房地產開發項目的成本管理

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一、房地產項目開發成本管理工作中存在的問題

（一）對項目開發初期的成本管理缺乏足夠認識和控制

通常情況，在項目的初期階段主要產生的成本投入主要包括項目的規劃設計和項目的勘測設計。一般來說，項目的規劃設計的主要考慮的是結構的安全問題，對于工程成本的控制概念不強，所以難免導致設計方案不經濟，而增加了項目開發成本。另一方面，初期的項目規劃設計和項目勘測設計將直接影響著項目開發后期的工程成本投入的多少，所以對于房地產企業，加強對于項目開發初期的成本管理工作重視程度是很有必要的。

（二）項目組織管理渙散，成本管理很難有效實施

就目前國內的房地產行業發展來看，中小型房地產企業逐漸成為房地產行業的主體。與以往的大型國有房地產企業相比，中小型房地產企業自身的實力有限，抵抗風險的能力和項目組織管理能力都不足，因此很難在房地產項目開發過程中對于工程成本做到有效控制。另一方面，在實際的工程施工中，房地產企業為了減少工程成本的投入，都會采取責任分包的方法。由于不同建設單位有著不同的管理水平和不同的施工效率，在工程進度上難免會出現不同步的情況，而且都有著自己的如意算盤，因此很難協調彼此之間的工作，這同樣也給房地產企業的成本控制帶來了很大的難度。

（三）房地產項目開發全壽命周期成本管理缺乏

眾所周知，房地產行業本身就是一個周期長、投入大、風險大的行業。因為房地產項目開發周期長，而且成本的投入貫徹周期內的每個階段，所涉及的成本項目種類繁雜。因此，很難做到對于工程成本的全面有效控制。另外，房地產開發項目管理所追求的目標就是工程質量和工程成本，但是往往房地產企業在項目開發過程中很難做到二者均衡，很多時候都是顧此失彼，因為這需要很高的管理水平和需要豐富的實踐經驗。

二、房地產項目成本管理完善對策研究

隨著我國經濟的飛速增長，近幾年我國的房地產行業發展的也是如火如荼，這樣的結果卻是導致了我國房價持續上漲，惹得人民百姓怨聲載道。政府為了抑制房價的上漲，緩解百姓住房的問題，采取了一些嚴厲的措施，因此房地產行業的形勢是十分嚴峻的。房地產企業想要在如此復雜的競爭環境中得以生存和發展，就必須提高自身的競爭力，控制企業項目成本，完善企業工程項目的成本管理控制體系。

（一）項目規劃階段成本管理完善措施

每個商品都有著自身的消費人群，對于房地產開發來說也是這樣。在房地產開發過程中，企業首先要知道開發項目是建寫字樓，還是住宅樓，或是商業中心，高檔還是低檔的，什么風格、消費人群等等。換句話說就是，房地產企業在項目的規劃階段要給項目一個具體的定位，這樣可以避免盲目的資金投入，減少項目成本，提高企業自身的經濟效益。

（二）項目設計階段的成本管理完善措施

房地產項目設計階段主要是房地產企業在得到土地后，對所需要建設的土地進行規劃設計，直到工程項目開始建設之前的這一段時間。盡管，項目設計階段只是占整個開發項目周期的中很少的一部分，但是它關乎整個項目周期內的巨大部分成本投入，因此房地產企業要提高對于項目設計階段的重視程度。具體在項目設計階段對于項目成本的管理完善措施，可以參考以下幾點：1.一定要遵守相關的法律法規和招標投標程序進行招標，不要弄虛作假；不要因為私人關系而影響到招標。并要對參與投標的單位進行嚴格的資質審查，看是否有違規操作等不良記錄；2.強化設計人員的控制成本意識，在保證結構安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項目成本；3.在項目設計階段控制成本并不是一味的去降低成本，而不考慮結構建筑物是否安全的問題，這樣很容易在項目施工階段出現意外的情況。因此，在項目設計階段一定要遵守相關的行業規范、標準，有助于更加合理化控制項目成本，這樣既能保證建筑物的結構安全，又能降低開發項目的成本。

（三）在項目施工階段的成本控制

對于房地產行業來說，工程項目施工階段永遠都是項目成本投入最多的環節。因此，做好項目施工階段的成本控制工作對于整個項目流程的成本控制是舉足輕重的。具體到該如何做好項目施工階段的成本控制，可以參照以下幾點：1.在實際的項目施工過程中，房地產開發企業一定要和項目施工承包商簽訂明確的委托合同，防止項目施工過程中施工方漫天報價、推卸責任，造成企業不必要的損失，而增加了項目成本；2.項目施工技術選擇一定要求合理，避免出現材料過剩和多次返工的情況，造成材料浪費；3.加強項目施工現場的安全工作，一方面防止工程材料被盜，而造成損失；另一方面，可以減少工程事故發生的可能性。因為，一旦發生工程事故，項目就可能面臨停工或是項目流產的情況，這樣只會無限的增加工程成本。

（四）竣工驗收階段的成本控制

項目竣工驗收階段是整個項目的最后一個環節，一定嚴格的按照國家相關的工程竣工驗收標準驗收。確保工程質量符合標準，這樣可以減少后期維修的成本。另一方面，要認真仔細的核算整個工程建設過程中的各項支出，確保每項支出都有根有據，避免出現資金去向不明的情況，這樣有助于減少項目成本投入，從而增加企業的經濟效益，也提高企業在如此競爭激烈的市場環境下的競爭力。

三、結語

從房地產開發項目的不同階段來看，不同階段的項目成本管理控制的效果都不一樣。其中，項目初期的規劃設計的項目成本管理控制的效果是最顯著的，而項目建設施工階段的項目成本管理控制是最關鍵的。但是，對于任何一家房地產開發企業來說，想要在如此復雜、競爭激烈的市場環境下得以生存和發展，就必須重視項目開發的每個環節的成本控制工作，這對于降低企業的資金風險，提高企業自身實力是十分重要的。

作者：周學正 單位：河南江河置業有限公司