前期物業服務合同精選(九篇)

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第1篇：前期物業服務合同范文

法定代表人：_________；

住所地：_________；

郵編：_________；

乙方：_________；

法定代表人：_________；

住所地：_________；

郵編：_________；

資質等級：_________；

證書編號：_________；

根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對_________（物業名稱）提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一章　物業基本情況

第一條　物業基本情況：

物業名稱_________；

物業類型_________；

座落位置_________；

建筑面積_________。

物業管理區域四至：

東至_________；

南至_________；

西至_________；

北至_________。

（規劃平面圖見附件一，物業構成明細見附件二）。

第二章　服務內容與質量

第二條　在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：

1、物業共用部位的維修、養護和管理（物業共用部位明細見附件三）；

2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理（物業共用設施設備明細見附件四）；

3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

7、裝飾裝修管理服務；

8、物業檔案資料管理。

第三條　在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第四條　乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件五）。

第五條　單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。

第三章　服務費用

第六條　本物業管理區域物業服務收費選擇以下第_________種方式：

1、包干制

物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

多層住宅：_________元/月·平方米；

高層住宅：_________元/月·平方米；

別墅：_________元/月·平方米；

辦公樓：_________元/月·平方米；

商業物業：_________元/月·平方米；

物業：_________元/月·平方米。

物業服務費用主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）法定稅費；

（10）物業管理企業的利潤；

（11）_________。

乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制

物業服務資金由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：

多層住宅：_________元/月·平方米；

高層住宅：_________元/月·平方米；

別墅：_________元/月·平方米；

辦公樓：_________元/月·平方米；

商業物業：_________元/月·平方米；

_________物業：_________元/月·平方米。

預收的物業服務資金由物業服務支出和乙方的酬金構成。

物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（3）物業管理區域清潔衛生費用；

（4）物業管理區域綠化養護費用；

（5）物業管理區域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業管理企業固定資產折舊；

（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（9）_________。

乙方采取以下第_________種方式提取酬金：

（1）乙方按_________（每月/每季/每年）_________元的標準從預收的物業服務資金中提取。

（2）乙方_________（每月/每季/每年）按應收的物業服務資金_________%的比例提取。

物業服務支出應全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用；物業服務支出年度結算后不足部分，由全體業主承擔。

第七條　業主應于_________之日起交納物業服務費用（物業服務資金）。

納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。

物業服務費用（物業服務資金）按_________（年/季/月）交納，業主或物業使用人應在_________（每次繳費的具體時間）履行交納義務。

第八條　物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。

對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

1、_________；

2、_________。

第四章　物業的經營與管理

第九條　停車場收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業主共有的，車位使用人應按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準提取停車管理服務費。

2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，車位使用人應按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準提取停車管理服務費。

3、停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人應按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月的標準向乙方交納停車管理服務費。

第十條　乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

第十一條　本物業管理區域內的會所屬_________（全體業主/甲方）所有。

會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：

1、_________；

2、_________。

第十二條　本物業管理區域內屬于全體業主所有的停車場、會所及其他物業共用部位、公用設備設施統一委托乙方經營，經營收入按下列約定分配：

1、_________；

2、_________。

第五章　物業的承接驗收

第十三條　乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第十四條　甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第十五條　對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。

第十六條　乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

4、_________。

第十七條　甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

第六章　物業的使用與維護

第十八條　業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。

第十九條　乙方可采取規勸、_________、_________等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。

第二十條　乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

第二十一條　因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和甲方的同意。

臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。

第二十二條　乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

第二十三條　甲方應于_________（具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。

物業管理用房建筑面積_________平方米，其中：辦公用房_________平方米，位于_________；住宿用房_________平方米，位于_________；_________用房_________平方米，位于_________。

第二十四條　物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。

第七章　專項維修資金

第二十五條　專項維修資金的繳存_________。

第二十六條　專項維修資金的管理_________。

第二十七條　專項維修資金的使用_________。

第二十八條　專項維修資金的續籌_________。

第八章　違約責任

第二十九條　甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。

第三十條　除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準，應按_________的標準向甲方、業主支付違約金。

第三十一條　甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按_________的標準向乙方支付違約金。

第三十二條　乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。

第三十三條　甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

第三十四條　以下情況乙方不承擔責任：

1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

5、_________。

第九章　其他事項

第三十五條　本合同期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。

第三十六條　本合同期滿前月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。

第三十七條　本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或_________代管。

第三十八條　甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。

第三十九條　業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。

第四十條　本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第四十一條　本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

第四十二條　本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第_________種方式處理：

1、向_________仲裁委員會申請仲裁；

2、向人民法院提起訴訟。

第四十三條　本合同一式_________份，甲、乙雙方各執_________份。

甲方簽章：_________乙方簽章：_________

法定代表人：_________　法定代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件一：　物業構成明細

───────┬────┬────────┬──────────────

│類　型│ 幢　數 │ 套（單元）數　 │ 建筑面積（平方米） │

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　高層住宅││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　多層住宅││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　別　墅　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　商業用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　工業用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　辦公樓　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　車　庫　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　會　所　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　學　校　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　幼兒園　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　其他用房││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　合　計　││││

├───────┼────┼────────┼──────────────┤

│　備　注　││││

───────┴────┴────────┴──────────────

附件二：　物業共用部位明細

1、房屋承重結構；

2、房屋主體結構；

3、公共門廳；

4、公共走廊；

5、公共樓梯間；

6、內天井;

7、戶外墻面；

8、屋面；

9、傳達室；

10、_________；

11、_________。

附件三：　物業共用設施設備明細

1、綠地_________平方米；

2、道路_________平方米；

3、化糞池_________個；

4、污水井_________個；

5、雨水井_________個；

6、垃圾中轉站_________個；

7、水泵_________個；

8、水箱_________個；

9、電梯_________部；

10、信報箱_________個；

11、消防設施_________；

12、公共照明設施_________；

13、監控設施_________；

14、避雷設施_________；

15、共用天線_________；

16、機動車庫_________個_________平方米；

17、露天停車場_________個_________平方米；

18、非機動車庫_________個_________平方米；

19、共用設施設備用房_________平方米；

20、物業管理用房_________平方米；

21、_________；

22、_________。

附件四：　前期物業管理服務質量標準

一、物業共用部位的維修、養護和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

二、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

三、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通

1、_________；

2、_________；

3、_________。

四、公共綠化的養護和管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

五、車輛停放管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

六、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

七、裝飾裝修管理服務

1、_________；

2、_________；

3、_________。

八、物業檔案資料管理

1、_________；

2、_________；

3、_________。

九、其他服務

1、_________；

2、_________；

3、_________。

《前期物業服務合同（示范文本）》使用說明

1、本示范文本僅供建設單位與物業管理企業簽訂《前期物業服務合同》參考使用。

第2篇：前期物業服務合同范文

合同登記編號：_________

甲方（建設單位）：_________組織名稱：_________法定代表人：_________地址：_________聯系電話：_________

乙方（物業管理企業）：_________企業名稱：_________法定代表人：_________地址：_________聯系電話：_________

根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等有關法律、法規的規定和本物業區域《業主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對_________（物業名稱）實施前期物業管理服務的事宜，訂立本合同。

第一章　物業管理區域概況

第一條　物業基本情況

物業名稱：_________；物業類型：_________；座落位置：_________；占地面積：_________平方米；建筑面積：_________平方米；

四至：東至：_________南至：_________西至：_________北至：_________；

其他：_________。

第二條　具體物業構成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。

第二章　物業服務事項

第三條　乙方提供的公共性物業服務的主要內容為：

1、物業共用部位的維修、養護和管理。物業共有部位具體包括：房屋的承重結構（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結構的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置。

2、物業共用設施、設備的維修、養護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調、高壓水泵房、樓內消防設施設備、電梯、_________。

3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈、_________。

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。

5、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、_________。

6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通與車輛停放秩序的管理。

8、公共秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務，包括安全監控、巡視、門崗執勤。前款約定的事項不含業主、非業主使用人的人身、財產保險和財產保管責任。雙方另行簽訂人身、財產保險和財產保管專項合同的，按合同約定執行。

9、物業檔案資料管理。

10、物業專項維修資金的使用。

11、裝修管理。

12、接受業主委托，對其物業的專有部分進行維修養護（服務價格由雙方另行商定）。

13、物業服務費和本合同規定的其他費用的收取。

14、法律政策規定應由乙方管理服務的其它服務事項。

第四條　在物業管理區域內，本合同特別約定的物業管理事項為：

1、_________

2、_________

3、_________

第三章　物業服務質量

第五條　乙方提供的物業管理服務應達到約定的標準（具體服務標準見附件三）。

第四章　物業服務費用

第六條　本物業管理區域的物業服務收費

物業服務收費選擇以下第_________種方式：

1、包干制（物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤）根據本物業管理區域物業服務收費指導價格，雙方約定物業服務費用標準如下（按建筑面積計算）：

（1）住宅：_________元／月平方米

（2）寫字樓：_________元／月平方米

（3）商業物業：_________元／月平方米

（4）其他物業：_________元／月平方米業主向乙方交納物業服務費后，乙方按本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制（酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務資金的構成包括物業服務支出和物業管理企業的酬金）本物業管理區域的物業服務資金預收標準如下（按建筑面積計算）：

（1）住宅：_________元／月平方米

（2）寫字樓：_________元／月平方米

（3）商業物業：_________元／月平方米

（4）其他物業：_________元／月平方米

乙方選擇以下第_________種方式對物業服務資金提取酬金：

（1）乙方每月／每年按_________元的標準從物業服務資金中提??；

（2）乙方每月／每年按預收物業服務資金數額_________%的比例提取。預收的物業服務支出為所交納的業主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：

a、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

b、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

c、物業管理區域清潔衛生費用；

d、物業管理區域綠化養護費用；

e、物業管理區域秩序維護費用；

f、辦公費用；

g、物業管理企業固定資產折舊；

h、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

i、_________。

預收的物業服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業服務支出年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，物業服務支出年度結算后不足部分，由業主承擔。

第七條　共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業主分攤計收。

第八條　業主應于之日起交納物業服務費用或物業服務資金。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用或物業服務資金由甲方全額交納。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或物業服務資金的，從其約定，物業使用人不按照約定交納的，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的繳費約定，業主應當自約定之日起告知乙方。物業服務費用或者物業服務資金按（年／季／月）交納，業主或物業使用人應在（每年／每季／每月）前_________日內履行交納義務。

第九條　物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主報告物業管理年度計劃和物業服務資金年度預決算，并每年次向全體業主公布物業服務資金的收支情況。對物業服務資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業審計機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金年度收支情況進行審計，審計費用由承擔。

第十條　停車收費分別采取以下方式：

1、停車場屬于全體業主的，使用人應按照露天停車位_________元／個月；車庫車位_________元／個月標準向乙方交納停車費，該項停車費中_________元／個月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業主所有，可根據業主公約或業主大會的決定用于業主委員會的辦公經費支出或納入維修資金管理；

2、停車場屬于甲方所有的，業主享有優先使用權，車位使用人應按照露天停車位_________元／個月；車庫_________元／個月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_________元／個月、車庫車位_________元／個月標準提取停車管理服務費；

3、業主自行購置車位的，應按露天車位_________元／個月、車庫車位_________元／個月標準向乙方交納停車管理服務費。

第十一條　乙方應與業主或物業使用人簽訂書面的《停車協議》，明確雙方在停車位使用及管理服務方面的權利義務關系。

第十二條　本物業管理區域內的會所屬全體業主／甲方所有，委托乙方經營管理，業主或物業使用人使用會所，應按下列標準支付使用費：

1、_________

2、_________

3、_________

第十三條　乙方經營管理會所，可按標準提取管理服務費；乙方經營配套商業設施，可按標準提取管理服務費；乙方經營管理其他共用部位、共用設施設備，按標準提取管理服務費。

第十四條　乙方利用屬于全體業主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設備設施進行經營（如：設置商業廣告招牌），應當征得相關業主的同意，所得收益扣除乙方管理服務成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。

第十五條　乙方接受業主委托，提供專項服務的，專項服務的內容和費用按其約定執行。

第十六條　其他約定_________。

第五章　雙方的權利義務

第十七條　甲方的權利義務

甲方享有的權利：

1、審定乙方擬定的物業管理方案、年度管理計劃、維修養護計劃、年度財務預決算報告、監督檢查乙方各項方案計劃的實施；

2、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況；

3、制訂物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護方面的規章制度。

4、實行酬金制物業服務收費方式的，有權與乙方共同委托專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計；

5、依據法律、法規規定享有的其他權利。

甲方應履行的義務：

1、在銷售物業之前，制定《業主臨時公約》，并向物業買受人明示、說明，要求物業買受人書面承諾遵守《業主臨時公約》。

2、甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含本合同約定的內容，要求物業買受人認可接受本合同約定的權利和義務；

3、乙方承接物業時，甲方應和乙方共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，甲方應保證本物業管理區域具備以下條件：

（1）所有建設項目按批準的規劃設計和有關專業要求全部建成，并滿足使用要求；

（2）物業管理區域內道路平整，標識系統完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設完畢，具備封閉式管理的要求；

（3）機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用；

（4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設施能保證供應或正常使用；

4、在查驗過程中，甲方應對甲乙雙方查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題予以確認：

（1）_________；

（2）_________；

（3）_________。

甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下：

（1）_________；

（2）_________；

（3）_________。

甲方應就以上內容與乙方簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。甲方應認真完善和處理本物業的遺留問題，以達到本條甲方應履行的義務中第3項的要求。

5、乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工資料；

（2）規劃設計資料；

（3）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（4）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（5）物業管理所必需的其他資料。

6、保證交付使用的物業符合國家竣工質量標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任；

7、本物業交付使用后有下列情形之一的，甲方應在物業所在地的_________區、_________縣（自治縣、市）房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，在三個月內組織業主召開首次業主大會，選舉產生業主委員會：

（1）新建物業建筑面積出售達50％以上的；

（2）物業自首次出售之日起已滿兩年的。

8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業服務費用；

9、督促業主或物業使用人按時交納物業服務費；

10、因維修物業或者公共利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得相關業主和乙方的同意，并在約定的期限內恢復原狀；

11、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、不得擅自處分業主依法享有的物業共用部分和共用設施設備的所有權和使用權。

13、法律、法規規定的其他義務。

第十八條　乙方的權利義務

乙方享有的權利：

1、按照國家和本市有關物業管理的技術標準、行業規范以及本服務合同進行管理，提供專業化的服務；

2、按照本合同和有關規定向甲方、業主或物業使用人收取物業服務費用和其他費用；

3、可以根據業主或物業使用人的委托，提供本合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定；

4、可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；

5、自主開展各項經營管理活動，但不得侵害業主、物業使用人的合法權益，不得利用管理事項獲取不當利益；

6、依照法律、法規規定和本合同約定享有的其他權利。

乙方應履行的義務：

1、履行合同、提供物業服務；

2、及時向全體業主通告本區域內有關物業管理服務的重大事項，及時處理投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督；

3、在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作；

4、在物業管理區域內公示物業服務合同約定的收費項目和標準以及向業主提供特約服務的收費項目和標準；

5、結合本物業管理區域的實際情況，編制物業管理方案，年度管理計劃，維修保養計劃，年度財務預決算報告（僅適用酬金制收費方式），經依法議定后組織實施；

6、制止本物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面規章制度的行為，對違反法律法規規定的行為及時向有關行政管理部門報告；

7、協助做好本物業管理區域內的安全防范工作，發生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，保護好現場、協助做好救助工作；保安人員在維護本物業管理區域的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權益；

8、實行酬金制收費方式的，應當編制年度財務預決算報告，報甲方審批，并且每六個月應公布一次物業服務費用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業審計機構對年度財務收支狀況進行審計；

9、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，應與其訂立書面協議，告之裝修中的禁止行為和注意事項，并負責監督；對業主和物業使用人違反裝修管理規定的行為，要及時制止和糾正，對情節嚴重的，要及時報請相關部門處理；

10、非經甲方和相關業主許可并辦理有關手續，不得擅自改變物業管理區域內共用部分、共用設施設備的用途；對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能；

11、未經甲方同意，不得擅自在物業管理區域內從事物業管理相關服務以外的經營活動；

12、不得在處理物業管理事務的活動中侵犯業主的合法權益；

13、新建物業交付使用時，除政府規定、物業銷售合同和本合同另有約定外，不得向業主亂收費；

14、本合同終止時，應當將物業管理用房和物業管理相關資料及時如數地移交給業主委員會，業主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。

15、法律、法規規定的其他義務。

第十九條　根據《業主臨時公約》的授權，在物業管理服務中授予乙方以下權利：

1、制定必要的規章制度，并以有效方式督促業主和物業使用人遵守；

2、采取批評、規勸、警告等措施制止業主和物業使用人違反《業主臨時公約》及公眾管理制度的行為；

3、在物業管理區域內公布違約業主的姓名及其違約情節；

4、對欠費業主停止約定服務直至其履行交費義務。

第六章　專項維修資金的管理和使用

第二十條　專項維修資金的繳交_________。

第二十一條　專項維修資金的管理_________。

第二十二條　專項維修資金的使用_________。

第二十三條　專項維修資金的續籌_________。

第七章　物業管理用房

第3篇：前期物業服務合同范文

第二章 委托管理服務事項

第三章 委托管理服務期限

第四章 甲、乙雙方的權利和義務

第五章 物業管理服務質量標準

第六章 物業管理服務費用

第七章 違約責任

第八章 附則

委托方（以下簡稱甲方） 名稱： 法定代表人： 注冊地： 住所地： 郵編： 聯系電話：

受托方（以下簡稱乙方） 名稱： 法定代表人： 注冊地： 住所地： 郵編： 聯系電話：

甲、乙雙方根據有關法律、法規的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方將 （物業名稱）委托乙方實行物業管理有關事宜，達成一致意見，特訂立本合同。

第一章 總則

第一條 物業基本狀況

物業名稱：

物業類型：

坐落位置： （市） 區

四 至：東 南 西 北

占地面積： 平方米

建筑面積： 平方米

委托管理的物業構成細目詳見本合同附件一。

第二條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。

第三條 乙方應參與本物業的竣工驗收，并在本物業移交接管時，與甲方共同辦理物業管理書面交接手續。

第四條 本物業交付使用后的質量責任，按國家《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》等有關法律、法規的規定承擔。

第二章 委托管理服務事項

乙方接受甲方委托，提供以下物業管理服務：

第五條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、 ；

第六條 共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、中央監控設備、建筑物防雷設施、 ；

第七條 附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場

第八條 共用綠地、花木的養護與管理

第九條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、

第十條 公共環境衛生：包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的歸集、清運、

第十一條 交通與車輛停放秩序的管理

本物業管理區域內的業主在本物業管理區域的公共場地停放車輛的，停放人應與乙方簽訂專項合同，并按該專項合同的約定承擔各項責任和義務。

第十二條 維護公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、 ；前款約定的事項不包含業主的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主另行簽訂人身、財產保險和財產保管等專項合同的，按該專項合同的約定承擔各項責任和義務。

第十三條 管理與本物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料

第十四條 協助組織開展本物業管理區域內的文化娛樂活動；

第十五條 業主和物業使用人房屋的自管部位、自用設施及設備的維修、養護，在業主和物業使用人提出委托時，乙方原則上應接受委托，具體收費事宜應按照乙方制訂并公布的收費標準由當事人雙方另行協商；

第十六條 對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取報告、規勸、制止等措施；

第十七條 其他委托事項：

1. ；

2. ；

3. .

第三章 委托管理服務期限

第十八條 本合同規定的物業管理委托期限暫定為 年，自本合同生效之日起至 年 月 日止。本合同期限屆滿，若需要續簽合同，雙方另行簽訂書面合同。

第十九條 本合同期限屆滿或業主委員會成立與業主大會所選聘的物業管理公司簽訂的物業管理服務合同生效時，本合同自然終止。

第四章 甲、乙雙方的權利和義務

第二十條 甲方的權利和義務

1.應當在銷售物業之前，制定《業主臨時公約》，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

2.應當在物業銷售前將《業主臨時公約》向物業買受人明示，并要求物業買受人在訂立物業買賣合同時，做出遵守《業主臨時公約》的書面承諾。

3.在物業竣工交付使用時，負責向物業買受人提供房屋質量

保證書和房屋使用說明書。

4.審定乙方擬定的物業管理方案并在乙方提交上述物業管理方案之日起 日內出具書面審定意見。

5.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業管理主管部門備案。

6.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告并在乙方提交上述材料之日起 日內出具書面審定意見。

7.保證委托乙方管理的房屋、設施、設備達到國家驗收標準及要求。在保修責任內，如存在質量問題，按以下第X種方式處理：

（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，由甲方支出全部費用；

（3） .

8.在本合同生效之日起X日內向乙方提供經營性商業用房（指非住宅房屋），由乙方按每月每平方米X元的標準租用，其租金收入僅用于 .

9.在本合同生效之日起X日內向乙方提供X平方米建筑面積的物業管理用房，由乙方按下列第X項方式使用：

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米X元的標準租用，其租金收入僅用于 .

10.在物業管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（4）物業管理所必需的其他資料。

11.為實現本合同約定的物業管理服務要求而發生的物業管理服務費用，除由業主、物業使用人按規定繳納外，不足部分由甲方承擔。

12.協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題，包括但不限于以下事項：

（1） ；

（2） .

13.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動。

14.及時繳納空置房屋的物業管理服務費；依法提供物業維修專項資金。

15.甲方有權指定專業審計機構，對本合同約定的物業管理服務費用收支狀況進行審計。

16 . .

第二十一條 乙方的權利和義務

1.據有關法律、法規及本合同的約定，制定物業管理方案；自主開展物業經營管理服務活動。

2.對項目設計和施工提供管理方面的整改和完善建議。

3.配備工作人員參與物業管理區域內的共用部位、共用設施設備調試、驗收和交接。

4.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理。

5.按本合同的約定，對業主和物業使用人違反業主臨時公約或物業使用守則及相關管理規定的行為進行制止和處理。

6.可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業，但不得將本區域內的全部物業管理一并委托給第三方。乙方將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業企業的，相關的物業管理責任仍由乙方向甲方、業主及物業使用人承擔。

7.負責編制房屋及其附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經甲、乙雙方議定后由乙方組織實施。

8.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，與業主和物業使用人訂立書面約定，并負責監督。

9.負責編制物業管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并最遲于每年X月之前以XX方式向甲方提出上述計劃和報告；經甲方審定后組織實施。

10.負責每 個月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理服務費用收支賬目；并將物業管理服務收費項目和收費標準以及向業主和物業使用人提供專項服務的收費項目和收費標準在本物業管理區域內以書面方式公示。

11.對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途。

12.不得擅自在物業管理區域內從事物業服務以外的經營活動；不得在處理物業管理事務活動中侵犯業主及物業使用人的合法權益。

13.建立、妥善保管和正確使用本物業的管理檔案，并負責及時記載有關變更情況。

14.本合同終止時，乙方必須在本合同終止之日起X日內向甲方移交甲方提供的全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料。

15.接受業主、物業使用人、甲方和物業管理主管部門等的監督，不斷完善物業管理服務，定期以書面方式向甲方報告本合同履行情況。

16. .

第五章 物業管理服務質量標準

第二十二條 乙方須按下列標準，完成本合同約定的物業管理事項：

1.房屋外觀：完好整潔；每X年組織實施清洗外墻X次（費用由業主承擔）；公共內墻、走廊樓梯等每X年粉飾X次；公共防盜門每X年刷新X次；

2.設備運行：電梯按規定時間XX運行；水泵、發電機等設備X檢查X次；

3.房屋及設施、設備的維修、養護：屋面及房屋滲漏X日修好；

4.公共環境：道路：X；室內外排水X； 沙井X清理一次；

5.清潔衛生：

（1）公共場地每天以X標準清掃X次；

（2）電梯衛生每天清掃、保潔X次；

（3）定期組織實施化糞池清掏（費用由業主承擔）；

（4） .

6.綠化：綠地完好率達到 %以上；

7.交通秩序：室內（外）停車場一天 小時保管；

8.保安：實行X小時保安制度，崗位設置X個，X小時輪流值守；

9.急修：停水不超過X小時；停電不超過X小時；下水道、沙井堵塞不超過X小時內開工；小修：報修XX

小時內開工；

10.業主和物業使用人對乙方的滿意率達到：X%.

有關上述物業管理服務質量標準的約定詳見本合同附件二。

第六章 物業管理服務費用

第二十三條 物業管理服務費

1.本物業的管理服務費用執行國家及北京市有關物業管理服務費用的相關規定。

2.本物業管理服務費，住宅房屋由業主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納；非住宅房屋由業主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納。本物業管理費包括如下費用： .

3.本物業管理服務費每 〔月〕/〔季〕/〔半年〕）交納一次，每次交納費用時間為 .

4.空置房屋的物業管理服務費，分別由XX按其擁有建筑面積每月每平方米X元向乙方交納。

5.本物業管理服務費標準的調整，按XX調整。

6.業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并就物業管理服務費的繳納負有連帶責任。

7.業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理服務費。

8.物業管理服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按 X〔該幢〕/〔該物業〕住戶實際用量共同分攤。

9.業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，按以下第X項方式處理：

（1）從逾期之日起按每天X元交納滯納金；

（2）從逾期之日起每天按應付物業管理服務費的萬分之X交納滯納金；

（3） .

第二十四條 車位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

1.露天車位：每日 元，每月 元，每年 元；

2.車 庫：每日 元，每月 元，每年 元；

3.摩托車：每日 元，每月 元，每年 元；

4.自行車：每日 元，每月 元，每年 元；

5. .

第二十五條 乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其他特約服務的費用，由當事人自行約定。

第二十六條 乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目和收費標準如下：

1. ；

2. ；

3. .

第二十七條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：

1.保修期內屬保修范圍內的房屋共用部位、共用設施設備、公共場地的維修、養護費用由甲方承擔。

2.不屬保修范圍內的XX、XX、維修、養護費用，由業主按其擁有的權屬份額或XX承擔。

3.保修期滿后，本物業共用部位、共用設施設備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修專項資金中列支。

第七章 違約責任

第二十八條 甲方違反本合同第二十條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；由于甲方違約給乙方造成經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改并達到本合同約定的標準；逾期未整改的，或整改不符合本合同約定的，甲方有權終止合同；由于乙方違約給甲方造成經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按 支付違約金；由此給甲方造成經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十一條 甲、乙雙方任何一方無正當理不得提前終止本合同，否則應向對方支付 元的違約金；由此給對方造成的經濟損失超出違約金的，對超出部分還應給予賠償。

第三十二條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。

第三十三條 甲、乙雙方任何一方如通過不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權的，或由此給對方造成經濟損失的，應當由施加損害的一方承擔全部責任。

第三十四條 由于一方違約而致使本合同提前終止的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自上述書面通知送達對方時即行終止。

第三十五條 本合同期限屆滿或本合同提前終止的，甲乙雙方應在本合同終止之日起 日內辦理完畢全部物業管理交接手續。

第八章 附則

第三十六條 自本合同生效之日起 天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。

第三十七條 為維護公眾、業主、物業使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏；漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主必要的財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。

第三十八條 甲、乙雙方經協商一致，可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

第三十九條 本合同之附件均為本合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第四十條 本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第四十一條 本合同正本連同附件共X頁，一式三份，甲、乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第四十二條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行時，甲、乙雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第四十三條 本合同在履行中如發生爭議，甲、乙雙方應友好協商解決，協商不成的，甲、乙雙方同意按下列第X方式解決：

（1）提交XX仲裁委員會仲裁；

（2）依法向有管轄權的人民法院。

第四十四條 本合同自XX起生效。

第四十五條 本合同約定的相關內容若與現行有效的法律、法規、規章以及政府文件相抵觸時，該約定無效。若在本合同的履行中，遇國家相關法律、法規、規章以及政府文件發生變化時，自然也應按變化后國家相關法律、法規、規章以及政府文件執行。

甲方簽章：

乙方簽章：

法定代表人：

法定代表人

授權代表：

授權代表：

日期： 年 月 日

日期： 年 月 日

合同簽訂地：

附件：

一、本物業構成細目

二、木物業管理質量目標

第4篇：前期物業服務合同范文

關鍵詞：主體;性質;階段

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2016）05-0277-01

一、對物業服務合同主體法律問題觀點的評析

根據我國現行房地產法律的規定，前期物業合同中的物業服務企業常常由建設單位通過招標的形式予以確定，并且前期物業合同由物業服務企業與建設單位簽訂。而建設單位往往在《商品房買賣合同》中以合同條款的形式來規定業主必須接受建設單位選擇的物業服務企業。因此，在前期物業合同中簽署的雙方是物業服務企業與建設單位。那么，前期物業服務合同的主體到底是誰？各方之間是什么性質的法律關系？關于這些問題，我國學者對此問題鮮有論述，即使論述，也較為簡略。筆者通過對相關論述的收集整理，大致總結出以下三種觀點：

第一種觀點認為，前期物業服務合同的主體是建設單位與物業服務企業，而業主屬于第三人。①第二種觀點認為，前期物業合同的主體是業主與物業服務企業，而建設單位是受業主委托與前期物業企業簽訂合同的受托人。第三種觀點認為，在建設單位交付房屋于業主之前，合同的主體是建設單位與前期物業服務企業，當建設單位將房屋交付于業主時，前期物業合同中的權利義務關系也隨附轉移給業主，此時合同的主體是前期物業服務企業和業主。②筆者認為，第一、二種觀點有一定道理，但不太妥當，比較同意第三種觀點。

二、前期物業服務合同主體法律地位的建構

筆者認為，前期物業服務合同的主體問題以及業主、前期物業服務企業和建設單位三者在該合同中的權利義務關系問題是比較復雜的，可以將其分為兩個階段來看。

第一個階段，建設單位交付房屋于業主之前。在這個階段，前期物業服務合同的主體是建設單位與前期物業服務企業。筆者認為，這一法律關系也被我國立法所確認。例如，我國《物業管理條例》中規定，建設單位在交付房屋于業主之前所產生的物業服務費用全部由建設單位承擔。這也可以看出，此階段的合同對等主體是建設單位與前期物業服務企業。那么，業主（期房購房人）在這個階段的前期物業服務合同中處于什么樣的法律地位呢？筆者認為，此階段的業主不是前期物業合同的主體，也不是合同的第三人，基本上與前期物業合同沒有法律上的關系。可以將此階段的業主視為期待權人，因為業主一般在期房銷售合同中與建設單位約定，在建設單位交付房屋后，接受建設單位選擇的前期物業服務企業并接受其與前期物業服務企業簽訂的合同中權利義務關系。

第二階段為自建設單位交付房屋于業主起，到業主選定新的物業服務企業由業主委員會與其簽訂新的物業服務合同時止。此時，業主是前期物業服務合同的委托人，其應當支付從房屋交付以后的房屋物業服務的對價，并享受前期物業服務合同中的相關權利。筆者認為，此階段的建設單位已經退出了前期物業服務合同的權利義務關系，已經不是前期物業服務合同的主體，也不是合同第三人，但仍然對業主與前期物業服務企業負有瑕疵擔保義務。

那么前期物業服務合同權利義務關系在法律邏輯上是如何由第一階段轉向第二階段的呢？筆者認為，前期物業服務合同的第一階段向第二階段的轉變是基于建設單位與業主（期房購房人）簽訂的房屋銷售合同中的有關前期物業服務合同的轉讓條款。實際上是基于建設單位將前期物業服務合同整體概括轉移給業主，使得前期物業服務合同主體由建設單位與前期物業服務企業變更為業主與前期物業服務企業。因商品房買賣合同自簽訂之時就成立并生效，那么有關在該合同中的前期物業轉移條款是否與其他合同條款一并成立生效呢？筆者認為，前期物業轉讓條款是附條件生效的法律行為，雖然其已經隨著房屋買賣合同其他條款的生效而成立，但前期物業轉讓條款此時并未生效，其要視建設單位交付房屋的條件能否成就，并且自開發商交付房屋于業主時生效，也就是說當建設單位將房屋交付與業主時，前期物業合同的權利義務關系就由建設單位與前期物業服務企業變為了業主與前期物業服務企業。

由于建設單位已經退出前期物業合同，因此解除合同的意思應當向業主作出，并且向業主交接相關手續資料。但業主委員會、業主大會尚未成立，這該如何解決呢？筆者認為，可以以法律的形式將街道辦事處或社區居委會負擔接受交接和接受解除合同的義務。業委會缺位時，應當由同樣負責一定區域內公共秩序的居民委員會來負擔。我國一些地方立法已經考慮到了此問題，并將其進行了規范。筆者認為，該些規范性文件，有利于解決實際問題。但立法層次太低，在實踐操作中容易遇到各種困難，妨害問題解決。因此，建議采取更高的立法層次解決該問題，以改變現在由各地市房管局通過規范性文件的形式來規范。另外，有些問題規范得尚不明確，例如，實踐中居民委員會由于缺乏實際的法律約束力而不愿意主動履行相關義務，問題的解決常常是迫于特定時期的社會穩定的政治壓力而不得不為之。因此，筆者建議應當將該規范更加細化，使其具有實際操作性。

注釋：

第5篇：前期物業服務合同范文

【關鍵詞】物業；物業服務合同；法律問題；物業管理

一、物業服務合同的內涵

物業服務合同的內涵在界定物業服務合同的性質之前，應先明確其概念。筆者認為物業服務合同是建立在平等、自愿基礎上的，由物業服務企業和全體業主簽訂的合同。合同的內容主要是物業服務企業為業主提供物業服務管理，業主向物業服務企業支付服務費用，體現雙方主體權利義務關系的協議。通過物業服務合同的履行，使業主獲得物業服務管理，達到小區物業服務的增值保值、維護居住環境的舒適便利的目的。而物業服務企業則可以以此取得相應的報酬，達到獲利的目的。本文所探討的物業服務合同是業主委員會與物業服務企業針對公共管理事項而達成的物業服務合同。

二、物業服務合同中幾種典型違約形式及法律責任

1.業主對前期物業服務合同的拒絕履行

在業主購買房屋的過程中，首次業主大會成立之前，物業服務管理工作就已經開始。業主購買房屋后，通常會以該前期物業服務合同不是業主委員會簽訂的，又沒有經過自己的同意為由，不承認前期物業服務合同的效力，拒絕履行繳費義務。在此種情況下，業主應視為違約。因為建設單位與物業服務企業在簽訂物業服務合同時，不僅是代表自身而且代表了眾多的潛在的物業買受人與物業服務達成協議?！段飿I管理條例》第25條明確規定：“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的約定。”前期物業服務公司作為物業買賣合同的附件，當然受用于物業買受人。這就意味著，只要房屋買受人在房屋買賣合同上簽字，附件的內容也就生效了。即該物業買受人承認了前期物業服務合同，而不用再單獨對此做出承諾。假若業主以未經自己同意為由拒絕履行義務，則業主構成違約，應承擔違約責任，而不是由建設單位或業主大會來承擔。

2.物業服務企業以停水停電相威脅催繳物業費

在物業服務管理過程中，針對業主拒交或遲交物業管理費的行為，很多物業公司采取停水停電的方法逼迫業主繳納物業費，并認為這種權利是符合合同約定和法律規定的。但實際上，物業管理的對象是公共財產，水、熱、電、氣并不是公共財產而是供應方的財產，物業服務是物業服務公司與業主委員會之間的合同關系，而水、熱、電、氣的供應是供應方與每一個業主之間的合同關系。物業服務企業如果沒有得到水電供應方的授權，就沒有停水停電的權利。并且，由于供水供電義務所對應的是繳納水電費的義務，即使供水供電公司授權物業服務公司代替其收取水電費并允許其以停水停電作為催繳水電費用的手段，物業服務企業也不能以此方式逼迫、業主繳納物業服務費。這種行為不僅侵犯了水電供應方的權益，也違反了物業服務合同中的妥善提供服務的義務，構成違約，物業服務企業應承擔違約責任，賠償由此給業主造成的損失。

3.物業企業對接管驗收義務的違反

物業服務企業從房地產開發商手中接管整個物業小區時，負有對該物業服務小區的設施、設計等進行驗收后接管的義務。即當物業服務企業接管物業時，因疏忽或遺漏沒有發現物業有質量問題或其他基本設計、設施的瑕疵時，應認為房地產商移交的物業小區是合格的。若在以后的物業管理中，出現因物業設計不合理或基礎設施有質量問題等因素造成業主受到損傷的情況，則應由物業服務企業承擔違反物業服務合同的違約責任。因為物業公司沒有盡到接管驗收義務，也沒有盡到協助業主追究開發商的責任，且沒有告知所有業主開發商所交付的樓房因存在問題而造成隱患，當然應由物業服務企業來承擔違約責任。

4.物業對安全保障義務的違反

物業服務企業負有保護業主人身、財產不受不法侵害的義務?！段飿I管理條例》第36條規定：物業管理企業未能履行合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應依法承擔相應的法律責任。對該條規定，物業公司、業主和各地法院在理解上存在差異。物業服務企業認為其安全保障義務就是按照合同規定實行小時保安制度、設置治安崗位、派保安輪流值守、巡邏等保安安全制度。而業主卻認為，只要自己在物業管理區域范圍內發生了人身、財產損失，就是物業服務企、他違反了合同規定，因而應承擔違約責任，對其損失進行賠償。這種認識上的分歧加大了法院審查案件的難度，在判決上也很難令雙方都認為公正合理。

針對物業服務企業是否針對物業服務企業是否違反安傘保障義務，是否應承擔違約責任，對業主人身、財產的損失進行賠償，筆者認為應依不同情況而定。一方面，若物業服務企業依據合同規定，謹慎履行了管理注意義務，設置了門衛值日、保安巡邏等制度，仍然發生了不可歸責于物業公司及業主的盜竊、故意傷害等財產損失、人身傷害事件，則該物業服務企業不用承擔違約責任。另一方面，若業主與物業服務企業之間存在特定的安全保障義務約定，如約定由物業服務企業提供較高層次的安全監控工作，承擔保證業主及物業使用人的人身、財產的保管保險義務，在此特殊約定的情況下，若業主發生人身、財產的損失就可要求物業公司承擔違約責任。

三、物業服務合同法律問題解析

1.完善《物業管理條例》相關內容

《物業管理條例》作為唯一的調整物業管理關系的全國性法規，對物業服務行業的發展起到積極的引導作用，但該條例的規定較為原則籠統，給物業服務管理實踐帶來操作上的困難，也讓一些物業服務合同訴訟主張顯得法律依據不足。因此，應充實與細化《物業管理條例》的相關內容，完善立法，盡快出臺相應的物業服務分級指導標準。

2.以菜單式標準訂立物業服務合同

物業服務合同易出糾紛，在很大程度上是因為對物業服務企業提供的服務缺乏衡量標準所致。因此，業主、業主委員會與物業服務企業在簽訂物業服務合同時，應盡可能細化合同內容和條款，先行協商制定一個菜單式的服務標準，且在日后的物業服務中按此規定提供服務。菜單式標準內規定的，由物業公司提供服務、承擔費用；菜單式標準之外的，則由雙方當事人共同商討是否提供服務及怎樣提供服務。在簽訂物業服務合同時，盡可能根據標準訂立詳細的合同條款，確認服務等級和收費標準定位，這樣就可以最大限度地減少物業服務合同糾紛，就算產生糾紛也可以根據合同約定迅速確定違約主體，確定責任分擔，從而迅速解決違約糾紛。

3.政府相關部門應加強對物業服務行業的引導

物業服務合同的合同目的具有公益性，物業服務企業提供的服務也具有公益性，特別是在小區公共設施的維護方面更體現了公益性特征。而目前我國物業小區民間自治條件尚不成熟，物業服務企業又可能基于自身利益對公益性物業的維護不夠積極。因此，在物業服務的管理機制上可以加重政府相關主管部門對小區公益性設施的物業服務的引導與監管責任，以維護小區業主的公共利益。

4.加強業主及物業服務企業的法律維權意識及履行合同的自覺性

只有物業服務合同的雙方當事人都加強維權意識，提高履行合同義務的自覺性，才能督促物業服務企業改善經營管理，提高服務水平，才能促使業主自覺配合物業服務企業的工作，主動履行業主的義務，從而共同促進小區物業的發展，創建一個優美的生活環境，實現雙贏。

參考文獻：

[1][美]查爾斯?H?溫茨巴奇，等.現代不動產[M].中國人民大學出版社，2001.

第6篇：前期物業服務合同范文

第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條本規定適用于本市行政區域內物業管理活動及其監督管理。

第三條市房地產行政主管部門負責本市物業管理活動的監督管理工作；縣（市）、區房地產行政主管部門（含開發區管委會確定的機構）負責本區域內物業管理活動的監督管理工作。

規劃、建設、城管、人防、環保、公安、司法、工商、價格、民政等行政主管部門按照各自職責做好本規定的實施工作。

第四條街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市）、區房地產行政主管部門指導下，負責組織協調本區域內業主大會成立和業主委員會換屆工作，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛；其中，涉及重大糾紛的，由市、縣（市）、區房地產行政主管部門負責調解。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立完善定期處理物業管理問題工作機制；涉及十名以上業主聯名要求協調解決物業管理有關問題的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時處理。

居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。

第五條縣（市）、區房地產行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府召開有關單位及業主委員會或者業主代表參加的物業管理聯席會議，協調解決下列事項：

（一）業主委員會未依法履行職責；

（二）業主委員會未依法換屆；

（三）物業服務企業未依法退出和辦理交接手續；

（四）物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協調解決的事項。

第六條市、縣（市）、區房地產行政主管部門應當加強物業管理信息化體系建設，建立物業管理信息平臺。

第七條市房地產行政主管部門應當加強與人民法院的溝通聯系，協助完善物業管理糾紛審理工作機制。

第二章業主、業主大會及業主委員會

第八條房屋所有權人為業主。

已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主；尚未進行房屋權屬登記，但基于建設、買賣、贈與、征收補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中可以認定為業主。

業主對物業共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。

第九條物業管理區域符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內公告。

符合召開首次業主大會會議條件的，縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到籌備業主大會書面申請后四十五日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條首次業主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定人員擔任；籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦。

籌備組應當自成立之日起十五日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和前期物業服務企業應當配合、協助籌備組開展工作。

第十一條首次業主大會會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。

第十二條業主大會會議由業主委員會組織召開，并應當邀請街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會參加。

第十三條業主大會上未參加表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票數，由管理規約、臨時管理規約或者業主大會議事規則規定。

業主大會會議表決相關資料應當妥善保管。

第十四條業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，任期一般為三年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。

業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦、業主自薦等方式產生。

業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

業主大會選舉業主委員會委員時，可以按照業主大會議事規則的規定同時選舉業主委員會候補委員。

第十五條業主委員會按照有關規定辦理備案手續后，應當將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料在物業管理區域內公告，并持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章。

第十六條除法律、法規規定的職責外，業主委員會還應當履行下列職責：

（一）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（二）監督管理業主共有收益；

（三）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（四）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十七條主委員會組成人員不得有下列行為：

（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；

（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務；

（三）接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第十八條業主委員會組成人員資格終止的，按照業主大會議事規則的規定推薦或者遞補。

業主委員會組成人員發生變更的，應當依法辦理備案手續并及時在物業管理區域內公告。

第十九條業主委員會任期屆滿六十日前，應當組織召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。

業主委員會在規定時間內未能組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉工作；逾期仍未組織的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

原業主委員會委員無正當理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業主委員會委員候選人名單。

第二十條業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第二十一條業主委員會組成人員資格終止或者業主委員會任期屆滿后拒不移交所保管的檔案資料、印章或者其他屬于全體業主所有的財物的，業主委員會其他組成人員、新一屆業主委員會可以請求公安機關協助移交。

第二十二條因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的，解散前，業主大會、業主委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下，做好業主共有財產的清算工作。

第二十三條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益百分之三十用于補貼物業管理公共服務費，百分之七十納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

業主委員會應當按照規定妥善保管各項收支賬目并接受街道辦事處、鄉鎮人民政府監督；經業主大會決定，可以委托街道辦事處、鄉鎮人民政府代為管理。

第三章前期物業管理

第二十四條建設單位應當在銷售物業前通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理;投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業，經縣（市）、區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

縣（市）、區房地產行政主管部門應當將經批準采用協議方式選聘物業服務企業的情況，報市房地產行政主管部門備案。

第二十五條建設單位應當參照市房地產行政主管部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的前期物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同，并在簽訂后十五日內報縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第二十六條前期物業服務企業應當按照中標價格或者協議價格收取前期物業服務費用。

建設單位銷售物業時，不得承諾減免物業服務費用。

第二十七條前期物業服務合同簽訂后，建設單位與前期物業服務企業辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務企業移交下列物業檔案資料并報街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

（一）物業管理區域建設工程規劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。

（二）供水、供電、燃氣、有線電視、通訊等供用合同（協議）、消防設施合格證、電梯準用證、機電設備出廠合格證和保修卡、保修協議，共用設施設備的安裝、使用和維護保養（含窨井設施檢測報告和產品合格證明）等資料。

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件。

（四）物業管理所必需的其它資料，包括有關房屋權屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業主及房屋面積清冊等。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房、物業檔案資料移交給業主委員會。

第二十八條前期物業服務企業承接新建物業項目，在辦理物業承接查驗手續時，應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整改。

（一）物業共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）物業共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（三）物業共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、停車設施、教育和休閑娛樂設施、消防設施、監控設施、人防設施、垃圾轉運設施等；

（四）物業服務用房等其它共用房產設施設備。

前期物業服務企業應當將查驗情況書面報送縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第二十九條提前解除前期物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，建設單位應當及時另行選聘不低于原資質的物業服務企業，物業服務和收費標準按照原物業服務合同約定的標準執行。

建設單位應當在新前期物業服務企業確定后十日內將更換前期物業服務企業的情況書面函告物業買受人，同時書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。

第三十條建設單位在商品房價格備案時，應當將按照規劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售時予以明示。

第三十一條未取得《建設工程規劃許可證（正本）》的建設項目，不得交付使用，房地產行政主管部門不予房屋權屬登記。

第三十二條建設單位應當為物業服務用房及共用設施設備配置獨立的供水、供電等計量器具。

第三十三條建設單位應當按照國家規定的保修期限和范圍承擔物業的保修責任。

建設單位委托前期物業服務企業承擔日常保修工作的，應當簽訂委托合同。

前期物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第四章物業管理服務

第三十四條物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容需要變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

前款規定的公示時間不得少于十日。

業主委員會應當參照市房地產行政主管部門制定的物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。簽訂合同時，應當出具業主大會選聘或者續聘物業服務企業的決定和業主委員會的合法證明。

物業服務企業應當在合同簽訂之日起十五日內，將物業服務合同報縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第三十五條物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域的顯著位置公示。

物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定及相關規定提供物業服務。未按約定或者規定提供的，業主有權要求物業服務企業提供并可以向縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府投訴；縣（市）、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時予以處理。

業主應當按時足額交納物業服務費用。未按時足額交納的，物業服務企業可以在物業管理區域內將未交費業主名單及欠費情況予以公示催交。

第三十七條提前解除物業服務合同的，提出解除合同的一方應當于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，在物業管理區域內公告，并書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會。

第三十八條因物業服務合同期滿雙方不再續約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前三十日，業主大會仍未選聘到新物業服務企業的，應當按照下列程序做好物業服務交接工作：

（一）業主委員會或者物業服務企業應當在兩日內書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

（二）街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到業主委員會或者物業服務企業書面告知后五日內，應當會同縣（市）、區房地產行政主管部門、居民委員會、村民委員會就新物業服務企業選聘等問題聽取業主委員會、業主代表及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作。

（三）街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、村民委員會應當積極協助業主大會選聘新物業服務企業，指導業主委員會與新物業服務企業簽訂物業服務合同；縣（市）、區房地產行政主管部門應當主動提供相關信息，協助做好選聘工作。

物業服務企業退出物業服務時，業主大會仍未能選聘到新物業服務企業的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將有關情況書面告知縣（市）、區房地產行政主管部門，從市房地產行政主管部門提供的應急物業服務企業名單中指定資質條件相符、信用記錄和業績較好的物業服務企業組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛和綠化維護等基本服務工作，并繼續督促或者組織召開業主大會選聘物業服務企業。

第三十九條物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原物業服務合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或續聘決定為止。

第四十條物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律、法規規定和合同約定，履行下列交接義務：

（一）移交本規定第二十七條規定的材料；

（二）移交物業服務期間形成的設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料及物業服務檔案；

（三）物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備;

（四）移交清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（五）撤出物業管理區域內的服務人員；

（六）法律、法規規定的應當移交的其他事項。

物業服務企業未辦理交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第五章物業的使用與維護

第四十一條物業管理區域內的機動車庫、車位應當優先滿足本區域業主、物業使用人的停車需要，不得出售給業主以外的單位或者個人；業主或者物業使用人要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

在滿足本區域業主需要后，機動車庫、車位可以出租給本區域業主以外的單位或者個人；租賃方案應當在物業管理區域內公示不少于七日，租期不得超過三個月。

業主以外的其他機動車庫、車位使用人應當遵守管理規約關于停車管理的規定。

第四十二條物業管理區域內已規劃建設的機動車庫、車位能夠滿足業主停車需求的，不得施劃新的機動車位。

物業管理區域機動車庫、車位不足時，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。

物業管理區域已經成立業主大會的，機動車位施劃方案以及相關收費管理事項由業主大會決定，物業服務企業組織實施；尚未成立業主大會已經實行物業管理的，由前期物業服務企業依據臨時管理規約征求業主意見后組織實施；未實行物業管理的，由居民委員會、村民委員會征求業主意見后施劃。

施劃機動車位涉及改變公共場地的性質或者用途需要辦理相關審批手續的，應當依法辦理。

規劃、消防、公安機關交通管理等行政主管部門應當加強對物業管理區域機動車位施劃的指導。

第四十三條物業管理區域內機動車所有人或者使用人應當在機動車庫、車位內按照道路順行方向或者指定方向有序停放車輛。

物業服務企業應當加強對來訪車輛的管理和引導。

第四十四條業主或者物業使用人使用物業，應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

物業管理區域內發生損害公共利益或者他人合法權益的行為時，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權勸阻、制止和投訴；制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關行政主管部門應當依法予以制止或者處理。

第四十五條業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；物業服務企業應當告知業主或者物業使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設施及防盜設施的安全安裝規定等注意事項。

業主或者物業使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結構、改變住宅使用性質的，物業服務企業應當及時予以制止，向有關行政主管部門報告，并有權按照管理規約或者臨時管理規約的規定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

第四十六條業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將買賣或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

業主轉讓物業時，應當按規定結清物業服務費用，權屬登記部門應當查驗業主物業服務費用交納情況。

第六章法律責任

第四十七條違反本規定第二十五條、第三十四條規定，建設單位、物業服務企業未按照規定辦理前期物業服務合同、物業服務合同備案的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五百元以上一千元以下罰款。

第四十八條違反本規定第二十七條規定的，建設單位未按照規定向前期物業服務企業移交有關資料的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以一萬元以上十萬元以下罰款。

第四十九條違反本規定第二十八條規定，物業服務企業未進行查驗或者未將查驗情況報送備案的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一千元罰款。

第五十條違反本規定第三十五條規定，物業服務企業未在物業管理區域內公示服務內容、服務標準、收費項目及收費標準等事項的，由價格主管部門責令改正；逾期不改正的，可處以一千元以上五千元以下罰款。

第五十一條違反本規定第四十條第一款第五項規定，物業服務企業未撤出物業管理區域內的物業服務人員的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款，并依法降低或者取消其資質。

第五十二條違反本規定第四十條第二款規定，物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止服務的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由房地產行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款，記入企業信用記錄并依法降低或者取消其資質。

第五十三條違反本規定第四十一條第一款規定，業主或者物業使用人要求承租機動車庫、車位，建設單位以只售不租為由拒絕的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以一千元罰款。

第五十四條違反本規定第四十三條規定，機動車所有人或者使用人未按照規定停放機動車輛的，物業服務企業應當及時予以勸阻；機動車所有人或者使用人不聽勸阻的，物業服務企業應當予以攝錄并邀請業主委員會委員或者兩名以上業主代表到場，報縣（市）、區房地產行政主管部門依法查處；涉及占用消防通道或者損壞城市綠化及設施情節嚴重的，由公安機關消防機構、城市管理部門依法查處。

第五十五條違反本規定第四十四條、第四十五條規定，物業服務企業未履行勸阻或者報告義務的，由縣（市）、區房地產行政主管部門責令改正，予以警告，可處以五百元以上一千元以下罰款。

第7篇：前期物業服務合同范文

    特點一　合同主體：業主大會和物管企業

    示范文本主要是為業主大會與物業管理企業簽訂合同提供指導。按照有關規定，業主大會選聘物業管理企業后，由業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同，明確各自的權利義務。

    與前期物業服務合同相比，主要區別一是合同主體不同，本合同的主體是業主大會和物業管理企業；前期物業服務合同的主體是開發商和物業管理。二是適用階段不同。本合同適用于業主大會成立后，業主大會選聘物業管理公司，與其簽訂服務合同；前期物業服務合同適用于業主大會、業主委員會成立前，開發商選聘物業管理企業。

    特點二　六大規定規范雙方行為

    示范文本共分為九章，主要內容包括物業服務內容、物業服務質量、物業服務費用、雙方權利義務、合同變更和解除的約定、違約責任等。 通過合同進一步明確當事人的權利義務，使物業管理更加有法可依。

    特點三　服務收費更為明晰

    關于物業服務費用，示范文本制訂得較為明晰。除了約定總的服務費用外，還明確對電梯、水泵運行維護費用進行約定；此外，示范文本對價格形式區分了政府指導價和市場調節價，對物業服務費用核算方式區分了酬金制和包干制。

    比如對酬金制的規定為，酬金制物業管理，從預收的物業服務費中提取部分費用作為物業公司的酬金。物業服務費如有節余，則轉入下一年度物業服務費中；如物業服務費不足使用，物業公司應提前告知業委會，并告知物業服務費不足的數額、原因和建議的補足方案。

    特點四 限制落選物管公司拒不撤出

    針對目前出現的合同終止后，原物業管理企業不撤出物業項目的矛盾，示范文本規定了物業管理企業在合同終止后撤出物業項目的義務，并詳細規定了物業管理企業不撤出物業項目時應承擔的違約責任——物業管理企業在合同終止后，不移交物業管理權，不撤出本物業和移交管理用房及有關檔案資料等，每逾期一日應向小區業主大會支付委托期限內平均物業管理年度費用一定比例的違約金，由此造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。

    示范文本還明確了合同雙方在物業項目接撤管方面的權利義務，包括物業管理有關材料的交接、遺留問題的處理等。

    特點五　業主也是履約主體

    征求意見過程當中，部分市民提出物業服務合同簽約主體是業主大會和物業管理企業，合同中為什么出現業主和業主委員會的職責的疑問。因為物業管理本身有一定的特殊性，業主大會主要是議事機構，業主委員會是業主大會的執行機構，在履行物業服務合同過程中，需要業主委員會履行相應的職責。而業主是物業服務的受益者和物業服務費用的支付者，同時，按照物業管理條例的規定，業主應當履行業主大會作出的決定，因此，業主也是物業服務合同重要的履約主體，享有合同中的權利，同時要履行合同中的義務。

    特點六　違約責任更具操作性

第8篇：前期物業服務合同范文

一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性

近年來，隨著城市化進程的不斷加快，城市面貌發生了很大變化，社區物業管理在城市管理中的作用日漸突出。加強社區物業管理，有利于城市經濟的持續健康發展，有利于保持和改善市民工作和生活的環境，有利于增加就業崗位、維護社區秩序、營造和諧的社會氛圍。社區物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。各個單位要以社區環境綜合整治、住宅小區建設與物業管理同步推進為重點，以加強管理、改善環境、營造和諧社會、創建文明城市為目標，堅持尊重現實、便于啟動、落實責任、服務市民的工作原則，全面加強社區物業管理，健全長效管理機制，不斷擴大物業管理覆蓋面，推動物業管理工作上水平。

二、理順體制，構筑適合城市發展的社區物業管理工作框架

按照“區級負責，辦事處組織，社區居委會落實，以塊為主、屬地管理”的原則，完善社區物業管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮社區基層組織的作用，建立社區基層組織與業主自治組織的協作機制，共同推進社區物業管理工作。

（一）區建設局物業管理工作職責

區建設局作為全區的物業行業主管部門。具體工作職責包括：

1.組織街道辦事處落實各項政策措施，全面開展社區物業管理工作；

2.落實辦事機構，建立區、辦事處、社區三級物業管理工作體系；

3.落實管理責任，加強本轄區物業管理工作的部署、檢查和督導落實；

4.負責本轄區住宅小區物業用房驗收及住宅專項維修資金使用管理工作；

5.負責對物業服務企業的誠信、升級、評優進行初審、對轄區內物業服務企業的行為進行監督，對物業服務企業違法經營行為提出處罰建議等。

6.負責本轄區建住宅項目的聯審聯驗工作，把好物業用房的承諾關和驗收關。

7.組織轄區內前期物業管理招投標，把好前期物業服務合同、物業用房、房屋維修資金承諾關。

（二）街道辦事處物業管理工作職責

辦事處對轄區內物業管理負總責,組織轄區物業管理工作的開展。具體工作職責包括：

1.會同建設、房管、規劃等有關部門科學劃定社區物業管理區域；

2.組織社區居委會、開發企業及有關產權單位，選舉產生各物業管理區域的業主委員會；

3.組織轄區內能夠獨立實施物業管理的非住宅項目組建業主委員會并實施物業管理；

4.對已成立業主委員會的物業管理區域進行管理，保障業主委員會的正常運轉及業主自治作用的發揮；

5.對轄區物業管理工作進行監督檢查和考評，協助公安等部門加強對社區物業保安工作的監督檢查；

6.負責聯席會議的召開,協調、處理、解決物業管理中出現的矛盾和糾紛。

（三）社區居委會物業管理工作職責

社區居委會具體組織協調業主委員會實施社區物業管理。具體工作職責包括：

1.組織轄區內業主大會籌備、召開、選舉，組織業主委員會制定物業管理規約和業主大會議事規則，規范業主和物業服務企業的行為；

2.落實物業服務項目，協助業主委員會聘請有關單位核算成本，提出收費標準和依據，經業主大會通過后，到所在轄區街道辦事處物業管理部門、區物價部門和區房管部門備案；

3.協助和指導業主委員會選聘物業服務企業或建立自治性物業服務組織，簽訂物業服務合同，組織物業服務的實施；

4.督促檢查物業服務企業和物業服務組織，落實服務合同，定期公布費用收支情況，調處服務中的矛盾糾紛，對不落實服務合同的物業服務企業和物業服務組織，有權向業主委員會建議終止其物業服務。

5.調處物業管理服務中的矛盾糾紛,協調業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作。

(四)政府相關單位要從大局出發,各司其職,各負其責,密切配合,齊抓共管,積極做好物業管理和服務工作。

區公安部門負責對物業服務企業保安人員(公共秩序維護員)進行監管、培訓,指導物業服務企業做好安全防范。

區消防部門負責依法監督指導物業服務企業履行消防安全職責,及時查處堵塞消防通道、損壞公共設施等違法行為。

區環保部門負責依法查處對物業管理區域內建筑工地噪聲、燃煤鍋爐煙塵污染等違法行為。

區物價部門負責同區物業主管部門制定物定物業收費辦法和標準,查處物業服務企業違規收費行為。

區工商部門負責依法查處物業管理區域內非法廣告行為,加強對物業管理區域內經營項目的審批管理。

區城管執法部門負責依法查處對物業管理區域及無物業小區亂搭亂建、亂堆亂放、占用綠地等違法行為。

供電、通信等單位要認真做好物業管理區域內相關設施建設和維護工作。

三、因地制宜，合理確定社區物業管理的區域、模式、內容和收費標準

社區物業管理實行等級化或基礎性管理服務，根據各個區域房屋建設、設施配套、居民需求、業主意愿及服務約定等情況，確定物業管理區域、模式、內容和收費標準。

（一）物業管理區域劃分

在辦事處組織下，統籌考慮，綜合權衡，按照以下規定科學合理地劃分物業管理區域。

1.原則上以建筑物的宗地紅線圖、立項或規劃批準的范圍劃定物業管理區域。相對完整的居住小區、獨立組團應作為一個物業管理區域。

2.物業管理區域的劃分與社區居委會、街道辦事處、縣區地域的范圍一致。

3.物業易于封閉和統一整治。

4.基礎設施、配套設施設備共用，房屋質量、配套程度、環境狀況相近的物業宜劃入同一個物業管理區域。

5.同一土地使用權的物業宜劃入同一個物業管理區域。

（二）物業管理模式

1.建住宅小區。對建住宅小區，開發建設單位要根據住宅小區前期物業招投標管理的有關規定，通過公開招投標形式選聘物業服務企業，并將物業服務合同報物業主管部門備案。同時，要建立健全物業管理退出機制，淘汰服務的水平低、管理差的物業服務企業；凡物業服務企業中途退出或終止服務的住宅小區，物業主管部門要配合社區居委會、辦事處督促業主委員會對其退出物業服務項目后的業主共有經費進行審計，監督物業服務企業將物業管理用房和剩余經費、管理資料移交給業主委員會，業主委員會應當及時召開業主大會，重選聘物業服務企業，暫時不能確定物業服務企業的，小區的環境衛生及綠化等由街道辦事處組織實施，確保小區居民正常的秩序。

2.整治后的現有住宅小區。根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合起來，以社區管轄范圍為基礎，界定物業服務區域；以社區居委會為基礎，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為基礎，開展物業服務活動。加大對現有住宅小區的整治力度，辦事牽頭，相關部門配合逐步解決現有住宅小區環境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的現有住宅小區，由業主委員會選聘專業物業服務企業按等級實施服務；對不完全具備條件的小區，由社區居委會牽頭組建物業服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題，管理費用由業主承擔。單位自建的家屬樓，如不能實行規范的物業管理，則由各單位牽頭進行物業服務，社區居委會負責監督指導。

3.建低價位拆遷安置房，保障性商品房等小區。創造條件逐步推進市場化物業管理，前期物業服務由辦事處和社區組織管理；有條件成立業主委會的按照有關程序確定物業管理模式。物業服務企業中途退出或終止服務的住宅小區，業主委員會應當及時召開業主大會，重選聘物業服務企業，暫時不能落實的所在辦事處和業主委員會組織臨時物業服務管理。

（三）物業服務內容與收費標準

區別不同的物業性質和特點，確定管理服務的內容、項目和等級。物業服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。建住宅小區根據小區規劃建設、配套情況和設定的管理服務項目，依據物價、房管部門制定的物業服務等級評定標準，確定服務等級和收費標準。現有住宅小區的物業服務內容和收費標準，可采用選項式服務形式，根據多數業主的意愿，確定管理服務項目，測算服務成本和收費標準，由業主委員會與委托的物業服務企業或物業服務組織簽訂服務合同，并在小區內公布實施。

四、突出重點，切實抓好社區物業管理的規范運作

（一）規范建小區的前期管理工作

建的住宅小區，在業主委員會未成立期間，必須實行前期物業管理。開發企業在辦理商品房預售許可證時，應預留物業管理用房并應當與主體工程同步交付使用，簽訂房屋維修資金承諾書,按規定選聘有資質的物業服務企業，并與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務委托合同，進行前期物業服務。

（二）規范業主委員會的組建和工作運轉

在一個物業管理區域內，公有住宅出售建筑面積達到30%以上,或者建商品住宅出售建筑面積達到50%以上,或者建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的居住小區,應成立業主委員會。每個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主大會、業主委員會開展工作的經費，由全體業主承擔，或者從產權屬于全體業主的公建配套設施經營收益中列支。街道辦事處要按照規定的程序，推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員，原則上從社區居委會、有關產權單位及產權人、熱心公益事業人員中推薦，主任可由社區居委會成員擔任。辦事處要支持業主委員會的工作，業主委員會成立前或換屆期間，由辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責，確保工作正常運轉。

（三）規范業主委員會成立后的社區物業管理

1.做好物業服務企業選聘工作

業主委員會成立后，應當依法及時召開業主大會，決定對前期物業服務企業續聘或另聘物業服務企業。業主大會決定選聘的物業服務企業的，業主委員會應以書面形式告知前期物業服務企業。開發企業、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保建住宅小區全面實行規范的等級化服務。

2.規范物業管理有關各方的權利和義務

業主委員會負責召集業主大會、代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業服務合同；監督物業服務合同的履行、監督管理規約的實施；督促業主按照合同約定，協助、支持物業服務企業的工作；積極配合和支持社區居委會的工作等。

業主依法享有制定和修改業主大會議事規則，制定管理規約，選舉業主委員會或更換業主委員會成員，選聘、解聘物業服務企業，籌集和使用住宅專項維修資金等項權利。業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用。

物業服務企業要依據服務合同，制定完善的物業服務方案以及保安、保潔、維修、財務、檔案等管理制度，負責物業管理區域內的衛生清掃保潔、花草樹木養護、車輛停放管理以及與物業服務合同約定的其他服務項目，切實履行職責，提高服務質量。對超出服務合同的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。

各相關專業設施管理部門要做好社區供電、通訊等基礎設施的管理及服務工作，依法承擔相關管線和設施設備維修養護責任，滿足社區居民的要求并向最終用戶收取有關費用。

3.加強對物業服務企業的監管

區物業管理部門加強對物業服務企業的監管，建立健全物業服務企業信用檔案制度，認真評定物業服務企業的服務業績和信用程度，并在誠信評定和物業招投標中作為重要條件；建立健全物業投訴責任機制，及時查處物業服務中的不規范行為，并督促物業服務企業整改，切實保障業主合法權益；建立健全物業管理淘汰、退出機制，對物業服務不到位、業主投訴較多的物業服務企業，按有關規定予以處理。積極探討組織業主對物業公司經理進行年度評議的制度和辦法。

4.嚴格物業服務企業退出和移交程序

住宅區業主大會和物業服務企業，因物業服務合同期滿雙方不續約或者提前解除合同、物業服務企業退出住宅區管理的，必須本著維護社會穩定、保證物業管理區域基本正常秩序、實現平穩過渡的原則，嚴格履行退出和移交程序。

①物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或在合同期內提前解除合同、擬退出住宅區管理服務的，應于合同期滿或提前解除合同、擬退出之日的90日前書面告知業主委員會，并告知區物業管理部門、街道辦事處和社區居委會，做好相關設施設備和資料的移交事項。住宅區未成立業主大會的，所在地街道辦事處要牽頭組織由有關部門參加的聯席會議，聽取業主和物業服務企業的意見，處置物業服務企業退出的具體事宜。

②業主大會提出與物業服務企業終止或解除合同、重選聘物業服務企業的，業主委員會要在業主大會作出決議后將解約原因和時間書面告知物業服務企業，并將會議相關情況書面告知區物業管理部門、辦事處和社區居委會，同時保存好相關資料，接受區物業管理部門、辦事處和社區居委會的查驗。物業服務企業要在接到通知后的60日內完成退出工作。業主大會要在原物業服務企業完全退出之前完成對物業服務企業的選聘工作。

五、加強政策扶持和組織領導，確保社區物業管理工作健康發展

（一）加強政策扶持。區勞動和社會保障部門要結合實施“擴大再就業工程”、“完善社會保障體系工程”等，給予物業管理從業人員優惠政策。區建設部門要與有關部門搞好配合，從政策、業務上加強對物業管理工作的指導，幫助基層解決實際問題。駐社區的各個單位，要支持和參與社區物業管理工作。

（二）落實資金保障。物業服務企業要提升服務水平，加大管理力度，提高物業服務收費率，為社區物業服務提供基本保障。完善住宅專項維修資金管理使用的相關政策、標準和辦法，依據相關規定將資金管好、用好。加大財政支持力度，區財政安排物業管理啟動資金和扶持資金，設立區物業整治專項管理經費，推動物業管理的全面開展。

第9篇：前期物業服務合同范文

《京華時報》報道，2009年4月底，北京大興區溪水園小區物業公司要求將原來的0.33元／平方米／月的物業費提高至0.90元，平方米／月。業主認為“一下子漲了近三倍，大家都覺得接受不了?！?月1日在該小區大門口，物管保安要求過往的駕車業主對漲價一事進行簽字，業主認為此舉是在強行取得業主同意，雙方發生爭執，引來民警進行調解。

大興區溪水園小區物業費標準的紛爭并非個案。在物業服務收費標準問題上，業主與物業公司各說各的，都自認為很有道理。這并不難理解。因為作為消費者的業主當然希望其得到的服務“物美價廉”，而作為依靠提供服務獲利的物業公司當然追求“利潤最大化”。但問題的關鍵在于，雙方各自的觀點能否讓對方“買帳”?或者說這些觀點是否合理。甚至是否合法?

目前物業服務收費標準存在的問題、

而恰恰是在合理性和合法性的問題上，業主一方、物業公司一方，或者雙方認知都出現了偏差。這些認知偏差與一些不合理的制度安排等外在因素，共同導致了物業服務收費標準問題的紛爭。當前，物業服務收費標準存在的問題具體如下：

前期物業服務收費標準存在單方壟斷的風險

前期物業服務企業由建設單位選聘，前期物業服務收費標準在建設單位與物業服務企業之間簽訂的前期物業服務合同中加以約定。目前，法規規定住宅物業的前期物業服務企業強制通過招投標方式選聘，其他類型未作強制規定。但由于前期物業招投標制度尚不完善，并不能有效防止“建管不分”，因此前期物業服務收費標準有被建設單位單方壟斷的風險。前期物業服務收費標準缺乏業主意志的體現。

有人認為，物業買受人在成為業主之前要與建設單位簽訂買賣合同，其中包含了前期物業服務合同約定的內容(包括了物業費標準條款)，因此，不應當認為沒有業主意志的體現。誠如所言，業主只擁有一定談判的“權利”，即業主可以“用腳投票”，通過不買房的途徑否決前期物業服務收費標準。可見，在前期物業服務收費標準的制訂上，業主“有權利”不認同，但“無能力”不認同。時下業主紛紛要求解聘前期物業服務企業也能反證業主對前期物業服務及收費標準的不認同。

收費標準與服務標準不掛鉤

按照馬克思的勞動價值理論，價值是一般人類勞動的凝結，是價格形成的基礎。因此，物業服務的價值是物業服務價格形成的基礎。而物業服務的價值又主要取決于物業服務質量。但是，目前卻沒有將收費標準與服務標準掛鉤的方法。這種情況下，單純地、片面地講物業服務收費標準顯得毫無意義。比如北京大興溪水園小區“將原來的0.33元／平方米／月的物業費提高至0.90元，平方米／月”。到底是高了還是低了?“一下子漲了近三倍，大家都覺得接受不了?！蹦敲?，“大家”的看法是正確的還是錯誤的?拋開收費標準與服務標準的確定，這些問題都是沒有意義的問題。收費標準只有當與服務標準相比較時才是有意義的。而目前二者之間沒有一個比較機制，收費標準與服務標準掛不上鉤。

物業服務收費標準調整困難

由于收費標準與服務標準不掛鉤，當物業公司如果不能說服業主其服務質量的確“值得”物業費漲高時，物業費提價就變得很困難。當然，這并不是唯一的原因。物業服務質量不變的情況下，服務成本可能提高了，這客觀上也要求物業費提高。按照《物權法》，物業費標準的調整應屬于“共有和共同管理權利的重大事項”，應經法定比例業主同意方可執行。從某種意義上來說，這似乎說明了業主對物業服務收費“說了算”。但現實的困境是業主大會會議召開難，尤其是規模大、業主眾多的物業項目，造成了能“說了算”的傾向于“沉默不說”的局面。實踐中，幾乎沒有通’過召開業主大會會議調高物業費標準的案例，我們發現新選聘的物業服務企業的項目的收費標準低于或等于原來的標準的情況較多；我們還發現部分物業公司也選擇了“用腳投票”――因“無力支撐”而撤管。這些現象至少可以說明物業服務收費標準的調整途徑是不通暢的。

應當如何認識物業收費的“政府指導價”

按照《價格法》的規定，政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。換言之，政府指導價是一種政府強制性干預價格的行為。從類型上來看，政府指導價主要包括最高限價、最低保護價等。《價格法》第十八條對政府指導價所涉及的商品或服務的范圍規定了五類：(一)與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格；(二)資源稀缺的少數商品價格；(三)自然壟斷經營的商品價格；(四)重要的公用事業價格；(五)重要的公益價格。

業主普遍認為物業服務收費應當實行政府指導價，而且應嚴格執行。而物業公司普遍不認同政府指導價，認為標準過低。筆者以為，物業服務收費應否或可否實行政府指導價可根據《價格法》第十八條相關規定進行判斷。實際上，這個問題等同于如何認識物業服務的性質的問題，即物業服務屬于私人物品還是公共物品，抑或準公共物品的問題。目前，此問題無法律明文規定亦無學術定論。但筆者傾向于“準公共物品”性質的判斷。物業服務與人民生活關系重大，尤其是與城市居民的日常生活關系密切。至少現階段，物業服務是應當實行政府指導價的。

北京的做法是，針對特別類型的物業項目實行物業服務收費的政府指導價，即經濟適用住房小區的物業服務收費實行政府指導價。其他類型的物業項目則實行市場調節價。主要的現行政策是《關于北京市物業服務收費管理辦法(試行)和北京市經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價收費標準的通知》(京發改[2005]2662號)。廣東省的做法有所不同，《廣東省物業服務收費管理辦法》(征求意見稿)明確規定，業委會成立前物業管理費實行政府指導價，業委會成立后則實行市場調節價，而超出政府指導價不再需單獨報物價部門核定。可見，廣東省是區別不同的物業管理時期而規定物業服務收費是否實行政府指導價，前期物業服務階段實行，之后的則不實行。兩地做法各有側重，應當綜合，經濟適用住房業主的承受能力應當考慮，其他物業項目類型前期物業服務階段由于基本缺少介入和缺乏談判的能力，其物業收費也應當實行政府指導價。

如何推進建立公平合理的物業服務價格機制

價格主管部門應會同房屋管理等部門，核算物業服務成本，進而對前期物業服務收費規定政府指導價。相關部門同時應當隨著物價、人力資源成本等因素的變化適時調整指導價。

不斷探索和推行有效的物業服務質量評價體系，使得服務可量化，逐步建立提高物業服務質量的外部約束機制，建立物業服務質量綜合評價標準和物業服務質價掛鉤的收費體系。

上海市實行的《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》有可借鑒之處。該辦法將住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為五個等級，并分別與服務收費標準一一對應。這種做法最大的優點就是使物業服務有了量化標準，業主比較容易接受，物業公司也可根據不同的服務標準提供不同的服務。這樣，物業公司與業主的權利義務就會具體明確，即使物業服務糾紛發生，在界定各方責任時也比較容易，既能夠遏制亂收費問題，又有利于鼓勵業主按時交費。同時，物業服務收費標準應當與物價指數聯動，不能說物業費只能降不能漲，也不能只漲不降。

倡導實行酬金制收費方式，提高業主大會會議效率，進而解決物業服務收費難和收費標準調整難的問題。相對于包干制，酬金制收費方式有很多優勢，它可以使得業主及業主團體對于物業費的去向有了更廣泛的知情權，有利于確保物業費取于業主用于業主；而物業公司根據合同約定取得傭金，有利于保護物業公司的正當利益。這就避免了包干制下，業主與物業公司互相埋怨互相不信任都在喊冤的局面。