不動產登記申請書精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的不動產登記申請書主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：不動產登記申請書范文

為規(guī)范不動產登記行為，根據國務院授權，國土資源部出臺了《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），從登記程序、資料查詢以及法律責任等方面，細化了不動產統(tǒng)一登記制度。《細則》的出臺，為基層登記機構進行不動產登記提供了可操作性依據，有利于提高不動產登記質量，提升不動產登記公示力和公信力，保護不動產權利人的合法權益，維護不動產交易安全與效率。

一、商業(yè)銀行應關注的《細則》主要內容

（一）完善登記程序，統(tǒng)一判斷標準

《細則》從以下幾方面對登記程序進行了完善。一是確立登記原則，規(guī)定應依當事人申請進行不動產登記，但法律、行政法規(guī)及《細則》另有規(guī)定的除外（第2條第一款）。二是完善申請?zhí)岢?，對轉讓（處分）共有財產（第10條第一款、第二款）、限制（無）民事行為能力人不動產登記（第11條第一款）和委托他人代為不動產登記的申請?zhí)岢觯ǖ?2條第一款）作出了進一步規(guī)定。三是明確材料要求，規(guī)定申請人須填寫申請書，規(guī)定申請材料原則上須為原件及復印件應與原件保持一致（第9條），規(guī)定監(jiān)護人代為申請登記另須提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證（或戶口簿）及有關監(jiān)護關系等材料，規(guī)定為被監(jiān)護人利益而處分不動產須提供書面保證（第11條第二款、第三款），規(guī)定委托他人代為申請另須提供被人簽字（或蓋章）的授權委托書，規(guī)定代為處分不動產須現場簽訂授權委托書以及境外申請人委托他人代辦須認（公）證授權委托書（第12條第二款、第三款、第四款），規(guī)定因繼承、受遺贈取得不動產而申請登記須提交死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關于不動產分配的協議及與被繼承人的親屬關系材料等，也可提交經公證的材料或生效的法律文書（第14條）。四是細化查驗內容，規(guī)定登記機構應查驗申請人（委托人）身份證明材料及授權委托書與申請主體是否一致，應查驗權屬來源材料或登記原因文件與申請登記的內容是否一致，應查驗法律行政法規(guī)規(guī)定的完稅或繳費憑證是否齊全，應查驗不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備和權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確（第15條）。五是明確實地查看重點，規(guī)定不動產登記機構進行實地查看時，若為房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記要重點查看房屋坐落及其建造完成等情況，若為在建建筑物抵押權登記要重點查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況，若為因不動產滅失導致的注銷登記要重點查看不動產滅失等情況（第16條）。六是明確公告范圍內容，規(guī)定對登記機構依職權進行更正登記、依職權進行注銷登記和依法律行政法規(guī)的規(guī)定進行登記等情形，須在登記機構門戶網站及不動產所在地等指定場所進行公告，公告期不少于15個工作日。七是界定直接登記范圍，對法院持生效法律文書及協助執(zhí)行通知書要求不動產登記機構辦理登記、對檢察院（公安機關）依據法律規(guī)定持協助查封通知書要求辦理查封登記、對政府依法做出征收（收回）不動產權利決定生效后要求登記機構辦理注銷登記和對法律行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，明確登記機構能直接辦理不動產登記（第19條）。八是明確證書證明核發(fā)，規(guī)定對辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產登記證明，而對其他登記則向權利人核發(fā)不動產權屬證書，且證書證明上要加蓋登記專用章，并就共有財產的證書發(fā)放及記載作了特別規(guī)定（第20條、第21條）。這些規(guī)定的目的是統(tǒng)一不動產登記程序所需材料及其要求的判斷標準，以避免登記機構、申請人出現認識分歧，從而減少或杜絕材料補充次數，縮短登記辦理時間，提高登記工作效率。

（二）健全抵押登記，確保操作規(guī)范

《細則》健全了抵押登記制度，確保了登記機構的操作有章可循、規(guī)范進行。一是要求共同申請，規(guī)定以不動產設定抵押須由抵押權人、抵押人共同申請辦理抵押登記（第66條第一款）。二是明確須提供主債權材料，以不動產設定抵押須提供主債權合同（第66條第一款），以不動產設定最高額抵押須提供一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權的合同及最高額抵押權設立前已經存在債權的合同和當事人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料（第71條），被擔保主債權轉讓的須提供轉讓協議（第69條）。三是明確抵押合同形式，規(guī)定抵押合同可為單獨書面合同，也可為主債權合同中的抵押條款（第66條第二款）。四是明確變更登記范圍，規(guī)定一般抵押當事人姓名（名稱）、被擔保的主債權數額、債務履行期限變更、抵押權順位等情形發(fā)生變更（第68條第一款），最高額抵押當事人姓名（名稱）、債權范圍、最高債權額、債權確定的期間、抵押權順位等情形發(fā)生變更（第72條第一款），應申請抵押權變更登記。五是明確其他抵押權人同意的情形，規(guī)定因被擔保債權主債權的種類及數額、擔保范圍、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變更申請一般抵押權變更登記（第68條第二款），或因最高債權額、債權范圍、債務履行期限、債權確定的期間發(fā)生變更申請最高額抵押權變更登記（第72條第二款），如果該變更將對其他抵押權人產生不利影響，還應當提交其他抵押權人書面同意的材料及身份證或戶口簿等材料。六是明確轉移登記范圍，規(guī)定因主債權轉讓導致抵押權轉讓（第69條），或最高額抵押權發(fā)生轉移（第74條第一款），應申請抵押權的轉移登記。七是明確最高額抵押權部分轉讓登記要求，規(guī)定最高額抵押權隨同部分債權轉讓而轉移的，要根據當事人約定，或進行轉移登記，或進行一般抵押權首次登記及最高額抵押權變更登記，或進行最高額抵押權確定登記及一般抵押權轉移登記（第74條第二款）。八是明確在建建筑物（工程）抵押登記要求，規(guī)定在建建筑物（工程）抵押應包括土地使用權，但不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理預售備案商品房，申請登記時還須提供建設工程規(guī)劃許可證，在建建筑物（工程）竣工后辦理建筑物所有權首次登記時還須申請將在建建筑物（工程）抵押權登記轉為建筑物抵押權登記，申請商品房預告登記應一并申請在建建筑物抵押權注銷登記（第75條、第76條、第86條）。九是明確預購商品房抵押須辦兩次登記，規(guī)定預購商品房辦理房屋所有權登記后還須申請將預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記（第78條）。十是明確可申請預告登記，規(guī)定抵押不動產申請預告登記，應當提交抵押合同與主債權合同、不動產權屬證書、當事人關于預告登記的約定和其他必要材料（第88條）。不過，需要特別指出，《實施細則》第73條雖然規(guī)定最高額抵押權轉為一般抵押權后須作登記，但是該要求值得商榷，因為無論《物權法》還是《暫行條例》均未有此要求，且在理論上站不住腳，在實務中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。

（三）厘清查封登記，提升協助效果

《細則》設專節(jié)對查封登記的有關規(guī)定和要求予以厘清。一是明確審查材料，規(guī)定要對有權機關工作人員的工作證、協助執(zhí)行通知書和其他必要材料進行審查（第90條、第93條）。二是明確輪候查封登記，規(guī)定兩個以上有權機關查封同一不動產，應為最先送達協助執(zhí)行通知書的有權機關辦理查封登記，再依協助執(zhí)行通知書送達時間先后順序依次為其他有權機關辦理輪候查封登記（第91條、第93條）。三是明確查封登記的注銷與失效，規(guī)定在查封期間內只有有權機關解除查封的，才能注銷查封登記，若查封期限屆滿未續(xù)封的，查封登記失效（第92條、第93條）。

（四）強化特殊登記，方便權利救濟

《細則》從以下幾方面對更正登記、異議登記的具體內容、要求等作出了規(guī)定，強化了其可操作性，方便了權利人的權利救濟。一是確立職權發(fā)起更正登記，規(guī)定登記機構發(fā)現不動產登記簿記載的事項錯誤，應通知當事人在30個工作日內辦理更正登記，當事人逾期不辦理，登記機構應在公告15個工作日后，依法予以更正，但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外（第81條）。二是明確更正登記申請的處理，規(guī)定不動產登記簿記載事項確有錯誤則應予更正，但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外，若無誤則不予更正，并書面通知申請人（第80條第一款、第三款）。三是明確更正登記范圍，除不動產登記簿記載的事項錯誤外，還規(guī)定不動產權屬證書或不動產登記證明填制錯誤的，也可申請更正登記（第80條第二款）。四是明確應提交材料，規(guī)定權利人申請更正登記應提交不動產權屬證書、證實登記確有錯誤的材料和其他必要材料，利害關系人申請更正登記應提交利害關系材料、證實不動產登記簿記載錯誤的材料以及其他必要材料，申請異議登記應提交證實對登記的不動產權利有利害關系的材料、證實不動產登記簿記載的事項錯誤的材料和其他必要材料（第79條第二款和第三款、第82條第二款）。五是明確異議登記申請的處理，規(guī)定應將異議事項記載于不動產登記簿，并向申請人出具異議登記證明，且申請人應在登記之日起15日內提交法院、仲裁委受理通知書等材料，逾期不提交則異議登記失效，失效后就同一事項以同一理由再次申請異議登記則不予受理（第83條）。六是明確異議登記期間權利處分的申請登記，規(guī)定登記簿上記載權利人及第三人因處分權利申請登記，登記機構應書面告知申請人已存在異議登記，若申請人申請繼續(xù)辦理則應予以辦理，但應讓其提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾（第84條）。

（五）界定資料查詢，保障主體權益

《細則》從以下幾方面界定了資料查詢，以便各界掌握和操作，切實保障權利主體合法權益。一是明確資料范圍，規(guī)定不動產登記資料包括：不動產登記原始資料（包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產權籍調查成果等材料及不動產登記機構審核材料）和不動產登記簿等不動產登記結果（第94條第一款）。二是明確查詢范圍，規(guī)定權利人可查詢、復制其不動產登記資料，因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關系人可查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況，法院等有權機關可依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料，其他有權機關可查詢、復制不動產登記資料（第97條第三款）。三是明確應提交材料，規(guī)定申請查詢、復制不動產登記資料應提交申請書、查詢目的的說明（權利人查詢其不動產登記資料除外）、申請人身份材料，利害關系人查詢另應提交證實存在利害關系的材料，委托他人代為查詢還應提交人身份證明材料、授權委托書，有權機關查詢應提供本單位出具的協助查詢材料、工作人員工作證（第98條）。四是明確查詢處理，規(guī)定對符合規(guī)定的查詢申請應在登記機構設定的場所當場提供查詢，如因情況特殊不能當場提供查詢，應在5個工作日內提供查詢，而對申請查詢的不動產不屬于不動產登記機構管轄范圍、查詢人提交的申請材料不符合規(guī)定、申請查詢的主體或查詢事項不符合規(guī)定、申請查詢的目的不合法等情形，不予查詢并書面告知理由（第99條、第100條、第101條第一款）。五是明確查詢要求，規(guī)定登記原始資料不得帶離設定的場所，應保持登記資料完好，嚴禁遺失、拆散、調換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢設備（第101條第二款、第三款）。六是明確結果出具，規(guī)定查詢人可查閱、抄錄、復制登記資料，查詢人要求出具查詢結果證明，登記機構應出具并在查詢結果證明上注明查詢目的、日期及加蓋登記機構查詢專用章（第102條）。

（六）細化不當行為，明確追責標準

《細則》從以下幾方面細化了相關人員不當行為，從而明確了追究其法律責任的標準，以便實務中能夠準確判斷與掌握。一是列明當事人責任主體，規(guī)定當事人有不當行為應追究其法律責任（第104條）。二是細化登記機構工作人員不當行為，明確將對符合登記條件的登記申請不予登記、對不符合登記條件的登記申請予以登記、擅自復制（篡改）不動產登記簿、泄露不動產登記資料（信息）、無正當理由拒絕申請人查詢（復制）登記資料、強制要求權利人更換新的權屬證書等情形列為不當行為（第103條）。三是細化當事人不當行為，明確將采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記、采用欺騙手段申請查詢（復制）登記資料、違反國家規(guī)定泄露不動產登記資料（信息）、擅自將不動產登記資料帶離查詢場所或損壞查詢設備和查詢人遺失、拆散、調換、抽取、污損登記資料等情形列為不當行為（第104條）。

二、商業(yè)銀行適用《細則》應注意的問題

（一）及時梳理信貸業(yè)務，確?，F有情況合規(guī)

銀行及其分支機構要對照《細則》的規(guī)定，及時梳理本行信貸業(yè)務，以確保業(yè)務開展符合《細則》規(guī)定：一是梳理規(guī)章制度，及時修訂完善不符合規(guī)定的內部規(guī)章制度，明確要追責的不當行為情形，促使分支機構及其工作人員能依規(guī)定操作。二是梳理格式文本，及時修訂不符合規(guī)定的相關條款內容，確保抵押合同形式、授權委托書、變更（轉讓）協議等符合規(guī)定，依法維護本行合同權利。三是梳理信貸流程，及時修訂不符合規(guī)定的流程，確保抵押登記共同申請、材料提交、查詢不動產登記簿、變更（轉移）登記等流程環(huán)節(jié)符合規(guī)定。四是核查存量業(yè)務，要核查在建建筑物（工程）抵押貸款、按揭貸款是否符合規(guī)定，是否符合再次辦理抵押登記要求，如不符合的，要與抵押人協商加以完善，或及時辦理再次抵押登記，若被拒絕的，則要依法依合同約定啟動提前收貸程序，要核查抵押登記記載是否有誤，如有誤要及時申請更正登記。

（二）嚴格遵照規(guī)定操作，全力維護本行權益

銀行及其分支機構要從以下幾方面入手，嚴格遵照《細則》規(guī)定進行操作，全力維護本行權益。一是認真審查材料，對抵押人或代辦人身份證件、不動產權證（或房產證、土地使用權證）、授權委托書等材料要認真進行審查，抵押權變更登記還要審查其他抵押權人書面同意材料及身份證（戶口簿）等材料，確保材料完備及內容準確無誤、相互一致，使登記能一次性成功辦理。二是正確選擇文本，要優(yōu)先選擇格式文本，與借款人、抵押人簽訂合同、變更協議等，非格式文本須經法律審查通過，確保這些文本符合登記機構要求。三是查詢權利現狀，應要求抵押人在抵押登記前申請查詢不動產登記簿，并提交登記機構出具的查詢結果證明（須蓋章），以確保未發(fā)生更正登記、異議登記或查封登記，在建建筑物（工程）抵押要將土地使用權一并抵押，并確保土地使用權不存在抵押、更正登記、異議登記或查封登記等情況。四是共同提出申請，要與抵押人（或代辦人）共同到登記機構申請抵押登記、填寫申請書及遞交其他相關材料。五是查核證明記載，對登記機構核發(fā)的不動產登記證明，要現場查核記載是否準確，如不準確則要現場要求登記機構更改，如現場未發(fā)現問題而在日后又發(fā)現的，則要立即申請更正登記。六是配合實地查看，登記機構實地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況時，銀行要協調抵押人共同作好配合工作。七是審慎變更登記，在貸款債權、抵押情況發(fā)生變更、轉讓或轉移后要及時申請變更（轉移）登記，若登記機構難以出具反映變更（轉移）情況的證明，則要審慎變更登記，對最高額抵押權轉為一般抵押權要暫緩申請登記。八是善用法院力量，要積極申請法院查詢、查封不良貸款借款人、保證人的不動產，在查封期限屆滿前要協調法院進行續(xù)行查封，為勝訴執(zhí)行打下堅實基礎，在法院拍賣成功或裁定抵債的，可單方申請過戶登記，或協調法院持生效法律文書及協助執(zhí)行通知書到登記機構辦理過戶登記。九是嚴懲違規(guī)人員，各級行尤其是上級行要強化對本行辦理抵押登記情況的監(jiān)督檢查，對違反細則、本行規(guī)章制度及其抵押操作流程的人員要及時予以追責，以反向督促他們依規(guī)依流程辦理抵押登記。十是打擊不當行為，如登記機構及其工作人員對符合登記條件的登記申請不予登記，或有其他不當行為，要立即向其上級機構等部門反映，依法打擊不當行為。

第2篇：不動產登記申請書范文

這些環(huán)節(jié)都與被整理地塊的土地及其地上房屋權屬狀況息息相關，與不動產登記相互交織，涉及的權利方主要有原權利人、土地儲備機構、新的用地單位等，任一環(huán)節(jié)如果沒有處理得當，都會對后續(xù)工作造成影響。因此，為解決土地收購整理過程中的補償錯誤、原權利人不配合注銷、儲備機構登記難等問題，實現新、舊權利登記與土地儲備管理工作的有效銜接，我局研究制定了若干政策文件有針對性地提出解決意見。

一、土地收購整理儲備中存在的權屬問題

規(guī)范實施土地收購整理儲備，不僅關系著被收購整理地塊原權利人的重大財產權益和生產生活保障，而且還關系著土地儲備機構能否順利開展收購整理儲備工作，以及后續(xù)土地供應能否正常進行。

在實踐中我們發(fā)現由于歷史上管理不規(guī)范不嚴謹等因素加上土地儲備機構依法進行不動產權利登記意識不強，部分土地收購整理儲備與登記的銜接存在下列問題：一是被收購整理儲備土地不動產權屬不清晰。這個問題表現在土地儲備機構對計劃實施收購整理范圍內的土地及地上房屋權利狀況掌握不清，甚至可以說屬于圖1中第一個步驟工作缺失。由于權利人的確定直接關系著被收購整理及補償款對象的確定，而第一步驟工作不到位、權利狀況不清晰，其一，導致有的土地儲備機構往往簡單的將現使用人認定為權利人進行補償，造成真正的權利人沒有得到補償，而付出的補償費用又無法收回；其二，有的存在抵押、查封等情況，應當在補償前先行解除抵押、查封，避免補償后無法完成權屬注銷等問題。二是原權利人房地權利未及時注銷。此類問題主要表現是土地儲備機構對原土地及地上房屋權利是否辦理了注銷登記手續(xù)重視程度不夠，認為已經與原權利人簽署了相關收購整理補償協議后，原權利人完成了搬離即履行了其義務，隨即向原權利人給付補償款，而原權利人在取得補償款后沒有主動申請辦理注銷登記的動力和意愿，導致被收購整理儲備土地及地上房屋權利仍在原權利人名下。按《物權法》規(guī)定，不動產物權的設立、轉讓、變更和消滅，經登記發(fā)生效力。因此，未經注銷登記，意味著與原權利人的土地收購整理工作并沒有結束，可能發(fā)生原權利人對已簽訂的協議反悔、提高補償訴求等問題。甚至會有部分企業(yè)繼續(xù)以房地進行抵押，或者在獲得補償后因未及時注銷，涉及訴訟等而被查封。三是整理儲備土地登記與土地供應銜接問題。整理儲備土地在被供應前，應確保權屬清晰，以確保在供應后能夠為新的用地撾話燉砥涔有建設用地使用權登記。因此，需要對未登記的儲備土地進行登記，已登記的存在抵押等權利限制情形的應先行注銷。而被整理儲備的地塊往往不是按照其全部范圍進行供應，因此涉及到一宗整理地塊分割或多宗整理地塊合并供地的，既要確保供地后新的用地單位能夠正常辦理國有建設用地使用權登記，又不能影響土地儲備機構未供地部分的不動產權利。

第3篇：不動產登記申請書范文

天津，中國四大直轄市之一，也是中國北方最大的開放城市和工商業(yè)城市。天津簡稱“津”，意為天子經過的渡口，也稱“津沽”、“津門”。下面是小編為大家整理的天津落戶申請政策與細則一覽2021，更多申請書點擊“落戶申請”查看！

天津落戶申請書___公安局：

我叫___，性別：男，生于_年_月_日，漢族人，戶口所在地：__縣__鎮(zhèn)__街。因__原因，向公安機關申請入戶，請予以批準。同時承諾，所提交的證件以及有關材料真實、合法、有效，復印文本與原件一致，并對因提交虛假證件及材料所引發(fā)的一切后果承擔相應的法律職責。

附申請材料：1、身份證、戶口簿復印件;2、村(居)證明;3、個人書面申請;4、入戶申請審批表;5、醫(yī)院的出生證明;

此致

敬禮!

申請人：haoword

__年__月__日

天津落戶申請政策天津落戶主要有兩種方式：一是積分落戶;二是海河英才。

積分落戶申請單位和申請人申辦流程為：單位注冊填寫申請人信息網上測評上傳材料提交審核。

海河英才申辦流程為：在線申報提交材料直接受理發(fā)放函證辦理落戶。

天津落戶申請條件居住證持有人具備以下條件的，可按規(guī)定申請積分：

(一)在我國境內具有合法有效戶籍身份;

(二)持有有效的居住證;

(三)被在津的機關、團體、事業(yè)單位、企業(yè)、民辦非企業(yè)單位、個體經濟組織等用人單位招用(或者在津投資辦企業(yè))，且依法連續(xù)繳納社會保險費滿1年、未達到法定退休年齡的;

(四)在津具有合法穩(wěn)定的落戶地點(包括：本人、配偶、父母、子女名下私有產權住房、軍產房、經公安部門認定具備常住戶口登記條件的公產房、公寓等住房;用人單位及市、區(qū)縣人民政府所屬人力資源中介機構的集體戶口);

(五)居住證積分達到申報指導分值。

天津落戶申請材料用人單位為本單位職工辦理居住證積分，應當提交下列必要材料：

(一)經辦人身份證明及用人單位委托書;

(二)加蓋本單位公章的居住證積分申請表和積分申請人名冊;

(三)積分聯辦系統(tǒng)自動生成的預約憑證;

(四)申請人在本單位連續(xù)繳納1年以上的社會保險費證明(申請人按照個人參保規(guī)定繳納社會保險費的年限不計算積分)。

除上述規(guī)定的必要材料外，用人單位還應當攜帶申請人根據本人實際情況提供的與《天津市居住證積分指標及分值表》相對應的以下材料原件及復印件：

(一)常住戶口所在地的居民戶口簿和居民身份證;

(二)中國高等教育學歷認證報告和畢業(yè)證書;

(三)專業(yè)技術資格證書、國家職業(yè)資格證書;

(四)結婚證、配偶在本市連續(xù)繳納1年以上社會保險費證明;

(五)獲得省部級及以上獎項證書、榮譽稱號及表彰決定;

(六)退役軍人服役期間榮立一、二、三等功的證書、立功受獎登記表及退出現役登記表;

(七)自有住房不動產權證書或與配偶、父母、子女共有住房不動產權證書原件及復印件，已簽訂《天津市商品房買賣合同》或《天津市房產買賣協議》尚未取得不動產權證書的，提供《天津市商品房買賣合同》或《天津市房產買賣協議》原件及復印件、契稅完稅證明原件及復印件;

(八)申請人生育或者收養(yǎng)第三個及以上子女的合法生育審批證明或收養(yǎng)證明;

(九)申請人個人所得稅完稅證明;

(十)頒證日期在3個月內的中國發(fā)明專利登記簿副本;

(十一)申請人交件之日前1個月內的簡版?zhèn)€人信用報告。

天津落戶的優(yōu)勢1.教育優(yōu)勢,師資力量雄厚,落戶天津能最直接的惠及子女,享受天津的高質量教育資源,本科上線率高,有更多考入理想大學機會。

2.醫(yī)療優(yōu)勢,天津擁有29所三甲醫(yī)院,足以說明醫(yī)療水平。

3.生活成本比較低,生活節(jié)奏慢。

第4篇：不動產登記申請書范文

2012年7月，王某找人冒名頂替其配偶溫某與李某簽訂《抵押借款合同》，合同約定：溫某向李某借款并將其個人所有的城市花園103室房屋抵押給李某。同日，“溫某”持溫某的身份證、房產證、土地證等材料與李某共同到登記機構某市房管局申請辦理房屋抵押權登記，某市房管局頒發(fā)了李某名下的房屋他項權證。

2014年1月，溫某向人民法院某市房管局，認為被告沒有審查出申請主體的真實性，要求法院確認案涉房屋抵押權登記違法并予以撤銷李某的房屋他項權證。在該起行政訴訟案件審理過程中，溫某與李某之間進行了民事訴訟，行政案件經審理，法院認為李某取得的房屋抵押權系善意取得應受法律保護，但案涉房屋抵押權登記客觀上并非產權人溫某真實意思表示，判決確認房屋登記機構作出的被訴房屋抵押權登記違法。

二、焦點問題分析

此類因冒名頂替辦理房屋登記導致房屋權利受損的案件是典型的侵犯財產權的民事侵權行為，現實中侵權人與受害人之間往往是父母子女或者配偶關系，導致受害人一般不會選擇與侵權人之間進行民事訴訟，而選擇登記機構要求確認房屋登記行為違法并撤銷，并要求登記機構賠償。冒名頂替辦理的房屋登記往往會因房屋處分客觀上并非產權人真實意思表示而被法院確認違法。但登記行為違法不一定意味著登記機構存在過錯而需要承擔責任。判斷登記機構是否有過錯的標準在于，登記機構在辦理登記時是否盡到了審查職責，這往往是法院審理冒名頂替辦理房屋登記案件的焦點問題。為降低不動產登記行為的行政風險，筆者就冒名頂替辦理房屋登記案件中登記機構的審查職責這一問題進行剖析，以供參考。

《物權法》第十二條規(guī)定了登記機構的職責，該條沒有就實質審查、形式審查作出規(guī)定，也沒有規(guī)定登記機構實施的是形式審查還是實質審查，但登記機構應當根據自己的能力盡到合理、審慎的審查職責是公認的原則，這一原則在《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕14號）中已經闡明。但對于如何判斷登記機構是否盡到合理審慎審查職責，法律、部門規(guī)章沒有明確，需要由法院結合案件具體情況按照不動產登記職業(yè)人的理性進行合乎情理的判斷。

冒名頂替辦理不動產登記導致登記違法的癥結在于登記機構在不動產登記受理時沒有查驗出申請主體的真實性。查驗申請主體的真實性，筆者認為包括兩個方面：一是查驗身份證明的真實性；二是查驗到場申請人與身份證明是否一致，也即查驗“人（到場申請人）證（身份證明）”是否一致。關于查驗身份證明的真實性，《物權法》第十二條、《房屋登記辦法》第十八條第一款、《不動產登記暫行條例》第十八條、《不動產條例暫行辦法實施細則》第十五條都規(guī)定登記機構要查驗申請材料；作為登記操作行業(yè)標準的《房地產登記技術規(guī)程》第4.3.3條、《不動產登記操作規(guī)范（試行）》第3.2.2條更是規(guī)定了“宜通過身份證讀卡器查驗境內居民身份證真?zhèn)巍⒉杉嚓P信息?！币虼耍蟮怯洐C構查驗身份證明的真實性既有法律、規(guī)章層面的規(guī)定，又有可操作性的行業(yè)標準。在實踐中，登記機構可以通過身份證讀卡器、公安機關鑒別等手段有效履行查驗身份證明真實性的職責。

但關于查驗“人證一致”，《物權法》、部門規(guī)章沒有規(guī)定；如何查驗“人證一致”登記行業(yè)標準也沒有可操作性的規(guī)定。那么查驗“人證一致”是否屬于登記機構審查權限范圍呢？答案是肯定的！因為“人證”是否一致直接影響著產權人意思表示的真實性，影響著登記行為的合法性。但要求登記機構對“人證一致”承擔實質審查的職責，超越了登記機構自身的能力。在身份證指紋驗證技術還沒有普及應用的環(huán)境下，實踐中登記機構查驗“人證”是否一致一般只憑工作人員通過肉眼對到場申請人與身份證明上的頭像比照進行判斷。操作過程中往往會因為申請人的臉部胖瘦、化妝、整形、發(fā)型等因素使判斷結果受到影響。因此，查驗“人證一致”屬于登記機構的審查權限范圍，但不一定在登記機構的審查能力范圍。登記機構對“人證一致”負有的是合理、審慎的審核職責，應當結合案件的具體情況來判斷是否盡到審查職責。上述案例中，法庭就要求調取登記機構辦公場所的監(jiān)控錄像，查看假冒者是否與溫某在相貌上相似，查看在登記受理時工作人員有無就到場申請人與身份證上頭像進行比照等。但由于某市房管局的監(jiān)控錄像最長儲存時間只有20多天，被訴登記行為距審理時已經一年多，辦證錄像已經不存在。最后法院采納了登記機構的答辯意見，認為登記機構在審查了辦理房屋抵押權登記所需的全部原始材料后核發(fā)房屋他項權證，辦理程序符合相關規(guī)定及行業(yè)操作標準，認定登記機構并無過錯。但該案關于登記機構盡到審查職責的認定并不具有普遍參考性，該類案件還是需要結合具體案情進行判斷。比如，哥哥冒名頂替弟弟申請轉移登記，雖兄弟倆容貌相似，但辦理過程中工作人員根本沒有就到場人員與身份證頭像進行比照；或者兒子冒名頂替父親申請抵押登記，雖然兒子與父親身份證頭像容貌相似，但產權人是60多歲的老人，到場申請人卻是個三十多歲的年輕人，但工作人員沒有依照一般人的常識判斷出到場申請人不是產權人。此種情況下如果認定登記機構盡到審查職責是沒有說服力的。

三、案件啟示

近幾年，不動產抵押登記和轉移登記中申請主體被冒名頂替的現象屢禁不止，如何防范此類問題的發(fā)生，需要在實踐中不斷摸索與總結經驗。筆者結合自身登記工作的實踐，提出如下建議：

1.細化不動產登記受理工作內容

查驗“人證一致”關鍵在于不動產登記的受理環(huán)節(jié)，需要細化受理工作內容。首先，要求登記申請受理時工作人員一定要就到場申請人與身份證明頭像進行比照，化比照的動作。其次，要求工作人員在整個受理過程別是就有關登記事項詢問申請人時要與申請人有必要的語言及眼神交流。再次，到場申請人與身份證明上的頭像經對比存在明顯差異時，工作人員需要做進一步核查，比如就申請書等申請材料上的簽名與登記檔案中留存的筆跡進行比照。

第5篇：不動產登記申請書范文

不動產登記暫行條例全文最新版

第一章　總則

第一條　為整合不動產登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。

第二條　本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條　不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條　國家實行不動產統(tǒng)一登記制度。

不動產登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

第五條　下列不動產權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權;

(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;

(三)森林、林木所有權;

(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;

(五)建設用地使用權;

(六)宅基地使用權;

(七)海域使用權;

(八)地役權;

(九)抵押權;

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。

第六條　國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監(jiān)督。

第七條　不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動產登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。

國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規(guī)定。

第二章　不動產登記簿

第八條　不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。

不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產登記簿。

不動產登記簿應當記載以下事項：

(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;

(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;

(四)其他相關事項。

第九條　不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。

不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。

第十條　不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條　不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力。

不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業(yè)技術培訓。

第十二條　不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。

采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。

第十三條　不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。

第三章　登記程序

第十四條　因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;

(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;

(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;

(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;

(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;

(六)申請更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

第十五條　當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。

不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十六條　申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

(一)登記申請書;

(二)申請人、人身份證明材料、授權委托書;

(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;

(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關系的說明材料;

(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。

不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條　不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

(一)屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;

(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;

(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;

(四)申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條　不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：

(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;

(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;

(三)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條　屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;

(二)在建建筑物抵押權登記;

(三)因不動產滅失導致的注銷登記;

(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

第二十條　不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條　登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。

不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產權屬證書或者登記證明。

第二十二條　登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：

(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;

(二)存在尚未解決的權屬爭議的;

(三)申請登記的不動產權利超過規(guī)定期限的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四章　登記信息共享與保護

第二十三條　國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺。

各級不動產登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條　不動產登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。

不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。

第二十五條　國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。

第二十六條　不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條　權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。

有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

第二十八條　查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。

第五章　法律責任

第二十九條　不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規(guī)定承擔賠償責任。

第三十條　不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條　偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十二條　不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附則

第三十三條　本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續(xù)有效。

不動產統(tǒng)一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條　本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。

第三十五條　本條例自20xx年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規(guī)有關不動產登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準。

不動產登記條例解讀

不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算。

比如說，一位已婚男士想買房，如果在房產證上只寫自己的名字，則必須老婆簽字同意，否則辦不下房產證。女性朋友們，是不是瞬間感覺自己存在感爆棚啊~貸款買房 老婆不簽字貸不了

不單是辦產權證時如此，買房同樣需要老婆簽字，否則銀行不予貸款。

既然是本人獨自貸款還款，為何還要老婆同意呢?

原來，根據《婚姻法》規(guī)定，婚姻存續(xù)期間購買的財產原則上屬于夫妻共同財產，即使房產證上只簽署一方的姓名，也屬于共同財產。

正因為凡婚姻內購買的房子，都屬于夫妻共同財產，所以銀行為了防止一方無力償還，需要另一方負責接盤的風險，要求借款人必須先經配偶同意。

可以說，這是銀行為了規(guī)避風險的一種手段。

因此，銀行在受理貸款時，會同時查詢夫妻雙方的信用記錄，來最終決定是否批貸，即便日后實際還款人只有一方來完成，也需要夫妻雙方均須到場簽署相應房屋抵押條款。

說到這兒可能有人會問，那如果一次性付清房款，是否還需要配偶到場呢?

20xx年不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算

答案是不需要的。但前提是對方必須知情

需要特別指出的是，按揭貸款合同只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產證上簽名統(tǒng)一。老婆很重要 買房要哄好

一些已婚男士為了追求空間和自由，喜歡想在外私設小金庫、瞞著老婆買房、或者給別人買房啥的...諸位，風險很大，三思而行吧。

不動產登記條例實施以后，就可以杜絕此類事情的發(fā)生，在實際操作過程中，房產交易中心會要求購房人夫妻雙方提供有效證明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有這樣才能最終辦理過戶手續(xù)。

而且據說即使買到了房還沒完，能否最終獲得產證，也取決于你提供的信息是否真實有效。

這么一看，大家就知道老婆的角色有多關鍵了吧。

20xx年不動產條例正式施行 買房不是一個人說了算

夫妻辦理房產證需要提供的資料包括

1、能夠證明購房人身份的證明材料，即雙方身份證原件和復印件;

2、婚姻證明原件和復印件;

3、如果雙方一方不能到場辦理，還需要提供私章。

一旦結成夫妻，這一輩子就是什么事情都要在一起的。除了感情的維系，利益也成為捆綁二人一輩子的糾纏。

多少年來，房產成為多少家庭最為關注的問題。關于房產證是否有必要加名以及離婚后房產到底該如何非分配等焦點問題，順便縷縷清楚：

1、如果產權登記有另一方名字，另一方對房產就有產權份額。但有名字分割時并不一定就是二分之一。關于分割，有協議的從協議，沒有協議的，還需要綜合考慮各方對房產的貢獻等因素。

2、產權證上加名字屬于一方對于另一方的贈予，婚前婚后加無區(qū)別。

3、如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那么離婚時，如果房產證只有一方名字，那么房產就屬于婚前個人財產，歸產權房所有。如果房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。

4、如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產證只有一方名字時，根據婚姻法新司法解釋相關規(guī)定，雙方婚后共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分，離婚時應由產權登記一方對另一方進行補償;如果房產證上加了另一方名字，那么房產就屬于雙方共同財產，協議分割，協議不成的由人民法院依法判決分割。

第6篇：不動產登記申請書范文

一、不動產登記機構網上協助執(zhí)行概述

本文所稱不動產登記機構網上協助執(zhí)行，特指不動產登記機構通過互聯網電子郵箱與執(zhí)行法院以互傳加密郵件的方式來即時協助執(zhí)行法院限制或解除限制債務人處分登記在其名下的不動產物權的行為。具體而言，就是執(zhí)行法院綁定唯一公用電子郵箱，與不動產登記機構內部負責協助執(zhí)行部門（通常是檔案信息管理部門）的專用電子郵箱通信，不動產登記機構即時完成協助執(zhí)行法院對登記在債務人名下的不動產物權的查封和解除查封。

二、不動產登記機構網上協助執(zhí)行操作模式

如由各地不動產登記機構建立與各地各級法院聯通的專用網絡或數據庫接口來實現即時網上協助執(zhí)行，所需物質資源與運行成本巨大，加上各地不動產登記機構和各地各級法院的信息化建設與管理水平不一，在短時間內難以建成。與此相比，目前由不動產登記機構與執(zhí)行法院借助互聯網以互傳加密郵件的方式來實現即時對登記在債務人名下的不動產物權的查封與解封就具有成本較低、簡便高效、安全可靠、保密防盜的優(yōu)勢。

執(zhí)行法院網上搜索不動產登記機構官方網站或專有網頁后，可用電子郵件方式發(fā)送加蓋公章的法院法人代表親筆簽名的申請書、法院組織機構代碼證的電子版并綁定法院唯一公用郵箱賬戶辦理由不動產登記機構協助其查詢、查封、解封的網上注冊。1-3個工作日內，不動產登記機構對執(zhí)行法院進行法人實名認證，即安排專人電話回訪執(zhí)行法院法人代表，核實執(zhí)行法院及其法人代表身份的真實性等。如一切無誤，執(zhí)行法院將在其申請注冊綁定的唯一公用郵箱收到不動產登記機構專用郵箱發(fā)送的回執(zhí)，確認其注冊備案成功。

執(zhí)行法院通過綁定唯一公用郵箱注冊備案成功后，即獲得不動產登記機構協助其辦理查詢、查封、解封的權限。執(zhí)行法院的其他郵箱或未注冊備案成功的郵箱無任何權限。執(zhí)行法院原則上不得變更綁定唯一公用郵箱，如為賬戶安全而變更，必須重新申請注冊備案。

執(zhí)行法院注冊成功后，必須與不動產登記機構網上簽訂關于信息安全保密協議的電子合同，確保其查詢、查封、解封行為僅用于工作需要，且不得擅自泄露散布相關信息，若有違反，須承擔一切法律責任。

執(zhí)行法院注冊成功后，每次查詢、查封、解封時必須通過綁定的唯一注冊公用郵箱以加密電子郵件形式發(fā)送查詢、查封、解封相關法律文書，兩名或以上執(zhí)行人員的工作證與執(zhí)行公務證的電子版以及執(zhí)行人員的電子簽名至不動產登記機構專用郵箱，以證明其每次查詢、查封、解封的合法性。執(zhí)行法院的查詢、查封、解封行為只能用于與法律文書相對應的當事人及其不動產物權。不動產登記機構經審核確認無誤后，對零星查詢或批量查詢的，分別于當日工作時間內或1-2個工作日內，通過專用郵箱將相關查詢結果信息以加密郵件形式發(fā)送到法院綁定的唯一注冊公用郵箱；對查封、解封的，即時給予協助執(zhí)行后通過專用郵箱將《接受協助查封（解封）決定書》、《協助執(zhí)行審查建議書》的電子版以加密郵件形式發(fā)送到執(zhí)行法院綁定的唯一注冊公用郵箱，執(zhí)行法院收悉后必須立即將《協助執(zhí)行通知書》、《執(zhí)行裁定書》、《民事裁定書》等相關法律文書原件以及兩名或以上執(zhí)行人員的工作證與執(zhí)行公務證的復印件以掛號方式郵寄給不動產登記機構，簽收后立卷歸檔。

執(zhí)行法院查封到期前10個工作日，由不動產登記機構信息系統(tǒng)自動發(fā)送到期提醒信息至不動產登記機構協助執(zhí)行業(yè)務人員（通常是檔案信息管理人員）辦公自動化系統(tǒng)的待辦業(yè)務或收件箱，再由不動產登記機構協助執(zhí)行業(yè)務人員手工發(fā)送到期提醒郵件至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊公用郵箱；也可由不動產登記機構辦公自動化系統(tǒng)讀取到期提醒信息后直接自動發(fā)送到期提醒郵件至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊公用郵箱。最后由執(zhí)行法院根據案件執(zhí)行進展情況來決定是否續(xù)行查封或重新查封。另外，如果執(zhí)行法院的輪候查封自動轉為正式查封登記時，不動產登記機構信息系統(tǒng)亦會發(fā)送相關信息至執(zhí)行法院綁定的唯一注冊公用郵箱。

三、不動產登記機構網上協助執(zhí)行風險管理

網上協助執(zhí)行存在的信息安全風險有：網上黑客入侵、網絡病毒感染、網絡硬件癱瘓、信息軟件崩潰或失控、內部人員操作失誤或違法違規(guī)操作等。對于此類網上信息安全風險的防范與控制，就不動產登記機構與執(zhí)行法院而言，主要有以下幾點。

第一，重點在于管理，借助安全隔離網閘和防火墻等不斷升級更新的技術手段可有效阻擋黑客入侵和病毒感染。

第二，更重要的是，相關操作人員要樹立安全意識、增強責任心。

第三，通過內外網物理隔離，嚴防信息泄露套取及主動感染病毒。

第四，建立嚴謹高效的辦理―審核―審批的三級負責機制，防止人為操作失誤，杜絕出現違規(guī)違法事件。

第五，定期維護系統(tǒng)硬件，防患于未然。

第六，信息系統(tǒng)使用者遇到問題時應立即與管理員溝通，共同完善信息軟件。

第七，著力做好網絡數據庫安全防護、后臺保密加密防御工作。

四、不動產登記機構網上協助執(zhí)行的法律效力

（一）電子文件的法律效力

我國檔案行業(yè)標準《檔案工作基本術語》對電子文件的定義為：“電子文件是以代碼形式記錄于磁帶、磁盤、光盤等載體，依賴計算機系統(tǒng)存取并可在通信網絡上傳輸的文件?！?012年第二次修正的《中華人民共和國民事訴訟法》第八十七條規(guī)定：“經受送達人同意，人民法院可以采用傳真、電子郵件等能夠確認其收悉的方式送達訴訟文書，但判決書、裁定書、調解書除外。采用前款方式送達的，以傳真、電子郵件等到達受送達人特定系統(tǒng)的日期為送達日期?！?/p>

雖然我國目前對電子文件與網上傳輸方式的法律效力尚未全面細化規(guī)定，但是從民事執(zhí)行是法院使用公權力的強制行為、協助執(zhí)行是直接發(fā)生法律效力的行為、互聯網傳輸與認證技術、執(zhí)行綜合信息平臺與電子政務的實際操作現狀等多方面來看，執(zhí)行法院通過網上綁定的唯一注冊公用郵箱與不動產登記機構專用郵箱之間互傳具備公信力及嚴肅性的電子文件，從法理上來講，應當推定其合法有效。

（二）電子簽名的法律效力

《中華人民共和國電子簽名法》第三條規(guī)定：“民事活動中的合同或者其他文件、單證等文書，當事人可以約定使用或者不使用電子簽名、數據電文。當事人約定使用電子簽名、數據電文的文書，不得僅因為其采用電子簽名、數據電文的形式而否定其法律效力。

前款規(guī)定不適用下列文書：（一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關系的；（二）涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的；（三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子文書的其他情形。”第十四條規(guī)定：“可靠的電子簽名與手寫簽名或者蓋章具有同等的法律效力?！笨梢姡韴?zhí)行法院依法履行職責的執(zhí)行人員結合其有效的工作證和執(zhí)行公務證的電子簽名從法理上來講，應當推定其合法有效，同時也是不動產登記機構網上協助執(zhí)行時驗證防偽的核心安全保護手段。

五、不動產登記機構網上協助執(zhí)行未來展望

《不動產登記暫行條例》第二十三條規(guī)定：“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺。各級不動產登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享?！眹颐鞔_于2017年實現不動產登記信息共享，依法公開查詢。部分省、直轄市的法院查控信息系統(tǒng)已率先與土地房屋登記、金融、工商、公安等聯動部門信息系統(tǒng)互通并共享相關信息，加上部分地方法院網與淘寶網司法拍賣平臺已實現鏈接，初步搭建協助執(zhí)行與民事執(zhí)行區(qū)域性網絡，將協助執(zhí)行與民事執(zhí)行全程逐漸納入信息化管理并行軌道。

第7篇：不動產登記申請書范文

內容提要: 房屋所有權初始登記申請應提交材料的范圍是嚴重困擾房地產登記實踐的一個問題。繁雜的、“搭便車式”的申請材料提供要求導致房屋所有權初始登記的辦理存在諸多障礙。在房屋已合法轉讓的情形下，這一問題更演化成“小業(yè)主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。這一難題的解決既涉及對房屋所有權初始登記制度功能的正確認識，也涉及行政法理論中的信賴保護原則在房屋所有權初始登記申請材料提交制度中的正確應用。立法及實踐有必要在厘清這些問題的基礎上，重新審視我國房屋所有權初始登記應提交材料的范圍并妥善解決與此相關的一些法律問題。

房屋所有權初始登記（也稱建筑物、附著物所有權初始登記），指在房屋竣工后，為確定房屋的基本信息及房屋的所有權而進行的第一次登記。在房地產登記實務中，房屋所有權初始登記申請應提交哪些申請材料是爭議頗大的一個問題。由于房屋所有權初始登記是進行其他房地產登記的前提，只有在房屋所有權初始登記完成后，房屋的移轉登記、抵押登記等登記才能進行，（《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定，未經依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。根據這一規(guī)定，地方立法及登記實務一般均將初始登記作為其他房地產登記的前提。比如，《上海市房地產登記條例》第14條第1、2款規(guī)定，土地使用權未經初始登記的，該土地范圍內的其他房地產權利不予登記。房屋所有權未經初始登記的，與該房屋有關的其他房地產權利不予登記，但依據本條例規(guī)定申請預告登記的情形除外。《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》第36條規(guī)定，經初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記……，等等。）故而，房屋的占有人對房屋所有權初始登記一般均比較重視。但也正是基于此，房屋所有權初始登記往往被一些行政管理部門視為開展行政管理的有力手段與“抓手”。在實務中，一系列與房屋開發(fā)、建設、交易等活動相關的行政管理行為，如建筑工程規(guī)劃竣工驗收、建筑工程竣工結算、物業(yè)專項維修資金征收、房地產稅費征收等，紛紛搭上房屋所有權初始登記的“便車”。房屋占有人未取得相關行政管理合格證明文件即無法完成房屋所有權初始登記，房屋交易的進行便存在障礙。在房屋已交易（如預售）的情形下，這一問題更演化成“小業(yè)主辦證難”的問題，形成尖銳的社會矛盾。

在法學研究領域，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的法律問題，鮮有人深入涉及。但在實踐中，正是圍繞這一“不起眼”的問題，已產生了極大的爭議，并引發(fā)了諸多社會矛盾和沖突。我們認為，對此問題進行研究，具有重要的現實意義。

一、有關房屋所有權初始登記應提交材料的現行立法、實踐及問題

（一）有關房屋所有權初始登記應提交材料的立法現狀

房屋所有權初始登記申請應提供哪些申請材料？這一問題貌似簡單，但卻很難在國家法律層面找到確切的答案?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第60條第2款規(guī)定：在依法取得的房地產開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書?！吨腥A人民共和國物權法》第11條規(guī)定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。觀乎這兩項法律規(guī)定，前者似乎明確了土地使用權證書為房屋所有權初始登記的唯一申請材料。但很顯然，單一的土地使用權證書無法確定房屋的物權狀況，是無法滿足房屋所有權初始登記要求的。這一規(guī)定更宜理解為原則性的規(guī)定，有賴于其他立法的具體化。后者的規(guī)定雖然比前者的規(guī)定略為具體，但依然是原則性的。“等必要材料”的提法表明該規(guī)定是未詳盡的，其為一項彈性的規(guī)定，存在擴展空間。

由于國家立法的不明確或存在較大彈性，圍繞房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題，國務院部委的部門規(guī)章及地方法規(guī)的規(guī)定可謂五花八門。建設部《房屋登記辦法》第30條規(guī)定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。《上海市房地產登記條例》第25條規(guī)定房屋所有權初始登記應提交的材料包括：（一）申請書；（二）身份證明；（三）記載土地使用權狀況的房地產權證書；（四）建設工程規(guī)劃許可證；（五）竣工驗收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測報告；（八）根據登記技術規(guī)范應當提交的其他有關文件?！赌暇┦谐擎?zhèn)房屋權屬登記條例》第20條規(guī)定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）立項批準文件；（二）國有土地使用證；（三）建設工程規(guī)劃許可證；（四）竣工驗收證明材料；（五）公安部門出具的房屋門牌證明；（六）有資質的房產測繪機構出具的房屋測繪成果；（七）其他有關證件、證明。

在上述地方法規(guī)的規(guī)定之外，一些地方政府或房地產主管部門還常常以規(guī)范性文件的形式要求申請人提交某些行政管理證明材料作為房屋所有權初始登記的申請材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物業(yè)專項維修資金繳納證明、地下工程建設檔案移交證明、土地使用費繳納證明等作為房屋所有權初始登記的申請材料。

綜觀上述情況，可以發(fā)現以下問題：首先，房地產管理法與物權法關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的規(guī)定并不明確，兩者也不一致；其次，建設部規(guī)章與地方立法均在國家立法之外，另外規(guī)定了許多房屋所有權初始登記應提交的材料，如建筑工程規(guī)劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程竣工驗收文件等；再次，各地立法的規(guī)定雖然有許多一致的地方，但也存在差別；最后，地方法規(guī)的規(guī)定往往存在兜底條款，為擴展房屋所有權初始登記應提交材料的范圍提供了可能。

（二）有關房屋所有權初始登記應提交材料的現行立法沒有明確的問題

上述立法中的差異表面上看起來問題不大，但卻在實務中造成了極大的困惑并引發(fā)了激烈的爭議，主要表現在如下三個方面：

1．房屋所有權初始登記應提交材料的邊際究竟在哪？由于國家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中幾乎均存在兜底條款，房屋所有權初始登記申請材料的提供要求有時候幾乎成為無底洞，成為“刁難”申請人的工具，申請人時常因此而不勝其擾。

2．與房屋所有權初始登記相關的行政管理事項應否均在房屋所有權初始登記環(huán)節(jié)中解決？許多行政管理機關認為，房屋所有權初始登記是開展行政管理的有力手段，通過該環(huán)節(jié)解決與房屋開發(fā)、建設、交易等有關的行政管理事項是可行的、必需的?；谶@一思路，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍有不斷擴大的趨勢，已造成房屋所有權初始登記管理不堪重負。

3．是否任一材料的缺乏都會實質性地影響登記？在房屋已合法轉讓（主要指預售）時，買受人基于對房地產主管部門作出的預售許可等行政行為的信賴，進行了房地產交易，但卻由于房地產開發(fā)商欠缺某些房屋所有權初始登記申請材料，無法辦理房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉移登記、取得房地產權利證書。這一狀況顯然是不合理的。

關于房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議首先是由于立法規(guī)定的混亂、不一致而引起的。立法上的混亂、不一致則顯然是由于房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據在理論上未得到準確界定而引發(fā)的。理論探討的不足導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍處于模糊狀態(tài)。其次，立法僅對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍進行了統(tǒng)一的規(guī)定，但未允許在房屋已合法轉讓（主要指預售）時，為保護善意買受人的合法權益，可作相應的調整，這導致合法買受人的利益往往淹沒在不當的、統(tǒng)一規(guī)定的房屋所有權初始登記申請材料提交過程中。

觀乎引發(fā)房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議的兩項原因，可以發(fā)現，第二個問題是第一個問題在特殊情形下（即存在合法買受人）的表現形式，其解決必須以第一個問題的確定為基礎。因此，在下文的論述中，我們將首先對第一個問題，也即在一般情形下（房屋未合法轉讓時），房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據問題進行探討，并據此對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行分析、界定；在此基礎上，再討論第二個問題，也即在房屋已合法轉讓時，為保護合法買受人的利益，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據及范圍是否應有所變化？房屋所有權初始登記申請材料的提供要求是否應作適當的調整？

二、未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據與范圍

（一）登記制度的功能—未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據

未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應由房屋所有權初始登記制度功能的發(fā)揮需要決定。“申請人提出登記申請，是財產初始登記程序的起始環(huán)節(jié)和必經步驟，是引起財產登記程序法律關系的重要法律事實，其直接后果是引起財產登記關系主體之間的權利和義務的產生，即引起登記關系的發(fā)生；其最終目的則是為了使當事人的財產權利通過法律程序而得到法律的認可。”[1]也就是說，財產權初始登記申請是一項引起登記關系產生的法律事實，最終目的在于使當事人的財產權利通過法律程序而得到法律的認可。房屋所有權初始登記申請的目的在于證明申請的房屋符合法律規(guī)定的要件，可以作為合法的財產權利獲得法律的認可。房屋所有權初始登記申請材料的提供目的即在于證明申請事項已符合房屋所有權初始登記所應具備的各項法律要件，最終使申請得到認可并獲得登記。對于某一法律行為或某項法律制度而言，其成立的法律要件顯然是由該行為或制度的目的也即制度功能決定的。法律要件的設置僅是實現該行為或制度功能的途徑，是服務于制度功能的發(fā)揮需要的。房屋所有權初始登記制度當然也是如此。故而，未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應由房屋所有權初始登記制度的功能最終決定，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據即為房屋所有權初始登記制度的功能。

（二）物權宣示—房屋所有權初始登記制度的基本功能

未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據為房屋所有權初始登記制度的功能。據此，我們即可以從房屋所有權初始登記制度功能的厘清出發(fā)，對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定。

1．物權法視角下的房屋所有權初始登記制度的功能

房屋所有權初始登記為房地產登記的一個類型，房地產登記則是不動產登記的一種。所謂不動產登記，也就是不動產物權登記，即不動產物權的各種變動在不動產所在地的專門機關所設立的專門簿冊（不動產登記簿）上予以記載的事實[2]。

我國《物權法》并沒有對房地產或不動產登記進行定義，僅在第9條規(guī)定了不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力，未經登記，不生效力，但法律另有規(guī)定的除外。此外，其在第28至第31條中還規(guī)定了因法院判決、仲裁機關裁決、行政機關征收決定、繼承、遺贈及合法建造等非法律行為引起物權變動的，自相關文件或行為生效時即產生物權變動的效力，無需進行登記；但處分該物權時，若依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。這些規(guī)定表明我國在不動產登記制度上采取了權利登記模式，并堅持了設權登記為主、宣示登記為輔的原則。所謂設權登記，“乃創(chuàng)設物權效力之登記”；而宣示登記，“乃將已成立之物權變動昭示于人之登記” [3]。根據設權登記主義，物權非因登記不能產生，而根據宣示登記主義，登記的功能僅在于記載、宣示業(yè)已存在的物權，而不在于設立物權。

根據我國《物權法》的上述規(guī)定，可以推導出：作為不動產物權登記的一種形式，房地產登記同樣可分為兩種類別，其一為設權登記，其制度目的、功能在于記載并設立房地產物權（對于因法律行為而設立的物權而言）；其二為宣示登記，其制度目的、功能在于記載、宣示房地產物權（對于因非法律行為而形成的物權而言）。鑒于房屋所有權初始登記的登記對象為合法建造（對于非法建造的房屋，經處罰、補辦相應手續(xù)后應視為合法，也可進行初始登記）的房屋，該登記模式應為宣示登記，故其制度功能便表現為記載、宣示業(yè)已存在的房屋物權，而不在于設立房屋物權。

2．基于房屋所有權初始登記的法律屬性對房屋所有權初始登記功能的認識

在實務中，房屋所有權初始登記被“搭乘”上諸多行政管理職能的現狀，與理論及實踐對于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的不當認識是密切相關的。房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性應如何定位？房屋所有權初始登記行為是行政行為嗎？房屋所有權初始登記制度是行政管理制度嗎？如房屋所有權初始登記行為、登記制度具有行政行為、行政管理規(guī)范屬性，那么其是一種純粹的行政管理行為、行政管理規(guī)范嗎？其行政管理職能應否受到限制？我們認為，這些問題在理論認識中是存在著重大誤區(qū)的，“我國許多法學家只把不動產物權登記當作其他登記一樣的純粹行政法問題”[4]，實踐則在此認識的基礎上，簡單地視房屋所有權初始登記行為、登記制度為純粹的行政管理行為、行政管理制度，混淆了房屋所有權初始登記行為與其他相關行政管理行為的界限，從而賦予房屋所有權初始登記過多無關的行政管理功能，引發(fā)了實踐的混亂。對房屋所有權初始登記法律屬性問題的不同認識會對房屋所有權初始登記制度功能的判斷產生重大影響，如房屋所有權初始登記是純粹的行政管理行為及管理制度，僅僅是一種行政管理手段，則“搭乘”相關的行政管理職能可能是無可厚非的，這正是實踐中很多人的看法，也正是導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不斷擴大的重要根源。我們認為，關于房屋所有權初始登記制度功能問題的探討，有必要在正確厘定房屋所有權初始登記行為、登記制度的法律屬性的基礎上進行。唯有如此，從房屋所有權初始登記功能出發(fā)，探討、確定房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的思路對于實踐中存在的問題的解決才是有針對性的，問題的解決也才可能是徹底的、全面的。

房地產登記行為的法律屬性與房地產登記制度的法律屬性是兩個不同層面上的問題，前者探討的是房地產登記行為是公法行為抑或民事行為的問題，后者探討的則是房地產登記制度的私法屬性與公法屬性問題。這兩者有一定的關聯，但并非等同關系。對于前者，一些學者認為，登記根本就不是私法上的法律行為，而是具有國家意志性的公法行為，準確地說，登記行為是公法上的確認行為[5]。對此，我們認為，從房地產登記的運作機制、房地產登記機關與申請者的相互地位與關系看，“登記只是一項獨立的國家行為”[2]131，確實屬于公法上的行為，這一結論總體上是對的，但若由此而“順理成章”地將房地產登記當成純粹的行政法問題，將房地產登記制度視為純粹的公法規(guī)范或行政法制度，就可能因過分強調房地產登記制度的行政管理功能因而引發(fā)謬誤。

就房地產登記制度的法律屬性問題，有人認為，“登記機關的性質是行政機關，為了確保不動產交易的正當性，它必須有所作為（如進行審查），此種行為中蘊涵了維持一般交易秩序和達到國家治理的目的，……。這個視角中的登記法又披上了公法外衣”[6]，故房地產登記制度具有公法屬性應是不容置疑的。但在另一方面，房地產登記也具有私法屬性，“就財產登記法而言，與財產權因登記而產生的效力有關的法律制度，實際上與財產權自身的構成和效力密切相關，是財產權制度的基本構成，因此，顯然具有民事財產法（私法）的性質”[1]12-13，這一點我們同樣不能漠視。由此而言，房地產登記制度應是一項公法與私法屬性兼具的法律制度。

承認房地產登記是一項公法與私法屬性兼具的法律制度，并不意味著房地產登記制度的公法與私法屬性不存在主次之分?！皩⒌怯浄ń缍樗椒ɑ蛘吖?，將導致其功能目標和制度設置存在根本差別，這就要求立法者必須作出判斷。實際上，由于登記法與當事人的私人利益、國家涉及不動產的公共利益緊密相關，不可能將之單純地定性為私法或者公法，而是糅合這兩種屬性，只不過，糅合的比例—以私法屬性為主、以公法屬性為主，還是兩者對半—則要由立法者進行選擇?！盵6]81比較大陸法系國家的立法，可以發(fā)現，不動產登記法在許多國家中并不是作為行政法而是作為民法不動產法的重要組成部分的。例如，德國不動產法把不動產登記法作為它的程序法，而日本的不動產法把不動登記法作為它的特別法。（參見：北川善太郎．日本民法體系[M]李毅多，仇京春，譯．北京：科學出版社，1995:64．轉引自：孫憲忠．中國物權法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在這些國家的立法中，不動產登記是不動產物權變動的法律依據，這是立法規(guī)定不動產登記制度的核心目的，而與不動產登記相關的公法管理規(guī)范更多地是服務于完成不動產物權登記所需要的程序及一些相關管理要求。這一制度模式體現了不動產物權登記制度更多地屬于私法規(guī)范，而不是公法規(guī)范，并且，與不動產物權登記相關的公法規(guī)范的規(guī)范目的也不在于公法管理本身，而在于服務登記行為的進行，配合完成物權的設定或宣示。

綜上所述，房地產登記制度應是以私法屬性為核心的規(guī)范，其中涉及的行政管理規(guī)范及行政管理行為應以服務于實現房地產登記的房地產物權設定或房地產物權宣示功能為滿足，過多地賦予房地產登記制度與其自身功能無關的行政管理功能會背離房地產登記的制度屬性，造成房地產登記制度的功能錯位及不堪重負，房地產登記也會淪為功能泛化、不確定的“萬能”行政管理手段，從而引發(fā)社會矛盾的產生。房屋所有權初始登記作為房地產登記的一種類型，同樣應遵循這一要求。

根據上文關于房地產（不動產）登記制度的功能及房地產（不動產）登記行為屬性、房地產（不動產）登記制度屬性的探討，可以得出如下結論：房屋所有權初始登記制度的功能在于記載、宣示房屋所有權。房屋所有權初始登記制度兼具民事規(guī)范及行政管理規(guī)范屬性，但其以民事規(guī)范及實現民事功能為主，行政管理規(guī)范則以服務于記載、宣示房地產所有權為限，過分強調房屋所有權初始登記的行政管理功能是不妥當的。

房屋所有權初始登記申請材料的提交目的在于啟動并完成房屋所有權初始登記，其范圍的確定應受房屋所有權初始登記功能所限定，超出房屋所有權初始登記制度功能，要求提交無關的行政管理證明文件是不妥的。在登記制度應主要定位為私法的前提下，“必須彰顯意思自治、私權神圣這樣的私法理念，盡可能賦予當事人的決定權和選擇權，盡可能限制國家對當事人私事的干涉。”[6]81據此，目前的實踐過份強調房屋所有權初始登記的行政管理屬性，賦予其過多、過重的行政管理功能，在房屋所有權初始登記環(huán)節(jié)設置過多無關的行政管理材料提交要求，均是違背房屋所有權初始登記的制度功能的。立法有必要以準確界定的房屋所有權初始登記制度功能為核心標準，重新審視并合理確定未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍。

最后，必須說明的是，上文的探討是針對實踐中房屋所有權初始登記申請材料提供要求混亂，為抑制房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不適當擴大而進行的，是從反面對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定、限定。未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應具體包括哪些？還有必要從房屋所有權初始登記的制度功能出發(fā)進行正面篩選、界定。唯有從正反兩面進行雙重界定、限定，未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的范圍問題才能得到終極解決。

鑒于房屋所有權初始登記為不動產物權登記的一種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權，故房屋所有權初始登記的申請材料應證明擬進行房屋所有權初始登記的對象已具備物權（具體指房屋所有權）的設立要求。唯有如此，房屋所有權初始登記的要件才能得到充實，房屋所有權初始登記才能得以啟動并最終完成。根據物權法理論，物權“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基礎上，結合房屋所有權的特征及一般法律權利的構成要素理論（即權利由主體、客體、內容三部分構成[8]，我們認為，房屋所有權的設立，必須具備三個要素。其一，權利主體特定、明確?！拔餀喾ǖ谋举|，在規(guī)范財產歸屬秩序”[9]，如某物未歸屬某人所有，則為無主物，并無登記、宣示物權的必要。其二，權利客體為特定物，種類物無法具體化，無法設定物權。對于現代建筑物特別是區(qū)分所有建筑物而言，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。（關于房屋特定化的判斷標準問題，參見：陳華彬．現代建筑物區(qū)分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，權利內容合法，具體表現為主體對房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物權主體的法律地位。非法的支配無法形成房屋物權，支配者無法享有房屋物權人的法律地位。未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請應根據這些要求，提供相應的證明材料，從而實現充實房屋所有權初始登記要件，完成房屋所有權初始登記的目的。

（三）基于登記功能考量的應提交材料的范圍設計

1．未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定原則

根據上文分析，我們認為，未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定應遵循如下三個原則：第一，充分證明申請登記的房屋已符合物權（具體指房屋所有權）的設立要件；第二，申請材料的取舍應以房屋所有權初始登記制度功能的實現為依據，并受其限制；第三，房屋所有權初始登記中涉及的行政管理職能應以配合、服務房屋所有權的登記宣示為限。

2．未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請的必備材料

未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應當包括且僅限于如下方面：

①申請文件。房屋所有權初始登記為依申請進行的行政行為，應由當事人提出申請；另外，申請書也是確定房屋所有權內容的重要依據。

②申請人身份證明文件。身份證明文件是確定權利主體的重要依據。

③房屋特定化的證明文件。根據前文所述，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。據此，房屋特定化的證明文件應包括：第一，房屋構造上具有獨立性的證明文件，主要指記載房屋自然狀況、四至范圍等事項的房地產測繪文件；第二，房屋使用上具有獨立性的證明文件，主要指房屋的竣工驗收證明文件。

對于房屋在構造上具有獨立性的證明文件的范圍與提供要求，實務中爭議不大；而對于房屋使用上具有獨立性的證明文件的范圍及提供要求，實踐中存在一些爭議，我們在下文再另行探討。

④對房屋的支配具有合法性的證明文件。主要包括：第一，建設用地使用權證明文件，以表明建設用地使用權來源的合法性，主要包括土地使用權出讓合同、協議或其他批準文件、處罰文件；第二，房屋合法建造的證明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程規(guī)劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程規(guī)劃驗收合格證明文件。

3若干存在爭議的房屋所有權初始登記申請材料

(1)建筑工程竣工驗收證明文件 在實務中，建筑工程竣工驗收一般分為兩部分。一是對建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面進行的驗收。此部分驗收一般由相關行政主管部門依據各自職責分別進行，再由建設主管部門統(tǒng)一審核并出具相應的竣工驗收證明文件。二是對建筑工程的建設是否符合規(guī)劃許可內容進行評價的竣工驗收，一般稱建筑工程規(guī)劃竣工驗收。第一部分竣工驗收的作用在于證明建筑工程具備使用上的獨立性，可以投入使用，不會因質量、消防等問題產生人身、財產危險，也不會由于缺少電梯、燃氣、水、電等必需品而影響生產、生活的進行。房屋物權有明確的使用目的，只有房屋符合使用的條件與標準，房屋才能進行物權登記，才能設立房屋物權。實踐中有一些人認為，即使房屋未能通過此類事項的竣工驗收，買受人對建筑材料也同樣擁有物權，也應當允許其進行登記。我們認為，這一種觀點是錯誤的。建筑材料等財產的物權不能等同于房屋物權，對建筑材料等財產擁有物權不等于房屋可以獲得初始登記，這兩種物權是不同類型的物權，不能等同。故而，房屋的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件是房屋所有權初始登記應提交材料的重要內容。至于建筑工程規(guī)劃竣工驗收證明文件，我們認為，其作用主要有二：一是證明房屋的建造符合規(guī)劃許可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具備支配上的合法性；二是表明房屋已按規(guī)劃許可內容完成了所有建設內容，房屋的配套設施已完備，已具備使用上的獨立性。實務中，許多房地發(fā)開發(fā)商僅關心專有部分的建設，而不愿意承建甚至逃避建設學校、幼兒園、物業(yè)管理用房、公共活動場所等配套設施，從而導致房屋無法取得規(guī)劃竣工驗收證明。有些人認為，共用設施的欠缺并不影響房屋的使用，不影響房屋具有使用上的獨立性，因而不應成為規(guī)劃竣工驗收的障礙。對此，我們認為，所謂房屋使用上的獨立性，又稱為“機能上之獨立性”或“經濟上之獨立性”[10]，“于判斷時，并不是將該部分自房屋中完全分離出來獨立判斷，而且亦須兼顧該部分于整體房屋中所占位置、機能如何及與整體房屋之關聯如何等加以判斷。只有如此，才不致于判斷時發(fā)生偏差?！保▍⒁姡汉蚊鳂E．建筑物區(qū)分所有之研究[D]．臺北：臺灣政治大學，1983．轉引自：陳華彬．現代建筑物區(qū)分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，對于特定土地使用權出讓合同項下的房屋而言，房屋使用上具有獨立性的判斷應是特定的，應以土地使用權出讓合同的約定為標準。土地使用權出讓合同約定的所有建筑物特別是共用設施均是房屋使用功能得以發(fā)揮的重要構成部分，任何一部分的缺失均會導致房屋使用價值的減損，從而使房屋欠缺使用上的獨立性，因而不能設立房屋物權。比如，土地使用權出讓合同將某一房屋定位為高檔住宅區(qū)，約定一戶配兩個車位，有獨立的學校，獨立的游泳池。但在開發(fā)建設過程中，開發(fā)企業(yè)最終并未配建這些設施。在這一情形下，雖然根據一般社會觀念，其他建筑部分仍可獨立使用，但從該宗地的土地使用權出讓合同的約定出發(fā)，這些房屋在功能上是欠缺的，并未符合獨立使用的要求，故而不應取得建筑工程規(guī)劃竣工驗收證明。否則，土地使用權出讓合同的約定便會落空，將來信賴土地使用權出讓合同的約定而進行交易的買受人也必將受到損害。

綜上所述，建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的驗收及規(guī)劃竣工驗收合格證明文件均是未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的重要內容。

(2)建筑工程造價結算文件 實踐中，建筑工程造價結算文件的提供要求也是引發(fā)“辦證難”的一個重要原因。

將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，原因主要有兩點：其一，在一些地方的登記實踐中，該文件確定的工程造價是登記簿中登記價款的確定依據，并進而成為初始登記環(huán)節(jié)有關稅費的計收依據；其二，提供此文件是我國法律及登記實踐不允許房地產進行超額抵押的必然要求。在不允許超額抵押的狀況下，登記價有非常重要的作用，決定著房地產抵押能在多大范圍內進行。

工程造價結算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在實踐中，由于房地產承建商與房地產開發(fā)商經常存在工程款糾紛，故而房地產承建商時常將該文件作為向房地產開發(fā)商追討工程款的籌碼而予以扣留，從而影響了房屋所有權初始登記的辦理。

我們認為，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的理由均是難以成立的，該文件不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，理由是：其一，一方面，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍是混淆不同行政管理關系的結果，實質上是將征稅機關核定征稅標的價值的職責轉嫁予登記機關在房屋所有權初始登記環(huán)節(jié)履行；另一方面，在實踐中，由于房地產承建商提供的工程結算價存在造假的可能，房地產開發(fā)商可能借此文件偷稅漏稅，稅務機關以該文件為依據征收稅費的作法是不妥的。由此而言，將建筑工程造價結算文件作為登記價款的確定依據，并進而作為初始登記環(huán)節(jié)有關稅費的計收依據的作法是錯誤的。其二，2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》已不再強調抵押權必須在抵押物的價值范圍內設定，并且抵押權設定的順位制度也已在該法第194條等條文中得到規(guī)定。這些制度設計表明《物權法》已傾向于采用順位制度取代《擔保法》規(guī)定的“余額抵押”制度，不再限制超額抵押。（當然，《物權法》也未明確允許超額抵押，或廢止《擔保法》關于“余額抵押”的規(guī)定。這一問題在實踐中還存在著爭議，目前各地的操作也并不一致，未來的立法有必要對此問題進行明確。）根據建設部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會于2006年1月的《關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，房地產抵押可以不再根據登記價款確定抵押物的價值，抵押物的價格可以由抵押雙方議定或評估確定。根據這些規(guī)定，結合我國市場經濟發(fā)展要求及發(fā)達國家的立法經驗，我們認為，立法及實踐中允許超額抵押是必然的，是市場經濟對民事立法的必然要求，登記實踐中要求提供建筑工程造價結算文件以確定登記價，從而實現禁止超額抵押的作法也是不妥的。

(3)完稅證明 在不動產登記過程中征收有關稅費是稅收征管的一種重要手段，這一觀點不僅僅是我國許多學者的看法，也是與國外一些學者的看法相一致的，甚至已被國外的一些立法采納[11]。在我國許多地方的房地產登記實踐中，房地產登記發(fā)證的最后一個程序一般為稅款的繳納，因而，完稅證明在實質上已成為房屋所有權初始登記及其他房地產登記的一項重要申請材料。

我們認為，房地產交易過程中的征稅行為是由房地產交易活動引發(fā)的，納稅義務的產生是權利變動的一項法律后果，而非權利變動的前提或根據。根據本文關于房屋所有權初始登記制度功能的分析，征稅手段不應是房屋所有權初始登記制度的一項功能，稅款繳納與房屋的合法建造并無聯系，故而，完稅證明不應成為房屋所有權初始登記乃至其他房地產登記的申請材料。立法及實踐不能因房屋所有權初始登記具有物權宣示、保護功能而將之視為稅收征收的工具，征稅行政管理職能應在法律關系上與登記制度相切割。當然，我們并不反對房地產登記機關代征相關交易稅，僅不應將交易稅款的繳納作為登記的前提，并將房屋所有權初始登記作為征稅的“抓手”。

(4)地價款繳納證明、立項文件、建設用地規(guī)劃許可文件等前置性文件 一般而言，地價款繳納證明是土地使用權人取得土地使用權證書的前提，如房地產開發(fā)企業(yè)提供了土地使用權證書的，不應再要求其提供地價款繳納證明。當然，實踐中也存在土地使用權人取得土地使用權證書，但未完全繳納地價款的情形（如允許分期繳納地價款的）。在這一情形下，除另有約定外，土地使用權的取得應認定尚存在瑕疵，不應進行初始登記，否則，可能會導致國家土地收益的流失。

立項文件實質上是土地使用權證明文件取得及其后一系列建設行為得以進行的前提條件，而建設用地規(guī)劃許可證明則是建設工程規(guī)劃許可證明取得的前提條件。此類文件已由其后的相關文件所吸附，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。

(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理證明文件，如門牌證明、（這一文件的提供目的應是特定化房屋，但這一目的完全可由土地使用權證明文件及房屋測繪報告等文件實現，即使缺乏門牌標志，房屋初始登記也可以通過宗地號及測繪報告中的房屋編號進行。）地下工程建設檔案移交證明、物業(yè)專項維修資金繳納證明等均與房屋的合法建造及房屋所有權的記載、宣示無關，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，這些文件所承載的行政管理職能應循其他法律途徑實現。

綜上所述，未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍包括：房屋所有權初始登記申請書；申請人身份證明文件；土地使用權證明文件（不包括地價款繳納證明，但根據法律法規(guī)規(guī)定或土地使用權出讓合同約定允許分期繳納地價款的除外）；建筑工程規(guī)劃許可證明文件；建筑工程施工許可證明文件；建筑工程竣工驗收證明文件（包括規(guī)劃、建筑質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件）；建筑工程測繪報告。立法對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的列舉應不設兜底條款為妥，以避免其他文件或一些行政管理部門隨意增設、擴充房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。只有這樣，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的不確定、混亂現象才可能得到徹底根治。

三、已合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍及相關法律問題

由于采取現售方式銷售的房地產已完成房屋所有權初始登記，已取得房地產權利證書（即實務中所稱的“大房地產證”），其轉讓不涉及房屋所有權初始登記問題，故本部分探討的房屋主要指采取預售方式銷售的已批準預售并已實際銷售的房屋。在實務中，許多已合法預售的房屋由于欠缺立法規(guī)定的初始登記申請材料，無法完成房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉移登記，從而使房屋買受人成為受害者。對此，買受人往往感到不平：房屋已經有權主管部門批準預售，買受人支付了對價，最終卻無法取得房地產權利證書。大量的上訪問題便由此產生。

上文已述，合法買受人權益的保護未納入房屋所有權初始登記申請材料提供制度的考量范圍，是上述問題產生的原因。由于這一缺陷的存在，現行立法僅從政府與房地產開發(fā)商的關系角度設計房屋所有權初始登記申請材料的提供制度，而未從保護合法買受人的利益出發(fā)，設置特殊的房屋所有權初始登記申請材料提供制度或對該制度進行適當的變通，由此導致“小業(yè)主辦證難”問題在實踐中已演化成激烈的社會矛盾，且難以在現行立法的框架內得到解決。在房屋已合法轉讓的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍與相關制度應作如何調整，有必要引起立法機關的充分重視。

我們認為，根據行政法理論中的信賴保護原則，“基于保護人民正當權益的考慮，行政主體對其在行政過程中形成的可預期的行為、承諾、規(guī)則、‘慣例、狀態(tài)等因素，必須遵守信用，不得隨意變更，否則將承擔相應的法律責任。”[12]另外，根據行政許可法理論及我國行政許可法第4章的有關規(guī)定，可以作出如下判斷：行政許可行為是附監(jiān)管職責的行政行為。行政許可機關應履行對行政許可行為進行監(jiān)督檢查（尤其是過程監(jiān)管，而非僅是結果監(jiān)管）的職責，及時采取措施，糾正不法行為，以保護社會大眾尤其是善意第三人基于對行政許可行為的信賴而從事法律行為所應獲得的法益，否則行政機關應承擔相應的法律責任。在此基礎上，根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規(guī)定，預售許可證的取得是以已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證等許可文件為前提的，因此，房地產主管部門頒發(fā)房地產預售許可證的行為，意味著政府以其信用擔保預售房屋在土地權利、規(guī)劃許可、施工許可等方面具有合法性，社會大眾可安心購買。由此，在預售許可證頒發(fā)后，相關主管部門應對相關行政許可行為，尤其是涉及善意買受人利益的行政許可行為的履行情況進行監(jiān)督檢查，如由于怠于履行監(jiān)管職責導致行政許可事項未得到遵守的，行政機關應對合法買受人承擔相應的法律責任。基于此，我們認為，在已合法轉讓的房地產存在違規(guī)開發(fā)行為或其他瑕疵的情形下，現今房地產實踐依據立法統(tǒng)一規(guī)定的房屋所有權初始登記申請材料提供制度，簡單地不予辦理房屋所有權初始登記的作法，實質上是將相關主管部門及房地產開發(fā)商應承擔的法律責任，轉嫁由合法買受人承擔，是不妥當的。在房屋已合法轉讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與此相關的一些制度便應進行相應的調整，以使善意買受人的信賴利益得到最大限度的保護。

（一）地價款繳納證明文件

根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規(guī)定，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書是取得預售許可證的當然前提。據此，地價款繳納證明文件不應是已合法轉讓房屋所有權初始登記的申請材料。在實踐中，有一些房地產開發(fā)商違反規(guī)劃許可文件加建房地產并拒絕繳納超建部分房地產的地價款，也有一些房地產開發(fā)商在房地產預售時并未遵循上述規(guī)定，未完全繳納地價款。在此情形下，一些地方的房地產主管部門往往會要求房地產開發(fā)商繳納欠繳地價款，否則不予辦理房屋所有權初始登記，也不予辦理轉移登記。這一作法并不妥當，應予糾正。

（二）建筑工程竣工驗收證明文件

前文已述，各類建筑工程竣工驗收的側重點各異，目的也各不相同。我們認為，在房屋已合法轉讓的情形下，有一些事項的驗收可能會出于保護合法買受人權益的需要而必須進行相應的調整，但也有一些驗收事項的目的在于證明房屋具備房屋所有權設立的基本要求，任何因素的發(fā)生也不應促使其進行調整。這一問題有進行區(qū)分探討的必要。

1．關于建筑質量、消防驗收文件問題

由于建筑質量、消防問題會根本性地影響房屋使用者的人身、財產安全，針對這一類事項的驗收要求應具有普適性，不管房屋占有人是房地產開發(fā)商，非法占有人，抑或是合法買受人，均應遵循相關規(guī)定的要求。若這兩類事項無法通過竣工驗收，房屋不應投入使用，不應進行初始登記。我們認為，建筑質量驗收文件、消防驗收文件同樣應是已合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的重要構成部分。

2．關于電梯、燃氣、水、電等方面的驗收文件問題

由于此類驗收一般不涉及人身、財產安全問題，而僅影響房屋的使用價值或使用上的獨立性。從最大限度保護合法買受人財產權益的角度出發(fā)，若這些事項的瑕疵未使房屋完全失去使用價值，則記載、宣示該房屋的物權并允許進行交易，依然是有價值的，應允許其辦理房屋所有權初始登記及轉移登記。相關主管部門有必要改變現行僵化的管理模式（也即將驗收結果簡單地區(qū)分為合格或不合格），靈活出具相應的竣工驗收文件（如對未符合規(guī)定的標準但未根本性地使房屋完全喪失使用價值的，可出示該房屋具有瑕疵但仍可進行某種形式的利用的驗收文件），以配合合法買受人記載、宣示房屋物權。

3．關于建筑工程規(guī)劃竣工驗收文件問題

在實務中，建筑工程規(guī)劃竣工驗收文件的提供要求是引發(fā)“業(yè)主辦證難”社會矛盾的重要焦點。一些房屋在預售后，由于出現加建、改建、未按許可要求建設配套設施、改變房屋功能等違法行為，導致無法進行初始登記及轉移登記，從而演化成“業(yè)主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。對此，首先，根據上文所述的信賴保護原則及行政許可法理論，在規(guī)劃許可文件頒發(fā)后，因規(guī)劃主管部門監(jiān)管不嚴引發(fā)的后果不應由合法買受人承擔；其次，既然合法買受人不承擔因規(guī)劃部門監(jiān)管不嚴引發(fā)的法律后果，對于買受人而言，其購買的房屋即應視為合法建造的房屋。根據房屋所有權初始登記的制度功能，此時的房屋所有權初始登記僅起到記載并宣示物權的作用，而不在于創(chuàng)設物權。若房屋具備房屋物權的設立條件，合法買受人要求進行房地產登記的，規(guī)劃主管部門負有出具規(guī)劃竣工驗收文件的義務，以協助買受人完成對其合法物權的登記宣示。

在實踐中，建筑工程規(guī)劃竣工驗收環(huán)節(jié)有兩個問題亟需厘清、解決：

（1）一部分建筑工程專有部分違反規(guī)劃要求進行建設，如加建、改建等，其他具備物權設立條件的房屋能否進行登記？對此，實踐的作法一般是整宗地內的房屋均不能取得建筑工程規(guī)劃竣工驗收文件，所有業(yè)主均不能辦理房地產權利證書。我們認為，根據上文論述，此作法并不妥當。規(guī)劃部門應出具合法建筑部分的規(guī)劃竣工驗收文件，配合買受人完成房屋物權的登記宣示。如果房地產開發(fā)商違反規(guī)劃要求進行建設，并且違法建設的房地產與合法建設的房地產已不可能分開，房屋已不能按原有規(guī)劃文件進行驗收的，規(guī)劃主管部門甚至應當根據現狀出具規(guī)劃竣工驗收文件，以保護合法買受人的利益。

(2)未按規(guī)劃許可文件要求建設共用設施、共用部分，導致該共用設施、共用部分無法通過規(guī)劃竣工驗收的，其他具備物權設立條件的房屋能否進行初始登記？我們認為，共用部分或共用設施未通過規(guī)劃竣工驗收并不能否認其他具備物權設立條件的房屋仍然具有使用、交換價值，對該部分房屋物權的登記、宣示依然是可行的、必需的。在該情形出現時，拒絕出具規(guī)劃竣工驗收文件，由此導致由合法買受人承擔所有不利后果的作法是不妥的，規(guī)劃主管部門應就合法建設的專有部分出具規(guī)劃竣工驗收證明文件，以保護合法買受人的利益。

（三）建筑工程規(guī)劃許可證明文件及施工許可證明文件

根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規(guī)定，持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證是預售許可證取得的前提條件。因此，在房屋已預售并已合法轉讓的情況下，這兩項許可文件證明的許可內容如存在瑕疵的，不應成為房屋所有權初始登記及轉移登記的障礙。

（四）其他文件

對于登記申請書、申請人身份證明、房屋測繪報告等文件，根據上文論述，這些文件的提供要求是由房屋所有權初始登記的法律屬性及物權的設立要求決定的，是不可或缺的。但在實踐中，在開發(fā)企業(yè)潛逃、破產或因其他原因滅失的情形下，為保護善意買受人的財產權益，上述材料的提供要求同樣有調整、變通的需要，上述文件所證明的事項應由相關主管部門根據有關許可文件、證明文件直接確定或委托相關機構測繪確定。

總而言之，在房屋已合法轉讓的情形下，行政許可機關應加強監(jiān)督檢查，督促被許可人履行相應的義務。在行政許可內容未得到遵守并損害合法買受人的情形下，基于信賴保護原則及行政許可法原理，行政主管部門應承擔相應的法律責任。據此，在房屋已合法轉讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，立法應從保護合法買受人權益的角度出發(fā)，對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的一些制度進行調整，避免本應由房地產開發(fā)商及行政許可機關承擔的法律責任最終轉嫁由合法買受人承擔。

四、結論

在實踐中，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的確定及由此引發(fā)的一些爭議、矛盾實質上是由于兩個問題未得到合理解決而引起的：一是未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應如何確定的問題；二是在房屋已合法轉讓時，為保護合法買受人的利益，相關制度應否作適當調整的問題。我們認為，第一個問題的解決應從房屋所有權初始登記制度的功能入手進行探討，尋求相應的答案。在這一過程中，關于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的正確認識是一個最關鍵的問題，該問題的厘清對第一個問題的解決至關重要。第二個問題則應在第一個問題的基礎上，從行政法理論中的信賴保護原則及行政許可法原理出發(fā)，充分考慮合法買受人利益的保護要求，對一般情形下的房屋所有權初始登記申請材料提供制度進行適當的調整。唯有如此，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題及與此相關的一些爭議才能最終得到妥善解決。

注釋:

[1]許明月，胡光志，等．財產權登記法律制度研究[M]．北京：中國社會科學出版社，2002:80.

[2]孫憲忠．德國當代物權法[M]北京：法律出版社，1997：130.

[3]溫豐文．土地法[M]．臺中：洪記印刷有限公司，2005：152.

[4]孫憲忠．中國物權法原理[M]．北京：法律出版社，2004:202.

[5]于海涌．論不動產登記[M]．北京：法律出版社，2007：128.

[6]李昊，常鵬翱，葉金強，高潤恒，不動產登記程序的制度建構[M]．北京：北京大學出版社，2005:81.

[7]鮑爾施蒂爾納．德國物權法：上冊[M]．張雙根，譯．北京：法律出版社，2004:12.

[8]龍衛(wèi)球．民法總論[M]．北京：中國法制出版社，2002:121-123.

[9]梁慧星．中國物權法研究：上[M]．北京：法律出版社，1998:18.

[10]陳華彬．現代建筑物區(qū)分所有權制度研究[M].北京：法律出版社，1995:97-98.

第8篇：不動產登記申請書范文

阿婆有家難回

2012年10月19日，記者欲到鄺婆婆的房子一探究竟，巧遇鄺婆婆在一個朋友的陪同下剛回來。只見房子青綠色的鐵門緊閉，通過窗戶向內窺視，家具已經搬空，只剩下一些凌亂的雜物。鄺婆婆用手推了幾下門，大門紋絲不動，她顯得很失落。

鄺婆婆雖然久不居此，但很多街坊見到鄺婆婆，都主動圍過來跟她打招呼。鄺婆婆是地道廣州人，她掏出戶口簿給記者看，“你看，我們一家的戶口都在這里，這是我的根，是我在廣州的棲身之地。我們在這住了幾十年，哪怕它再小，再舊，我也不會賣它?！编椘牌耪f著說著，眼睛就濕潤了。

鄺婆婆在家門口徘徊再三，她向五金鋪借來了錘子，想破門而入。但理性思考后，她決定還是等法院判決下來后，再采取行動。

一手買家自認是“炒樓客”

法院受理案件后，鄺婆婆才從被告房管局提供的證據材料中得知，黎先生是第一次產權轉移的買方。鄺婆婆向法院提出申請，追加黎先生為本案第三人，理由是根據《物權法》第一百零六條：無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回。

鄺婆婆的申請書上寫道：“無論該房產轉手幾次，原告作為該房產的所有權人，有權向參與轉手交易的任何受讓人追討，以恢復該房產的原狀?！?/p>

黎先生是誰？他當初是怎樣買下鄺婆婆這間房子的？記者輾轉聯系上黎先生。

黎先生向記者大方承認自己是一名“炒樓客”。他告訴記者，2010年9月，房屋中介人員容沛麒聯系上他，說建設六馬路有一間很便宜的小面積房屋?！坝捎趦r格實在太便宜了，只要15萬元，我只在門口看了一下就決定買了，然后容沛麒帶我去辦了過戶。”提到容沛麒，黎先生說：“他的手機號經常變，我現在也沒法聯系上他?！?/p>

偽造身份證為何能辦過戶

庭審證據顯示，當時持這間房屋的房產證去房管局辦理過戶的是容沛麒。但鄺婆婆表示，自己不認識容沛麒，也從未去過南方公證處辦理委托賣房的公證。而且，公證書上鄺婆婆夫婦的身份證系偽造。

房管局的人稱，根據廣東省內相關登記辦法規(guī)定，當時中介容沛麒提供了經公證處公證的委托授權書，其只需提供鄺婆婆夫婦的身份證復印件，即可辦理過戶手續(xù)，無需身份證原件。

鄺婆婆的老伴已于2010年去世，但公證書的日期是2011年9月8日。已經去世的人，怎么可能去辦公證？鄺婆婆說，這間房的房產證一直是由老伴保管，老伴過世后一直沒有找到。為此，鄺婆婆2011年還曾去房管局、派出所等部門報失，但由于補辦的程序復雜，鄺婆婆年紀大了不愿多動，此事就不了了之。

有人懷疑，鄺婆婆的房產證可能被人拿走，用非法的手段交易了。但誰拿走了房產證？目前卻不得而知。

律師建議阿婆申請撤銷公證

房子經過幾手轉賣手續(xù)，鄺婆婆如今追償變得異常艱難。廣東明境律師事務所主任胡福傳律師建議，鄺婆婆可以改變維權策略。

第9篇：不動產登記申請書范文

2008年年底，張迪與某房地產經紀公司簽訂了房屋買賣居間合同，希望出售位于北京市某小區(qū)的一處房產。該房產屬于個人貸款購買的商品房，已抵押給銀行，出售時還有銀行借款沒有還清。張迪在委托時出示了房屋所有權證、身份證等證件，并在合同中書面申明該房產屬于自己個人所有。房屋所有權證上面登記的產權人也是張迪本人。在房地產經紀公司掛牌出售后，李林最終選定并購買了張迪的房產，與張迪簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時買方向賣方支付了購房定金，并約定：由買方預付一部分房款給賣方，用于提前償還銀行貸款，解除抵押，然后雙方辦理過戶、交房手續(xù)。同時，根據三方的合同約定，由買方向經紀公司（居間方）支付了傭金，并約定，如果買賣雙方任意一方違約，導致交易不成的，應承擔此項傭金，守約方不承擔傭金。

合同簽訂后，買方如約支付了預付房款，賣方提前還貸辦理了解除抵押的手續(xù)，并辦理完了過戶手續(xù)。

2009年8月，李林接到法院傳票，原來張迪的愛人侯云如分別將張迪、李林、中介公司告到了法院，要求確認買賣合同無效。

侯云如訴稱：我與被告張迪系夫妻關系，2006年7月1登記結婚。婚后，夫妻二人購買了位于北京某小區(qū)的房產一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情況下私自與李林及房產中介公司簽訂了《北京市存量房屋居間買賣合同》及《補充協議》。

她認為該房屋屬于婚后共同財產，被告張迪在未征得自己同意的情況下，無權擅自處分共同房產?，F將丈夫張迪、購房者李林和中介公司至法院，請求法院確認合同無效，并由被告承擔訴訟費。

李林很無奈，辯稱自己和被告張迪簽訂合同時，沒有義務審查房屋是否為夫妻共同財產。房產本上面只記載了張迪一人的名字，并未顯示存在共有人。并認為現在是他們夫妻看房屋漲價了，想反悔。主張買賣合同有效，請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告房地產經紀公司辯稱：簽訂合同時，看到房產證上只有被告張迪的名字，并沒有共有權人的名字。

法院最終判決駁回了原告侯云如的訴訟請求。

主審法官認為，公示公信是物權的基本原則。物權登記的公信效力是物權公示制度的法律效果。本案中，據全部權證記載，該房屋所有情況為單獨所有，購買人李林有理由相信該房屋系張迪個人所有，三方簽訂的合同未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因此合法有效。原告侯云如提出該房產系婚后共同財產的說法并不能對抗善意第三人。至于侯云如提出張迪出售房屋的行為侵犯了其共有權利，對其損失可另案解決。

制度漏洞是糾紛主要因素

共有人一方以未經其允許主張房屋買賣合同無效的案件中，有些確實是賣房人違背其他共有人意志私自賣房，但也大量存在買賣合同簽訂后因為房價變化等原因，房屋所有權人不愿意賣房，于是隱性共有人站了出來。糾紛發(fā)生的原因除了購房者未盡到審查義務、房價變化促使售房者違約外，制度方面的漏洞也是主要因素。

夫妻婚后購房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實踐中給法院的案件審理帶來不少的困惑。根據《物權法》的規(guī)定，配偶并非當然的房屋共有權人，房屋產權要以機關登記為準，登記為一人的，產權人就是一人。2008年7月開始施行的《房屋登記辦法》對隱性共有人提出了更明確的要求。

本案例中，夫妻一方登記在自己名下的房產應屬合法有效，未登記在權屬證書上的另一方，無權主張買賣無效，理由如下。

不動產物權以房產證登記為準

筆者在以前的案例中針對物權的公示性，已做過很多闡述：《中華人民共和國物權法》是最新的關于物權（所有權是最完整的物權）方面的法律，應當是最權威的。

所謂物權公示原則，是指物權的設立、變更、轉讓或者消滅，必須通過一定的方法向社會公開，從而使第三人知道物權狀況。房屋作為不動產，如前所述，按照我國法律的規(guī)定是以登記作為其公示的方式的。

所謂公信原則，是指一旦當事人的物權依法進行了公示，即使公示方法表現出來的物權狀況與實際權利狀態(tài)不相符，對于信賴此公示的人也不產生任何影響。

物權公示和公信原則，主要是方便人們了解物權狀況，避免侵犯別人的物權，同時避免自己受到損害，降低交易成本，保護交易安全。

如果法律不規(guī)定簡單易識別的公示方式，當事人要了解清楚物權狀況，不但成本巨大，有時甚至是不可能的。

非依法公示的所有權不應受保護

除非法律有明文規(guī)定，非依法公示的所有權至少不能對抗善意第三人，包括不能對抗善意第三人的合法債權。

在筆者的大量類似上述案件中，法院判決普遍帶有傾向，即房屋買賣中，房屋所有權證上登記的所有權人轉讓房產，房屋所有權證上未登記的所有權人提出異議的，如果買方屬善意（即不知情），買賣雙方已辦理過戶登記，買方已取得房屋所有權證，則保護買方所有權，反之則確認合同無效，終止履行。這實際上還是承認登記之外的權利人的共有權，只不過是根據法律規(guī)定的善意取得制度承認買方已取得的所有權而已。

大部分房地產經紀公司在從事經紀業(yè)務時，只要房屋產權證上記載的產權人簽字，都認為是合法有效。許多房屋買賣當事人對經紀公司的服務性質存在誤解，認為只要找了經紀公司，經紀公司就要對交易安全負責，承擔交易風險。事實上，我國法律法規(guī)明確允許經紀公司實施的，只有兩種行為，一種是居間，一種是。這兩種經紀行為，交易后果都需要買賣雙方自己承擔。

變隱性為顯性

夫妻一方或其他共有權人（比如同居產生的共有）因為共有房產被出售，權利受到侵害的，可以根據法律規(guī)定，向侵權人主張賠償。但這是基于債權，而不是物權。為了維護自己物權利益不被侵犯，一定要將隱性共有人變?yōu)轱@性共有人。

按照目前法律法規(guī)規(guī)定，要增加房屋的共有權人，有3種處理方式：贈與、買賣、析產登記。

贈與

房屋產權人想在房產證上加上子女的名字，可以選擇將房屋的部分產權贈與給子女。第一步應先到公證部門辦理房屋的贈與公證，然后到財稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，再到國土房管局的測繪部門出具測繪附圖，最后持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、測繪附圖、原房地產權證書、贈與公證書、身份證明等資料，到房產交易登記部門申請房地產權贈與登記，增加子女為房屋共有人。

買賣

想在自己的房地產權證上加上親人的名字，可以選擇將房屋的部分產權賣給有血緣關系的親人。持房地產轉移登記申請書、房地產買賣合同、房地產測繪部門出具的測繪附圖、原房地產權證書、身份證明等資料，到房產交易登記部門申請房地產權轉移登記，增加其為房屋共有人。