土地制度改革精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地制度改革主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：土地制度改革范文
關鍵詞：土地；審批；制度；改革；分析
中圖分類號：F301 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）08-0140-01
近年來，隨著土地違法問題的不斷出現，我國相關部門進行了土地審批制度改革，主要進行了審批環節完善、審批權限明確以及審批方式創新。盡管我國進行了相關法律修訂，也進行了一定程度的審批制度改革和完善，但在當前的土地審批當中還存在一系列問題。本文主要從探討當前土地審批制度缺陷入手，提出土地審批制度的完善措施。
1 當前土地審批制度的缺陷
1.1 審批前提條件問題和國土資源部門管理問題
在當前的土地審批制度實施當中存在審批前提條件問題和國土資源部門管理問題。在當前的項目備案當中需要做好前提準備工作，另外在土地項目評估、災害評估以及聽證當中也必須做好前提準備工作，且對于那些種類不同的項目用地來說，要想通過審批批準，必須提供所有相關文件，包括林地占用等資料。在項目審批過程中，國土資源部門還必須進行土地容積率審查，還要審查土地項目的投資強度情況，審查這些數據是否符合相關標準要求。
1.2 審批程序問題和審批時限問題
在當前的土地審批制度實施當中還存在審批程序不合理問題和審批時限限制性問題。相關法律法規表明，針對縣級人民政府和市級人民政府來說，必須嚴格根據土地利用總規劃審批，在土地轉用之前都應當進行嚴格的土地使用情況審查，在土地征收之前也應當如此。這就意味著在土地項目申請到申請結束這個過程中需要進行兩次土地審批。而對于審批時限來說，要想審批申請成功，其時間長達一年多，甚至更長。這么長的時限，對于那些招商項目來說的話，很可能會錯過最佳商機。
2 土地審批制度改革對策
當前土地審批工作當中的問題比較多，這些問題的出現會大大降低土資源部門的管理力度，也會增加部門與社會之間的一系列矛盾。因此必須提出相應的改進措施，進行有效的土地制度改革。
2.1 進行科學審批、加強嚴進寬出
要治本，就必須進行土地審批制度改革，對傳統土地審批制度進行完善，對傳統審批結構進行創新，要完善建設用地流程。要進行土地報批模式創新和完善。要實現國家規劃和土地利用規劃以及城鎮規劃的有效結合，使得這三大規劃內容可以得到良好銜接，這樣可以提高土地征收項目的完成效率，提高審批效率。
土地審批的最終目標是解決土地征收當中的問題，征地方案審批對農民經濟的影響是比較大的。征地方案審批過程中，可以進行征地方案和供地方案合并，使這兩個方案共同審批。
2.2 土地審批職能的良好轉換
通過土地審批，依法用地的高效性能夠得到保證，當前土地審批當中還存在審批效率低的問題，這和審批權限之間的關系是比較大的，要想提高審批效率，必須進行土地審批職能良好轉換。要保證土地審批職能良好轉換，要著重落實土地利用總體規劃工作，進行土地使用計劃合理調控，實現土地利用總體規劃和城市規劃的有效銜接，落實耕地保護工作，增強土地監管。另外對于農村集體建設用地審批來說，在當前的審批權限管理下，這些集體建設用地在審批過程中，不但要上報縣級以上政府，還要辦理各項手續，必須辦理規劃手續等，如果把這些農村集體建設用地審批工作的審批權限下放到基層政府和相關部門的話，不僅可以實現基層政府和相關部門的職能科學配置，還可以從根本上提高審批效率和社會效益。
2.3 依法審批，完善征地補償標準
2.3.1 創新和完善征地補償計算模式
要進行征地補償計算模式創新和完善，提高征地補償標準，還要把補償資金使用到農民的養老中。要想提高征地補償標準，就要進行標準模式創新和完善。要從處理平衡性問題入手，要堅持等量補償原則，保證補償標準在城市低保標準以上。
2.3.2 要有效解決征地遺留問題
在當前的土地審批當中還存在征地困難等相關問題，主要是征地遺留問題，要想解決該問題，就要大力發展留用地，可以通過開發經營以及出租的方式進行留用地處理。另外還可以通過辦公房屋置換獲取集體效益。要優惠出售集體房屋的政策，防止政策傾斜，實現村級經濟平衡發展。
2.3.3 創新和完善醫療保證制度
在進行農村土地征收的同時要采取養老保障措施，在土地征收費用當中進行適當的保障資金提取，在落實土地有效征收和養老保障工作當中落實醫療保障工作。
2.4 適當減少審批環節
在當前的土地審批過程中，審批過程比較復雜，且審批環節比較多，在土地審批制度改革中，應當著重落實土地審批前權屬核準工作，還要做好土地使用情況調查，落實數據建庫工作，這樣可以促進社會的穩定和諧。
在土地審批制度改革中，還要做好批前把關工作，在征地報批之間進行補償公告，運用兩公告一登記的模式，要適當減少相關審批環節，另外，還要減少土地報件中不重要的文件和資料。
3 結 語
綜上所述，在當前的土地審批制度改革當中，還存在一系列尚待解決的問題，要完善土地審批制度，必須研究建設用地審批中出現的一系列問題，完善新增建設土地審批和管理制度，在嚴格控制用地范圍的基礎上提高土地使用效益。
參考文獻：
[1] 肖陽.“征轉分離”土地審批管理模式初探[J].安徽農業科學，2012，（28）.
[2] 郭建偉.論土地征收審批制度的思路及其完善措施[J].科技資訊，2013，（2）.
[3] 李紅娟.我國農村土地征收法律制度改革的問題與對策――基于征地制度改革試點的分析[J].管理現代化，2014，（1）.
第2篇：土地制度改革范文
1、農村土地承包經營權抵押貸款法律法規和配套政策不完善，有待修改和健全。一是農村土地承包經營權確權頒證尚處于試點階段。目前，農村土地承包經營權確權登記頒證工作仍在進行試點。到2014年底，河南共有129個縣（市、區）開展了確權登記頒證工作試點，涉及454行政村、6.47萬hm2承包耕地。鑒于農村承包土地的經營權頒證尚處于試點階段，金融機構對目前簽訂的農村土地流轉合同的規范性和法律效力心存顧慮；廣大農戶在沒有得到政府頒發的農村土地承包經營權證的情況下，無法吃上定心丸，對土地承包經營權抵押貸款也顧慮重重。二是農村土地承包經營權抵押中介服務機構缺失。首先，農村土地流轉價格評估機構缺失。農村承包地估價是抵押融資的重要環節。目前，河南省由金融部門認可的農村承包土地估價機構沒有建立，缺少成熟的評估機制、經驗和標準，無法對農村流轉土地進行有效評估，導致金融機構難以確定合理的貸款抵押率和額度。其次，農村產權綜合交易中心不健全。從目前了解的情況看，多數地方尚未建立農村產權綜合交易市場，相關權屬登記管理、交易服務機制不健全，一旦發生違約，農村土地承包經營權無法通過公開交易方式順利變現，金融機構難以積極介入農村土地承包經營權抵押融資。再次，農村土地流轉服務平臺不完善。雖然河南省70%的縣建立了農村土地流轉服務中心，由于缺經費、缺人員、缺手段，對土地流轉合同簽訂、鑒證及流轉用途無法進行有效服務和監管，缺乏有效的土地流轉信息平臺。三是存在法規法律瓶頸。《擔保法》第37條明確規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得設定抵押。”《物權法》也明確規定，除買賣、公開協商等方式承包的“四荒地”等農村土地可以抵押外，其他方式承包的農村土地是不允許抵押的。因此，從法律角度來看，把農村土地承包經營權作為抵押物，是否具有法律效力還存在爭議。目前，相關政策僅局限于試點辦理此類抵質押貸款，一旦貸款出現風險訴訟時缺乏法律層面的支持。
2、工商資本進入農業領域的準入和監管政策滯后，力度有待加強。一是工商資本進入農業領域審批監管執法主體缺位。目前，從國家和省級層面還未出臺工商資本進入農業領域的準入條件和監管辦法，也未明確準入審批部門和監管執法部門。比如，工商資本進入農業領域的準入條件具體是由誰制定、是屬于前置審批條件還是作為附加參考條件；出現改變耕地用途的情況是由哪個部門監管、違規者處罰的依據、程序及標準等都沒有明確規定。二是地方利益驅動導致工商資本進入農業領域監管失軟。目前，地方政府受大招商政策的影響，為完成當地招商引資任務，對外來工商資本進入農業領域不愿主動設立門檻，避免因設置準入條件束縛當地手腳，更不可能主動把工商資本擋在門外。同時，限制工商資本經營農業的范圍，既影響社會資本投入農業的積極性，又影響當地政府的招商引資。在這種政策導向和利益驅使下，地方政府對制定工商進入農業領域的準入條件不積極，對工商企業長期流轉農戶土地出現的“非農化”“非糧化”現象監管不到位，個別地方甚至是聽之任之，放手不管。
3、農村土地流轉風險保障金制度管理辦法缺失，認識有待提高。一是土地流轉風險保障金制度具體內容不明確。各地對土地流轉風險保障金的繳納比例、資金來源渠道缺乏依據和標準。流轉承包土地每667m2需要交納多少保證金合適無法界定，太多就會增加土地流入方的資金負擔，影響正常經營，太少又無法完全規避風險，達不到應有的目的；土地流轉風險保障金的收取和監管部門不明確、資金使用程序不清楚；對流入方不愿繳納土地流轉風險保障金的，缺乏強制性執行的依據和手段。二是對土地流轉風險保障金制度思想認識上存在偏差。部分地方認為，農村承包土地流轉是一種市場行為，在堅持依法、自愿、有償的基礎上，由家庭承包農戶與新型農業經營主體或工商企業自發簽訂流轉協議，出現風險原則上應由雙方自行解決，政府在土地流轉過程中起到指導、規范和服務作用。如果讓地方財政拿出一部分資金來建立土地流轉風險保障金，由政府對土地流轉風險進行“兜底”，地方的積極性不高。對于新型農業經營主體而言，由于缺乏有效抵押物，農業經營貸款難現象普遍存在。在這種背景下，作為農村承包土地的流入方，除要預付流出方土地價款外，如果再要求繳納一定的風險保證金，無形中加劇了流入方的資金負擔。因此，對建立農村土地流轉風險保障金認識上還不到位，思想有顧慮。
二、幾點建議
推進農村土地流轉制度改革，是河南省委全面深化農村改革的重要內容，符合十八屆三中、四中全會和中央1號文件精神，符合河南農業農村發展實際。開展農村土地承包經營權抵押貸款，是盤活農村土地資源和增加農民財產性收入的重要手段；加強工商資本進入農業領域的準入和監管，是降低工商資本進入農業領域“非糧化”比率和杜絕“非農化”、保證農地農用和糧食安全的重要舉措；實施農村土地流轉風險保障金制度，是規避農村土地流轉風險和保護農民土地收益的重要保障。因此，堅定不移推進這項改革，既要積極探索，又要慎重穩妥；要在建立和完善相關制度上下功夫，要在搭建服務平臺上下功夫，要在探索和完善運作模式上下功夫。
（一）建議制定完善相關管理辦法一是按照已出臺的《河南省農村土地承包經營權抵押貸款暫行管理辦法》的要求，積極鼓勵支持金融機構制定農村土地承包經營權抵押貸款實施細則，確保農村土地承包經營權抵押貸款能夠順利推進和規范運行；二是著手研究制定省級工商資本進入農業領域的準入條件和監管辦法，鼓勵有條件的縣（市）先行先試，明確工商資本進入農業領域的具體條件和監管實施細則，強化社會資本長期租用農戶土地的監管；三是引導各地制定《農村土地流轉風險保障金制度》，明確風險保障金的籌措比例和渠道、使用范圍、審批程序和監管辦法，促進農村流轉土地規范有序。
（二）建議積極穩妥推進改革試點各地要進一步提高認識，加強組織領導，強化部門聯動，完善配套政策，積極穩妥開展農村土地流轉制度改革相關試點。要選擇地方財力比較強、政府推動積極性高、土地流轉比較規范的縣（市）和承貸積極性高的金融機構，共同開展農村土地承包經營權抵押貸款試點；選擇條件成熟的縣（市），通過籌措一部分財政資金，收取承租方繳納的一部分資金，共同建立農村土地流轉風險保障基金；選擇土地流轉比率高的縣（市）開展工商資本進入農業領域的準入和監管試點，強化工商資本長期流轉農戶土地的用途管理。省農村土地流轉制度改革各成員單位，要加強對試點的指導和服務，強化檢查和督導，提升總結經驗，逐步擴大試點范圍。
（三）建議注重抓好重點環節
1、在農村土地承包經營權抵押貸款方面，一要穩步開展確權頒證，完善登記管理。加快農村土地承包經營權確權進度，適時拓寬確權范圍，完善確權登記管理，詳盡掌握土地經營權屬面積、時限、承包人經營意愿和能力等。對需要辦理擔保融資的，可試點優先確權頒證，開展擔保登記備案工作，建立健全土地臺賬，為金融機構開展農村土地承包經營權抵押融資奠定基礎。二要建立產權交易和價格評估機構，完善交易服務。建立農村產權交易中心或充實完善農村土地流轉服務中心，開展農村土地承包經營權的抵押登記、信息和流轉交易等服務。對于抵押融資的土地權利一旦發生風險,可在農村產權交易中心或農村土地流轉服務中心上，通過拍賣方式對擔保標的進行處置流轉；建立農村土地流轉價格評估機構，制定農村土地價值參考標準，開展價值評估服務，簡化價值評估程序，為金融機構開展農村土地承包經營權抵押授信提供依據。三要建立風險防控機制，強化風險補償。鼓勵地方政府成立農業政策性擔保公司，為農村土地承包經營權抵押融資業務依法提供擔保服務，增強金融機構發放此類貸款的積極性，有效降低貸款風險。鼓勵由財政出資設立農村土地承包經營權抵押融資風險補償專項基金，用于補償金融機構貸款出現的合理損失。同時，加大對種養大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業等新型農業經營主體的融資擔保支持。四是建立激勵引導機制，提高承貸銀行的積極性。鼓勵政府對農村承包土地的經營權抵押貸款給予一定的利息補貼，降低借款人融資成本。加大貨幣政策、金融監管政策支持。人行利用差別準備金、支農再貸款、支小再貸款、再貼現等貨幣政策工具，支持承貸銀行增強資金實力，擴大信貸投放；銀監部門實施差異化金融監管政策，適當提高承貸銀行涉農貸款不良貸款率容忍度。按照《河南省金融業發展專項獎補資金管理辦法》（豫財金〔2014〕34號），對承貸銀行給予一定獎補。
2、在工商資本進入農業領域的準入和監管方面，一是建立準入機制。對工商資本在農業領域的生產經營能力、履約能力進行審核，并指定相關部門對其備案，把好“準入關”，對“非農化”以及有明顯圈地占地意圖、無意經營農業的工商資本要堅決予以拒絕，擋在門外。二是建立動態監管機制。加強對工商企業從事農業生產的動態監管，重點監管流轉土地達到一定規模的涉農工商企業。對工商企業投資農業后的農地使用方向進行監測，避免改變流轉土地用途，跟蹤農業經營項目的投資進度和政策資金使用情況，防止套取國家支農項目資金；加強對農業生產環境的監測，鼓勵工商企業發展生態循環農業，最大限度減少企業涉農項目對農業生態環境的破壞。三是建立引導服務機制。對工商企業涉農在土地利用、農村產業發展、基礎設施和公共服務設施建設等方面進行科學規劃，在保證糧食安全的前提下，區別不同產業制定差異化政策，通過稅收傾斜、財政補貼、用水用電等優惠政策進行相應的引導和扶持，鼓勵工商企業注重進入河南省急需資金的農業領域和有助于實現可持續性發展、延伸產業鏈條的農業領域，重點投向適合企業化經營的種養殖業、農產品精深加工業、農業生產業、農業基礎設施建設等。
第3篇：土地制度改革范文
【關鍵詞】土地制度 改革 新思路
一、當前我國農村土地制度的局限性和存在的問題
1.農地產權關系模糊，所有權不明
1978年，農村土地產權關系調整后的主要是為解決農村計劃經濟體制對農民束縛的問題而產生，缺乏系統理論準備、制度設計和有計劃地實施，是一種誘致性的制度變遷。這注定其不完善性——農地產權關系模糊，所有權不明。
現行農地產權制度關系模糊，所有權不明主要體現在法律界定上。我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《農業法》等重要法律都規定農村土地集體所有制，但“集體”這一主體，法律規定極為含糊。在《憲法》中界定為集體所有，在《民法通則》中被界定為鄉(鎮)、村兩級，而在《農業法》和《土地管理法》中則是鄉(鎮)、村或村內農村集體經濟組織；究竟是哪一級組織，法律制度均未明晰，這就造成農地所有權表面的主體多重化和實際的主體虛化。同時，土地相關法對土地所有權內涵、法律形式、實現方式，所有權主體地位沒有相應合理的規定。這就造成政府經營土地，土地產權轉讓高額收益被政府獨得。
2.農地承包經營權穩定性不強
土地承包經營權是隨出現的。新《農村土地承包法》頒布前，土地承包經營權屬契約規定的債權性質，而非法律賦予的物權。雖然國家強調穩定農村家庭承包制，但農地制度改革是一個逐步演進過程，其中涉及各種利益關系，由此造成農地承包經營權關系不穩定。由于農地承包經營權關系穩定性不強，就為有關部門利用權力，任意進行土地調整提供了便利。土地發包者在利益驅動下進行權力尋租，利用土地所有權侵蝕農民的承包經營權，借結構調整、規模經營、農業產業化等名目，強行流轉農民土地經營使用權。由此引發農民對土地預期的不確定，導致農戶追求短期經濟效益，粗放式經營，掠奪式開發，以致整個農業生產后勁乏力，最終使中國特色農業現代化發展受阻。
3.農村稅費制度改革后的制度保障缺失，造成農民受益權隱性流失
土地利益分配機制是土地制度安排的關鍵，直接關系農村土地經營制度運行效率。從集體土地受益權來看，最初是將集體經濟組織作為發包方，以土地所有權向農戶收取土地承包費；農戶作為承包方，承包土地使用權，獲取土地產出的全部產品，完成國家和集體的稅費任務。然而，取消農業稅后，國家相應免除了集體收取的土地承包費，村集體喪失了土地所有權收益，并且集體土地不能直接入市交易。《農村土地承包法》規定“承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回承包方。”這意味進入大中城市非農就業農民將失去土地權益，造成大中城市與小城鎮非農就業人員及全民和集體之間土地權益不平等。最后，農村稅費改革后，很多農村相應制度保障缺失嚴重，地方費大于稅，加重農民負擔。基于現行農地制度安排的不完善，農村土地生產能力因制度缺陷而受到制約。
二、當前我國農村土地制度變遷的新思路
1.在土地集體所有，家庭承包經營格局下，進一步穩定和完善農地承包制度，讓農地所有權和使用權分離，明確農民使用權主體地位，以適應現代化農業經營的需要。在實際操作中，可將土地所有權分解為由國家掌控的社會所有權和農戶掌控的個人所有權兩部分，農村集體只在土地管理中承擔事務性工作。這種產權安排既確保國家擁有宏觀調控土地資源開發、利用權，又堅持農戶為基本的經營組織單位。實際就是賦予農村土地使用權以商品屬性。《土地承包法》總則提出讓農地承包經營權長期化，為農地使用權商品化提供了法律支持。貫徹《農業法》，把農地家庭承包經營納入法制軌道，明確農民土地使用權主體地位，保證其“30年不變”的土地使用權，如此才能促進農戶對土地的長期投資和資本積累，保障農業可持續發展。同時，明確農地集體所有權與農民使用權之間的關系，加強土地承包合同管理，允許農民自由選擇土地用途，自由交易、抵押，嚴禁損害農民合法權益的行為。推動土地市場開放和土地交易自由，嚴格按照土地市場規范推動農地的自由流轉，減少政府、企業、村民自治組織經營土地的弊端，使農村土地達到優化組合和規模經營。
2.規范土地經營模式，推進土地使用權私有化，實行土地入股的經營方式。土地使用權私有化就是在農村構建土地所有權與使用權分離的制度架構，在保持土地所有權歸集體的前提下，明確土地使用權歸農民私有，將農民對土地的承包權由30年、70年不變延長到承包無限期，使土地使用權私有化長期化的經營模式。土地使用權歸農民私有，使勞動者與生產要素能夠家庭經營范圍內緊密結合，使農民能夠合理地開發利用土地。在保證農民土地使用權私有化的前提下，實行土地入股的農地經營方式成為可能。這種方式比較符合農村目前生產力狀況。實行按股分紅與按勞分配結合的方式，讓愿意種地的農民留下，激發農民對土地長期投資的積極性，保證土地利用效率，增強農業規模經營效應；憑土地股份分紅的農民可向非農產業轉移，獲得更多收入。再者，土地使用權私有化可避免土地承包定期調整時土地所有權人的權力尋租機會，降低土地利用成本，解決土地使用權流轉障礙，保證土地資源不流失、不損失，加速農地資產資本化、證券化進程。
3.進一步完善農村稅費制度，加強農業社會化服務體系建設，完善農村社保體系，為農村土地制度改革提供保障。我國農業稅改革已取得一定成果，但與體現土地價值，保證土地市場化經營相應的土地產權稅、土地荒蕪稅、耕地占用稅等在內的土地稅體系尚需完善；此外，農業稅取消后，農村中的各種收費侵蝕了稅改帶給農民的利益，建立行之有效的費改稅制度是勢所必需。其次，農業社會化服務體系的建立，能夠克服農地家庭承包經營的弱點，有效解決農業技術推廣、農機聯合作業等問題，有利于發揮分工協作優勢，促進高技術農業發展和農業規模經營，為農地制度改革提供有效的社會支撐。最后，完善農村社保體系，逐步將農村的社會保障由依靠土地轉變為依靠社會和制度，還土地以正常的生產要素性質。
制度變遷的后果無法預測，國情決定農村土地產權制度只能在集體所有制前提下，進行相對穩妥地使用權創新。唯有如此，才能根本上改變城鄉二元結構，實現城鄉統籌發展。
參考文獻
[1]施勇杰.中國農地制度現狀及對策.中國經貿導刊，2007，（21）.
[2]張琦.中國農村土地制度改革模式探索.當代經濟科學，2006，28，（5）.
第4篇：土地制度改革范文
土地和戶籍,是城鄉二元體制改革中不可逾越的兩大核心問題。穩妥而積極地處理好農村土地的承包經營權與農民宅基地使用權的流轉和抵押,是破除城鄉二元經濟體制的重要內容。本文試圖討論農村土地即農田和宅基地的相關問題,尋找破除城鄉二元體制的途徑。
一、現行土地制度的缺陷分析
農村土地是中國改革初期最具成效的改革成果之一,這一制度極大地解放了生產力,解決了廣大農民的溫飽問題,功不可沒。但是現行的土地承包制未觸動城鄉二元體制,存在著明顯的缺陷,主要表現在:一是集體土地所有制的模糊產權,造成了土地權屬糾紛、征地補償費用缺乏標準,農民宅基地不合理占用,農民對土地只具有有限的經營權和收益權,不具有轉讓、抵押、贈與權利等一系列問題。二是農用地使用權流轉受到很大限制,缺少有利于土地流轉的配套制度和有形市場,土地要素功能難以體現,土地難以有效集中形成規模經濟,農業規模經營難以實現,資源配置效率低下。三是現行土地制度容易造成農民經營土地行為的短期化。由于集體分配土地,人口變動就要求經常性地調整土地,農民對土地經營就難以有長遠打算,不愿對土地長期投資,而采取短期行為,甚至采用掠奪性的經營方式,造成土地貧瘠化,不利于農業生產的可持續發展,從而影響農民的長期收入。四是現行土地制度造成土地資源的浪費。根據規定,買賣雙方不能直接交易土地而要通過政府環節,買方向政府提出購買要求,政府向農民征地再轉給對方,政府向農民征地所支付的補償往往很低,并不能補償農民出讓土地的損失。
城鄉二元體制改革的關鍵在于戶籍和土地制度改革,而戶籍的背后是土地。對農民而言,土地既是生產資料又是生活保障,改革既有的土地制度已經勢在必行。十七屆三中全會專題討論農村改革,彰顯了我黨下大氣力推進農村改革、縮小城鄉差距,建設社會主義新農村的決心。
二、土地制度改革模式的分析
理論界關于土地制度改革模式有諸多設想,筆者概括為如下幾種模式:
第一種模式是實行耕地私有化,誰承包的土地就改為誰對這塊土地擁有所有權,同時實行一些配套措施。該方案能夠使土地產權清晰化,有利于杜絕目前在土地征用、開發、流轉和利益分配中政府權力腐敗的問題,對實現土地資源的優化配置、提升土地生產率有積極作用。但是,土地私有化存在較大的弊端:不利于國家社會事業發展規劃征地,不利于國家對土地的整治和管理。如果土地被資本迅速集中、控制,容易給農村社會造成巨大動蕩。
第二種模式是實行土地集體所有制,使用權永遠歸農民所有,也就是使用權物權化,即繼續維持現有的土地集體所有制不變,試圖在此基礎上進行一些諸如把使用權物化、修訂征地程序、加大征地補償和尊重土地使用者權益之類的次生變革,以達到緩解因土地問題引發的社會矛盾的目的。該方案實質上并沒有明晰土地產權,可能導致集體征用土地和補償上的腐敗,或者集體不干預,集體土地所有制名存實亡。這種模式設想充其量是對現有農村土地制度的改良,不是農村土地制度改革的最終選擇。
第三種模式是實行土地國有私營,就是將農村集體所有的土地,平均分給農民;在此基礎上,取消集體所有制,將土地收歸國有;農民可在原為集體所有、現為國家所有的土地上自由耕種、租賃或買賣土地使用權;國家不再以行政權力無償地調撥或干涉農民對土地的正常使用。在國有私營模式中,國有指的是土地所有權屬于國家,國家對土地使用原則上具有監督、管理、規劃和有償征用的權力;私營體現了農民從自身利益出發,對土地具有自由決策的權利,反映了國家對農民對土地的正常自由處置權給予了充分肯定和尊重。但是這種模式實際上是一種“準私有制”,土地產權仍然不明晰,與現行的土地集體所有制度沒有實質性的區別。
第四種模式是實行土地股份制度,就是在不改變土地產權的前提下,以土地使用權或承包權為主入股,實行集約化經營而獲取物質利益的經營制度。農村土地股份制主要是土地入股,但也不排除其他生產要素入股,如資金入股、技術入股、管理入股。實行農村土地股份制后,可按股份制的章程提取一部分作為村級集體經濟,也可將集體經濟按股分紅,這有利于壯大集體經濟,也有利于農業產業化的規模經濟。但是實現這一制度的前提條件是土地產權的明晰,在現行土地制度下,實行土地股份制條件尚不成熟。
三、土地制度改革發展的方向
1.土地制度改革應充分激活土地要素。土地既是農民最基本的生活保障,也是農業最重要的生產要素,土地激活了,糧食生產的活力就能不斷迸發。要在堅持農村基本經營制度的基礎上,按照依法自愿有償的原則,鼓勵有條件的地方推進土地經營權的合理流轉的有效實現形式,鼓勵土地向種糧大戶、種養能手以及農業科技開發機構、農業產業化龍頭企業等經營主體集中,提高糧食生產的規模經營效益和勞動生產率,讓農民從土地經營權流轉中獲得更多的收益。糧食核心產區推動土地經營權基礎好、條件好的,應先行一步。無論是采取轉包、轉讓的形式,還是采取互換、租賃、入股的形式;無論是設立糧食生產專業合作社,還是組建經營有限公司,只要有利于糧食增產、農民增收,都可以進行探索。
2.土地制度改革應充分發揮市場的作用。與推進城鄉二元體制改革密切相關的另一問題,是農民宅基地的處理。多數農民把自家宅基地看得很重,宅基地成為農民生活保障的一部分,宅基地改革對穩定農村社會有重要意義。當前可利用市場機制加快宅基地置換改革。宅基地置換指的是在縣市政府的統一安排下,進城工作和生活的農民及其家屬把自己的宅基地和上面的房屋,交給縣市政府處理,換取城市戶口,并得到一套城鎮公寓住房,還可以給這些農民以城市低保待遇。這樣,農民就可以安心遷入城鎮工作和生活。應當考慮允許農民以承包地和宅基地的使用權做抵押。承包地和宅基地的可抵押,使農業生產的金融支持深化成為可能。農戶可把承包的土地或宅基地抵押給銀行,取得一筆資金用于添置農用機械或其他生產資料,以增加產量,有利于勞動產生率的提高。允許農民土地使用權抵押的同時,要跟進配套措施,并加以引導,使之走上規范化。可以相信,隨著城鄉二元體制改革的推進,隨著農民承包地的流轉和宅基地抵押問題的解決,農民開展自主經營的積極性將得到空前解放,將極大增加農村經濟的活力,我國農業一定會取得更加長足的發展。
第5篇：土地制度改革范文
日本農地制度改革分析
日本現今的以私有制為主、小規模家庭占有、合作化經營、社會化服務、法制化和規范化管理的農地制度是經過幾十年來的多次改革才最終確立的。
從土地所有權制度來看，日本的農地是以小規模家庭私有制為基礎的。1946年～1950年，日本進行了戰后第一次農地改革，消滅了封建土地所有制，確立了以土地的小規模家庭占有和經營為基礎的自耕農體制，保證了農地所有權與經營權的統一。這次改革通過國家強制收買地主的土地，再賣給佃農耕作而實現了土地所有權的再分配，從而創立了自耕農制度。1952年日本制定了《農地法》，從法律上確立了農民所有制的永久地位。農地改革，使得原來依附于地主的佃農擁有了土地所有權，轉化為土地所有者，成為了自耕農，可以直接享有勞動成果，因而調動了農民的生產積極性，農業生產迅速增長，為20世紀60年代國民經濟高速增長奠定了基礎。
二戰后，在消滅封建土地所有制、建立農民土地所有制的同時，基本上形成了小規模家庭經營為特征的農業經營方式，但這一時期未從經營的角度考慮農地的流轉，從而限制了農地的利用效率。日本在20世紀60年代開始放寬對農地所有權流轉的限制，鼓勵農地轉移，提倡土地轉讓和相對集中，使土地集中到一部分農戶手中，從而擴大農地經營規模，但實踐中并沒有實現這一目標，農地集中戰略受挫。從20世紀70年代開始，日本政府把農地改革的重點由鼓勵農地的集中占有轉向分散占有，通過發展協作組織，實行經營委托和作業委托，解決小土地所有制下的規模經營問題，取得了顯著效果，這種經營模式一直持續至今。
從土地的國家宏觀管理制度來看，一方面日本的農地制度體系由《農地法》、《農業振興區域整備法》和《土地改良法》等基本法組成。其中《農地法》是農地制度的基礎，也是最重要的法律。它規定了取得農地的資格以及對農地的所有權及利益的關系。《農業振興區域整備法》旨在協調農用地和非農用地利用之間的關系，規定了農業振興地區的基本條件。《土地改良法》規定了土地改良事業的實施方法，以達到促進農業基本建設的目的。
另一方面，也不能忽視政府管理機構的作用。早在二戰前，日本政府就對農業生產的各個方面逐步實行了管治政策，到戰爭期間發展為全面控制。戰后，美國當局曾力圖促使日本改變這種狀況，但國家對農業生產較大程度的干預至今仍是日本在農業管理上的一個特點。農林水產省作為日本農業和農地管理的最主要部門，是日本農業政策最主要的執行部門，管理土地是構造改善局農政部最主要的職能。
中日農村的比較分析
中日的相同點有以下幾個方面：
第一，我國建國初期的和戰后日本的農地改革都是一種強制性制度變遷，他們的改革對象都是嚴重阻礙生產力發展的極不公平的土地占有和土地收益分配制度，改革目標都是要形成“耕者有其田”的農地產權制度安排，以充分激勵農民的生產積極性，推動農業發展。可以說，兩種制度的績效都非常顯著，農業及農村經濟恢復發展得很快。
第二。都堅持農地的家庭經營。農地的家庭經營，適應農業生產特點，符合農民意愿。它能夠在農業經營過程中形成有效的激勵和約束機制，降低監督成本，使農民的勞動投人與其勞動收益緊密地結合起來。古今中外的實踐也證明，家庭經營是一種有效的農業經營形式，它既適應以手工勞動為主的傳統農業，也適應采用先進科學技術和生產手段的現代農業，具有廣泛的適應性和旺盛的生命力。因此，日本從農地改革以來，中國從改革開放以來，都堅持農地的家庭經營。
第三。農戶的經營規模狹小。在日本，盡管政府自1960年代以來就一直提倡農地的規模經營，但是1公頃以下小規模農戶占農戶總數的70％，50％以上的農地集中在1.5公頃以下農戶手中。而在中國，根據農業部農村固定觀察點的追蹤調查，1986年，全國戶均土地經營規模為0.61公頃，1990年下降為0.53公頃，1997年又下降為0.51公頃。由于人口不斷增加和農地流轉市場發育滯后，導致農戶經營規模不斷變小，同樣難以實現土地規模經營。
中日的不同點有以下幾個方面：
第一，農地所有權的性質及穩定性不同。日本從農地產權制度改革以來，就一直堅持農地所有權的穩定，堅持農地私有化。不輕易改革農地所有權制度。農民擁有相當穩定、完整的農地所有權。而我國則不同，1952年實現“耕者有其田”，建立農民土地所有制以后，開始了農業的社會主義改造。逐步把農民土地所有制變革為農民土地集體所有制，農民擁有的農地產權逐步被剝奪。改革開放以來，實行，在堅持農民土地集體所有的前提下，把農地使用權交給農民，農民才又真正開始成為土地產權主體之～，而不是土地產權主體。
第二，農地產權的配置方式不同。到1960年代，農地產權不能流通的制度安排成為生產力進一步發展的障礙，因此，日本政府從1960年代開始，逐步修改農地產權方面流通的法律問題，促使農地產權市場流通、有序。而中國政府在1988年之前一直嚴格禁止農地產權市場化流通。農地產權的轉移主要是通過行政性的調整來進行的。農地產權的配置方式不同，導致農民獲得的農地產權的穩定性、明晰性不同，而這又進一步導致農民的農地利用方式不同。日本農民的農地產權是通過市場機制獲得的，有契約和國家的法律保證，因此，他們所獲得的農地產權就相對穩定、明晰。這樣，一方面他們對自己的農地利用有一個明確的預期；另一方面他們對農地的投資會通過市場得到補償。因此，農民就愿意對土地進行長期投資，而不是過度利用。在中國，農民的農地產權的獲得或失去是由其戶籍決定的，獲得土地產權不用付費，失去也得不到補償；而且他們所獲得的農地產權還由于人口增加和耕地面積的變動，頻繁地進行行政性調整，因此中國農民的農地產權相比較而言穩定性較差。同時，農民對獲得了哪些農地產權，怎樣利用土地產權都不明確，這樣在農地利用上就難免會存在外部性，農民對土地的投資得不到應有的補償，而對地力的損害則會傳遞給下一位土地獲得者。因此，他們對土地進行的是掠奪式經營，沒有可持續性。
第三，日本的是在不斷完善社會保障的條件下進行的。1970年日本制定了農業人口養老金制度，其目的是通過經營權轉讓以及實施支付養
老金事業、買進出售農地等業務，以期有助于農業人口年老后生活穩定及福利的提高。該制度于2001年進行了根本性的修改，其目的是為了對應于促進農業經營者的年輕化和農業經營規模的擴大這一農業結構政策的要求。而我國的農村社會保障才剛剛起步，很不完善。
第四，日本的始終是以提高農民或農業經營者的收入為前提的。這些在《土地法》中體現得非常清楚。從“自立經營”到“農業經營體”處處體現出主要農業從業人員要具有與同地域其他產業從業人員相同水準的人均生活收入。而多年來，我國的最為關心的是農業的產出是多少，即農產品的有效供給，只要某一時期農業的產量一上去，緊隨而來的就是對農業的忽視。在提到農民負擔問題時，我們更多考慮的是如何使農民不鬧事，保持種糧的積極性，保持社會的基本穩定，而很少全面、深入考慮如何從根本上徹底解決農民問題。
第五，的路徑不同。日本的經歷了從土地“分散”(自耕農)經營到規模經營(農業經營體)的過程。而我國的經歷了從“分散”(自耕農)經營到規模經營(生產隊)再到“分散”()的過程。
日本農村對中國的啟示
我國農地制度建設中的制度選擇和制度創新，就是要克服經營規模過小、勞動生產率低下、分散經營、組織化程度低等缺陷。我國的國情決定了我國的農地制度不能照搬日本等發達國家的模式，但其共性對我國農地制度建設具有借鑒意義。
(一)家庭經營是農村土地經營制度運行的主要載體
農地的家庭經營，適應農業生產特點，符合農民意愿。它能夠在農業經營過程中形成有效的激勵和約束機制，降低監督成本，避免外部性，使農民的勞動投入與其勞動收益緊密地結合起來。日本的實踐也證明，家庭經營不僅能適應以手工勞動為基本特征的較低層次的生產力水平，也能適應機械化為特征的生產力水平，既能容納現代化農業工藝與科學技術，同樣也能適應高度社會化、商品化的客觀要求。
但從日本的經驗中，我們還應注意的是，在農業生產發展過程中，不應當把家庭經營模式固定化，根據不同情況選擇多樣化的農業模式經營，才是符合客觀經濟規律的理性選擇。
(二)必須賦予農民長期而有保障的土地使用權
日本的農地絕大部分屬于私人所有，但是農地私有制度并沒有給所有者帶來完整的土地權利，國家保留了相當多的對農地控制和管理的權利。比較而言，我國農民已經獲得從集體土地所有權中分離的使用權，它的權益已近似于日本農戶對私有土地的使用權。這一點是我國與日本的農地制度中相像的地方。但不同的是日本的土地私有權卻是極有保障的，而我國農民對農地的使用權在權利保障方面卻存在一定的差距。因此，就目前我國農地制度的改革與完善來說，重要一點就是要賦予農民穩定而有保障的土地使用權，這樣才能維護農民的根本利益。目前存在的亂征亂用農民土地的現象與對農民的土地使用權保障不力不無關系。
(三)推動農地流動的市場化
日本在推動農地流動的市場化過程中，一方面穩定農民已獲得的農地產權，不輕易改變農地所有權性質；另―方面逐步放松對農地流動的管制，實現農地流動的市場化、自由化，充分發揮市場機制在農地資源配置中的作用，使農地資源在市場機制的作用下，由低效率使用者手中向高效率使用者手中流轉，實現農地規模經營。日本的實踐表明，農地產權的穩定和農地產權的市場化流轉，不僅可以實現農地適度規模化經營，使農地資源得到最有效的配置和利用，而且可以充分體現農地的商品屬性，使農民更珍惜土地，從而穩定并提高農民的土地利用預期，減少乃至杜絕短期行為。
第6篇：土地制度改革范文
面臨的問題
隨著統籌城鄉發展的加快推進，我國城鄉二元結構矛盾得到明顯緩解，但農村土地制度改革仍然面臨不少矛盾和挑戰。從總體上看，當前農村土地制度主要存在三方面的突出矛盾。一是在大量農業勞動力外出務工和土地承包經營權流轉不暢的情況下，一方面農戶經營規模過小的局限性日益凸顯，另一方面土地粗放經營甚至撂荒現象大量存在，同時土地還不能成為農民的財產性收入來源。二是工業化和城鎮化加快推進帶來的土地供求矛盾日趨嚴重，客觀上要求深化農村土地制度改革。同時，農村集體建設用地的利用缺乏有效制度規范，不能以合法途徑進入工業化和城鎮化進程。三是征地補償制度不健全，對被征地農民的補償標準偏低。長期以來，農村土地以極低的成本轉化為城鎮建設用地，大量農民不能憑借土地權利分享工業化和城鎮化的利益。這是一種效率低下的工業化和城鎮化道路，不僅導致對農民土地利益的侵害以及失地農民問題，而且加劇了對土地資源的亂占濫用現象以及尋租腐敗問題。
毋庸諱言，農村土地承包經營權流轉不暢、農村集體建設用地管理不健全和農地征用矛盾突出，已經成為制約農業農村經濟發展以及城鄉統籌發展的瓶頸性因素。產生這些矛盾的根本原因在于，農村集體土地產權主體虛置、權屬關系不清，土地流轉制度不完善，農民的土地權利難以得到有效的制度保障。這就對進一步深化農村土地制度改革提出了緊迫要求。改革的基本邏輯是，在土地所有權不變的前提下，將土地使用權、收益權和處分權盡可能完整地界定給農民，并允許其按照市場原則進行交易；同時，進一步修訂和完善相關法律規定，使之與農村土地制度改革發展的實踐相適應。
主要進展
改革開放以來，我國農村土地制度的改革探索從未間斷，多樣化的創新實踐在不同區域不斷發生。總體而言，盡管當前我國農村土地制度改革模式多樣、成效不一，但基本是圍繞還權賦能與市場化推進這兩條主線展開的。
在統籌城鄉發展的背景下，各地農村土地承包制度的改革探索主要包括兩個方面：一是對農戶承包地重新確權頒證，進一步明晰承包地的物權性質，以此為基礎建立新型土地股份合作組織；二是建立農村承包地經營權流轉市場，促進農村承包地經營權能夠以市場需求為導向在更大范圍流轉，推進土地適度規模經營。
農村集體建設用地制度改革的核心是，創建市場化的制度基礎和建立合理的土地增值收益分配機制。改革的重點同樣是首先確權、頒證、賦能，進而建立農村集體建設用地交易中心，促使其依法流轉。同時，明確集體建設用地增值收益主要用于社區基礎設施建設和完善公共服務，宅基地收益則主要歸農戶所有。
實踐證明，農村土地制度改革的多樣化探索促進了土地要素配置的市場化，有助于實現向廣大農民群眾還權賦能的目標，為增加農民的財產性收入提供制度保障。同時，以促進土地承包經營權流轉為基本指向的改革舉措，有利于實現土地由零碎經營到規模經營、由低效經營到高效經營的轉變，進而加快農業生產要素聚集和現代農業發展。
值得指出的是，農村土地制度改革正從兩個方面緩解工業化和城鎮化進程中的用地矛盾問題：一是促進農村集體土地與國有土地逐步“同地、同權、同價”，通過探索建立統一開放、競爭有序的城鄉一體化土地市場，有效緩解城鎮建設用地資源不足問題；二是通過將土地產權明晰界定給農戶，從根本上克服現行土地征用制度中補償對象不明確、分配方式不公平等弊端，從而有效保護農民利益。
基本態勢
我國農村土地制度改革具有強勁的內生動力，因而能夠克服重重困難不斷推進。具體分析，當前農村土地制度改革主要呈現以下基本態勢。
農村土地產權明晰化進程進一步推進。我國農村產權制度改革的一個基本態勢是土地產權關系由模糊逐漸走向清晰，農民、集體經濟組織和地方政府等不同利益主體的權利都在新的土地制度框架內得到明晰。在農村土地制度改革實踐中，這一進程是通過多樣化途徑實現的。明晰農村承包地和集體建設用地的產權關系，不僅能夠奠定土地要素按照市場化原則進行優化配置的制度基礎，而且有助于堵塞各種強勢力量隨意侵蝕農民土地利益的制度根源。
農村土地適度集中和規模經營不斷發展。不同地區的農村土地集中采取了不同的類型和模式：或者采取土地租賃的方式，或者采取土地入股的方式；或者在集體經濟內部進行流轉和集中；或者向農業企業等進行流轉和集中。這些流轉方式，促進了土地適度集中和規模經營。
農村土地空間置換加快發展。為了充分挖掘具有區位優勢的土地的級差地租，并促進因農村人口外流而閑置的宅基地的合理利用，不少地方在積極探索城鄉建設用地指標增減掛鉤的實現模式，通過非農建設用地和農用地空間置換來實現優化配置土地資源的目的。這一改革探索的積極意義在于，有助于緩解工業化、城鎮化的用地壓力，同時促進土地適度規模經營和農民集中居住。
第7篇：土地制度改革范文
關鍵詞：財產性收入 土地流轉 制度改革
一、引言
本文從幾個方面與以往的研究相比，創新之處凸顯：其一，從增加農民財產性收入視角研究宅基地流轉問題，突破了單純就土地論土地問題的不足，研究視角上與以往有所不同，有所創新；其二，圍繞農民增收與土地流轉這個當前熱點話題展開探究，是現實的需求與時代的命題，構建了促進宅基地流轉、增加農民財產性收入的思路框架，全面揭示了農民土地財產性收入增長與農村宅基地流轉的邏輯關系及影響機理，創新性的形成一個通過宅基地流轉促進農民土地財產性收入增長的理論框架。
改革開放以來，農民的收入構成占比一直在不斷變化中，根據發達國家的經驗，在較高的GDP水平下，財產性收入會日漸成為農民的重要收入來源。十報告提出，要著力促進農民增收，保持農民收入持續較快增長，十八屆三中全會也強調，要賦予農民更多財產權利，保障農民宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，探索農民增加財產性收入渠道。本文注重探討農民財產性收入與宅基地流轉內在關系，有助于通過農村宅基地流轉促進農民土地財產性收入增長的重大理論突破，對重點實驗區的宅基地流轉實踐總結也有利于完善我國農村的宅基地制度，提出具體可行的政策建議，促進土地利用效率提高，具有重要的實踐指導意義。
本文在對我國財產性收入的現狀以及宅基地的演化發展進行綜述后，總結了不足及改革難點。在對重慶的具體土地流轉模式剖析中，汲取經驗，總結其對全國范圍的試點可行性及存在的問題，最后，在障礙中提出改善建議及制度改革的可行方法。
二、文獻綜述
（一）農民財產性收入現狀
改革開放以來，始于農村的經濟改革給整個農村經濟乃至整個中國經濟帶來了翻天覆地的變化，農戶收入水平持續穩定增長。程名望（2014）的研究數據顯示，與城鎮居民相比，農戶收入增速滯緩，工農差距、城鄉差距總體呈現持續擴大的趨勢，近年來“三農”問題也日趨白熾化。在他的調查數據中，清晰的反映了我國農戶收入的最主要來源是“家庭經營收入”和“外出打工或經商收入”，二者合計占比達到82.68%。次要的才是轉移性支付和財產性收入，占比分別為8.67%和6.32%，國家職工工資性收入占比最低，僅為2.32%。由此可見，農戶主要的收入來源是以“家庭經營收入”和“外出打工或經商收入”為核心的勞動性收入。隨著城市化的步伐加快和農村勞動力持續外流，外出務工或經商收入已是農戶收入最重要的組成部分，農戶收入結構正發生一定的變化，在傳統的家庭經營收入保持基本穩定的情況下，外出務工或經商收入和財產性收入已經成為農戶收入新的增長點。
由上表數據，從1978年的零值到2013年的293元，農村家庭人均財產性收入呈現不斷上升的趨勢，但也僅是城鎮居民財產性收入的1/3，城鎮居民人均財產性收入從1978年的0.71元上升到2013年的809.9元，這也是城鄉居民收入差距不斷擴大的構成因素之一。將提高居民財產性收入作為農民重要的增收渠道，是因為發達國家的經驗表明，當人均GDP突破2000美元，居民積累了一定財富后，財產性收入就會逐漸成為居民新的重要收入來源之一。到2013年，我國人均GDP已達6767美元。在這之后，如何促進居民收入整體水平的提高，特別是如何創造條件促進農民財產性收入增加以縮小城鄉收入差距，成為時代的不可避免的重要課題。
（二）土地流轉的障礙及財產性收入增收難點
現今，財產性收入仍然不是農民收入賴以生存的來源，農民的收入更多地來自外出打工的工資性收入或經營二三產業的收入。農民財產性收入增長的難點在于其擁有的財產受到嚴格的限制，而根據經濟學原理，一項財產只有在充分交易和自由競爭的情況下才能顯示其真實市場價值。所以土地作為農民最根本的財產性收入保障，由于法律的嚴格限制，土地這個最基本的財產權益實質上并不歸屬于農民，農民無法從中享受到財產性收入的增長，反而成為國家城鄉統籌發展，農民變市民制度的障礙，農民因不忍放棄傳統的鄉土情結，又無法適當的流轉土地，從而寧愿放棄變市民的機會，也不想舍棄唯一的土地財產。
現如今，土地在農村各地的隱形流轉已經無法被阻止了，各種各樣的隱形流轉模式使得農民從中受益，當然，也存在少部分土地流轉后，個別農民流離失所的可能性，因此，權衡好土地流轉將會造成的多數人利益與少數人利益的矛盾沖突將是土地流轉制度改革的一個根本障礙。
三、重慶的宅基地流轉改革經驗借鑒
自十七屆三中全會聚焦農村土地制度改革，對土地流轉模式的探索就成為各個地區的熱點議題，為了突破農村宅基地流轉制度的約束，全國各地都在進行著對土地流轉模式的探索，全國“先行先試”的改革試驗區，如重慶大刀闊斧的探索著適應于統籌城鄉發展的土地流轉模式，我們深入探析其各個流轉模式的成敗關鍵，從中汲取經驗借鑒。
（一）重慶的多種改革模式
現行摸索的背景，造就了重慶多種多樣的土地流轉模式。有轉包、出租、轉讓的傳統流轉模式，利用地票的流轉模式，“公司+農戶”的合作制模式，也有宅基地換住房、承包地換社保的流轉模式，其中，最主要的兩種流轉模式還數后兩者，典型的試點區分別是九龍坡區和長壽區。在跨越式經濟發展對土地資源需求日益強烈的大背景下，農村居民點用地通過置換進入市場流轉，盤活大量存量農村建設用地，這為未來土地資源的規劃，區域經濟的發展提供了有效的保障。
（二）存在的問題
綜合重慶市各典型地區土地流轉模式，利弊自現。
地票的使用都是利用復墾廢棄的宅基地，而需要復墾的宅基地區位、房屋質量等都存在很大的差異性，但重慶市目前的復墾政策對地票價款的分配模式并不存在差異性，這就造成了利益分配的不公平，不利于農民將區位和房屋質量好的宅基地納入復墾的行列中來。
對合作入股的流轉模式，存在一定的風險。由于相關法律政策不完善，土地承包權入股在實施過程中可能會產生意想不到的后果。若發生入股企業破產，則入股農民可能一夜間將變為失地農民。當然，與企業合作入股后，部分農地還存在“非農化”現象，農業用地變為建設用地難以監管。
就宅基地換住房，承包地換社保的流轉模式，雖然其流轉模式優勢不言而喻，但其模式所需達到的嚴格約束條件也對其在全國范圍內普及產生了桎梏，它需要地方政府具備雄厚的財政實力，土地預期收益較為樂觀，農民擁有穩定的非農就業機會，缺一不可的嚴格要求。
四、政策建議
（一）農村土地使用權流轉制度完善建議
首先，制定差別化的地票價款分配模式。利用地票的流轉模式為全國各地廢棄宅基地的處置提供了一個可行的流轉機會，只有合理定價地票，才能讓擁有高質量區位和房屋的農民愿意參與到宅基地的復墾工作中來，新農村的建設才能順利展開。因此，制定合理的差別化的地票價款分配，政府會因農民得益而得益。
其次，明確界定土地承包經營權的性質。由于農民的土地承包權并非《公司法》一般意義上的現金、實物出資，所以土地承包權入股使農民承擔了一定的風險。一旦入股企業破產，土地所有權的性質就會發生根本性變化，從而導致入股農民變成失地農民。其性質的界定不明確，在一定條件下，無疑是土地流轉、集約經營的“制度壁壘”。所以明確界定土地承包經營權，強化其物權性質，使農民作為市場經濟的主體，才能面對激烈地市場競爭，提高其財產性收入，也只有保障了土地承包權入股的后患之憂，才能讓農民珍惜土地，維護自己的合法權益不受侵犯，有效防止農村土地成為少數權勢人物謀取私利的獵物和滋生腐敗的溫床。
再次，建立土地流轉中的資源要素聚集平臺。宅基地換住房，承包地換社保的流轉制度雖得到最大程度的認可，可其嚴格的條件制約因素使得它在全國范圍的普及成為一個未知數。建立政府主導下的資源要素交易平臺，使要素集聚，利益可以有效的再次分配，不僅為土地流轉置換中的短缺資金補差補漏，又能反過來促進宅基地換住房，承包地換社保的流轉模式深入推進。
（二）符合我國國情的差別化的宅基地流轉模式
建立完善的符合我國國情且又各地具有差別化的適應型宅基地使用權流轉市場，并非易事，做好宅基地主體的確權工作，才能使其真正成為農民土地財產性收入的主要來源。研究重慶的宅基地流轉模式無疑給全國的宅基地流轉模式一個豐富的輪廓，宅基地作為集體土地使農民收獲更多財產性收入的途徑是多樣的，如租賃，抵押貸款，信托，股份合作等
各地市的宏觀政策不同，對農民和土地的改革制度都不盡相同，但全國都在中央的號召下尋求城鄉統籌的方法，其共同目標都是一致的。也許建立一個大一統的土地流轉制度就像霍金在《大設計》中提及要找到一個宇宙終極理論而使所有的理論都達到帕累托最優一樣，這個制度必然會是以各不相同的流轉形式出現卻又基于一個相同目標的流轉制度的特殊集合。
參考文獻
[1]陳益芳，王志章，譚銀清.增加我國農民財產性收入的障礙因素及其解決途徑[J].沈陽農業大學學報，2012-09，14（5）：523-525.
[2]程俊.提高農民財產性收入障礙分析與策略研究[J].特區經濟，2014（4）：154.
[3]程名望，史清華，Jin Yanhong.農戶收入水平、結構及其影響因素[J].數量經濟技術經濟研究，2014（5）：3.
[4]劉鳳梅，制度變遷視角下我國農村居民財產性收入演進歷程解析[J].廣東行政學院學報，2014（2）：94.
[5]向前.統籌城鄉發展中得農村土地流轉模式探析―以重慶市為例[J].農業經濟，2009（5）：58.
[6]肖軼，王愛民，尹珂.宅基地換住房，承包地換社保流轉模式的生成動因研究[J].農村經濟，2012（7）：26.
第8篇：土地制度改革范文
在有關中國城市化問題的討論中，學術界和政府部門沒有分歧的一點，是城市化首先應該是人口的城市化，是把大量農民工變成市民的城市化。因此，只要大部分農民工沒有在城市實現永久定居，任何人口城市化指標體系得出來的高城市化率都是“偽城市化”或“不完全城市化”。但是，在我國當前的戶籍制度下，接近兩億的城市農民工雖然已經以城市為主要工作和生活所在地，但卻無法定居下來，其中最關鍵的原因就是城市高昂的住房價格和現有戶籍制度無法讓城市公共服務全面覆蓋到流動人口。這就使得中國的鄉一城人口遷移模式不同于其他很多國家城市化過程中那種以永久性家庭遷移為主導的遷移模式，而多以臨時性、單身、鐘擺式遷移為主。以廣東這個外來打工人口最多的省份為例，超過三千萬的外來流動人口聚集在廣東尤其是珠江三角洲就業，但卻基本沒有穩定的長久居留預期，只能每年在廣東城市和內地農村之間進行往返式流動。這不僅帶來了每年春運期間珠三角巨大的交通壓力和移動成本，也給流動人口家庭和整個社會帶來了多維度的負面影響：大量農村流動人口不得不忍受家庭分居、子女成長和教育無法有效監護、老人得不到照顧等痛苦。
目前，中央政府提出要推進戶籍改革，但要切實推進，就必須對戶籍改革的內涵作出更明確的界定。實際上，當前我國的城市戶口主要意味著那些由城市政府所提供的與城市戶口相關的有排他性的三項公共服務：首先是以城市最低生活保障為主的社會救助（非社會保險）服務，其次是以經濟適用房和廉租房實物或租金補貼為主的政府補貼性住房安排，最后是在城市公立學校平等就學權。
上述三項福利中，城市低保的成本較低，基本不構成戶籍改革的障礙，而成本較高的主要是補貼性住房安排和子女平等就學權利，其中又以
“保障性住房”成本最高。實際上，解決住房問題與實現子女城市公立學校平等就學權，是流動人口舉家遷移并實現市民化的兩個基礎條件，這是因為舉家遷移不僅要求在城里找到符合其支付能力的家庭用住房，而且還要求孩子能夠順利就學升學，否則一家三口或四口就無法在城市里面定居。如果城市房價高，而保障性住房又不向外來人口提供，加上流動人口子女就學困難，以單身、臨時性遷移為主體的人口流動模式自然難以避免。中國的農村女性流動人口，很多之所以在30多歲后選擇回鄉，就是因為其子女無法在九年制義務教育階段的城市公立學校順利就學，更不用說在遷入地讀高中和參加高考，所以不得不選擇回去照顧孩子上學。很多男性勞動力在城市工作到40多歲后，也因城市定居與購房無望而不得不退出城市勞動力市場。反過來看，如果中國城市不因為土地制度扭曲而制造如此高的房價泡沫。也沒有戶口制度阻止流動人口子女在城市公立學校平等就學，那些在城市里打工的農村勞動力本來完全可以在城市一直工作到退休。這也就是為什么當前中國雖然城鄉生產力差距在3倍以上、農村還存在不少剩余勞動力，但城市中、低端勞動力工資卻已開始迅速攀升的關鍵所在。從這個意義上講，解決了流動人口的定居問題，農村剩余勞動力也就可以充分釋放出來，并緩解目前城市勞動力市場緊缺的局面。
給農民工解決住房問題的一個思路是政府建設保障性住房，但未來10～20年內，各級政府是否有財力、意愿以及足夠管理能力為4億～4.5億進城農民提供上億套保障性住房，不容樂觀。從目前情況來看，雖然中央不斷施加壓力，大部分流動人口遷入地城市依然缺乏大規模建設保障性住房的積極性。其中的道理很簡單，一旦大規模供地來進行保障性住房建設，地方政府不僅商、住用地出讓金收入會顯著下降，而且還需要直接增加建房和維護支出。雖然短期內地方政府迫于中央壓力會做出一些動作，但如果中央要求地方長期這樣做，除非有大規模增加轉移支付支持，否則很容易出現所謂“中央請客，地方買單”的現象，保障性住房政策推行舉步維艱，甚至難以實施。
從世界各國經驗看，早期公租房供給少的時候政府發揮主導作用；后期公租房管理運營負擔加重，很多政府在逐漸退出；更多的是政府通過激勵政策發揮杠桿作用，讓私營機構建設、提供、管理公租房，政府僅負責監督及準入的管理。實際上，世界上廣覆蓋的保障性住房體系案例并不多，即使是被認為比較成功的香港。大規模公屋體系建設也因其對房地產市場健康發展的破壞，商品房價格過高，政府被地產商俘獲而屢遭詬病。此外，各種保障性住房，尤其是廉租房、公租房后期管理和監督問題，在目前大規模建設保障性住房的中國，并沒有得到有效解決。從我國過去“經濟適用住房”建設和分配的經驗來看，面向社會的供給并不多，有相當部分定向分配，不合理而且浪費國家資源，產生新的社會不公平。
在我們看來，解決流動人口居住問題，進而全面有效推進戶籍改革的關鍵，不在于為流動人口大規模建設保障性住房，甚至也不在于中央給地方施加壓力去降低入戶條件，而在于從中央層面開始啟動有效的土地制度改革，全面降低農民工舉家遷移并順利在城市定居所需支付的成本。實際上，無論是農民工住房問題，還是子女教育問題，都可以通過有效土地制度改革來實現，而改革的要旨，就是賦予城市郊區的本地農民一定的土地開發權利，讓他們能在符合城市規劃和基礎設施要求的前提下，合法地為外來流動人口蓋出租房。
從經濟學角度來看，上述措施的本質，就是通過所謂的土地“增值溢價捕獲”、“區段征收”來實現有效的公私合作，即政府的公共投資和基礎設施建設，是農地轉非農地過程中增值的關鍵，因此，在這個帕累托改進中，政府可以與土地原權利人談判，無償征收部分土地用于基礎設施和公用事業建設。從而捕獲土地價值上漲中得益于公共投資的那一部分。其基本原理可通過以下例子說明：假設某城郊村有100畝土地，其中有200戶原住村民，每戶有一處宅基地。城市外擴時政府可直接與村民進行談判，在明確開發增值前景與利益分配方式后，要求村民以無償向政府繳納部分土地（如50畝）的方式支持整個開發項目。在政府拿走的50畝土地中，30～35畝土地用作整個地段的基礎設施建設，剩下15-20畝公開拍賣以支付基礎設施費用。而作為原土地權利人的村民雖放棄了50畝土地，但卻獲得了剩余50畝、且已轉為國有土地的相應開發權。由于基礎設施改善及政府給予的一定容積率獎勵，這50畝土地的開發價值高于未改造前100畝土地價值，那么村民就可以用自己集資或拿國有土地使用權證抵押貸款建設安置房和出租屋。
政府可以明確上述建設的住房在10～20年內只有有限產權，不可上市銷售，而只能用于出租，但超過10～20年年限后，則可以給予完全產權，允許房屋上市流轉。一旦這種開發模式在流動人口集中的城中村、城郊村推廣，城市出租房供給會大幅度增加，租金也可降到絕大部分流動人口可支付水平。地方政府就無需大規模建設廉租房或公租房。10～20年之后，相當部分外來人口將有購買住房的經濟能力，逐漸從租房者變為住房所有者。
上述改革措施，本質上是一種雙軌制的漸進土地制度改革方案。之所以不得不在對本地農民所蓋住房施加10～20年內只能出租、不能出賣的限制，就是因為目前中國房地產市場已經存在較為嚴重的泡沫。如果不施加上述限制，村民就一定會傾向于蓋商品房，不僅仍然解決不了流動人口居住問題，而且還會馬上對現有商品房市場造成巨大沖擊，甚至直接引致泡沫崩盤。也正因為如此，地方政府、開發商乃至中央政府都不會支持這種改革。而上述雙軌制改革方案，一方面因其不會對現有商品房市場造成巨大沖擊，與此同時卻又對市場釋放一個炒作商品房沒有前途的信號，從而對炒房者形成有效威懾。一旦形成這種威懾，政府就可以逐漸放松房地產市場限購、限價、限貸調控，讓商品房市場的剛性需求在合理價格水平上得到滿足。促進商品房市場的正常發展。
實際上，配套稅收制度改革，上述方案還可有助于流動人口子女就學問題的解決。比如，對以出租房為主容納外來人口居住的城中村、城郊村地段，政府可以考慮利用免費獲得的部分用地建立公立學校，接受外來人口子女人學，這實際上也就解決了學校用地問題。而學校的日常運營費用，包括教師工資以及基本辦公費用，則可以部分來自于對本地村民所建設出租屋抽取的出租收入所得稅。在通過上述土地制度改革和相關財稅體制改革有效解決了外來人口住房問題和子女教育問題后，戶籍制度改革也就完成了實質性突破。比如，如果稅率按房屋租金10%抽取，每平方米年均租金100元，未來10年建設60億～70億平方米出租房，年均出租面積可達到30億～35億平方米，年均房租3000億元～3500億元，相關所得稅可以抽取300億～350億元，按照每個義務制教育階段孩子每年2000元教育經費計算，至少可以新增解決1500萬-1750萬流動兒童的城市公立學校教育運營經費問題。考慮到我國流動和留守兒童數目巨大，中央和地方政府還需要支付一些學校建設費用以及更多學校運營經費。對于人口流入城市，中央政府除了施加壓力要求辦學之外，給予一些轉移支付進行激勵也非常必要。
上述改革措施并不是空穴來風。在中國很多人口流入城市的城郊，農民和村集體早就表現出了很強積極性去提供大量租金便宜的廉價房租給外來人口，并因此獲得很大的財產收益。這就給我們一個啟示：外來流動人口居住問題未來完全可通過土地制度創新來完成。一方面，政府應該、也完全可以允許城郊的農村集體建設用地以合適的方式入市，這不僅可以降低城市的地價和房價，也有助于解決包括外來流動人口中較高收入群體人口在內的所有人口購買產權房的問題。另一方面，政府應該制定政策，調整目前的“城中村”、“城郊村”改造方式，通過前述“增值溢價捕獲”、“區段征收”來實現城中村、城郊村基礎設施改善的同時，來為外來人口提供大量廉價租用房源。目前，我國很多城市進行的所謂“城中村改造”，無非是對這些地段進行房屋拆遷后再將土地轉為國有，然后出讓土地牟利。這些措施不僅會因損害被拆遷農戶利益而造成政府和被拆遷農民之間的直接對抗和社會沖突，而且也使很多居住在城中村的外來流動人口居無定所。有意思的是，在我國珠江三角洲，由于本地農民談判能力很強，拆遷非常困難，以至于政府主導的拆遷改造往往無法推進。
當然，我國珠三角要推動上述“城中村改造”，和中國其他地區又有所不同。最主要的差別就是在珠三角，由于歷史原因，城中村、城郊村的原村民已經建設了大量的出租房和小產權房，村集體也已經建設了很多商住物業與工業廠房。只不過這些建設相當部分屬于非法建設，不僅無法滿足城市規劃要求，而且也缺乏基礎設施和公共服務。換句話說，這些地區的集體建設用地在政府規劃和基礎設施沒有跟進的情況下早就已經入市了，也基本實現了為城市外來人口提供基本居住條件和為中低端工業廠商提供廉價工業用地的目標。而未來要進行的改造，只不過是將既有的土地開發模式作進一步的優化與空間重構、整合。對于一些區位條件較好的地段，可以考慮在目前城市更新中通過拆除重建改造為更高檔次的工、商住用途，而對于大部分地段，則主要是通過功能改變或者綜合整治來完善基礎設施，在基本達到城市規劃與基礎設施要求的基礎上，制定相關稅費政策，主要是通過補繳土地出讓金和/或開征相關出租屋收入所得稅（以及長遠來看可以開征財產稅）的方式，來逐步承認其大產權，并同時為相應地段的公共服務與基礎設施建設建立長期、穩定的融資機制。
第9篇：土地制度改革范文
國家在新一輪的城鎮化建設中，強調新型城鎮化是以人為核心的城鎮化，提出城鎮化必須進入以提升質量為主的轉型發展新階段，推動城鄉發展一體化。中國經濟能否順利轉型與持續增長在很大程度上依賴于新型城鎮化建設能否順利推進。而在新型城鎮化建設的過程中，土地制度的改革將深刻影響這一進程的整體走向。本文從當前我國城鄉二元土地結構的現狀入手，分析現有土地制度對新型城鎮化建設的制約因素，提出土地制度的改革調整方向。
一、城鄉二元土地結構的現狀
我國《土地管理法》對土地的所有權作了如下的規定：城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。基于城鄉土地在所有權上的不同，在城鎮化過程中，國家通過對集體土地進行征收，才能改變其所有權的性質，實現土地的城鎮化。
1.地方政府的土地財政推進了城鎮化的進程
1987年12月1日，深圳敲響土地拍賣第一槌。從此，土地作為大宗可處置資產，成為地方政府的主要財政收入來源。各地以土地整備中心、儲備中心與企業合作等形式進行土地一級開發與整理，通過拍賣等方式將整理好的土地推向市場獲取差價，成為實現土地溢價的主要模式。國土資源部數據顯示，2013年全國土地出讓收入達到4.1萬億元人民幣，再創歷史新高。
土地財政支撐了中國快速城鎮化。農民手里的土地被征用，變作城市建設用地實現增值。增值的部分用來進行城市基礎設施和配套建設，城鎮化進程得到了資金上的支撐。
2.人口的城鎮化落后于土地的城鎮化
在城鎮化過程中，一些城市過分追求面積擴張，修建新城區、開發區、工業園區等，建成區人口密度偏低，不注重土地的集約利用，人口的城鎮化速度落后于土地的城鎮化速度。2012年，我國城市建成區面積達4.56萬平方公里，2002-2012年年均增加1959平方公里，年均增長5.8%，而同期城市人口年均增長率僅為3.6%。
土地城鎮化的加速，一方面占用了集體土地的資源，使農民賴以生存的土地資源數量減少，另一方面農民并沒有同步市民化，這就使得在城鎮化過程中出現了失地農民這一特殊群體。這一城鎮化過程中，城鄉差距進一步拉大，城鄉二元結構的矛盾更為突出。
二、土地制度對新型城鎮化建設的制約因素
1.土地產權不清晰
我國《土地管理法》雖然明確規定土地的國有和集體兩種所有制，但在具體的占有使用上，存在著多種產權不夠清晰的情況。在實行土地“招拍掛”以前，國有土地的使用大多都是以劃撥形式實現的，目前行政事業單位仍沿用這樣的格局，這就使得以往糊里糊涂的土地產權“誰占用得多誰受益多”的現象仍還存在。農村的集體土地，從法律上講所有權屬于集體，而集體這一主體如何確定，在產權的明確和權利主體的清晰上，還有著相當大的缺失。如農村的土地產權人，是行政村落中以村委會為代表的村集體，但這一集體的利益如何落實到個體的村民身上，農民對耕地、宅基地及村落其他土地的占有及使用權該如何體現。
2.土地市場不統一
在實行土地“招拍掛”后，國有土地通過市場體制進行統一出讓，看似市場健全、公平統一。然而地方政府出于招商引資、發展本地經濟等多方面的考慮，在市場中人為地干預資源配置的方式，通過協議等方式出讓工業用地，使工業用地與居住、商業用地在出讓存在著比較大的差異。我國城市土地利用結構上，工業用地出讓不僅量很大，而且比例很高。近十年來每年新增供地中40%-50%的土地用于工業。土地通過不同的用途，形成了不同的價格機制，工業用地的價格遠遠低于商業及居住用地，工業用地往往是以低地價、零地價甚至財稅返還等負低價出讓給用地者。價格不能真實反映市場的機會成本，不能進行有效的資源配置，導致同地不同權、同權不同價。
3.土地要素流動性不均衡
我國現行國有和集體兩種所有制條件下的土地權屬表現出資源具有不同的流動性。
國有土地要素的市場流動性強。土地一級市場通過對存量土地和增量土地的整理，以“招拍掛”為主的方式公開轉讓土地的使用權，把土地資源投入市場；房地產企業通過公開摘牌等模式獲取土地資源參與土地二級市場的開發，也就是通過房地產市場的商品流動性實現土地使用權的再次轉移；購買的房地產商品的業主可以通過再次出售、出租、抵押等方式在三級市場上實現土地使用權再次轉移。在一二三級土地市場中，土地及其附著在土地上的建筑物一起可以作為標的物進行抵押、出租、出售，要素通過在市場上的靈活流動，為權利人帶來收益。
集體土地要素的市場流動性較差。國家對集體土地進行征用，集體土地被動改變性質，得以補償。但征用過程中的這一補償和土地出讓后的市場收益往往嚴重脫節，集體土地得到的要素補償款不具有市場性質。而除土地征用外，集體土地很難直接進入公開市場，不能進行自由流轉、出售、出租、抵押、擔保等交易，資源要素無法順利實現流動。
4.征收集體土地的補償不合理
現行《土地管理法》第47條規定：“征收土地的，按照被征收土地的用途給予補償”，“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍”。在集體土地征收為國有土地的過程中，地方政府按照這一標準，征農民一畝地，只需賠償農民區區數萬元。然后，地方政府通過土地整理機構，對該土地上實施“七通一平”，加工成可供開發的熟地，再通過“招拍掛”等公開拍賣的方式把土地投放到市場，高價出讓，最大限度獲取土地資本的增值收益。
對于集體土地的原有使用者農民來說，他們分配到的土地增值收益通常僅是土地增值收益的零頭，農民得不到集體土地征收過程中產生的大部分增值收益。據安徽省的統計表明，近幾年來農民從被征用土地獲得的補償費用，僅為政府通過“招拍掛”賣出土地收入總額的5%左右。農民失去對集體土地的用益物權，也就失去生活的一項最基本的保障。然而，失去土地的農民除了拿到有限的補償款外，又通常得不到其他方面的生活保障。同時由于地價過高，農民向小城鎮轉移的積極性大大降低，城鄉差距進一步加大，三農問題也更加嚴峻，城鎮化的進程受到阻礙。
三、土地制度的改革調整方向
1.完善土地登記，明晰土地產權
對于國有未出讓土地進行登記，明確土地及附屬建筑物權益。充分挖掘土地的權益，注重土地地上、地面、地下權益的綜合利用和收益的多重獲取。對于企業等經營性機構占用的劃撥土地，補交土地出讓金，體現市場公正，減少政府行政性土地劃撥，減少尋租空間，增加土地收益。
對于集體土地實際上有兩個主體共同擁有控制權，一是集體（農村經濟組織），擁有所有權；一是承包經營者，擁有用益物權，且這一權利具有相對獨立性。中國《物權法》明確規定，農村土地承包經營權為“用益物權”。土地承包經營權作為一種用益物權，意味著農民對集體土地享有占有、使用、收益的排他性權利，而且此權利并不因土地所有權人即集體的變更而喪失。土地權屬主體的規范首先要對農民承包經營權進行確權，尊重和保護農民對土地的物權。
2.健全土地流轉市場化體系
建立城鄉統一的建設用地市場。可以考慮許多國家都建立起的土地銀行制度，實施國家調控土地市場、合理配置土地資源、保障國家規劃實施、有序推進社會與經濟進步。改變低成本征地的現狀，抑制地方政府盲目進行城市平面擴張，縮小征地范圍，擴大國有土地有償使用范圍。在征收農村集體經營性建設土地時，與國有土地同等入市、同權同價，使土地利用價格能夠充分反映土地價值。
合理利用城市建設用地，通過在公開市場的流轉提高土地的使用效率。避免城市空間的粗放擴張，通過系統和預見性的城市規劃，優化城市空間結構。適當提高城市建設用地的利用率，通過舊城改造，收回閑置、空置用地等方式更加集約地利用現有建設用地。改變目前工業建設用地浪費的局面，通過價格機制調整市場供應，減少行政干預。在流轉方式上，可以考慮建立差別化的土地供應體系，如土地公告出讓、土地使用權租賃、土地指標交易等制度，通過多種方式發揮土地的市場價值。
健全農村土地經營權流轉市場。在目前農村土地承包經營基本制度下，建立農村土地市場流轉體系。農民根據自身意愿，自主通過統一市場實現承包土地使用權的流轉，可以采取轉包、租賃、土地使用權入股等方式自由流轉承包經營的土地，還可以通過公開市場退出土地的承包經營。這樣，一方面有利于集約利用農業用地，使農村土地向專業大戶、家庭農場、龍頭企業轉移，優化土地資源配置，提高農業生產率，有助于農業實現規模化、產業化、現代化的經營，推進農業產業結構戰略性調整；另一方面有利于農民從市場中獲取公平的土地收益，從土地的用益物權中獲得經濟上的保障，更好地從事非農業以外的生產活動，順利實現從農民到市民的轉變，推動城鎮化進程中“人的城鎮化”。
3.建立以人為本的土地增值收益共享機制
在城鎮化的過程中，土地的城鎮化要同步于人的城鎮化，集體土地的征收補償要注重對農民用益物權的補償。從用益物權的角度來看，農民不僅需要得到對土地產值的補償，更要得到就業和生活的社會保障。土地產值以外的其他因素，包括土地區位、供求關系及土地對農民的就業和社會保障功能等，都有可能被記入到補償金額中，共同構成分享土地增值收益的因素。這樣，農民對于土地的使用權益，才能得到比較公平的補償和保障。
要保障農民公平分享土地增值收益，需要實施配套改革，完善配套法制。規范土地流轉市場，制定公開、公平、公正的市場交易規則，完善評估定價規則，實現集體建設用地與國有建設用地“同地、同權、同價”。同時，在集體土地被征收的過程中，對農民的補償既要考慮農民作為個人的收益補償，又要考慮農民作為集體成員的收益補償，公平的分享集體組織的收益。通過健全的社會保障體系，使農民在城鎮化過程中，在失去集體組織權益的同時，真正享有市民化的權益。
4.保證耕地數量與質量，實現城鎮化與農業現代化的統一
我國人口眾多，但是可以利用的耕地面積有限，這是我國的基本國情之一。保護耕地是國家長期堅持的一項基本土地制度。因此在土地開發整理推進新型城鎮化過程中，我們要始終堅守18億畝耕地保護紅線，確保耕地面積不會減少，同時在此基礎上盡可能地增加耕地的面積，并確保生態環境的良好發展。
地方政府在推進城鎮化建設，征用集體土地的同時，要注重土地的節約利用，同時嚴格土地用途，統籌耕地數量和質量，注重生態管護，加強基本農田管理，堅持耕地占補平衡，推進土地整理復墾，在確保現有耕地面積的基礎上，不斷研究新的科學技術，提高土地的生產力和質量，為未來全面提高農業生產力水平、實現農業現代化奠定基礎。
參考文獻：
1.厲以寧.論城鄉二元體制改革.北京大學學報（哲學社會科學版）.2008.3.第45卷第2期
2.辜勝阻 李正友.中國自下而上城鎮化的制度分析.中國社會科學.1998.2
3.孔祥智 王志強.我國城鎮化進程中失地農民的補償.經濟理論與經濟管理.2004.5
4.陳曦.土地開發整理引入市場機制的必要性探索.產業與科技論壇.2014年第13卷第7期
5.張志明.論土地開發整理的內涵與發展趨勢.產業與科技論壇.2014年第13卷第7期
6.顧長浩 李萍.城鎮化進程中集體土地開發利用若干法律問題分析.東方法學.2014.3
7.葉檀.中國第三次實驗.英國《金融時報》中文網.2012.5.29
8.宋健坤.以國家土地銀行破題.英國《金融時報》中文網.2013.11.8
