房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)分析及管理對(duì)策

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一、財(cái)務(wù)分析的相關(guān)理論概述

（一）財(cái)務(wù)分析的目的。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，隨著生產(chǎn)的發(fā)展、業(yè)務(wù)量的大小等都需遵循一定的規(guī)律性。不同的行業(yè)，由于生產(chǎn)銷售的不同特點(diǎn)，對(duì)資金的占用、需求遵循不同的規(guī)律。比如商業(yè)企業(yè)，日?，F(xiàn)金收支量大，商品周轉(zhuǎn)頻繁，而設(shè)備制造企業(yè)每筆業(yè)務(wù)資金需求量大，資金周轉(zhuǎn)慢、需要的運(yùn)營(yíng)資金多，等等。財(cái)務(wù)分析就是要通過(guò)對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析從而掌握資金運(yùn)動(dòng)的這種規(guī)律性，做到心中有數(shù)。（二）有關(guān)的財(cái)務(wù)分析方法。本文主要的財(cái)務(wù)分析方法有以下幾種：1、比較分析法比較分析法是通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表中需分析的主要項(xiàng)目與指標(biāo)同基準(zhǔn)相比較，從而確定其存在的差異，說(shuō)明了財(cái)務(wù)信息之間的數(shù)量關(guān)系與數(shù)量差異，為進(jìn)一步的分析指明方向。這種比較可以是將實(shí)際與計(jì)劃相比，可以是本期與上期相比，也可以是與同行業(yè)的其他企業(yè)相比。2、趨勢(shì)分析法趨勢(shì)分析法又稱水平分析法，是將兩期或連續(xù)數(shù)期財(cái)務(wù)報(bào)告中相同指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，確定其增減變動(dòng)的方向、數(shù)額和幅度，以說(shuō)明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的變動(dòng)趨勢(shì)的一種方法。此方法是為了揭示財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的變化及其原因、性質(zhì)，幫助預(yù)測(cè)未來(lái)。用于進(jìn)行趨勢(shì)分析的數(shù)據(jù)既可以是絕對(duì)值，也可以是比率或百分比數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)近三年的經(jīng)營(yíng)期中，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額逐年上升，可以看出房地產(chǎn)業(yè)籌資方式以及渠道存在一定的局限性，籌資能力的影響因素較多。由此可以反映房地產(chǎn)企業(yè)單一融資渠道，嚴(yán)重依賴銀行貸款，資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，負(fù)債率過(guò)大，現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)高，公司資金短缺，經(jīng)營(yíng)困難等問(wèn)題。（二）房地產(chǎn)業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的短期償債能力較差；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本上都高于50%，這表明房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期償債能力也是較弱的，這種情況的原因是由于主要進(jìn)行房屋的建造及銷售，其銷售量、業(yè)績(jī)受政策及市場(chǎng)影響很大。由此可以反映出房地產(chǎn)行業(yè)由于開(kāi)發(fā)前期投入資金量巨大，若是后期銷售進(jìn)度跟不上，很容易出現(xiàn)資不抵債的情況，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將大量獲取短期借款到銀行融資，這將使企業(yè)將來(lái)無(wú)法獲得進(jìn)一步融資來(lái)應(yīng)對(duì)危機(jī)，從而使得償債能力下降。（三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到市場(chǎng)環(huán)境以及政府政策多方面的影響。在市場(chǎng)環(huán)境下：當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度的降低，人們的購(gòu)買欲望上升，房地產(chǎn)行業(yè)收入、利潤(rùn)便會(huì)獲得提升；在政策的影響下：當(dāng)政府對(duì)于某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)加以刺激，降低貸款利率，人們的預(yù)期收益便會(huì)增高，購(gòu)買欲望加大，從而刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這兩種情況加大了房地產(chǎn)行業(yè)的不可控性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、應(yīng)急、調(diào)控機(jī)制，以應(yīng)對(duì)影響企業(yè)發(fā)展的各種情況。

三、提出房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究對(duì)策

（一）制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略。采取促銷策略，減少存貨比例對(duì)于公司存貨比重過(guò)大的問(wèn)題。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，存貨量的多少關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)系著企業(yè)是否能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定適合自身發(fā)展的銷售戰(zhàn)略，同時(shí)，結(jié)合政府政策，把控好市場(chǎng)，最大化自身的銷售量，從而減少存貨，降低企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)拓新的市場(chǎng)，不拘于現(xiàn)有的發(fā)展模式。(二)制定資產(chǎn)管理措施，提高資產(chǎn)使用效率。企業(yè)資產(chǎn)的使用效率也是影響企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。萬(wàn)科集團(tuán)在投資發(fā)展中，會(huì)產(chǎn)生許多的存貨，當(dāng)存貨未銷售出去時(shí)，存貨的產(chǎn)生成本難以抵扣，企業(yè)應(yīng)該提前運(yùn)營(yíng)存貨以獲取在這段期間的收益。同時(shí)企業(yè)應(yīng)做好年度財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，嚴(yán)格控制建筑成本，適當(dāng)減少各類費(fèi)用的支出，提高營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)。做好市場(chǎng)調(diào)研，分析各城市的需求，做出有針對(duì)性的調(diào)整，并提供售后服務(wù)，努力提高信譽(yù)水平。(三)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，研究政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)屬于關(guān)系著國(guó)民生計(jì)的行業(yè)，國(guó)家必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展高度重視。萬(wàn)科集團(tuán)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展中，與政府的溝通協(xié)作方面存在一定的欠缺，由此原因，萬(wàn)科集團(tuán)在拿地能力與市場(chǎng)把控方面競(jìng)爭(zhēng)力較弱，同時(shí)在政策的了解上也存在較大的局限性。萬(wàn)科集團(tuán)應(yīng)在自身發(fā)展的基礎(chǔ)上，正確樹(shù)立自身風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，積極的同政府進(jìn)行協(xié)作，及時(shí)了解政策與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，把控市場(chǎng)風(fēng)向，抓住機(jī)遇，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。(四)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，由于其發(fā)展模式的原因，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展初期負(fù)債較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，這就需要企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前做好風(fēng)險(xiǎn)的防范。嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前必然存在著一些征兆，企業(yè)應(yīng)就發(fā)現(xiàn)此征兆為目的，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金凈流量、債務(wù)償還能力、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)密切關(guān)注市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，對(duì)于影響企業(yè)發(fā)展的不利因素進(jìn)行匯總，收集各種相關(guān)信息進(jìn)行分析上報(bào)。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，制定相關(guān)應(yīng)對(duì)政策，把未來(lái)將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽中。

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作者:張哲 單位:西安財(cái)經(jīng)大學(xué)行知學(xué)院