住宅成本控制精選(九篇)

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第1篇：住宅成本控制范文

論文關(guān)鍵詞：施工企業(yè)項目成本管理建筑工程成本控制

中圖分類號：F406.72文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1．前言

工程項目是施工企業(yè)形象的窗口和效益源泉。隨著建筑市場競爭日趨激烈，工程質(zhì)量、文明施工要求不斷提高，施工周期長，材料價格波動起伏，以及其他種種不定因素影響，使得項目運(yùn)作處于嚴(yán)竣的環(huán)境之中。因此，如何作好項目成本管理與成本控制是解決企業(yè)能否在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，企業(yè)經(jīng)營能否長期良性循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本文將對這一過程進(jìn)行分析，以便在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中起著參考作用。

2工程案例與分析

2.1工程概況

程北佳園20#住宅樓工程為單元式多層住宅。磚混結(jié)構(gòu)，總建筑面積10709㎡，占地面積1530㎡，建筑高度21.6 m，層高3m，層數(shù)7層，基礎(chǔ)類型筏板基礎(chǔ)。屋面為平屋面，頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，并設(shè)有屋頂平臺。建筑耐火等級為二級，抗震設(shè)計烈度為6度。住宅工程各住宅工程建筑類型為單元組成。

2.2施工企業(yè)現(xiàn)行成本控制情況

該案例中施工單位采用項目式管理，其理論上的管理組織的組成結(jié)構(gòu)為：每個項目部設(shè)項目經(jīng)理；項目經(jīng)理下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全負(fù)責(zé)人；技術(shù)、安全負(fù)責(zé)人下設(shè)施工員、設(shè)備員、等；而實際工作中，主要管理人員為項目經(jīng)理一名，技術(shù)負(fù)責(zé)人兩名，均為房地產(chǎn)開發(fā)單位委派的人員，基本不到工地。具體施工為私人分包，掛靠施工單位名稱。技術(shù)員、專業(yè)班組長、特殊作業(yè)人員及技術(shù)工人均由私人老板雇傭。以上人員由老板親信擔(dān)當(dāng)都是身兼數(shù)職。從經(jīng)濟(jì)上壟斷，實行家族式管理，而又授權(quán)于技術(shù)員全權(quán)管理工地一切事務(wù)。這種具體情況形成的管理人員結(jié)構(gòu)本身存在很多弊端，對整個項目施工過程中的成本控制有相當(dāng)程度上的不利影響。

2.3傳統(tǒng)成本控制方法存在的弊端

2.3.1成本控制和成本控制的基礎(chǔ)工作差

許多施工企業(yè)沒有建立健全成本控制制度，也沒有實施有效的成本控制，具體表現(xiàn)在:

1.企業(yè)沒有原始記錄制度或制度不健全，固定資產(chǎn)報廢沒有報廢清單，材料出入庫沒有附相關(guān)的原始單據(jù)或隨有原始單據(jù)但簽字不全等;

2.在定額管理制度方面，由于企業(yè)沒有制定先進(jìn)而又可行的材料、燃料、動力等消耗定額，不能據(jù)以評價耗費是否合理、節(jié)約，不能據(jù)以控制耗費、降低施工成本。

2.3.2施工人員成本控制意識薄弱，重生產(chǎn)、輕效益

經(jīng)過多年的市場競爭，施工企業(yè)也在進(jìn)行經(jīng)營體制的改革，這在一定程度上促進(jìn)了施工企業(yè)成本控制，但并未根本改變成本控制的觀念。各施工企業(yè)仍普遍存在這樣一些問題:

1.施工組織設(shè)計階段忽視施工準(zhǔn)備，人員、機(jī)器設(shè)備的安排、調(diào)度和銜接對成本的影響，一些單位缺乏維修保養(yǎng)，導(dǎo)致設(shè)備完好率、使用率低。這些因素均增加了費用支出。

2.施工階段忽視成本的中間控制，尤其不太重視質(zhì)量成本和“工期成本”。工期成本是指為實現(xiàn)工程目標(biāo)或合同工期而采取相應(yīng)措施所發(fā)生的一切費用。由于施工企業(yè)推行項目法管理，各工程項目分散于不同的施工區(qū)域，企業(yè)管理層屬于利潤中心而不是成本中心，無法真正的對工程成本施加影響，造成工程成本的額外增加，是效益向生產(chǎn)低頭的典型表現(xiàn)。

3.施工后期忽視成本分析、評價與考核。目前各企業(yè)的財務(wù)主管嚴(yán)格來說僅僅是會計主管，而諸多會計人員工作一也僅局限于成本核算，而對成本的超支(結(jié)余)的項目、原因不作分析或分析不祥，沒有意識到自己應(yīng)該為決策人員提供有針對性的成本控制依據(jù)或意見。

2.3.3缺乏責(zé)權(quán)利相結(jié)合的控制機(jī)制

施工企業(yè)工程成本控制普遍缺乏統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。提起成本控制，一些人會自然而然的認(rèn)為這是一個會計方面的概念，是財務(wù)部門的事情，與自己所從事的工作風(fēng)馬牛不相及。財務(wù)部門雖然對成本控制理解較深，但其責(zé)任似乎也只停留在日

常的成本核算上，況且自己也僅僅是一個項目部的職能部門，沒有權(quán)利指揮管理其他各部門。財務(wù)主管(項目總會計師)在工程款的結(jié)算以及對財務(wù)人員的傳道、授業(yè)解惑，對成本控制一時不知如何下手。

事實上，每一個人都涉及到了成本控制活動，但并不是每個人都能明白自己在成本控制中的作用，并不是每個人都能明白如何去對成本施加影響。于是，成本控制缺乏制度約束，缺乏具體責(zé)任，成本目標(biāo)無從落實。

2.3.4忽視采購成本、資金成本和質(zhì)量成本的分析控制

在工程施工當(dāng)中，項目部注重施工腐本獷忽視采購成本、資金成本和質(zhì)量成本的分析控制。由于主要人力、物力集中于工程項目本身。由于工程形象進(jìn)度是辦理施工結(jié)算的主要依據(jù)，因此，在施工成本方面，相對重視較多。采購行為遠(yuǎn)離施工現(xiàn)場，采購成本易于忽視。資金成本似乎與廣大員工無關(guān)，容易被忽視。

2.4針對項目成本管理中存在問題采取措施

2.4.1嚴(yán)格材料管理，控制材料費

工程材料費占項目施工成本的60％左右，是項目施工階段成本控制的重點。應(yīng)采取以下措施：（1）加強(qiáng)材料采購管理，落實采購責(zé)任制，實行公開采購和比質(zhì)比價，嚴(yán)格控制材料采購質(zhì)量和價格，把好材料進(jìn)貨關(guān)；（2）領(lǐng)用實行限額領(lǐng)料制度，工程主輔材料消耗、周圍材料損耗及使用費與有關(guān)作業(yè)隊組掛鉤考核；（3）加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，文明安全施工，創(chuàng)造良好的施工秩序和生產(chǎn)環(huán)境，減少損耗，避免浪費；（4）堅持按照增收節(jié)支、全面控制、責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，采取目標(biāo)管理方法對實際施工成本的發(fā)生過程進(jìn)行嚴(yán)格控制，加強(qiáng)施工現(xiàn)場調(diào)度，避免因施工計劃安排不周或生產(chǎn)指揮失誤造成窩工、材料積壓、降低機(jī)械設(shè)備利用率、增大現(xiàn)場管理費等，杜絕浪費和流失，材料庫存要合理；（5）在滿足施工要求條件下，對設(shè)備構(gòu)件及材料的進(jìn)場時間和現(xiàn)場堆積要合理安排、統(tǒng)一規(guī)劃。盡量減少材料的庫存量和庫存時間，施工過程中要及時進(jìn)行材料動態(tài)統(tǒng)計，部分材料可直接進(jìn)場，減少二次倒運(yùn)、保管費及資金占用費。

2.4.2健全施工設(shè)備管理，控制機(jī)械使用費支出

合理提高項目施工機(jī)械化程度，是降低工程施工成本的有效途徑；而設(shè)備利用率的高低、使用維修費的多少又是直接制約工程施工成本的重要因素。要根據(jù)工程特點和經(jīng)濟(jì)合理性，正確選配機(jī)械設(shè)備，搞好機(jī)械設(shè)備的維修和保養(yǎng)，提高機(jī)械完好率、利用率和使用效率，降低機(jī)械使用成本，增加臺班產(chǎn)量，實現(xiàn)機(jī)械施工利潤最大化。 完善機(jī)械設(shè)備的相關(guān)管理制度和實施細(xì)則，實行定期強(qiáng)制保養(yǎng)制度，最大限度地提高設(shè)備的完好率和利用率。嚴(yán)格控制機(jī)械設(shè)備的租賃合同、施工與租賃費收支，制定行之有效的設(shè)備租賃考核制度，加強(qiáng)租賃設(shè)備實際作業(yè)工作量的檢查和核查。

2.4.3采取措施，降低間接、質(zhì)量及工期成本

認(rèn)真做好施工方案及措施的經(jīng)濟(jì)對比分析，最大限度地優(yōu)化方案，制定科學(xué)的施工技術(shù)組織方案。對工程項目質(zhì)量、安全、進(jìn)度工期的控制，避免或減少質(zhì)量事故發(fā)生，嚴(yán)格按合同進(jìn)度工期施工，避免或減少事故成本、違約成本等非正常支出，降低工程施工成本。

通過分析，我感覺到，要想有效地控制施工項目成本，必須走出成本控制的誤區(qū)，把成本控制工作貫全到從投標(biāo)到竣工驗收的全過程，培養(yǎng)員工的成本意識，并根據(jù)現(xiàn)場實際情況，選擇符合自身實際的成本控制方法進(jìn)行成本控制理念的理論研究，并建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，并把這些方法應(yīng)用到實際工程中會取得更好的效果。

4結(jié)論與展望

我國建筑企業(yè)要想利用廉價的勞動力資源在國內(nèi)外市場上占領(lǐng)一席之地，就必須降低成本、提高質(zhì)量為核心的生產(chǎn)經(jīng)營水平。針對我國建筑施工企業(yè)成本控制現(xiàn)狀，我認(rèn)為在今后的研究中應(yīng)該注意以下幾點:

1.積極吸收和改進(jìn)先進(jìn)國家成本控制方面的經(jīng)驗和做法，重點研究相關(guān)學(xué)科的研究成果在建筑業(yè)企業(yè)中的應(yīng)用。幫助企業(yè)制定出符合本企業(yè)實際的可操作的成本控制方法措施。

2.開發(fā)成本控制方面的計算機(jī)軟件，提高成本控制工作的效率，使其規(guī)范化、科學(xué)化、制度化。

3.開發(fā)一批通俗易懂、操作簡便的建筑企業(yè)職工培訓(xùn)教材，使成本控制成為全員的共識。

我相信通過方方面面的努力，形成一套可操作性強(qiáng)的成本控制方法措施和管理模式，逐步提高建筑施工企業(yè)整體素質(zhì)的提高。我國的建筑業(yè)企業(yè)一定會在國內(nèi)外的市場上贏得應(yīng)有的地位，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會進(jìn)步做出更大的貢獻(xiàn)。

5主要參考文獻(xiàn)：

[1]范水源.《關(guān)于工程項目成本管理的思考》.《預(yù)測》.2003

[2]畢健秋.《淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制與管理》建筑工業(yè)出版社2006

[3]劉金聯(lián)、高占松.《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理操作實務(wù)》，武漢大學(xué)出版社.2008

第2篇：住宅成本控制范文

關(guān)鍵詞：住宅；景觀；成本管理；設(shè)計階段

中圖分類號：P901文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1.工程概況

本工程為海德公園項目，項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)獨墅湖高教區(qū)東北角。占地面積約183475平米，建筑風(fēng)格為歐式新古典，容積率2.0 ，綠地率約：50%（91800平方米）。

設(shè)計原則：功能為首，以人為本滿足使用要求。

（1）、使用功能上以人為本，在陽光好的區(qū)域布置人的活動區(qū)域，建造景觀構(gòu)筑物。

（2）、注重景觀設(shè)計，在滿足功能的條件下，盡量的使綠地最大化，廣場最小化。

（3）、材料運(yùn)用上注重舒適性、安全性，如鋪裝材料多選用透水磚，將生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的理念運(yùn)用在小區(qū)設(shè)計中。

2景觀設(shè)計

景觀設(shè)計是在通過建筑、規(guī)劃、園林設(shè)計等手段，對住宅地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、形態(tài)與功能的宏觀布局進(jìn)行改變的過程，旨在研究如何對各種自然風(fēng)景、人工環(huán)境加以利用、改造并重新組織，為居民創(chuàng)造健康、舒適的生活環(huán)境，使之更契合人們的習(xí)慣和心理需求并同時具有相當(dāng)?shù)膶徝纼r值。通常意義上的景觀設(shè)計包含以下四個過程:概念設(shè)計、初步設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計。

3景觀成本

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，景觀成本主要是指項目整個景觀建造運(yùn)營過程中發(fā)生的相關(guān)費用，包括:景觀前期設(shè)計成本、景觀工程施工成本以及景觀后期維護(hù)成本。

景觀前期設(shè)計成本是指景觀項目在設(shè)計階段所發(fā)生的相關(guān)設(shè)計費用。景觀施工成本是指項目景觀在施工過程中發(fā)生的一切費用的總和，通常包括人工費、材料費、機(jī)械使用費三部分。景觀維護(hù)成本是指項目景觀的后期維護(hù)費用的總和，一般包括資源損耗、人工、材料等方面的費用。海德公園項目秉承可持續(xù)發(fā)展理念，在滿足功能的條件下，最大限度的節(jié)約成本。

4景觀設(shè)計中的成本管理

4. 1景觀設(shè)計階段成本管理

景觀設(shè)計中的成本管理是指在項目景觀前期設(shè)計階段即引入成本控制的概念，使得之后展開的各項工作都必須考慮到成本控制，旨在彰顯設(shè)計理念、保障景觀功能、美化生活環(huán)境的同時，達(dá)到景觀成本配置最優(yōu)。

4. 2景觀設(shè)計階段成本管理的意義

設(shè)計階段是成本控制的開端，在設(shè)計階段即展開的成本控制可以做到最大程度上的成本控制，是住宅開發(fā)項目整體成本控制的關(guān)鍵。根據(jù)通常的項目經(jīng)費管理，設(shè)計費在工程總體費用中所占比例們們微乎其微(一般只占總成本的1.5%-3%左右)，但是卻可以決定建設(shè)項目投資至少75%的開支，而花費巨大的施工階段對投資的影響只有10%--20%。如果設(shè)計不合理，在設(shè)計過程中沒有充分考慮成本控制，將會造成項目景觀效果、科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性等方面先天不足，而這種先天不足在后期的項目景觀工程施工過程中是難以甚至是不可挽回的。隨著項目開發(fā)逐步深入，景觀成本可控制、優(yōu)化的余地也越來越小。所以只有在項目的設(shè)計階段充分考慮到成本控制的各項因素，才能避免景觀項目實施過程中出現(xiàn)資金超額等的失控狀態(tài)，從而以最優(yōu)的成本配置達(dá)到既定的景觀效果。

4.3設(shè)計階段景觀成本控制的方法

4.3. 1國內(nèi)外設(shè)計階段景觀成本控制研究現(xiàn)況

R.S.Kaplan指出在設(shè)計階段將成本限定在目標(biāo)內(nèi)，然后運(yùn)用價值工程理論實施開發(fā)和更新。同時，在設(shè)計、試產(chǎn)和生產(chǎn)準(zhǔn)備等階段，各相關(guān)部門通力合作以達(dá)到目標(biāo)成本。

LEweustink提出了產(chǎn)品設(shè)計過程中成本估算與成本控制的通用方法，能夠根據(jù)成本估算信息找出框架中引起產(chǎn)品過高成本的屬性，再變化屬性方案來實現(xiàn)成本的控制。

國內(nèi)住宅地產(chǎn)在設(shè)計階段景觀成本控制的相對成熟的研究成果較少。實際管理過程中通常采用限額設(shè)計，設(shè)計競標(biāo)方案比選，設(shè)計監(jiān)理等。在具體的設(shè)計階段成本控制過程中，限額設(shè)計易扼殺產(chǎn)品設(shè)計思路;競標(biāo)方案必選又易出現(xiàn)惡性競爭，難以保證方案實施質(zhì)量。都存在一定弊病。如何具體落實研究較淺，尚缺乏系統(tǒng)的管理模式與方法。

4.3. 2設(shè)計階段景觀成本控制方法建議

根據(jù)景觀設(shè)計過程中不同的設(shè)計階段，制定相應(yīng)的景觀成本管理方法。

（1)概念設(shè)計階段。景觀概念設(shè)計強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和感官。例如顏色、質(zhì)地、趣味性、聲調(diào)或許只是一種物體在空間中發(fā)散或聚集的感覺。景觀設(shè)計師，甚至所有的設(shè)計師，必須常常接觸這種品質(zhì)。它的存在超越“形式”。 概念設(shè)計師認(rèn)為有的時候感覺的享受比解釋說明或參照歷史表現(xiàn)更豐富，以海德公園為例，重點部位主要考慮在入口水景對景、中間樓王區(qū)域旱溪花鏡及中心活動大草坪區(qū)域。綠化營造是海德公園設(shè)計另一重點。為了使得人們在感覺上更輕松自在，不把整個公園的概念強(qiáng)加在使用者的感受上，海德公園的景觀設(shè)計如同在生態(tài)公園里造了幾幢房子而不是在建筑間種了一些樹，公園里有茂密的樹林，有開闊的草地，沿著小溪開滿了充滿野趣的小花，沿路有高大的喬木可以遮陽，樹下有優(yōu)雅的繡球花，房子上有香氣四溢的桂花和子花。我們只把合適的樹重在合適的地方。對于植物而言，他們可以自由健康的成長。概念設(shè)計師要考慮的就不僅僅是概念本身了，還存在著許多更加微妙的方式。

景觀設(shè)計在住宅地產(chǎn)項目前期策劃定位階段介入，對項目區(qū)域的自然條件進(jìn)行評估。在不違背項目總體設(shè)計方向的基礎(chǔ)上，綜合考慮項目原有自然條件，盡量保留其原有風(fēng)貌，合理組織、規(guī)劃布局，并結(jié)合前期項目評估結(jié)論，規(guī)劃、建筑概念方案提出景觀設(shè)計概念方案、軟質(zhì)景觀植物搭配方案。即由此，得到該項目景觀成本的基本控制范圍。通過本階段的成本控制管理，明確了項目景觀定位及其目標(biāo)成本線，便于公司決策層對項目開發(fā)方向做出判斷。同時避免了項目景觀工程因介入較晚，在成本方面喪失了“話語權(quán)”從面導(dǎo)致后期開發(fā)過程中被動地進(jìn)行景觀規(guī)劃、設(shè)計的現(xiàn)象。

（2)初步設(shè)計階段、擴(kuò)展設(shè)計階段。在這兩個階段，讓景觀設(shè)計師最大化的參與到景觀成本控制中來，根據(jù)概念階段制定的目標(biāo)成本線，不斷地調(diào)整景觀設(shè)計方法。這個階段，軟、硬景景觀體塊控制顯得尤為重要，這是成本控制的關(guān)鍵點。常見的成本控制節(jié)點如:

中心綠化，入口區(qū)配合大氣的幾何形態(tài)構(gòu)圖進(jìn)行配置，喬木行列式種植，搭配下層植物組合花卉，形成入口處大氣的景觀效果，該區(qū)域精細(xì)配置，復(fù)層種植，層次豐富，品種多樣，搭配精細(xì)，形成茂密的山林水溪景觀。該區(qū)域的大草坪周圍配置濃密的植物背景，形成干凈、開闊、整形的英式風(fēng)景。

主材選擇，以石材為例，一般50mm厚的石材比30mm厚的石材市場價格超出50%以上。于是，在項目道路的設(shè)計上，就應(yīng)該避免在車流量大的主要交道流線上設(shè)計石材鋪裝。面人行交通流線則可采用石材鋪貼飾面。同樣是鋪貼，碎拼人工要遠(yuǎn)高于規(guī)則鋪貼;同樣是面層，燒毛面低于荔枝面，這些都可以成為成本控制的著眼點。

植物配置，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)商決策層對植物軟景重要性的認(rèn)識。以蘇州工業(yè)園區(qū)設(shè)計研究院有限責(zé)任公司開發(fā)的海德公園為例，該項目軟質(zhì)景觀單方成本僅約為硬質(zhì)景觀(含道路管網(wǎng))的50%，而景觀效果卻是顯而易見。不少購房者的選擇該樓盤理由就是“綠樹成蔭、環(huán)境優(yōu)美”，不投入換來大收益。同時，植物配置上應(yīng)注意“適時適地”的原則，盡量選用鄉(xiāng)土樹種。鄉(xiāng)土樹種多為本地優(yōu)勢種，適應(yīng)性強(qiáng)，耐受性好，易于養(yǎng)護(hù)。植栽設(shè)計需遵循“逢高愈高，遇低則低”的原則，即遇到地形高處栽植高樹，地形低處栽植低矮植物。陣列式種植的植物，樹形選擇需一致，相鄰植株不可差別過大。自由式種植的植物，需保證林冠線與林緣線遵循方案設(shè)計意圖。所有喬木樹穴需與周邊綠地平整。除標(biāo)明外，灌木種植應(yīng)按三角形間隔種植。只有把合適的樹重在合適的地方。對于植物而言，他們才可以自由健康的成長。

豎向設(shè)計，在處理高差較大的場地時難免出現(xiàn)豎向景觀設(shè)計。用矮灌搭配做出層次，相比飾面拼花更富有生趣，且更易控制成本。

水景控制，景觀工程完工初期水景效果好，對景觀檔次的提升起著巨大作用。但隨著時間推移，運(yùn)營管理不善，則會使其效果會逐步衰弱，且后期維護(hù)成本高。一個維護(hù)不好的水景，成了枯水塘、臭水溝，無疑會對整個項目景觀造成巨大的負(fù)面影響。所以才設(shè)計階段設(shè)計水景時要審時度勢，權(quán)衡利弊。

（3)施工設(shè)計階段。施工圖階段需要景觀設(shè)計師與成本控制人員反復(fù)溝通，硬質(zhì)景觀上優(yōu)化工藝細(xì)節(jié)，可以更好節(jié)約工程造價；軟景上，合理控制好大喬木、小喬木、球類、灌木、地被各植物品種的比例。同時加強(qiáng)審圖環(huán)節(jié)對施工圖的論證，避免今后施工過程中過多的簽證變更，讓方案的優(yōu)化可以直接轉(zhuǎn)換成成本效益。

結(jié)術(shù)語

在房地產(chǎn)市場競爭激烈的今天，景觀設(shè)計亦日趨成熟，如何提高景觀工程質(zhì)量和控制景觀成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與景觀設(shè)計單位共同思索的課題。只有不斷思索創(chuàng)新，強(qiáng)化設(shè)計管理，深化成本控制意識，才能造就兼具功能性和經(jīng)濟(jì)性的優(yōu)秀景觀工程。

參考文獻(xiàn)

[l]王靜.景觀設(shè)計的成本優(yōu)化[[J]科教導(dǎo)刊，2009,(5):129

[2]樊自力論限額設(shè)計[J]北京工程造價，2008,(4):2

第3篇：住宅成本控制范文

【關(guān)鍵詞】建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計；住宅造價；成本控制

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

1.工程造價的定義和基本職能

1.1 定義

建設(shè)一項工程所花費的全部費用稱為工程造價，它包含了投資估算、設(shè)計概算、修正概算、施工圖的預(yù)算、工程結(jié)算和竣工決算等等。工程造價所要達(dá)到的最終目的是：根據(jù)施工圖紙、定額以及清單規(guī)范，核算出該工程中所包含的直接費（所有分部及分項工程中總花費的人工、材料、機(jī)械臺班等費用）、間接費、及稅金等等。

1.2 基本職能

(1)評價職能

工程造價的主要職能體現(xiàn)在評價工程總投資和分項投資的合理性以及投資效益，同時也是評價建筑安裝企業(yè)的管理水平和經(jīng)營成果的重要依據(jù)。工程中的土地價格、建筑安裝的產(chǎn)品和設(shè)備的價格是否合理，是通過工程造價資料來評價的，而某項建設(shè)項目是否具有良好的償貸能力以及獲利能力，宏觀效益是否滿足工程要求也是需要工程造價來評價的。

(2)調(diào)控職能

工程造價的調(diào)控職能主要體現(xiàn)在，它可以作為一個經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控并且管理某項工程建設(shè)中的所有物資消耗水平，建設(shè)的總規(guī)模以及投資方向是否合理。

(3)預(yù)測職能

工程造價的預(yù)測職能則是體現(xiàn)在它可以為投資者或者施工方事先預(yù)測某項工程的投資費用，為投資者提供控制工程造價、籌集資金、項目決策、成本管理依據(jù)。

(4)控制職能

主要分為兩方面：

①對投資的控制:即在投資的每個階段，通過多次性預(yù)算和評估，控制工程造價的全過程；

②對商品和勞務(wù)供應(yīng)企業(yè)的成本控制。

2.住宅成本控制和結(jié)構(gòu)設(shè)計中存在的問題

2.1忽視結(jié)構(gòu)設(shè)計對住宅工程造價成本全過程中的控制的重要性

建筑工程全過程可分為三個階段：決策階段、設(shè)計階段、實施階段。決策階段和設(shè)計階段是影響投資控制成敗的關(guān)鍵階段，而設(shè)計在決策階段完成之后成了影響工程造價的唯一核心，這個時候設(shè)計的合理性、適用性、科學(xué)性就成為影響投資和住宅工程總價的一個主導(dǎo)因素。而在項目開發(fā)中，多數(shù)開發(fā)商簡單地認(rèn)為只要加強(qiáng)項目開發(fā)的預(yù)算和決算及竣工環(huán)節(jié)就能控制住宅工程造價成本，卻忽略了控制建筑工程全過程造價成本，忽視結(jié)構(gòu)設(shè)計對住宅工程成本造價控制的重要性。在這樣的情況下，實施全方位和統(tǒng)籌兼顧的結(jié)構(gòu)設(shè)計也就成了無稽之談了。

2.2 對結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的分析不足，合理的成本監(jiān)控?zé)o法實現(xiàn)

住宅的造價成本主要是通過結(jié)構(gòu)設(shè)計方案來控制的。開發(fā)商對結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的考察不能簡單停留在住宅戶室比和立面效果以及施工圖預(yù)算等膚淺層面上，而應(yīng)該將注意力更多放在對結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的實用性、可行性評估以及合理性、科學(xué)性的考核上，增強(qiáng)衡量結(jié)構(gòu)設(shè)計方案中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)功能和綜合價格的能力。

3.加強(qiáng)對住宅造價成本的有效控制和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的比選

3.1 選擇建筑結(jié)構(gòu)類型要合理

水平分體系和豎向分體系是住宅結(jié)構(gòu)的兩種基本體系。水平分體系主要指板――梁體系大跨度體系，豎向分體系包括砌體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)及異形料結(jié)構(gòu)體系等。顯然，不同建筑結(jié)構(gòu)類型就意味著不同的工程造價，但是最科學(xué)、最合理的成本控制不一定就是最低的住宅成本控制，我們要根據(jù)施工單位的建設(shè)能力、投資水平、工期等綜合層面分析不同結(jié)構(gòu)類型的造價差別，同時對比投資與獲取利益的平衡面，優(yōu)化配置住宅成本控制，選出一個最經(jīng)濟(jì)、最科學(xué)、最適合該住宅工程的設(shè)計類型。

3.2 根據(jù)現(xiàn)場施工環(huán)境，選擇出最適宜的基礎(chǔ)形式

工程結(jié)構(gòu)投資總價的1/3是住宅基礎(chǔ)形式，住宅基礎(chǔ)形式是否合理直接影響著工程造價的總價。同時合理的住宅工程基礎(chǔ)形式還會有效縮短施工工期，優(yōu)化基坑維護(hù)的工序。在結(jié)構(gòu)設(shè)計實踐中，樁型的選擇上我們依據(jù)基礎(chǔ)形式對筏板厚度及基礎(chǔ)梁截面面積的直接影響，選用承載力較強(qiáng)的單樁樁型，沿軸線方式布置，以此達(dá)到減少直接應(yīng)力、降低基礎(chǔ)形式荷載的作用。而當(dāng)施工工程的實際環(huán)境為軟土地基時，高層或小高層住宅的結(jié)構(gòu)形式應(yīng)采用短肢剪力墻，而采用條型基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)作為基礎(chǔ)形式。

3.3 正確選擇上部結(jié)構(gòu)體系、確定建筑構(gòu)件

由于住宅工程的整體經(jīng)濟(jì)性很大程度上受到建筑結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)件的截面確定及選用科學(xué)的材料的影響，因此上部結(jié)構(gòu)體系的選擇是否適用和合理，都關(guān)系到方案的設(shè)計是否能有效的控制總體工程成本。工程的造價和成本的投資不同的原因則是由上部的功能使用的差別對構(gòu)建截面類型的不同影響而引起的。在住宅的建設(shè)中，梁板式樓蓋由于造價較低被廣泛使用。但這種結(jié)構(gòu)不適用在層高較低的住宅建設(shè)中，因為它樓蓋結(jié)構(gòu)占用較大的體積和空間。而無梁樓蓋由于框架結(jié)構(gòu)承受較大荷載量這一特性，且不會受到層高較小的制約，它一般用在層高較低的住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計中，但是又會增加住宅建設(shè)的成本。密肋式樓蓋被用在跨度不超過9米，對梁的高度限制不大的住宅建設(shè)中，可有效的降低因跨度變大而造成的樓板自重，經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)勢明顯。但該類上部結(jié)構(gòu)體系由于施工環(huán)節(jié)較為繁雜，需要承載較高的技術(shù)水平。還有一種上部結(jié)構(gòu)體系，預(yù)應(yīng)力混凝土平板。采用這種體系是為了控制樓體凈高的限制，這種體系所接受的跨度可達(dá)9米以上，它有效解決了密肋樓蓋跨度小的問題，適用的范圍較為廣泛，但是相應(yīng)的建設(shè)投資的成本費用明顯的提高。

3.4 在建筑條件允許及滿足要求下，合理設(shè)計混凝土強(qiáng)度，降低住宅造價成本

隨著科技發(fā)展，建筑材料的持續(xù)更新和新的材料出現(xiàn)，以及建筑結(jié)構(gòu)形式的復(fù)雜化和多樣化、越來越高構(gòu)件截面的強(qiáng)度要求催生了對住宅機(jī)構(gòu)的混凝土強(qiáng)度要求，同時由于保守化的設(shè)計理念，越來越高的混凝土強(qiáng)度，將很大程度增加住宅造價成本。為了有效控制這種趨勢，我們必須在建筑條件許可并滿足設(shè)計要求的前提下，最大程度降低混凝土設(shè)計強(qiáng)度，進(jìn)而達(dá)到改善住宅造價成本上漲過快的態(tài)勢。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，構(gòu)件的混凝土的設(shè)計強(qiáng)度與最低配筋率有一個比例關(guān)系，這種關(guān)系在一般用途的住宅建設(shè)中有著更為明顯的體現(xiàn)。因為在一般住宅房屋開間的面積較小，樓板配筋參考最小配筋比率，這種設(shè)計可以很大程度節(jié)約住宅造價成本。例如如果使用C30混凝土，就會比使用了C40的混凝土降低10%的成本。同時，降低砼的設(shè)計強(qiáng)度還能很好的杜絕墻體結(jié)構(gòu)和樓板裂縫的現(xiàn)象，增加住宅使用壽命，降低了住宅建設(shè)維護(hù)頻率和費用。另外在遵循建設(shè)要求的前提下，根據(jù)不同的環(huán)境及建筑使用特性，選擇合理經(jīng)濟(jì)的節(jié)點和構(gòu)造也是降低住宅成本的科學(xué)方法。

【結(jié)語】隨著建筑行業(yè)發(fā)展，越來越多的不適用、 不合理、不科學(xué)的結(jié)構(gòu)設(shè)計致使造價成本增加。這嚴(yán)重制約了建筑行業(yè)的快速發(fā)展，并造成環(huán)境污染，材料及人工浪費等很多負(fù)面影響。因此我們必須充分重視建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計在工程成本造價控制中的重要作用，依據(jù)合理、科學(xué)的結(jié)構(gòu)設(shè)計，設(shè)計出最適用、經(jīng)濟(jì)的住宅機(jī)構(gòu)，科學(xué)有效配置資源，合理優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低造價成本，控制住宅造價，促進(jìn)建筑行業(yè)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 江歡成.優(yōu)化設(shè)計的探索和實踐[J].建筑結(jié)構(gòu)，2008（02）.

第4篇：住宅成本控制范文

【關(guān)鍵詞】框剪住宅；成本控制；設(shè)計；施工

隨著建設(shè)用地的日趨緊張，框架剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層住宅逐漸由大中城市向小城市推進(jìn)，這也是今后開發(fā)建設(shè)的一種結(jié)構(gòu)型式。如何降低框架剪力墻結(jié)構(gòu)住宅的成本、最大限度地提高工程項目的投資收益？是擺在廣大工程技術(shù)人員特別是工程造價人員面前的一個重要課題。工程造價的控制涵蓋項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)上的成本控制，從每個環(huán)節(jié)上都可以控制項目建設(shè)的成本，只是有的環(huán)節(jié)或方面的成本控制對項目建設(shè)成本所占比重不同。但小的環(huán)節(jié)方面往往被人為地忽略了。當(dāng)然各階段各環(huán)節(jié)的控制手段各不相同，但目的是一樣的，都是將工程成本降到最大限度，使投資獲得最大收益。

1 帶飄窗的窗臺墻

在小高層框架剪力墻結(jié)構(gòu)設(shè)計中，有的飄窗窗臺處填充墻設(shè)計為砌塊砌筑。而在其上又設(shè)置一道高300mm左右的抗扭梁外加伸出600mm的砼懸挑板。按砌體規(guī)范要求，在砌筑砌塊時，在其底部應(yīng)澆筑一道200mm高的素砼墻。一般窗臺高度為600mm，去掉兩道梁的高度后，砌塊墻實際高度為100mm左右。試想在600mm高的墻體中要分三次施工，又要穿插砼工、模板工、瓦工、鋼筋工的配合，施工起來非常麻煩。如果稍作一些設(shè)計變動，即窗臺墻全部用砼澆制起來。這樣做從計價表（定額）上算起來，工程造價是高了；但從施工難易程度看，還是很方便施工的，大大節(jié)約了人工。兩者就造價上相比，后者的總成本還是低的，而且就結(jié)構(gòu)整體性而言也是比較好的。達(dá)到了計價上的略微提高，施工成本大幅度降低效果，從而工程建設(shè)總成本降低。

2 推拉門洞口留置尺寸問題

在框架結(jié)構(gòu)設(shè)計中.框架梁梁高設(shè)計尺寸與層高的差不一定是推拉門門洞的高度。在所接觸到的圖紙中，推拉門門洞上口有的留有50mm、100mm、200mm等高的砌體墻。按照先主體結(jié)構(gòu)施工 ，再行砌筑砌體施工。這50mm、100mm、200mm等高的砌體墻怎么砌？在實際施工中往往是后澆砼來彌補(bǔ)。產(chǎn)生的費用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于砌體本身的價值，其施工難度可想而知。常用方法有在梁下口下膨脹螺栓或預(yù)埋鐵件，然后焊接綁扎鋼筋，支模及搭設(shè)頂撐并留出喂料口。只好人工一點一點地喂，填塞滿后再人工振搗砼。這樣澆出的砼既不密實又強(qiáng)度不高，安裝推拉門很不牢固。工程量雖不多，但是費工費時。就此一點就浪費了不少人工。如果在設(shè)計上作些改進(jìn)，工程量增加不多，為施工提供了很大的方便。這就是將推拉門洞口高度往上提一點至梁底；或是將此處的梁下吊一點至門洞上口高度。在設(shè)計時，建筑設(shè)計師和結(jié)構(gòu)設(shè)計師溝通一下即可解決，施工起來就很方便了，工程建設(shè)總成本也就自然降低了。

3 窗兩側(cè)砌體墻問題

在砼剪力墻設(shè)計中，有的在窗洞口兩側(cè)留置10—20cm的后塞砌體墻部分。如果按圖紙設(shè)計施工，在澆搗完剪力墻后，在窗框兩側(cè)需植Ф6的鋼筋，然后再組砌砌塊。粉刷時，在砼與砌塊接觸縫處還要貼上抗裂的材料，這樣施工起來比較麻煩和費事，工效不高，相應(yīng)增加了工程成本。如果改成澆筑砼墻，只是原來的剪力墻稍加大點，通過計算配筋或不配筋。這樣與剪力墻一同支模、加固、澆筑砼，免得二次施工此部分，節(jié)省了許多工時，為施工提供了便利。從計價表上看不出成本下降，甚至反而上升。但在施工實際中是節(jié)約了大量的人工，在投標(biāo)報價或企業(yè)定額上，優(yōu)惠幅度就會大些，讓利于社會。從整體工程造價上看，確實節(jié)約了施工成本，從而引起工程建設(shè)總成本降低。如果窗兩側(cè)砌體長度超過一定范圍，那就不宜設(shè)計為砼墻了。至于多少為合適，這與具體工程有關(guān)，設(shè)計人員需要懂得施工工藝及其成本構(gòu)成，才能做到恰到好處。

4 電井、水井間砼樓面的二次澆筑

框剪結(jié)構(gòu)住宅的供電、供水一般集中在樓梯間的單獨井道內(nèi)。因井道內(nèi)上、下管線較多，而井道又狠細(xì)小。在結(jié)構(gòu)設(shè)計上有的是要求待設(shè)備安裝施工完畢后，才把井道樓面層砼補(bǔ)澆上。在澆制樓層砼前，電井、水井內(nèi)的樓層模板已支設(shè)好、鋼筋已綁扎好。作為一棟住宅，從開始澆筑第一層至電線管、給排水管等安裝完畢，以小高層為例，其工期其碼要有10多個月。支設(shè)好的模板、支撐層層留置，待澆筑完管道井樓面砼后再行拆除，產(chǎn)生的費用顯然不少。另者，補(bǔ)澆的砼運(yùn)輸也有一定的難度。如若該處模板支撐隨同層其他樓面模板支撐一同拆除，那么待后補(bǔ)澆該處時，又要費工費時再次支設(shè)拆除，多花費一遍人工、材料費。綁扎好的鋼筋經(jīng)過幾個月的風(fēng)雨浸蝕，必然銹蝕不堪。爾后澆砼時又要花費人工除銹，使工程成本增加不少。為解決這個成本控制問題，那就要在設(shè)計時，需結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備工程師相互配合，共同探討，盡可能地為施工提供方便。管道井內(nèi)的管道可固定在某一處留置洞口，待安裝結(jié)束后統(tǒng)一補(bǔ)澆封堵。這樣做可省去很多工時、材料費。方便施工，節(jié)約了工程總費用。

5 結(jié)束語

5.1除前面所述幾點外，還有許多方面也是可以降低工程建設(shè)成本的。如樓梯間的玻璃幕墻、柱墻梁板砼等級不相同、特別是梁板砼等級不相同、使用鋼筋品種規(guī)格多而且其量又少、砼短肢墻的長度等等，不再一一贅述。總之，工程建設(shè)的方方面面、點點滴滴、每一步驟、每一環(huán)節(jié)、每一工序，只要各方責(zé)任人員肯動腦筋，就可以找出控制工程建設(shè)成本的具體措施來。

第5篇：住宅成本控制范文

關(guān)鍵詞：節(jié)能住宅；全壽命周期；成本；節(jié)能優(yōu)勢

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1 引言

隨著中國地產(chǎn)的發(fā)展,建筑用能在我國能源消耗中占有的比重逐漸加大,然而全球一次性能源日益縮減,能源供應(yīng)已出現(xiàn)危機(jī)。人口的增加以及對于住宅的需求,使得住宅建筑走向了節(jié)能建筑的可持續(xù)發(fā)展道路。通過對節(jié)能住宅全壽命周期成本分析,探討節(jié)能住宅與普通住宅對可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。

2 節(jié)能住宅全壽命周期成本分析

2.1 節(jié)能住宅的概念與特點

節(jié)能住宅建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內(nèi),減少化石能源的使用,提高能效,降低CO2排放量。而低碳住宅指低碳建筑中住宅這一類,即人居建筑。節(jié)能住宅的與其他一般住宅甚至綠色住宅相比,其主要特點是更強(qiáng)調(diào)對偏重于強(qiáng)調(diào)能耗帶來的溫室氣體――CO2的排放量問題。強(qiáng)調(diào)通過房屋建材的總量減少與類別選擇減少碳排量,強(qiáng)調(diào)對水的節(jié)約利用,提倡節(jié)約和循環(huán)用水,強(qiáng)調(diào)社區(qū)的綠化建設(shè)也應(yīng)以低排放為指導(dǎo)。

2.2 節(jié)能住宅全壽命周期成本

節(jié)能住宅全壽命周期成本是指從土地規(guī)劃、建筑材料、建設(shè)施工、交付使用、社區(qū)的物業(yè)管理等全過程所發(fā)生的成本在一段時間內(nèi)的貼現(xiàn)值的總和。節(jié)能住宅全壽命周期成本分析的目的旨在從住宅建設(shè)項目的各可行方案中篩選出最佳方案以有效利用稀缺資源,保護(hù)環(huán)境,在系統(tǒng)的開發(fā)階段將壽命周期成本作為設(shè)計參數(shù),選擇最經(jīng)濟(jì)的項目方案。節(jié)能住宅全壽命成本依據(jù)研究階段的不同,包括開發(fā)商建造成本、維護(hù)成本、消費者使用成本、環(huán)境成本和社會成本,如圖1。

2.3 節(jié)能住宅全壽命周期成本計算

項目全壽命周期環(huán)境成本是指因建設(shè)項目對環(huán)境造成的不利影響而發(fā)生的支出稱為環(huán)境成本,包括環(huán)境資源消耗成本和環(huán)境維護(hù)成本。社會成本指節(jié)能住宅項目壽命周期內(nèi)對社會經(jīng)濟(jì)的不利影響,如社會安全、社會公平等。

圖1 節(jié)能住宅全壽命周期成本的構(gòu)成おお

2.3.1 建造成本的計算

節(jié)能住宅建造成本主要由決策成本、設(shè)計成本、施工成本構(gòu)成。與傳統(tǒng)住宅成本相比,節(jié)能住宅建造成本,既包括傳統(tǒng)住宅建設(shè)項目的土地購置費用、設(shè)計費用、項目管理費用以及建設(shè)費用,還包括了節(jié)能住宅材料、設(shè)備供應(yīng)商、分包方對的資格評審、監(jiān)控和測試、廢物管理等必然成本,以及為實現(xiàn)節(jié)能功能的設(shè)備、設(shè)施損壞維修、未知危險品的應(yīng)對等偶然成本,如圖2所示。

2.3.2 物業(yè)管理成本的計算

物業(yè)管理成本包括物業(yè)服務(wù)人員工資,社會保險和按規(guī)定提取的福利費；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用、辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。在物業(yè)管理費方面,節(jié)能住宅與一般住宅的物管費差不多,因為節(jié)能系統(tǒng)所增加的顯性成本一般在6、7年之內(nèi)就可以收回,所以,相關(guān)的節(jié)能系統(tǒng)所產(chǎn)生的電費都是由物管承擔(dān),而不會成為用戶的負(fù)擔(dān)。

圖2 節(jié)能住宅非傳統(tǒng)的定量成本因素おお

2.3.3 消費者使用成本的計算

消費者使用成本是指所謂使用成本就是指消費者使用某種產(chǎn)品滿足自己需要的過程中,所需要增加的費用。例如空調(diào)用電、 保溫耗能、采光用電、飲用水等所產(chǎn)生的費用。在此以地源熱泵系統(tǒng)為例,比較節(jié)能住宅與普通住宅的區(qū)別。節(jié)能住宅采用該系統(tǒng)是將中央空調(diào)系統(tǒng)、地板采暖和生活熱水3種功能融為一體的環(huán)保系統(tǒng),運(yùn)用大自然中免費的可再生能源,向住戶提供20~26℃的室內(nèi)恒溫,并且兼有24h的生活熱水供應(yīng)。這個利用地下水產(chǎn)生的熱能進(jìn)行供熱制冷的節(jié)能系統(tǒng),可比傳統(tǒng)空調(diào)節(jié)約能源50%~60%。而普通住宅,一套80m2住宅通常需要安裝兩臺空調(diào),以每臺空調(diào)每天使用6h計算,每月消耗的電費=6×2×30×0.569(成都民用住宅每kW?h電價)=205元,而按照地源熱泵節(jié)約50%的能源標(biāo)準(zhǔn)計算,每個用戶每年就可省下205×12×50%=1 230元。

2.4 環(huán)境成本的計算

節(jié)能住宅的環(huán)境成本主要指的是環(huán)境污染而使環(huán)境服務(wù)功能質(zhì)量下降的代價。節(jié)能住宅的外部效應(yīng)成本,不僅與住宅物的局部環(huán)境有關(guān),還與社會宏觀環(huán)境相關(guān)聯(lián)。由于部分外部效應(yīng)還無法準(zhǔn)確的進(jìn)行絕對量化,所以只能進(jìn)行定性思考,具體的定性成本影響如表1所示。

表1 環(huán)境成本影響因素

內(nèi)部成本外部成本

影響生活質(zhì)量的費用

與周圍社區(qū)關(guān)系的改善價值

環(huán)境形象價值全社會共同承擔(dān)的成本

全球氣候表暖

臭氧層的破壞

森林砍伐

資源退化

物種滅絕空氣污染

水污染

2.5 社會成本的計算

由于社會成本和環(huán)境成本一樣都屬于隱性成本,無法直接表現(xiàn)為量化成本。其影響因素如表2所示。

表2 社會成本的影響因素

安全成本拆遷安置成本其他社會成本

施工安全成本

使用安全成本

設(shè)備采購費和維護(hù)費

建設(shè)期內(nèi)發(fā)生安全事故造成的損失

使用期內(nèi)預(yù)期造成的健康危害土地補(bǔ)償費

安置補(bǔ)償費

地上附著物以及青苗補(bǔ)償費宗教影響

社會安全影響

社會影響成本一般難于量化賦值,要通過社會調(diào)查取樣來進(jìn)行獲得公眾意見,獲得相對的量化結(jié)論。節(jié)能住宅在項目決策期時,應(yīng)綜合考慮拆遷安置成本,降低使用安全成本,以此來降低待建項目的全壽命周期內(nèi)成本。

3 節(jié)能住宅全壽命周期成本控制

3.1 節(jié)能住宅全壽命周期中成本可控的程度

由圖3所示,在節(jié)能住宅的全壽命周期中,隨著建設(shè)程序的推移,項目的累計成本呈直線式增加,壽命周期成本可控制的程度卻是隨著建設(shè)程序的推移而遞減。成本控制的最佳時期在施工階段之前的階段,因此需要以投資決策階段、設(shè)計階段為主；施工階段、運(yùn)營及維護(hù)階段為輔來對節(jié)能住宅全壽命周期成本進(jìn)行控制。

圖3 節(jié)能住宅全壽命周期成本與建設(shè)程序之間的關(guān)系おお

3.2 節(jié)能住宅全壽命周期成本控制方法

3.2.1 決策階段的成本控制

節(jié)能住宅投資決策階段影響工程造價的因素主要有項目規(guī)模、建設(shè)水平、項目選址、工程技術(shù)方案的確定等因素。合理地確定建設(shè)規(guī)模、科學(xué)地確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)密地進(jìn)行可行性研究,對擬建工程項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理有利、環(huán)境上是否允許等方面進(jìn)行全面系統(tǒng)的分析,做好建設(shè)項目投資估算的編制與審查,經(jīng)審查批準(zhǔn)后,即可作為建設(shè)項目總投資的計劃控制額,使其真正起到?jīng)Q策和控制作用。如在建筑規(guī)劃階段,要慎重考慮建筑的朝向、間距、體型、體量、綠化配置等因素對節(jié)能的影響,改善熱環(huán)境。在建筑的平面布局方面,朝向的選擇很重要。冬季應(yīng)有適量的陽光射入室內(nèi),避免冷風(fēng)吹襲；夏天則盡量減少太陽直射室內(nèi)及外墻面,有良好的通風(fēng)。同時,注意建筑間距與節(jié)能的關(guān)系,使建筑南墻的太陽輻射面積在整個采暖季節(jié)中不因其它建筑的遮擋而減少。

3.2.2 設(shè)計階段的成本控制

要在設(shè)計階段有效地控制工程造價,應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同方面采取措施,隨時糾正發(fā)生的投資偏差。節(jié)能住宅的設(shè)計階段,需利用場地的自然條件和資源條件,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,強(qiáng)調(diào)土地的節(jié)約化利用,降低環(huán)境負(fù)荷,注重節(jié)能產(chǎn)品設(shè)計的材料選擇和管理；注重設(shè)計的完善性,減少設(shè)計變更,產(chǎn)品的可拆卸型設(shè)計；產(chǎn)品的可回收性設(shè)計等。在建筑設(shè)計中,原則上應(yīng)減少建筑物外表面積,適當(dāng)控制建筑體形系數(shù),即建筑物外表面積與其所包圍的體積之比,減少建筑面寬,加大進(jìn)深或增加組合體,建筑外形選用長條型,而體型復(fù)雜,凹凸面過多的塔式住宅對節(jié)能不利。應(yīng)重視造型規(guī)整,如住宅應(yīng)盡量采用多單元的“一”字型,特別是采暖住宅建設(shè)應(yīng)增加層數(shù),避免建造單元少特別是點式平面的低層住宅。寒冷地區(qū)多層住宅不應(yīng)采用開敞式樓梯間,入口處設(shè)置門斗或采取其它避風(fēng)措施,避免大開窗戶,減少散熱。另外,要重視屋檐、挑檐、遮陽板、窗簾、百葉窗等構(gòu)造措施,對于調(diào)節(jié)日照節(jié)省能源是十分有效的,尤其是玻璃幕墻建筑,必須考慮好良好的遮陽、遮光條件。

3.2.3 施工階段的成本控制

項目施工階段工程造價的控制是通過控制承發(fā)包商的行為來實現(xiàn)相應(yīng)的控制目標(biāo)。在節(jié)能住宅施工階段,要在全壽命周期造價管理的思想和方法的指導(dǎo)下綜合考慮建設(shè)項目的全壽命周期成本。合理布置施工場地,降低環(huán)境負(fù)荷,保護(hù)水文環(huán)境,優(yōu)化施工組織設(shè)計,盡量減少變更,積極推廣節(jié)能新技術(shù)、新工藝,改善能源適應(yīng)結(jié)構(gòu),提高能源使用效率。

3.2.4 運(yùn)營及維護(hù)階段的成本控制

建立運(yùn)營管理網(wǎng)絡(luò)平臺,加強(qiáng)對節(jié)能、節(jié)水的管理和環(huán)境質(zhì)量的檢查,提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,建立物業(yè)耗材管理制度,采取節(jié)能建材,加強(qiáng)材料性能和環(huán)境指標(biāo)的檢測,及時淘汰落后產(chǎn)品,加速新型節(jié)能建材的推廣運(yùn)用。項目決策階段、設(shè)計階段及實施階段對節(jié)能住宅的運(yùn)營和維護(hù)成本有著很大的影響。

4 結(jié)語

基于住宅全壽命周期成本的分析,節(jié)能住宅通過科學(xué)的整體設(shè)計,集成綠色配置、自然通風(fēng)、自然采光、低能耗圍護(hù)結(jié)構(gòu)、新能源利用、中水回用、綠色建材和智能控制等高新技術(shù),具有選址規(guī)劃合理、資源利用高效循環(huán)、節(jié)能措施綜合有效、建筑環(huán)境健康舒適、廢物排放減量無害、建筑功能靈活適宜等6大特點。它不僅可以滿足人們的生理和心理需求,而且能源和資源的消耗最為經(jīng)濟(jì)合理,對環(huán)境的影響最小。雖然目前一些節(jié)能住宅的成本還在高位,但是已經(jīng)可以看到通過有效的控制,成本有很大的下降的空間。對于目前國際上的能源形勢,節(jié)能住宅更是充分體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思想。中國要走可持續(xù)發(fā)展道路,發(fā)展節(jié)能建筑特別是節(jié)能住宅是刻不容緩的。

お

參考文獻(xiàn)：

蔡君馥.住宅節(jié)能設(shè)計.北京：中國建筑工業(yè)出版社,1991.

涂逢祥.建筑節(jié)能.北京：中國建筑工業(yè)出版社,2005.

李 碩,羅海云.淺談建筑施工項目的全壽命周期成本管理.科技創(chuàng)業(yè)月刊,2010（3）：84~85.

第6篇：住宅成本控制范文

關(guān)鍵詞：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計；成本控制；措施

中圖分類號：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制的作用

建筑結(jié)構(gòu)是建筑的主體和支撐，建筑成本主要包括土石方、地基處理、建筑結(jié)構(gòu)、圍護(hù)及裝飾施工、設(shè)備安裝等五部分費用；結(jié)構(gòu)設(shè)計費用不到建筑總投資費用的1%，但可影響整個住宅投資成本70%以上，這一數(shù)據(jù)足以說明結(jié)構(gòu)設(shè)計對控制建筑造價成本的決定性影響作用，是建筑成本確定與控制的重點。

結(jié)構(gòu)設(shè)計的首要目的就是滿足自身的建筑功能要求，服務(wù)于社會；其次就是保證建筑具有足夠的抵抗自然界各種作用力的承載能力，并將結(jié)構(gòu)變形控制在滿足正常使用的范圍內(nèi)，概括來說，就是“安全性、適用性、耐久性”。由于結(jié)構(gòu)造價在建筑總造價中所占比例很大，因此，一個好的設(shè)計能帶來非?？捎^的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然結(jié)構(gòu)安全更是重中之重，其目標(biāo)就是保證居住使用的安全，在接近實際受力情況的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用各種方法把結(jié)構(gòu)設(shè)計得盡量合理，最大程度地達(dá)到規(guī)范所要求的設(shè)計目標(biāo)，做到建筑安全與經(jīng)濟(jì)的完美結(jié)合。

二、影響建筑結(jié)構(gòu)成本的基本因素

影響建筑結(jié)構(gòu)成本的因素很多，在建筑項目投資前，要對項目的結(jié)構(gòu)類型、施工環(huán)境、基礎(chǔ)形式、施工條件、建筑條件許可等眾多情況進(jìn)行分析研究，使建筑項目成本控制在最科學(xué)、最合理的范圍。影響建筑結(jié)構(gòu)成本的基本因素有以下幾個方面。

一是要合理選擇建筑物結(jié)構(gòu)類型，不同的建筑結(jié)構(gòu)類型產(chǎn)生的工程造價必然有所不同，應(yīng)依據(jù)建設(shè)單位的施工能力、投資水平、工期規(guī)定對不同結(jié)構(gòu)類型的造價差別做綜合層面的分析，對比投資與獲取利益的平衡面，成本控制的優(yōu)化配置，從而找出最適合該住宅工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計類型。

二是在建筑條件許可下，盡可能降低混凝土設(shè)計強(qiáng)度，控制工程造價成本，隨著建筑結(jié)構(gòu)形式的復(fù)雜多樣變化、建筑材料的持續(xù)更新發(fā)展，其對構(gòu)件截面的強(qiáng)度要求水平越來越高，因此目前建筑結(jié)構(gòu)混凝土設(shè)計強(qiáng)度有明顯增高的趨勢，這無疑將導(dǎo)致項目造價成本增加。為了有效控制建筑成本，我們必須在建筑條件許可的情況下，盡可能地降低混凝土設(shè)計強(qiáng)度，從而改善項目造價成本上漲過快的趨勢。

三是要依據(jù)施工環(huán)境，選擇最適宜的基礎(chǔ)形式，建筑項目基礎(chǔ)形式在投資成本中占工程結(jié)構(gòu)總價的1/3之多，因此可以說合理選擇基礎(chǔ)形式是直接影響工程造價的主體因素；同時合理的基礎(chǔ)形式還會有效的縮短建設(shè)工期。

四是要根據(jù)施工條件、建設(shè)單位實際情況正確選擇上部結(jié)構(gòu)體系、確定構(gòu)件。建筑結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)件截面確定及材料科學(xué)選用對工程整體經(jīng)濟(jì)性有很大程度的影響，合理選擇適用的上部結(jié)構(gòu)體系，可以在方案設(shè)計上對總體工程成本發(fā)揮有效的控制作用。

三、從建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方面控制成本所存在的問題

(一)忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中的成本控制問題

建筑工程大概分為三個階段，即決策階段、設(shè)計階段以及實施階段。決策階段決定了建筑工程項目是否啟動，而設(shè)計階段則是關(guān)系著建筑工程投資成敗的重要階段。在設(shè)計階段，最重要的也是最后的環(huán)節(jié)，就是對于工程造價的控制，建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性、實用性以及科學(xué)性都會從根本上影響建筑工程的總造價。然而在具體的結(jié)構(gòu)設(shè)計工作中，很多建筑企業(yè)根本就沒有控制成本的意識，進(jìn)而忽略了建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計方面的成本控制能力，因此從管理層面上就不重視結(jié)構(gòu)設(shè)計上的成本控制。

(二)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方案存在的問題

在絕大多數(shù)建筑工程當(dāng)中，結(jié)構(gòu)設(shè)計費用在總成本當(dāng)中所占比例不足1%，但是在整個建筑工程成本控制上的作用卻是在70%以上，因此我們不難看出結(jié)構(gòu)設(shè)計在建筑工程的成本控制上究竟占據(jù)著一個怎樣重要的地位，甚至可以說起著決定性作用。然而由于忽略結(jié)構(gòu)設(shè)對于成本控制的重要性，大多數(shù)建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計都會出現(xiàn)合理性、實用性以及科學(xué)性方面的問題，對于建筑工程成本也根本起不到控制的能力。

四、如何從建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方面控制建筑工程成本

(一)內(nèi)部空間類型的合理選擇

在建筑工程當(dāng)中，內(nèi)部空間類型的合理選擇，對于整個建筑工程造價有著極其重要的影響，但卻不能為了降低工程成本而選擇降低內(nèi)部空間的造價成本。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計人員必須要在整個企業(yè)的建造能力、工期長短等問題上進(jìn)行考慮，而后對建筑的內(nèi)部空間進(jìn)行分析，平衡投資與經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系，優(yōu)化資源配置，降低成本，找出最科學(xué)、最合理的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計方案。

(二)考察施工現(xiàn)場和環(huán)境

科學(xué)合理的住宅設(shè)計對施工項目周期的縮短和維護(hù)基坑有著一定的影響，建筑人員必須對施工現(xiàn)場進(jìn)行考察，分析施工現(xiàn)場的地形和環(huán)境，避免給施工帶來不良影響，在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中，尤其是對軟土施工現(xiàn)場需要進(jìn)行嚴(yán)格的分析，要對不同地形，設(shè)計出不同而且又合理、又科學(xué)的結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，對于建設(shè)軟土地基，要采取相應(yīng)的設(shè)計結(jié)構(gòu)，促進(jìn)建筑工程發(fā)展，減少住宅成本。

(三)選擇適應(yīng)基礎(chǔ)形式

建筑工程設(shè)計，要結(jié)合建筑實際的施工環(huán)境，選擇出適應(yīng)建筑住宅的基礎(chǔ)形式。根據(jù)市場調(diào)查可知，建筑工程住宅基礎(chǔ)形式的選擇對建筑成本有著直接的影響，而且合理的住宅基礎(chǔ)形式還會加快建筑施工工期，促進(jìn)基坑工序施工的方便快捷；如果建筑施工是在軟土上進(jìn)行，就需要在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計中，采用適合在軟土上可以打造地基的方案，減少對軟土地基的壓力。

(四)混凝土強(qiáng)度

要想降低混凝土在建筑設(shè)計上的強(qiáng)度，必須是在建筑施工允許的條件下，加強(qiáng)控制建筑住宅的造價成本，隨著建筑結(jié)構(gòu)和形式的復(fù)雜化和多樣化，建筑行業(yè)中不可缺少的建筑材料，也在不斷的更新，因此，對建筑行業(yè)斜面構(gòu)件的要求也不斷的提高，所以在建筑行業(yè)大多數(shù)的住宅結(jié)構(gòu)對混凝土強(qiáng)度需求，呈現(xiàn)出提高的發(fā)展趨勢，建筑工程的總體金額中住宅成本會不斷的增加，建筑工程要想減少總體成本，必須制定有效的方案，在建筑實施允許的前提下，盡可能的控制混凝土強(qiáng)度，緩解住宅成本造價，在住宅結(jié)構(gòu)建設(shè)過程中，適當(dāng)減少混凝土強(qiáng)度，不僅可以延長住宅的使用壽命，還能減少住宅樓墻體和樓板開裂的情況，促進(jìn)住宅維修費幾率降低，促進(jìn)項目的總體成本和項目竣工時間的縮短。

(五)選擇正確的體系

結(jié)合建筑施工實際條件和建筑單位實際情況，要選擇正確有效的體系即上部結(jié)構(gòu)體系，對建筑體系結(jié)構(gòu)和建筑材料要進(jìn)行合理科學(xué)的選擇，對建筑工程住宅經(jīng)濟(jì)成本有著重要影響，選擇合理的建筑上部體系，對建筑住宅成本有著有效的控制，促進(jìn)住宅造價成本的控制，減少了建筑工程項目的總體經(jīng)濟(jì)成本，縮短了建筑工程工期。

結(jié)語

建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計對于建筑工程成本控制的能力，常常被建筑企業(yè)所忽略。然而一套科學(xué)合理的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，能夠從根本上控制建筑工程的成本造價，因此，提高對建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的重視，不僅能夠提高建筑企業(yè)對于成本的控制，更對整個建筑行業(yè)健康、高效發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻(xiàn)

[1]張紅標(biāo).建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計成本優(yōu)化研究[D].浙江大學(xué),2012.

第7篇：住宅成本控制范文

【關(guān)鍵詞】兩限普通商品房；成本控制；項目管理；原則；途徑

一、前言

為完善住房供應(yīng)保障體系，緩解住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾，解決中等以下收入家庭的住房困難，國家于2006年提出中、低價的兩限普通商品房概念。兩限普通商品房，為限房價、限面積的“兩限”商品房，是普通商品房的特殊表現(xiàn)形式?！皟上奁胀ㄉ唐贩俊敝饕鉀Q的是居民的居住問題，同時也是希望通過“兩限普通商品房”的建設(shè)緩解經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)壓力，使經(jīng)濟(jì)適用住房改為定向銷售。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，及大多數(shù)居民家庭收入水平，國家對普通商品住房的價格為控制在周邊商品住房平均價格以下水平，并與之保持不低于10%的合理差價。普通商品住房銷售價格由國土資源房管局會同物價部門在土地出讓前擬定，報政府批準(zhǔn)實施。此是限價之一――銷售價格限價。2006年，國家宏觀政策的調(diào)整，明確今后70%的土地出讓將為普通商品房建設(shè)，尤其是用于限價普通商品房的建設(shè)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格進(jìn)行成本控制管理，才有可能在未來若干年的經(jīng)營中，獲得合理的經(jīng)營收益。但是由于兩限普通商品房其具有限定面積和限定銷售價格的特定特點，無疑增加了成本控制的難度。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格進(jìn)行成本控制管理，才有可能在未來若干年的經(jīng)營中，獲得合理的經(jīng)營收益。本文在調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，利用項目管理的相關(guān)理論，力求分析兩限普通商品房的成本控制的原則，并力求找到加強(qiáng)兩限普通商品房成本控制的有效途徑。

二、兩限普通商品房的成本構(gòu)成

兩限普通商品住房價格由成本、利潤和稅金構(gòu)成。成本主要包括：

（1）土地出讓金；（2）勘察設(shè)計費和前期工程費；（3）建安工程費；（4）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)應(yīng)攤非營業(yè)性配套公建費）；（5）管理費，以前各列項費用之和為基數(shù)，控制在2%以下；（6）貸款利息，是指開發(fā)經(jīng)營單位為開發(fā)建設(shè)普通商品住房項目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出。利息支出計算基數(shù)不得超過本款所列1至4項成本之和的40%，其中多層住房計息時間不得超過18個月；高層住房建筑高度50米以下的，計息時間不得超過24個月；建筑高度50米以上的，計息時間不得超過36個月。利率按照國家規(guī)定執(zhí)行。

利潤主要包括：普通商品住房的利潤以前款所列（1）至（4）項成本之和為基數(shù)，不得超過8%。稅金可依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。

三、兩限普通商品房的成本控制

1．樹立成本控制意識，加強(qiáng)成本控制宣傳，構(gòu)筑成本控制的企業(yè)文化。要在開發(fā)企業(yè)內(nèi)部樹立成本控制的意識，加強(qiáng)成本控宣傳，通過有效的傳輸手段，形成企業(yè)特有的成本文化，培育員工的成本理念，使成本控制從實施的各個階段都根深蒂固地扎根在員工的腦海中。讓員工明白對兩限普通商品房的開發(fā)，成本控制是企業(yè)獲得盈利的根本途徑，在兩限普通商品房的開發(fā)過程中，任何成本都是員工的某項行為或活動的結(jié)果，成本控制是每位員工的共同任務(wù)，每個員工也都有成本責(zé)任。通過企業(yè)員工的共同努力，構(gòu)筑本企業(yè)的成本控制文化，使在兩限普通商品房項目的開發(fā)過程中，具體的執(zhí)行過程產(chǎn)生自發(fā)的和條件發(fā)射性的成本控制執(zhí)行力。

2．成本控制的科學(xué)化原則?？茖W(xué)化，即是要把項目管理的成型理論、技術(shù)和方法運(yùn)用于成本控制和管理，并輔助與現(xiàn)代化的計算機(jī)系統(tǒng)，合理地進(jìn)行自我和適應(yīng)于地方特點、特色的專項成本控制措施，實現(xiàn)兩限普通商品房項目成本管理的科學(xué)接軌。

3．成本控制的全面成本管理原則。從兩限普通商品房的成本控制的內(nèi)容和方法而言，需要從全面性出發(fā)，對兩限普通商品房項目的全過程開展成本管理和控制，對可能影響兩限普通商品房的成本的各種要素開展成本控制，并發(fā)動項目涉及的各種團(tuán)體、個人也參與成本控制和管理的過程，簡而言之，就是全員、全過程、全因素的成本控制。

4．成本控制的項目全生命周期成本最低原則。在對兩限普通商品房項目進(jìn)行成本控制，不能只片面對兩限普通商品房項目的實施階段的成本進(jìn)行最低控制，而且要在兩限普通商品房的項目全生命周期進(jìn)行成本最優(yōu)化控制，即要從項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售和清盤結(jié)束的整個過程，使兩限普通商品房的整個項目的生命周期中的成本達(dá)到相對最低，這才是一個完整的成本控制的期限。

5．動態(tài)成本控制原則。兩限普通商品房的項目成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則，所謂動態(tài)控制就是要收集成本發(fā)生的實際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進(jìn)行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。實施成本控制過程應(yīng)遵循“例外”管理方法，對在項目過程中那些不經(jīng)常出現(xiàn)的問題，但對成本目標(biāo)的順利完成影響重大的關(guān)鍵性問題，作為“例外”進(jìn)行管理，必須予以高度重視。

6．成本控制的責(zé)權(quán)掛鉤原則。目標(biāo)管理是管理活動的基本技術(shù)和方法。為了有效地對兩限普通商品房的成本進(jìn)行控制，必須對項目的成本進(jìn)行逐層分解，使總成本分解成各個單項成本，并單項成本通過目標(biāo)責(zé)任的形式，建立成本的考核目標(biāo)，落實給兩限普通商品房項目的各單項工作、個體或?qū)嶓w。參與兩限普通商品房項目的各個參與人員和團(tuán)體都將承擔(dān)不同的成本責(zé)任，目標(biāo)的責(zé)任要全面，既要有工作責(zé)任，更要有成本責(zé)任，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，并按照成本責(zé)任對各對應(yīng)項目責(zé)任人進(jìn)行評價。通過評價和利益掛鉤的手段，做到獎罰分明，樹立成本控制的中心地位。

7．成本控制的有效化原則。有效化是指兩限普通商品房的項目成本控制必須是真正實效性和時效性的控制，不僅要以相對較小的成本投入獲得相對最大的效益產(chǎn)出，而且要保證在成本控制同時，要獲得與未經(jīng)優(yōu)化的成本同等的效力的質(zhì)量成果。同時，要保證通過成本的控制，不影響到人力和財力的支出，保證合理的工作效率，實現(xiàn)成本管理工作的效率化。

8．節(jié)約的原則。對兩限普通商品房項目的成本管理中，節(jié)約是一條最基本的原則，節(jié)約不僅要體現(xiàn)在對項目過程中的成本進(jìn)行限制和監(jiān)督，更重要的是要實現(xiàn)對發(fā)生成本的事前預(yù)測、事前監(jiān)督、實時修正、過程控制，通過節(jié)約的概念，優(yōu)化項目實施過程和方案，通過提高項目管理的科學(xué)水平，達(dá)到節(jié)約的目的。

四、加強(qiáng)兩限普通商品房成本控制的途徑

（一）從全局層面上分析加強(qiáng)兩限普通商品房成本控制的有效途徑

1．建立兩限普通商品房成本控制體系。建立以兩限商品房成本控制為中心的項目管理體系，輔助以科學(xué)的計算機(jī)技術(shù)控制系統(tǒng)，實現(xiàn)對項目和項目成本的實時動態(tài)監(jiān)控，完成對兩限普通商品房項目成本的科學(xué)控制管理。

2．建立兩限普通商品房數(shù)據(jù)分析和歸類制度，構(gòu)架兩限普通商品房成本數(shù)據(jù)庫。建立兩限普通商品房數(shù)據(jù)分析和歸類制度，對已開發(fā)、在開發(fā)和待開發(fā)兩限普通商品房項目的各項數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理、分析和歸類，為今后將要開發(fā)的項目進(jìn)行數(shù)據(jù)對比、參照和修正服務(wù)。

（二）從兩限普通商品房項目建設(shè)進(jìn)程層面分析加強(qiáng)兩限普通商品房成本控制的有效途徑

1．前期策劃階段。抓好建設(shè)工程招投標(biāo)工作，采用合理的承包方式。在前期準(zhǔn)備階段，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該注重承包合同的管理。對于勘探、設(shè)計、監(jiān)理、施工等工程任務(wù)的發(fā)包，必須通過公開招標(biāo)，確定承包單位。在有關(guān)規(guī)定允許的范圍內(nèi)，在保證工程質(zhì)量的前提下，通過招標(biāo)方式最大限度的降低承包價。在條件允許的情況下，可對占工程造價比重較大的主要建筑材料和設(shè)備進(jìn)行集中采購招標(biāo)，或?qū)ㄖこ讨械木哂信潘院吞厥庑缘膶ｉT項目進(jìn)行分項招標(biāo)，以降低成本。

2．設(shè)計階段。設(shè)計工作是成本控制的關(guān)鍵，“兩限”的建設(shè)特點也是通過設(shè)計充分體現(xiàn)。據(jù)以往的建設(shè)經(jīng)驗，此階段對工程造價的控制程度在60%以上。主要可在以下兩方面進(jìn)行成本控制：

（1）限額設(shè)計。開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)人員在工程管理經(jīng)驗方面的優(yōu)勢，委托其在設(shè)計階段參與對限額設(shè)計目標(biāo)的協(xié)調(diào)。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)從成本控制的角度出發(fā)，要求設(shè)計單位在最大限度地滿足和提高使用功能的同時，盡可能降低工程造價；在材料上使用性能價格比好的新型材料、新型工藝；在結(jié)構(gòu)設(shè)計上要科學(xué)化、合理化、規(guī)范化，不要人為地進(jìn)行保守安全設(shè)計，從而加大設(shè)計安全指數(shù)或系數(shù)，造成安全成本浪費。

（2）合同。在設(shè)計合同中，增加設(shè)計錯漏或不合理設(shè)計方面的處罰條款。促進(jìn)設(shè)計方提高設(shè)計質(zhì)量，減少設(shè)計中的錯、漏及不合理等現(xiàn)象，從而最大限度地避免施工中的洽商、變更，有效降低工程造價。在施工合同中，明確施工方對設(shè)計圖紙深化職能，尤其是對圖紙的錯漏、違反規(guī)范之處要予以深化。

（3）體現(xiàn)兩限普通商品房特點的設(shè)計方案。設(shè)計方應(yīng)該了解兩限普通商品房的建設(shè)特點，有以下幾點值得注意：

第一，規(guī)劃設(shè)計要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，合理地安排住宅，公建、管線、道路、綠地的布局，避免增加土石方工程量和建安工程費用。

第二，嚴(yán)格控制兩限普通商品的住房面積。主打得兩限普通商品房的住宅建筑面積控制在60～90平方米，以一房一廳和二房一廳為主。

第三，一般采用粗裝修模式。如：墻面、地面為水泥砂漿素面，戶內(nèi)只裝門框，無戶內(nèi)給水支管、電器設(shè)施、潔具等等，既有利于住戶的二次裝修，也避免過高的裝修標(biāo)準(zhǔn)造成造價的提高。

第四，在正常情況下，層高降低0.1米，造價可降低1%左右。兩限普通商品房的層高以2.7～2.8米為宜，既能滿足規(guī)范要求和使用要求，也有利于降低造價和節(jié)省能源。

第五，電梯設(shè)計要總體考慮，做到電梯安置的最優(yōu)化。在設(shè)計階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)向設(shè)計單位充分表達(dá)設(shè)計意圖、建設(shè)進(jìn)度要求，并在設(shè)計過程中及時與設(shè)計部門進(jìn)行互動和溝通。對兩限普通商品房來說，相對較低的售價不能成為降低品質(zhì)的理由，只有不斷為用戶著想，尋求建筑成本費用與建筑面積、結(jié)構(gòu)、裝修的合理均衡，才能實現(xiàn)兩限普通商品房建設(shè)的根本目的，獲得更大的社會效益，開發(fā)企業(yè)也獲得相應(yīng)的利潤回報。

3．施工階段。在工程施工階段，質(zhì)量控制和成本控制是項目的雙核心。

一是施工隊伍和項目隊伍。要選擇技術(shù)實力強(qiáng)、有完善的質(zhì)量安全保證體系和較好地承擔(dān)過相近項目施工經(jīng)歷的施工單位。施工單位的資質(zhì)應(yīng)與兩限普通商品房的實際技術(shù)、質(zhì)量需求相吻合，切忌對資質(zhì)過高的要求而造成造價成本的額外增加（越高級別的資質(zhì)，其取費也越高）。應(yīng)對施工單位的項目經(jīng)理和總工程師嚴(yán)格把關(guān)，選用有素質(zhì)、經(jīng)驗豐富、水平高、服務(wù)理念好的項目經(jīng)理，這對整個項目的降低成本十分重要。同時，開發(fā)企業(yè)自身要為兩限普通商品房配備優(yōu)秀的開發(fā)方管理隊伍，從管理、技術(shù)等方面合理完善項目團(tuán)隊的組織結(jié)構(gòu)。

二是標(biāo)底。開發(fā)企業(yè)方應(yīng)該自己編制工程概算(即標(biāo)底)，并可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程概算預(yù)審。通過多級審核，達(dá)到概算和預(yù)算的合理性。同時，應(yīng)根據(jù)概算進(jìn)行計劃任務(wù)分解，劃分施工標(biāo)段。

三是施工組織設(shè)計。審查施工組織設(shè)計，是造價控制重要的一環(huán)。其中如臨時設(shè)施的建設(shè)、建筑機(jī)械的配置、基槽的開挖方式、方法、混凝土的使用以及特殊構(gòu)件的處理方案等，對工程造價都有直接的影響。對于小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，如水、電、氣、暖、電信、雨污水、道路等有關(guān)配套管網(wǎng)工程的施工要統(tǒng)籌安排，盡量做到各種管線合槽施工，避免各種管線土方的二次開挖，減少不必要的人力、財力和物力的浪費。

四是現(xiàn)場簽證管理。抓好工程現(xiàn)場簽證的管理，開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對現(xiàn)場簽證的管理，提高現(xiàn)場簽證人員的業(yè)務(wù)工作水平，建立健全各種規(guī)章制度，使各種環(huán)節(jié)互相制約，堵塞管理上的漏洞，以保證簽證的真實性、合理性、經(jīng)濟(jì)性。同時要加強(qiáng)現(xiàn)場簽證人員的職業(yè)道德教育，并制定出相應(yīng)的懲罰性措施。兩限普通商品房功能明確，戶型也相對簡單，施工圖設(shè)計應(yīng)力爭完善，盡量減少設(shè)計變更簽證。

五、結(jié)語

兩限普通商品房是向中等收入以下家庭出售的中低價位的普通商品房住宅，由于對住宅銷售均價實行限定最高價的專項管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在保證商品房質(zhì)量的前提下，必須搞好成本控制，降低建造成本，力求實現(xiàn)開發(fā)的兩限商品房的社會效益和開發(fā)企業(yè)效益最大化的雙贏局面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷提高項目管理水平，提高成本控制和成本管理的技能，采取有效的措施、手段、方法和途徑，使成本控制和管理落到實處，達(dá)到保證建造質(zhì)量和降低建造成本的雙重目的。

參考文獻(xiàn)

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第8篇：住宅成本控制范文

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP的貢獻(xiàn)有目共睹。房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展與旺盛的市場需求催生了大批地產(chǎn)項目的開發(fā)。住宅地產(chǎn)作為整個房地產(chǎn)板塊的一個重要單元，更關(guān)系到人們的生活質(zhì)量和身心健康。因此，如何在買方市場的氛圍下把一個項目做到最優(yōu)，如何系統(tǒng)評價一個項目應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)是值得思索的。本文依據(jù)建筑項目的全壽命周期提出了住宅地產(chǎn)項目開發(fā)的幾大要素并探討了其達(dá)成途徑。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)住宅地產(chǎn)選址成本控制發(fā)展趨勢

中圖分類號：[F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

【引言】

20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)，近年來對GDP的貢獻(xiàn)率超過2℅。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和旺盛的市場供求關(guān)系催生了大批地產(chǎn)項目的開發(fā)。作為房地產(chǎn)板塊的一個重要組成部分，關(guān)系到民生的住宅地產(chǎn)的開發(fā)與投資也保持了高速增長的勢頭。然而，在當(dāng)前買方市場的氛圍下，項目的綜合質(zhì)量直接決定了其在推向市場后的影響力也公眾的認(rèn)可程度。本文將依據(jù)建設(shè)工程項目的全壽命周期理論探討住宅地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)注意的幾大要素。

1、住宅地產(chǎn)項目的選址

一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否，其實在項目選址階段就與注定。套用地產(chǎn)界的一句名言：“第一是地理位置，第二是地理位置，第三還是地理位置”?！暗乩砦恢煤w了城市和區(qū)域地段、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、交通等因素。只有綜合考慮這四點，項目選址時再重點測算成本這一關(guān)鍵因素，認(rèn)真研究土地市場和政策因素，經(jīng)過綜合平衡比較后才基本能決策地塊的取舍。

2、項目所處城市和區(qū)域地段

2.1、城市

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育、治安、社會發(fā)展、交通狀況、人口及消費能力等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，尤其影響房價和銷售情況。因此，在選擇目標(biāo)城市的時候，首先要詳細(xì)調(diào)研這些因素。

眾所周知，西方發(fā)達(dá)國家高級住宅區(qū)一般多建在城市的邊緣‘而一些較低級的住宅區(qū)則集中在市中心和工業(yè)區(qū)附近。比較而言，我國的一些大城市，像北京、上海等、近幾年來，高級住宅區(qū)主要分布在城市內(nèi)部或中心地帶，而普通住宅卻在向城市的邊緣擴(kuò)展。在城市內(nèi)圈地價高，只有開放高檔住宅才能有能力付出高昂地租，并且有利可圖。

分析其原因，我國公交設(shè)施不夠發(fā)達(dá)，私人汽車的覆蓋率較低，所以市中心附近是高收入人群的首選?，F(xiàn)在，人們往往會選擇在周末去郊區(qū)度假，因為郊區(qū)的環(huán)境質(zhì)量好，新鮮的空氣是市中心所缺少的。而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展我國的城市交通也會逐步完善，轎車也會步入尋常百姓家，郊區(qū)的劣勢將日益減少。隨著城市化的發(fā)展，在郊區(qū)購房也是一種投資保值的行為，所以，我國今后也會有越來越多的開發(fā)商會選擇在郊區(qū)建設(shè)高檔住宅。

2.2、區(qū)域地段

土地開發(fā)和建設(shè)是城市規(guī)劃的重要部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，公司要樹形象，應(yīng)先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇在城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。

3、地塊環(huán)境

房地產(chǎn)用途不同，考慮的細(xì)部因素也不一樣。細(xì)部因素主要是指房地產(chǎn)項目擬選地塊的環(huán)境因素，針對一個具體的以住宅為主的房地產(chǎn)項目選址，應(yīng)重點分析自然環(huán)境、人文環(huán)境等兩方面因素。

3.1、自然環(huán)境

從自然環(huán)境考慮，住宅選擇最好遠(yuǎn)離市政干道，地處僻靜，而且空氣、水土無污染、無電磁輻射，地形地貌平整易布局、地勢位于城市上風(fēng)區(qū)，綠化程度較高的區(qū)域。而周邊如果有好的景觀如公園、綠化帶、海景或水庫、山體則更佳。

3.2、人文環(huán)境

人文環(huán)境包括學(xué)校、圖書館、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點及購物方便程度、擬建項目周圍的樓盤品質(zhì)及入住居民的社會身份等因素?！懊夏溉w、擇鄰而居”的典故告訴一代代望子成龍的父母們，置業(yè)時應(yīng)該深切關(guān)注樓盤的人文環(huán)境。昆明市呈貢大學(xué)城景明南路新天地的毓秀小區(qū)臨近昆明市的三所重點大學(xué)和市政府，現(xiàn)在房價已突破7000元/㎡。

3.3、基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施——即道路、給排水管線及容量、燃?xì)夤芫€及壓力、集中供熱管線及容量，供電設(shè)施等——是住宅項目的生命線，是住宅項目擇址時必須考慮的細(xì)部因素，如區(qū)域地段的基礎(chǔ)設(shè)施不完備或者尚處于待開發(fā)狀態(tài)，那么購買這樣的地塊，將是對開發(fā)商實力和耐心的巨大挑戰(zhàn)，很明顯，與基礎(chǔ)設(shè)施完備的地段相比，這樣的地塊在正常開發(fā)周期內(nèi)是無法收回資本的。畢竟，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)已經(jīng)越來越趨向于資本化、金融化，只有擁有足夠的時刻都在流動的資本才能更有效地規(guī)避風(fēng)險。

3.4、地塊周圍的交通

地塊周圍的交通要素涉及交通路網(wǎng)狀況、到火車站的距離、到長途汽車站的距離、到機(jī)場的距離等。相比之下，對于住宅地產(chǎn)項目選址來講，地塊周圍的交通路線狀況更為重要。目前城市近郊住宅的開發(fā)都是規(guī)?；?，動輒幾十萬平方米，建成之后將入住數(shù)千人，隨著私家車普及率的日益提高，居民的進(jìn)進(jìn)出出，對樓盤周邊地區(qū)、樓盤與市中心之間的交通路網(wǎng)和公交線路都提出了更高要求。稍有不慎，考慮不周，就可能會給項目的銷售造成巨大障礙。

3.5、土地市場和政策

房地產(chǎn)開發(fā)商在項目選址時都必須密切關(guān)注國家和地方政府有關(guān)土地政策的一舉一動。就全國的中等以上城市來講，住宅房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。雖然目前國家要求商業(yè)和住宅建設(shè)用地必須通過“招拍掛”出售，但土地的購買任然是一個非常復(fù)雜的過程，在內(nèi)地很多城市，土地市場任然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒有一定的政府關(guān)系很難開展土地的擴(kuò)張、儲備工作。

4、住宅地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制

當(dāng)然住宅地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制貫穿住宅地產(chǎn)開發(fā)的整個流程的重要工作。其成效好壞，將對開發(fā)項目的利潤產(chǎn)生重大影響。招標(biāo)及建設(shè)階段是成本控制任務(wù)最繁重的階段，下面我著重介紹住宅地產(chǎn)項目開發(fā)招標(biāo)及建設(shè)階段工程成本的控制。

4.1、工程招標(biāo)及簽訂合同階段

招標(biāo)采購是最富有競爭力的一種采購模式，如何利用這種模式獲得合理的工程采購價格，一直是開發(fā)商經(jīng)常思考的問題。對于民營開發(fā)企業(yè)來說，一般選用邀請招標(biāo)方式。

在招標(biāo)及簽訂合同階段應(yīng)做好如下工作：

4.2、確定適合招標(biāo)項目的投標(biāo)報價和承包方式

投標(biāo)報價和承包方式的確立主要涉及兩個方面，一是采用總價包干合同或是可變總價承包合同；二是預(yù)算編制采用定額計價法或是工程量清單計價法。

4.3、完善的招標(biāo)文件及合同

條款內(nèi)容周密細(xì)致、考慮詳盡周到的招標(biāo)文件及合同是獲得準(zhǔn)確報價并保證今后工程進(jìn)展順利的重要基礎(chǔ)。合同條款宜作為招標(biāo)文件附件發(fā)送給各投標(biāo)單位，并要求投標(biāo)單位在投標(biāo)書中予以確認(rèn)，否則視為廢標(biāo)。避免出現(xiàn)有的投標(biāo)單位在接到中標(biāo)通知書后提出對合同條款進(jìn)行修改的不利情況。

5、工程施工建設(shè)階段

施工建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程。在此階段，工程成本控制的目標(biāo)是把工程實施過程中可能發(fā)生的變化限定在一個合理的范圍內(nèi)。因此該階段的成本控制應(yīng)著重于一下幾個方面：

5.1、設(shè)定成本預(yù)控目標(biāo)，全過程跟蹤工程成本的變化，并建立科學(xué)、準(zhǔn)確、及時的成本考核制度、考核辦法和成本考核體系。

5.2、對工程變更予以嚴(yán)格把關(guān)。工程變更單包括一下三種形式：一是設(shè)計單位簽發(fā)的變更單；二是開發(fā)商簽訂的變更單；三是承包商遞交的變更或索賠申請。

5.3、做好竣工決算審核工作?？⒐Q算審核是工程成本控制的最后一道關(guān)口，其重要性是顯而易見的。該審核工作建議委托誠信和具有較高專業(yè)素養(yǎng)的咨詢公司進(jìn)行，否則將牽扯開發(fā)商較多的人力和物力。

6、住宅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

以上探討了住宅地產(chǎn)項目的選址和成本控制，但是要開發(fā)出一個好的住宅地產(chǎn)開發(fā)項目，只靠選好地址和控制好成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們還得把握好當(dāng)今住宅地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。在過去的十來年里，無論是從市場需求、開發(fā)模式上，還是產(chǎn)品形態(tài)、設(shè)計趨勢上，中國的住宅產(chǎn)業(yè)都提到了一個改變和提升的關(guān)口。在未來幾年內(nèi)國內(nèi)住宅地產(chǎn)可能呈現(xiàn)以下兩點形態(tài)趨勢：

6.1、產(chǎn)品類型進(jìn)一步細(xì)分，目標(biāo)群體更趨明確

在目前國內(nèi)住宅的產(chǎn)品開發(fā)方面，許多開發(fā)商開始主動引導(dǎo)或挖掘消費群體潛在的需求，并根據(jù)人們的年齡結(jié)構(gòu)、居住習(xí)慣、生活方式等差異化特點，推出了一批針對性強(qiáng)的住宅項目。再加上對已有的住宅產(chǎn)品類型的優(yōu)化和調(diào)整，住宅市場得到了極大地豐富，其中包括青年公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓、老年住宅、養(yǎng)生住宅、親情社區(qū)、通用住區(qū)等等。

住宅產(chǎn)品類型的多樣化，是充分適應(yīng)消費需求的結(jié)果，但具體項目的成功與否，關(guān)鍵還在于清晰的市場定位與確實的規(guī)劃設(shè)計的完美結(jié)合。

6.2、高層住宅仍然是我國大城市住宅開發(fā)建設(shè)的主流

我國城鎮(zhèn)住宅的開發(fā)建設(shè)以每年5-6億平方米的數(shù)量增長，其中高層住宅的比例越來越大，高層化的發(fā)展趨勢已勢不可擋，高層住宅不僅在北京、上海、廣州這樣的地方會成為人們未來重要的居住住宅形式，在其他相對比較小一點的大中型城市也是如此。

高層公寓式住宅在全國范圍內(nèi)如此激增，除技術(shù)提高和政策放寬以及受經(jīng)濟(jì)因素影響之外，高層住宅本身的魅力也是使人們開始向城市中心回歸的重要原因，高層建筑多在城市中心，居住與工作地點的接近使人們上班更加方便，時間更加縮短。

良好的景觀視線和采光通風(fēng)，可供安靜的環(huán)境，成為讓你們對高層優(yōu)勢的共同認(rèn)同點，說明了高層住宅對于居住環(huán)境質(zhì)量的改善是十分明顯的。有調(diào)查表明，大多數(shù)居民對于高層的居住方式持認(rèn)可的態(tài)度，他們普遍認(rèn)為高層要比中、低層干凈、安靜，而且視線更加開闊‘但同時由于人們生活水平的提高和價值觀念的轉(zhuǎn)變，對居住舒適度的要求也越來越高，現(xiàn)在大多數(shù)高層住宅在內(nèi)部交通、室內(nèi)環(huán)境、居住心理的舒適度等方面還是顯得有些差強(qiáng)人意。另外，住宅產(chǎn)業(yè)化的深入發(fā)展也決定了高層住宅所面臨的競爭和挑戰(zhàn)是巨大的，提高高層住宅的產(chǎn)品品質(zhì)，將成為搶占市場的利器。

【結(jié)束語】

綜上所述，住宅地產(chǎn)項目的是一個非常復(fù)雜的過程，其專業(yè)性和科學(xué)性不容置疑。當(dāng)然，在城市建設(shè)用地日益緊張的今天，再加上居住者對住宅項目的要求越來越高的壓力，要成功地開發(fā)出一個住宅地產(chǎn)項目是相當(dāng)具有挑戰(zhàn)性的，如何在項目選址和居住者對住宅的心理舒適度的要求兩者不是偏頗，是我們需要進(jìn)一步探討的重要課題。

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第9篇：住宅成本控制范文

關(guān)鍵詞：住宅產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化 研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的含義

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是指在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科學(xué)及管理等社會實踐中，對重復(fù)性事物和概念通過定制、和實施標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到統(tǒng)一，在既定范圍內(nèi)達(dá)到"最佳有序化程度"。在房地產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化有利于房地產(chǎn)企業(yè)樹立品牌形象。首先，通過標(biāo)準(zhǔn)化，能夠利用某種程度上的一致性來降低成本，節(jié)約設(shè)計時間；其次，標(biāo)準(zhǔn)化是工廠化的初級階段，要做到工廠化，需先進(jìn)行產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，從而逐步實現(xiàn)產(chǎn)品的通用化和工業(yè)化；最后，確立標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化可定義為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面對不同的市場情況、不同的土地情況時，從自己的已定產(chǎn)品系中選擇已有產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相同或相似產(chǎn)品的開發(fā)。

2、建立住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的重要性

2.1市場形勢嚴(yán)峻

在越來越激烈市場競爭中，地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率也越來越低，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2013》預(yù)計"年均凈利潤率降低1個百分點"的趨勢將會持續(xù)下去，截至2013年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人單位數(shù)量約為4.2萬，比2010年減少了36.6%。預(yù)計未來三年內(nèi)，還將有30%的企業(yè)出局，其中將以中小企業(yè)為主。到2015年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及"10%警戒線"。同時，不同房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也進(jìn)一步呈現(xiàn)分化的趨勢。這意味著，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要調(diào)低盈利目標(biāo)。競爭態(tài)勢的激烈，也促使不少中小房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。據(jù)統(tǒng)計，百強(qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)。

2.2建立設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化提高競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)對其產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的建立，從不同角度可劃分為如下：從專業(yè)可分為建筑專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、景觀專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、住宅產(chǎn)品專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；從產(chǎn)品的客戶群需求又可分為：剛需型、改善型、豪華型；從產(chǎn)品本身還可分為：高層或多層住宅產(chǎn)品、洋房、別墅；從交房角度可分為：毛坯交房、精裝交房。因此，面對嚴(yán)峻的市場，每個房地產(chǎn)企業(yè)，要根據(jù)自身的特點、文化、規(guī)模、優(yōu)勢，通過研究建立一套適合自己的產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，更好的發(fā)揮自己的優(yōu)勢、提高競爭力。

在地產(chǎn)整個項目開發(fā)過程中，如果沒有建立產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，通常會出現(xiàn)如下問題：（1）項目在定位階段時，對產(chǎn)品的整體定位、概念設(shè)計階段時總圖的規(guī)劃、戶型配比、風(fēng)格定位、成本估算等總是反復(fù)修改，來回折騰，占用人力物力和時間成本；（2）在項目實施階段，設(shè)計、材料選樣、采購、成本、工程各持己見，難于達(dá)成一致；（3）項目成本測算差距大，目標(biāo)成本難以準(zhǔn)確制定；（4）項目施工過程中設(shè)計變更多，簽證多，過程成本控制難度大；（5）沒有統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，使得產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，難以達(dá)到理想或較為一致的效果。因此，建立設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，除了避免上述問題，還可以加快前期項目的準(zhǔn)確定位、加快開發(fā)過程、有效的減低開發(fā)成本、保證產(chǎn)品品質(zhì)。在當(dāng)前的市場背景下，住宅地產(chǎn)開發(fā)商通過建立設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，加快開發(fā)速度，提高凈利潤率，從而實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，有效的提高企業(yè)的競爭力。

3、房產(chǎn)住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建立要點

3.1售樓處住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建立要點

售樓處住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化前期定位功能要求、面積要求、風(fēng)格要求（新中式、簡歐、ArtDeco）、成本控制。例如：以下售樓處室內(nèi)延續(xù)"新中式"的建筑風(fēng)格，設(shè)計色彩明快，材料及設(shè)計造型考慮施工簡便，控制在目標(biāo)成本內(nèi)，進(jìn)行限額設(shè)計，供參考。售樓處室內(nèi)功能一般分為：1）入口區(qū)；2）模型區(qū)（區(qū)域模型）；3）洽談區(qū)；4）簽約區(qū)；5）銷控臺區(qū)；6）品牌墻；7）綜合服務(wù)區(qū)（含財務(wù)室）；8）水吧臺；9）VIP室；10）公衛(wèi)、寶潔間；11）銷售經(jīng)理室；12）銷售辦公室；13）推廣辦公室；14）更衣室；15）保安室；16）儲藏間 ；17）會議室；18）物業(yè)辦公室等。案例：室內(nèi)功能分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化（以南昌君領(lǐng)朝陽900平米的售樓處為模版）：入口區(qū)（15平米）、模型區(qū)（120平米）、兒童娛樂（25平米）、形象展示墻、視聽室（60平米）、 洽談區(qū)（100平米）、簽約區(qū)（150平米）、衛(wèi)生間（40平米）、辦公區(qū)（200平米）。除了測算出每平方米的造價外，還分解出（天、地、墻）的造價：地面每平米的造價、墻面每平米的造價、頂棚每平米的造價（軟裝另計）。根據(jù)不同的維度分析成本，便于設(shè)計時，能快速準(zhǔn)確的控制目標(biāo)成本。

3.2住宅公共部分標(biāo)準(zhǔn)化建立要點

大堂主要表現(xiàn)客戶的尊貴感，但又不失溫馨。配置沙發(fā)一組，為入住業(yè)主提供來訪客人臨時等候座區(qū)。結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)形式，運(yùn)用簡潔、明快的線條，使整體空間較為敞亮。地面鋪貼要讓空間更顯寬敞，線條簡潔波導(dǎo)線采用小細(xì)條收邊，比例依據(jù)空間大小而定。大面積米色瓷磚鋪貼，用深色瓷磚勾勒波導(dǎo)線。天花采用白色乳膠漆，做局部跌級吊頂加燈槽。標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳空間較小，采光較暗，平面布局簡潔，地面、墻面、天花設(shè)計需簡潔處理，重點體現(xiàn)電梯門套。地面米黃色瓷磚加深色波導(dǎo)線。天花做簡單跌級增加層次。除了測算出每平方米的造價外，還分解出：地面每平米的造價、墻面每平米的造價、頂棚每平米的造價（軟裝另計）。根據(jù)不同的維度分析成本，便于設(shè)計時，能快速準(zhǔn)確的控制目標(biāo)成本。設(shè)計效果圖、施工圖、預(yù)結(jié)算清單、現(xiàn)場照片、材料標(biāo)準(zhǔn)樣板，形成整套完善的標(biāo)準(zhǔn)化成果。在新的項目應(yīng)用時，只要進(jìn)行升級或材料調(diào)整就可以快速復(fù)制和應(yīng)用，既能保證效果，又可以達(dá)到快速開發(fā)。在通過對歷史成功住宅產(chǎn)品案例分析，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的成果的梳理，建立內(nèi)部信息平臺，通過內(nèi)部服務(wù)器及內(nèi)網(wǎng)：請專業(yè)的公司為我們建立一整套完善的標(biāo)準(zhǔn)化信息平臺系統(tǒng)，根據(jù)這個系統(tǒng)為建立資源庫，為我們實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化成功的推廣和快速應(yīng)用。

4、結(jié)束語

建立住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，能加快設(shè)計進(jìn)度，減少工期變更，統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈的今天，只有建立標(biāo)準(zhǔn)化，才能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。而高周轉(zhuǎn)有三個典型的特征：一是利潤率比較低，例如萬科、恒大，都屬于周轉(zhuǎn)率非常高的企業(yè)；二是走高周轉(zhuǎn)模式的企業(yè)，普遍通過產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和住宅產(chǎn)業(yè)化快速復(fù)制以規(guī)模制勝，萬科排在行業(yè)前幾名，規(guī)模最大的企業(yè)基本都走高周模式。

參考文獻(xiàn)

[1]許秀萍.房地產(chǎn)市場區(qū)域差異成因及其對策分析[J]浙江工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報2011