商業(yè)地產(chǎn)成本管理的對(duì)策

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一、商業(yè)地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

（一）前期決策階段經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)與調(diào)研資料支撐不足。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策階段與住宅項(xiàng)目類似，需要對(duì)意向地塊進(jìn)行全面的成本調(diào)研，然而，不少企業(yè)因獲得土地招拍掛信息較遲，決策時(shí)間較短，或者因?yàn)槭袌龅幕馃岫鴮?duì)全面成本調(diào)研重視程度不夠，成本測(cè)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確不全面。此外，多數(shù)企業(yè)投身商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)不足，成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)不足，評(píng)估制度不健全，導(dǎo)致采用的成本測(cè)算模型往往直接套用其他項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，未對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行類比分析調(diào)整后即使用。決策階段經(jīng)驗(yàn)不足及數(shù)據(jù)匱乏對(duì)項(xiàng)目成本的影響是巨大的，且是不可逆的，后期發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，只能不斷削減項(xiàng)目預(yù)期利潤。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本分析不深入，設(shè)計(jì)管理與成本管理脫節(jié)。我國工程建設(shè)領(lǐng)域設(shè)計(jì)與成本往往是脫節(jié)的，設(shè)計(jì)人員通常僅從滿足規(guī)范要求的角度出發(fā)，并且一味地考慮設(shè)計(jì)安全系數(shù)，設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性分析，可行的替代方案分析往往流于形式，特別是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，設(shè)計(jì)方案不僅確定了開發(fā)成本，更重要的是確定了運(yùn)營成本，不合理的全壽命周期成本方案直接導(dǎo)致社會(huì)成本的增加，持有型商業(yè)地產(chǎn)更是直接損失了企業(yè)的長期利潤；另一方面商業(yè)地產(chǎn)成本管理人員多數(shù)缺乏設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，難以從專業(yè)角度提出變更或替代方案，這就導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案一旦確定，成本管理人員只能根據(jù)方案進(jìn)行測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化的可能性大大減小。

（三）施工階段成本控制不力，超支現(xiàn)象頻發(fā)。

施工階段成本管理水平很大程度上取決于前期決策與設(shè)計(jì)階段各項(xiàng)方案，然而正是因?yàn)檫@種思維慣性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段疏于成本管控，變更隨意性強(qiáng)，簽證數(shù)量多，未對(duì)設(shè)計(jì)變更和各類簽證進(jìn)行嚴(yán)格管理、動(dòng)態(tài)匯總與統(tǒng)籌分析，導(dǎo)致最終結(jié)算的成本大大超出成本控制指標(biāo)。

二、商業(yè)地產(chǎn)成本管理提升對(duì)策

（一）重視成本調(diào)研與數(shù)據(jù)分析，提高決策

準(zhǔn)確率。商業(yè)地產(chǎn)決策階段雖然周期短，但高效率地開展成本調(diào)研與測(cè)算對(duì)于項(xiàng)目成敗有著決定性的作用。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要兩方面的努力：一是注重成本數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)的積累，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)積累已完成開發(fā)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)以及同行業(yè)項(xiàng)目的調(diào)研數(shù)據(jù)，成立專門的團(tuán)隊(duì)建立并維護(hù)一套完成的項(xiàng)目投資測(cè)算數(shù)據(jù)庫，并建立投資評(píng)估指標(biāo)體系，為投資決策的高效性提供有力保障；二是在獲得項(xiàng)目信息后，應(yīng)由專業(yè)并富有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)實(shí)地收集項(xiàng)目成本測(cè)算的數(shù)據(jù)，深入了解地塊資料、各項(xiàng)稅費(fèi)資料、所在地人材機(jī)成本水平與市場供求狀況、周邊類似項(xiàng)目成本資料、周邊商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格與市場供求狀況等。

（二）設(shè)計(jì)管理與成本管理有機(jī)結(jié)合，深入

開展方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本管理的有效方法主要有限額設(shè)計(jì)、全壽命周期成本分析、價(jià)值工程等，這三種方法在實(shí)際應(yīng)用中絕不是孤立的，三者可以在方案確定過程中交叉使用，以尋求最合理的設(shè)計(jì)方案與成本方案。

1、限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)保證達(dá)到使用功能的前掉下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的變更，通過層層限額設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)控制和管理來保證總投資不會(huì)突破投資估算的限額。限額設(shè)計(jì)主要是依據(jù)設(shè)計(jì)院與開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，通過確定各項(xiàng)數(shù)量或價(jià)格指標(biāo)來完成成本目標(biāo)控制，使用限額設(shè)計(jì)方法控制成本的關(guān)鍵點(diǎn)是合理確定限額設(shè)計(jì)總目標(biāo)并對(duì)總目標(biāo)進(jìn)行合理的分解、分析和分配，形成可分析、可控制的分項(xiàng)目標(biāo)或指標(biāo)，限額不僅僅是一個(gè)單方造價(jià)，更重要的是要對(duì)其進(jìn)行深入的分析，使其科學(xué)、合理。限額設(shè)計(jì)的全過程實(shí)際是開發(fā)項(xiàng)目投資目標(biāo)管理的過程，即投資目標(biāo)分解與計(jì)劃、目標(biāo)實(shí)施、檢查、反饋的控制循環(huán)過程。在實(shí)施限額設(shè)計(jì)過程中，需遵循縱向和橫向兩方面的手段加以控制。縱向控制即按設(shè)計(jì)的流程從可研、初勘、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)直至施工過程的變更設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)甚至每個(gè)專業(yè)工序中，將限額設(shè)計(jì)貫穿整個(gè)過程。橫向控制則是健全和加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)成本部、設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)院各專業(yè)之間的溝通與協(xié)作。此外，對(duì)于開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不豐富的商業(yè)地產(chǎn)商，可在與設(shè)計(jì)院簽訂合同中約定相關(guān)的“節(jié)獎(jiǎng)超罰”條款，通過每一階段設(shè)計(jì)概算的評(píng)審確定各階段設(shè)計(jì)限額，對(duì)于下階段開展方案優(yōu)化節(jié)約的成本與設(shè)計(jì)院進(jìn)行分成，對(duì)于超出上階段設(shè)計(jì)概算的，嚴(yán)格要求設(shè)計(jì)院分析問題，并依據(jù)合同約定扣罰設(shè)計(jì)費(fèi)。

2、全壽命周期成本分析。項(xiàng)目全壽命周期分析指的是對(duì)項(xiàng)目整個(gè)生命周期期間所發(fā)生的成本進(jìn)行全面分析，而不是僅僅關(guān)注于某個(gè)階段的成本。該管理范式強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目的定義與決策、項(xiàng)目的計(jì)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的實(shí)施與控制、項(xiàng)目的完工與支付、項(xiàng)目的運(yùn)營與交付以及項(xiàng)目的分解與拆毀各個(gè)階段的成本進(jìn)行分析，控制每個(gè)階段的成本，達(dá)到項(xiàng)目全壽命周期的成本最小化。在一般的地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中通常控制建造成本，但商業(yè)地產(chǎn)做為公共建筑，其運(yùn)營成本在全壽命周期成本中占據(jù)很大比例，在確定設(shè)計(jì)方案時(shí)建造成本和運(yùn)營成本往往會(huì)出現(xiàn)矛盾，使用全壽命周期理論進(jìn)行成本分析能從全局上、長遠(yuǎn)上選擇最優(yōu)方案。如在整個(gè)項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式的選擇中，在制冷負(fù)荷和采暖負(fù)荷確定的情況下，中央空調(diào)主機(jī)根據(jù)采用能源是選用電能、燃?xì)膺€是蒸汽，要進(jìn)行各方案的設(shè)備投資費(fèi)用測(cè)算和運(yùn)營耗用電費(fèi)和蒸汽耗用量和增容量的測(cè)算，從設(shè)備全壽命期的成本確定合理方案。

3、價(jià)值工程。價(jià)值工程又稱價(jià)值分析或價(jià)值管理，它是通過研究產(chǎn)品或系統(tǒng)的功能與成本之間的關(guān)系，如何以最低的壽命周期成本，可靠地實(shí)現(xiàn)對(duì)象（產(chǎn)品、作業(yè)或服務(wù)等）的必要功能，來改進(jìn)產(chǎn)品或系統(tǒng)，而致力于功能分析的一種有組織的技術(shù)經(jīng)濟(jì)思想方法和管理技術(shù)。設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)成本控制效果十分明顯，設(shè)計(jì)方案應(yīng)綜合考慮結(jié)構(gòu)因素、建筑因素、設(shè)備因素、時(shí)間因素等。結(jié)構(gòu)因素就是設(shè)計(jì)方案必須根據(jù)建筑形體的構(gòu)思選擇與之匹配的結(jié)構(gòu)類型，將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)緊密結(jié)合起來考慮，合理分配建造成本與生命周期內(nèi)維修費(fèi)用的比例關(guān)系，剔除不必要的輔助功能，從中選擇成本最低的方案。建筑因素就是在滿足建筑技術(shù)要求設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，運(yùn)用價(jià)值工程分析方法，對(duì)設(shè)計(jì)方案的建筑功能進(jìn)行分析，盡可能剔除不必要的輔助功能。設(shè)備因素是在設(shè)備的配置時(shí)充分考慮自然環(huán)境對(duì)節(jié)能減排的有利條件，從建筑產(chǎn)品的整個(gè)生命周期分析，確定適合的設(shè)備使用方案。時(shí)間因素就是在設(shè)計(jì)中除了考慮工程全生命周期的功能、質(zhì)量要求外，還需考慮建筑項(xiàng)目交付使用的時(shí)間要求，盡可能選擇易施工、工期短的設(shè)計(jì)方案。

（三）加強(qiáng)施工過程成本管理，及時(shí)動(dòng)態(tài)分析與事后評(píng)估。

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過程中各種要素都會(huì)直接或間接地影響其他要素，并最終影響項(xiàng)目的成敗。施工過程中的成本管理也不是孤立的，其與質(zhì)量、進(jìn)度、安全是融為一體的，施工過程中應(yīng)對(duì)成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等項(xiàng)目管理要素進(jìn)行全要素統(tǒng)籌管理。商業(yè)地產(chǎn)施工過程成本管理要綜合平衡質(zhì)量、進(jìn)度、安全等要素，制定詳細(xì)的成本管理計(jì)劃，采取動(dòng)態(tài)與靜態(tài)控制相結(jié)合的原理進(jìn)行事前預(yù)防、事中控制、事后檢查與評(píng)估。過程控制與動(dòng)態(tài)分析包括對(duì)因工程變更引起的費(fèi)用調(diào)整、工程款的支付、工程索賠等，當(dāng)實(shí)際投資額開始偏離控制目標(biāo)值時(shí)，立即分析原因并采取有效的糾偏措施加以控制，這一階段也是最后形成項(xiàng)目使用價(jià)值和工程產(chǎn)品質(zhì)量的重要階段，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本控制起著重要作用。事后評(píng)估則是收集建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的重要步驟，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立成本數(shù)據(jù)庫，提高項(xiàng)目前期決策的效率提供重要保障。

三、結(jié)語

隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭的日趨激烈，市場公開化、公平化程度也越來越高，商業(yè)地產(chǎn)的利潤將大受擠壓。為使企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)市場中保持常青活力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在全過程中加強(qiáng)成本管理，通過精細(xì)化、規(guī)劃化、流程化的成本管理，使其成本控制能力成為企業(yè)核心競爭力的重要因素之一，為企業(yè)創(chuàng)造利潤，為社會(huì)貢獻(xiàn)效益。

作者： 陳曉 單位：深南信恒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司