房地產(chǎn)企業(yè)與成本控制的協(xié)同管理

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［摘要］針對我國當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，不同地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)了不平衡的現(xiàn)象。因此，國家為了調(diào)整房地產(chǎn)市場供給需要的平衡，采取了一系列政策和措施來進(jìn)行宏觀調(diào)控，如何增強(qiáng)適應(yīng)能力和提高自身的競爭優(yōu)勢，是所有房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題，也是一種機(jī)遇與挑戰(zhàn)。鑒于此，企業(yè)可以針對財(cái)務(wù)管理與成本控制這兩個(gè)不同的管理方向，將兩者進(jìn)行合理、有效的配置，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理對房地產(chǎn)各種成本的控制，保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，提高企業(yè)的合法效益，從而促進(jìn)企業(yè)長久的興盛。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;協(xié)同管理

現(xiàn)階段我國的生產(chǎn)力、科技迅速發(fā)展，這促進(jìn)了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。而發(fā)展至今，我國政府仍然發(fā)揮強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控作用，例如控制房價(jià)、限購、加強(qiáng)土地政策等，以此來控制房地產(chǎn)價(jià)格的增長速度。房地產(chǎn)企業(yè)想要擴(kuò)大自身在市場的競爭力，尤其是想要轉(zhuǎn)向發(fā)展二、三線城市，這就需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理，擁有足夠的資金供給才能在其他城市建設(shè)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

1房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成

1.1房地產(chǎn)企業(yè)的顯性成本

顯性成本屬于看得見、以物質(zhì)實(shí)體形式相對獨(dú)立存在的因素，它歸屬于會計(jì)成本類別，有明確的金額數(shù)字能入賬。顯性成本主要包括以下四點(diǎn)。其一，人工成本。它屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，不僅包括體力勞動者，還包括腦力勞動者。所需勞動人員多，勞動成本也就高了，所以所占比例大。因此造成人工環(huán)節(jié)存在成本浪費(fèi)的現(xiàn)象，例如沒有受過訓(xùn)練或者是訓(xùn)練不足的員工從事相關(guān)工作時(shí)，由于經(jīng)驗(yàn)不足而導(dǎo)致對工作內(nèi)容不熟悉或者操作速度慢，以及對待工作敷衍了事的現(xiàn)象。其二，設(shè)備購置成本。無論是設(shè)備價(jià)格還是設(shè)備規(guī)模，都屬于一大重要的因素。例如設(shè)備使用不當(dāng)、損耗率高、設(shè)備質(zhì)量不過關(guān)、不善于利用設(shè)備使用，導(dǎo)致設(shè)備浪費(fèi)，這無疑是造成成本增加的來源之一。其三，資金使用成本。房地產(chǎn)企業(yè)在資金利用方面，一般都需要較大的資金供給。有的企業(yè)資金不足，會選擇向銀行貸款并需要支付一定利息。企業(yè)應(yīng)選擇對利息小的資金供給，合理安排還款日期與還款金額，積極參與信用等級評估，提高企業(yè)信譽(yù)。其四，日常辦公用品成本。如A4紙張、口罩、各種單據(jù)收據(jù)本。雖然這部分的成本相對于總體成本并不高，但并不意味著員工可以隨意浪費(fèi)。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)的隱性成本

隱性成本是一項(xiàng)不易讓人察覺的成本，它沒有明確金額，無法統(tǒng)計(jì)入賬。它是由于企業(yè)管理不合理導(dǎo)致的，具有一定的隱蔽性。企業(yè)容易看到顯性成本，而忽視隱性成本的存在，無法最大程度上發(fā)揮企業(yè)效用。隱性成本主要包括:其一，折舊費(fèi)。設(shè)備用品的使用隨著時(shí)間的增長，就會產(chǎn)生折舊費(fèi)。無論是設(shè)備使用與不使用，也會產(chǎn)生折舊費(fèi)。而折舊費(fèi)雖然有一定公式可以進(jìn)行計(jì)算，但計(jì)算方法各有不同，而且只是大致估值，并非明確的數(shù)字。其二，溝通管理成本。在管理人員尤其是高層在對經(jīng)營前景方向進(jìn)行錯誤的分析，導(dǎo)致決策失誤而造成失誤成本;或者是高層對于經(jīng)營前景方向進(jìn)行前瞻性的分析，但在下達(dá)命令過程中，管理者表述不清晰或者管理人員沒有理解明白，信息或指令失真而導(dǎo)致實(shí)施的錯誤;或者是管理者下達(dá)正確的決策，管理人員也理解明白，但員工對此不重視，而導(dǎo)致實(shí)施的隨意了事。其三，停滯資源成本。例如，庫存放置不使用、沒有利用資金生成收益、業(yè)務(wù)擱置不實(shí)施。這一類的資源雖然沒有繼續(xù)消耗資金投入，但也沒有進(jìn)行資源的利用，而這樣的浪費(fèi)也是企業(yè)負(fù)擔(dān)的隱性成本之一。

2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同效應(yīng)的有效策略

2.1財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立資金結(jié)算中心，實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)籌管理

企業(yè)要結(jié)合自身的經(jīng)營內(nèi)容，建立起整體的資金管理機(jī)制，建立各個(gè)部門的資金成本明細(xì)，每月、每年進(jìn)行總結(jié)、盤點(diǎn)。對每個(gè)部門的資金用途有明確的記錄，了解各個(gè)部門的資金動向，避免未知資金的流動或者有人以權(quán)謀私。例如，倉庫用品的進(jìn)出明細(xì)有明確的記錄，按照規(guī)章制度領(lǐng)取，并在固定時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行庫存盤點(diǎn)。搭建財(cái)務(wù)共享平臺，除了財(cái)務(wù)人員在授權(quán)的前提下能夠編輯修改，其余管理人員無權(quán)修改，只能瀏覽數(shù)據(jù)明細(xì)。例如，生產(chǎn)部想要瀏覽本部門的資金、材料明細(xì)，只有部長職務(wù)級別才有賬號進(jìn)行瀏覽，若是其他管理人員因工作原因需要數(shù)據(jù)，應(yīng)由部長同意并由部長申請單獨(dú)賬號。財(cái)務(wù)部門把控好整個(gè)企業(yè)的資金總體動向，建立資金結(jié)算系統(tǒng)，以此加強(qiáng)資金管控、管控成本、整合內(nèi)部資源。嚴(yán)格把控各個(gè)業(yè)務(wù)流程，找出控制成本的點(diǎn)，單獨(dú)設(shè)置成本內(nèi)控崗位，或者由專門的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行把控。企業(yè)應(yīng)建立起嚴(yán)格的資金審批制度，規(guī)范資金管理模式，確保相應(yīng)負(fù)責(zé)人了解資金動向、控制資金預(yù)算、對于資金的進(jìn)出能持續(xù)監(jiān)管，防止相應(yīng)負(fù)責(zé)人在出現(xiàn)狀況時(shí)互相推諉、扯皮。這不僅追求當(dāng)前的利益最大化，還要追求長期收益的最大化。注重一套規(guī)范化的審批管理流程，對當(dāng)前行為以及今后都有著積極影響。部門之間應(yīng)確認(rèn)相關(guān)責(zé)任制，又不妨礙部門之間的互相合作，促使工作落實(shí)到位。

2.2創(chuàng)造協(xié)同管理的條件，構(gòu)建協(xié)同管理機(jī)制

人才是物質(zhì)財(cái)富的創(chuàng)造者，企業(yè)的管理同樣如此。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)重視成本控制，但對于員工而言，卻沒有這樣的意識，認(rèn)為事不關(guān)己。企業(yè)對于全體員工的成本控制觀念應(yīng)如何樹立，可以采取獎懲機(jī)制和成本控制教育，通過這樣的方式強(qiáng)制員工加強(qiáng)成本意識，通過員工交流會、交流心得和成本控制的技巧，能夠?qū)嵤┎?jiān)持下去。企業(yè)應(yīng)以人為本，需要站在員工的立場，利用豐富的企業(yè)文化和各種員工建設(shè)，積極提高員工互幫互助的意識。明確規(guī)定員工之間的工作職責(zé)，避免重復(fù)交叉的工作內(nèi)容以及工作內(nèi)容模糊化，若是工作出現(xiàn)問題時(shí)，避免無法找到相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)人。取消空閑的工作崗位和效率低下的工作流程，對于低效率要及時(shí)重新組織，創(chuàng)造更為高效的流程。加強(qiáng)各崗位員工的配合，使得銜接好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作流程，促使企業(yè)管理走向標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化，全體員工一同創(chuàng)造效益和減少隱性成本。查看各項(xiàng)工作是否實(shí)施到位，加強(qiáng)部門之間的配合程度，優(yōu)化工作流程，提高配合效率。當(dāng)部門之間的交流合作產(chǎn)生問題，如何進(jìn)行部門之間矛盾的調(diào)和，這是企業(yè)管理者應(yīng)思考的問題。企業(yè)應(yīng)提倡有事當(dāng)面解決，有溝通問題應(yīng)當(dāng)面交流，不然會影響員工之間的協(xié)同發(fā)揮。大部分的員工容易誤認(rèn)為財(cái)務(wù)管理和成本控制不屬于他們的工作范圍，而是屬于財(cái)務(wù)部門。主要是因?yàn)樗麄儾恢雷约旱哪男┕ぷ鲀?nèi)容或者哪些工作運(yùn)作是可以成本控制的，而財(cái)務(wù)部門卻是專門核算工資、成本的。所以即使舉行管理控制之類的活動，參與積極性自然不高。甚至有可能因?yàn)槠髽I(yè)所采取的措施，嚴(yán)重影響到自己或部門的利益與需求而產(chǎn)生抵制情緒，在實(shí)施過程中陽奉陰違。對此，企業(yè)管理者可以采取嚴(yán)格的責(zé)任追究制度，能夠追究到人、追究到事，樹立內(nèi)控權(quán)威。構(gòu)建工作流程與管理機(jī)制相一致，在財(cái)務(wù)管控過程中，建立和完善監(jiān)督和評價(jià)體系，加強(qiáng)制度建設(shè)，提升企業(yè)執(zhí)行力。在遵守國家政策的前提下，敏銳地察覺市場環(huán)境動向，并依據(jù)調(diào)整工作內(nèi)容，對已經(jīng)開展的工作進(jìn)行改變和配合，充分考慮各種因素，不斷優(yōu)化和完善各個(gè)工作流程、組織結(jié)構(gòu)、規(guī)章制度等方面的管理工作，不斷適應(yīng)市場發(fā)展的需要。抓住工作的主線和主要方面，又不忽略支線和次要方面，發(fā)揮企業(yè)管理的最大優(yōu)化。

2.3成本合理有效地控制

在進(jìn)行預(yù)算審計(jì)時(shí)，應(yīng)先由工程管理部門提供完整的預(yù)算工程資料，然后財(cái)務(wù)部門人員進(jìn)行審核，再由財(cái)務(wù)經(jīng)理與工程管理負(fù)責(zé)人復(fù)審，由成本控制負(fù)責(zé)人編制預(yù)決算，最后內(nèi)控人員按照預(yù)決算去監(jiān)控基層員工是否有按照這份預(yù)算計(jì)劃去實(shí)施和控制成本。若是產(chǎn)生成本問題，應(yīng)清楚了解成本產(chǎn)生的原因;若是產(chǎn)生不必要的成本，應(yīng)根據(jù)成本金額的大小進(jìn)行匯報(bào)，對項(xiàng)目結(jié)算結(jié)果負(fù)責(zé)。此外，在控制材料成本時(shí)，財(cái)務(wù)部門對于其他部門所提交的招標(biāo)合同、材料采購合同、用品采購合同需與合作商實(shí)際送過來的材料數(shù)量、金額等信息進(jìn)行核查，確認(rèn)是否正確屬實(shí)，減少誤差。加強(qiáng)授權(quán)審批監(jiān)管，設(shè)置各個(gè)相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)的簽字，嚴(yán)格走審批流程，防止不法分子有機(jī)可乘。前期的成本預(yù)算控制關(guān)系著后續(xù)工作流程的監(jiān)督。企業(yè)實(shí)行成本控制管理精細(xì)化，包括成本開支明細(xì)表，材料設(shè)備的采購明細(xì)及驗(yàn)收明細(xì)的簽字，財(cái)務(wù)人員可以對比成本預(yù)算計(jì)劃和實(shí)際核算情況來建立成本明細(xì)臺賬及簡單的對比表，每月編制成本實(shí)施分析報(bào)告和對比表給領(lǐng)導(dǎo)，簡明扼要地報(bào)告對各個(gè)部門使用成本的增加情況。當(dāng)發(fā)現(xiàn)臺賬數(shù)據(jù)有較大差距時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)反映成本異常情況，然后對負(fù)責(zé)部門進(jìn)行數(shù)據(jù)的再核查，并尋求解釋。對于稅收成本，企業(yè)可以采取稅務(wù)管理與規(guī)劃。企業(yè)必須遵守國家稅收法律、法規(guī)，選擇適合自己的銀行以及銀行政策，充分利用國家關(guān)懷企業(yè)而為其提供的一系列優(yōu)惠政策，減少繳納稅款，降低總體稅款的平均利息，實(shí)現(xiàn)成本降低。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，可以圍繞項(xiàng)目拿地、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)施工等方面來最小化稅收成本，有效地降低稅負(fù)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)積極通過稅務(wù)局官網(wǎng)了解稅收最新動態(tài)，遇到不理解的問題主動向稅務(wù)人員了解，積極做好稅收規(guī)劃。

3結(jié)語

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的前景方向?qū)儆诜€(wěn)健發(fā)展型，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是有利發(fā)展的。只是同行業(yè)之間的競爭壓力大，企業(yè)需要不斷增強(qiáng)自身的競爭優(yōu)勢，努力探索適合本企業(yè)的管理機(jī)制，以財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同發(fā)展為導(dǎo)向，進(jìn)行成本控制的最小化和效益的最大化，建立一個(gè)內(nèi)部協(xié)調(diào)、循環(huán)、發(fā)展機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部流程走向規(guī)范化、制度化，實(shí)現(xiàn)利益的最大化，而這對企業(yè)是否能夠長久的生存與發(fā)展發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

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作者：管原原 單位：太原市欣鑫榮工程有限公司