2.37。從經營活動現金凈流量與流動負債比分析，碧桂園服務為2.69％，恒大物業為72.09％。從資產負債率分析，碧桂園服務為40.88％，恒大物業為42.05％，2020年46家上市物業企業的資產負債率均值為45.2％。作為一個強現金流行業，可以看得出兩家龍頭標桿企業都可以產生足夠的現金流來應對短期債務風險，行業整體流動比率、速動比率上升，變現能力和償債能力增強，但是碧桂園服務在經過一系列的收并購后需要加強自身系統的消化與融合能力。

3.4杜邦綜合分析

結合以上兩組數據分析，兩家物業企業資產負債率不相上下，因此其關聯的權益乘數變量差異很小；但是營業凈利率方面恒大物業有較強的優勢，為25.19％。根據筆者對恒大物業的了解，是因為2020年整個公司都在做上市前的準備工作，并沒有開啟大量外拓業務，而碧桂園服務的營業凈利率為17.83％，之所以較低主要是因為2020年在高業績、高增長的訴求下開展了近乎一年多的收并購業務，如2020年4月13日，以2000萬元收購開發商碧桂園控股四家商管子公司，2020年4月19日，又多次累計斥資超40億元完成對藍光嘉寶服務71.17％股份的收購。碧桂園服務總資產周轉率也是受到了總資產規模的影響，總資產周轉率低于恒大物業的0.62，諸多原因導致2020年碧桂園服務的凈資產收益率15.05％低于恒大物業凈資產收益率27.02％，反映了恒大物業上市后較強的盈利水平與較高的資金使用率，如表1和表2所示。

4結論

龍頭企業的運作是行業發展的風向標，據不完全統計，截至2021年11月1日，物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020年大幅增長約198％，相比于2019年增長約950％，站在風口上所有的收并購業務都需要謹慎，相比于2020年總體呈現出交易額創新高、標的估值理性的特點。2021年也依然是不容易的一年，地產變局引發物業行業并購節奏加速，疫情防控讓物業更加艱難，行業物業企業不斷進行“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”“蛇吞象”并購案例。當然中小型企業可以乘資本、抓機遇借力實現“彎道超車”。最后，并購后物業企業應更加注重協同效應，通過與被并購公司的地域協同、業態互補、業務協同和文化協同，將原有資源的利用效果發揮到最佳狀態，其獲得的效果遠遠超過獨立存在于某個企業內的水平，實現業績的增長持續性，只有并購后實施有效的整合和管理，才能實現“1＋1＞2”，為并購后的企業創造價值。

參考文獻：

［1］趙煉.“營改增”條件下物業服務企業財務管理對策的思考［J］．財訊，2019（19）：93－94.

［2］田晨靜.企業財務報表問題分析———基于A公司案例分析［J］．福建質量管理，2020（2）：109－110.

作者:石培虎 單位:金碧物業有限公司