房地產開發設計管理及成本管理關系

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摘要：在社會經濟的影響下，我國的房地產開發項目數量在逐漸地增加，整個房地產開發領域迎來了重大的發展機遇，相應地，房地產開發企業的數量也越來越多，行業對抗不斷的升級。房地產開發運營模式，是企業發展的重要影響因素，企業方面必須要以提升經濟效益的方式，保證自己立于不敗之地，為了實現經濟性的建設目標，房地產開發企業需要從成本管理方面入手，尤其需要重視項目設計階段成本控制，認清設計管理與成本管理之間的關系，促進企業的可持續性發展。文章對此進行分析，并且提出了幾點淺見。

關鍵詞：房地產開發項目；企業發展；設計管理；成本管理

現階段，我國房地產開發市場發展前景一片大好，房地產開發行業已經成為了社會發展的重要動力，房地產經濟在國民經濟中的占比持續升高，同時，也帶動了許多周邊領域的發展。現階段，我國社會經濟發展速度逐漸放緩，在經濟新常態的背景下，房地產開發企業發展越發艱難，要想實現企業的穩定發展，企業要重視成本管理。在房地產開發項目建設過程中，設計階段非常重要，與整體的項目建設效果以及項目建設經濟性之間存在密切聯系，所以，加強設計管理，是提升成本管理效果的重要手段。下文對此進行簡要的闡述。

1房地產開發設計管理與成本管理的關系

房地產開發項目從規劃到完成，期間需要經歷若干環節，設計階段是一個非常關鍵的項目建設環節。房地產開發項目設計環節產生的直接費用比較少，這也是許多企業忽略設計管理的主要因素，但是設計方案是房地產開發項目建設的基礎，可以說設計方案的效果與房地產開發項目的建設效果之間存在非常密切的聯系?？茖W合理的項目設計方案，可以給后續的項目建設帶來便利條件，減少設計變更，大幅度地縮減房地產開發項目的建設費用，如果項目設計工作中出現了問題，沒有及時發現，后期項目施工將會受到嚴重的影響。企業將會因此而產生巨大的經濟損失，造成造價超預算的情況，甚至會造成企業資金鏈的斷裂，給企業帶來不可挽回的重大影響，基于此，房地產開發設計管理工作與成本管理之間存在緊密的聯系，通過高效的設計管理，有助于成本管理效果的提升，是當代房地產開發企業必須要重點關注的工作。

2房地產開發項目設計成本管理的影響因素

2.1方案策劃因素

方案策劃是房地產開發設計工作開展的基礎，屬于房地產開發項目的前期重要工作內容。房地產開發項目的方案策劃工作，主要是對后期的建設目標進行確定，對項目有一個整體性的把握。在方案策劃階段，需要對項目所在地的環境因素進行精準地勘測，環境因素主要包括兩個方面，分別為地質環境因素以及氣候環境因素，結合這些內容，對房地產開發項目的建設效果進行科學預測和合理策劃，對各種可能發生的問題進行評估，根據問題發生的可能性，制定針對性的防護措施，消除各種不良因素對房地產開發設計產生的消極影響，實現房地產開發項目設計管理效果的提升，為項目的建設打下一個良好的基礎。

2.2系統設計因素

在房地產開發項目設計工作開展的過程中，一定要秉持經濟性的設計思想，為了節約建筑成本費用，建筑材料的選用以及公共設施的建設，可以采用復用設計模式，在降低項目造價費用的同時，還能提升設計速度。設計工作完成以后，設計人員需反復驗證，同時，根據設計內容，立即定制各種預制構件。設計人員必須要注重各個系統之間的協調性，如果系統之間存在嚴重的干涉現象，就會極大地增加建筑費用，還容易產生質量問題，增加企業的經濟負擔。當代的房地產開發項目規模越發龐大，結構越發復雜，設計難度急劇增加，正常情況下，建筑物的各個平面都需要有效地表達，項目結構的尺寸要進行科學地分析，在保證結構穩定性和安全性的基礎上，要充分地融入經濟性設計理念。系統之間的協調性必須要得到保證，開展經濟性的房地產開發設計，為項目的建設打下一個良好的基礎。

2.3材料因素

材料因素是房地產開發設計管理的重要影響因素，同時，也是成本控制的決定性因素，因為建筑材料的費用，在房地產開發項目總造價中的占比通常都在60%~70%，有一些項目甚至達到了70%以上，所以在材料的選擇方面必要慎重。如果在房地產開發設計過程中，材料選擇不當，比如外墻涂料選擇失誤，就可能會增加房地產開發成本費用，不利于企業的經濟性建設。設計人員需要根據企業方面的要求，合理地選擇材料類型，不能出現盲目性的材料選擇，要對各種材料的價格有一個精準的把握，由于材料成本在房地產開發項目中的高比例，合理地控制材料成本，可以整體性的提升成本管理效果，這也是設計管理工作中的重要內容之一。

2.4質量因素

在房地產開發設計管理工作開展的過程中，必須要重點的關注房地產開發項目的質量，質量因素會直接地影響到房地產開發的成本控制效果。在實際的房地產開發項目開展過程中，不同的質量標準，產生的成本費用截然不同，基于此，房地產開發企業在設計工作中，要充分的結合客戶需求，以項目所在地的環境以及城市規劃方案為基準，科學的確定項目質量標準，通過這樣的方式，實現高效的項目設計，降低房地產開發項目的整體建設費用。

3提升房地產開發階段設計管理和成本管理效果的建議

3.1制定責任管理制度

責任制是一種非常高效的管理制度，在責任制度的限制下，可以消除不規范的行為，使管理工作更加高效。房地產開發企業在項目設計階段，也需要采取責任制的管理模式，對項目設計以及成本管理進行管控，實現成本控制，通過設計階段的優化，大幅度的降低房地產開發項目的建設成本，開展經濟性的房地產開發項目建設。在房地產開發項目的設計環節，需要具體的劃分責任，在哪個環節出現問題，就需要找到相應的責任人進行問責，設計人員必須要對房地產開發項目質量因素和材料因素進行具體的分析，把房地產開發項目的總造價降到最低，尤其是在材料的選擇上，要在不影響房地產開發項目建設質量的前提下，選擇價格最低的材料，降低房地產開發項目建設成本。

3.2制定科學的設計目標和成本控制目標

科學的設計目標和成本控制目標，是提升房地產開發設計管理以及成本管理的重要手段，也是企業必須要完成的任務。在房地產企業當中，需要利用限額設計來實現對設計成本的有效控制，對于項目投資的最高資金使用額度進行規定。在此種情況下，也會在無形當中建立起明確的設計目標，通過科學合理的可行性研究報告，來確定出經濟適用的設計方案。在房地產開發設計目標和成本管理目標設定完成后，管理人員需要以這個目標為導向，開展針對性的管理，盡可能地把項目建設費用控制在目標限定范圍之內，為企業節省資金費用，推動房地產開發企業的穩定發展。

3.3利用BIM技術對方案進行推演

通過上文分析可以得知，在房地產開發項目建設過程中，設計管理與成本管理之間存在非常密切的聯系，為了提升房地產開發項目建設經濟性，降低項目成本投入，必須注重設計方案的合理性。作為房地產開發項目建設的基礎，設計方案對房地產開發項目成本管理造成的影響非常明顯，所以，在設計方案完成以后，管理人員要使用BIM技術對設計方案進行推演，及時地發現設計方案中存在的各種瑕疵，尤其需要關注房地產開發項目中各個系統之間的協調性問題，發現系統沖突，提前進行修正，利用BIM技術實現設計問題的事前控制，制定高質量的設計方案，實現成本管理效果的提升。

4結束語

綜上所述，房地產開發項目的建設是一個非常復雜的過程，需要經歷多個階段，不同的階段，有相應的任務。設計工作屬于房地產開發項目的前期工作，項目的設計工作非常關鍵，會影響到房地產開發項目的整體建設效果，同時，與項目成本管理質量也存在非常密切的聯系。房地產開發企業需要加強設計階段的管理工作，提升設計效果，對設計方案進行審核驗證，減少設計因素引發的成本問題，實現經濟性的房地產開發項目建設。同時，企業方面還需要在材料以及質量標準等方面入手，消除成本控制影響因素，降低房地產開發項目建設成本，為房地產開發企業的發展做出積極地貢獻。

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作者：魏賢文 單位：揚州奧廣置業有限公司