維修基金管理辦法精選(九篇)
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第1篇：維修基金管理辦法范文
關鍵詞：住房 公共 維修基金
公共維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規定，住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。這項制度實施至今已經整整十六年了，應該看到這項制度的實施對于促進房地產業的健康發展起到了積極的促進作用，對于保障住房所有者合法權益，推動人民群眾住房安全起到一定的積極作用。然而由于這項制度實施過程中存在不透明、申請使用困難、資金沉淀、資金被非法占用等問題時有發生，嚴重侵害了住房人合法權益。加強住房公共維修基金管理問題已經引起有識之士的共鳴，因此有關部門認真做好審計工作，嚴格管理制度，確保這項事關人民群眾切身利益制度健康發展至關重要。
一、公共維修基金制度概要
《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》對基金繳納、征收、管理、使用都做出了明確規定，商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%，自2008年02月01日起執行新標準辦法。以北京為例，以前是以總房款的2%交納公共維修基金。更新后的標準為：多層住宅每平方米100元，高層每建筑平方米200元。建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，都應當按照國家規定繳納專項維修資金。維修基金專項用于保修期滿后住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、改造。由開發商代為收取，由房管部門監管，所有權歸購房人，不得挪作他用。
二、基金管理使用面臨的困局
《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第十條規定：業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。實際工作中好多民宅建設項目從出售到入住要經歷一個漫長的過程，尤其是商品房預售制度造成的購房者從繳納購房款到入戶至少要等待一到兩年，有的時間更長，業主入住到業主委員會成立耗費的時間更漫長，甚至許多小區根本沒有成立業主委員會，這就造成這筆巨額資金實際上被房屋管理部門長期把持，公共部分維修需要資金也很難申請。據我所知，吉林省四平市到目前為止成立業主委員會的寥寥無幾，幾乎為零，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管幾乎成為空頭支票。國家統計局在其官方網站公布的2009年全國房地產市場運行情況表明2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。2009年，商品房銷售額43995億元，按照2%的收費標準應收879.9億元公共維修基金，每年如此巨額資金躺在各級房地產行政主管部門的賬戶里睡大覺，對國民經濟究竟有何促進作用？
三、加強住宅維修基金管理使用的改革迫在眉睫
在經濟體制改革進程中住房制度改革也是在不斷摸索前進，也屬于摸著石頭過河式的改革，在在改革中不斷發展，調整中逐步展開，在深化改革中前進。建國以來我國住房制度改革大體上經歷了三個重要階段，一是1978-1988年的探索試階；二是1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；三是1998年至今實行的住房分配貨幣化，建立住房保障制度階段。每個改革階段都不可避免的出現一些遺留問題，改革的銜接問題在房地產改革領域也顯得尤為突出。國家1998年底試行住宅共用部位共用設施設備維修基金制度。1998年以前國家、企業出資建設分配給職工的住房改革后低價出售給員工，當時沒有考慮公共維修基金問題，如今這部分住宅已經年久失修，公共維修問題日顯突出，尤其是改革中的遺留問題，有的員工至今沒有參加公房出售改革，盡管這屬于極少數，這個問題也是不容忽視的。還有業主大會制度問題，中國人民大學法學院教授劉俊海建議，加強維修基金的使用管理，當務之急是推進所有小區盡快成立業主大會。然而這話說起來容易，做起來真難。吉林省四平市鐵西區西苑花園新區是2007年竣工入住的小區，小區僅有298戶人家，2008年入住率已經達到100%，幾個熱心的退休人員積極串聯成立業主委員會，組建了業主委員會籌備小組，起草了業主委員會章程，甚至連請有關部門領導到會的講話稿都替他們寫好了，結果到街道辦事處咨詢，人家說這事得商量商量，商量好幾天后告知這事兒歸城鄉建設局管。幾個老同志到城鄉建設局遞交申請材料，門衛保安連大門都不讓進，非讓到接待室。申請材料遞交后至今泥牛入海沒有消息，可見成立業主委員會有多么艱難。
加強住房公共維修基金管理事關廣大業主的切身利益，事關社會和諧穩定，事關經濟和社會的協調發展，必須認真做好，做出成效來。
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第2篇：維修基金管理辦法范文
大修費適用范圍如何？如何交納？
《北京市城鎮房屋修繕范圍和標準》中規定，大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需全部拆除的工程。
大修費并不是每年必須交納的項目，所以沒列在《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》的收費標準表格內。產權人委托物業管理單位進行大修的，應每年向物業管理單位交納大修費；產權人未委托而發生大修項目的，可按修繕定額結算。一棟樓如住宅面積過半數的產權單位愿意每年交大修費，該樓其他產權單位也應該交納。
中、小修費適用范圍如何？交納時有何注意事項？
《北京市城鎮房屋修繕范圍和標準》中規定，中修工程是指需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋規模和結構的工程；中修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20％以下；中修后的房屋70％以下必須符合基本完好或完好的要求。
小修工程是指及時修復房屋在使用過程中其構、部件小的損壞，以保持房屋原有完損等級的日常養護工程。
小、中修費都是每年必須交付的收費項目。不同之處僅在于，中修費一棟樓屬一家產權的，可每年交付，也可在發生時按修繕定額結算。按《北京市普通居住小區物業管理服務收費標準》規定，小、中修費的38.7％用于房屋公共部分的維修，即如果產權人不愿將其戶門以內的維修項目委托物業管理公司，僅交小、中修費的38.7％即可。小修費中人工費、材料費所占比例分別為30％、30％，其他費用占40％；中修費中人工費、材料費所占比例分別為18％、44％，其他費用占38％。
小區共用設施維修費包含哪些維修項目？
收費標準中產權人交費項目第6項，小區共用設施維修費的服務范圍僅限于小區紅線內甬路、道路（已交市政管理除外）、小區護欄、雨污水等地下管網、散水、臺階、化糞池蓋及其他共用設施。
維修基金是指什么？其適用范圍怎樣？
第3篇：維修基金管理辦法范文
5月22日，備受關注的健翔園小區業主與前物業管理公司物業管理糾紛一案隨著健翔園業主的敗訴暫時告一段落。健翔園業委會對物業管理啟動性經費(以下簡稱“經費”)的追討是案件的重頭戲。然而，法院“缺乏依據、不予支持”的判決卻讓健翔園以及其他十幾個小區業主的心情跌至低谷。雖然健翔園業委會已提起上訴，但著名律師孟憲生6月20日對記者表示，健翔園業委會勝訴的機會仍然很小。
復雜的政策規定
“我們業主在與開發商發生的各種協議、文件中均未能體現出有物業管理啟動性經費。我們是在維權的過程中偶然看相關文件才知道的。”剛剛經歷敗訴的健翔園業委會主任任晨光對記者說這些話時透著辛酸。
2005年1月，健翔園業委會成立，在維權的過程中，業委會代表發現有一筆物業管理啟動性經費，當業委會向健翔物業追討這筆經費的下落時，得到的答復卻是“花光了”。
任晨光說：“我們在提出要求的時候，開發商說是根據政府文件來定的。”于是業委會要求開發商出示其所稱的政府相關文件，“但開發商說沒有，讓我們自己去找。開發商就不想讓我們知道這個事。”
經過查閱從1995年到2002年的多個文件中，任晨光對“經費”的認識逐漸清晰起來。其中，北京市在2002年公布的《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》(561號文)，其中第十三條規定，產權人已繳納的房屋大、中修費(扣除已用于維修費用)，物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入各產權人明細賬。
“看到這個文件的時候，我們對大中修費已經了解了，但是我們以前不知道還有‘經費’，看了另外兩個文件才明白是怎么回事。”
1995年北京市政府第21號令《北京市居住小區物業管理辦法》，第十四條規定設立物業管理的啟動性經費，由開發建設單位按照建安費2％的比例，一次費給物業管理委員會(今業主委員會)或物業管理企業。1999年北京市政府的1088號文《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》，第七條規定已按21號令收取物業管理啟動性經費或維修基金(以下簡稱“維修基金”)的單位必須將維修基金交至市小區辦代管。
經過復雜的梳理過程，任晨光認為，“政府文件對這筆錢的規定已經很明確，這筆錢應該由業主共同所有，并且要和公共維修基金并在起，交到小區辦，接受政府監管。”
在健翔園小區業委會訴小區原物業公司追討小區物業啟動性經費一案一審開庭之后，又有新天地等4家小區業委會表示要向開發商及前期物業公司追討業主應得的物業啟動性經費。但是和健翔園小區很相似，他們往往會從物業管理公司那里得到兩個答復：“沒有”，或者“花光了”。
數十億“經費”失蹤
如果說健翔園“經費”的被發現是漏出了“經費”的冰山一角，而當全市其他小區的經費全部浮出水面后，人們才發現，這座巨大的冰山已經殘缺不全了。
位于西三環紫竹橋附近的豪柏公寓的“經費”的問題也是從業主與前物業公司對服務質量的糾紛上牽扯出來的。2005年4月23日，通過豪柏公寓三分之二的業主同意，把該物業就解聘。
“在解聘老物業的時候我們才發現有‘經費’這筆錢，我們按建安成本算出共230萬左右，和新物業公司交接時，老物業也承認有這筆費用。“于是業委會就向物業公司要這筆費用，但物業又說開發商沒給它，業委會交涉說，“如果開發商沒給你這筆錢，你給我們出具證明，那我們就不找你要了，但他還不出證明。”之后，包括豪柏公寓開發商、老物業、新物業和業委會之間簽了一個四方協議。協議中，開發商和老物業都承認有這筆錢，而且開發商和老物業承諾按政府相關規定執行，“但是我們找過幾趟要這筆錢，也給他們發過信函，但是到現在他們仍然置之不理。我們也找過開發商，但開發商不予回答。”王國英無奈地說。
6月20日，孟憲生律師在接受記者采訪時表示，根據北京市目前商品房每平方米1500－2000元的建安費標準，一個大型社區的物業啟動性費大約為千萬元．而從北京市政府1995年頒布第21號令至今的這10余年間，北京4000余家小區的物業公司沒有一家公示過這筆費用。在21號令被漠視的10年，有數十億物業啟動經費神秘失蹤。
“經費”權屬不清
業委會敗訴，判決書中表示，對物業啟動經費問題，健翔園業委會自主解釋的行為并不具有法律上的效力。“特別是對于該項費用的定性以及引用相關規定涉及的相應制度及具體執行情況，由于尚無具體、翔實的實施方案和明文規定，缺乏法律依據，法院無法給予支持。”
6月20日，任晨光告訴記者，健翔園業委會表示不能接受法院此判決，已向北京市第一中級人民法院提起上訴。
但孟憲生告訴記者，按照現有的法律法規，健翔園業委會在此訴訟勝算的機會仍不大。孟憲生說，在追討主體方面，目前法律規定有些混亂。
孟憲生分析，根據1995年北京市文件中用的概念是物業啟動性經費，沒有明確是“資金”還是“基金”。按照2002年的規定也不是很明確，如果說納入基金管理，管理人應當是法定或者是約定的基金管理人，在追索時應由基金管理機構來追索，全體業主作為受益人來最后享受利益；如果說不是基金，只是一筆啟動經費，只要掌握在物業公司手里，這筆錢很可能就會被物業公司花掉。“業主委員會如何代表全體業主進行追討，其法律地位如何定義，目前都屬于模棱兩可的狀態。”
第4篇：維修基金管理辦法范文
農村飲水安全工程建設直接影響著農民群眾的生產、生活， “十一五”期間，西華縣共解決了17.49萬人的飲水安全問題，完成工程總投資7862.9萬元，建成集中供水工程45處，其中千噸萬人工程7處，總供水能力21700噸/天，完成了“十一五”規劃任務的100.6%。農村飲水安全工程的建設有力地促進了當地經濟的發展，加快了當地農村本小康的步伐，被群眾稱頌為“民心工程”、“德政工程”。
西華縣農村飲水安全工程建設雖然取得了重大進展，總體運行情況是好的，建設管理工作取得了一些經驗，但也有一些不足。其中產權明晰、管理責任落實，是工程良好運行和長期持續發展的基礎。西華縣在這方面做了大量的工作。
二、飲水安全工程的運行管理措施
1.積極推行農村飲水安全工程專業化管理體系建設
西華縣政府了《西華縣人民政府關于加強農村飲水安全工程管理工作的意見》。文件中健全了管理機構，明確了管理職責。成立了下西華縣農村飲水安全管理辦公室，對全縣農村飲水安全工程進行統一管理。
2.建立縣級農村飲水安全工程水質監測機構
2012年根據上級通知精神，計劃2012年農村飲水安全工程監理水質檢測中心，水質檢測中心建成后由西華縣農村飲水安全管理辦公室進行管理，定期為源水、出站水及管網水進行水質指標監測和檢驗。確保供水水質達標，切實讓群眾喝上安全水、放心水。
3.完善農村飲水安全工程維修基金的管理辦法
農村飲水安全工程維修是確保工程長期發揮效益的重要環節。西華縣政【2012】15號文件中明確了農村飲水安全工程維修基金的籌措渠道。制定了《西華縣農村飲水安全工程維修基金管理使用暫行辦法》。明確了維修基金的籌措、標準核定和收取、管理及使用等。
4.建立檔案管理制度
根據《河南省農村飲水安全項目建設管理辦法實施細則》的規定，制定了《西華縣農村飲水安全工程管理辦法》。根據辦法要求，農村飲水安全工程項目驗收合格后，及時進行了清產核資，明晰了工程產權，落實了管理主體，并辦理工程移交手續。工程管理因地制宜地采取租賃、承包等多種管理形式。縣級管理機構對工程管理情況各項工作進行指導監督。
對于千萬人大型集中供水站，均為承包經營，將供水站的經營權承包給個人或組織，飲水安全工程運行管理部門對其經營管理活動進行指導和監督。
西華縣飲水工程建立健全了技術檔案管理制度。歸檔資料包括：工程竣工報告、工程監理報告、工程決算、水質檢測記錄、施工日志等，資料真實完整，由西華縣農村飲水安全管理辦公室派專人管理。
5.確定合理的供水價格
以保證工程良性運營為目的，充分考慮用水戶的承受能力，科學核定供水價格。西華縣水利局會同有關單位、集中供水站、村委代表、用水戶代表、用水企業代表的意見和建議后，水費價格確定農戶和企業標準為1.5元每立方米，按月按表收取。供水站定期及時公布用水量及水費收取情況，確保水費計收公開、透明、合理。
三、運行管理中存在的問題
目前西華縣農村飲水安全工程在運行管理上還存在以下幾個方面的問題。
1.運行成本高、虧損嚴重
由于農村飲水安全工程管理網長，涉及面廣，因用水量不大，致使成本過高，使農村供水站有一半處于嚴重虧損的局面。虧損的主要原因有：一是農村居民用水量小；二是大型供水工程管網長，管道損壞率高，因路程遠維修不及時，造成水損大；三是大型供水工程管網線路長，需二次加壓電耗大，直接增加供水成本；四是農村用戶分散，路程遙遠，加大了水費征收難度，增加了水費收繳費用；五是在運行中，跑、冒、滴、漏現象存在，水利用率偏低。另外還有市場運行機制，水價形成機制、管理監管等許多深層的問題要進一步探索。
第5篇：維修基金管理辦法范文
1.1維修養護資金缺口大，水費收繳不利
農村飲水安全工程是一項準公益性工程，維修養護資金來源應包括政府資金補貼和水費提取兩部分。由于各地經濟發展情況不同，加之相關政策法規制定比較滯后，大部分地區政府補貼資金都無法真正落實。因此水費收繳的好壞直接影響工程日常運行管理及維護的效果。水費收繳不利，一方面，由于農村收入水平低，水價承受能力有限，因此，水價一直處于低水平狀態。其次，人們還沒有“水是能源，水是商品”的意識，交納水費積極性差。同時，在調研中發現，一些人為了當選村長，在競選時承諾不收水費，這種“福利水”觀念也嚴重阻礙了水費的收繳工作。第三，隨著農村進城務工人數的逐年上升，農村的常住人口數量與工程設計供水人數的差距逐年加大，而水費收繳只能按照常住人口進行收取，因此，實際水費收繳量與設計水費收繳量存在差距。
1.2工程產權不明，管理責任不清
統計發現，遼寧省超過75%的農村安全飲水工程為日供水規模小于50m3/d小型工程，分布比較分散，集中管理難度大。現階段采取的方式多為工程由縣水行政主管部門建設，建成后交由各村集體管理，而各村或由村委會管理，或承包給個人。因此，在后期運行管理過程中，由于工程產權不明，管理責任不清導致的“多頭管理”或“相互推諉”的情況時有發生，這都會影響農村飲水安全工程的后期管理和養護。
1.3管理機構及專業人員不足
管理機構不健全，大多地方水行政主管部門沒有設立專門的農村飲水安全辦公室，領導力量薄弱。此外，還普遍缺乏懂技術，會維修管理的專業技術人員，相當一部分的技術管理人員是沒有經過專業培訓的農民，業務素質低，不能適應日常的運行管理工作。農村飲水安全是一項復雜的系統工程，只有在加強政府主導，各部門極力配合下，才能多管齊下，處理好工程建后的種種問題，確保工程長效、健康、可持續發展。
2加強農村飲水安全工程維修養護的對策建議
2.1加大農村飲水安全工程維修養護資金落實力度
維修養護資金的落實應該實行水費提取與政府補助相結合的方式進行籌集。
2.1.1合理確定水價，加大收繳力度，規范計量標準
由于遼寧省大部分農村飲水工程規模較小，農民水價承受能力有限，全成本水價一時不能到位，因此應在確保工程正常運行并兼顧給予農民生活用水優惠的原則下合理確定水價。其次，加大宣傳力度，努力提高農村飲水安全工程受益群眾的思想認識水平，樹立“主人翁”的思想，培養用水戶使用商品水、購買商品水必須付費的意識，提高交納水費的積極性，提高水費收繳率。第三，完善水利工程計量配套設施，實行水表計量收費，使水費收取有據可依。
2.1.2立足財政支持，廣泛開源，實現資金渠道多元化
按照“遼寧省長令2012年第271號”文笫十九條省、市、縣三級財政從本級水利非稅收入、按國家規定從土地出讓收益計提的農田水利建設資金中，按照不低于20%的比例安排資金，作為農村水利工程管理專項資金，專款專用，用于工程的維修、養護和管理。此項政策在未來將會成為農村飲水安全工程維修養護經費的固定資金來源，必須加緊落實到位。
2.1.3建立農村飲水安全工程專項維修基金制度
在落實維修經費來源的同時，必須輔以配套政策才能對資金有效管理，專款專用，規范有效。
(1)制定規章制度，加強政策支持。由省發改委、財政廳、水利廳聯合制定出臺“關于農村飲水安全工程維修基金建立和使用管理意見”，明確省及地方政府在農村飲水安全工程維修基金建立和使用中的職責，同時對維修基金的管理、使用、監督等作出規定，使維修基金“出之有名，建之有據，用之有法”。
(2)建立專門賬戶，加強監管，專款專用。維修基金由市農村飲水安全行政主管部門負責管理，建立維修基金專門賬戶，專戶儲存，專戶管理。維修基金僅用于農村飲水安全工程的維護、維修及更新改造，任何單位和個人不得攤派、截留和挪用。同時，維修基金的使用管理還要接受財政、審計部門以及用水戶和社會的監督，建立“明白卡”、上“明白墻”制度，定期將維修基金的使用情況進行公示。
(3)廣泛開展試點，擴大維修基金覆蓋面。可以根據遼寧省經濟發展水平和區域特點，選取不同類型的地區作為維修基金建設試點，從資金來源、使用及監管、政策優惠、保障機制等方面進行探索實踐，及時評價效果，總結經驗，在此基礎上向其他地區推廣。遼寧省朝陽市已經率先推出了《朝陽市農村飲水安全工程維修項目及財政扶持資金管理辦法》。
(4)制定基金申請程序，保證基金使用規范有效。農村飲水安全工程維修基金的申請程序可以參考《住宅專項維修資金管理辦法》中的申請程序。凡維修金額超過一定數量(河南是200元，重慶是500元)的維修項目，都可以使用維修基金。申報程序:一是申報，制定施工方案;二是批復;三是驗收合格后資金的劃撥。對于應急維修項目，可電話或口頭向基金管理中心報告，管理單位迅速組織人員到現場核實，報批后先施工維修，再按實際核算費用，補辦手續，劃撥資金。
2.2建立權責明晰的農村飲水安全工程長效管理體制
現階段，遼寧省正在積極建立縣、鄉、村三級聯動、分級負責的基層水利建設與管理責任體系。農村飲水安全工程的規范化管理應以建設基層水利服務體系為契機，在各鄉鎮水利站地指導下，明確劃分權利義務。工程由村委會管理的，應在地方水行政主管部門的監督下建立目標責任制，保證工程正常運行;工程承包給個人的，要規范承包程序，依法簽訂合同，并加強對合同執行情況的監督。同時，建立定期和不定期報告制度，接受用水戶和社會的監督、質詢和評議。
2.3加強培訓，打造一支專業的工程維修養護隊伍
缺少專業的工程維修人員也是農村飲水安全工程無法持續發揮效益的重要原因之一。如沈陽市大部分地區農村供水，因地下鐵錳超標，安裝了水處理設備，但由于缺乏對管道定期的“反沖洗”，從而導致工程運作不良，甚至癱瘓。因此，水行政主管部門和相關業務部門應盡快培訓出一支專業知識豐富，實際操作能力強的工程維修隊伍，加強對飲水設施的日常維護和定期檢查，確保國家投入大量資金建成的農村飲水安全工程長效良性運行。
2.4編制《農村飲水安全工程維修養護定額標準》
《遼寧省農村飲水安全工程維修養護定額標準》(送審稿)已經基本編制完成，這套定額是在對遼寧省農村飲水安全工程維修養護現狀充分調研的基礎上制定的，為保證有限的維修養護資金能夠有效使用，確保資金不會因工程維修費的錯報、虛報等行為導致維修資金被濫用提供了保障。《定額標準》出臺后，將給水管單位編制農村飲水安全工程維修養護經費預算，主管部門和財政機關合理審核和批復執行農村飲水安全工程經費預算，規范財務和業務管理提供主要依據。從根本上規范了農村飲水安全工程的維修養護工作。
3結語
第6篇：維修基金管理辦法范文
一、 物業管理區域內房屋共用部位管理與維修范圍的界定
根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規定。對以上部位的管理和維修，應該屬物業管理單位。因為物業管理的基礎是物業，而物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業管理單位，絕不能脫離物業這個基礎,而去從事其它的經營與管理，那只能是專業公司,而不是物業公司,盡管現在有的物業公司是由原房管所和企事業單位下屬的房管科改制的；有的是開發公司下屬的子公司；有的是社會物業公司，但其管理的基礎都應是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責任應該是物業管理單位，而不是其它專業管理單位。其維修費用，在進行物業服務費成本構成測算的時候，應將其共用部位的小修養護（小修工程的平均費用一般為房屋現時造價1％以下）維修成本計入物業管理成本 之中。當需要小修養護時，應從物業服務費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。物業管理單位應加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發現有損壞的及時修復，以免因小修養護不及時而影響廣大業主的正常使用；以免因小修養護不及時造成中大修工程。
二、 物業管理區域內共用設施設備管理維修范圍的界定
根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備屬園區共用設施設備：
1供電線路與設備設施管理維修范圍的界定
供電線路與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供電單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。
從單元集中電表箱（含電表）至業主家中，應由業主負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應有業主自行維修或實行有償維修。
從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關至單元控制柜至單元
電表箱輸入端，應由物業管理單位負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由物業管理單位負責維修；當該段線路或設備設施需要中、大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。
從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關（含開關），應由供電部門負責管理，當該段線路或設備設施出現故障和損壞時，應由供電部門負責維修，其費用由供電部門自行解決。
2供水管線與設備設施管理維修范圍的界定
供水管線與設備設施管理維修范圍的界定,應實行供水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。
從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應積極主動維修。
從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應由物業管理單位負責管理，當該段供水管線或立杠發生漏水或出現故障時，應由物業管理單位負責維修，當該段管線需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。
從供水主干線至水泵房（含水泵房設備設施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應由供水單位負責管理，當該段供水干線或設備設施出現漏水或損壞時，應由供水單位負責維修，其費用由供水單位自行解決。
3供暖設備設施管理維修范圍的界定
一個物業管理區域內供暖工作，應該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設備設施進行管理和維修，同時還要負責對供暖干線、對供暖終端設備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應是一個整體，不能把其中任何一個環節分離，目前有的物業管理區域內的供暖工作，有分離現象，致使供暖質量下降，設備設施維修不及時，服務不到位，遇事互相推諉、扯皮。
4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定
排水管道管理維修范圍的界定，應實行排水單位、物業管理單位、業主三方分段負責制。
從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應由業主負責管理，當這些部位出現漏水或損壞時，應由業主自行維修或實行有償維修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應積極主動維修。
從單元下水立杠至園區排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應由物業管理單位負責管理，當該段排水管道發生堵塞或外溢時，應由物業管理單位負責維修，當該段管道需要中大修時，應由物業管理單位向業主委員會提交物業維修申請報告、開發建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書、維修資金分攤情況說明等材料，經業主大會審議通過，并形成書面決議，向市區房產局申報使用專項維修資金。
化糞池以外的排水管道和窨井，應由市政部門負責管理，當該段管道和窨井發生堵塞或外溢時，應由市政部門負責維修，其維修費用由市政部門自行解決。
5消防設備設施的管理維修范圍的界定
消防供水管線及在管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水單位負責管理和維修，公安消防部門負責監督檢查；園區內消防供水系統，包括供水管道、室內消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區內供電系統，包括消防控制柜、電機等，應由物業管理單位負責管理和維修，并接受公安消防部門的監督和檢查。其消防設施設備的管理成本應納入物業服務費構成成本。
6煤氣管道管理維修范圍的界定
煤氣管道其管理和維修范圍，應實行由煤氣管理單位統一管理和維修、分段承擔維修費用的原則。屬業主自主自用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修，業主承擔費用；屬園區共用部位損壞的，應由煤氣管理單位負責維修并承擔費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責維修，從維修資金中支付費用。
7電梯管理維修范圍的界定
物業管理單位具備電梯維修保養資格的，應自行管理維修與保養;物業管理單位不具備電梯維修保養資格的，應委托具有相應資質的電梯維保單位。電梯在保修期內，其日常管理由物業管理單位負責，維修保養由安裝單位負責；保修期滿后，物業管理單位自行維修保養的，自己負責管理和維修；委托維修保養單位的，由維修保養單位負責。日常維修保養的費用從業主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進行。
8園區綠化工作
園區綠化應按規定和規劃設計要求，由開發建設單位進行栽種，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將綠化管理成本納入物業管理服務成本。
9園區道路（含硬覆蓋）
園區道路（含硬覆蓋）應按規劃設計要求，由開發建設單位進行修建，經有關部門驗收合格后，移交給物業管理單位，由物業管理單位進行日常管理，物業管理單位在進行物業管理成本核算時，應將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業管理服務成本。
三、其它設備設施管理維修范圍的界定
根據建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設備設施維修基金管理辦法》的規定，以下設施設備未包含在園區共用設施設備之內：
1有線電視線路及設備設施的管理維修范圍的界定
有線電視線路、設備設施及信號應由有線電視臺負責管理，當有線電視線路、設備設施及信號出現故障時，應由有線電視臺進行維修，所發生的維修費用應由有線電視臺自行解決。
2衛星電視廣播地面接收設施設備
根據國務院1993年129號令規定“個人不得安裝和使用衛星地面接收設施”。可是現在有不少園區都有個人或開發商安裝的衛星電視廣播地面接收設施，對這些設施應實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應負責維修。
3寬帶網絡管理維修范圍的界定
寬帶網絡管理維修范圍的界定，應實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網絡設備設施使用園區供電的，應按其使用用途向物業管理單位交納電費，占用園區房屋的還應向物業管理單位交納房費，進入園區檢修和維修的，應征得物業管理單位的同意。
4電信管線及設備設施管理維修范圍的界定
電信管線及設備設施的管理和維修，應由電信部門負全責。電信部門不但要對通信線路負責維修，同時還要對電信設備設施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內預埋管線進行維修。
四、其它幾項工作管理范圍的界定
1環境衛生管理范圍的界定
物業管理區域內的環境衛生應由物業管理單位負責。
居民生活垃圾由業主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內，由物業管理單位從生活垃圾箱（桶）內取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉站，由環衛部門從生活垃圾中轉站清運到生活垃圾排放場。
2物業管理區域內的除雪工作
第7篇：維修基金管理辦法范文
關鍵詞 高校住宅 住宅專項維修資金 業主委員會 監管
中圖分類號：G647 文獻標識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2016.01.007
Problems and Considerations on the Management of the Special
Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities
GU Dewen
（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）
Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.
Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise
隨著社會經濟的高速發展，富裕了的國民愈來愈重視對生活品質的追求，安居樂業成為首選。特別是近十年來，房地產增值效益凸顯，身兼居住與投資功效的住宅，在家庭資產結構中占據的比重愈來愈大。
但是，隨著住宅“年齡”的增長，其出現許多“生病”跡象，高層建筑物電梯、消防系統、智能化系統等更是問題頻發，要徹底“醫治”好，就必須投入維修費用進行維修保護。此時，業主對自己住宅的“養老金”與“保命錢”――住宅專項維修資金，也日益被關注。住宅管理部門透明公正運作這筆關乎百姓住宅“百年大計”、“沉睡”著的資金已勢在必行。
1 住宅專項維修資金產生、建立的背景
90年代以前，我國各項民生實行計劃經濟，城鎮居民的供職單位根據單位房源、分房規則，分配住房給員工居住使用。90年代以后，隨著住房體制的改革，企事業單位將員工享有使用權的家屬樓、宿舍區等住宅賣給了員工，不再負責房屋的維修，社會化的物業公司實行有償服務與管理。而“生大病”的房屋要“醫治”，需要維修經費，住宅專項維修資金便順應而生。
1994年7月18日國務院的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》提出了維修基金概念。1998年12月16日，原建設部、財政部聯合頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，進一步明確了住宅維修基金的使用項目。2007年3月16日頒布、2007年10月1日起施行的第62號主席令《中華人民共和國物權法》明確指出：維修資金屬于業主共有。
2007年12月4日，原建設部、財政部以165號令的《住宅專項維修資金管理辦法》，明確了住宅專項維修資金的表述，交存的主體，繳納住宅專項維修資金的標準，并從使用原則、比例分攤、使用程序、應急維修、列支排除項、增值滾存等方面，給予了詳細的規定。
從住宅專項維修資金衍生的過程可以明晰，住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，全面進入住宅日常維護的管理體系中。
2 高校住宅專項維修資金使用存在的問題
2.1 高校教職工住宅類型及住宅專項維修資金現狀
目前，高校教職工住宅一般有三種類型：第一種基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受國家房改優惠政策購買的已售公有住房;第二種為沒有個人產權證的新區工作用房;第三種為學校租賃給住戶的未售產權承租房。
第一種類型房改房，高校教職工購房時按照其專有部分建筑面積繳納了住宅專項維修資金，學校代表售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。經當地物業管理部門批準，住宅專項維修資金自行存管在學校財務專用賬戶里。第二種類型新區工作用房，沒有個人產權證，其性質為一次性付清房租永久或一定年限的租賃。其維修資金的歸集直接交到學校財務專用賬戶里。第三種類型承租房，實質是周轉房性質，學校只收取住戶少量的租金而未收維修費用。
三種類型的住宅，房屋權屬性質不同，維修費用提取存在差異。因此，作為住宅專項維修資金的使用管理者，在實施維修過程中如何把好舵，將面臨著前所未有的考驗。
2.2 高校住宅專項維修資金使用的難點
住宅專項維修資金“沉睡”多年，與房屋缺少維修經費的矛盾日益凸顯，物業公司和業主迫切希望有法寶來破解住宅專項維修資金使用的難點。
難點一：一戶不同意，住宅專項維修資金動不了。
房屋“生大病”需要的維修費用非常多，可學校的住宅管理、工程維修部門無權動用住宅專項維修資金，必須由業主委員會按照《住宅專項維修資金管理辦法》，要求涉及維修的所有住戶簽字，如果一戶不同意，動用住宅專項維修資金的計劃只能擱淺。目前，很多高校都未啟動住宅專項維修資金，根本原因在于業主對是否啟動不能達成共識。
“專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主”和“業主大會依法通過使用方案”的規定，充分體現了使用程序的民主性。但是，由于所涉及維修的項目與某些業主關聯度不大，房屋出租找不到房主表決，更多的業主對公共事務冷漠，住宅專項維修資金使用程序復雜等等因素，導致業主諸多不同意見，否定啟動住宅專項維修資金。
有觀點認為，教職工購買房改房和一次性付清房租租賃新區工作用房時，繳交的維修資金存管在學校財務賬戶里，利息都歸學校了，應該由學校包攬房屋維修費用。
房改時學校代表售房單位，根據購房人工齡越長，房齡越長，房價就越低的政策，住宅福利性質出售給教職工。為此，個人繳納的維修資金占繳納總房款的比例也就越低，這在當時物質生活還匱乏的年代，能以這樣超低價格購買到屬于個人所有的住房，引得無數年輕人的羨慕。實際上，根據購房人工齡、房屋折舊率調節的房價導致的結果，就是購房人和售房單位共同歸集的維修資金因購房人工齡越長反而總量不多，這為日后這些老舊房屋巨大的維修費用缺口埋下了資金危機的隱患，這是當時購房人沒有想到的。在當今通貨膨脹、貨幣貶值的年代，學校每年專項撥款用于住宅區的維修費用，遠超財務住宅專項維修資金賬戶里總資金的結息收益。
還有觀點認為，業主委員會及業主大會組織不規范、能力不強，專業素質不高、業務不熟悉，存在業主委員會主任與物業服務公司相互勾結、侵吞、挪用住宅專項維修資金的風險;其次，缺少有效的監督部門實施審計。因此，學校使用管理、監管這筆“養老金”、“保命錢”，教職工放心。
作為代表和維護小區業主合法權益的民間組織，業主委員會在運作過程中，確實存在諸多不規范問題，如：業主委員會形同虛設，無凝聚力和戰斗力;缺乏足夠的專業知識，無法有效運作;沒有上級、無人能管，擅自決定重大事項，嚴重損害了業主合法權益;與物業服務公司聯手，騙取住宅專項維修資金進行共有部分的維修，出租住宅區共有部分謀私利等事情屢見不鮮等等。但是這些不規范問題，在高校知識分子居住的住宅區是可以通過制度規范約束的，這也是高校住宅管理部門今后需要深入探究的。
筆者認為，上述兩種觀點，其實質是患上了“依賴綜合征”。教職工早已習慣享受學校上門無償服務，工程維修隨叫隨到，方便快捷;住宅專項維修資金安全的保管在學校財務賬戶，每年學校還有專項經費補貼住宅區的大、中修，審計部門是這筆資金的保險鎖，這些都是教職工住宅專項維修資金啟動不了的根本原因。
難點二：房改房住宅專項維修資金總額少，后續續交極為困難。
高校房改房小區內的道路、地下排水管等，房屋屋頂、墻體等幾乎都處于待修狀態。住宅專項維修資金總額少，教職工擔心本就有限的資金會很快花完。此外，住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%時，續交的對象是否包含售房單位，至今沒有明確說法。出于自身利益考慮，本就不愿意動用住宅專項維修資金的教職工，更不同意續交住宅專項維修資金。
難點三：很難找到認可的維修企業實施維修。
目前，已實施社會化物業管理的高校住宅區，按照物業管理行業的普遍行規，物業服務公司自行承擔單件單項500元以下的維修項目;按照維修流程，學校負責維修單件單項超過500元以上的維修項目。目前，學校住宅管理部門承擔、工程維修部門實施維修，每年學校專項經費支付了所有住宅區的所有維修費用，至于找哪一個工程隊維修，教職工業主完全不用過問。
一旦啟動住宅專項維修資金，所有的維修工程都必須執行《中華人民共和國物權法》、《住宅專項維修資金管理辦法》，其操作程度極為繁雜，教職工業主不贊同。
難點四：第三種類型的承租房租賃給住戶時未收取維修費用，目前學校包攬了該類型房屋的全部維修。
教職工業主不同意承租房“不勞而獲”享用住宅專項維修資金，其有違《住宅專項維修資金管理辦法》“受益人和負擔人相一致的原則”。
3 破解住宅專項維修資金啟動難的一些思考
3.1 民主選舉，規范運作
高校房改房業主都是學校的工作人員，業主委員會成員由學校從中指定人員擔任，新區工作用房住戶委員會成員，經過全校公開選舉產生。這些成員在學校也擔任著相應的職務，其責任感與使命感比較強，高校啟動使用住宅專項維修資金，具有水到渠成的優勢。
3.2 專戶存儲，滾存使用
高校住宅專項維修資金分學校自行管理和市房地產管理局委托管理兩種管理形式。學校自行管理的住宅專項維修資金，以物業管理區域為單位，按幢建帳;業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬，核算到戶，專戶存儲，專款專用。住宅專項維修資金的投資增值收益、共用設施設備報廢后回收的殘值轉作本金，積少成多，夯實了資金基礎。
3.3 規范招標，監管維修
業主委員會根據物業服務企業每年提交待修項目的維修方案及預算，執行學校招投標流程，在涉及維修的2/3以上業主（住戶）滿意的情況下，完成維修。業主（住戶）委員會每年定期公布資金的使用明細賬目，審計部門給予審計督查，上好安全使用的“保險鎖”。
綜上所述，啟動和使用高校住宅專項維修資金是切實可行的，其妥善運作，關乎每個教職工安居樂業的生活環境。隨著房地產業的快速發展，提高房屋安全使用效率，延長共用部位、共用設施設備使用壽命，維護教職工業主財產利益，高校住宅專項維修資金科學合理使用的后續作用將更為重要。
參考文獻
[1] 2003年6月8日國務院第379號令《物業管理條例》.
[2] 2007年3月16日第62號主席令《中華人民共和國物權法》.
[3] 2007年12月4日原建設部、財政部165號令《住宅專項維修資金管理辦法》.
第8篇：維修基金管理辦法范文
第一條 賣方將坐落于__市 區 路（街、里、巷） 號（幢） 室出售給買方。該住房為 結構，于 年 月竣工，建筑面積共 平方米。
第二條 以成本價、統建解困房價、房改經濟適用住房價、商品房指導價（或評估價）購買的獲得全部產權。高層住宅以標準價購買的獲得 %產權。
第三條 計價：
1、不超標面積 平方米，以 價出售，單價 元，計 元。
2、雜物間面積 平方米（層高2.2米以下[ ]；層高2.2米以上[ ]），單價 元，計 元。
3、超標面積 平方米，單價 元，計 元。
4、超商品房指導價計 元。
5、超標準裝修計 元。
6、工齡折扣 年，計 元。
實際付款：1+2+3+4+5-6=
元人民幣（大寫） 拾 萬 仟 佰 拾 元。
第四條 該房產建筑面積的計算以土地房屋權屬證書記載為準。
第五條 購買單位自管公有住房的，由賣方持本合同、《公有住房出售核定表》、個人交款單、房改專用發票、戶口簿，到市國土資源與房產管理局統一辦理產權登記。購買市國土資源與房產管理局管理的公有住房，買方直接憑本合同、房改專用發票、戶口簿，到市國土資源與房產管理局統一辦理產權登記。
第六條 買方與毗鄰房產共同享有使用住房共用部位共用設施設備（如走廊、梯級、通道、供電、供水、排水、共用天線等系統）
住房共用部位共用設施設備的維修按《住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》執法。
第七條 買方取得該房產后，自行管理和維修、養護，保證房屋安全使用。
第八條 買方使用該產業時必須遵守國家法律、法規及有關規定，遵守社會公德和維護公共利益。
第九條 買方取得該房產后，不得擅自改變住房的使用功能和房屋建設結構，不得拆改上下水管道、供電設備、公共電視天線、通信和煤氣等管線；不得更改建筑物外觀藝術造型，嚴禁在房頂、陽臺及公共地上搭建。買方若有違反本條規定，賣方有權責令其恢復原狀、補償由此造成的一切經濟損失或承擔法律責任。
第十條 買賣雙方應共同遵守__市住房制度改革的有關政策及規定，雙方如在合同履行中發生爭議，應本著友好精神，協商不成，雙方均有權訴法院。
第十一條 其他事項：
第十二條 本合同自簽字之日生效。本合同一式二份。買賣雙方各執一份，每份合同具有同等法律效力。
賣方（蓋章）
買方（蓋章）
法人代表（簽字）
法人代表（簽字）
年 月 日
第9篇：維修基金管理辦法范文
一、明確物業管理定義
物業管理的定義明確是為全體業主和用戶提供服務的，在公共契約里都這樣一條條款：“物業管理的根本宗旨是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境，并盡可能地滿足他們的合理要求。”在實際操作中，物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分，即交付使用前后兩種服務。
（一）物業交付使用前，管理公司的服務對象是大業主，即發展商或投資商。此階段的服務內容包括：
1、從物業管理角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議
2、制定物業管理計劃包括計算管理份額
3、制定物業管理組織架構
4、制定物業管理工作程序并提供員工培訓計劃
5、制定第一年度物業管理財務預算
6、參與工程監理
7、參與設備購置
8、參與工程驗收
9、擬定物業管理文本
（二）交付使用后的物業管理服務對象是個體業主和用戶，基本內容通常包括以下幾方面：1、樓字及設備維修保養
2、樓字保險事宜
3、保安服務
4、清潔服務
5、綠化環境保養
6、緊急事故處理
7、處理住戶投訴
8、財務管理根據住戶要求還可提供一些有償服務，如租售業務、戶內維修、清潔月i送督、郵遞復他商務服務等等。
二、組織物業管理的嚴密架構
一個嚴密的組織架構是物業管理公司維持高效動作的基本保證，管理公司的日常工作都是比較簡單的。因此，對于普通員工來說只要分工到位，職責明確就可以了，關鍵是協調和應變，這就需要高層管理人員具有相當的素質和經驗。管理公司的組織架構通常包含以下幾個部門：
1、行政部：總經理，副總經理，行政秘書，文員，電腦操作員。
負責整個公司的統籌、協調工作；人事安排及處理投訴咨詢事務。
2、財務部：經理，會計師，出納，采購員。
負責財務預結算；代收管理費；制作收支平衡報告；采購。
3、工程部：經理，電腦工程師，機電工程師，技術員。
負責所有設備的日常操作及維護保養；處理突發事故。
4、保安部：經理，保安員。
負責日常保安工作；處理突發事件
5、清潔部：經理，園藝師，清潔員。
負責公共地方之清潔工作；垃圾處理；綠化維護。
6、業務部：經理，業務員，公關員。
負責租售及其他有償服務；公共關系維系及拓展。
在實際運作時，可根據經營項目的規模大小適當調整部門設置，如規模小的可將財務部和業務部歸并到行政部，如同時管理幾個物業的，則可在行政部之上設總經理公室或將人事部獨立到總部去等等。各部門人員的配置是要根據物業規模的大小來定，通常保安部和清潔部需要人員最多。行政部，工程部和保安部應該有負責人24小時輪流值班以備不測。
三、進行物業管理定位
（一）物業管理定位的考慮因素
物業管理既然成為營銷的一部分，那就同樣存在著定位的問題。在當今的房地產項目推廣中，物業管理已經占據了極其重要的位置，人們既買物業又買服務的認識在迅速提高。因此，物業管理對物業推廣的促進作用正與日俱增，尤其是寫字樓，物業管理服務的重要性更加突出。
物業管理定位要與項目定位以及目標客戶的身份、品味相協調，否則就會幫倒忙。比如，項目定位是高級別墅，而物業管理費每戶每月只收50元，這樣就牛頭不對馬嘴了。反之，低價位普通住宅又說是“酒店式”管理，那人家還敢買嗎？
體現物業管理定位的無外乎三個內容：
一是收費標準；
二是服務內容；
三是管理水平。
收費標準是直接體現檔次的，這是第一感覺。但光有收費沒有內容就叫人摸不找頭腦了，憑什么收這么貴要向人交代清楚才行。至于管理水平，客戶在入住前是體會不到的，但這并不意味著就說不清楚，看你怎么去說。比如指明物業管理是由某著名的物業管理公司來管理，該公司人員的素質、以往的業績，就基本上可以表示物業管理的水平。而像“酒店式管理”這樣說法雖然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就說不清楚了，不如具體地說明管理人員經過了消防、急救和擒拿格斗等專業訓練這樣更加具體
形象，或者干脆將員工守則和操作程序公之于眾，也可以大致反應管理水平。總而言之，只有將以上這三方面內容都交代清楚了，才算是完善的物業管理定位。
（二）物業管理品牌效應
物業管理的品牌效應主要是體現在對銷售的促進作用上。物業管理不同于口香糖，它是一項實在的服務。因此，在品牌的創建上面沒有太大的想象空間。一間物業管理公司的良好信譽，也不是憑一兩個好創意就可以，它是經過多年的實際經營，日積月累起來的。在銷售當中，名聲響亮、口碑良好的餓物業管理公司是使人們對所售物業產生信任及對將來的服務感到安心的重要因素之一。
物業管理根據項目性質和目標客戶背景的不同，在創建品牌時，其側重點會有所不同。工薪階層對物業管理的檔次和服務項目要求并不高。除了維修保養、保安清潔這些最基本的服務外，其他的能免則免，關鍵是要收費低。而有錢人家則不同，交多些錢無所謂，關鍵是要舒服，還要讓人羨慕；高檔寫字樓因為設施先進，功能多，故而客戶可能會在技術方面對管理公司有更高的要求，因為他們知道技術不過關將會使管理成本大大增加。面對這些不同的客戶，用同樣的管理理念顯然很不恰當，因此創建品牌時就必須充分考慮到上述各種因素。
四、物業管理企業資金籌集
物業管理企業作為獨立法人。應實行"自主經營、獨立核算、自負盈虧”。而物業管理又是勞動密集型的企業，在經濟效益中屬于微利性的行業，當前除少數物業管理企業略有盈利外，大部分企業處于虧本經營狀態，資金緊張，金費問題成為阻礙物業管理發展的“瓶頸”。那么，物業公司應如何籌集資金呢？
渠道A：收費物業管理企業按收費規定，根據所提供服務的性質、特點檔次、內容、質量等分別確定物業管理收費標準，并報物價部門批準。這是長期穩定的收入來源。
渠道B：小區維修養護專項基金用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大中修基金數額巨大不能靠日常管理收費來解決，應以基金的形式提取。
1）維修基金的籌集
對于商品房，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳納合同。購房者購房款的2%一3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同擁有，不計入住宅銷售收入；對于售后公房，售方單位和購房者雙向籌集。售房單位按照一定比例從售房款中提取，多層不低于20%，高層不低于30%。如因特殊原因，維修基金不足時，經業主委員會決定，可臨時向業主籌集維修費用。
2）維修基金的使用
維修基全在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業主所有，物業管理企業提出計劃和預算，經業主委員會批準，委托物業管理企業實際操作使用；業主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基主要專戶存入銀行，接受銀行監督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由物業管理企業直接掌管，企業是短期行為，基金是長期使用。如果物業管理企業聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數額巨大時，要爭取產生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它潔律法規允許的投資渠道。另外維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。
3）建立完善的監督機制
對于不按規定建立維修基金或執行標準低于國家標準的，各地應在制定維修基主管理辦法細則中明確責任和懲罰辦法，否則，由開發商或售房單位代收的維修基金不能及時交給政府主管部門或業主委員會，缺乏監督機制。
4）建立物業管理維修基金管理中心
建議各城市由政府部門建立物業管理維修基金管理中心，將全市的物業維修基金像公積金一樣，集中起來專門管理，使之保值、增值，解決居民的后顧之憂。
渠道C：多種經營收人
物業管理企業不能只依賴于物業管理收費求得生存，必須走向市場，依靠多種經營彌補物業管理經費的不足。要擴大經營服務領域，通過間接的居住生活服務和各種特約服務，開辟物業管理的經費渠道，通過規模經營和加強管理降低成本，減輕住戶的直接物業管理費用。多種經營是物業管理企業籌集貿金最好的渠道，也是最有市場前景的發展方向
渠道D：開發建設單位給予一定的支持開發建設單位向物業管理企業提供啟動資金和維修養護費用，即開發商應從開發項目的建設成本中提取1％一2％作業物業管理公司的啟動資金；或按建筑面積的一定比例，為物業管理企業優惠提供商業、服務業用房，增加物業管理企業的造血功能，使其以業養業。另外，物業管理企業還可以從開發建設單位獲得享有免費維修的權利，以節約費用。
渠道E：政府多方面的支持
（1）制定收費的標準，加強管理。目前除市場上的高檔商品房外，普通住宅小區還不能完全按市場價收費。
（2）對房改房，原產權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的運行、維修和更新等費用，減輕購房人負擔。
（3）在主融稅收方面提供優惠政策。
（4）撥發一定的城市建設維護費，用于小區共用部位、共用設施設備的管理，以減輕小區日常管理費用的負擔。
（5）在舊小區內，在規劃允許的前提下，新一些商業用房，以成本價或低價的租金提供給物業管理企業，增加住宅小區購物、家政服務等經營性收入，彌補物業管理經費不足。
渠道F：介人物業出租
物業管理企業利用自身對物業熟悉的優勢，為業主和租房者提供高效優質的專業服務。物業管理企業從事物業出租對三方都有好處：對于租房者，不用和業主直接見面，計價還價，不僅大大減少了交易成本，而且還因有物業管理企業做中介，不會上當受騙；對業主來說，作為投資者不用投入太多的精力，即可獲得可觀回報；對物業管理企業來說，則可利用專業優勢獲得一定的餓中介利潤。物業管理企業如果能惜鑒國外成熟的做潔，從事租售業務，在增加物業管理企業收益的同時，在一定程度上激活房地產市場。
五、剖解導致行業性虧本的七大因素
因素A：物業管理規模小
原因分析：目前，物業管理行業性虧本狀態的形成在很大程度上是由于物業管理規模小，物業管理規模效益沒有形成所致。
處理對策：加快物業管理市場化進程，充分運用市場競爭機制進行資源優化配置。
因素B：物業管理人員配置不合理
原因分析：物業管理人員配置不合理主要表現在兩個方面：一是物業管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業管理費，有的甚至還不夠；二是物業管理人員素質低。
處理對策：一方面物業管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優秀人才從事物業管理，同時加強物業管理人才的培訓和培養，提高物業管理行業的人才素質，進而提高物業管理的經濟效益。
因素c：物業管理收費低
原因分析：物業管理是一種特殊的服務性行業，它的服務收費標準基本上實行政府定價或政府指導價，其市場盈利未能全部體現。
因素D：物業管理收費難
原因分析：業主拒交物業管理費主要有以下五種情況：一是人們思想觀念未能轉變，部分業主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業管理這種有償服務方式不理解，產主抵觸情緒；二是物業管理公司服務質量差，業主對物業管理服務質量不滿意；三是物業管理法規不健全，對物業管理收費標準、有關收費細節未能明確規定，易引發爭議；部分業主把對開發商的怨氣發在物業管理公司身上。
處理對策：一是要加強物業管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支持和贊同；二是加強物業管理法規建設，特別要制定物業管理收費的實施細則，少物業管理收費爭議；三是通過市場競爭，實行優勝劣汰，提高物業管理服務質量，使業主樂意交費，接收服務；四是提高物業質量和其他服務質量，消除業主對物業質量等的抱怨情緒，從而提高業主交費的自覺性和警覺性。
因素E：物業管理配套役施不齊全，物業管理難度太
原因分析：現在有一些住宅小區或其他物業，由于在規劃、設計時沒有考慮到日后的物業管理，致使物業分散，配套設施不齊備，物業管理隱患多，這給物業管理帶來了一定的難度，造成物業宮理成本高，物業管理難以提高水平、提高檔次。
處理對策：各新建小區在規劃、設計時必須充分考慮到日后的物業管理，做到配套設施齊備。最好的辦潔就是物業管理公司要提前介入，參與小區的規劃、設計。對一些配套設施不齊備的住宅小區，要加大資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區配套設施。
因素F：物業管理手段落后，管理成本高
原因分析：我國現階段的物業管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費大量的人力和物力，因而導致物業管理成本的提高。
處理對策：新建小區要加強小區智能化實施建設，舊小區也要盡量加強小區智能化設施的建設和改造，增加現代科技含量，提高物業管理手段。從而節約大量的人力和物力，降低物業管理成本。
因素G：物業管理服務項目單一，牧業管理公司自身造血功能差
原因分析：物業管理是一種綜合性的服務行業，除開展常規的物業管理項目外，還應開展多種經營，走以業養業的道路。
處理對策：房地產開發商要對物業管理公司的物業管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經營牲用房等。同時，物業管理公司也要想方設法根據小區自身的特點和業主的實際需求，開展多種項目服務，使其服務功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經濟效益。
六、締造物業管理新概念
概念A：零干擾服務
汽車開到住宅區門口，門就自動開了，主人走到樓門口。樓道門也應聲而開，路口電子屏流動顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現在景田城市花園的“零干擾服務”是物業管理的一種新突破。概念B：氛圍管理
在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區接受并加以弘揚，給深圳住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。
概念C：個性化服務
在萬科俊園率先采用的“個性化服務”能根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。概念D：“管理報告”制
我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業推出“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、住宅區管理得好不好。
概念E：產學聯手
1999年11月下旬，一群學主走上了金地物業管理的各個崗位；一批金地物業的管理骨干，則走進了深圳職業技術學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業管理的基礎知識，完成理論與實踐相結合的第一步。金地物業的管理骨干在進行了系統的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上了新的管理崗位。
概念F：“一拖N”管理
中海物業在管理跨度上加大、規模優勢凸現的情況下創造出的“1拖N”的管理架構彌補了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區管理處為區域管理中心，由它對周邊小區新管理處實行工作統一安排、分頭實施，人員統一調度、分點駐守，管理統一標準、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作。“1拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率，使新小區的開辦費平均減少了2成以上。
七、物業管理扭虧為盈秘訣
秘訣A：業主自治與專業化服務相結合的“共管式模式”
1991年，該公司在惜鑒國外同行經驗的基礎上，率先在天景花園推行由業主參與小區物業管理，成立了國內首家業主社團法人組織一一“業主管理委員會”。
秘訣B“寓管理于服務之中”的模式
1994年公司率先在荔景大廈推出“酒店式服務”，安全員身著迎賓服裝，使出入大廈的業主（來賓）感受到一種和諧、溫馨、親善、愉悅的人文氣氛。
秘訣c：“無人化管理”模式
公司率先在萬科城市花園營理處推行“無人化管理”。“無人化管理”可以簡單用一個公式概括為：“無人化管理”=“智能化”+專業化服務程序。“無人化管理”不僅可以節省人力成本開支，更重要的是可以避免許多由于人與人之間接觸所導致的矛盾。
秘訣D：“個性化管理服務”模式
在剛剛接手管理的萬科地產開發的樓高160多米，被公認為國內領先并達國際水準的深圳頂級超高層豪華住宅一一“萬科俊園”，首次推出“個性化管理服務”管理新模武。個性化管理服務是一種新型管理服務模式：是對原有模式的延伸。作為一種服務模式，其宗旨不僅在于針對業主的某些個性需求策劃一些特別的服務，重要的是改變一種管理服務與策劃的觀念與方法，開拓一種新的管理模式而不單單是提供一些服務項目，模式的建構是要建立一種個性化服務項目能動式的孵化機制，建立信息（包括業主需求信息）輸入或服務輸出的動態循環系統。
秘訣E：人才理念和顧客理念一一“以人為本”
“以人為本”包括兩方面：對顧客，強調“尊重顧客，善待顧客，讓顧客滿競容是朋友”的原則，并明確提出“我們的使命是持續超越我們的顧客不斷增長的期望。”對員工，公司秉承萬科集團的人才理念一“人才是萬科的資本”，提倡”員工第一”、“先有微笑的員工，后有微笑的顧客”，“健康豐盛的人生”等等。
秘訣F：共管式（業主自治與專業化服務相結合）
和“中國海外”同樣齊名的，是“中國海外”組建的物業管理公司---中海物業管理公司。在“中海物業”有這樣一個量化標準：凡是“中海物業”管理的小區，大廈標準層墻面瓷磚使用白色紙巾擦拭60厘米長后，紙巾無污染。了解多了發現，“中海物業”還有一堆的量化標準：小區內綠地草坪高度保持在4一8厘米；道口崗亭保安員對進出車輛換證時間不超過20秒鐘；維修組24小時上班，按聽電話鈴聲不超過3聲，并在25分鐘之內趕到現場一一“中海物業”作為香港著名上市公司的下屬物業管理公司，充分掌握了港式物業管理的特點，并且還吸收了物業管理設備上現代化高效率的特點、日本式物業管理理程序嚴謹一絲不茍的精神、新加坡“共管式”的物業管理模式，”中海物業”畢竟是中國人辦的公司，所以也十分準確地掌握中國國內物業管理法規及運作程序，能夠恰當地處理物業管理中的各種問題。
秘訣G：經營理念一一運用創造性思維
公司理念體系中明確提出“爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現公司其他目標的資源；同時，作為公民，在我們有經營業務的任何地區，都要成為對當地經濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務”這一發展目標。
