房地產開發企業成本核算問題及對策
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摘要：隨著我國市場經濟蓬勃發展，房地產開發型企業數量越來越多，本文通過對房地產開發企業成本核算存在的問題及對策進行分析，以期提高房地產開發企業的市場競爭力，為保障房地產市場的穩定發展提供依據。
關鍵詞：房地產開發企業；成本核算；問題；對策
自我國陸續推出“9.29新政”、“新國五條”等政策后，房地產開發業進入了體系化發展新常態，為保障房地產企業的發展營建了良好氛圍，然而房地產企業在開發過程中仍然存在風險，需要其做好成本核算工作，迎合市場經濟在國家政策指引下合理管控成本，充分發揮財務管理能效，提高財會人員工作能力，引導房地產開發企業領導者樹立風險防范意識，以提升其成本核算的成效，達到推動房產企業良性發展的目的?；诖耍治龀杀竞怂阒写嬖诘膯栴}及對策顯得尤為重要。
一、房地產開發企業成本核算中存在的問題
相較于西方發達國家我國房地產開發產業發展相對滯后，與之相關的實踐經驗及研究理論相對薄弱，阻礙房地產開發企業的良性發展。基于此房地產企業需立足市場經濟，探究其在發展過程中存在的成本核算問題，為分析優化成本核算之良策提供依據。
1.成本核算口徑不一問題
房地產企業在拿到地皮后，需依據自身發展情況及市場環境設立開發目標，并以此為核心進行成本核算，依據核算結果分配及歸集費用。為保障房地產開發企業成本核算精準有效，我國頒布《企業會計準則》等條規，然而基于房地產企業開發周期相對較長，成本核算類目較為龐雜，對企業財務管理能力及財會人員工作能力均有一定要求，使其在核算過程中經常出現口徑不一的現象，影響了相關項目開發成本優化配置的綜合成效，降低了成本核算的精準性、可靠性、可比性及科學性，使成本核算結論喪失了參考價值，從而無法助力房地產企業在項目開發過程中獲取更高經濟收益。
2.成本調劑過于隨意，成本支出與開發項目決算不符問題
為提高經濟收益房地產開發企業會在條件允許態勢下，同時開發若干項目，如別墅、商品房、經濟適用房和商住兩用房等，然而每類開發項目對市場、開發時間、地理位置、用途、周期和土地出讓價格等都有不同要求，雖然這些開發項目存在一定成本核算差異，但是有些企業為縮減核算步驟，降低成本核算難度，摒棄房產項目開發個性化成本核算體系，盲目調整成本分配比率，使若干開發項目成本核算交織在一起，造成成本支出與開發項目決算不符的問題。有些房地產開發企業為盡快結算配套設置費預提成本，導致成本核算結果與實際費用出現出入，影響該項目的銷售定價。除外部因素影響房地產開發企業成本核算成效外，人為因素即財會工作人員與房地產開發企業領導者缺乏成本核算意識，是造成成本調劑過于隨意的重要內因，導致企業、社會、國家三方權益受到損失。
3.虛列成本核算類目問題
基于房地產企業項目開發周期長，資金運營體系較為復雜，對其成本核算帶來阻力，相較于其他類型的企業，房地產開發企業同樣需要較長周期完成成本核算目標，在此過程中會有許多潛在因素影響成本核算。例如市場經濟環境、國家政策、材料費用等，加之人為因素不當干預，使房地產開發企業成本核算不夠規范，虛列成本核算類目問題屢見不鮮，進而影響該項目利潤核算精度，無法系統反饋房地產開發企業盈利的實際情況[1]。
二、有效解決房地產開發企業成本核算問題的對策
通過對我國房地產開發企業成本核算中存在的問題進行分析可知，我國雖已進入房地產市場蓬勃發展新時期，但仍然存在房產開發領導者缺乏成本核算意識，財會工作人員成本核算能力較低，成本核算類目不清，核算成本調劑過于隨意，成本核算口徑不一等問題，為此房地產開發企業需秉持實事求是精神，勇于自我解析并敢于面對成本核算困境，立足市場經濟，積極完善房地產開發企業成本核算體系，為解決成本核算問題奠定基礎。
1.統一成本核算口徑
房地產開發項目周期長、核算復雜，財會工作人員為提高成本核算質量，解決成本核算問題，需不斷提高自身成本核算能力，樹立成本核算意識，并將其納入財務管理過程中，施行動態監管，依據財務管理要求，規范其成本核算口徑，為實現開發成本合理分配提供依據。例如，財會工作人員可依據房地產開發企業成本核算需求，設置成本核算明細臺賬，用統一口徑記錄該項目開發過程中所消耗的一切費用，為產品開發完畢后展開科學高效的成本結算提供依據?；诜康禺a開發企業涉獵項目較多，有些項目成本核算較為復雜，無法保證在統一口徑下完成核算任務，為此需財會工作人員在合理分配與歸集基礎上，制定項目成本核算明細，在同一成本核算項目中用統一口徑予以核算。例如按照占地面積，針對公共配套設施費用、基礎設施費用、土地拆遷補償費用、管理費用、征地費用以及其他與土地面積相關的費用展開成本核算，確保成本分配與歸集科學可行，為指引房地產開發企業順利完成各方承建任務提供依據?；谑袌鼋洕蚕⑷f變，財會工作人員需秉持與時俱進精神時刻關注市場動向，繼而在漫長的項目開發進程中能夠優化成本核算口徑，確保成本核算精準無誤，為房地產開發企業獲取更高經濟收益奠定基礎。
2.健全成本核算管理制度
在房地產企業項目開發過程中，有些企業存在成本調劑過于隨意，成本支出與開發項目決算不符等問題，這主要是源于企業管理者不注重踐行成本核算，仍然沿用“經驗論”開發房地產項目，使該項目成本核算精度無法得到保障，與之相關的成本核算管理制度存在缺陷，從而影響成本核算的綜合成效?；诖耍康禺a開發企業領導者需不斷提高自身管理能力，將財務管理納入房地產項目開發過程中，充分發揮財務管理能效，為房地產成本核算任務有效落實提供條件。企業領導者還需支持成本核算獨立運行，避免人為因素對核算結果產生不當影響，為房地產開發企業成本核算營建良好氛圍。同時，房地產開發企業領導者需引導自身健全成本核算管理制度，為達成核算目標給予有力引導。房地產開發企業成本核算管理制度具體建設方法，可從以下幾個發面進行探究：一是設立財務管理機構。為充分發揮財務管理能效，其需獨立運行，并可深入房地產項目開發的各個環節，以此為基點建設成本核算“網絡”，確保各項費用均納入成本核算體系中，提高成本核算的廣度、精度。二是依據成本核算需求及房產項目開發的實際情況，設立管理子項。房地產開發企業可依據工程大小，設立成本核算計劃、預算體系、預決算控制、成本核算分析、考核等管理子項，用以充實財務管理制度，并符合房地產項目開發的客觀需求，為有效落實成本核算目標提供依據，確保在漫長的項目開發過程中成本核算均有據可依。三是設立成本核算部門。成本核算部門需納入財務管理機構，在企業要開始項目開發前進行市場調研，并展開成本控制、項目預測、編制報表、預算等工作，為企業獲取第一手成本核算數據，規劃并調整項目開發戰略提供依據。
3.施行審計監督制度，保障成本核算目標得以有效落實
在房地產開發企業中，虛列成本核算類目較常出現，其影響了成本核算精度。這主要是源于房地產開發企業成本核算缺乏監管，為此房地產企業需積極施行審計監督制度，保障成本核算質量，該制度具體建設方略可從以下幾個方面進行分析：一是設立內部審計部門。內部審計部門獨立運行，主要負責監管企業財務管理踐行的實際情況，成本核算作為財務管理的重要一環，也在內部審計部門監管下，一旦房地產企業在項目開發過程中出現成本核算不當行為，其會在向管理者反饋成本核算情況的同時，勒令相關部門重新進行成本核算，確保其數據科學可靠，避免出現核算類目不清、重疊和虛列等現象，減少房地產企業開支，為其獲取更高經濟收益奠定基礎。二是完善審計制度。審計工作需迎合時展及房地產企業開發項目運行需求予以調整，為此其房地產審計制度需具有動態發展能力，并依據項目開發特點及需求納入全新審計要點，以提高審計功效并保障成本核算質量[2]。
三、結語
綜上所述，房地產開發企業若想提高成本核算質量，需統一成本核算口徑，健全成本核算管理制度，施行審計監督制度，保障成本核算目標得以有效落實，在推動房地產企業良性發展同時，達到提高其經濟收益的目的。
參考文獻
[1]張清芳.房地產開發企業成本核算的分析與探討[J].襄陽職業技術學院學報，2017，（6）：89-92.
[2]張穆.房地產開發企業會計核算問題研究[J].黑龍江科學，2017，（2）：178-179.
作者:井小婷 單位:陜西隆豐置業有限公司