房地產工程經濟解析

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摘要：隨著人們生活質量的不斷提高以及城鎮化的不斷發展，房地產行業近年來的發展速度較快，給我國國民經濟的增長做出了巨大的貢獻。房地產企業需要加強對開發成本的控制，降低土地開發成本和材料成本，同時需要從支出的縮減和經濟風險的預防著手，切實提高房地產的工程經濟效益，保證房地產行業的健康發展。

關鍵詞：房地產；工程；經濟

房地產行業發展逐步進入深度調整期，越來越多的房地產公司和項目進入微利時代，對房地產開發建設過程中的工程經濟的控制和管理要求明顯提高，要求管理人員能夠加強對房地產工程經濟問題的分析，并采取有效的方法進行管理和控制。文章就房地產工程經濟的問題和管理措施進行探討。

1房地產工程經濟中的問題

1.1應該繳納的稅費較高

雖然房地產行業的發展前景較好，企業能夠獲得的經濟收益也較高，但是企業需要繳納的稅費也多，導致房地產企業稅賦沉重，這是房地產工程經濟發展中的重要問題[1]。房地產企業需要交納的稅收種類較為多樣，雖然我國已經實施了營改增稅收政策，但因下游許多產業的不規范，造成增值稅的抵扣項不足，實際稅負并沒有明顯減少，房地產行業需要承擔的稅賦依然較為沉重。這是當前我國房地產工程經濟發展中面臨的重要問題。

1.2建安成本增加

在房地產行業的所有成本中，除了稅費成本之外，土地成本和建安成本是企業經營成本的主要組成部分。其中，土地開發成本大約可以占總成本的30%～50%，而建安成本也可以占到30%[2]。先不說土地成本，建安成本隨著房地產近年來的發展也在不斷增加，嚴重制約了企業經濟的增長。房地產建安成本主要包括設備安裝以及建筑施工兩大部分。隨著市場經濟的不斷發展，基礎設施的購置要求提高了，設備的價格也更遠遠過于以前的水平，而工人的工資水平也在逐年上升。因此總體來說，房地產的建安成本也是在不斷上升的。

1.3缺乏有效的經濟風險管理

從目前我國房地產的經濟管理情況來看，我國房地產企業在進行經濟管理時出現的重要問題主要表現在對經濟風險管理的重視程度不足，沒有制定完善的經濟風險管理制度，對經濟管理風險保障的重視程度嚴重不足，因此嚴重限制了房地產工程經濟的發展。雖然見年來我國房地產工程項目建設一直在進行改良和完善，但是事實上房地產工程項目建設還存在較多的問題，這些問題的出現對于房地產項目工程的發展以及房地產企業的發展有著較大的影響。這就要求房地產企業能夠才能夠從經濟管理風險保障出發，建立健全的經濟管理風險保障機制，提高風險保障效果，促進房地產的健康和盈利發展。但是就目前的實際情況來看，我國房地產經濟風險管理的有效性還存在較多的不足，風險保障不夠完善，采用的方式也較為落后，需要進行改善。

1.4土地拍賣的出讓金屢創新高

房地產企業土地的取得主要是土地拍賣，但是由于我國對農用耕地的嚴格保護，能夠用于房地產開發的土地數量是有限的，土地具有稀缺性和唯一性。土地出讓金作為很多地方政府財政收入的主要來源，同時區域優勢明顯的地塊競拍的日益激烈等多方面原因，不斷推高房地產開發的土地成本。一般情況下，土地成本在整個房地產開發中的成本比重為30%，但是由于部分城市和地區的房地產行業大熱。特別是一二線城市，土地出讓金的競拍成交價節節攀升，最高的土地出讓費用可以占據總經營成本的一半以上，給房地產行業發展帶來不利影響，給企業帶來較大的經濟負擔。

2房地產工程經濟的控制對策

2.1加強房地產開發成本的控制

房地產工程經濟控制首先要求對開發成本進行控制：首先，要求對土地成本進行嚴格的控制。土地成本在房地產整個成本中所占的比重較大，大約為總成本的30%～50%，如果能夠對這部分土地成本進行有效控制，那么房地產開發整體成本就能較好控制。當然，項目開發建設是否成功還要看土地的價格以及地塊區位定位，如果項目的成功率較低，項目開發就會成為空談。而要確保項目開發的成功，那么就必須要合理控制土地成本。近年來商品房價格的上漲過快造成了許多經濟和社會問題，也引起了黨中央國務院的重視，因此制定了許多樓市新策進行調控。這種情況下土地成本還是上升較快，因此要實現土地成本的控制就必須要求能夠對土地價格進行精準的預測，還要考慮交通、地理環境以及城市規劃等諸多情況進行綜合控制，盡量降低這部分成本；其次，進行材料成本的控制。在采購的過程中，企業可以采用批量采購的形式，或者加強與材料生產單位的長期合作，以獲得價格優惠，降低材料成本。

2.2加強成本支出控制

要提高房地產工程經濟效益還可以從成本支出著手，節約企業的成本支出同樣可以獲得經濟效益的增長。事實上，房地產工程項目開發過程中經常會出現支出超出預期的情況，主要是由于各個施工環節的支出都與預算不相符，最后導致成本支出大大高于預算，自然會降低企業的經濟效益[3]。因此企業需要嚴格控制各個環節的成本支出，做好成本控制工作。例如，在施工的前期，項目負責人就需要做好項目規劃內容，將項目的返工率控制在最低水平。此外，企業還可制定嚴格的施工監督機制，對各個環節的施工質量和施工成本支出進行全面控制和管理，如發現有工作人員違反了有關規定，企業需進行嚴厲的處置。

2.3減少企業經濟風險

首先，企業可以采取組合投資的方法來降低企業風險。組合投資指根據投資的多樣性來進行合理安排的投資方法，其對于減少投資風險、提高房地產經濟效益有著重要的意義。企業可以根據實際情況具體問題具體分析，優化投資的形式，提高投資效益；其次，企業可以采取措施減少財務風險。如，利用財務杠桿的基本材料，采用多種籌資渠道負債經營，這樣可以降低企業的財務風險，提高資金的利用率，從而保證房地產的工程經濟效益。

3結束語

綜上所述，近年來房地產行業規模不斷擴大，一方面推動了房地產行業的更好發展；另一方面也使得房地產的成本相應增加。因此如何在當前形勢下保證房地產的工程經濟效益成為了重要的問題。房地產企業需要加強對開發成本的控制，降低土地開發成本和材料成本，同時還需從支出的縮減和經濟風險的預防著手，切實提高房地產的工程經濟效益。保證房地產行業的健康發展。

參考文獻：

[1]劉昌勝,張偉.建筑工程經濟預算與成本控制分析[J].工程技術研究,2017,(3):149+151.

[2]張巍山.房地產住宅項目建筑安裝工程經濟技術分析[J].建筑與預算,2013,(7):3-4.

[3]楊婷.工程項目過程控制角度的房地產開發經濟效益提升[J].財經界(學術版),2014,(10):100.

作者:潘紅春 單位:江蘇驊東投資有限公司