房地產開發企業目標成本管理現狀
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【摘要】長期以來，房地產都是我國經濟發展的重要推動力量之一，房地產行業的健康發展，對于經濟運行有著不可小覷的影響。因而，房地產企業加強內部管理，不斷提高自身穩健發展能力也就顯得十分重要，但是由于房地產行業是典型的重資產行業，因此對于房地產企業而言，內部管理的重要環節就是財務管理，這其中，成本管理又直接影響到財務管理的水平，但是由于種種原因，很多房地產企業在成本管理方面還是存在一些常見問題，制約了財務管理的水平，也影響到房地產企業的綜合效益最大化。為此，房地產企業應當針對現存問題尋找方式進行解決，不斷提高目標成本管理水平。
一、房地產開發企業做好目標成本管理的意義
所謂目標成本管理，對于房地產開發企業而言，就是依據既定成本目標，做好在項目開發過程中的成本控制工作[1]。房地產項目開發成本指房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，通常包括：征地、安置等的土地征用及拆遷補償費用，地質勘探、測繪以及規劃、設計等前期工程費用，與房屋開發相關的道路、照明、綠化等建造的基礎設施費用，施工過程中的建筑安裝工程費用，消防等的公共配套設施建設費用，各種管理、銷售等的開發間接費用等等。對于房地產企業來說，做好目標成本管理有著重要意義，尤其是在當前形勢下，首先是房地產企業作為典型的重資產運營企業，開發成本支出始終是最重要的成本支出，在所有成本支出中可以占到70%到80%，而開發成本支出情況，也將直接影響到項目的市場經濟效益，因此，做好目標成本管理，是房地產企業經濟效益的重要保障。二是當前隨著國家對于房地產行業采取的從緊態勢的宏觀調控，使得房地產企業的自身利益空間得到了一定擠壓，在此背景下，房地產企業只有不斷加強目標成本管理，才能夠有效應對當前形勢給房地產企業所帶來的不利影響。三是隨著國家在經濟領域所推行的結構性供給側改革給房地產行業帶來的影響，以及綠色建筑、智能建筑的不斷興起，都給傳統房地產企業帶來了挑戰和壓力，房地產開發企業只有做好目標成本管理，才能夠有更多財務資源投入到轉型升級和業務創新方面，從而更好地獲得市場競爭力。
二、房地產開發企業成本管理現狀
（一）缺乏對成本風險的有效管理
由于房地產開發項目一般所涉及的環節非常多，大大小小的開發細節十分復雜，而項目的復雜性也意味著風險集聚的可能性更大，這其中絕大部分風險都有可能造成成本上升，比如房地產開發項目往往施工周期會比較長，且在露天環境下進行作業，有可能造成的極端自然條件帶來的影響；再比如，由于房地產項目一般工程規模較大，因此很多乙方單位在中標之后，為了能夠節約管理成本，通常會采取分包的形式進行分包，分包單位自身實力和管理能力如果比較低，有可能帶來的成本支出也將增高[2]。此外，包括政策因素、市場行情因素、銀行利率變化等，都是可能造成成本風險上升的風險。但是很多房地產開發企業在進行目標成本控制過程中，往往將重點放在事中控制、事后控制階段，而對于風險研判這樣的事前控制工作，則顯得力度不足、科學性不夠，影響了成本控制的風險防范作用發揮。
（二）缺乏系統科學的成本管理規制和體系
當前，我國雖然很多房地產開發企業都建立起了內部成本控制規制和體系，但是其科學性、有效性方面還是有所不足。首先是在成本控制體系的執行過程中存在“重控制，輕效率”的片面現象，即房地產企業在成本控制過程中，沒有認識到成本控制的目標是在達到質量要求的前提下，實現成本的最小控制，但是很多房地產企業往往忽視了這一點，為了能夠盡量控制成本，往往可能采取一些不合規、不合行業準則的現象，比如2017年6月，鎮江市“金色陽光”樓盤所被曝光的“瘦身鋼筋”事件，就直接反映了開發商為了片面控制成本而淡漠行業準則的行為[3]。其次是在成本控制過程中，會采取“成本轉移”的方式來控制成本，比如將因為預算不利導致的成本上升部分轉移給消費者，這樣將直接影響到房地產項目的市場競爭力。三是在目標成本管理過程中，控制和監督固然是重要一方面，而將成本管理中發現的問題、研究產生的思考經過整合，積極向企業經營層建言獻策，促進內部成本控制體系不斷優化，也是目標成本管理工作的重要職能，但是很多房地產企業的成本管理工作明顯輕視了這一點。
三、改進對策
（一）探索建立成本管理風險測試
常態化機制，增強事前控制能力成本管理風險測試機制的目的在于分析房地產開發企業在宏觀調控、外部市場環境變化和內在經營壓力下發生內外部環境、質態變化狀況的不利變動時，能夠承擔風險沖擊的能力[4]。通過定量評估房地產開發企業在市場波動或危機時面臨的成本支出風險的嚴重程度，深入分析抵御風險的能力，并切實形成可以提供給財務有權層的應對措施，從而有效預防和緩釋一些風險事件對成本管理造成的沖擊。實際操作工程中，通過對各種影響成本變化的風險因素設定輕、中、嚴重這三種情況的假設，分別確定相關風險事件的發生概率以及發生后給成本支出造成影響的情況，同時根據實際情況制定相關的應對方案，并另外計量假定需要采取措施需要應對所需要付出的成本。這樣做的意義是能夠提高房地產開發企業在目標成本管理上的前瞻性和全面性，為此，房地產開發企業可以修訂建立成本管理風險測試機制和相關應急預案，定期開展成本管理風險測試，針對可能發生的風險情景，積極做好應對措施；同時，不斷推進系統開發，通過系統為管理能力提高提供科技支持，提高成本管理風險測試指標數據的準確性、及時性和完整性。
（二）優化成本控制體系
首先是要改變過去的一些片面的、不合理的成本控制理念比如“重控制，輕效率”“成本轉移”等，進一步強化成本控制的科學意識和主體責任意識，在此基礎上，不斷優化成本控制體系，一是要圍繞客觀形勢變化，進一步梳理目標成本管理在事前控制、事中控制、事后控制等各個環節的操作流程，提高成本控制效率；二是結合目前科技信息發展趨勢，引進并做好數據大后臺建設工作，依托大數據，不斷強化目標成本控制的精準性和有效性。三是要進一步規范信息報告和決策建議機制建設，促進成本管理部門在結合日常工作的實際情況，積極主動地向企業經營層提供成本管理創新的辦法和思路。總之，要通過打造效率型的成本控制體系，最終實現“效率高帶來效益高”的目標。綜上所述，對于房地產開發企業而言，如何實現目標成本管理的有效性始終是自身發展過程中的需要重點做好的環節，目標成本管理水平如何，將直接影響到房地產企業的綜合效益、市場競爭力，也因此，房地產開發企業必須強化目標成本管理，扎實做好目標成本管理工作，為自身在市場化背景下的穩健發展提供堅實支撐。
參考文獻：
[1]宋志華.關于完善中小房地產企業財務管理體系的探討[J].中國外資,2011.
[2]謝虹.民營房地產企業財務管理存在的問題及對策分析[J].時代金融,2010.
[3]單香慧.淺談工程項目成本管理存在的問題及對策[J].城市建設理論研究,2012.
[4]李素敏.建筑工程成本管理存在的問題及建議[J].中國房地產業,2012.
作者：劉博 單位：北大資源集團投資有限公司