地產企業成本核算問題探析

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摘要：隨著社會經濟的迅猛發展，房地產行業的發展速度明顯加快，同時市場競爭越發激烈，對企業成本核算提出了更高的要求。商業地產企業的成本核算工作具有一定的復雜性，涉及項目總成本的計算、歸集企業開發商品房所用的支出費用等，成本核算是否準確對企業的經濟效益和成本管理具有直接影響。所以加強成本控制與成本核算，做好稅收管理和會計管理等工作，提高成本核算的整體水平，逐漸成為商業地產企業的重中之重。本文就商業地產企業成本核算存在的問題及原因進行分析，并試探性提出幾點有效的解決措施，以便相關人士借鑒和參考。

關鍵詞：商業地產企業成本核算

一般企業的性質不同，成本核算的方式也有所差異，如商業地產企業具有投資風險高、成本核算復雜、資金投入量大、計算環節多、建設周期長等，如何保證項目的質量，減少成本的消耗，科學規避風險，是商業地產企業面臨的重要研究課題[1]。可以說，商業地產企業只有針對實際問題采取切實有效的措施，提高成本核算的效率與質量，才能高效利用相關資源，獲得良好的社會經濟效益，實現自身的長期穩定發展。

1商業地產企業成本核算問題分析

作為成本管理工作中的關鍵內容，成本核算主要指的是商業地產企業在商品房開發過程中，根據成本項目來分配與歸納所支出的總費用，最終對該開發項目的單位建筑面積內消耗成本與總成本進行計算。可以說，成本核算是否準確關系到商業地產企業經營管理中獲得的經濟利益與實際管理水平。目前受商業地產企業的特殊性影響，企業成本核算的復雜性與難度有所增加，對人員工作質量和企業管理水平的要求也隨之提高。現階段，商業地產企業在成本核算工作中還面臨著諸多問題，具體表現為：(1)會計人員不了解相關規定。商業地產的特殊性較強，在一定程度上增加了成本核算工作的難度，而商業地產企業在具體的管理經營中，成本核算的工作內容對企業的稅收籌劃與今后發展具有直接影響[2]。如果在成本核算工作中出現差錯，往往會增加企業的稅收風險，所以要求會計人員具備良好的專業水準，以保障成本核算的真實性與準確性。然而商業地產企業中的部分會計人員開展成本核算工作時，沒有嚴格按照相關的法規要求予以作業，對稅法法規不夠了解，致使工作中因記憶錯誤、理解錯誤等而使成本核算存在偏差，不僅影響成本核算工作的效率和質量，也影響企業的稅收籌劃。(2)缺乏明確的成本核算對象。當前很多商業地產項目的開發都是采用成片開發的方式來利用土地，并且需要分批、分期完成，加上產品種類豐富多樣，導致成本核算工作難度有所增加。由于會計準則沒有明確規定核算對象，部分商業地產企業會計人員在具體的成本核算工作環節，缺乏科學的參考依據，且無法及時明確核算的對象，使成本核算的準確性降低，不利于企業的長遠發展。(3)財務人員綜合水平不高。作為國民經濟的重要內容，商業地產行業具有一定的特殊性，不僅要求會計人員擁有扎實的專業知識，也要求財務人員具備較強的專業技能，以保障成本核算工作的質量。成本核算工作既需要會計人員計算相關的費用，也需要財務人員計算、確認、分析成本數據，通過數據來分析項目可行性和成本，為企業的各項決策提供科學的參考依據[3]。但是一些商業地產企業的財務人員缺乏較高的綜合水平，在具體工作中存在業務能力不強、專業知識單一等問題，協調組織能力差且工作積極性不高，致使成本核算工作的質量無法得到提升，影響到成本核算的準確性和企業整體的管理水平，嚴重制約企業的長遠發展。(4)費用分配方式不合理。成本會計的相關內容明確規定，在某產品的實際生產環節，因產品生產而產生的所有直接費用都是該產品的成本，但如果是生產多種產品而產生的共同費用，則要結合有關規則來分配費用的歸屬，然后按照相關法律法規和產品生產的具體情況，核算產品產生的成本，間接在該產品成本中納入共同產生的費用。當前商業地產企業核算成本時，往往在主要開發成本中納入開發環節所產生的建設工程費用，不能合理分配開發環節產生的間接成本，尤其是拆遷補償等其他配套費用，難以獲得明確結果，繼而影響到成本核算工作的正常開展。

2商業地產企業成本核算問題出現的原因分析

一般而言，商業地產企業成本核算問題出現的原因主要體現在兩個方面：一方面是成本核算體制難以滿足市場經濟的發展需要。就傳統的商業地產企業而言，其開展成本核算管理工作時，往往是以財務部門的結算報告為依據實施最終的核算工作，但這種核算的方式與體制會受工作人員主觀因素的制約，不僅使結算報告有所滯后，也會影響成本管理效用的發揮[4]。值得注意的是，若財務賬面上出現成本數字的偏差，往往難以找到原因，影響成本核算工作的有序開展。可以說，傳統的成本核算體制已經不再滿足市場經濟的發展需求，需要管理人員予以完善及更新，確保成本核算工作的合適性、科學性。另一方面是管理者的素質不高。很多商業地產企業開展成本核算工作時，深受傳統經濟體制的制約，無法實現真正意義上的自負盈虧與自主經營，難以在生產經營活動中充分發揮出自身的主動性。同時隨著市場經濟的發展，商業地產企業也面臨著愈加激烈的市場競爭，企業管理者為使企業有效應對競爭壓力、快速適應外部環境，仍舊采用傳統的經營模式，加上其缺乏較高的職業素質與管理能力，管理手段與現代管理標準不相符，致使成本核算工作落實不到位。

3商業地產企業成本核算問題的解決對策

在社會經濟蓬勃發展的趨勢下，市場經濟結構發生了明顯的變化，而商業地產行業在國民經濟發展中發揮著重要的作用，其經營方式也出現了顯著的變化。要想提高經營管理的水平，商業地產企業必須要根據發展中出現的問題，采取行之有效的措施，以規避經營中可能遇到的風險，實現自身的持續穩健發展[5]。第一，鼓勵會計人員積極學習會計法、稅法等法律。商業地產企業會計人員在實際工作上，對相關法律法規尚不能充分理解，增加了成本核算工作的難度，所以企業需要立足實際，鼓勵會計人員積極學習相關法律。同時企業的稅收籌劃在很大程度上受成本核算工作質量的影響，加大了會計人員的工作難度，所以企業要加深會計人員對成本核算的了解，使其意識到該工作的重要作用，在未來工作中關注土地增值稅、企業所得稅等信息，對企業經營情況有所了解。另外，商業地產企業也可通過組織座談會等方式，使會計人員在良好的外界環境中工作，促進人員專業能力的提升。第二，健全成本控制措施體系。商業地產企業要想實現自身的長足發展，確保成本核算的準確性，必須要建立健全成本控制措施體系，明確劃分或規定費用分配方式、成本核算對象，為會計人員工作的順利開展提供支持[6]。例如：企業領導可直接根據建筑面積、占地面積等標準，分攤需在多個單位工程或多種類型開發產品之間分攤的成本、無法直接歸屬至某類開發產品的單位工程的成本，進而確保有關配套費用的準確性。第三，增強財務人員的綜合素質。商業地產企業中面臨的一大問題就是財務人員綜合素質低，所以企業在未來的發展中要根據實際情況，定期培訓相關工作人員，提高財務人員的綜合素質，使其不僅能掌握專業的知識理論，還能增強實踐運用能力。尤其是成本控制、目標成本編制、相關預算等能力，從而在未來的工作中發揮出自身的優勢，提高工作效率，為領導人作出正確的決策提供參考依據。第四，強化目標成本管理。商業地產企業在具體工作中存在成本較高、浪費較大等現象，而現代商業地產企業的運作屬于一個多維、龐大、有機、復雜的系統，企業成本核算需構建與之相應的體系，即根據企業的工藝流程、生產經營特點等，整合分析管理的多方要素[7]。從人力資源層面出發，只有充分發揮每位職工的作用，根據其不同的業務特長來分配工作，才能保證人力資源的均勻分配，提高工作效率，實現企業運營成本的最小化。同時從生產性成本中心的收益狀況出發，恰當制定分攤分配比例，月結時通過系統自動在各個收益成本中心按比例分配好公共費用。第五，完善成本核算制度。保障商業地產企業成本核算工作的重要環節就是科學的成本核算方法和完善的成本核算程序，這也是企業制定科學的發展戰略的前提保證。因此商業地產企業需要樹立成本意識，準確測算項目成本，并構建多維成本利潤分析模型，認真分析評價銷售、生產、采購全流程，對比分析標準成本、目標成本、預算成本等差異，對成本的差異予以及時揭示，進一步改善經營模式，優化產品結構。

4結語

隨著社會的進步和經濟的發展，商業地產市場經濟出現了顯著的變化，對商業地產企業提出了更高的要求，尤其是經營管理水平，而成本核算又是企業經營管理工作的核心內容，直接關系到企業未來的發展與經營效益。針對這種情況，商業地產企業必須要立足實際，根據相關法律法規要求進行作業，對成本核算的重要作用加以高度重視，通過法律的引導制定科學的成本管理及成本核算制度，完善成本控制措施體系，安排會計人員定期參與考核及培訓，提高財務人員的綜合素質。只有這樣，才能確保成本核算的準確性，提高工作人員的工作效率和質量，實現商業地產企業的持續穩健發展。

參考文獻

[1]宗云.淺議企業成本核算——以商業地產企業為例[J].北方經貿,2018(7).

[2]趙躍.商業地產企業成本核算問題探析[J].商場現代化,2018(6).

[3]袁嬋.試析商業地產企業全面預算管理[J].中國國際財經(中英文),2017(21).

[4]王坤良.商業地產開發成本核算方法及成本控制對策[J].商場現代化,2017(20).

[5]陳麗娜.中小商業地產企業會計核算應關注的問題[J].商場現代化,2017(11).

[6]銀麗珍.淺議企業成本核算——以商業地產企業為例[J].中國商論,2016(9).

[7]王東紅.市場經濟條件下地產企業成本核算存在的問題與對策[J].財經界(學術版),201

作者：高玉會 單位：山東聊城星光房地產開發有限公司