物業公司成本管理與控制探究

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摘要：物業行業已進行微利經營時代，成本管控成為其發展規模經濟，走健康的可持續化發展道路的必要手段。本文分析了物業行業的成本構成，探討了其存在的主要問題，并提出了相關解決措施，旨在促進物業行業發展，增效降本。

關鍵詞：物業管理；存在問題；解決措施

一、前言

目前我國物業行業競爭充分，集中度加劇，行業平均利潤率維持在10%以下。服務業態客戶群體固定為商業物業、辦公物業、公眾物業、產業園區物業、學校物業、醫院物業和其他類型物業等。業態雖然呈現差異化但固定，利潤率差別不大，并且企業大多專注開發一項或幾項業態領域，經營方向一旦制定，短期內較難改變。因此，面對今天的行業形勢，企業應將成本領先戰略作為經營戰略，以獲得規模經濟優勢。

二、物業企業的主要成本及分類

（一）物業企業的主要成本

物業企業成本中，人力成本、維保成本和能源成本占比較大。首先，物業行業目前仍屬勞動密集型行業，據最新研究，排名百強物業企業人力成本占總成本55%。其次，隨著物業持續使用，相關設施設備維護成本逐年增加，物業企業維保成本呈現上升趨勢。最后，近年來，環保節能已成為國家級戰略。物業企業必須提高從業人員素質，走智能化發展道路，實現人員效益最大化；勤抓設備日常管理，減少設備故障率，降低設備維護成本；為業主量身制訂節能方案，降低能耗成本，釋放利潤空間，因此能源成本占比也逐漸上升。物業企業的主要成本也可以按照項目及周期進行進一步分類。

（二）物業行業成本分類。1、物業行業成本按項目分類。物業行業成本按項目分類，主要可以分為：項目職工薪酬、設施設備維保費、能耗成本和經營成本。其中項目職工薪酬人員范圍：管理人員、客服人員、綠化保潔員、安防人員和工程人員等；經營成本包括：項目辦公費用、物料費用、汽車費用和保險費等。2、物業行業成本按周期分類。物業行業成本按周期分類，主要可以分為：前介期間成本和運營期間成本。前介期間指始于物業竣工驗收合格后，業主開始入住的時候，而止于業主大會成立，新的物業管理委托合同簽定之前。前介成本指基于物業前介合同產生的成本。主要有：物業項目的開辦費和集中接房期間產生的人工費、材料費等。運營期間成本指基于物業服務合同產生的項目運營成本。

三、物業企業成本管理的重要性

（一）加強成本管理工作可推動企業走健康可持續發展道路

2018年3月19日，國務院公布了最新《物業管理條例》，條例規范了物業企業服務行為，同時鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。物業企業應響應國家法規政策，抓住有利機會，規范企業運作，提升服務品質，走可持續發展道路，樹立企業品牌形象，加大創新投入，加強成本管理，實現增效降本。物業企業只有抓好成本管理與控制，才能抓住有利的政策機會，提升企業經營質量，擴大經營規模，使企業走上健康的可持續發展道路。

（二）規范成本管理工作可以保持物業企業市場競爭的有利地位

伴隨我國住房制度改革和城市建設發展，物業管理這一新興行業應運而生。目前，百強企業管理規模呈現加速擴張態勢，行業集中度進一步提升。近年來，百強企業承接大體量項目逐年增多，產生了適度的規模效應。物業企業走規模化發展道路，若想獲取可持續增長率，成本控制迫在眉睫。其只有抓好成本管理與控制，才能降低單位成本，實現規模經濟優勢，使企業在日益激烈的市場競爭中生存與發展。

四、物業企業成本管控存在的主要問題

（一）前介期間

1、對成本預算估計不足，導致前介成本高于開發商定價；2、接房期間，常需要調用正常運營項目的人員支援工作，由于調用記錄不完善，導致可能少計新項目前介人員成本，而高計老項目人員成本。

（二）運營期間

1、成本測算不準確業委會聘請物業公司通常要經過招投標程序。成本報價將直接影響物業服務訂價高低，報價過高會削弱競爭力，導致無法中標；過低會導致項目運營虧損。2、人力成本居高不下物業行業屬勞動密集型企業，人力成本占比過半。主要問題有：受市場勞動力價格逐年上漲影響，人力成本不斷上升；人員流動性強，人員素質不穩定，導致培訓成本增大；崗位設置不合理，造成人員冗余，成本高而服務水平低。3、預算外維修維保成本增加由于設施設備日常維修保養不到位，造成項目運營幾年后，維修維保成本無預算發生，但未達到動用大修基金條件，只能依靠物業公司自身現金流支出，這種突增無預算的成本不僅降低了公司盈利水平，同時增加了公司財務風險。4、能耗成本控制不力能耗設施設備通常由開發商向供水電氣部門申請，物業管理期間則由物業公司管理，水電氣費通常由物業公司代為收繳。在商業和工業項目中，由于大多安裝有專用變壓器，能耗計量點較多，計量規則也較復雜。如商業項目的中央空調能耗、工業項目的生產用電。如果能耗管理不到位，將會造成能耗的跑冒漏滴，導致少計能耗用量，少收業主的能耗費用，無法彌補能耗支出。

五、物業企業成本控制策略

（一）建立健全成本控制與核算制度，做好事前事中事后控制

1、做好成本測算工作，事前算盈物業企業在項目招投標階段，應充分調研市場，關注客戶需求，做好成本測算，在保證客戶滿意度前提下，爭取成本最低。成本測算涵蓋整個項目運營期間，分成本項目測算。其中人工成本測算主要根據樓盤面積、地區差別和服務水準確定；設施設備成本主要根據依據專業技術判斷設施設備的維修間隔期間和費用進行測算；能耗成本主要根據計量點的使用期間、使用功率和頻率來確定。2、做好項目運營預算管控，事中保盈物業公司應按年度做好預算，并分解到各項目和各月份，以有力推進成本管控工作開展。預算編制不僅有總額控制，還應有單位方量的成本控制。預算最終控制的目的是為了降低單位方量成本，主要是降低固定費用的分攤：如管理人員工資、辦公費、固定資產、無形資產的折舊費和公眾責任險等。3、提高會計核算質量，事后糾偏提高會計核算質量的前提是基礎數據統計準確及時，真實完整。這要求在業務發生時必須及時記錄業務發生數據，如：前介期間應由公司人資部統一安排人員支援集中接房，做好調動記錄，計算工資時應將調動人員計入前介成本；能耗單位抄收能耗數據時，物業工程部應隨同一并抄取數據，及時向業主開具繳款通知書，盡量收齊業主能耗費用后，再向提供能耗單位繳納相關費用，做到成本收入一致性，減輕資金壓力；如物業服務由外包單位完成，每月應及時與外包單位核對結算數據，督促外包單位開票，以便計入會計系統。有了準確真實的第一手業務資料，項目盈收情況清晰明了，結合預算完成情況，能及時糾偏考核，也為后期的發展提供了指導意見。

（二）主要成本項目控制措施

1、降低人工成本（1）定崗定編，建立崗位責任制根據承接項目方量大小測算用人編制，嚴格按編制進人用人。建立健全崗位責任制，保證人在崗位，責任到位，成本可控。（2）加強員工培訓，提高員工素質開展全員培訓，針對不同崗位設定培訓內容，提升員工素質，降低因員工服務質量不到位而產生的額外成本。（3）保證企業盈收的同時，有序適度調增加員工薪酬員工為公司創造了效益，公司增加員工薪酬，是最直接有效的管理方法。這雖然會導致人工成本增加，但員工受到激勵后能為客戶提供最高的滿意度，從而為公司創造更大的財富。這部分增量成本的完成可以為公司帶來更大的收益。2、降低維修維保成本加強設施設備的日常維護和保養，延長其使用壽命，盡量避免大修。如果物業公司自身維保能力有限，可采用外聘優質維保單位提供維保服務，如電梯維保常由專業單位進行。這里主要控制維保單位服務質量，從而控制維保成本。3、降低能耗成本在全公司范圍內節約辦公成本，并使用網上辦公系統，推行無紙化辦公。對于中央空調等高耗能設備，加裝節能裝置，保證業主使用前提下，嚴格控制使用時限，以達到降低能耗成本目的。

（三）加大智能化和信息化投入，采用新技術新方法降低成本

物業企業可增加無人機巡邏，減少保安人員；增加智能保潔綠化設備，提高人工效率；實施物業服務平臺自動化管理，減少前臺客服人員，以降低人工成本。

六、結束語

物業公司成本管理涉及到人、財、物和信息流管理的各方面。物業行業微利的特性決定了成本管理既是公司經營戰略，也是保證公司盈收的重要手段，這就要求物業企業應制度先行，全員參與，結合客戶需求，制訂成本管理目標，落實考核，以保障公司穩定健康發展。

參考文獻：

[1]王亞軍.關于物業公司降低成本方法的探討[J].經濟師，2018，（01）：126-127

[2]鄧沛.物業公司如何實行成本管理[J].中國國際財經，2018，（09）：20

作者:趙靜 單位:重慶兩江新區物業管理有限公司