房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析模型構(gòu)建

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摘要：本文首先對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目中財(cái)務(wù)分析的主要目標(biāo)進(jìn)行明確，并從項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)、預(yù)計(jì)收入、預(yù)計(jì)成本、預(yù)計(jì)盈利以及財(cái)務(wù)評(píng)估等方面構(gòu)建財(cái)務(wù)分析模型，將其應(yīng)用到實(shí)際房產(chǎn)投資案例中，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析和檢驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；財(cái)務(wù)分析；模型構(gòu)建

一、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)

在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，主要的目標(biāo)在于對(duì)項(xiàng)目盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)估，其中，盈利能力能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開展為自身帶來的收益，主要分析的內(nèi)容在于項(xiàng)目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預(yù)期回報(bào)率等等，可通過項(xiàng)目利潤、銷售率、稅金等指標(biāo)來衡量；償債能力包括兩個(gè)方面，一是投資償債力，二是債務(wù)清償力。前者是指項(xiàng)目開展時(shí)投入的全部資金能力，對(duì)于成熟的開發(fā)商來說，在項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)預(yù)計(jì)能夠?qū)⒈窘鹑~收回；后者是指項(xiàng)目開發(fā)中借款與債務(wù)的償還能力，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會(huì)關(guān)注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。

二、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析模型的建立

本文以某房產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。

（一）項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃書內(nèi)容，與房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合，該企業(yè)預(yù)計(jì)在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項(xiàng)目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。

（二）項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入

本項(xiàng)目計(jì)劃在33個(gè)月內(nèi)開發(fā)完畢，在21個(gè)月內(nèi)銷售完畢，當(dāng)總工程量完成20%后開始預(yù)售。在項(xiàng)目范圍內(nèi)，選擇6個(gè)具有代表性的項(xiàng)目為樣本，對(duì)銷售價(jià)格、周期與實(shí)際情況進(jìn)行全面分析，并考慮到區(qū)位、個(gè)別因素對(duì)項(xiàng)目的影響，對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終售價(jià)定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個(gè)，銷售均價(jià)為100000元/個(gè)，銷售總收入為14800萬元。

（三）項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)容，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入的成本如下：（1）土地使用權(quán)繳納稅費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容，房地產(chǎn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金，購地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為3%，本項(xiàng)目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計(jì)算，項(xiàng)目開發(fā)期共計(jì)33個(gè)月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費(fèi)用。主要包括節(jié)能評(píng)審、可研報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、水文地質(zhì)、籌建開辦等等。該部分費(fèi)用包括兩個(gè)方面，一是報(bào)建費(fèi)用，二是勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)費(fèi)用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費(fèi)用，即825.5萬元；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是由政府負(fù)債征繳，投入到城建工作中的費(fèi)用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項(xiàng)目配套費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。

（四）項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利

在項(xiàng)目實(shí)施后，前三季度為開發(fā)建設(shè)期，以開發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量，主要體現(xiàn)在資金流出方面，到了第三個(gè)季度成為資金需求的最高點(diǎn)；待到項(xiàng)目開始后的第四個(gè)季度，逐漸進(jìn)入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補(bǔ)當(dāng)期資金流出以及還款金額，現(xiàn)金流趨勢(shì)仍為流出，再持續(xù)兩個(gè)季度后，項(xiàng)目銷售為開發(fā)商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現(xiàn)金流逐漸為正數(shù)，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目投資后的1.3年資金投入量將會(huì)全部收回。

（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估

在靜態(tài)指標(biāo)方面，企業(yè)投資該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)指標(biāo)為：總投資103432萬元，總收入135195萬元，稅后的凈利潤為16052萬元，銷售利潤率為11.9%，上述指標(biāo)均符合現(xiàn)行規(guī)定，因此該項(xiàng)目具有一定的可行性。在動(dòng)態(tài)指標(biāo)方面，按照與項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量表對(duì)項(xiàng)目回收期進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算結(jié)果為1.3年，內(nèi)部收益率大于30%，能夠與企業(yè)的投資需要相滿足，處于可接受的范圍內(nèi)，因此該項(xiàng)目可行。考慮到項(xiàng)目開展中勢(shì)必會(huì)存在一些不可控因素，該企業(yè)參與競(jìng)拍時(shí)需要對(duì)不確定因素進(jìn)行分析，為其在拍賣現(xiàn)場(chǎng)決策提供有力依據(jù)。對(duì)于保守型開發(fā)商來看，地價(jià)可接受的范圍超過39150萬元，一般開發(fā)商的接受范圍超過45000萬元，樂觀開發(fā)商可接受50850萬元以上。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的項(xiàng)目，需要開發(fā)商積極構(gòu)建財(cái)務(wù)分析模型，從多項(xiàng)指標(biāo)出發(fā)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)受到巨大損失，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

［1］王艷.濟(jì)南盛福莊房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究［D］.中國海洋大學(xué),2017.

［2］包海利.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算模型研究［D］.中國科學(xué)院大學(xué)（工程管理與信息技術(shù)學(xué)院）,2015.

作者：蘭明 單位：青島山海秀都置業(yè)有限公司