房地產(chǎn)項目成本控制研究

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一、前言

緊跟著對房地產(chǎn)項目成本控制的重視，房地產(chǎn)項目成本控制不單單要構(gòu)建控制體系以及控制流程，同時也要構(gòu)建多層次的控制體制。緊跟著信息時代的不斷深化，已經(jīng)逐漸開發(fā)出多種成本控制軟件，同時信息化、標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)范化的成本控制平臺有利于房地產(chǎn)項目成本的控制。

二、房地產(chǎn)項目成本控制中存在的問題

（一）決策階段所存在的問題

對于很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然在決策階段中已經(jīng)進行成本控制，但是企業(yè)重視的力度并不足，其中，主要體現(xiàn)在制定可行性研究報告單單為了籌集資金，只重視報告的實行，進而能夠順利籌集資金。這種方式的研究報告并沒有符合指導(dǎo)投資決策的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的收集材料，并對建設(shè)的規(guī)范性進行科學(xué)的分析，從而促使計算結(jié)果準(zhǔn)確度的提高。雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)策劃好決策階段的項目成本控制，但依然需要改進。其中，主要的問題有兩點：第一，房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立策劃部門，并欠缺相關(guān)的專業(yè)人員；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決策沒有進行定量分析，同時也沒有明確土地使用權(quán)以及增值稅。

（二）設(shè)計階段所存在的問題

對于一部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，并沒有重視項目設(shè)計階段的成本控制，通常都是注重設(shè)計費用的控制，而不重視設(shè)計單位的能力水平。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)都會把房地產(chǎn)項目交給信賴度高的設(shè)計單位進行設(shè)計。然而，設(shè)計合同只是標(biāo)明了設(shè)計的范圍、費用標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計的進度、施工的技術(shù)要求等，并沒有標(biāo)明約束設(shè)計單位的內(nèi)容。其中設(shè)計階段主要存在以下幾個問題：第一，沒有落實設(shè)計招標(biāo)制度，從而導(dǎo)致設(shè)計單位的競爭力不高，同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)過度重視港澳臺以及國外設(shè)計單位的名氣，而忽略了客戶對房屋的具體要求。第二，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有規(guī)范設(shè)計任務(wù)書，任務(wù)書中并沒有明確客戶的實際需求。而且，設(shè)計任務(wù)書并沒有明確對成本的要求，沒有重視對成本的控制。

（三）建設(shè)階段中所存在的問題

在招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)中并沒有充分對成本進行控制。在進行招標(biāo)的的時候，會體現(xiàn)出熟人工程以及關(guān)聯(lián)工程，從而導(dǎo)致幕后關(guān)系網(wǎng)不斷增大，從而對招標(biāo)投標(biāo)產(chǎn)生影響，最終導(dǎo)致招標(biāo)投標(biāo)的不公平。對于很多的工程項目招標(biāo)投標(biāo)而言，雖然看上去是在很公平的進行，但很多的工程項目都是不能順利展開的。同時，現(xiàn)場簽證控制制度并不健全，從而導(dǎo)致了成本控制難度加大。在進行工程項目的時候，會花費一定的時間，在工程實施的過程中會出現(xiàn)一定的問題，從而導(dǎo)致工程成本的增加，最終會導(dǎo)致工程項目停工、返工等情況的出現(xiàn)，并會導(dǎo)致工程總成本的增加。

（四）竣工結(jié)算階段中所存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確合同條款，對于建設(shè)工程施工合同而言，建設(shè)單位一般都是重點關(guān)注付款、工期、質(zhì)量等內(nèi)容，而不重視工程款項的計價規(guī)范、計量依據(jù)以及結(jié)算方法等，從而導(dǎo)致口頭合同的大量出現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有確定工程資料，比如現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、施工圖紙等，從而導(dǎo)致結(jié)算進度減慢。對于一部分的承包單位而言，由于承包單位清楚房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算時要進行及時的結(jié)算，為此，承包單位會故意拖慢辦理結(jié)算的進度，進而能夠得到房地產(chǎn)企業(yè)的一定補償，最終不利于結(jié)算的有效完成。除此之外，項目的審核人員的綜合素質(zhì)不高。通常而言，監(jiān)理單位的相關(guān)人員并沒有全面學(xué)習(xí)法律法規(guī)等知識，而且，由于相關(guān)的技術(shù)人員不足，從而導(dǎo)致了一部分技術(shù)人員的專業(yè)知識以及技術(shù)水平不高，使得一部分不規(guī)范的問題出現(xiàn)，最終導(dǎo)致項目成本的增加。

（五）營銷階段中所存在的問題

在營銷階段中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有有效的推廣項目。通常而言，項目的推廣應(yīng)當(dāng)由立項到銷售的整個過程，每一個環(huán)節(jié)都要進行推廣，并要有相關(guān)的宣傳策劃。同時，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)隨意實施銷售計劃，從而導(dǎo)致了銷售計劃無法充分發(fā)揮其作用。

三、控制房地產(chǎn)項目成本的有效途徑

（一）決策階段的有效途徑

第一，要對土地成本進行控制。首先，要對土地費用能夠承受的限額進行控制。在進行競拍土地之前，一定要制定相關(guān)的方案，其中要包括對未來的銷售額進行預(yù)測，要建設(shè)怎樣的樓盤，緊接著要計算出建造的成本，從而能夠計算出企業(yè)能夠承受的價格底線，最終能夠確保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值稅。一般而言，房子賣出的價格會直接影響增值稅，同時也會對增值稅的成本產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)運用超率累進稅率進行征稅，賣出房子的價格越高，增值稅率就會越高，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的增加。為此，房子賣出的價格不單單會影響土地增值稅的計稅方式，同時也會對稅率的選擇產(chǎn)生一定的影響，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的變化。第三，資金來源要可靠。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌集的資金主要來自于股東，同時，也可以通過融資進行籌集。為此，房地產(chǎn)項目的資金來源一定要可靠，從而能夠促使房地產(chǎn)項目更加順利進行。

（二）設(shè)計階段的有效途徑

第一，有效進行設(shè)計招標(biāo)。在設(shè)計階段中要想進行有效的成本控制，就一定要有效的設(shè)計招標(biāo)。其中，可以采用網(wǎng)絡(luò)、報刊等手段進行招標(biāo)公布，從而能夠吸引更加多的設(shè)計單位參加招標(biāo)，進而能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)得到更加優(yōu)秀的設(shè)計方案，不單單能夠有效的控制成本，同時也能促使企業(yè)經(jīng)濟效益的不斷增加。第二，要進行限額設(shè)計。要進行限額設(shè)計控制首先就要合理安排設(shè)計單位的限額設(shè)計，并要進行科學(xué)的考核，有效的推動責(zé)任落實到每一個人身上。同時，要制定獎罰制度。此外，設(shè)計單位要保證工程的安全，確保工程的質(zhì)量，并要運用新的工藝方案以及材料設(shè)備，從而能夠合理的節(jié)約投資成本。此時，企業(yè)可以根據(jù)所節(jié)約的投資額的多少，進行不同程度的獎勵。

（三）項目建設(shè)階段的有效途徑

第一，公平選擇施工單位。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要充分考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮施工單位進行施工的費用、使用以及所運用的技術(shù)是否達到要求，而且也要考慮施工單位的信譽。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要指定有效的招標(biāo)文件，并要嚴格審核投標(biāo)企業(yè)，公平選擇最合適的招標(biāo)人。第二，要建立完善的現(xiàn)場簽證制度。對于現(xiàn)場簽證而言，一定要由施工、監(jiān)理單位以及業(yè)主共同簽字。同時，簽訂合同前，要全面核對合同的內(nèi)容，從而避免不必要的矛盾出現(xiàn)。

（四）項目竣工結(jié)算階段的有效途徑

第一，要加大施工合同的約束力。要明確規(guī)定施工的期限以及過程等，當(dāng)發(fā)包人不接受合同中的期限要求時，承包方應(yīng)當(dāng)加入相關(guān)的規(guī)范性文件以及規(guī)章制度，從而確保合同的適用性。第二，促使審核人員綜合素質(zhì)的提高。對于結(jié)算審核工作而言，不單單需要專業(yè)知識和技術(shù)，同時也要有效的運用有關(guān)的法律法規(guī)。同時，審核人員要明白定價的方法，從而能夠隨時落實變更的情況，更好的清楚材料的價格。

（五）項目營銷策劃階段的有效途徑

在進行施工的時候，一定要制定健全的營銷策劃。要根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，進行合理的市場調(diào)研，促使銷售策劃的完善。同時要在控制的范圍內(nèi)，制訂科學(xué)的策劃方案，從而能夠了解市場銷售的實際情況，更好的促使?fàn)I銷的順利完成。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要從項目決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)階段、結(jié)算階段以及營銷階段中更好的控制項目成本，從而能夠促使工程建設(shè)成本的節(jié)約，最終促使企業(yè)經(jīng)濟效益的不斷增加。

作者：李琨