物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理初探
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摘要：我國的物業(yè)雖然與國外物業(yè)相比，起步比較晚，但是物業(yè)管理已經(jīng)成為了我國服務(wù)行業(yè)重要的一部分。因此，物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理問題就顯得尤為重要。文章首先通過認(rèn)識(shí)物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)和財(cái)務(wù)管理的特殊性，分析兩者在實(shí)際工作中產(chǎn)生的問題，找到改善的對(duì)策。只有會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理問題做到真正的完善，才能提高物業(yè)公司的整體管理水平，從而促進(jìn)我國的物業(yè)管理往更深層次的發(fā)展。
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司；會(huì)計(jì)核算；權(quán)責(zé)發(fā)生制；財(cái)務(wù)管理問題；對(duì)策
物業(yè)公司作為服務(wù)性行業(yè)，提供給客戶的商品即專業(yè)的服務(wù)。專業(yè)的服務(wù)包含日常性的業(yè)務(wù)，也包含了其他多種經(jīng)營。由此使得物業(yè)服務(wù)更為繁瑣復(fù)雜，只有更規(guī)范的財(cái)務(wù)管理及科學(xué)的會(huì)計(jì)核算，才能為開展物業(yè)服務(wù)提供更為有效的保障，從而提升物業(yè)管理的質(zhì)量，提高整個(gè)物業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭力。
一、物業(yè)公司業(yè)務(wù)特點(diǎn)及會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理的特殊性
（一）物業(yè)公司與一般企業(yè)有一個(gè)非常大的區(qū)別即維修基金。維修基金的產(chǎn)生是根據(jù)我國物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，為有效保障物業(yè)公共設(shè)施等維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主需按時(shí)向物業(yè)公司繳納一定的維修基金。如果僅從所有權(quán)歸屬的角度來看，維修基金的所有權(quán)是業(yè)主的，而物業(yè)公司只是代業(yè)主管理使用維修基金。因此物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算需單獨(dú)設(shè)置“專項(xiàng)應(yīng)付款—維修基金”科目，這樣可以進(jìn)一步清楚核算代管的公用部位維修基金。（二）物業(yè)公司提供的業(yè)務(wù)過程往往不涉及到商品。其不同于一般企業(yè)，主營的收入是以提供服務(wù)為主，相對(duì)的成本也主要是人員的支出。在這樣的情況下，物業(yè)公司的資金運(yùn)作過程，收支情況非常簡單，使得物業(yè)會(huì)計(jì)核算處于較為簡單的狀況，但是雖然簡單，涉及的事項(xiàng)卻比較繁瑣，因此更需要每月定期出具相應(yīng)的報(bào)表來進(jìn)行匯總分析，以便公司的管理層及業(yè)主可以更全面的了解到整個(gè)物業(yè)公司的經(jīng)營運(yùn)作情況。
二、物業(yè)公司會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理存在的問題
（一）物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理方法過于落后、簡單。1.一些物業(yè)公司還在沿用老式的表格制表來完成對(duì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的收集、分析。這樣會(huì)花費(fèi)大量的人力和時(shí)間，而且得到的數(shù)據(jù)不一定能精準(zhǔn)。采取這種老式方法，首先數(shù)據(jù)不能及時(shí)性傳遞，也有可能由于是同一人制表而產(chǎn)生錯(cuò)誤無人得知，造成數(shù)據(jù)的錯(cuò)誤性，這些都會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的失真。另外，陳舊的會(huì)計(jì)核算明細(xì)分類不科學(xué)，無法系統(tǒng)分類。2.傳統(tǒng)的成本管理核算主要是靠財(cái)務(wù)部來對(duì)費(fèi)用做相應(yīng)的預(yù)算及控制成本。但是，對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，僅靠財(cái)務(wù)部門來做成本管理是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，財(cái)務(wù)部門無法全面了解到所有有關(guān)企業(yè)成本方面的信息。全面的成本管理需要依靠整個(gè)公司的所有部門來完成。單靠財(cái)務(wù)部來進(jìn)行的成本管理核算只是著眼于一般數(shù)據(jù)，而沒有從公司整體角度出發(fā)，無法為管理層提供切實(shí)有用的數(shù)據(jù)。3.物業(yè)公司的業(yè)務(wù)不同于一般企業(yè)，他所涉及到的業(yè)務(wù)相對(duì)會(huì)比較繁瑣，因此設(shè)置簡單的明細(xì)賬則不能滿足于繁瑣的業(yè)務(wù)需要。由于期初所設(shè)置的簡單明細(xì)賬，當(dāng)后期需要細(xì)化某項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)則會(huì)無法提供精確的數(shù)據(jù)。（二）物業(yè)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度不夠完善。在我國由于房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，近幾年，也推動(dòng)了相對(duì)應(yīng)的物業(yè)水平的提升。但是，由于還是處于發(fā)展階段，受到時(shí)間短等因素影響，物業(yè)公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度還不夠十分完善，物業(yè)財(cái)務(wù)人員的普遍專業(yè)素質(zhì)還不高。大中型物業(yè)公司雖然可以借鑒國外發(fā)達(dá)國家的物業(yè)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，但不一定能真正適合國內(nèi)實(shí)際的國情；而小型物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算制度則可能非常不完善。由于沒有系統(tǒng)規(guī)范的記賬方式，經(jīng)常會(huì)發(fā)生入錯(cuò)科目的情況。這些情況會(huì)嚴(yán)重影響到會(huì)計(jì)信息的完整及準(zhǔn)確性，從而對(duì)整個(gè)公司產(chǎn)生不利的影響。另外，對(duì)重要的物業(yè)合同不重視，遺漏簽訂；沒有規(guī)定定期盤點(diǎn)等現(xiàn)象都會(huì)嚴(yán)重影響公司的會(huì)計(jì)核算的合規(guī)性、安全性。（三）對(duì)企業(yè)的資金缺乏管理。一個(gè)企業(yè)的資金相當(dāng)于他的血液，是其賴以運(yùn)作的基礎(chǔ)。物業(yè)公司的資金有著其特殊性，其主要資金來源于維修基金、業(yè)主支付的物業(yè)管理費(fèi)及其他零星物業(yè)服務(wù)收入，這些收入相對(duì)有限，若對(duì)這些資金沒有做到合理運(yùn)用，則會(huì)造成對(duì)企業(yè)資金的失控，給企業(yè)帶來巨大的損失。（四）管理人員的管理水平不能適應(yīng)當(dāng)前需求。由于現(xiàn)在從事物業(yè)管理的人員普遍水平不高，綜合能力達(dá)不到相適應(yīng)的要求，于是在實(shí)際工作中會(huì)出現(xiàn)很多不良現(xiàn)狀。這是由于當(dāng)前物業(yè)公司的管理人員專業(yè)素質(zhì)不高，職業(yè)能力受限，沒有規(guī)范的財(cái)務(wù)制度造成的。
三、強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算及財(cái)務(wù)管理的對(duì)策
（一）運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)。隨著科技的普及，物業(yè)行業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在市面上已經(jīng)有很多物業(yè)公司采用了專為物業(yè)公司研發(fā)的ERP管理系統(tǒng)。在此應(yīng)用上，規(guī)范的建立數(shù)據(jù)共享中心，給物業(yè)公司帶來了信息化的高效和便捷，這樣可以使得物業(yè)的前端收費(fèi)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)體系上的數(shù)據(jù)相互融合，提高了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性并且節(jié)省了人工成本。企業(yè)在運(yùn)用信息數(shù)據(jù)化的同時(shí)要按時(shí)做好數(shù)據(jù)的備份工作，以便保證數(shù)據(jù)資料的完整性、安全性。（二）創(chuàng)新成本核算方式及細(xì)化財(cái)務(wù)管理。進(jìn)一步創(chuàng)新成本核算模式，企業(yè)可以在具體的操作過程中對(duì)各類的信息進(jìn)行細(xì)化處理。成本核算不能光靠財(cái)務(wù)部來集中核算，應(yīng)積極調(diào)動(dòng)公司所有的部門來配合完成成本費(fèi)用核算，從多角度發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。對(duì)成本核算實(shí)行細(xì)化管理，根據(jù)不同的分類設(shè)置細(xì)化的項(xiàng)目，另設(shè)置明細(xì)輔助賬。加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管理，如對(duì)成本費(fèi)用實(shí)行多次審核的程序，確保正確性。（三）科學(xué)合理的設(shè)置物業(yè)公司會(huì)計(jì)科目。會(huì)計(jì)科目設(shè)置的合理性可以極大的保證了相關(guān)作業(yè)的質(zhì)量，而會(huì)計(jì)科目則是會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)。首先，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的具體內(nèi)容，正確設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，降低了錯(cuò)誤發(fā)生的概率。例如“預(yù)收賬款”科目的設(shè)置，由于物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收入到賬時(shí)間的不同，若某業(yè)主提前一次性支付了以后一年的物業(yè)費(fèi)，可以按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，先將款項(xiàng)入預(yù)收賬款科目，待以后每個(gè)月分?jǐn)傆?jì)入收入。這樣的做法能更好的體現(xiàn)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，使得每個(gè)月的利潤更為直觀，準(zhǔn)確，不會(huì)造成利潤的忽高忽低現(xiàn)象。（四）建立健全物業(yè)公司的企業(yè)會(huì)計(jì)制度。首先要建立健全物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)管理制度等，使得公司的整個(gè)會(huì)計(jì)組織構(gòu)架完整，有制度的約束。提升相應(yīng)的會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平，定時(shí)的對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，提高他們的職業(yè)道德素質(zhì)，同時(shí)融入本公司的企業(yè)文化，使得員工對(duì)公司有歸屬感；設(shè)立相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，并推動(dòng)實(shí)行。同時(shí)還要建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，及時(shí)的對(duì)原始單據(jù)、原始憑證做到由專人審核，真正的保證會(huì)計(jì)信息的完整、準(zhǔn)確。定期、不定期的對(duì)公司的財(cái)產(chǎn)做盤點(diǎn)。（五）加強(qiáng)企業(yè)的資金管理。為了更好的推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，做好資金管理是首要工作。在可能的范圍內(nèi)建立企業(yè)資金池，有效合理的運(yùn)用本企業(yè)的資金，加強(qiáng)物業(yè)收入的催繳工作，如財(cái)務(wù)部門和客服部門通過erp系統(tǒng)及時(shí)了解到企業(yè)的未收款情況，及時(shí)催收，實(shí)現(xiàn)零壞賬，從而達(dá)到收支平衡。在有能力的范圍內(nèi)運(yùn)用好閑置的維修基金，比如把暫時(shí)不用的維修基金放在理財(cái)專戶等，這樣既可以保證資金的安全，也能賺取一定的利息收入用于日常需要。
四、結(jié)語
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)，整體也是朝著健康穩(wěn)步發(fā)展。雖然各個(gè)物業(yè)公司之間存在激烈的競(jìng)爭，但是只要是在一個(gè)積極、完善的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度為前提，實(shí)現(xiàn)的是良性的競(jìng)爭，必將推動(dòng)我國的物業(yè)行業(yè)整體水平再上一個(gè)臺(tái)階。
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作者:林夏 單位:上海豫園商貿(mào)股份有限公司