房地產(chǎn)企業(yè)成本核算論文

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一、開發(fā)成本科目和成本核算對象的設(shè)置

房產(chǎn)企業(yè)成本核算首先要設(shè)置“開發(fā)成本”科目，用于核算房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用，按成本費用的性質(zhì)一般按以下明細(xì)科目設(shè)置，分別是：土地費用、前期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、開發(fā)利息、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)等。分期開發(fā)的項目要同時設(shè)置成本核算對象進行輔助核算，一般按房產(chǎn)項目期數(shù)進行分類，簡單的可分為一期、二期等。

二、成本費用的歸集

項目公司開工后發(fā)生的成本費用應(yīng)按成本科目和成本核算對象進行歸集，其中應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本核算對象的間接成本，直接計入成本核算對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本核算對象。共同成本和間接成本發(fā)生時，可先記入過渡性成本核算對象進行歸集，待明確房產(chǎn)項目期數(shù)后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。開發(fā)間接費用先按明細(xì)科目進行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象，分配時能夠分清成本核算對象的開發(fā)間接費用，直接計入成本核算對象，再將剩余開發(fā)間接費用進行分配。開發(fā)間接費用歸集時應(yīng)注意區(qū)分與管理費用的列支范圍，與工程直接相關(guān)部門（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工費用及相關(guān)辦公費用記入開發(fā)間接費用，后勤部門如綜合辦、財務(wù)部門的人工及相關(guān)費用記入管理費用。

三、成本費用的分配

成本費用的分配一般可采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法等進行分配。具體如下：

1.土地費用。土地費用分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢阂淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本核算對象占地面積占全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本核算對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象占地面積占期內(nèi)全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配。尚未開工部分的地價款暫歸入過渡性成本對象核算。

2.建筑安裝工程費。建筑安裝工程費能分清成本核算對象的，在與施工單位進行工程價款結(jié)算時，按雙方確認(rèn)的工程價款，直接計入某個成本核算對象的相關(guān)工程成本項目。對幾個工程一并招標(biāo)出包結(jié)算的，應(yīng)在結(jié)算工程價款時，按預(yù)算造價法或直接成本法進行分?jǐn)偂?/p>

3.前期費用和基礎(chǔ)設(shè)施費。前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施費等其他工程費用能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，按建筑面積分?jǐn)偡ǚ謩e計入各個成本核算對象。同期開發(fā)的，按某一成本核算對象建筑面積占全部成本核算對象建筑面積的比例進行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本核算對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象建筑面積占期內(nèi)全部成本核算對象總建筑面積的比例進行分配。

4.公共配套設(shè)施。單獨作為過渡性成本核算對象的、只能自我經(jīng)營、不能出售或整體出租的公益類配套設(shè)施，如會所、游泳池、網(wǎng)球場等，對此類配套設(shè)施發(fā)生的建造成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配，攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本。單獨作為成本核算對象的、具有經(jīng)營價值、可以出租或出售的經(jīng)營類配套設(shè)施，如菜場、幼兒園、學(xué)校等，對此類配套設(shè)施應(yīng)預(yù)留成本，其金額一般只包括主體建安成本，如能辦理獨立產(chǎn)權(quán)的，還應(yīng)分?jǐn)偼恋刭M用。

5.開發(fā)間接費用。資本化利息的分?jǐn)偡绞剑河糜诜康禺a(chǎn)開發(fā)的借款，確定借款用途并?？顚Ｓ玫?，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，按直接成本法或預(yù)算造價法進行分配。除資本化利息外的開發(fā)間接費用分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢嚎纱_定成本核算對象的，將開發(fā)間接費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清成本核算對象的開發(fā)間接費用，按某一在建成本核算對象的建筑面積占全部在建項目建筑面積的比例進行分配。開發(fā)利息和開發(fā)間接費用至少每年分?jǐn)傄淮危部上葰w入過渡性成本對象，在有項目交付的月份進行集中分配。某一成本核算對象完工后就不能再分?jǐn)傞_發(fā)間接費用和資本化利息。

作者：陸美珍 單位：浙江省鐵投房地產(chǎn)集團有限公司