房地產開發成本管理研究

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摘要:房地產行業在經歷了狂熱和低迷的跌宕起伏之后，目前正處于復蘇階段，但仍存在成本管理上的“三化”現象，房地產企業要想獲得的更高的營業利潤，在激烈的市場競爭中應加強成本管理，成本控制。從房地產開發企業的成本構成和管理責任提出房地產開發成本控制程序。

關鍵詞:房地產 管理 成本控制

開發成本管理是開發單位的基本組成部分，對合理使用資金有著決定性作用。但是，由于房地產項目管理本身復雜和綜合，結合工程活動風險的不可預測性，這帶來了實際項目開發成本管理上的困難，如何保證工程質量的前提下，以最低的成本管理開發成本是核心內容。鑒于我國房地產項目管理制度尚不完善，成本管理并沒有形成統一的管理，房地產項目管理的施工單位還需要從多方面來改善。筆者認為，房地產開發成本管理決定基本施工單位的發展方向，對其進行全面的分析具有重要的現實意義。

1房地產開發成本管理的基本內容

全面分析可能增加開發成本的各類因素是房地產開發成本管理的核心任務，并提出了控制措施。只要能保證工程質量的前提下，可能的話，減少浪費，提高地產項目的利用率，從而有效地提供開發成本預算和成本。對于基本的建設單位，房地產開發成本管理的基本內容，包括以下內容:

(1)對可能會增加開發成本的各種因素進行綜合分析。

(2)當建設單位、客戶和工程監理單位有該項目的共同意見時，確定一個具有法律約束力的合同，為后期工程爭議提供依據。

(3)如果房地產項目建設過程中需要修改設計方案過大時，就要通過控制成本的變化來調整成本，確保項目投資的使用率最高。

(4)開發成本需要進行定期核查，確保動態超額現象在成本支出中不出現。

2房地產開發成本管理面臨的主要問題

(1)預算編制。房地產項目管理過分強調在施工過程中成本控制的基本施工單位，而忽略了預算編制工作的重要性，從兩個方面導致在預算編制方面問題:一是在預算方面的工程計算預算是不準確的。施工圖設計的準確性是工程建設的基礎上，由于不準確的預算計算，通常會造成工程建筑材料購買的錯誤，增加了開發成本管理損失和負面影響的成本。二是綜合單價表錯誤。由于我國建筑市場管理混亂，在原材料價格，等級，稅金和利潤的標準方面是不統一的，但在預算編制過程中依靠綜合單價套用，造成設備價格編譯錯誤。

(2)變更造價控制。對于房地產項目建設，由于施工條件的限制，預計規劃的疏忽，導致施工條件和設計方案的結構，材料，設備和人員編制等內容脫離計劃方案，必須進行工程變更，因此開發成本管理是必要的調整，變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現階段施工單位反應遲鈍，不按照房地產項目計劃變更及時控制成本的變化，甚至還在使用原始資金投資項目變更項目，這將不可避免地導致的資金損失。

(3)簽證控制。首先，簽證較弱。根據個人的想法，許多業主干預建設工程中，臨時對施工做出變化，而且沒有要求變化的手續，也沒有簽證，它為后期解決糾紛埋下隱患，甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費。其次，缺乏規范的簽證要求。現場簽證的處理必須得到業主和工程項目業主，監理部門聯合簽署，才有合法權益。但是在簽證辦理的實際過程，不是按照相關程序執行。最后，過分強調了簽證的作用，而沒有根據實際情況靈活變化。各施工單位嚴格卡簽證辦理程序，導致在注冊末期嚴格遵守的原則，對建設項目的優先級不區分，必須等待簽證的處理，在漫長的等待的過程中必然浪費錢。

(4)結算控制。后期結算控制是房地產開發成本控制的重要組成部分，但是，在實際的工程中，因為大部分施工單位認為項目已完成，那么結算控制可有可無，誤以為后期費用結算相當于所有的工程造價的合成，這將會導致失去了應用的開發成本管理的有效性。此外，工程結算控制方面由于建設單位的監管力度不夠，使其后期結算費用的問題缺乏明確的反饋渠道，容易造成巨大的損失，對成本管理的發展直接造成的不利影響。

3加強房地產開發成本管理的措施

3．1制定合理的預算編制

建設單位要加強日常管理，確保所有員工能工作踏實，不會受外部因素影響預算計劃。在充分熟悉了解配額的內涵，項目進度，輔助工程內容，工程量計算的基礎上，還要做深入的市場調查，以掌握最準確的材料，設備，積極的探索施工現場條件，控制施工圖預算調整建設內容，以確保數據來源于實踐的基礎上，以避免所有預算來自理論計算值。由于工程建設都在動態變化過程中的時間，因此，預算必須從實際出發遵守，確保預算以后充分發揮成本管理的價值。

3．2強化變更造價控制

(1)設計變更。首先，由于那些設計部門的錯誤或缺陷引起的變更費，以及采取的補救措施，如維修，加固，拆遷成本，由監理單位業主和設計部門協商是否賠償;其次，設計變更應當被視為原施工圖的一部分，所有的費用應該是一致的，并根據國家有關政策的承包費調整條款;最后，造成設計變更的延誤，由監理工程師按照有關規定辦理。

(2)材料變更。首先，按設計變更無論是否已全面實施，以確定是否發生重大變化，如果原設計已經落實，才要改變，應該明確標注，而且對材料成本做出相應調整;其次，在拆遷，拆除的材料，設備的情況下，或已完成，半成品加工是好的，但沒有安裝，監督人員負責組織建設單位應當回收利用;最后，材料和采購范圍，供應應該完全符合原合同的內容。

3．3健全簽證控制

簽證控制，不僅可以保證成本控制是合理的，還可以為以后的糾紛成本的參考，它是開發成本管理的重要組成部分。因此，提高了簽證控制具有現實意義。為了保證簽證管制體現了實用性和合理性，必須實現以下幾點:

(1)簽證必須實現書寫，所有的程序通過正常渠道獲得。

(2)簽證內容必須明確，項目必須明確，用量要準確，價格應該是合理。

(3)簽證要領先現場施工，保證簽證的時效性，避免等待簽證而延誤項目進度。

(4)簽證直接負責人要給予足夠的重視，遇到簽證問題要進行協商處理，可以保證簽證內容一一落實。

3．4完善結算控制

(1)檢查建設項目竣工后的各項指標是否符合標準的批準文件，任何指標不能滿足要求，將導致成本浪費。(2)檢查更改簽證。通過對變更簽證的檢查來明確工程調整后的責任方，避免了建設規模和項目投資的標準，成本造成的浪費，無法達到的目標。(3)檢查隱蔽驗收資料。隱蔽性是工程項目的重點部分，一些建筑單位刻意對其進行隱藏，隱藏在購買或建造材料工程方面的缺陷，增加施工項目成本。(4)核對單價。工程單位價格決定成本，嚴格的審計單價計價的原則，評估方法符合國家標準，所有價格都必須參與實際項目審計，保證規范上市后的項目，使結算控制發揮更大的價值。

4結語

開發成本控制成為房地產企業工作的重心，對房地產的發展以至國民經濟的健康發展有重要意義。隨著建筑業的不斷發展，施工單位將面臨嚴峻考驗，房地產開發成本管理中發揮了它的發展具有決定性的作用。但是，由于現階段我們對房地產項目管理的基本施工單位國內還沒有形成系統性，導致成本管理實施過程中會遇到很多問題，因此，從不同的角度對房地產開發成本管理控制分析，以提高成本管理的發展水平和減少損失的成本。

參考文獻

［1］吳平．房地產項目的成本管理方法探討．工程技術，2009．

［2］歐陽克勝，曾雪云，王志超．淺析基本建設單位的房地產開發成本管理．財務會計，2010．

［3］胡海，毛佑飛．淺談房地產開發成本管理與控制．改革與開放，2009．

［4］王恩茂，劉曉君．施工項目成本管理模式研究．建筑技術.2014

作者:黃強 單位:泉州市城建置業有限公司