房地產上市公司的償債能力淺談

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摘要：新時代我國經濟發展平穩，房地產產業作為我們經濟發展的重要組成部分，是經濟發展的晴雨表。對房地產的償債能力分析，影響著房地產公司的生存和發展。房地產上市公司償債能力是房地產上市企業信用評價的重要一環，有助于化解企業出現的信用危機。本文以100家房地產上市公司2013-2017年5年間的財務報表數據為依據，研究房地產公司償債能力，有助于新時代房地產公司常態化發展。

關鍵詞：新時代；償債能力；房地產上市公司；分析

0前言

本文在剔除不符合要求的房地產上市公司（上市后房地產公司又退市，房地產公司報表數據缺失等）中選取100家房地產上市公司，通過對這100家房地產上市公司2013-2017年這5年的數據報表分析，研究新時代房地產上市公司的償債能力，對于房地產公司業務調整，適應經濟轉型升級具有重要的意義。

1房地產企業償債能力

通常情況下，房地產企業償債能力指企業能償還其在生產前、中、后的各種債務，房地產企業償債能力的強與弱，是評價房地產企業財務狀態與生產經營的好與壞，決定企業的未來發展。對于房地產企業的債權人、對房地產企業的投資者、房地產企業三方而言，償債能力的高低影響著三方的利益。對房地產企業債權人而言，房地產企業償債能力高，關系著房地產債權的本金與利息能及時取得，保障企業有充足的資金投入生產實踐，擴大企業的再生產能力。對于廣大的投資者來說，債權償債能力高，意味著房地產企業的資金充足，企業能獲得盈利，房地產企業的投資者就能獲得投資收益。對于房地產企業而言，企業償債能力高，意味著房地產企業經營狀況好。反之，房地產企業經營狀況較差，將會使房地產企業陷入生存和發展的困境，嚴重的導致房地產企業破產。

2新時代房地產上市公司償債能力分析

2.1短期償債能力指標分析-流動比率

流動比率能有效的反應出房地產上市公司的償債能力高低與否，流動比率=（房地產上市企業流動資產/企業流動負債）×100%。從上表房地產上市公司流動比率計算表可以看出，2013~2017年這5年房地產上市公司總體比較平穩，流動比率平均值均在2左右波動。表明2013~2017年這5年房地產企業表現出短期負債償債能力好，財務危機發生的概率相對較小。然而，從上表還可以得出，2014年前后房地產上市公司的流動比率變化大，究其原因是因為2014年受到國際形式與國家供給側結構性調整的重大影響，房地產上市公司的償債能力變弱。

2.2短期償債能力指標分析-速動比率

僅僅通過流動比率還不能全面地反應出房地產上市公司的償債能力，房地產上市公司的速動比率是對其補充指標，能更加全面綜合地反應出房地產上市公司短期償債能力。因房地產上市公司中，如果存在部分房屋未銷售出去，將作為存貨，會對房地產企業的銷售額造成一定的影響。通常情況下，房地產公司如果存在較多的待售房屋，表明房地產公司存貨占比越大，將影響房地產企業的現金流。公式：房地產上市公司速動比率=房地產上市公司速動資產/房地產上市公司流動負債。由上表2013~2017年這5年房地產上市公司速動比率數據可以看出，速動比率平均值均在0.7上下波動。結合房地產上市公司流動比率可以發現，房地產上市公司流動比率與速動比率正反比關系，流動比率高而速動比率低，表明房屋存貨量大，很多房子賣不出去。這表明，房地產上市公司應積極采取措施，避免待出售的房屋存貨積壓而導致房地產上市公司現金流動性差。

2.3長期償債能力指標分析-資產負債率

資產負債率與房地產企業的債務有著密切的聯系，它們之間成正比關系，與企業償還債務的能力成負相關關系。公式：資產負債率=（房地產上市公司總負債/房地產上市公司總資產）×100%通常，房地產上市企業的資產負債率在40%~60%之間是比較穩定的。但由上表可以看出，2013~2017年這5年時間內房地產上市公司平均資產負債率在65%上下波動，資產負債率從64.79%持續增加到65.77%。

3改善新時代背景下房地產上市公司償債能力建議

3.1拓寬房地產上市公司融資渠道

隨著國家出臺各項控制房價的政策，各地政府積極響應國家號召“房子是用來住的，不是用來炒的”嚴格調控房價位，商業銀行嚴格把控房地產企業的商業貸款，在房地產貸款的程序與審批環節上更加的嚴格，速度也變得更慢，造成房地產企業在短期內無法回籠大量資金用于房地產企業購買土地再生產。因此，房地產企業應創新發展思維理念，探索新的房地產融資渠道（增加股權資本，增發新股；發行債券，進行融資），充分發揮市場作用，融資多樣化，提高房地產公司長期負債比率，減少房地產上市公司的財務風險，保障房企資金充足，促進房地產企業平穩發展。

3.2改善房地產上市公司負債結構

房地產企業，通過投入大量人力、物力、財力用于購買土地來搶占市場，為后續開發房地產做好相關的準備，這造成致大量資金積壓在購買土地上，從而提高房地產企業資產負債率。但是，對于房地產企業來說，資產負債率應該處于一個恰當的水平，負債率過低不利于房地產上市公司擴大規模，處于保守狀態；負債率過高會導致房地產上市公司出現資金鏈緊張導致財務風險。因此，公司要把握控制好自身的資本結構，使房地產上市公司資產負債率達到一個均衡的水平。因此，房地產上市公司應適當地調整公司的負債結構，減少短期借款與房地產企業預收款項之間的權重，適當增加房地產上市公司長期借款的比重，保證房地產上市公司健康和穩定發展。

3.3房地產上市公司應優化配置其債務的期限結構

房地產上市公司應優化配置其債務的期限結構，制定長期穩定的財務計劃，使房地產上市公司的債務長期均勻穩定。房地產上市公司通過合理配置其債務期限結構，才能夠有效地減少大量流動債務，有的甚至能夠有效地避免房地產企業資金不足的風險。通過優化配置房地產企業債務的期限結構，能夠有效規避企業財務風險，能夠有效的提升其償債能力水平，從而使得房地產上市公司能夠維持平穩快速的發展。

3.4房地產上市公司應提高無息負債的管理與利用水平

因房地產企業多數負債都是來自于各種商業銀行借貸，而銀行借款率遠遠高于商業信用率對償債能力指數的影響。因此，要優化房地產上市公司的償債能力，提高無息負債的管理與利用水平，需要從以下兩個方面著手：第一，通過優惠套餐開發房地產放貸產品，強化房地產企業與各種商業銀行的多種合作關系。第二，提升房企自身良好的商業信譽，使其在房地產行業擁有良好的美譽度，有助于房地產企業提升抵御市場經濟波動帶來的財務風險，促進房地產上市公司健康發展。

3.5房地產上市公司應積極開展多元化經營業務

目前，我國房地產企業主要還是依靠房地產銷售人員，銷售房子來獲取收益。這個單一的經驗渠道，不利于在激烈的房地產行業中取勝，容易造成大量的房地產上市公司因房子銷售難，而造成資金鏈斷裂，制約房地產企業常態化發展。因此，房地產上市公司應開拓思維，積極開展多元化經營業務，保障房地產上市公司有充足的現金流，以彌補房地產上市公司在單純銷售房子上現金流差的不足的狀況。例如房地產公司可以提供現代化的物業服務，把一部分房子先出租出去既能獲得租金收入又能獲得物業收入；同時在一些商圈可把房地產改成酒店、商場經營，獲取酒店與商場租金收入等等。通過積極開展多元化經營業務，實現房地產上市公司業務多元化，降低房地產上市公司資產負債率，減少政府對房價調控帶來的財務風險。

4結論

因房地產產業是一個有著自身的特殊性的行業，大量的房地產企業都是高負債運作，容易出現資金鏈斷層的風險。本文通過研究2013~2017年5年的房地產財務報表數據，分析其負債償債能力，得出房地產償債能力受多種綜合因素影響，房地產上市公司的償債能力較差等問題。房地產上市公司應高度的重視，通過拓寬融資渠道、優化資源配置、開展多元化經營業務等措施，來提高房地產企業償債能力，保障房地產企業健康可持續發展。

參考文獻：

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作者：呂家天 單位：福建農林大學東方學院