法人代表資格證明書精選(九篇)

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第1篇：法人代表資格證明書范文

第二條資金來源及額度。鼓勵我市企業(yè)幫助*發(fā)展經濟的政策性引導資金，從深圳市經濟合作發(fā)展基金（以下簡稱經合基金）中安排，額度為每年市財政安排給基金資金總額的十分之一，當年額度用完即止，剩余額度不滾入下一年資金額度。

第三條資金投放方式及適用范圍。主要采取貸款貼息、搬遷補貼、農業(yè)專項補貼三種方式。

第四條資金投放適用范圍及標準，除按《規(guī)定》執(zhí)行外，還需符合以下條件·：

（一）同時符合貸款貼息、搬遷補貼、農業(yè)專項補貼

條件的，只能申請其中一項；

（二）農業(yè)專項補貼生產項目為：蔬菜、生豬、肉雞。

奶牛、造林、果樹、水產；

（三）農業(yè)專項補貼標準為：蔬菜每年每畝補貼200

元，且每年補驗種植面積不超過5000畝；生豬每年每頭補貼50元，且每年補貼生豬總數(shù)不超過1萬頭；肉雞每年每只補貼1元，且每年補貼肉雞總數(shù)不超過IO萬只；奶牛每年每頭補貼2000元，且每年補貼奶牛總數(shù)不超過500頭；造林每年每畝補貼40元，且每年補貼面積不超過2萬畝；果樹每年每畝補貼50元，且每年補貼面積不超過1萬畝；水產每年每畝補貼250元，且每年補貼面積不超過3000畝；

（四）深河兩地合作企業(yè)，深圳企業(yè)的投資額須在51％

以上；

（五）深圳企業(yè)在*必須合法擁有（或租用）相對穩(wěn)定的生產經營場地（土地、廠房、商用房等）

第五條申請企業(yè)需上報的材料：

（一）《深圳市企業(yè)幫助*發(fā)展經濟政府政策性引導資金申請表》一式2份，市行業(yè)主管部門、市經合基金辦公室各1份；．

（二）企業(yè)項目所在市（縣）政府扶貧辦項目證明書；

（三）申報企業(yè)及項目的營業(yè)執(zhí)照、法人代表資格證照書、企業(yè)章程、項目合同書、在*征地證明或租地（廠房）合同等材料，還需根據(jù)申報不同類型資金，分別報送以下材料：（1）貸款貼息類：銀行貸款合同、銀行扣息憑證、上年度項目財務報表；（2）搬遷補助類：發(fā)生搬遷費用憑證；（3）農業(yè)專項補貼類：商品銷售合同、項目規(guī)模和已投入資金有效證明。

第六條申請審核程序：

（一）農業(yè)項目向市農林漁業(yè)局申報，經市農林漁業(yè)局初審后，報市經合基金辦公室；其他項目直接向市經合基金辦公室申報；

（二）經合基金辦公室組織專家及相關部門人員進行實地考察論證，提出項目及資平安排意見，送市貿工局審核后，報經合基金管理委員會審核批準。

（三）經合基金辦公室將企業(yè)及補貼項目名單向社會公示（報紙、政府網），并向*市反饋核實，七日內確認無異議后，經合基金辦公室向企業(yè)辦理資金劃撥手續(xù)。

第2篇：法人代表資格證明書范文

關鍵詞：建筑工程，職業(yè)健康，安全管理

Abstract: at present, the construction industry has some occupational hazard problems, such as dust, the harm such as noise. Contract construction units shall strengthen the supervision and administration of the migrant workers, paying attention to the importance of occupational hazards, the construction unit configuration related PPE, standard requirements. Government agencies should strengthen the supervision. (English)

Keywords: building engineering, occupational health and safety management

中圖分類號：X921；文獻標識碼：B；文章編號：

隨著國家法律體系的完善，建筑行業(yè)的專項法律更新，勞動用工制度的改革，各施工施工單位可以根據(jù)生產任務的需要，可自主決定用工形式，絕大部分大中型施工單位把勞動強度大，苦、臟、累、險作業(yè)及有毒有害工作崗位以及一些臨時建筑的搭設、拆除、搬遷、清理、維修等任務，雇用勞務分包公司進行。

施工人員管理不善造成這種情況的主要原因，歸納起來有以下幾種：

一是施工單位招用外用工采取以包代管的方法，實際上是包而不管；二是違反國家有關規(guī)定，簽訂類似“工傷概不負責”的“經濟承包合同”；三是違反經濟合同簽訂程序，先干活后簽訂；四是施工單位將生產任務包給無相應資質的外用工(隊)，造成越級發(fā)包；五是簽訂的經濟合同內容與實際從事的生產任務不符，或超越承包者的經營范圍，搞假承包；六是不注意合同時效的法律作用，合同未簽就進入生產作業(yè)現(xiàn)場；七是合同到期后也不辦理補簽手續(xù)。這些現(xiàn)象在施工單位中都有不同程度的存在。

針對目前施工單位使用外用工的現(xiàn)狀，施工單位在使用外用工時，應采取以下幾方面措施，規(guī)范施工單位外用工管理。

一、施工單位招收外用工必須堅持“安全第一，預防為主”的方針，貫徹“誰雇用，誰管理”，“誰用工，誰負責”的原則，依法承擔起外用工、臨時工安全管理的權力和義務。切實保障施工單位正常的安全生產秩序，保護施工單位職工的安全和健康。

二、施工單位必須按照國家有關勞動保護法規(guī)和上級有關要求，建立健全施工單位外用工的安全管理制度，明確施工單位內部各職能部門的管理職責、協(xié)調方式和相互制約的管理機制。

三、施工單位雇用外用工(隊)必須嚴格履行如下手續(xù)

1．經濟合同簽訂后，必須嚴格審查外用工(隊)的營業(yè)執(zhí)照所確定的經營范圍；施工許可證；建筑施工安裝施工單位資質等級證明書及施工單位負責人安全管理資格證書；該隊伍的合同簽訂人應持有法人代表證明書或法人委托書；該隊伍特殊工種人員的特種作業(yè)人員上崗證；該隊伍外來勞動力持有外來人員就業(yè)證卡，手續(xù)完備方可簽訂合同。

2．雙方簽訂項目經濟合同時，必須同時簽訂安全協(xié)議書作為主體合同的首要附件，具有同樣的法律效力，雙方必須嚴格履行。

四、施工單位招用臨時工，必須嚴格履行如下手續(xù)：

1．施工單位招用外來勞動力為臨時工，必須領取外來人員就業(yè)證、卡。

2．上崗前必須由施工單位按崗位要求進行安全技術培訓、考核，由安技部門登記造冊，存檔備查并發(fā)放“廠內臨時工安全操作證”。

3．凡從事特殊作業(yè)的臨時工(電工、電氣焊工、司爐工等特殊工種)必須持勞動部門簽發(fā)的《特種作業(yè)人員操作證》和廠安技部門發(fā)放的“廠內臨時工安全操作證”方可作業(yè)。

4．凡長期使用的臨時工(指3個月以上)必須到區(qū)勞動局仲裁部門辦理勞動合同簽證手續(xù)，領取簽訂《臨時工勞動合同書》一式兩份，由用工單位與臨時工分別保存。

施工單位持《臨時工勞動合同書》和“臨時工簽證表”到區(qū)勞動局辦理《臨時工安全操作證》的發(fā)放手續(xù)。

五、施工單位中各用工部門對經審查批準使用的各類外用工(隊)及臨時工，必須及時向廠安技部門備案并報送手續(xù)復印件，施工安全技術部門或負責人必須隨時掌握本項目外用工(隊)和臨時工的來源、人數(shù)、用工項目、用工期限和安全合同的執(zhí)行情況，并建立外用工、臨時工安全管理檔案。

六、施工單位安全技術部門工或負責人及用工部門要加強外用工(隊)臨時工作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違章，立即制止，甚至處罰。要加強外用工、臨時工的住宿管理，制止違章取暖和用電，防止一氧化碳中毒和觸電事故發(fā)生。

根據(jù)國家職業(yè)健康相關要求，建設項目將對職業(yè)危害的崗位進行識別、識別與控制。建筑項目施工過程應所有可能出現(xiàn)職業(yè)危害崗位的員工進行公告。同時對涉及職業(yè)危害的崗位的員工進行職業(yè)健康防護，并進行相關職業(yè)危害體檢。

在建筑施工過程中，根據(jù)不同的施工階段或施工環(huán)境，將產生對作業(yè)人員產生不同的職業(yè)健康危害影響。

基礎工程施工階段，土石方作業(yè)過程中存在粉塵、噪聲的作業(yè)環(huán)境，對周圍作業(yè)人員產生職業(yè)危害；同時在破樁作業(yè)中，破樁作業(yè)人員存在噪聲、其他粉塵、振動，高溫作業(yè)等多種職業(yè)危害；在灌注樁作業(yè)中，存在電焊接作業(yè)，涉及到焊接煙塵的危害。

主體建設時，鋼筋棚的焊接工人，焊接工人每天進行大量的焊接作業(yè)，焊接過程的產生煙塵與電弧光，對作業(yè)人員可能產生煙塵吸入或電光眼的職業(yè)危害。

裝修工作中，涂刷漆料時，使用涂料或油漆中甲苯、二甲苯等化學物質可能對作業(yè)人員產生一定的職業(yè)危害；

根據(jù)職業(yè)危害與風險管理的基本要求，在建筑生產過程中，因工期緊，任務重，工作條件與環(huán)境露天作業(yè)。首先應考慮替代或清除工作中產生職業(yè)危害措施?？刹扇≥^先進的施工方案，使用機械或大部件的，加快施工進度，同時避免現(xiàn)場重復作業(yè)，減少施工時間。

在項目建設過程中組織設計，制定文明施工方案，制定環(huán)保，職業(yè)健康控制措施。如增加車輛清洗池避免車輛出施工現(xiàn)場時產生塵埃，利用環(huán)保污染少涂料的材料施工。但同時還需通過現(xiàn)場管理、加強監(jiān)控，如完善管理制度，加強現(xiàn)場巡查，及時糾正員工的不安全行為，從而提高現(xiàn)場工人的安全管理意識，降低員工接觸職業(yè)危害物質的濃度。

但避免員工受到職業(yè)健康安全危害，只能從增加員工佩戴的勞動防護用品（PPE），來減少或避免生產中可能出現(xiàn)的風險。從安全隱患解決方法來說，在工程控制等方式無法解決的職業(yè)危害情況下，項目建設可選擇PPE管理控制是比較有效的方式。

第3篇：法人代表資格證明書范文

第一章  總  則

第二章  管理與職責

第三章  土地使用權出讓

第四章  土地使用權轉讓

第五章  土地使用權出租

第六章  土地使用權抵押

第七章  土地使用權的終止

第八章  劃撥土地使用權

第九章  法律責任

第十章  附  則

第一章  總  則

第一條  為了合理開發(fā)、利用、經營拉薩市國有土地，加強國有地產管理，促進經濟和城鎮(zhèn)建設發(fā)展，依照《中華人民共和國憲法》和國家有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法適用于拉薩市城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)（以下簡稱“城鎮(zhèn)”）規(guī)劃區(qū)范圍內的一切國有土地使用權出讓和轉讓。

地下資源、埋藏物、隱藏物和市政公用設施不在土地使用權有償出讓、轉讓范圍。

第三條  中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本辦法規(guī)定，在拉薩市取得國有土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經營。

在進行國有土地使用權出讓和轉讓時，出讓方和受讓方都應珍惜和保護土地資源，加強對土地使用的合理規(guī)劃和嚴格管理，防止國有土地的流失。

第四條  國有土地實行有償、有期限使用制度。國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回。凡依法取得的土地使用權，在約定的使用期限內，受法律保護，任何組織和個人不得侵犯。

但在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可依照法律程序提前收回。

第五條  依照本辦法在土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押過程中所收取的出讓金、土地使用費應全部上繳同級財政，由財政列入預算，專款專用，專項用于城市基礎設施建設和土地開發(fā)。

第六條  依照本辦法規(guī)定取得土地使用權的土地使用者，應按土地使用權出讓合同約定的土地面積、土地用途、動工開發(fā)期限、投入的資金數(shù)額，開發(fā)利用土地。

土地使用權在使用期限內，可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受法律保護。

第七條  土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及地上建筑物、附著物的登記，由市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門和房產管理部門分別依照有關法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定辦理。

登記的文件、資料可以公開查閱。

第八條  國有土地使用權出讓，應當遵守有關法律、法規(guī)和符合城鎮(zhèn)規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃。

土地使用者開發(fā)、利用、經營土地的活動，應遵守有關法律、法規(guī)，并不得損害社會公共利益。

第二章  管理與職責

第九條  市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門，依法對本行政區(qū)域內的土地、地政實行統(tǒng)一管理；土地管理部門有權查閱、復制和檢查與事項有關的文件、資料。

第十條  土地管理部門負責本行政區(qū)域內國有土地使用權的出讓、轉讓具體事務。其職責是：

（一）宣傳、貫徹、執(zhí)行國家土地法律、法規(guī)和政策。根據(jù)土地管理法律、法規(guī)，結合本行政區(qū)域的情況，草擬土地管理方面的規(guī)章、制度；

（二）對國有土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止依法進行監(jiān)督檢查；

（三）責令被檢查單位和個人停止正在進行的土地開發(fā)、利用、經營中的違法行為；

（四）查處違反土地管理法律、法規(guī)的單位和個人；

（五）負責土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的地價評估工作，會同有關部門，制定城鎮(zhèn)國有土地基準地價；根據(jù)出讓場地條件、土地級別、出讓方式以及基準地價擬定標定地價?；鶞实貎r、標定地價報市人民政府批準后，公布執(zhí)行；

（六）按照有關規(guī)定收取土地使用權出讓金、土地使用費；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第三章  土地使用權出讓

第十一條  土地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第十二條  國有土地使用權出讓范圍，包括商業(yè)、金融、旅游、娛樂、服務業(yè)和商品房開發(fā)等經營性用地，均實行有償出讓；黨政機關、事業(yè)單位建設用地，公共設施、公共事業(yè)、國有交通、能源、水利等建設用地除外。

第十三條  集體所有的土地必須依法征用為國有土地，方可出讓。

第十四條  土地使用權出讓的地塊、用途、年限及其他條件，由市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門會同城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設、房產管理部門共同擬定方案。

市區(qū)規(guī)劃區(qū)內的土地出讓按照《西藏自治區(qū)實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第二十四條規(guī)定的土地審批權限，經批準后，由市規(guī)劃局統(tǒng)一負責規(guī)劃，并由土地管理部門負責實施。

第十五條  土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第十六條  出讓土地使用權應由市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門與土地使用者按平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂出讓合同。

市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門代表政府為土地使用權出讓方。通過出讓方式取得土地使用權的公司、企業(yè)、其他組織和個人為受讓方。

出讓合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人名稱（姓名）、地址、法人代表姓名、職務；

（二）出讓地塊的地理位置、面積與用途；

（三）土地使用權出讓年限、開發(fā)建設期限、受讓方必須投入的最低建設資金；

（四）土地使用權出讓金總額、幣種、付款方式、付款期限；

（五）違約責任與爭議解決方法；

（六）土地出讓條件、合同生效條件；

（七）其他需要說明的事項；

（八）合同簽訂日期、地點，使用的文字效力。

第十七條  土地使用權出讓前，土地管理部門應向有意向的受讓方提供下列資料：

（一）出讓地塊的座落、面積、四至范圍、地面現(xiàn)狀、地形圖及水文地質資料；

（二）出讓地塊的用途、建筑容積率、建筑密度和凈空限制等各項規(guī)劃要求；

（三）出讓地塊的環(huán)境、綠化、衛(wèi)生、交通、消防等要求；

（四）土地使用權出讓方式及程序；

（五）出讓合同的標準格式；

（六）受讓方應具備的資格；

（七）其他需要提供的資料。

第十八條  土地使用權出讓可采取以下方式：

（一）協(xié)議；

（二）招標；

（三）拍賣。

第十九條  土地使用權協(xié)議出讓程序：

（一）申請使用土地者應向市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門提交下列證件：

（1）受讓申請書；

（2）法人資格證明及個人身份證明；

（3）其他應提交的資料證明。

（二）土地管理部門接到書面申請之日起三十日內給予是否出讓的答復。

（三）經過協(xié)商一致，由出讓方與受讓方簽訂出讓合同，受讓方應給付出讓金總額的10％作為定金。

第二十條  土地使用權招標出讓程序：

（一）市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門會同有關部門組成評標小組，編寫招標材料，招標通告或招標通知書。

（二）投標者可向發(fā)出招標通告的土地管理部門購取招標文件資料，并應交付保證金。保證金按招標出讓地塊基準地價的2％收取。中標者按期簽訂合同的，保證金按原數(shù)退還或可充抵出讓金，不計利息；未中標者，按原數(shù)退還保證金，不計利息。

（三）投標者按規(guī)定投標。

（四）由評標小組主持開標、評標、決標工作。開標后，評標小組對有效標書進行評審，擇優(yōu)決定中標者，發(fā)出中標證明書。開標、評標、決標應由當?shù)毓C機關派公證員到現(xiàn)場公證，并出具公證書，方為有效。

（五）中標者持中標證明書，在規(guī)定日期內與土地管理部門簽訂出讓合同，中標者應給付出讓金總額的30％作為定金。

第二十一條  土地使用權拍賣出讓程序：

（一）市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門會同有關部門編制拍賣文件、資料，由市、縣（區(qū)）級人民政府公開拍賣公告。公告內容：

（1）本辦法第十六條第三款（一）、（二）、（三）項規(guī)定的內容；

（2）拍賣地點、時間；

（3）其他需要公告的事項。

（二）購地者在公告規(guī)定的期限內持有關證明或身份證明到市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門登記，購取拍賣文件、資料，并應交付保證金。保證金按拍賣地塊基準地價的2％收取。通過競投，價高者獲得使用土地資格，并與市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，其保證金可充抵出讓金。未獲得使用土地資格者，其競投保證金在拍賣后十日內退還，不計利息。

（三）市、縣（區(qū)）級人民政府確定拍賣主持人，主持人按規(guī)定時間、程序主持拍賣。

（四）拍賣競價優(yōu)勝者即為出讓地塊中標者，應當場與市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門簽訂出讓合同，并應給付出讓金總額的30％作為定金。

第二十二條  協(xié)議、招標、拍賣的受讓方在簽訂合同六十日內，向土地管理部門支付全部出讓金后，到土地管理部門辦理土地使用權登記手續(xù)，領取國有土地使用證，取得土地使用權；在規(guī)定的期限內，未全部繳納土地出讓金的，土地管理部門可解除土地使用權出讓合同，不予辦理登記，不發(fā)放《國有土地使用證》，并可追究受讓方的賠償責任。

第二十三條  定金可充抵出讓金。受讓人不履行合同的，無權請求退還定金；土地管理部門不履行合同的，應雙倍返還定金。

第二十四條  土地使用權出讓金根據(jù)征地費、開發(fā)成本、土地用途、收益情況、地段等級、規(guī)劃參數(shù)、使用年限等因素評估確定，出讓金應高于基準地價。

第二十五條  取得土地使用權的受讓方，在簽訂土地使用權出讓合同后五日內，一次性付清出讓金的，給予出讓金總額3％的優(yōu)惠。

第二十六條  受讓方要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求，應征得出讓方同意并經土地管理部門和規(guī)劃部門批準。依照本章的規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

第四章  土地使用權轉讓

第二十七條  土地使用權轉讓是指土地使用權出讓后，土地使用者將土地使用權隨同地上建筑物、附著物通過出售、交換、贈與等方式，將土地使用權再轉移的行為。

土地使用權轉讓后的土地使用年限，為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十八條  有償轉讓土地使用權，必須具備下列條件：

（一）通過出讓方式獲得的土地使用權；

（二）持有《國有土地使用證》；

（三）已交清全部出讓金和有關稅費；

（四）符合出讓合同規(guī)定的土地用途和城鎮(zhèn)規(guī)劃建設要求；

（五）已達到出讓合同規(guī)定的土地開發(fā)要求或實際投資已達到出讓合同規(guī)定建設投資總額（不含出讓金）的20％以上；

（六）已實現(xiàn)出讓合同規(guī)定的其他條件。

第二十九條  地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。

第三十條  土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓時，各部分建筑物、附著物所占用的相應土地使用權隨之轉讓，應經市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

第三十一條  土地使用權轉讓后，需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本辦法第二十六條的規(guī)定辦理。

第三十二條  土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣（區(qū)）級人民政府有優(yōu)先購買權。

第三十三條  以出售、交換、贈與方式轉讓土地使用權必須簽訂轉讓合同。

轉讓合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人名稱（姓名）、地址、法人代表姓名、職務；

（二）轉讓地塊的位置、面積及隨之轉讓的地上建筑物、附著物的建筑面積、建筑占地面積、平面布置等狀況；

（三）轉讓后土地用途；

（四）轉讓金額及有關費用；

（五）雙方當事人的權利和義務；

（六）違約責任和爭議解決方法；

（七）其他需要約定的事項；

（八）合同簽訂的地點、日期及雙方當事人簽名或蓋章。

第三十四條  土地使用權及其范圍內的地上建筑物、其他附著物所有權轉讓時增值的，應依法交納土地增值稅。

第五章  土地使用權出租

第三十五條  土地使用權出租是指土地使用者作為出租方，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租方向出租方支付租金的行為。

具備轉讓條件的土地使用權可以出租，出租年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第三十六條  未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件進行開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。

第三十七條  土地使用權出租，出租方和承租方雙方應簽訂租賃合同。

租賃合同應具備下列內容：

（一）雙方當事人名稱（姓名）、地址、法人代表姓名、職務；

（二）租賃土地及地上建筑物的座落、部位、面積；

（三）租賃年限和用途；

（四）每平方米年或月租金，租金支付方式；

（五）租賃雙方的權利和義務；

（六）違約責任和爭議解決方法；

（七）其他需要約定的事項；

（八）合同簽訂的地點、日期及租賃雙方簽名或蓋章。

第三十八條  土地使用權出租時，地上建筑物和附著物隨之出租；地上建筑物和附著物出租時，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。

土地使用權出租后，出租方必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。

土地使用權出租，租賃雙方必須在簽訂租賃合同之日起三十日內，持租賃合同副本到土地管理部門及相關部門辦理租賃登記和其他有關手續(xù)。

第三十九條  土地使用權租賃合同終止后，出租方應在租賃合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權租賃登記手續(xù)，需要續(xù)租的，除國家因公共建設需要收回的外，承租方在同等條件下有優(yōu)先承租權，但須重新簽訂租賃合同，并按規(guī)定重新辦理租賃登記。

第四十條  與他人共有的土地使用權出租時，應以出租方所有的份額為限；共有土地使用權不可分割時，共有人須訂立書面協(xié)議，方可出租。

第六章  土地使用權抵押

第四十一條  土地使用權抵押是指土地使用者將出讓取得的土地使用權隨同地上建筑物、附著物作為按期清償債務擔保的行為。

土地使用權抵押期限，為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第四十二條  無償劃撥或征用方式取得的土地使用權，未經出讓的，不得抵押。

第四十三條  土地使用權抵押前，抵押人應向市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門提出申請，經審查符合抵押條件后，方可抵押。

第四十四條  土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同，抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。

抵押合同應具備下列內容：

（一）抵押人、抵押權人的名稱（姓名）、地址、法人代表姓名、職務；

（二）抵押土地的位置及四至界線、面積、有效使用年限和其他條件；

（三）土地使用權、地上建筑物、附著物的價格及抵押金額；

（四）雙方當事人的權利和義務；

（五）違約責任及爭議解決方法；

（六）其他需要約定的事項；

（七）合同簽訂的地點、日期及雙方當事人簽名或蓋章。

抵押合同應經當?shù)毓C機關公證，方可有效。

第四十五條  抵押合同有效期間，抵押人不得將已抵押的同一塊土地使用權、地上建筑物和附著物等重復抵押。

已作抵押的土地使用權在抵押期間如需轉讓，抵押人應先取得抵押權人書面同意。在同等條件下，抵押權人有優(yōu)先購買權。

第四十六條  土地使用權抵押時，地上建筑物和附著物隨之抵押；地上建筑物和附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

土地使用權抵押，抵押人應在抵押合同簽訂之日起三十日內，持抵押合同、公證書、國有土地使用證及抵押登記申請書等，到土地管理部門及相關部門辦理抵押登記和其他有關手續(xù)。

抵押合同終止，雙方當事人應在合同終止之日起十五日內向原登記機關辦理注銷抵押登記手續(xù)。

第四十七條  有下列情形之一的，抵押權人有權依據(jù)法律、法規(guī)和合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權：

（一）抵押人到期未能還清債務的；

（二）抵押合同有效期間，抵押方宣告解散、破產或被依法撤銷的；

（三）抵押人死亡而無法定繼承人或生前未指定受遺贈人的；

（四）抵押人的繼承人、受贈人和代管人拒不履行債務的。

抵押權人有權依照法律的規(guī)定以抵押的土地使用權折價或者以變賣抵押的土地使用權的價款優(yōu)先得到償還。

第七章  土地使用權的終止

第四十八條  土地使用權終止是指土地使用權因出讓合同規(guī)定的使用年限期滿或提前收回及土地滅失等原因而終止。

第四十九條  土地使用權出讓年限期滿，土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權，由國家無償取得。

土地使用權收回的程序：

（一）出讓方在出讓土地使用權年限期滿前六個月書面通知土地使用權受讓方；

（二）受讓方接到通知后，應按規(guī)定期限拆除、清理技術設備等設施，受讓方不自行拆除、清理的，應支付拆除清理費用；

（三）在規(guī)定收回日期后十五日內，受讓方將國有土地使用證、房屋所有權證等分別交土地管理部門和房產管理部門，并辦理地產和房產注銷登記；

（四）要提前收回土地使用權的，土地管理部門應提前六個月通知土地使用者。提前收回土地使用權應根據(jù)土地使用年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予土地使用者相應的補償。對補償有爭議的，爭議方可向人民法院提起訴訟，訴訟期間不影響收回土地使用權。

第五十條  土地使用權期滿，土地使用者可申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應當提前六個月申請，依照第三章規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金后并辦理登記手續(xù)，取得土地使用權。

第八章  劃撥土地使用權

第五十一條  劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。

第五十二條  劃撥或征用方式取得的土地使用權，符合下列條件的，經市、縣（區(qū)）級人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以依照本辦法第四章、第五章、第六章的規(guī)定轉讓、出租、抵押。

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人；

（二）持有《國有土地使用證》；

（三）地上建筑物、其他附著物有合法的產權證明；

第4篇：法人代表資格證明書范文

一、房產概念

二、電話接聽

三、現(xiàn)場接待

四、市場調研

五、政策法規(guī)

六、客戶分析

七、合同培訓

一、房產概念

房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)。房地產業(yè)可分為房地產投資開發(fā)業(yè)和房地產服務業(yè)，房地產服務業(yè)又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業(yè)管理等。

1、什么是商品房？商品房預售的條件？

商品房是指由具有開發(fā)經營資格的房地產開發(fā)公司開發(fā)經營的可以在房地產市場上買賣的房屋，主要包括三種類型：住宅，辦公用房，商業(yè)用房。

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設施的配套建設計劃；

（4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

2、商品房的價格是由哪些因素構成？

商品房的價格主要由建造成本和利潤兩部分構成。建造成本包括：取得土地費用（征地費或土地出讓金及拆遷安置費等）、建筑安裝費用（由建筑結構、樓層、用才、裝修、勞務費等因素）、專業(yè)費用（咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃勘察、設計等費用）、利息（地價款、建安費和專業(yè)費的利息）、稅費、營銷費用等。

3、如何判斷房價是高還是低？

判斷一個城市的住房價格是高是低，一項主要的指標是該城市住房的價格與居民家庭的年收入的比值。據(jù)國外的經驗，當住房的價格相當于居民家庭年收入的3—6倍時，這個城市的價格水平就比較合理。

4、選擇理性的住宅應考慮的因素有哪些？

購買住宅一般有兩種目的：一種是自?。灰环N是投資；（1）位置（2）交通（3）戶型（4）房屋質量（5）樓層和朝向（6）小區(qū)配套設施（7）環(huán)境質量

5、住房的建筑質量包括哪些內容？

一般說住宅常見的重大質量問題有：

（1）、滲、漏。可概括為“六漏一滲”，指屋面漏水，水箱漏水，樓地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，衛(wèi)生間漏水和墻面滲水。

（2）、堵、泛?！岸隆本褪巧舷滤艿篮托l(wèi)生潔具堵塞?！胺骸本褪俏菝嫣鞙戏e水，陽臺和衛(wèi)生間地坪倒泛水，以及陽臺雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便，污水倒灌。

（3）、殼、裂。“殼”指墻面、平頂粉刷層和樓地面等起殼?！傲选敝笁γ?、地面和屋面等裂縫、開裂，最容易導致滲漏和面層脫落。

（4）、砂、滲?！吧啊敝笜堑孛嫫鹕?；“滲”指新住房的鋁合金門窗滲水、銹蝕。

（5）、粗、污?！按帧敝镐撃鹃T窗、木隔斷、木壁柜等制作和油漆粗糙；內外墻面粉刷、平頂粉刷和地面粗糙；“污”指墻面、地面、門窗、上下水管道及衛(wèi)生潔具、電線及配件等沾滿泥漿和垃圾污染。

（6）、門窗開啟不靈活，關閉不密封。

（7）、電器安裝問題。

6、商品房的面積如何計算？

商品房是按建筑面積計算包括套內建筑面積和應分攤的公共建筑面積。

建筑面積＝套內建筑面積+應分攤的公共建筑面積

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

套內使用面積也稱實用面積或實得建筑面積；

套內使用面積=居住面積+輔助面積

居住面積是指住宅各層平面中供住戶居住起居使用的凈面積之和；

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室等。

可分攤的公用建筑面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接受機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等該建筑的專用設備用房。

建筑密度（覆蓋率）：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。

建筑容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。

綠地率：各類建筑基地內綠地面積占基地總面積的比例。

建筑結構的種類：a、磚木結構，適用單層建筑；b、混合結構，適用單層或多層建筑；c、鋼筋混凝土結構，適用多層、高層、超高層建筑；d、鋼與混凝土組合結構，適用超高層建筑；e、鋼結構，適用重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑。

7、什么是個人住房擔保貸款？什么是個人住房按揭？

個人住房擔保貸款是指借款人以所購住房或者其他財產作為抵押，或由第三人為其提供還款擔保的貸款；

個人住房按揭是指購房人向房地產商先交部分樓款，其余部分以所購住房為抵押，并由房地產商提供擔保的貸款。

個人住房貸款流程：a、借款人和開發(fā)商準備申請住房貸款材料

（1）借款人和配偶及參與還款直系親屬的身份證及復印件

（2）借款人和配偶及參與還款直系親屬的戶口簿及復印件

（3）借款人結婚證明或未婚證明

（4）商業(yè)性貸款：借款人家庭收入證明（若以上資產屬于借款人家庭成員共有，需有有關家庭成員共同還款承諾書）；公積金貸款：借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系親屬的單位和個人住房公積金帳號或職工住房公積金結存單，另需提供配偶及計算額度直系親屬同意使用其住房公積金的承諾書。

（5）銷售合同或預售合同原件；

（6）房價20%或以上預付款發(fā)票或收據(jù)原件及復印件；

（7）開發(fā)商需提供《商品房預售許可證》或《房地產權證》復印件；

（8）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書復印件；

（9）借款人填寫的購房借款申請書

（10）開設在貸款銀行的活期儲蓄存款帳戶及委托還貸協(xié)議

（11）借款人還應準備個人圖章

b、貸款銀行對借款人提供的材料和證明進行審查：銀行審查借款人是否屬于貸款對象，是否符合貸款條件、有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實際貸款額度。

c、借款人與貸款銀行簽定合同：借款人、貸款銀行和售房單位（保證方）三方簽定個人住房借款合同；借款人、貸款銀行簽定住房抵押合同。

d、辦理借款合同、住房抵押合同公證和房屋保險手續(xù)。一般情況下，公證費由貸款銀行負擔，保險費用由借款人負擔。

e、到房屋所在地的房地產交易中心辦理房地產抵押登記，抵押登記費用由借款人負擔。

f、房地產抵押登記部門出具抵押證明后，貸款銀行將貸款劃至開發(fā)商。

g、從貸款發(fā)生的次月起，借款人根據(jù)借款合同和住房抵押合同按月償還貸款本息

h、借款人還清貸款后，憑銀行出具的結清憑證領取住房抵押證明，到原房地產登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。

8、什么叫物業(yè)管理？物業(yè)管理包括哪些內容？

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，依照委托合同及國家有關的法律、法規(guī)、以社會化、專業(yè)化、經營性方式對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務。

物業(yè)管理一般包括下列內容：（1）物業(yè)檔案資料管理；（2）房屋維修與養(yǎng)護；

（3）配套設施、設備、場地的維護管理；（4）環(huán)境衛(wèi)生管理；（5）園林綠化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）車輛、交通管理；（9）提供便民有償服務；（10）開展社區(qū)文化活動

9、物業(yè)的保修責任該由誰負責？

物業(yè)的保修責任是由銷售該物業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)承擔的，房地產開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)管理公司等單位為保修單位。

根據(jù)《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

國家建設部規(guī)定住宅質量保修期：（1998年9月1日起實施）

（1）屋面防水3年；

（2）墻面、廚房、衛(wèi)生間地下、管道滲漏1年；

（3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（4）地面空鼓開裂，大面積起砂1年；

（5）門窗翹裂，五金件損壞1年；

（6）管道堵塞2個月；

（7）供熱供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；

（8）衛(wèi)生潔具1個月；

（9）燈具電器開關6個月；

（10）地基基礎和立體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。

10、房產證該由誰辦理？

首先買房人是申辦法定義務人，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽定之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。如果房屋買受人與開發(fā)商（出賣人）在購房合同中明確約定由開發(fā)商代為辦理產權證，則開發(fā)商負有代為申請辦理產權證的義務，開發(fā)商不履行該項辦證義務時，依法承擔違約責任。

其次，開發(fā)商有協(xié)助的義務。

11、小孩能當業(yè)主嗎？

依據(jù)有關規(guī)定，18周歲（包括18歲）以上且精神健康者，從法律角度上說是有完全民事行為能力的人，可以作為住房產權人。10周歲（含）以上的未成年人以及不滿10周歲的未成年人均不能成為產權人。

12、“空關房”也要收取物業(yè)費嗎？

小區(qū)業(yè)主已辦妥驗收接房手續(xù)，但尚未入住使用，或已入住但某一段時間外出，探親等，該物業(yè)無人使用，致使房屋空置，也要收取物業(yè)管理費。

13、房屋質量問題由誰負責？

在商品房交付使用后，購房者認為房屋主體結構質量不合格的，可以委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房；給購房人造成損失的，開發(fā)商應依法承擔賠償責任。如經核驗后不屬于房屋主體結構質量不合格，但確實是質量問題的，開發(fā)商應積極進行維修，確保人員安全，給購房人造成損失的（包括誤工費），開發(fā)商應依法承擔賠償責任。

14、商品房驗收時開發(fā)商應提供哪些證件？

《建設工程驗收合格證》；《新建住宅交付使用許可證》；《大產證》；《新建住宅使用說明書》；《新建住宅質量保證書》

15、房地產開發(fā)資質等級表格

資質等級

注冊資本

（萬元）

從事房地產開發(fā)經營時間（年）

近3年房屋建筑面積累計竣工

（萬平方米）

連續(xù)幾年建筑工程質量合格率達到100%

上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）

專業(yè)管理人員

其中

中級職稱以上

持有資格證書的專職會計人員

一級資質

≥5000

≥5

≥30

5

≥15

≥40

≥20

≥4

二級資質

≥2000

≥3

≥15

3

≥10

≥20

≥10

≥3

三級資質

≥800

≥2

≥5

2

≥10

≥5

≥2

四級資質

≥100

≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2

16、住房公積金？公積金的用處？公積金的提取？

住房公積金是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶。用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。

職工提取住房公積金有兩類情況：（1）職工住房消費提取a、職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提取；b、償還購房貸款本息時的提?。籧、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時的提取。房租超出家庭工資收入的比例由當?shù)刈》抗e金管理委員會確定，目前一般為10%--15%。（2）職工喪失繳存條件的提?。毠づc單位建立勞動關系是繳存住房公積金的前提，當繳存條件喪失時，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時注銷該職工住房公積金帳戶）：a、離、退休；b、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系；c、戶口遷出所在市、縣或者出境定居；d、職工死亡或者宣告死亡的。

職工提取時由單位審核、管理中心核準，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

二、電話接聽

電話接聽的目的是什么？在電話里不能完成一項交易，至關重要之事不要在電話中要求答復，電話中只能完成預先約定比如時間、地點、數(shù)量。

所以，電話接聽最大的目的就是吸引客戶到現(xiàn)場來。

首先，你應該面帶微笑，控制自己的情緒，使自己的聲音聽起來充滿自信。

其次，你要善于提問題而不是使你的提問聽起來象審問（巧妙的詢問出對方的姓名和聯(lián)系方式）。

最后，你要與對方約定一個時間請他來現(xiàn)場詳談。整個電話接聽過程不超過3分鐘,約對方來現(xiàn)場的時間可以給他（她）一個選擇“您是明天上午來還是下午呢”盡量不要給他（她）兩天的時間也就是說“你是明天還是后天呢”如果這樣問，客戶大多會說后天，甚為不妥。

例如：鈴聲響起三下，接電話，面帶微笑說：“你好，這里是××××。”

三、現(xiàn)場接待

1、銷售人員應具備的素質

（1）銷售人員在工作中要保持強烈的事業(yè)心和責任感

銷售員應該自覺認識到自己所從事的銷售工作的重要意義----銷售工作是公司產品開發(fā)實現(xiàn)價值的最重要的環(huán)節(jié)，還要認識到無論是自身工作的數(shù)量還是質量都會影響到公司目標的實現(xiàn)與否。因此，每一位銷售人員都應該具備獻身精神和吃苦耐勞精神，在工作中盡心盡責，卓有成效的完成自己承擔的銷售任務。

（2）銷售人員必須終于公司利益

忠誠，對銷售人員而言是最起碼，也是最重要的職業(yè)道德要求。在銷售過程中，無論發(fā)生怎樣的情況，銷售人員都應該站在公司的立場上，堅決維護公司的根本利益，堅持原則，決不利用職務之便謀取私利，忠誠的為實現(xiàn)公司的銷售目標而努力工作。

（3）銷售人員應該有正直的品行

這是銷售人員應具有的一種公正坦率的道德品質，表現(xiàn)為性格的剛直、作風的正派和品德的公正無私。在樓盤的銷售過程中，銷售人員要與眾多的客戶打交道，言行稍有不端，不僅有損于客戶的利益，更會損害公司的形象，使銷售工作難以順利進行。要形成健康、良好的銷售氛圍，我們要求每一位銷售人員都應堅定公司利益至上的立場，實事求是，同時也要對客戶講信譽。

（4）銷售人員在工作中應保持熱情的態(tài)度

銷售人員在接待客戶工作中，必須有熱情的態(tài)度，對客戶不僅要真誠還要有禮貌。從某種程度上講，銷售人員是代表公司在與客戶進行接觸、洽談，是公司對外的一個窗口所在，因此，銷售人員的態(tài)度熱情與否將直接影響到客戶對公司的看法，是銷售工作能否順利進行的基礎。當然，銷售人員的熱情也應有禮有節(jié)，決不能為了銷售成功而糾纏客戶，使客戶產生反感。

（5）銷售人員應注重儀表

儀表包括人的儀容、姿態(tài)、舉止和風度，這是反映一個人內在美的外部形象。端莊的儀表，既是對他人的尊重，也是自重自愛的一種表現(xiàn)。作為在銷售第一線與客戶進行最直接接觸的銷售人員，其儀表不僅體現(xiàn)了自身的素養(yǎng)，也直接反映著公司的整體形象。因此，每一位銷售人員應該做到衣冠整潔，舉止大方、言談適度、講究禮儀，一言一行都要表現(xiàn)出積極、認真、向上的精神風貌。

（6）豁達寬和的性格

在銷售過程中，銷售人員要面對形形的客戶，要做好工作，就必須具有十分的耐心。十分的耐心，不僅指銷售人員在說服、引導客戶時要有耐心，而且在面對客戶的不同意見或是刁難時也要有耐心。銷售人員對樓盤的介紹應細致，面對客戶的疑問要認真傾聽、耐心解答，絕對不能以厭煩或思想不專注的態(tài)度對待客戶。尤其在與客戶的觀點產生較大矛盾時，銷售人員應該始終保持清醒的頭腦，采用靈活的態(tài)度來化解沖突，而不是得禮不饒人，更不能與客戶發(fā)生爭吵。

2、銷售人員應具備的技巧

要購買房屋這樣相對價值巨大的商品，購房者的購買動機是復雜微妙的，而動機的矛盾與變化是購房者心理活動的一種表現(xiàn)，不僅具有隱秘性，而且具有可誘導性。銷售人員的工作就是要利用各種方法有效的誘導購房者的購買動機，使購房者的心理趨向轉向對銷售有利的方向。這些誘導方法主要有：證明性誘導、說服性誘導和情感性誘導。

在實際銷售工作中，我們采取的方法主要是說服性誘導。這種方法主要是通過銷售人員當面向購房者介紹商品房的各種情況，同時運用語言的藝術、對購房者心理的把握和說服技巧，讓他們做出購買決策。

這種方法要求銷售人員具有豐富的專業(yè)知識，善于洞察購房者的心理，并具有較好的語言藝術。在銷售過程中，銷售人員決不能強求客戶購買，以免使其產生疑慮和逆反心理。必須具備以下知識：

a、知識充分掌握所售樓盤的所有情況。包括房屋建筑結構、套型、建筑面積、裝修和設備標準、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理狀況、周邊設施等實際情況

具有較全面的房地產專業(yè)知識。在購房者眼里，銷售人員應該是“房地產業(yè)的行家里手”的形象，這是因為，購房者對銷售人員、公司乃至整個樓盤的信任與信賴感很大程度上來自于銷售人員面對購房者的那一份自信與對答如流。銷售人員除了能細致、周到的介紹所售項目的各種情況外，還要能詳細、準確的回答購房者提出的各種各樣有關房地產方面的問題。

掌握一些心理學和社會學的基本知識。銷售人員應學會通過觀察來大致了解客戶的文化水平、社會地位、家庭背景、收入狀況等情況，靈活的根據(jù)不同客戶的特點，采取相應的銷售辦法。

及時了解、掌握國家和地方政府對房地產業(yè)的政策、法規(guī)和辦法以及房地產金融信息，尤其是一些優(yōu)惠政策。

及時了解其他相近、相關樓盤的基本情況。

b、銷售技巧善于接受、運用體態(tài)語言。銷售人員可以通過表情、目光、手勢、姿態(tài)等表達自己的態(tài)度，但千萬不能在不經意之中流露出厭煩、冷漠、急切等神態(tài)，導致客戶的反感。

善于微笑。微笑對銷售人員而言有著極其重要的作用。贊同時微笑，可使對方感到你的真誠；拒絕時微笑，可使對方體諒你的處境；太談判陷于僵局時微笑，可以化解尷尬，而最主要的是，微笑可以拉近銷售人員和客戶彼此之間的距離，是銷售工作順利進行的劑。在任何時候，銷售人員都應該注意保持微笑。

善于聆聽。人人都喜歡別人認真傾聽自己說話，購房者則更需要銷售人員能夠了解自己的需要和問題，這時候，銷售人員應積極傾聽，不輕易打斷和辯駁對方的意見，在非原則的問題上，必要時要迎合購房者的心理，，咄咄逼人的據(jù)理力爭會影響到雙方的交流和購房者的情緒。

熟記客戶的名字。對于第二次來訪的客戶，銷售人員應該能夠馬上叫出對方的名字，使客戶感覺自己非常重要，對銷售人員產生好感，從而增強購買欲望。因此，銷售人員應該做到非常熟悉自己的來訪或來電的客戶，這也是一項基本的業(yè)務能力。

與客戶保持一定的業(yè)務聯(lián)系。銷售人員在與客戶接觸、交往時，要收集好客戶的聯(lián)絡資料，有緊有松的與客戶進行聯(lián)系，尤其在樓盤較大，分多期建造，銷售時，更應整理好這些資料，挖掘長期的和潛在的客戶。

注意日常交往中的禮節(jié)。銷售人員應注意以下幾點：

交談的禮節(jié)，與客戶交談時，銷售人員應做到彬彬有禮、表情自然、語言親切、表達得體。交談時應保持一定的空間距離，以免聲音過大防礙別人，同時又不可顯得過分親昵。交談中坐姿端正，不可用手指對人指指點點，更不要在公共場合拉拉扯扯，打打鬧鬧。聆聽時，目光應有禮貌的注視對方，并適時點頭，表示對客戶的尊重。要能夠說標準的普通話。

握手的禮節(jié)，握手是時需用右手，目光注視對方，切忌心不在焉，東張西望或用力過度。男女握手時，男性往往只握一下女性手指部分即可，時間不宜過長。

遞交名片，遞交名片最好用雙手，名片的正面應向著對方；接到對方名片時應點頭致謝，認真看一便，以示敬重。

3、現(xiàn)場接待流程

迎客遞送樓書領客戶到模型處洽談區(qū)現(xiàn)場（工地）洽談區(qū)送客整理資料

四、市場調研

概念

如果把各種房地產市場調查的內容詳細羅列出來，可以分成三種情況：

1、宏觀環(huán)境調查，主要指一個國家政治、經濟的形式分析

2、中觀環(huán)境調查，主要調查房地產項目所在的城市建設與規(guī)劃，房地產的總供應量與總需求量等情況

3、微觀環(huán)境調查，房地產項目附近區(qū)域競爭樓盤及消費者需求趨向分析。

我們所要談的是微觀環(huán)境調查，它是了解整個房地產行業(yè)市場的一種常見手段。

一、區(qū)域性市場

目的：a、鍛煉銷售人員的吃苦耐勞精神。

b、市場接觸各種不同的銷售理念、銷售方案。

要求：了解區(qū)域情況，區(qū)域內配套及有代表性個案，總結該區(qū)域房地產市場的特點

二、個案市調

目的：a、了解競爭個案的詳細情況。

b、通過市調對本案銷售策略進行總結調整。

要求：詳細了解周邊個案的開發(fā)商、商的房價、房型、付款方式、折扣、主力面積、個案規(guī)劃、個案配套、個案交通、個案銷售情況，總結每個個案優(yōu)缺點，做到知己知彼，為今后本案銷售工作打下基礎。通過開案前建立本案銷售價格、銷售策略，通過暗中市調不斷調整，力求第一時間做出調整。

如何做市場調查

市調前的準備工作

1、心理準備

有信心，有耐心，不灰心是市調的三心，唯有先做好心理準備，才不易中途而廢。

2、行程安排

凡是人皆有惰性，加之在市調中時常會受到打擊和挫折，因此很容易會就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，盡量強迫自己走完全程。

市調的方式

1、自購房屋或家人買房的身份進行市調

此法適用于一些低價位的居住房。

2、為公司老總或海外朋友看房的身份進行市調

此法適用于一些高價位樓盤居住

3、以中介的身份進行市調

此法可用于一些別墅、辦公樓的個案，一般他們比較歡迎中介商的介入。

市調要了解些什么

不論用何種方法去市調，目的都是要了解他們的信息，所以有一些問題一定要問，價格、規(guī)劃、有幾種房型面積如何、樓盤性質怎樣、高幾層、占地多少、總戶數(shù)多少、付款方式有幾種、銷售情況如何等。但為了得到這些答案千萬不能操之過急，要有耐心，有技巧，不要使對方起疑心。

一般銷售員不會把真實的情況全盤托出，所以要學會分析情況，不要不負責任的別人說什么就是什么?？梢詮南铝蟹矫嬷?，第一：可以到當?shù)胤康禺a交易中心直接查閱該樓盤的登記情況，從這里得到的數(shù)據(jù)是非常精確的；第二：可以從他的廣告投放量及宣傳媒體入手。（廣告投放量大，周期短，媒體選擇銷量大的報紙或在電視上播放那該樓盤的業(yè)績都不俗）跟蹤收集所調研的廣告資料，還可以對該樓盤的賣點，所推的主力房型有一定的了解。

五、政策法規(guī)

開發(fā)商出售商品房應具備哪些證件？

（1）《開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設用地規(guī)劃許可證》；（4）《建設工程規(guī)劃許可證》；（5）《建設工程開工許可證》；（6）《商品房銷售許可證》；

個人購房所負擔的各項開支

預售合同登記備案費：100元/rmb；

出（預）售合同交易手續(xù)費：0.08%（房屋成交價格）；

契稅：1.5%（房屋成交價格）；

印花稅：0.03%（房屋成交價格）；

權證抵押登記費：a、組合貸款200元/rmb；

b、純按揭0.1%（房屋成交價格）；

房屋保險費：房屋成交價格×貸款年限×保險費率；

權證登記費：100元/rmb；

物業(yè)管理費；物業(yè)維修基金（一次性支付）；

關于商品房面積的處理方法：

開發(fā)商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

六、客戶分析

客戶是多種多樣的，但經過分析后大致可以分成12種類型

1、從容不迫型

這種購房者嚴肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對銷售員的建議認真聆聽，有時還會提出問題和自己的看法，但不會輕易買房。應對方法，從產品的特點入手，一層層推進，多方分析，比較，舉證，提示讓他們明白了解該項目的利益所在，獲得對方理性的支持。

2、優(yōu)柔寡斷型

他們表現(xiàn)出對項目猶豫不決，想買可是又拿不定注意，對項目與其他樓盤反復比較，他們外表溫和，內心舉棋不定。應對方法，千萬不要受他們的影響，在交談中不要急于求成，要通過交談得出他們的疑慮問題，針對這些問題給他們明確的答案。等到對方顯現(xiàn)出購買欲望，直接采取行動。

3、自我吹噓型

他們喜歡自我夸張，虛榮心強，總在別人面前炫耀自己見多識廣，認識你們的老總等等。應對方法，適當運用請求的語氣，最好做一個“忠實的聽眾”滿足他們的虛榮心，適當贊美他們，然后切入銷售話題，告訴他們這個項目有哪些人物買于此處，你購買后可以與他們?yōu)猷?，基于自己的虛榮心理，一般會滿足銷售人員的請求。

4、豪爽干脆型

他們多半樂觀開朗，不喜歡婆婆媽媽，不拖泥帶水，決斷力強，辦事干凈利落，但缺乏耐心，容易感情用事。應對方法，介紹項目時，不要繁復冗長，要抓住重點提出你的銷售建議，定購時要掌握火候。

5、喋喋不休型

他們喜歡憑自己的經驗和主觀意志判斷事物，不易接受他人尤其是銷售人員的觀點，喜歡和你閑聊。應對方法，銷售員一定要有足夠的耐心和控場能力，不能順著他們的話題聊下去，要利用他的話題導入正題，及時定購。

6、沉默寡言型

這類客戶老成持重，穩(wěn)健不迫，雖然聽銷售員介紹，但反應冷淡，別人不知道他們的真實想法。和第一種類型有相似之處。應對方法，銷售人員只要講清楚項目的利益所在并提供實證，可以給他們時間，供他們自己思考，銷售員一定表現(xiàn)出誠實和穩(wěn)重，注意自己的態(tài)度、方式、表情力求給他們留下好印象。

7、吹毛求疵型

這類客戶懷疑心理重，不容易相信別人尤其是銷售人員，片面認為銷售員只會夸張的介紹項目的優(yōu)點而忽略缺點，介紹給他們的房子也許是平時賣不出去的。所以會一味的與銷售員唱反調，和你抬杠。應對方法，滿足他們的懷疑心理，請他們發(fā)表自己的看法，任他們批評指教，你要在旁邊做出虛心傾聽的樣子，在適當時機切入話題（例如他們也不否認該項目的優(yōu)點時可以順著這個話題進入你要談的事情）

8、虛情假意型

他們表面上十分和藹可親，實際對購房缺少誠意，對銷售員所說的話不是特別相信，他們會要求打折或是其他優(yōu)惠措施來定購房屋，但若真的給他們要求的折扣時，他們又會以價格可以更低來要求再次降價。應對方法，第一次要求打折時就不要答應他，做出很困難的樣子給他們的印象是，該項目是沒有多少價格水分的，打折是不容易的，再列舉出實證給他看，不要因為一點價格而失去這次機會。

9、冷淡傲慢型

這類客戶多半高傲自恃，不通情達理，愛輕視別人，常常是一副高高在上的樣子，不容易接受別人的建議。不過一旦建立業(yè)務關系后，會比較忠心，會介紹客戶來購買項目。應對方法，需要花費大量時間進行跟蹤，對于此類客戶難度較大，需要花心思去了解他們對該項目的想法，可以在適當?shù)臅r候運用激將法（切記莫用過頭掌握分寸）。

10、情感沖動型

這類客戶或多或少有一些神經質，對變化敏感，容易偏激，即便馬上要簽約了，也可能變卦，經常自己剛才說過的話，這類客戶女性占大多數(shù)。應對方法，采取果斷的措施，提供有力的說服證據(jù)，強調好處，利益，要不斷敦促對方盡快成交，切記此類客戶不可拖延時間。

11、心懷怨恨型

這類客戶一般很難成交，因為他們對任何事物都不抱好感，都有抵觸的情緒，會對你發(fā)很多牢騷，使你的介紹都無法完成，好象他們此行的目的不是在買房而是來抱怨的。應對方法，采用同情的表情，適當寬慰他們，使他們感覺得到理解，然后在適當?shù)臅r機談論項目中可以吸引他們注意力的地方，以求成交。

12、圓滑難纏型

這類客戶表面隨和，好象已經被銷售員的說辭打動，其實內心頑固不會輕易下定。他們拿走所有的銷售資料后，卻聲稱還要再去看其他的樓盤，其實他們的真實想法是看銷售員的反應，是否會拋出價格優(yōu)惠的措施留住他們。應對方法，可以適當營造緊張的氣氛，告之對方房子快沒有了，而如今這樣的樓盤在別地已不多見，（一定要拿出實例，否則對方不會相信的）可以請他們去別的樓盤看看，在做決定，給他們的感覺就是他們不買會后悔的。