房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

摘 要：隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，他們的產(chǎn)生受眾多因素影響，就我國當(dāng)前國情而言，其形成機(jī)理主要是由資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信息不對(duì)稱所造成?；谶@種背景下，本文對(duì)我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理以及具體防范房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)措施進(jìn)行探究，旨在多管齊下積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 金融市場 風(fēng)險(xiǎn)分析 宏觀調(diào)控

引言

隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多次調(diào)整。經(jīng)過長期的實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量，為國家經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價(jià)過高、房地產(chǎn)盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會(huì)發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了充分的分析，希望為房地產(chǎn)行業(yè)的人提供幫助。

1、房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)理分析

簡單的說，風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)金融市場中受到內(nèi)外部的影響，造成了實(shí)際的收益與預(yù)期目標(biāo)存在著差異。在金融市場中，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學(xué)的角度對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾個(gè)具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)市場出現(xiàn)金融危機(jī)的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生沖擊，甚至由房地產(chǎn)擴(kuò)散到其他行業(yè)，產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，爆發(fā)更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性危機(jī)。

信息的不對(duì)等也會(huì)給金融市場帶來風(fēng)險(xiǎn)。在金融學(xué)中，信息是重要的元素，信息可以及時(shí)的傳遞出金融市場的發(fā)展動(dòng)向和發(fā)展趨勢，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響，信息的不對(duì)等增添了房地產(chǎn)行業(yè)金融上的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)判斷決策產(chǎn)生了重要作用。

金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關(guān)系。貨幣是整個(gè)金融市場的基礎(chǔ)建設(shè)，當(dāng)政府的貨幣政策出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變就意味著金融市場會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，金融行業(yè)的借貸也會(huì)受到政策的影響導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。

2、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)金融市場存在風(fēng)險(xiǎn)的來源不是從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部出現(xiàn)的，而是參與到房地產(chǎn)開展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)特別容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進(jìn)行改變，進(jìn)而保證自身的權(quán)益。我國的房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)來源于銀行的變動(dòng)。

2.1信貸規(guī)模增長過快

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產(chǎn)的建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的正常運(yùn)營。房地產(chǎn)建設(shè)的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進(jìn)行資金借貸，解決建設(shè)中存在的問題。建筑征地費(fèi)用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進(jìn)行前期墊付，加上近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導(dǎo)致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L，資金回收速度減慢，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，

2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)與流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現(xiàn)狀導(dǎo)致了我國銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)過大，資金運(yùn)轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)危機(jī)。一旦銀行不加限制的向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行大額貸款，勢必影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來危機(jī)。房地產(chǎn)方面的危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大化就會(huì)對(duì)其他的領(lǐng)域的價(jià)格和發(fā)展生產(chǎn)重要的影響，甚至?xí)档腿藗兊纳钏?，出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)行全面的考慮。對(duì)房地產(chǎn)借貸進(jìn)行限制。

3、我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范的措施

對(duì)于房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)控制是全社會(huì)共同的行為，需要政府和大眾聯(lián)手將其控制在一定的范圍內(nèi)。政府應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會(huì)保障性住房。制定詳細(xì)的建設(shè)性住房規(guī)定，還要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定。

3.1 密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格走勢，嚴(yán)格控制抵押品價(jià)值缺口

房地產(chǎn)行業(yè)向銀行進(jìn)行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設(shè)完成的商品房。銀行方面必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的抵押品進(jìn)行認(rèn)真的判斷，不能根據(jù)簡單的市場估值開展市場業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段銀行對(duì)商品價(jià)值的估算是按照商品在市場中的價(jià)格進(jìn)行的，存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)受到市場價(jià)格影響，商品價(jià)值發(fā)生改變的時(shí)候，銀行將陷入困境中。房地產(chǎn)用商品房進(jìn)行抵押的過程中需要對(duì)其變現(xiàn)能力進(jìn)行認(rèn)真的判斷，考慮到房地產(chǎn)的質(zhì)量，進(jìn)行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款的時(shí)候，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用和實(shí)力進(jìn)行全面的評(píng)估，并對(duì)抵押品的質(zhì)量進(jìn)行實(shí)地的考察，慎重的考慮抵押品價(jià)值，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)市場的價(jià)值波動(dòng)模擬，得出抵押品的價(jià)值范圍，與此同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)信貸抵押物的變現(xiàn)能力進(jìn)行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動(dòng)向，關(guān)注企業(yè)價(jià)值的變動(dòng)，降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異，對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)行規(guī)模管理

我國的經(jīng)濟(jì)管理部門和銀行必須按照國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進(jìn)行信貸時(shí)，應(yīng)該按照不同區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和現(xiàn)實(shí)需要進(jìn)行總體管理。區(qū)域性的房地產(chǎn)信貸的規(guī)模應(yīng)與區(qū)域不良貸款率聯(lián)系在一起，根據(jù)實(shí)際的情況制定出房地產(chǎn)信貸管理辦法，對(duì)不良借貸和盲目投資進(jìn)行嚴(yán)格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽(yù)好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產(chǎn)企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質(zhì)量高的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目。

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作者簡介:

第2篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

[關(guān)鍵詞]次級(jí)債危機(jī)；房地產(chǎn)金融市場；特殊風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

一、美國次級(jí)債危機(jī)

2007年12月11日美聯(lián)儲(chǔ)再次降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，這是繼9月18日降息0.5個(gè)百分點(diǎn)、10月31日降息0.25個(gè)百分點(diǎn)后美聯(lián)儲(chǔ)的第3次降息。然而，由于降息幅度小于預(yù)期的0.5％，紐約股市當(dāng)日再次大幅下挫。自2007年8月份爆發(fā)的美國次級(jí)債危機(jī)已經(jīng)愈演愈烈，歐洲和東亞多個(gè)資本市場綜合指數(shù)均在短時(shí)間內(nèi)迅猛下跌，各國中央銀行紛紛向金融體系注資。此次次級(jí)債危機(jī)波及范圍之廣，影響程度之深遠(yuǎn)，已成為繼1998年亞洲金融危機(jī)以來的最大一場金融風(fēng)暴。

(一)次級(jí)抵押貸款償付危機(jī)的背景與起因

美國的住房抵押貸款大致分為三個(gè)層次：第一層次是優(yōu)質(zhì)貸款，面向信用等級(jí)高，收入穩(wěn)定可靠，債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的優(yōu)良客戶。第二層次是“Alt-A”貸款，客戶既包括信用分?jǐn)?shù)在620到660之間的主流階層，也包括少部分分?jǐn)?shù)高于660的高信用度客戶，這部分客戶信用記錄良好但無法提供收入證明，利率比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品普遍高1％-2％。第三層次是次級(jí)貸款，為信用分?jǐn)?shù)低于620分，收入證明缺失，負(fù)債較重的人提供的貸款，利率比優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品普遍高2％-3％。

2001-2004年，美國新經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后，美聯(lián)儲(chǔ)為刺激經(jīng)濟(jì)，實(shí)施低利率政策，連續(xù)13次降息，利率從6.5％降至1％的歷史最低水平，并實(shí)施了寬松的房貸政策，鼓勵(lì)人們消費(fèi)買房，因此刺激了次級(jí)抵押貸款市場的繁榮發(fā)展。次級(jí)貸的出發(fā)點(diǎn)本是好的，即為信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款的低收入者提供了選擇權(quán)。1994-2006年，美國的房屋擁有率從64％上升到69％，超過900萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋。

然而，新經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后的大量社會(huì)閑置資金也因此找到了“出路”――投資于房市。房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，美國人的購房熱情不斷升溫，貸款機(jī)構(gòu)推出了許多新的貸款方式，更加劇了房市的火爆。如“零首付”，即貸款機(jī)構(gòu)為客戶提供一個(gè)還款的寬限期，由客戶選擇一個(gè)合適的期限，如3年、5年、7年等。在寬限期內(nèi)，客戶只需償還利息，寬限期過后才開始償還本金。由于這項(xiàng)創(chuàng)新解決了月等額還款的收入與支出的錯(cuò)配問題，且人們預(yù)測在未來的五年內(nèi)美國的房價(jià)不會(huì)下跌，所以大多數(shù)次級(jí)貸款客戶一般將寬限期選為3年或5年。在進(jìn)行次級(jí)抵押貸款時(shí)，放款機(jī)構(gòu)和借款人都認(rèn)為，如果出現(xiàn)還貸困難，借款人只需出售房屋或者將其抵押再融資就可以了，因此還款的能力不是來源于借款人的努力工作，而是其所購房屋的升值。隨著房價(jià)的上漲，越來越多的人加入到炒房大軍。通過次級(jí)抵押貸款，許多并無高收入的人在短時(shí)間內(nèi)獲得了多處房產(chǎn)，他們都無法通過自身力量歸還所有的貸款，而是打算在寬限期結(jié)束之前就將房產(chǎn)售出，賺取差價(jià)。

(二)次級(jí)債毒垃圾的加工過程

以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券就是次級(jí)債。為獲得流動(dòng)性，次級(jí)抵押貸款公司通過住房抵押貸款證券化(MBS)將其住房抵押貸款部分或全部出售給投資銀行，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也被分散到投行。投資銀行將其購買的住房抵押貸款打包后形成資產(chǎn)抵押債券，據(jù)此向二級(jí)市場進(jìn)行發(fā)售。由于次級(jí)債的風(fēng)險(xiǎn)較高，投行對(duì)其進(jìn)行信譽(yù)提升、風(fēng)險(xiǎn)隔離后，并與其他公司債券糅合在一起，層層包裝之后的產(chǎn)品成為CDO(Collateralized Debt Obligation有擔(dān)保的債務(wù)憑證)。

投資銀行從由次級(jí)債組成的資產(chǎn)池中選出優(yōu)質(zhì)的證券，找到穆迪、標(biāo)普兩家國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，使用歷史數(shù)據(jù)、復(fù)雜的數(shù)學(xué)模型對(duì)其進(jìn)行游說。兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為了獲取高額報(bào)酬，都為這樣一個(gè)用鍍金盒子包裝的次級(jí)債評(píng)出了最高信用級(jí)別AAA。獲得了AAA評(píng)級(jí)的次級(jí)債，立刻成為各種金融機(jī)構(gòu)，甚至是養(yǎng)老基金、國家政府爭相搶購的對(duì)象。打開銷路之后，對(duì)于剩下的次級(jí)債，投資銀行家又創(chuàng)新出了信用違約互換，將利息分為無風(fēng)險(xiǎn)利息和風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，把無風(fēng)險(xiǎn)利息加本金進(jìn)行證券化。投行賣證券給客戶，并每月向客戶交納保費(fèi)(由風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)部分得到的收益組成的)，一旦證券出了問題，由客戶賠償損失，相當(dāng)于投行以證券為標(biāo)的向客戶投保。而客戶普遍認(rèn)為房價(jià)不會(huì)下跌，并且是由許多客戶共同擔(dān)保的，即使有損失，分?jǐn)偟矫總€(gè)人頭上的也沒多少。這樣做了信用違約互換的證券，等于有了房子和證券購買者的雙重保險(xiǎn)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)又對(duì)其評(píng)了AAA。正是由于美國投資銀行業(yè)與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)業(yè)的事實(shí)上的高度勾結(jié)，使次級(jí)債從受到市場追捧的創(chuàng)新投資品種演變到今天的毒垃圾。

(三)次級(jí)債危機(jī)的爆發(fā)

次級(jí)住房抵押貸款雖然發(fā)展較快，但其存量只相當(dāng)于住房抵押貸款的14％。次級(jí)抵押貸款的償付危機(jī)何以影響到整個(gè)金融市場且波及全球?其根源就在于以次級(jí)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的金融衍生品的高杠桿效應(yīng)上。次級(jí)抵押貸款公司通過住房抵押貸款證券化將其住房抵押貸款出售給投資銀行之后，又可以將從投行得到的資金發(fā)放次級(jí)貸，然后再進(jìn)行證券化，獲得流動(dòng)性，分散風(fēng)險(xiǎn)，如此反復(fù)次級(jí)貸款規(guī)模越來越大。ABS和CDO的資金來源就是抵押貸款借款人按期繳納的房貸，當(dāng)房市低迷，借款人無法按期還款時(shí)，購買了ABS和CDO的機(jī)構(gòu)包括銀行、保險(xiǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療基金等紛紛受損，尤其是對(duì)沖基金將手中的CDO作為抵押向銀行借款，創(chuàng)新出了CDOs2，CDOs3，……杠桿率越來越高，當(dāng)出現(xiàn)還款危機(jī)時(shí)，多家對(duì)沖基金陷入巨額虧損，甚至破產(chǎn)。

美國現(xiàn)在已有220萬人因無法償還貸款失去了房子，如果房市持續(xù)低迷，隨著越來越多的貸款寬限期滿，將有更多的借款人可能違約。房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對(duì)美國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用迅速下降，美國的居民消費(fèi)也因此萎縮，可以預(yù)見的是美國2008年的經(jīng)濟(jì)衰退在所難免。從歷史經(jīng)驗(yàn)看，美國房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整從來都不是短期的，而會(huì)經(jīng)歷3-4年的調(diào)整期。由于衍生品結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使次級(jí)債危機(jī)蒙上了神秘色彩，悲觀心理的蔓延使世界主要股市受挫，投資者信心受損，未涉及次級(jí)抵押貸款問題的金融機(jī)構(gòu)股價(jià)也被牽連，各國央行紛紛注資。國際油價(jià)大幅回落，國際商品期貨市場大跌，金屬、原油期貨和現(xiàn)貨黃金價(jià)格均出現(xiàn)大幅跳水。為延緩次級(jí)債問題的蔓延，美聯(lián)儲(chǔ)很可能繼續(xù)降息，美國國際收支對(duì)資本內(nèi)流的依賴也會(huì)加深，再加上次級(jí)債通過居民消費(fèi)滑坡拖累美國經(jīng)濟(jì)，最終可能會(huì)加速美元的疲軟，美元利率和匯率雙雙下調(diào)不可能不對(duì)歐洲和東亞帶來壓力。

二、美國次級(jí)債危機(jī)對(duì)我國房地產(chǎn)金融市場的警示

(一)相似的經(jīng)濟(jì)背景

美國次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)后，我們自然聯(lián)想到我國的房地產(chǎn)金融市場。與美國相

似的是：(1)我國同樣經(jīng)歷著房價(jià)暴漲多年，房地產(chǎn)業(yè)也對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)巨大；(2)居民購房熱情高漲，個(gè)人住房按揭貸款規(guī)?？焖侔l(fā)展；(3)中央銀行依據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢調(diào)整利率，利率先降后升，在目前我國通貨膨脹的背景下，貨幣政策已改為適度從緊，央行有可能繼續(xù)加息，貸款基準(zhǔn)利率繼續(xù)上調(diào)，借款人的償付壓力隨之增大；(4)我國深圳、上海、北京等地已經(jīng)出現(xiàn)許多房產(chǎn)有價(jià)無市的現(xiàn)象，而有價(jià)無市的僵持過后，很可能出現(xiàn)的就是房價(jià)下跌。這次美國次級(jí)債危機(jī)的暴露為我國迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場敲響了警鐘。

(二)我國房地產(chǎn)金融市場的特殊問題

美國的次級(jí)貸償付危機(jī)：和我國的房貸問題有著不同的特點(diǎn)。美國的次級(jí)貸償付危機(jī)其根源還是美國居民的還款能力問題，而還款能力問題則又可歸結(jié)為居民消費(fèi)過度、儲(chǔ)蓄率過低，次級(jí)貸的還款依賴的是房價(jià)的升值。而我國房貸平均的按揭成數(shù)不到6成，平均貸款期限17年，對(duì)應(yīng)于1元貸款的抵押物平均市值已超過2元，并且我國的商業(yè)銀行也沒有高風(fēng)險(xiǎn)的次級(jí)抵押貸款業(yè)務(wù)，房貸的還款來源是借款人的收入。總體上說，我國的房貸質(zhì)量是有保障的，但不能就此認(rèn)為我國沒有出現(xiàn)類似美國次級(jí)按揭問題的可能，而忽視我國房地產(chǎn)金融市場的問題。

1．我國房地產(chǎn)市場的特殊風(fēng)險(xiǎn)。目前我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行預(yù)售制度，即房地產(chǎn)開發(fā)商在達(dá)到了房地產(chǎn)銷售條件，取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可將未竣工的期房出售給消費(fèi)者。不可否認(rèn)預(yù)售制度對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動(dòng)作用，但是很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于房屋預(yù)售制度。預(yù)售制度的存在，助長了投機(jī)因素。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)身無分文，大玩“空手套白狼”。在土建時(shí)，讓建筑承包商帶資墊付，將成本進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁；在取得預(yù)售許可證時(shí)，先收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款，將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。而且，在房屋預(yù)售制度下，一方面，消費(fèi)者要為開發(fā)商承擔(dān)一部分成本，比如利息和保費(fèi)；另一方面，消費(fèi)者購房只能根據(jù)開發(fā)商的承諾作出決定，主動(dòng)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，一旦開發(fā)商不兌現(xiàn)，或者不完全兌現(xiàn)，消費(fèi)者的權(quán)益就將受到侵害。同時(shí)我國房地產(chǎn)市場還存在著地價(jià)房價(jià)倒掛、過分投資“預(yù)期”的問題。拿地多少已經(jīng)成為房地產(chǎn)資本市場的決定力量。單位土地對(duì)應(yīng)的市值也成為預(yù)測房地產(chǎn)上市公司投資前景的重要依據(jù)。在此形勢下，“房賣得好不如地囤得好”。土地樓板價(jià)甚至高過現(xiàn)售市場房價(jià)，而這種“面粉比面包貴”的“倒掛”現(xiàn)象正逐漸普遍起來，已經(jīng)成為專家和房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于“泡沫”的最大擔(dān)憂之一，一旦未來房價(jià)沒有達(dá)到預(yù)期，開發(fā)商資金鏈循環(huán)將出現(xiàn)問題。

2．商業(yè)銀行面臨雙重風(fēng)險(xiǎn)。我國的商業(yè)銀行既為房地產(chǎn)開發(fā)商建房提供貸款，又為購房者提供個(gè)人住房按揭貸款，承擔(dān)著來自開發(fā)商與個(gè)人住房抵押貸款借款人的雙重風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)預(yù)售制度不僅導(dǎo)致了頻繁的侵權(quán)行為，更大大提高了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近年來開發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金2001年為18.84％，2002年為17.53％，2003年為16.94％。房企對(duì)銀行貸款的依存度越來越高，給銀行業(yè)帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)：其一，房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，等于將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生巨變，銀行隨時(shí)面臨危機(jī)。其二，一些開發(fā)商攜銀行貸款和預(yù)售房款潛逃，也給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。其三，由于投入的自有資金少，開發(fā)商回籠資金的壓力小，他們有充足的時(shí)間將房價(jià)拉高牟取暴利，而高房價(jià)所暗含的風(fēng)險(xiǎn)一直是銀行界所擔(dān)憂的。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有嚴(yán)重依賴性，牽涉著數(shù)十種上游產(chǎn)業(yè)，比如從2004年開始，房地產(chǎn)就消耗了國內(nèi)差不多一半的水泥和鋼材。這意味著，除了目前銀行已知的近四萬億房貸外，還有數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)為滿足房地產(chǎn)膨脹所帶來的硬性需求，擴(kuò)大產(chǎn)能所進(jìn)行的數(shù)目龐大的基礎(chǔ)投資。這些基礎(chǔ)投資很大程度也是來自銀行的信貸，因此，房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)的影響進(jìn)一步擴(kuò)大。

一向被各大銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房按揭貸款，也已出現(xiàn)不良苗頭。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2007年上半年居民戶貸款同比增加25.7％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人民幣貸款同比16.5％的增速，住房貸款供需兩旺，但背后可能隱藏的風(fēng)險(xiǎn)卻令人十分擔(dān)憂。北京與上海兩地的家庭平均負(fù)債率，已分別高達(dá)120％-150％。從2004年-2006年9月末，上海中資銀行個(gè)人房貸平均不良率在兩年多的時(shí)間里上升了7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率上升10倍。

我國商業(yè)銀行從業(yè)人員方面，雖沒有達(dá)到美國貸款機(jī)構(gòu)獵殺放貸、欺詐消費(fèi)者的地步，但是也早就出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡漠的現(xiàn)象，為了贏利不惜降低借貸標(biāo)準(zhǔn)，如讓借款人偽造收入證明、虛報(bào)收入等。房貸員之所以敢這樣做，是因?yàn)橛蟹孔幼鳛榈盅?，然而?005年1月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中，明確規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，不得拍賣、變賣或抵押。”這就給銀行提出了一個(gè)嚴(yán)峻問題：自住型住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，一旦貸款人停止還款銀行將無法處置變現(xiàn)。因此，考慮到現(xiàn)實(shí)中的資金回收難度，住房抵押形同虛設(shè)，一旦房價(jià)轉(zhuǎn)向?qū)τ谡麄€(gè)銀行業(yè)無疑是一場災(zāi)難。除此以外，不能忽視的是由于流動(dòng)性過剩，越來越多的人把錢投到了房市，投機(jī)行為產(chǎn)生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出國際警戒線。住房高空置率不僅造成了資源的浪費(fèi)，更是為日后的金融危機(jī)埋下伏筆。

3．房地產(chǎn)業(yè)、銀行業(yè)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響。目前除石化板塊外，金融地產(chǎn)是對(duì)指數(shù)影響最大的板塊。我國金融類上市公司的市值已占到滬深A(yù)股總市值的很大比重，而金融類上市公司的流通市值占總市值的比重又很小，較大的杠桿效應(yīng)使銀行股的一舉一動(dòng)對(duì)大盤指數(shù)而言是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。房地產(chǎn)類上市公司對(duì)大盤指數(shù)也有重要影響，如果銀行業(yè)在住房抵押貸款的損失下緊縮各類與房地產(chǎn)有關(guān)的信貸，對(duì)房地產(chǎn)類上市公司會(huì)產(chǎn)生重大不利影響。房貸市場的危機(jī)也會(huì)進(jìn)一步影響到整個(gè)金融市場。如果金融類和房地產(chǎn)類上市公司走低，大盤指數(shù)有可能加速下行，給股市帶來沉重打擊。此外，由于房地產(chǎn)和股市的財(cái)富效應(yīng)，居民的消費(fèi)必會(huì)隨之萎縮，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)陷入衰退。

三、防范我國房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

美國次級(jí)債危機(jī)提醒我們，越是在市場繁榮的時(shí)期，越應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和市場監(jiān)管，建立房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)控制度和房地產(chǎn)市場泡沫預(yù)警制度，采取多種措施穩(wěn)定房價(jià)，保持房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。對(duì)于銀行所面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡快采取措施，尤其是做好以下幾項(xiàng)制度性建設(shè)：

(一)完善個(gè)人征信系統(tǒng)，提高個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量

個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的對(duì)象應(yīng)該是信用狀況良好、還款能力較強(qiáng)的人群。但由于信息不對(duì)稱等因素的存在，商業(yè)銀行不可能完全知道貸款申請(qǐng)人的全部信息，這就需要健全個(gè)人信用體系。雖然目前我國的個(gè)人信用體系已經(jīng)初具規(guī)模，主要涵蓋了個(gè)人銀行信息，包括個(gè)人基本信息、信用卡信息、貸款信息等。但許多個(gè)

人重要信用信息如個(gè)人交稅記錄、個(gè)人房產(chǎn)信息等都沒有納入進(jìn)來，我國個(gè)人信用體系依然很單薄。通過完善個(gè)人征信系統(tǒng)，可以改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征詢材料進(jìn)行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對(duì)稱的現(xiàn)實(shí)狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強(qiáng)已放貸款的監(jiān)督管理，把貸款風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。同時(shí)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)信貸人員的監(jiān)督管理，制定切實(shí)有效的管理辦法，杜絕虛假按揭。充分利用現(xiàn)有的個(gè)人征信系統(tǒng)查詢貸款申請(qǐng)人的信用狀況，并根據(jù)信用狀況確定其按揭成數(shù)、貸款利率，重視貸款人的第一還款來源，從而提高個(gè)人房貸質(zhì)量。

(二)加快住房抵押貸款證券化進(jìn)程，分散放貸銀行風(fēng)險(xiǎn)

2005年12月15日，中國建設(shè)銀行推出了國內(nèi)首個(gè)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品――“建元2005－1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”。經(jīng)過兩年的發(fā)展，與龐大的個(gè)人按揭貸款余額相比，個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品市場的規(guī)模仍然太小，根本無法適應(yīng)日益龐大的住房抵押貸款一級(jí)市場和二級(jí)市場的需要。由于資產(chǎn)證券化提供的流動(dòng)性占比很小，我國的個(gè)人住房抵押貸款的資金主要來源仍然是居民的銀行存款。一旦長期居高的儲(chǔ)蓄率下降，就可能導(dǎo)致銀行面臨資金短缺危險(xiǎn)。從2006年初開始，股市行情火爆，大量存款開始流入股市，國內(nèi)儲(chǔ)蓄率急劇下降，銀行發(fā)放抵押貸款可能的資金短缺問題不容忽視。加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券，引進(jìn)抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，并減少風(fēng)險(xiǎn)積聚。問題的關(guān)鍵在于如何結(jié)合我國國情，選擇適合我國的住房抵押貸款證券化模式，克服現(xiàn)行相關(guān)制度上的障礙，使住房抵押貸款證券化能在其一級(jí)市場和二級(jí)市場上合理運(yùn)作和健康發(fā)展。第一，證券化的推進(jìn)必須與我國的具體國情相適應(yīng)。目前，我國尚不具備全面推行住房抵押貸款證券化相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境，開展住房抵押貸款證券化路徑應(yīng)遵循循序漸進(jìn)的原則，先試點(diǎn)探索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在將來?xiàng)l件成熟時(shí)逐步向全國推廣。第二，在進(jìn)行住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)上全面實(shí)行房地產(chǎn)證券化。尤其是針對(duì)我國商業(yè)銀行面臨的雙重風(fēng)險(xiǎn)，銀行不僅需要將個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行證券化而且需要將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商建房提供的貸款實(shí)施證券化。第三，建立和健全相關(guān)法規(guī)制度，國家應(yīng)委托證監(jiān)會(huì)協(xié)同各有關(guān)部門制定出有利于整體法律環(huán)境建設(shè)的相關(guān)制度，建立信用擔(dān)保機(jī)制，完善現(xiàn)行可變利率抵押貸款，提高信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的市場信任度，加強(qiáng)對(duì)二級(jí)市場的宏觀調(diào)控、協(xié)調(diào)與有效監(jiān)管等等。

(三)建立存款保險(xiǎn)制度，變隱性保險(xiǎn)為顯性保險(xiǎn)

1．存款保險(xiǎn)制度的概念及作用。所謂存款保險(xiǎn)制度，是一個(gè)國家為了保護(hù)存款人的利益和維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定，通過法律形式建立的一種在銀行因意外事故破產(chǎn)時(shí)進(jìn)行債務(wù)清償?shù)闹贫龋从筛骷掖婵钚越鹑跈C(jī)構(gòu)交納保費(fèi)，一旦投保機(jī)構(gòu)面臨危機(jī)或破產(chǎn)，就由存款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為存款人支付一定限度的存款。存款保險(xiǎn)制度是一種為危機(jī)銀行“買單”的制度，廣義上每個(gè)國家都擁有存款保險(xiǎn)制度。即使沒有顯性的存款保險(xiǎn)制度，當(dāng)一個(gè)國家爆發(fā)大的系統(tǒng)性銀行危機(jī)時(shí)，政府也會(huì)采取救援措施，這實(shí)際是一種隱性的存款保險(xiǎn)制度，我國就是一種隱性存款保險(xiǎn)制度。存款保險(xiǎn)制度目前已經(jīng)成為當(dāng)今各國維護(hù)金融體系安全的重要手段。截至2003年，全球已經(jīng)有88個(gè)國家建立了存款保險(xiǎn)制度，這個(gè)數(shù)字大約是1984年的4倍。以存款保險(xiǎn)制度建立最早的美國為例，1933年，美國通過銀行法，聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司作為一家對(duì)銀行存款進(jìn)行保險(xiǎn)的政府機(jī)構(gòu)于1934年開始實(shí)行存款保險(xiǎn)，該國的所有銀行都要參加存款保險(xiǎn)，在銀行出現(xiàn)破產(chǎn)或危機(jī)時(shí)，存款之和小于2500美元(1980年最高限度調(diào)至10萬美元)的存款人都可以得到全額賠付。存款保險(xiǎn)的作用方式并不等同于最后貸款人。最后貸款人機(jī)制的資金主要來源于央行的再貸款，而存款保險(xiǎn)資金則來源于投保機(jī)構(gòu)交納的保費(fèi)。設(shè)計(jì)良好的存款保險(xiǎn)制度有助于維護(hù)金融穩(wěn)定和市場秩序：存款保險(xiǎn)制度有利于保護(hù)存款人利益，避免銀行擠兌，提高銀行業(yè)的信譽(yù)，實(shí)現(xiàn)金融體系穩(wěn)定；有助于完善市場退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)銀行間的公平競爭；有助于強(qiáng)化金融監(jiān)管，減輕監(jiān)管機(jī)構(gòu)和公眾的負(fù)擔(dān)。

第3篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會(huì)長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場。在這個(gè)二級(jí)市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會(huì)帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場與資本市場有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)苦練內(nèi)功，做強(qiáng)作大，增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠信度，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其它行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外，規(guī)模大，尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力；要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究，制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策；要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)：首先要分析項(xiàng)目是否符合國家宏觀政策。其次要分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項(xiàng)目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析。六是分析項(xiàng)目的市場前景及其競爭力；要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔(dān)保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng)，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。

第4篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；融資渠道；制度建設(shè)

中圖分類號(hào)：F293.30文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673－291X（2008）10－0071－02

一、房地產(chǎn)金融的含義界定

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資金融通活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)，是金融業(yè)的重要組成部分，亦為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。其業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。我國房地產(chǎn)金融業(yè)是伴隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的滲透和融合也日益加強(qiáng)，由此我國初步形成了房地產(chǎn)金融體系。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)不僅通過貨幣流通和信用渠道，開展各種集資、籌資和融通資金等金融活動(dòng)，將國家、地方、部門、企業(yè)和個(gè)人的資金集中調(diào)配，使之投入到房地產(chǎn)中，從而支撐著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，同時(shí)，還通過房地產(chǎn)金融的杠桿作用，承擔(dān)起政府宏觀調(diào)控的職能，并且這種職能隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越顯重要。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金構(gòu)成與國外相比呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：企業(yè)自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對(duì)于中國的大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是關(guān)閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達(dá)到上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個(gè)房地產(chǎn)金融。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實(shí)際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級(jí)階段,間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對(duì)地位,而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后,同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位,導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，而我國的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢

目前，我國政府對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國,房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)日益突出。另外，房地產(chǎn)消費(fèi)信貸剛剛起步，貸款品種相當(dāng)匱乏，無論是貸款乘數(shù)、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費(fèi)者的需要，阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展。尤其是個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔(dān)貸款中比例過高的首期付款，缺乏對(duì)償還能力的預(yù)期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險(xiǎn)機(jī)制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。

（三）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后, 監(jiān)管和調(diào)控體系不完善

目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，雖然已出臺(tái)了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

（四）房地產(chǎn)金融運(yùn)作欠效率, 資金投向結(jié)構(gòu)不合理

由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規(guī)律進(jìn)行配置，阻礙了社會(huì)資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動(dòng)，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投入不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對(duì)不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會(huì)人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集性特征決定了其實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)。近二十年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展顯示，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是相互依存、相互支持、共同發(fā)展的，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融及相關(guān)政策變動(dòng)密不可分，中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并提出防范對(duì)策，是深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場癥結(jié)，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

三、防范我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以擴(kuò)充開發(fā)企業(yè)和購房者的融資渠道，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級(jí)市場以外，存在發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場。在這個(gè)二級(jí)市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買, 二級(jí)市場把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場的各種投資者中。

（二）加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo), 完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

建立健全房地產(chǎn)金融方面的法律、法規(guī)，是有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。我國相關(guān)法制建設(shè)的滯后加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范難度，銀行為確保信貸質(zhì)量，不得不提高貸款條件，在相當(dāng)程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場的宏觀控制，根據(jù)國內(nèi)國際實(shí)際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的法律、法規(guī), 保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供有力的法律保障。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的制度環(huán)境建設(shè)

房地產(chǎn)金融是一個(gè)比較特殊的金融領(lǐng)域，世界上很多國家都有專門的金融監(jiān)管部門對(duì)其實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機(jī)制還很不完善，住房金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，單一的央行監(jiān)管模式難以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)金融監(jiān)管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監(jiān)會(huì)、審計(jì)、房管、行業(yè)協(xié)會(huì)在內(nèi)，多元化、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

（四）建立個(gè)人及企業(yè)信用制度

我國目前還沒有建立個(gè)人信用制度，只靠道德約束而沒有經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束。在發(fā)達(dá)國家個(gè)人信用制度已普遍建立，信用成為個(gè)人最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，建立一套包括信用檔案制度、信用賬戶制度、信用調(diào)查制度、信用監(jiān)控和評(píng)估制度等個(gè)人及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。在我國可以通過建立個(gè)人信用制度，以經(jīng)濟(jì)法律的手段形成對(duì)個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本大于收益，降低借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格，而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款, 而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。

綜上所述，中國政府一直致力于多層次的、多方位的房地產(chǎn)金融市場體系建設(shè)，我國的房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品正在不斷進(jìn)行完善。2007年金融市場已經(jīng)全面開放，房地產(chǎn)市場除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來資金成為中國房地產(chǎn)業(yè)新的力量。隨著資本市場的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國的房地產(chǎn)融資市場一定會(huì)步入一個(gè)快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會(huì)長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地

產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場。在這個(gè)二級(jí)市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會(huì)帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場與資本市場有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

第6篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融 金融市場 融資渠道 金融創(chuàng)新 金融監(jiān)管

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)05-042-02

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),這決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的有效支持,因而建立房地產(chǎn)金融支持體系顯得至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)金融市場的概念及分類

1.房地產(chǎn)金融市場的概念。房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和。它可以是一個(gè)固定的場所,也可以是無形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是間接的。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新,房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大,包括了各類住房儲(chǔ)蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/p>

2.房地產(chǎn)金融市場的分類。房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個(gè)重要組成部分,可以按照多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,如按服務(wù)對(duì)象不同,房地產(chǎn)金融市場可分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場;按市場層次的不同,房地產(chǎn)金融市場可分為一級(jí)市場和二級(jí)市場;按市場交易方式,房地產(chǎn)金融市場可分為協(xié)議信用市場和公開市場。

3.房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。自1998年住房貨幣化改革以來,我國房地產(chǎn)業(yè)得到了極大的發(fā)展,其中金融市場尤其是信貸市場的支持起到了舉足輕重的作用。據(jù)中國人民銀行11日的《2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示,截至2009年年末,我國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元,占各項(xiàng)貸款余額的19.2%,顯然,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國金融市場的重要組成部分。而房地產(chǎn)市場的繁榮離不開金融市場的參與和支持,同時(shí)房地產(chǎn)市場的繁榮也促進(jìn)了金融市場的進(jìn)一步發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀

20多年來,通過改革和政策舉措,我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展,同時(shí),我國住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展,形成了以住房抵押貸款為主,以住房公積金為輔,兼有住房儲(chǔ)蓄的住房融資體系。2009年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。2009年前三季度,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元,同比增長17.7%;房地產(chǎn)銷售同比增幅達(dá)44.8%,創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平;房價(jià)持續(xù)上漲,環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長,9月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%;前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá)47.2%,個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%,國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快,占資金來源的比重明顯提高。但是由于我國的房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚、加上市場本身各種因素的限制,也存在很多問題。

1.房地產(chǎn)金融工具單一,住房開發(fā)過于依賴信貸資金。我國的房地產(chǎn)債權(quán)金融工具品種很少,只有個(gè)人住房按揭貸款、住房儲(chǔ)蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國房地產(chǎn)市場上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程,成為我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。根據(jù)中國人民銀行對(duì)我國房地產(chǎn)投資資金來源分析,有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),如果加上施工企業(yè)墊資中銀行貸款,住房開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際對(duì)信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上,形成了對(duì)信貸資金的單向依存關(guān)系。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮,必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害,使銀行面臨倒閉和破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.地產(chǎn)金融市場深度僅限于一級(jí)市場,金融體系尚不健全。目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級(jí)市場,對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔(dān)保證券等處于二級(jí)市場的金融產(chǎn)品,除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外,其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段,距離市場操作還相差甚遠(yuǎn)。由于房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全,缺少專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu),容易導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等問題。

3.房地產(chǎn)金融資金運(yùn)作效率較低,存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營,使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下;受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲(chǔ)蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。這就容易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)“短存長貸”的現(xiàn)象,再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時(shí)償還貸款,銀行就會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

4.缺乏對(duì)低收入者住房供給的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我國是一個(gè)發(fā)展中國家,粗略估計(jì),低收入人群大約占城鎮(zhèn)人口的15%～20%。2007年8月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件,對(duì)住房保障的指導(dǎo)思想、目標(biāo)、保障范圍、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方式、資金來源、管理方式等做出了詳細(xì)的規(guī)定。但由于多方面原因,我國為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全,而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對(duì)象有限,相當(dāng)一部分低收入群體的權(quán)益未得到有力的保護(hù);另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法,使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公積金管理混亂,監(jiān)管不力。據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年全國住房公積金繳存額4469.48億元,同比增加26.15%,實(shí)際繳存職工人數(shù)為7745.09萬人,只占在崗職工數(shù)的69.2%;個(gè)人公積金貸款2035.93億元,只占當(dāng)年住房公積金繳存額的45.55%,沉淀資金高達(dá)2000多萬元,住房公積金的職能作用進(jìn)一步弱化。

5.法制建設(shè)滯后,監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全,法制建設(shè)滯后,對(duì)住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。目前雖已出臺(tái)了《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律,但很多房地產(chǎn)金融市場的行為缺乏法律依據(jù),特別是住房按揭貸款,更是缺乏法律保證,這必將不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。此外,我國政府對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),缺乏有效的監(jiān)管體系,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也急待制訂。

三、我國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展的對(duì)策

1.建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松,融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。目前要重點(diǎn)解決房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面,建立多元化的房地產(chǎn)融資體系,拓展房地產(chǎn)融資渠道,應(yīng)逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重,提高自有資金比例。對(duì)于大型、優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè),可以考慮通過發(fā)行項(xiàng)目債券改善其負(fù)債結(jié)構(gòu)。

2.建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。加快金融體制改革,逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系,建立我國房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu),如可考慮在人行下設(shè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(類似住房公積金管理中心),負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定,為中低收入階層提供按揭擔(dān)保,負(fù)責(zé)住房公積金的總體管理,待條件成熟時(shí),開放房地產(chǎn)金融二級(jí)市場,逐步完善房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,除原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外,還要大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲(chǔ)蓄銀行以及儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)和住房融資擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。積極完善房地產(chǎn)金融一級(jí)市場,構(gòu)建二級(jí)市場,建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管和調(diào)控,合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn),可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。完善金融監(jiān)管體制,改進(jìn)金融監(jiān)管方式,提高金融監(jiān)管效能,維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序,強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,特別是對(duì)金融創(chuàng)新的有效監(jiān)管,完善貸款審核程序和借貸標(biāo)準(zhǔn),科學(xué)指導(dǎo)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展,建立對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)一流通一銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動(dòng)態(tài)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,防范和化解房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

4.完善住房公積金制度,構(gòu)建多元化、多層次住房保障體系。住房公積金制度作為一項(xiàng)政策性的保障制度,在保障中低收入群體住房需求方面已發(fā)揮一定作用,但也存在不少缺陷。應(yīng)逐步擴(kuò)大住房公積金政策的覆蓋面,擴(kuò)大公積金的使用范圍,提高其使用率,同時(shí)明確規(guī)定公積金的最高和最低繳存比例和限額,建立和諧發(fā)展的公積金制度。構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主體的多層次的住房保障體系,多渠道籌集和積累住房保障資金,加大財(cái)政預(yù)算安排,繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金以及各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈收益用于保障性住房建設(shè),發(fā)行住房保障福利彩票,鼓勵(lì)社會(huì)多渠道籌集資金,探索新的市場化的住房保障模式。

5.建立健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)。借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī),盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系,規(guī)范市場主體的行為,制定和完善包括個(gè)人信用、住房抵押貸款、住房儲(chǔ)蓄、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場運(yùn)作管理等領(lǐng)域的法律法規(guī),對(duì)參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)在市場準(zhǔn)入、退出、接管、清算、破產(chǎn)等方面做出嚴(yán)格規(guī)定,指導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制,有效監(jiān)管房地產(chǎn)金融活動(dòng),保護(hù)房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融相關(guān)指標(biāo)的監(jiān)測分析以此制定金融政策,調(diào)控房地產(chǎn)投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本,確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)行。

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第7篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對(duì)個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對(duì)中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題

1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級(jí)階段，間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對(duì)地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對(duì)落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場發(fā)展的相對(duì)落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個(gè)人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場化以后，國家鼓勵(lì)國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

三、對(duì)于目前所存在問題的解決方式

1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場，也要有分擔(dān)一級(jí)市場風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。鼓勵(lì)扶持包括房產(chǎn)評(píng)估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級(jí)階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。

4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。

5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。

6.加強(qiáng)對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)跨境外匯資金流動(dòng)的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。

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第8篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。 次貸危機(jī)過后，我國房地產(chǎn)價(jià)格仍然持續(xù)走高，泡沫加劇，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。 因此，研究我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的趨勢和主要特征，探索防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，不僅有利于房地產(chǎn)市場本身的健康發(fā)展，而求有利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險(xiǎn)概述。

1.房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。具體而言則應(yīng)劃分為以下形式， 如開發(fā)商所需資金的具體融資方式，包括房地產(chǎn)信貸融資、股票融資、債券融資和運(yùn)用信托方式融資等，另外也包括居民個(gè)人住房貸款。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行在為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動(dòng)中，由于各種事先無法預(yù)料（即不確定）因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)和單個(gè)金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也包括整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入、高利潤的企業(yè)，這就決定了它不可避免的同時(shí)具備高風(fēng)險(xiǎn)這一特性。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，出于逐利的本質(zhì)，容易過度支持，引起信用膨脹問題，從而誘發(fā)危機(jī)。從目前來看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要由信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)等構(gòu)成。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)既有一般性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的共性，也有自己獨(dú)具的個(gè)性因素，具體來說有以下幾個(gè)特征：

第一，隱蔽性。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱性。身處資金鏈兩端的投資方和融資方之間的信息溝通中存在著極大的障礙因素。 由于這種障礙的存在，使得金融機(jī)構(gòu)很難對(duì)貸款人作詳盡的了解和進(jìn)行有效的監(jiān)管，導(dǎo)致當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)長期隱蔽地進(jìn)行積累，一旦到達(dá)了最終的臨界值，損失將難以估量。

第二，傳遞性。在房地產(chǎn)金融市場中，存在著及其復(fù)雜的資金交易體系，隨著資金的融通借貸，形成了巨大的債權(quán)債務(wù)網(wǎng)。任何一個(gè)小的金融機(jī)構(gòu)問題的出現(xiàn)， 都將影響到整個(gè)金融體系的運(yùn)行，最終可能誘發(fā)金融危機(jī)。

第三，周期性。 在房地產(chǎn)市場的運(yùn)行中存在著一定的供給需求關(guān)系， 這種關(guān)系的變化直接影響到房地產(chǎn)金融市場的景氣程度。 加上金融市場處于政府的貨幣政策下，隨著政府調(diào)控政策的改變也作用于房地產(chǎn)金融市場，因而房地產(chǎn)金融市場便存在了一個(gè)周期性的波動(dòng)規(guī)律。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要風(fēng)險(xiǎn)。

自 1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權(quán)、信托等多種融資方式并存的房地產(chǎn)金融市場體系。但是在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，有力支持我國房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，也暴露出融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新緩慢，監(jiān)管機(jī)制不合理，運(yùn)作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

1.銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，且貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

當(dāng)前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現(xiàn)有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風(fēng)險(xiǎn)。 如圖 1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房地產(chǎn)銀行貸款處于持續(xù)增長的狀態(tài)， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機(jī)影響較重的2008～2011 這四年間，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款也處于快速上升的狀態(tài)。

2.利用海外資本市場拓展房企發(fā)展資金。

由于次貸危機(jī)以來，我國實(shí)行的信貸緊縮政策及對(duì)企業(yè)上市要求的提高，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把眼光投向境外。 根據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、卓爾發(fā)展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計(jì)劃通過買殼去香港上市。2011 年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為 167.53 億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率將持續(xù)處于高位。

如上表我們可以清楚地看到表中房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率基本都高于 80%，而 ST 興業(yè)則罕見的高達(dá)了 968.7%，處于嚴(yán)重資不抵債的情況?？偟膩碚f這是由于經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致了我國房企的資金狀況不容樂觀。而從整個(gè)大的房地產(chǎn)市場來看（據(jù)圖 2），我們可以了解到，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資本規(guī)模從 2001 年的 2.9 萬億元急劇上升到了 2011 年的 28.4 萬億元，同時(shí)隨著資本的不斷擴(kuò)大，企業(yè)負(fù)債也相繼增多，從 2001 年的 2.1 萬億元上升到了 2011 年的 21.4 萬億元。 而在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的資本負(fù)債率處于波動(dòng)下降狀態(tài)。但 2008 年金融危機(jī)之后，又重新開始上揚(yáng)。 總的情況如圖 3。 這意味著在未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)我國房地產(chǎn)負(fù)債率仍將處于一個(gè)高位。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史較短，大多尚處于資本的初步積累階段，急于填充資金以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模， 因而不可能在短期內(nèi)降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。

4.監(jiān)管機(jī)制不合理。

與西方有關(guān)國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還處于一個(gè)較原始的狀態(tài)， 市場監(jiān)管和調(diào)控工作還要在未來的實(shí)踐中逐漸完善。 目前，我國的相關(guān)監(jiān)管制度的建設(shè)相對(duì)于高速發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場仍是相對(duì)滯后的。監(jiān)管部門在進(jìn)行監(jiān)管時(shí)時(shí)常遇到各種因素的制約，從而導(dǎo)致其無法對(duì)我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。 此外我國金融業(yè)的國際化在進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)金融高度發(fā)展的同時(shí)，也使監(jiān)管機(jī)構(gòu)更加難以對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。

1.融資結(jié)構(gòu)單一，金融風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行信貸。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)作和資金鏈情況，房地產(chǎn)商經(jīng)營過程中的買地、開發(fā)、建設(shè)、出售中的任何一環(huán)無一不依靠銀行資金的周轉(zhuǎn)，銀行資金貫穿整個(gè)過程。

以 2011 年為例，（詳見圖 4） 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占了 15.2%，從表面上來看，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行系統(tǒng)的依賴似乎不大。而仔細(xì)分析我們可以得到另一個(gè)完全不同的觀點(diǎn)，由于定金和預(yù)收款（屬于其他資金）中有相當(dāng)部分是以居民的個(gè)人住房貸款形式存在，加上施工企業(yè)利用銀行貸款先行墊資部分及土地儲(chǔ)備貸款（其他資金）等，因此保守估計(jì)開發(fā)商所需開發(fā)資金對(duì)銀行系統(tǒng)的依賴度為 60%左右。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)供給和需求兩方面參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，實(shí)際上直接或間接的承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.住房金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足。

房地產(chǎn)金融基本是兩塊，一塊是項(xiàng)目融資，第二個(gè)是住房金融，就是住房貸款這塊。 住房金融工具的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點(diǎn)。要求金融機(jī)構(gòu)在金融實(shí)踐中，不斷開發(fā)住房金融新產(chǎn)品。

截止 2012 年，我國現(xiàn)存的住房金融業(yè)務(wù)主要有住房儲(chǔ)蓄貸款、住房公積金貸款、按揭貸款和組合貸款四類。 但隨著新住房制度的形成和人們消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平的變化，這些金融業(yè)務(wù)種類顯然是不能滿足市場需要，這就要求房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)研發(fā)出適合時(shí)代潮流的住房金融新產(chǎn)品。

3.房地產(chǎn)金融規(guī)制建設(shè)落后，監(jiān)管乏力。

2013 年年初，房地產(chǎn)調(diào)控新國五條及其細(xì)則相繼出臺(tái) ，試圖以更堅(jiān)決有力的調(diào)控措施徹底整頓房地產(chǎn)市場。但相較迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，我國臨時(shí)出臺(tái)的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是長治久安的治本之策。金融立法的目標(biāo)就是要調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中的混亂狀態(tài)，提高房地產(chǎn)市場的公平度，保護(hù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)企業(yè)，建立一種更加健康的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。 由于我國的市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，目前我國有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律仍然處于一種相當(dāng)欠缺的狀態(tài)，首先我國與一級(jí)市場相關(guān)的法律法規(guī)仍然比較缺乏，如“公積金法”、“房地產(chǎn)抵押貸款法”、“房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)法”等。 而二級(jí)抵押貸款市場相關(guān)的法律法規(guī)還處于一種基本空白的狀態(tài)。 此外現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全，影響房地產(chǎn)金融體系的發(fā)育成長和各項(xiàng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的拓展，在法制上還未規(guī)定房地產(chǎn)金融組織的創(chuàng)立、規(guī)范房地產(chǎn)金融工具的發(fā)現(xiàn)和流通。 因而現(xiàn)行的法律也需要進(jìn)一步修改，距成長為一個(gè)系統(tǒng)科學(xué)的體系還有很多路要走。

4.信息不對(duì)稱問題突出，房地產(chǎn)金融市場信用風(fēng)險(xiǎn)高。

目前我國缺乏完善的社會(huì)信用體系，直接加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，一般社會(huì)信用體系主要包括房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和居民個(gè)人信用系統(tǒng)，但當(dāng)前我國這二者的現(xiàn)狀不容樂觀。

①個(gè)人住房抵押貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。 按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，國際上房價(jià)收入比約為 1 比 3 至 1 比 6，考察我國的房價(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了 7.8 倍，而在北京、上海、廣州等大城市甚至達(dá)到了 1比 15 這一驚人的比值。 這意味著生活在北上廣地區(qū)的家庭要在停止一切消費(fèi)的情況下， 至少需要積累 15 年才能買的起一套房子。 由此看出，我國房價(jià)已經(jīng)在一定程度上超過了居民收入的承受范圍，一旦經(jīng)濟(jì)和就業(yè)形勢有所變動(dòng)，借貸者可能面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。 此外由于我國當(dāng)前個(gè)人融資渠道不暢，也存在一些人借機(jī)套取銀行貸款從事其他高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的可能性。

②房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)明斯基“金融不穩(wěn)定假說”對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的借貸企業(yè)的定義“他們借款用于投資期很長的項(xiàng)目，在較長的時(shí)間內(nèi)他們都無法用投資的收益還本付息，而需要滾動(dòng)融資用來支付本息”。對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，多采取了分階段連續(xù)開發(fā)模式，即將上一階段的銷售資金作為下一階段的啟動(dòng)資金，這就決定了我國房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。 此外假按揭問題也相當(dāng)嚴(yán)重，由于企業(yè)申請(qǐng)開發(fā)貸款手續(xù)較為繁瑣，加之利率高于個(gè)人住房貸款利率，所以很多開發(fā)商包括一些信譽(yù)較好的開發(fā)商為了解決資金周轉(zhuǎn)問題都會(huì)操作假按揭，這樣，貸款本身的風(fēng)險(xiǎn)加上管理上的道德風(fēng)險(xiǎn)，不良貸款的幾率會(huì)更大。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。

1.合理化解商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)過度集中問題。

①加快住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動(dòng)性差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。實(shí)踐證明通過充分市場化證券的發(fā)行逐步形成房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場是分散銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的最有效地途徑，并且可以搞活市場資金的融通，解決住房信貸資金來源與運(yùn)用在期限上不匹配的矛盾。具體實(shí)施方案包括在央行監(jiān)督下，選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人，成立專門的抵押貸款證券化公司，探索適合我國國情的運(yùn)作機(jī)制，在一些住房金融較為發(fā)達(dá)的城市，如北京、天津、上海等進(jìn)行試點(diǎn)。

②擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為。第一，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。通過金融體制的改革讓房地產(chǎn)投資信托資金、保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金和外來投資者參與到房地產(chǎn)一級(jí)貸款金融市場。 第二，健全房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性的市場體系，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，改變當(dāng)前過分依賴銀行貸款的局面，形成以市場為主導(dǎo)、多渠道、多層次的房地產(chǎn)資金供應(yīng)體系。

2.建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系。

啟動(dòng)以改善銀行內(nèi)部發(fā)展模式的改革，切實(shí)解決住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新問題，形成有效的產(chǎn)品研發(fā)激勵(lì)機(jī)制和建立專業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)，有效區(qū)分不同收入、心理、年齡者的不同需求。 除了傳統(tǒng)的四大融資方式，也應(yīng)適時(shí)創(chuàng)新更切合實(shí)際的金融產(chǎn)品。 金融系統(tǒng)應(yīng)為住房金融品種的增多，金融工具的創(chuàng)新和體系的不斷完善而不懈努力， 著眼于現(xiàn)有的住房金融產(chǎn)品進(jìn)行深度挖掘和實(shí)施創(chuàng)新，設(shè)計(jì)出有差異，服務(wù)于不同群體的住房金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。

3.完善房地產(chǎn)金融法制。

針對(duì)我國房地產(chǎn)金融法制落后的情況，首先，應(yīng)該完善與住房貸款一級(jí)市場相關(guān)的法律法規(guī)。 其次，應(yīng)盡快出臺(tái)圍繞二級(jí)抵押市場的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并且在法律法規(guī)執(zhí)行的過程中建立更新機(jī)制，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的新現(xiàn)象做出快速反應(yīng)，在情況惡化前提前更新完善相關(guān)法律。 再次，修改現(xiàn)行法律以形成統(tǒng)一的法律體系，提高其針對(duì)性、實(shí)用性和可操作性。過程中應(yīng)參考國際慣例和國際標(biāo)準(zhǔn)， 對(duì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)和外部欺詐的責(zé)任人進(jìn)行刑事處罰。 并通過立法逐步開放外資在指定范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)?？偟膩碚f，是要通過立法建立以市場為主導(dǎo)，中央銀行進(jìn)行監(jiān)督，法制部門進(jìn)行規(guī)范，允許外資參與的金融法律體系。地方政府也可以結(jié)合本地房地產(chǎn)金融發(fā)展的具體情況，率先出臺(tái)與本地區(qū)相適應(yīng)的法律，推動(dòng)房地產(chǎn)金融發(fā)展方式的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型升級(jí)。

4.完善 房地產(chǎn) 金融 市 場 運(yùn) 作 體 系 ，加 強(qiáng)信 用 建 設(shè) ，提 高 防 范金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。

①完善個(gè)人征信系統(tǒng)，提高房貸質(zhì)量。在市場經(jīng)濟(jì)的大潮下，應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)全方位多層次的商業(yè)銀行資信統(tǒng)一管理體系，定期進(jìn)行個(gè)人資信評(píng)級(jí)并實(shí)現(xiàn)溝通共享。個(gè)人資信評(píng)級(jí)的內(nèi)容應(yīng)包括對(duì)個(gè)人資產(chǎn)的原值、凈值、收藏價(jià)值、獲利價(jià)值、發(fā)展?jié)摿σ约皞€(gè)人信譽(yù)的評(píng)估。 之后我國商業(yè)銀行進(jìn)行信貸時(shí)，就可以改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、收入證明等較原始的材料進(jìn)行信用征集的狀況，憑借個(gè)人征信系統(tǒng)加強(qiáng)對(duì)信貸資金的管理。 對(duì)于出現(xiàn)不良的信用記錄的借貸人，商業(yè)銀行提高放貸條件，并對(duì)其今后的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行種種限制。

②加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)防范，規(guī)范企業(yè)行為。第一，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)級(jí)。由專職的機(jī)構(gòu)按照企業(yè)的有關(guān)方面包括企業(yè)素質(zhì)、資金信用、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展前景等進(jìn)行分析，并以簡單的資信等級(jí)來進(jìn)行評(píng)價(jià)。第二，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系和房地產(chǎn)信息披露制度。加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，特別是透明購房網(wǎng)的建設(shè)。 進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場信息披露制度， 及時(shí)準(zhǔn)確地向社會(huì)公布市場商品房預(yù)售信息、可售樓盤及房源、已售狀況等信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，以防止房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡。第三，適當(dāng)時(shí)機(jī)取消商品房的預(yù)售制度。取消商品房預(yù)售制度，有利于進(jìn)一步減輕銀行自身所集中的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)難以通過預(yù)售獲取自身資金，雖然在短期內(nèi)會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的陣痛，但這對(duì)于我國房地產(chǎn)金融市場長期穩(wěn)定的發(fā)展還是有很大的好處。

③加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管力度。建立對(duì)商業(yè)銀行的全國性的監(jiān)督分析機(jī)構(gòu)，防止房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲導(dǎo)致過多銀行信貸資金遷移到房地產(chǎn)市場， 從而減少對(duì)產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展的支持力度；建立銀行內(nèi)部的獨(dú)立監(jiān)管制度， 著重對(duì)自身存在問題的深刻反思，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，在合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)金融監(jiān)管的國際化水平。 參考文獻(xiàn)：

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第9篇：房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；金融風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）10-0-01

現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)中金融就是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金融通，其中房地產(chǎn)金融的重要組成部分也就是融資，房地產(chǎn)的融資包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)以及房地產(chǎn)證券等，目前還沒有形成真正的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)。那么下面本文就對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策進(jìn)行分析。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)中的金融風(fēng)險(xiǎn)

其中在房地產(chǎn)行業(yè)金融中，包括了房產(chǎn)金融以及地產(chǎn)金融，兩者均是對(duì)房地產(chǎn)資金融通進(jìn)行研究的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲(chǔ)蓄等等一系列金融市場行為，其本身也都具有一定的規(guī)律性。目前我國金融體制正在不斷的進(jìn)行改革，同樣在房地產(chǎn)行業(yè)金融體制也在逐漸的進(jìn)行革新。

現(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)金融事業(yè)仍然處于初級(jí)階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動(dòng)中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

國家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對(duì)于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥?，助長了金融犯罪活動(dòng)，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會(huì)問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競爭的激烈，使得房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展過程中，其交易市場具有一定的復(fù)雜性，并且在逐漸加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場時(shí)，將利潤作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)中金融風(fēng)險(xiǎn)的解決對(duì)策

為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免了交易帶來的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對(duì)于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國家和政府的政策方針，對(duì)于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對(duì)房地產(chǎn)的虛擬抵押帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。健全我國的金融信息信用管理制度，同時(shí)還需要把房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及收益均進(jìn)行相應(yīng)的管理。

對(duì)于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此作出充分的分析。

對(duì)于市場風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競爭機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場形象。就是對(duì)融資平臺(tái)的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到在企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競爭力。

對(duì)于融資平臺(tái)上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對(duì)策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問題。建立政府融資平臺(tái)的融資約束機(jī)制，對(duì)于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對(duì)于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對(duì)分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。

對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將鼓勵(lì)自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行不但要對(duì)其自身的金融安全進(jìn)行保障，同時(shí)也要對(duì)其管理力度進(jìn)行加強(qiáng)，以能夠逐步提高其風(fēng)險(xiǎn)管理能力，對(duì)于房產(chǎn)的低抵押上，則就要對(duì)其個(gè)人信用制度進(jìn)一步進(jìn)行完善。

三、結(jié)語

總而言之，想要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，必須對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道進(jìn)行合理選擇，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

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