房地產企業會計核算問題及應對

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摘要：隨著我國經濟的快速發展，人民生活水平和人均收入的不斷提高，房地產行業依舊在穩定發展中。但是，隨著現階段我國政府對房地產政策的不斷變化，從限購到住房貸款利率無上浮等，這對房地產企業的會計核算提出了更高的要求，尤其是我國很多的房地產企業是集生產與銷售為一體，這使房地產會計核算工作更加復雜。而目前我國房地產會計核算的干擾因素有比較多，使會計核算容易出現問題，因此，本文針對目前現狀簡單分析我國房地產企業會計核算存在的問題，并提出相應的解決措施。

關鍵詞：房地產企業；會計核算；問題

隨著我國經濟的不斷發展，以及政府在房地產方面的關注度不斷地提高，政策的出臺也在持續進行，再加上市場房地產企業的不斷激增，使房地產企業要想持續擴大發展比以往更加困難。相比與其他行業，房地產行業主要有以下幾大特點：一是資金投入大、項目風險高；二是建設周期長、審批環節多、開發成本高；三是項目管理難度大，資源調配所涉及的行業多，而資源利用率又較低，容易造成成本浪費。因此，房地產行業需要有較高的控制資金及規避風險的能力，這對財務會計人員的要求比其他行業更高。但從根本上來說，提高房地產會計核算能力需要通過制度來優化財務管理工作。

一、房地產企業會計核算現存的一些問題

(一)收入核算制度不完善房地產行業具有自己的特點，這些特點使企業財務會計核算的內容與其他行業有較大差異。財務工作者在進行財務核算時往往會遇到很大的阻礙，使工作進程緩慢，極大的降低了會計核算效率。探其原因主要是收入核素制度不完善。一方面是目前我國大多數房地產企業采用的都是預售方式，雖然企業會計人員在制定核算科目時嚴格按照了相關標準，但實際上，我們在開展工作中會發現，業務部門和財務部門兩者之間會出現信息偏差的情況，從而影響了財務部門在現存貨狀況這方面的判斷，例如銷售具體面積、項目單價等，如果某一方為了達成業績而擅自更改銷售數據，則會造成漏稅的情況產生。另一方面，房地產項目的竣工結算缺少一定的監督機制，對于一些監督盲區很容易發生會計科目混亂的現象，對企業收入、成本都不能及時結轉，導致最后核算時數據不準確，對后期工作的進程極為不利。

(二)銷售收入標準不明確盡管我國近些年來出臺了許多關于房地產行業的政策，但由于市場需求，房地產市場依舊火熱發展，但房地產行業市場秩序不完善卻是不爭的事實。對于房地產企業來說，尤其是項目建設初期，工程成本的資金輸出是遠遠高于資金收入的，無論是質押的保證金，還是原材料、勞務等費用，都需要企業資金。而項目在建設環節中缺少一個強力并且全面的監管手段，就會對應收款以及預收款的及時收回造成影響。目前，我國居民一般是采用分期付款來進行房產的購進，在對于房地產開發企業來說，意味著房屋的交付期和收款期兩者不能同時完成，之間出現了時間差，這樣就會增加了企業會計核算工作的困難。企業確認銷售收入的標準是實質交易，但很多企業采用的資金回收程度作為衡量標準，導致企業經濟效益低下，無法實現既定的利潤目標。

(三)內部控制體系不規范企業財務會計核算作為內部控制體系的一部分，自然會受到內部控制的影響。由于很多房地產企業內部控制管理制度不完善，使財務部門會計核算工作難度加大。具體來說，有以下幾個方面原因：首先是工作流程沒有一套規范制度，其次是管理過程的約束力不強；最后則是所謂面子工程。如企業的營銷工作人員在實際工作中，并沒有把工作情況及時反饋給財務部門，而是直接在合同簽完后將合同報送留底。從制度上來講，這種行為是違背了企業內部管理機制原則，是對企業財會制度的不尊重，不僅不利于相關費用的準確及時分配，也可能使房地產企業的財務信息和實際支出情況不符。這既加重了財會人員的工作難度，也對企業成本核算及土地增值稅等工作的開展造成不利影響。

(四)房地產企業信息披露不真實作為一家房地產企業，每年需要向社會公眾進行信息披露，而信息披露的選擇權幾乎在企業手中，盡管信息披露會受到相關單位的監察，但依舊對風險信息進行有選擇的披露，避重就輕，維護企業形象。具體來說，房地產企業信息披露不足主要有以下幾個方面：一是企業現金流的披露，隨著財務核算信息化的發展，目前我國很多房地產企業財務報表的數據來源于財務會計軟件，軟件數據則來源于企業日常經營活動，這些數據的記錄與會計人員專業素養有很大關系，如果會計人員能力不過硬，可能直接導致報表中相關數據與實際經營情況不一致；二是一些重大經營風險的問題在披露時沒有反映真正問題，由于房地產項目開發周期長，很多項目需要3-5年進行施工，只表述現金流量并不能真正反映開發項目的實質問題。同時，監工安全、工程質量等也影響著企業發展。

二、關于加強房地產企業會計核算的相關建議

(一)加強會計核算實時分析能力對于會計核算來說，實時性分析能幫助企業管理者對行業及市場行情進行有效把控，及時的調整企業發展戰略，提高企業經營效益。對于房地產來說，加強會計核算的實時性分析，能夠對當前的房地產市場進行實時監控，當房地產市場發生較大變化及新的房地產政策對市場產生影響時，可以及時發現并解決。財務會計人員利用以往的數據對現有工程進行優化，同時，通過實時跟蹤行業動態、預測和關注市場的發展方向，為企業決策提供科學的分析報告，使企業具有一定的前瞻性。對于房地產企業來說，信息的時效性對會計核算內容的實際情況和根本狀況具有決定作用。一旦房地產行業風向標發生變化，企業會計核算可以及時的對現有信息進行整合，保證企業的持續盈利能力。

(二)明確企業收入核素范圍房地產業內人士都知道，一項房地產自動開發項目的核心內容與銷售合同的簽訂就實質而言，是沒有關系的。因此，明確房地產收入的核算范圍就非常重要了。一般而言，“銷售收入”一個會計核算科目所包含的內容應涵蓋了周轉房出售及回遷房。其次，要嚴格遵守會計核算收入確認規則，要加強會計人員規章制度的學習，提高專業素質，無論是簽署預售合同，還是簽署正式合同，房地產企業會計人員都必須嚴格按照相關法律法規的要求辦事，從本質上來說，銷售合同也是一種合約，房屋建設必然要符合國家相關規定并檢驗合格通過驗，杜絕這一方面風險。要嚴格按照會計分錄規定進行確認收入，而不能對數字進行虛假填報。

(三)完善房地產企業內部控制管理體系企業財務會計核算作為內部控制體系的一部分，自然會受到內部控制的影響。會計核算工作不僅僅是財務會計的工作，它所涉及到的部門廣、人員多，除了需要會計人員重視外，也需要企業其他部門、人員重視配合。因此，企業管理者應該加強會計核算工作的精確度，不讓其淪為面子工程。而健全企業內部控制管理體系則是十分必要的。首先，內部控制體系的完善必須根據房地產企業財務及經營項目的實際情況，不能脫離實際，建立健全一套符合企業發展的內部控制體系來保障企業發展。同時，在加強對企業財務會計人員專業能力及素質的培養時，也要注重對企業其他部門人員的財務知識及相關數據填寫的認識進行培養。其次，根據不同部門進行不同的培訓，如合同部員工的培訓內容要傾向于合同費用標準、溝通協調能力培養等，財務人員的培訓則是傾向于對財務專業知識、新的記賬方法和財務軟件，保證軟件數據能真實的反映企業經營情況、經營成本和經營收入。

(四)加強房地產企業信息披露企業信息披露直接影響著企業發展，也會影響企業管理者對企業進行部署決策，決定著企業發展方向。房地產企業不僅需要保證披露信息的準確，也要加強信息的披露內容。具體來說，有如下內容：首先是加大對土地儲備量的披露，由于土地成本在房地產項目開發前期，占成本較大比重，其占有權也與企業發展具有重要關聯，企業信息披露的使用者會根據這一情況來了解判斷企業的真實情況，如果不真實披露土地儲備量，信息使用者便無法正確判斷企業土地的儲備狀況。其次是房地產企業要加大對現金流量表的披露，要真實的對企業生產經營活動所涉及的所有現金進行有效披露。現金流量表的真實披露能幫助信息使用者判斷企業的償還能力、支付能力，有助于信息使用者全面分析企業經營狀況。

作者：李金童 單位：金華星龍置業有限公司