地產(chǎn)成本控制精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)成本控制范文

Abstract: In the coming period, real estate companies will face increasingly fierce market competition, increasing income and efficiency, and enhanced cost control will be the focus of future enterprise management, and the key of the investment control is the design, and construction program is the main way to control project cost, material cost control is the highlight of cost control.

關鍵詞:工程項目;控制原則;控制方法

Key words: project;control principles;control methods

中圖分類號:TU723.3文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)07-0091-02

0引言

工程項目成本的高低,直接影響著地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程的質(zhì)量和經(jīng)濟效益,還表現(xiàn)出一個地產(chǎn)企業(yè)的管理水平,企業(yè)能否獲得較大的經(jīng)濟效益,關鍵在于有無低廉的成本,而有效進行工程項目的成本最經(jīng)濟的控制,才能使效益最大化,使企業(yè)價值最大化,同時,實施工程項目成本控制,有利于提高企業(yè)管理水平和市場競爭能力。

工程項目成本控制的目標是以最少的人力、物力創(chuàng)造最大的價值,使所創(chuàng)造的產(chǎn)品性價比最合理,即為社會提供質(zhì)量優(yōu)、工期短、成本低的產(chǎn)品。

1工程項目成本管理控制的一般原則

工程項目成本管理的控制是一個全員、全過程、全系統(tǒng)控制的過程,從理論上講,工程項目成本管理控制的一般原則有:

1.1 成本最低化原則工程項目成本控制的根本目的,在于通過各種手段進行成本管理,不斷的降低建筑項目成本,使用最低的成本達到預期的目標。在實行成本最低化原則時,必須重視成本最低化的合理性和可能性,嚴禁為了降低成本,進行不合理的管理措施。不僅要在施工現(xiàn)場尋找降低成本的可能性,發(fā)揮主觀能動性將可能性變成實際可行性;還要根據(jù)建筑工程的實際情況,根據(jù)各種研究,制定出合理化的成本最低方案。

1.2 全面成本控制原則全面成本管理是全企業(yè)、全員工和施工全過程的管理,亦稱“三全”管理。項目成本的全程控制有一個系統(tǒng)的實質(zhì)性內(nèi)容,包括這個部門的共同合作的過程,但是一定要防止項目成本無人負責的情況。項目成本控制要求在施工的每一個階段,每一個環(huán)節(jié)都要嚴格執(zhí)行,不能有任何的疏漏,保證成本控制的連續(xù)性。

1.3 發(fā)展成本控制原則工程項目成本控制不是能盲目的降低成本,偷工減料,以次充好,是在保證產(chǎn)品質(zhì)量的情況下合理的調(diào)整,同時要充分考慮產(chǎn)品的后期服務,社會信譽,還要事前看到由于降低成本是否存在隱患,充分論證隱患發(fā)生的可能性和發(fā)生后所造成的損失大小,采取正確的方案避免可能發(fā)生的隱患。

1.4 動態(tài)控制原則工程項目是一次性的,成本控制應強調(diào)項目的過程控制,即動態(tài)控制,就是從建筑工程項目的設計、預算、招投標、合同、施工管理及竣工結算的全過程控制,在各過程發(fā)生前準備階段工作由為重要,企業(yè)管理人員要對要發(fā)生的各種成本信息,通過有組織、有系統(tǒng)的進行預測、核算、比較和分析等一系列工作,使工程項目的實際成本能夠控制在計劃成本范圍內(nèi),對各過程實施階段,要嚴格執(zhí)行,盡量減少人為因素造成成本增加,因此,企業(yè)應有監(jiān)管機制及監(jiān)督制度;對各過程完成后階段,成本盈虧已經(jīng)基本定局,即使發(fā)生了偏差,也已來不及糾正,只能做好總結及預防工作,因此,把成本控制的重心放在各過程發(fā)生前準備階段及實施階段上,則是十分必要的。

1.5 目標管理原則目標管理是進行任何一項管理工作的基本方法和手段,工程項目成本控制也應遵循這一原則即目標設定、分解目標的責任到位和執(zhí)行檢查目標的執(zhí)行結果評價和修正目標,從而形成目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)。在實施目標管理過程中,目標的設定應切實可行,越具體越好,要落實到各部門、甚至個人;目標的責任應全面,既有工作責任,更要有成本責任。只有將施工成本控制置于這樣一個良性循環(huán)之中,施工成本目標才得以實現(xiàn)。

1.6 責、權、利相結合的原則要使成本控制真正發(fā)揮及時有效的作用,必須嚴格按照經(jīng)濟責任制的要求,貫徹責、權、利相結合的原則。在項目施工過程中,各部門、各員工在肩負成本控制責任的同時,還應享有成本控制的權力。同時還要對各部門在成本控制中的業(yè)績進行定期的檢查和考評,并與工資分配緊密掛鉤,實行有獎有罰。實踐證明,只有責、權、利相結合的成本控制,才是名實相符的項目成本控制,才能收到預期的效果。

2工程項目成本管理控制的一般方法

工程項目成本控制不同階段有不同的方法,本論文從工程項目設計階段、施工階段和竣工結算階段三個階段進行工程項目成本控制方法的研究。

2.1 工程項目設計階段的成本控制①建設單位在項目做出投資決策后,控制項目投資的關鍵就在于設計。這一點不用懷疑的,據(jù)分析研究表明,設計費用一般只占到全部工程費用的1%以下,但正是這不足1%的費用對工程的造價的影響度可高達75%。可見,設計環(huán)節(jié)對整個工程的效益有多大的影響。很顯然,僅僅在施工階段進行成本的管理,雖然有效果,但只是亡羊補牢,對整體建筑的效益不會有太大的影響。因此工程造價管理的重點應該放在投資階段和建筑的設計階段,要有效控制工程造價,就要堅決地把控制重點轉(zhuǎn)到建設前期階段上來。優(yōu)化設計是控制工程造價的根本途徑,在優(yōu)化設計的基礎上,編制高質(zhì)量的設計概算。如何做到優(yōu)化設計,提高設計質(zhì)量?就是在設計前實行工程設計招標和設計方案競選,特別是大型建筑設計的發(fā)包,應采用設計方案競選制度。在設計中運用價值工程和采用限額設計。同時,設計的關鍵是必須根據(jù)國家有關規(guī)定、標準和建設單位的合理要求,首先做了項目的總體規(guī)劃。這不但要符合規(guī)劃部門對各項經(jīng)濟指標的要求,而且要按照“布局合理,經(jīng)濟適用”的總體規(guī)劃思路,因地制宜,充分利用現(xiàn)有場地的地形、地貌,在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)盡可能提高建筑容積率,有效增加總建筑的面積,充分利用寶貴的土地資源,增加建筑面積,降低建筑成本。②工程項目的總體規(guī)劃確定以后,單體建筑方案直接反映出單項工程投資高低、造價的合理性。影響單位建筑投資最敏感的兩個問題:一是柱網(wǎng)的合理布置,它會直接影響到上部結構的進深和跨度,一般來說跨度不大造價就比較經(jīng)濟,這就需要用科學合理的設計來降低造價,以達到成本控制的目的。二是建筑材料選用,盡量做到就地取材。③工程項目施工圖設計也是控制成本關鍵。在對施工圖設計階段中應根據(jù)已定的方案,按照“保證質(zhì)量,滿足使用,適用經(jīng)濟,造型美觀”的設計原則,以達到“造價不高水平高,標準不高質(zhì)量高,面積不大功能全,占地不多環(huán)境美”的目的。

2.2 工程項目施工階段的成本控制工程項目施工階段是把圖紙、原材料、半成品等變成工程實體的過程,這個階段投資比重較大且伸縮性較強,因此采取強有力的措施搞好施工階段造價管理,對工程總造價的控制,提高經(jīng)濟效益起著顯著作用。工程開工之前,首先應做好充分的準備工作,按預算要求恰到好處地制定一個正確的資金使用計劃,既要保證工程建設有足夠資金,又要盡可能少占用資金的原則。

2.2.1 嚴把合同關樹立法律意識,把住合同簽訂關。不管是企業(yè)的決策層,還是執(zhí)行層都應重視合同管理,掌握國家的有關法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定,牢固樹立法律意識,熟悉專業(yè)知識,同時充分發(fā)揮企業(yè)各部門內(nèi)部會審合同的作用,在簽訂施工合同前預先認真把關,預防出現(xiàn)到工程竣工結算階段因缺乏法律依據(jù)扯皮不清的現(xiàn)象。制定既保護企業(yè)自身利益又符合招標文件要求的施工合同條款,提高對發(fā)生索賠事項的預見性,并以合同條款形式明確約定,為索賠提供必要的法律依據(jù),既能預期增加利潤又能控制工程的目標成本。

2.2.2 施工方案是控制工程項目成本的主要途徑之一項目開工前首先要認真組織圖紙會審和設計交底,組織學習操作規(guī)程和技術標準,編制質(zhì)量保證措施、安全保證措施等。其次,要根據(jù)設計、施工國庫券等有關技術資料,對擬定的施工方法、順序、作業(yè)形式、機械設備選型、技術組織措施等進行認真的研究分析,制定出分工明確、技術上可行、經(jīng)濟上合理、措施得力的施工方案,以技術優(yōu)勢取得最佳的經(jīng)濟效益。

2.2.3 完善施工現(xiàn)場管理施工過程情況多變,要深入現(xiàn)場獲取第一手資料,掌握工程進度,及時發(fā)現(xiàn)投資偏差,采取適當糾偏措施,科學的預測未完工程,適時發(fā)現(xiàn)潛在問題,取得造價控制主動權,也為竣工驗收提供有力依據(jù)。

2.2.4 把好材料關項目的工程材料費一般要占總成本的70%左右,顯然材料成本是成本控制的重頭戲。建設單位為控制成本及確保材料質(zhì)量,對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先,企業(yè)應關注造價公布的價格,與社會咨詢機構保持聯(lián)系,建立起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡,保持信息渠道的暢通,及時準確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料,半成品的價格信息,保證工作人員可隨時隨地地調(diào)用及監(jiān)督,做到資源共享。需強調(diào)一點,政府公布的價格是市場的平均價,詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度,要進一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟往來關系和社會公開渠道,尋找物美價廉的產(chǎn)品。其次。控制材料的采購單價,企業(yè)還應把握大勢,在系統(tǒng)價格的基礎上,定期繪制主要材料時間――價格曲線圖。研究判斷不同地區(qū),不同材料的短期及中期走向,在參照價格信息的基礎上,增加理性分析的因素,把握材料的走向趨勢,將其分析成果應用在形式發(fā)生產(chǎn)中。

2.2.5 跟蹤審計在施工階段主要是以施工圖預算和建設工程承包合同為依據(jù),根據(jù)現(xiàn)場施工情況,發(fā)揮跟蹤審計的作用,有效的控制工程投資。跟蹤審計有時空地域上的優(yōu)勢,能隨時掌握工程進度,可以使審計人員更加直接、更加及時、更加準確的掌握工程的總體情況,及時發(fā)現(xiàn)問題,及時解決和處理問題,最大限度的減少損失,使建設資金發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益和社會效益。

3工程項目竣工結算階段的成本控制

項目清算成本控制:工程竣工驗收衙,要求施工單位及時準備各種竣工資料,并按項目,分項進行歸類整理成冊,尤其是收集整理好設計修改通知單、業(yè)主、監(jiān)理、設計等三方共同認可的簽證單,以及工程施工中出現(xiàn)的合同內(nèi)容之外且不屬于施工方引起的責任的要索賠的文字依據(jù),為做好竣工結算準備第一手資料。對于工程中由于質(zhì)量問題已返工并已補救的局部工程資料,也應由專門人員給予收集并匯編成冊加以保管,以備查用。對工程項目已竣工的要認真做好工程的結算工作。竣工結算是施工企業(yè)對竣工的單位工程進行實際成本的分析,是直接反映企業(yè)經(jīng)濟效益的一項結算工作。在各種資料齊全的基礎上,要求施工單位實事求是的正確套用預算定額和不同類型的工程費用定額,做到依據(jù)充分,資料詳實,耐心細致,對于有不同意見或有爭議的問題要堅持原則、協(xié)商解決,如一時解決不了,也可以暫時擱一下,等到下一步匯總時再作進一步解決。當有的問題有爭議或意見分歧比較大時,可以通過合法的業(yè)務管理部門進行裁定,以保護企業(yè)的合法權益不受損害。

目前市場競爭越來越激烈,今后一段時期,企業(yè)將面臨日趨激烈的市場挑戰(zhàn),增收提效,強化成本控制將是今后加強經(jīng)營管理的重點。這就要求企業(yè)把各方面的工作統(tǒng)一到降低成本、提高效益的目標上。按照市場經(jīng)濟的要求鉆研、調(diào)整和完善管理體制,進一步加強各項基礎管理工作,將企業(yè)管理從實物管理轉(zhuǎn)向價值管理,使成本管理成為企業(yè)管理的中心。企業(yè)只有把管理的基點放在成本管理上,通過加強項目成本管理,進行項目成本控制,提高工程投資效益,才能達到最終提高企業(yè)綜合經(jīng)濟效益的目的,求得全方位的社會效益,從而獲得更為廣闊的企業(yè)自身生存、發(fā)展的空間,適應激烈的市場競爭,這樣企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻:

第2篇：地產(chǎn)成本控制范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；工程成本；對策

隨著當前市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭也變得更加激烈，當然房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。加強房地產(chǎn)的成本控制，尤其是建筑施工企業(yè)的成本控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。為社會提供高質(zhì)量、工期短且造價低的建筑產(chǎn)品，在施工過程中實行項目成本管理是房地產(chǎn)工程需著重考慮的問題。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本及成本控制概述

任何企業(yè)的經(jīng)營活動都要發(fā)生一些經(jīng)營費用，對于房地產(chǎn)企業(yè)，其主要的經(jīng)營費用發(fā)生于房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營過程中。一般我們將房地產(chǎn)項目在開發(fā)和經(jīng)營過程中發(fā)生的各項費用稱之為房地產(chǎn)的開發(fā)成本。因此，我們將房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本定義為，在某個特定的房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，所發(fā)生的關于人力、物力和財力等方面的費用，包括土地購買費、工程辦理協(xié)調(diào)費、工程安裝費用、房屋建筑所需的設施配套費用、向國家上繳的各種稅費、雇傭工人的工資、貸款所需付的利息等各種費用。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，只有加強成本的控制才能為其更好的發(fā)展提供便利。在房地產(chǎn)企業(yè)的項目經(jīng)營中，實施項目成本管理是其重要的管理手段，其中最重要的就是進行成本控制。在此，我們將房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成本控制定義為，項目經(jīng)理根據(jù)項目合同的規(guī)定，遵循項目的內(nèi)在規(guī)律，對施工項目實行資源的優(yōu)化配置和對各生產(chǎn)要素進行有效的管理控制，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化的目的。在房地產(chǎn)工程中進行成本控制，主要目的就是通過降低項目成本而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

二、目前房地產(chǎn)項工程成本控制存在的問題

1、成本控制的各階段比重出現(xiàn)偏差

房地產(chǎn)項目的開發(fā)包括施工前的決策、設計、計劃等階段和施工階段，在當前的房地產(chǎn)項目管理中，存在偏重對施工階段成本的控制，忽略對施工前各階段的控制問題。據(jù)統(tǒng)計分析，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設計階段的成本費用占總成本的比重不高，但對工程造價的影響卻是最重要的。如初步設計對工程造價的影響達到65%-70%左右，施工圖設計對工程造價的影響達到25%-35%，而施工階段對工程造價的影響卻僅為5%-10%。因此，應該注重設計階段的成本控制。

2、成本控制中忽視項目經(jīng)理的作用

在房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，項目經(jīng)理作為項目的委托人，對項目工程的實施起著決定性的作用。房地產(chǎn)項目的完成不僅需要在工程質(zhì)量、工程進度、工程安全性等方面進行合理控制，而且還要加強對工程的成本控制，這期間項目經(jīng)理承擔著主要責任。在我國的現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有制定完善的權力責任制度，使得項目經(jīng)理在實施項目管理過程中，只注重項目的質(zhì)量和工期，而較少考慮項目的開發(fā)成本，造成房地產(chǎn)開發(fā)過高的成本支出。

3、成本控制中存在計劃的嚴重不合理現(xiàn)象

在房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營過程中，雖然已經(jīng)事先制定了詳細的經(jīng)營計劃，可是在實施過程中卻發(fā)現(xiàn)計劃存在嚴重的不合理現(xiàn)象，且計劃缺乏長遠規(guī)劃，使得在開發(fā)經(jīng)營過程中，往往出現(xiàn)臨時制定計劃的情況，造成資源的浪費。如，房地產(chǎn)企業(yè)制定的年度計劃缺乏實施的可操作性，使得在土地儲備、資金運營和周轉(zhuǎn)等方面存在多重浪費。又如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及較多的房地產(chǎn)貸款，可是由于計劃的不周，使得貸款和項目出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，帶來資金周轉(zhuǎn)困難等問題。

三、房地產(chǎn)工程成本控制策略

1、完善工程招標投標制度

房地產(chǎn)企業(yè)的施工需要制定詳細的招標文件，來吸引多方施工單位來進行投標，爭取工程的施工權力。因此招標文件的各項內(nèi)容必須保證詳盡、準確，要詳細列明各項費用名單和費用額，要制定合理的房地建造標價。良好的招標文件的制定可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資。各施工單位對房地產(chǎn)項目競相追逐，承攬項目的過程稱為房地產(chǎn)投標，因此也需要制定相應的投標文件。房地產(chǎn)投標文件主要涉及到承攬工程的價格和工程的內(nèi)容，便于各建筑施工單位進行競價招標。房地產(chǎn)的項目開發(fā)所采用的這種招投標制度，不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資費用，也可以通過投標行為，調(diào)動各建筑單位對建筑成本的控制積極性，在保證工程質(zhì)量的有效完成的同時降低造價費用。

2、嚴格按基建程序處理事務

在房地產(chǎn)的項目工程實施過程中，要嚴格按照基本建設的程序來進行施工處理，即按照工程建設的客觀規(guī)律辦事。主要包括兩個方面的程序，即合理安排開工順序和提高交用標準。一方面，在合理安排開工順序方面，主要指在項目施工期間，要充分考慮與房屋建設相關的基本配套設施的建設，如水、電、氣、熱等設施的配置，做到滿足房屋室內(nèi)外工程和市政條件的要求，并做好相應的設施器材的回收、保管以及周轉(zhuǎn)等工作，防止各方面的浪費。另一方面，在提高交用標準方面，主要指在工程驗收中要能夠做到責任明確，對于項目的每一個部分都能找到對應的負責人和負責部門，如若發(fā)生工程問題或者在工程完工后又發(fā)生其他的費用支出，要按照責任到人的制度進行處理，防止因無法落實到人的制度造成的資源浪費等情況發(fā)生。如有些排練場地的工程建設項目，往往會出現(xiàn)不按施工程序進行的現(xiàn)象，工程的實施經(jīng)常和施工圖同步，造成施工過程中問題百出，臨時的拆建過程造成資源的巨大浪費，增加了工程項目的成本支出。

3、加強對房地產(chǎn)銷售推廣費用的控制

在房地產(chǎn)的經(jīng)營過程中，銷售起著決定性的作用，只有所建房屋能夠很好的賣出去，房地產(chǎn)企業(yè)才能得以更好的生存。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營中，對銷售推廣這一環(huán)節(jié)非常重視，銷售推廣的費用控制也成為房地產(chǎn)成本控制中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)的銷售推廣費用主要包括與銷售有關的各個環(huán)節(jié)發(fā)生的費用，如銷售中心的裝修設計、樣板房的設計、相關的廣告制定和推廣、策劃相關銷售資料以及各種銷售活動等花費的成本。銷售推廣費用的合理支出能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來豐厚的利潤，否則會影響樓盤銷售，造成資金回籠困境，影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營。如何做到花最少的錢來受到最好的效果，將是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制考慮的重要問題。因此，在房地產(chǎn)的項目開發(fā)過程中，需要調(diào)動公司營銷部門各員工對成本控制的積極性，努力提高自身營銷水平，在員工的規(guī)范化、制度化管理中大道控制銷售成本的目的。

4、加強對成本控制經(jīng)驗的總結和學習

房地產(chǎn)企業(yè)在努力提高自身經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)成本控制的同時，也要注重對各種經(jīng)驗的總結，逐漸形成一套適合本企業(yè)的成本控制管理方法體系。而且，也要注重學習的重要性，不能一味地自己開發(fā)研究，還要時刻關注其他企業(yè)的先進經(jīng)驗，取其精華去其糟粕，為自身的成本控制管理服務。

5、嚴格執(zhí)行成本考核制度

成本控制能否受到好的效果，對成本考核制度的執(zhí)行也起著重要作用。在項目工程施工完成后，公司要對項目部上交的工程結算收入和各項成本支出核算進行詳細審核，然后提出針對性的意見返回項目部。項目部要嚴格按照成本考核制度，對于相關負責人進行績效考核，獎勵那些在成本控制方面做出突出貢獻的負責人，并對那些造成成本浪費的負責人給予相應的懲罰，以便引起全體員工在心中對成本控制的重視。

四、結論

隨著我國經(jīng)濟的逐漸對外開放，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸迎來外來企業(yè)的激烈競爭。對于我國當前數(shù)量居多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，面臨實力雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)和外資房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭，生存壓力變得越來越大。在這種情況下，只有尋求房地產(chǎn)工程成本的合理控制，獲得成本方面的競爭優(yōu)勢，方能在激烈的競爭環(huán)境中贏得立足之地，為其以后的長期、持續(xù)發(fā)展贏得核心競爭力。

參考文獻：

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第3篇：地產(chǎn)成本控制范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；項目；成本；控制

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場帶動的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會各界的詬病。在這樣的背景下，我國相繼的出臺了一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)競爭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)項目如何提升競爭力，完善項目成本控制就現(xiàn)的尤為重要。

一、房地產(chǎn)項目成本控制原則

1、不相容職務分離原則

從防止錯弊和控制成本角度來說，將不相容職務分解到不同人來擔任，將大大降低錯弊的可能性，起到相互牽制的作用。一項完整的經(jīng)濟業(yè)務活動，必須分配給具有互相制約關系的兩個或兩個以上的職位，分別完成。需要分離的不相容職責包括授權、執(zhí)行、記錄、保管、審核。一些業(yè)務活動往往由一個部門甚至一兩個崗位一竿子到底，缺乏必要的牽制和監(jiān)督，導致很多弊端，尤其是工程采購環(huán)節(jié)，由于不相容職務未能有效分離，采購成本偏高，是公司產(chǎn)品成本居高不下的重要因素之一。

2、協(xié)調(diào)配合原則

在各項經(jīng)營管理活動中，各部門或人員必須相互配合，各崗位和環(huán)節(jié)都應協(xié)調(diào)同步，各項業(yè)務程序和辦理手續(xù)需要緊密街接，從而避免扯皮和脫節(jié)現(xiàn)象，減少矛盾和內(nèi)耗，以保證經(jīng)營管理活動的連續(xù)性和有效性。協(xié)調(diào)配合原則，是對不相容職務分離原則的深化和補充。貫徹這一原則，尤其要求避免只管牽制錯弊而不顧辦事效率的機械做法，而必須做到既相互牽制又相互協(xié)調(diào)，從而在保證質(zhì)量提高效率的前提下完成經(jīng)營任務。

3、崗位匹配原則

應該根據(jù)各崗位業(yè)務性質(zhì)和人員要求，相應地賦予作業(yè)任務和職責權限，規(guī)定操作規(guī)程和處理手續(xù)，明確紀律規(guī)則和檢查標準，以使職、責、權、利相結合。崗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有專職，辦事有標準，工作有檢查，并從內(nèi)控角度看房地產(chǎn)公司成本控制，與每個崗位的績效考核掛鉤，以此定獎罰，以增加每個人的事業(yè)心和責任感，提高工作質(zhì)量和效率。

4、重要性原則

內(nèi)部控制應當在全面控制的基礎上，關注重要業(yè)務事項和高風險領域，每個企業(yè)應根據(jù)自身業(yè)務特點，識別自身風險情況并進行風險評估，加強關鍵控制點的控制。為此，在建立成本控制體系時，分析影響成本的重要因素，將采購環(huán)節(jié)尤其是大宗采購程序、工程決算審計程序等作為重點進行完善。

二、房地產(chǎn)項目成本控制影響因素

1、工程承包合同對成本控制的影響

施工項目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內(nèi)容的前提下，合理控制成本。提高預算收入，控制支出成本，做到開源節(jié)流，以獲取更大的項目效益。應注意的是，除了工程的承包合同對成本控制產(chǎn)生影響，分包合同也是控制分包項目成本的重要基礎，需加強重視。

2、成本計劃對成本控制的影響

開展任何一項施工工程，都要事先制定成本計劃。包括具體的成本控制目標、成本控制方法等，在綜合分析房地產(chǎn)項目實際情況與工程承包合同的基礎上，結合工程施工所選用的材料、工藝、技術等，制定切實可行的成本控制方案。

3、進度報告對成本控制的影響

房地產(chǎn)項目的進度與房地產(chǎn)項目的成本支出密切相關。一方面，通過進度報告，能夠明示各個時間點房地產(chǎn)項目完成情況及相應的成本支出情況，對比與項目進度計劃和項目成本計劃存在的偏差，分析原因，及時采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內(nèi)，順利實現(xiàn)預期成本控制目標；另一方面，利用M度報告，有助于項目管理者發(fā)現(xiàn)工程施工中存在的問題及隱患，避免發(fā)生安全事故或質(zhì)量事故，及時止損，保障房地產(chǎn)項目的質(zhì)量與進度。

三、房地產(chǎn)項目成本控制方法

1、項目成本分析表法

項目成本分析表法是進行項目成本控制的一個非常重要的手段，主要是對與項目相關的各種表格予以分析、比較，對成本進行分析和控制的一種方法。成本分析表法可以很明晰地進行成本比較研究。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分為直接和間接兩種。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個項目實行過程中同步使用，可以根據(jù)項目進行的實際需要，選擇有針對性的方法以達成較好的效果。

2、工程成本分析法

工程成本分析法主要是針對工程成本控制而采取的一種方法。主要在成本控制過程中，對已發(fā)生的項目成本進行分析，分析造成成本節(jié)約或超支現(xiàn)象的因素，從而達到改善管理工作效果，改進項目成本管理目標，提高經(jīng)濟效益的目的。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的綜合分析是將項目施工中所消耗的各種資源和費用支，主要是人工費、工程材料費、機械使用費及管理費用等與預算成本進行對比分析，通過監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制等措施，及時糾正可能發(fā)生的成本偏差，將成本控制在目標范圍之內(nèi)。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費、材料費、施工機械使用費等項目施工中所消耗的各種資源和費用開支變化的因素。在項目施工成本控制的過程中，人工費在整個工程費用中占有較大比例，人工費用的控制關鍵在于合理配備工人，堅決杜絕用工浪費，做到定額定員。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以用限額領料的辦法來控制工程耗用的材料。在對施工機械使用費進行控制時，需要合理確定機械臺班定額，做好事前測算、事中控制，提高機械使用效率。

3、偏差分析法

（1）掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程項目實施中使用較多的一種方法，是對項目進度和費用進行綜合控制的一種有效方法。項目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實際成本與預算成本之間的偏差，在預算成本的基礎上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢，進而采取相應的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實現(xiàn)項目成本目標。在項目成本控制中，成本控制的偏差可分為實際偏差、計劃偏差、目標偏差三種。目標偏差即為實際偏差與計劃偏差的差額，由于計劃偏差一經(jīng)確定在執(zhí)行過程中一般不再發(fā)生改變，因而要減少項目的目標偏差，就需要取一定的措施來減少施工中發(fā)生的實際成本偏差。項目的成本目標偏―小，說明整個項目的成本控制狀況越好。

（2）成本累計曲線法：成本累計曲線法是整個項目或項目中某房地產(chǎn)項目相對獨立部分開支狀況的圖示。它既可以從成本預算計劃中直接導出，也可以借助網(wǎng)絡圖、條線圖等工具單獨建立。成本累計曲線圖上的實際支出與計劃情況有任何偏差，都要引起的警惕。當然，現(xiàn)實與理想情況存在的偏差并不意味著項目成本控制工作一定發(fā)生了問題。相關部門應當認真清似差的原因，研判偏差是正常或是非正常，針對其原因采取相應的處理措施。

參考文獻：

[1]陳善授，房地產(chǎn)項目施工過程成本管理研究[J]，現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012

[2]李成貞，徐冬生.房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本問題研究[J]，中國證券期貨，2012

[3]左根林，住宅項目成本分配應用研究[J]，山西建筑，2012

第4篇：地產(chǎn)成本控制范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；管理；

Abstract: The project development cost of real estate is the full cost, real estate enterprises for the development of a certain number of commercial housing costs include: land costs, preliminary engineering costs, infrastructure costs, construction and installation costs, management costs, financial costs, marketing costs and other expenses. Control the project development cost of real estate should be run through the whole process of the project, including project decision, design, construction and completion settlement stage four. Following this specific analysis!

Key words: real estate; cost control; management;

中圖分類號：F293.33

前言：

面對房價過高、政府一輪又一輪的政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何求生存、求發(fā)展是擺在面前的一個重要課題，而其中成本控制顯得尤為重要，已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得比較優(yōu)勢，形成核心競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

1項目決策階段成本控制

在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)，投資決策對項目開發(fā)的成敗至關重要。實踐證明，一個高質(zhì)量的投資決策依賴于對投資環(huán)境的準確把握,依賴于可研的深度與精度以及理性的投資決策機制。

1.1 重視產(chǎn)品定位和銷售價格預測

在項目投資決策之前，首先要掌握擬選擇項目所在地的周邊的規(guī)劃情況，對擬選擇項目進行產(chǎn)品定位和未來銷售價格預測。合理預測擬開發(fā)項目未來銷售價格和銷售進度，這需要有一定的前瞻性。開發(fā)公司必須高度重視，只有具有廣闊市場前景的項目才有開發(fā)價值。

1.2 重視成本因素調(diào)研分析

項目所在地的土地價格、市政配套條件、地質(zhì)情況、建安成本、主要材料設備的價格、當?shù)氐慕ㄔO環(huán)境等各因素都對項目的開發(fā)成本有較大影響。例如我們開發(fā)的某住宅小區(qū)項目，在預測項目成本時，對當?shù)厥姓こ碳爱數(shù)亟ㄔO環(huán)境了解不夠充分，在實際施工時強電工程從變電站至項目紅線約6公里（經(jīng)由市政道路、園林綠化帶、村莊門面房等）的路的協(xié)調(diào)費約40萬元，由于路線長，協(xié)調(diào)困難，從而造成延期交房引起業(yè)主索賠費用約150萬元。因此在選擇項目之前，對上述各成本因素必須進行認真的市場調(diào)研，掌握準確詳實的第一手資料，才能更有效的控制成本。

1.3 客觀、準確地做好項目可行性研究

專業(yè)人員根據(jù)取得的調(diào)研資料，對項目進行成本費用估算，分別測算土地費用、前期工程費、建安成本、基礎設施建設費、管理費用、銷售費用、財務費用以及不可預見費用等。費用測算采用的標準必須緊密結合當?shù)匦星楹晚椖繉嶋H情況，力求客觀準確。根據(jù)成本費用估算和銷售價格預測情況，采用銷售利潤率或者成本利潤率等指標對項目做出經(jīng)濟評價和綜合分析，通過分析得出項目可行性研究結論和建議。

1.4 集體決策，理性投資

公司董事會依據(jù)上報的可研材料，廣泛討論、集體決策。在目前不成熟的市場機制下，決策過程中既需要投資的理性又需要有一定的前瞻性。

2 項目設計階段成本控制

開發(fā)項目經(jīng)過決策立項后，設計就成為工程建設的關鍵，在設計階段, 由于建筑物的平面布置、結構形式、外觀設計、裝修標準及主要設備都全部確定,其影響項目成本在90%以上，因此設計階段的成本控制是整個項目成本控制的決定性階段，開發(fā)公司抓住了設計這個關鍵,就能取得事半功倍的效果。

2.1 優(yōu)化設計方案

優(yōu)秀的項目設計方案是項目盈利的保障。在設計過程中，要進行方案優(yōu)化，應從技術、經(jīng)濟、市場的角度對項目總體布局、功能分區(qū)、結構形式、戶型結構、建筑節(jié)能、材料和設備選用等多方面進行對比，盡量采用標準化和系列化的設計，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。通過方案優(yōu)化，做到在滿足使用功能的前提下，盡量節(jié)約投資。

2.2 加強技術溝通、實行限額設計

要按照批準的投資估算控制初步設計，用批準的初步設計總概算控制施工圖設計。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設計，嚴格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明，限額設計是促進設計單位改善管理、優(yōu)化結構、提高設計水平、確保投入產(chǎn)出比最大的有效途徑。

2.3 加強圖紙審核，控制設計變更

開發(fā)公司應要求設計單位在出圖前加強對設計圖紙的審核，提高設計質(zhì)量，避免將設計中的不足帶到施工階段。例如某住宅小區(qū)項目，設計在每個單元頂層設計了一個弧形鋼筋混凝土飄板，由于本小區(qū)均為32層左右的高層，從仰視的角度看，人們很難看到這個造型，經(jīng)過我提議工程部研究后取消了弧形飄板，不僅此項工程節(jié)約費用約250萬元，而且還避免了屋面造型給屋面防水帶來隱患。因此設計圖紙的不足或缺陷在出圖前加以克服，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程各實施過程中，設計變更應盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。

3 項目施工階段成本控制

3.1 認真做好招投標工作

招投標是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。通過選擇多家資質(zhì)高、信譽好、業(yè)績優(yōu)的施工單位進行競標，不僅有利于確保工程質(zhì)量和工期，更有利于降低工程成本。對項目各承包單位的選擇要慎重,因為施工隊伍的優(yōu)劣關系到開發(fā)企業(yè)工程成本控制的成敗，在招標過程中對承包單位要嚴格進行資格審查，認真考察施工企業(yè)的業(yè)績、資質(zhì)、信譽和技術裝備等。在報價過程中，應采用實物工程量清單報價方式。首先開發(fā)單位必須最大限度做到清單工程量準確，清單內(nèi)工程特征描述清楚明確；其次招標單位對所有投標單位提供明確的工程量，由企業(yè)自主報價。這樣就會使有實力的企業(yè)進一步完善內(nèi)部管理機制，將技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為價格優(yōu)勢，通過競爭確定招投標雙方可接受的承包價格。

3.2 加強合同管理，避免工程索賠

施工合同是工程建設的主要合同，是承發(fā)包雙方進行工程建設、撥付工程價款、工程結算、工程索賠的依據(jù)。為此，必須把好合同的起草、審核、簽訂關。在簽訂承包合同時，對于總包合同新清單規(guī)范要求采用固定單價合同，這就對開發(fā)單位給出清單工程量的準確性提出了更高的要求。對于小型合同工程價款盡量采用固定總價，工程價款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工過程中，嚴格執(zhí)行合同條款，以減少不必要的糾紛和違約索賠。

3.3 抓好甲方供應材料設備的采購管理

甲方供應材料設備的采購價格是影響工程成本的重要因素。按照所采購材料設備的類型、數(shù)量、價值，能采用公開招標的一定要公開招標。對于一些零散材料、小型設備也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉。

3.4認真做好工程變更、洽商控制

在施工階段由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發(fā)單位,應建立工程簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工,確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確,首先要強調(diào)辦理工程簽證的及時性，其次,對簽證的描述要求客觀、準確,簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理,審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性,盡量減少簽證發(fā)生。對于已經(jīng)簽認的洽商變更，專業(yè)工程師及預算工程師要監(jiān)督施工單位的執(zhí)行情況，避免簽認變更后施工單位不執(zhí)行變更或走樣執(zhí)行。預算人員要廣泛掌握建材行情，及時向市場詢問現(xiàn)行價格。在現(xiàn)行材料價格全部為市場價的今天,如果對材料市場價格不清楚,就無法進行工程造價管理。

4 竣工結算階段成本控制

竣工結算是建設項目成本控制的最后一關，竣工結算辦理的認真與否直接關系到工程造價的高低。施工單位編制的工程結算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費標準以提高結算價的現(xiàn)象。開發(fā)公司不但要自己組織造價工程師參照原招投標文件、承發(fā)包合同、圖紙、設計變更、工程索賠文件、材料設備采購價格、專業(yè)分包合同等，對施工單位提交的工程結算書進行全面、認真、嚴格的審核，同時也要委托資質(zhì)高、信譽好的工程造價咨詢公司對施工單位提供的工程結算書進行更專業(yè)、更全面、更嚴格的審核。對造價咨詢公司可以明確以造價審減額為基數(shù)的獎勵制度，以充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結算質(zhì)量，降低工程成本。

第5篇：地產(chǎn)成本控制范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；開發(fā)成本；成本控制

已經(jīng)過去的2011年，對房地產(chǎn)業(yè)來講，是極不平凡的一年。這一年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了有史以來最為嚴厲的調(diào)控政策打壓，限購、限貸、限價等強有力的措施多管齊下。在政策嚴格執(zhí)行近一年之后，房地產(chǎn)市場部分指標開始出現(xiàn)下行跡象，景氣指數(shù)也步入不景氣區(qū)間。受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響，2011年以來，全國的土地市場成交持續(xù)低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年謹慎。據(jù)CRIC研究中心研究顯示，2011年，30個重點城市中有六成以上城市的土地成金額、出讓面積同比均出現(xiàn)下滑。從土地成交均價來看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一線城市的土地成交均價降幅明顯，土地價格在持續(xù)調(diào)控下開始下滑。從建筑面積的增長情況來看，據(jù)CRIC研究中心研究顯示，2011年30城市土地成交面積的增幅相對2010年明顯放緩，可見，2011年三輪宏觀調(diào)控對土地市場的影響也較明顯，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出現(xiàn)下跌；一線城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。這都表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面臨著十分嚴峻的形勢。但是，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在著不平衡現(xiàn)象，如一線城市房地產(chǎn)行業(yè)起步較早，發(fā)展實力比較雄厚，論單個項目的銷售金額，一線城市的先發(fā)優(yōu)勢依然不可動搖。而二、三線城市以及重點的四線城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展總體來說起步較晚，但其本身的發(fā)展需求卻非常大，愿望也較為迫切，同時，在項目銷售規(guī)模上可挖掘空間也非常大，這對于二、三線城市以及重點的四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在房地產(chǎn)調(diào)控趨于常態(tài)化的形勢下，努力拓展自己的生存和發(fā)展空間，以扎實的腳步前進，也是一個很好的機遇。抓住這一機遇的有效手段之一就是要大力控制房地產(chǎn)開發(fā)成本。

一、明確開發(fā)成本的構成要素，科學合理地規(guī)劃成本合成，做好成本控制

以下筆者從房地產(chǎn)開發(fā)成本構成的角度，談一些控制開發(fā)成本的措施。

房地產(chǎn)開發(fā)成本的構成要素主要包含土地、土建、設備費用，　配套及其他收費支出和管理費用等幾個方面，對此要進行嚴格控制，科學規(guī)劃。

（一）土地、土建、設備費用

這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。　其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)　開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費　用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭　金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計　的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)　的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。

（二）配套及其他收費支出

主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10―15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。

（三）管理費用和籌資成本

房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。

二、分解開發(fā)項目的成本因素，實行分階段成本控制

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的階段性特點，對每個階段都實行成本控制是比較有效的成本管理手段。下面分別加以闡述。

（一）認真做好項目開發(fā)成本的分析預測

成本預測是項目開發(fā)效益預測的重要內(nèi)容，是企業(yè)對其經(jīng)濟活動實現(xiàn)事前控制的重要手段，成本預測對于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性的作用。從時間上劃分，成本預測可分為先期成本預測和期中成本預測。先期成本預測，就是在編制成本計劃以前的目標成本預測。一般說來，先期成本預測包括兩方面內(nèi)容。其一是新項目決策前的成本預測，主要是為項目決策和開發(fā)方案的選擇提供承要依據(jù)其；二是新項目確定后，對計劃期成本水平的測算，這種測算過程實際上就是測算成本指標與分析各種因素對成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。

（二）做好設計階段的成本控制

設計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點：

（1）提高設計人員素質(zhì)，加強設計人員經(jīng)濟意識。

（2）引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術經(jīng)濟比較，并應用價值工程最優(yōu)方案。優(yōu)秀的設計方案一般需要的投資較多，但是其實施過程中的效益一般也比較好。投資回收期越短的設計方案越好。某項目，總建筑面積約537萬m2，預計提供近10萬人口居住生活，采用架空平臺（蓋板）的設計理念，解決了用地與湘江之間高差和景觀、交通等的問題。設計方案有有如下方法：

方法1：高層低密度。在有限成本控制的前提下，降低建筑密度，增加建筑高度，提高容積率。低覆蓋率能夠提升居住舒適度增加可售價值，同時節(jié)約土地成本。高度提升帶來了景觀價值及可售價格的提升，特別是對于濱江住宅類型的項目而言（表1）

方法2：優(yōu)化戶型配度。精簡戶型種類，集中布置大、小戶型，突出各類戶型的優(yōu)勢。設計將140m2以上的大戶型和90m2以下小戶型各自獨立、分區(qū)布局，從而避免了不同購買人群之間的不同生活習慣的相互干擾。這樣既能夠使大戶型相對安靜和私密，保障其高檔的居住品質(zhì)，又打造了高效、時尚的年輕人公寓。此外，戶型種類的精簡，也帶來了管理成本的降低。

方法3：建筑的體表比與結構設計的簡化。住宅類型全部改為板武建筑，剪力墻規(guī)整布置。與塔樓等其他類型住宅相比，板樓外表規(guī)整，周長減小，建筑表面積減少，相應減少建筑建造成本。經(jīng)過計算，同等戶型面積下，板樓比塔樓建筑外表面積大約減小約10%。此外，這種規(guī)則的平面便于剪力墻的規(guī)整布置，簡化結構計算。

方法4：優(yōu)化住宅下的蓋板設計。小區(qū)配套公共建筑板上板下布置的選擇，以幼兒園為例.對于幼兒園板下布重而言，有如下優(yōu)勢：①獨立柱基，減少基礎施工成本；②減少士方開挖量；③局部蓋板取消，④減少材料和施工成本；　減少板下不可售的建筑面積，提高建筑利用率。經(jīng)測算，幼兒園（按占地2000m2估算）板下布置相對板上布置共節(jié)約成本約482.6萬元人民幣（圖1）。

方法5：建筑空間的綜合利用，提高建筑使用率。小區(qū)出入口位置的G層房間，由于靠近住戶，不適合用作嘈雜的商業(yè)和設備用房。但是，這些房間具有良好的通風和采光，完全滿足城市物業(yè)管理條例的要求，可用作物業(yè)管理用房。這種對地下輔助空間的綜合利用，大大提高了建筑綜合成本的使用率（圖2）。

（3）引入目標成本理論，推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術指標不被突破。

（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術經(jīng)濟分析和比較，推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。

（5）提高設計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標準化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

（三）施工階段的成本控制

首先要確保整個施工過程符合規(guī)范性要求，包括招標、評標、定標、簽訂合同、工程施工和工程監(jiān)理等。其次要建立工程項目概預算控制制度，對概預算的編制、審核等作出規(guī)定，保證正確核算工程項目的成本，按預算控制費用支出；加強對概預算編制的審核，審查編制依據(jù)、項目內(nèi)容、工程量計算、定額套用等是否真實、完整、正確；因工程變更等原因造成價款支付方式及金額發(fā)生變動的，應有完整的書面文件和其他相關資料，并經(jīng)財會部門審核后方可付款。再次要制定工程項目業(yè)務流程，明確項目決策、概預算編制、價款支付、竣工決算等環(huán)節(jié)的控制要求。最后要制定切實可行的資金使用汁劃，既要能保證工程建設的需要，又要盡可能減少資金的占用，以減少利息支出，減少資金籌措。

值得一提的是工程監(jiān)理問題，質(zhì)量控制、工期控制、成本控制是監(jiān)理單位的三大任務。但目前的監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，部分工作是停留在質(zhì)量控制這個層面上，因而成本控制還是由建設單位決定。因此，若要做好施工階段的成本控制，就必須做到事前控制。而事前控制最主要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、　程造價上的經(jīng)濟性進行審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前沒有詳細地審查施工圖紙，使建筑結構出現(xiàn)一道斜梁并末及時更改，既給建設單位帶米了額外的經(jīng)濟損失，又增加了施工單位的技術難度，同時還降低了房屋使用的舒適度。

未來房地產(chǎn)市場如何發(fā)展，離不開今年宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向。在宏觀經(jīng)濟政策由抗通脹為主轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長為主的契機下，國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的表態(tài)是依然堅持不放松。除了保障房外，今年國家將繼續(xù)實行抑制房價過快上漲政策，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。回顧2008年底的歷史經(jīng)驗，當時十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中也沒有涉及房地產(chǎn)，可事實是房地產(chǎn)對保增長起到了至關重要的拉動作用。因此，只要是在穩(wěn)增長為主的新形勢下，房地產(chǎn)業(yè)就有望迎來一個相對寬松的環(huán)境，企業(yè)需要的是少說多做、埋頭精干，積極尋找應對之策，做好成本控制。成本控制貫穿于工程建設的全過程，是整個公司降低成本，爭取利潤最大化的核心工作。其能否順利推進，需要房地產(chǎn)公司領導層的高度重視及參與項目員工的共同參與。每一個部門、每一個參與項目開發(fā)人員都應視其為己任，充分認識到成本領先的重要性和必要性，并且在日常工作中自覺地貫徹落實。只要本著精益求精的態(tài)度、科學的方法，一定可以把成本控制在較低的水平，真正實現(xiàn)成本控制給企業(yè)帶來的效益。

參考文獻：

[1]覃曉艷，王玉紅，何耀菊，吳立平；目標成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用[J]；長春大學學報；2005年03期.

第6篇：地產(chǎn)成本控制范文

關鍵詞：房地產(chǎn)工程；成本；問題；對策

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化。面對激烈的行業(yè)競爭形勢，房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適應市場需求的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出，提高利潤率，達到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本、提高項目利潤率、增強企業(yè)抗拒市場風險能力的目的。

一、房地產(chǎn)工程成本管理中存在的主要問題

1、不重視成本控制，成本控制人員素質(zhì)不高。一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理中，對成本控制重視度不夠，沒有切實有效的成本控制措施，成本控制責任不落實，工作不到位，成本管理意識不強，缺乏法律意識、責任意識。沒有合同觀念。在成本管理人員中，具有理論知識、實踐經(jīng)驗及成本管理經(jīng)驗的復合型人才不多，一些成本管理人員不能適應成本控制發(fā)展需要，積極充實成本管理的新知識、新經(jīng)驗、新技術。

2、缺乏可操作的工程成本控制依據(jù)。工程成本的控制要依據(jù)一定的標準來進行。工程作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，由于其結構、規(guī)模和施工環(huán)境各不相同，各工程成本之間缺乏可比性，因而，如何針對單體工程項目制定出可操作的工程成本控制依據(jù)(目標成本) 十分關鍵。很多房地產(chǎn)企業(yè)對于工程目標成本的制定過 于簡單化和表面化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡單地按照經(jīng)驗確定一個目標成本， 而忽略了該工程的現(xiàn)場環(huán)境、施工條件以及工期的要求。在項目成本管理措施方面， 只有簡單的規(guī)章，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有規(guī)定。

3、缺乏完善的責權利相結合的獎勵機制。堅持責權利相結合的原則，獎罰分明，是促進房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作健康發(fā)展的動力。目前房地產(chǎn)企業(yè)因為各部門、每個崗位責權利不相對應，以至于無法考核其優(yōu)劣，出現(xiàn)了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，獎罰不分明。發(fā)生了責任上的問題往往互相推諉， 無法考核其優(yōu)劣，這樣就會嚴重挫傷有關人員的積極性，給工程項目成本管理帶來不可估量的損失。

4、忽視工程項目“質(zhì)量成本”的管理和控制質(zhì)量。“ 質(zhì)量成本” 分為內(nèi)部故障成本 (如應建設單位要求返工、停工等引起的費用)、外部故障成本(如承包商索賠等引起的費用)。目前我國在房地產(chǎn)項目成本管理中尚未建立起對工程項 目質(zhì)量成本的風險監(jiān)控體系。

5、忽視工程項目“ 工期成本” 的管理和控制。工期目標是工程項目管理三大主要目標之一，房地產(chǎn)企業(yè)能否實現(xiàn)工期目標，順利向業(yè)主移交房產(chǎn)是取得 信譽的重要條件。工程項目都有其特定的工期要求，工期的變更往往會引起成本的變化。 盲目地趕工期要進度，會造成工程成本的陡然增加。

6、成本核算流于形式。在工程施工過程中，沒有將成本預算和成本核算結合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項成本分析，沒有實際成本與預算成本、 計劃成本的比較，因此對工程項目成本控制指導意義不大。加上獎勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本超支與個人收入不直接掛鉤，因此管理人員對成本控制情況并不十分關心。另外，部分工程邊設計，邊報批，邊施工，致使工程成本無法控制，導致工程成本嚴重超支。

二、成本控制實施步驟中的控制要點

1、強化施工項目成本控制意識，進行全員管理。應當充分調(diào)動項目管理人員的積極性，使項目管理人員真正認識到施工成本管理的重要性。可定期或不定期組織員工學習、交流，對員工進行考核，實行競爭上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財務部、預算部等各個部門，要做到全員參與，理順公司內(nèi)部各部 門之間的職責關系，相互協(xié)作，相互制約，責任分工明確，權力利益配套。

2、建立規(guī)范、統(tǒng)一、標準的責權利相結合的成本管理體制。做好項目成本預測工作，制定成本計劃。在項目施工過程中，項目經(jīng)理部在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權力，同時項目經(jīng)理要對部門成員在成本控制中的業(yè)績進行定期檢查和考評，有獎有罰。只有真正做好責、權、利相結合的成本控制，才能收到預期的效果。

3、加強項目各個階段的成本關鍵點的控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)通常包括四個階段，即立項、規(guī)劃涉及、施工建設、市場營銷四個階段，不同階段發(fā)生的成本費用也不盡相同，與此相對的，成本控制的關鍵點也不相同。只有抓住各個階段的成本關鍵點并對其進行控制，該項目開發(fā)所發(fā)生的成本才可能達到最小化，企業(yè)獲利的空間也相應變大。

①立項階段

立項階段在整個項目開發(fā)中所占的費用比重很小，大約在1%左右，但是對整個成本控制的影響卻達到60%-70%，可見在立項階段成本控制的重要性。該階段發(fā)生的成本主要包括土地出讓金、拆遷補償費、可行性研究費用、市政配套費用等。立項階段要考察的重點是該項目的投資環(huán)境、地理位置、交通條件、經(jīng)濟技術指標等。對于土地方面發(fā)生的綜合費用，企業(yè)可以選擇目前市場價值不大但是未來升值空間較大的地皮，這樣未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流量將遠遠大約支付的成本； 對于可行性研究，企業(yè)盡量聘請專業(yè)的投資咨詢機構，盡管費用方面可能大于普通的投資機構，但是獲得的報告準確度也相對高一些，至于其他的配套費用，房地產(chǎn)企業(yè)應該盡量爭取國家或該地區(qū)的一些優(yōu)惠政策或者推遲繳納獲得遞延收益。

②規(guī)劃設計階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段其實就是把管理層的決策意圖及前期工作中的想法進行全面的規(guī)劃和描述的階段，是整個成本控制的關鍵階段，規(guī)劃設計的合理與否，決定著整個成本的控制。該階段主要包括方案設計、施工設計、材料采購、環(huán)境設計等，當然，在設計時要明確市政規(guī)劃的情況。方案設計時一定要考慮到可能某些地方發(fā)生變動時的預備方案，這樣才能有備無患；施工圖設計主要就是嚴格按著之前的預算及設計圖的描述，按照相關部門的意見，盡可能的完善圖紙。材料采購時要進行多家供應商比較，選擇各方面都成熟的材料和設備。 市政設計及環(huán)境設計就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時與政府進行溝通和合作，提升周邊社區(qū)的環(huán)境，在整個規(guī)劃設計階段，要提倡節(jié)儉意識，反對浪費，反對重視技術、輕經(jīng)濟、設計保守等現(xiàn)象。

③施工建設階段

該階段就是將設計圖紙變成現(xiàn)實的、成型的建筑產(chǎn)品。這一階段在質(zhì)量、期限等方面表現(xiàn)額尤其重要。在該階段房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的方法主要就是在施工時采用先進的施工設備、科學的施工方案及物美價廉的材料等，施工建設階段的控制要點主要是招標文件、施工單位、供應商的選擇、圖紙設計的審查等，招標文件主要就是房地產(chǎn)企業(yè)在項目招標時的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公開等。材料和設備的采購可以經(jīng)過比較挑選供應商，并且可以與供應商建立長期合作關系，這樣可以節(jié)省成本；圖紙設計的審查就是在開工前或者開工時盡量爭取階段圖紙設計中存在的缺陷，盡量減少設計變更。

④市場營銷階段

市場銷售階段就是房地產(chǎn)項目完成后，企業(yè)對其進行銷售的過程，在這一階段對其控制的目的就是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的回收、達到設定的盈利目標。 這一階段的成本控制要點主要在銷售廣告、銷售人員的工資、銷售活動等，營銷廣告及營銷活動是這一階段的重點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想將商品房等在市場上進行銷售，就需要通過廣告和一系列的活動讓大眾了解知道該開發(fā)項目，其需要確定廣告的方式、目的等從而鎖定潛在的顧客。

4、加強階段性經(jīng)濟活動分析及成本核算。階段性的經(jīng)濟活動分析一般包括 地下室結構完工、主體結構完工、裝修工程完工 ( 即項目竣工 )的經(jīng)濟活動分 析。每一階段的完工標志著這一階段成本的截止，必須作詳細的分析。通過分析項目成本支出的情況，找出項目成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，為公司以后的項目成本測算積累經(jīng)驗。項目竣工決算后，由項目部編制詳細的結算資料及成本資料交公司，由公司預結算部門對項目部的結算資料進行審核，公司財務部門對項目成本資料進行審核。公司對項目的盈虧情況作詳細審查， 確定項目的盈虧額。

三、結束語

總之，房地產(chǎn)開發(fā)中工程造價的控制，實質(zhì)就是運用科學技術原理，采用科學的工具和手段，對房地產(chǎn)開發(fā)項目生命周期的每一個階段的每個環(huán)節(jié)，都要有控制造價的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，減少或避免建設資金的流失，最終降低整個項目的工程造價與成本，從而提高房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資效益。控制成本是促進房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認真做好工程開發(fā)成本的控制，應是我們不斷探索的課題。

參考文獻：

第7篇：地產(chǎn)成本控制范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；投資決策；成本控制

在房地產(chǎn)的開發(fā)中，對于成本的有效控制不僅能夠給企業(yè)帶來利潤，也能夠促進房地產(chǎn)項目的良性運行。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，在成本控制方面一般包括在投資決策階段的成本控制，在規(guī)劃設計階段的成本控制，在招投標、施工、竣工結算以及營銷等方面的成本控制，具體來說體現(xiàn)在以下幾個方面：

1 投資決策階段

一般來說房地產(chǎn)企業(yè)在取得一個項目之后，在開發(fā)之前要對整個項目做可行性的研究。在進行可行性的研究過程中首先應該由策劃設計部門進行市場調(diào)研，從而提出可行性的建議，也就是說這個建議一方面要滿足消費者的需要，另一方面要讓企業(yè)獲得較高的利潤，并且在這過程中需要對整個項目進行很好的定位。在分析目前市場中的狀況的基礎上對未來的發(fā)展趨勢進行研究，當然在進行調(diào)研以后，專業(yè)人士還要根據(jù)現(xiàn)有的調(diào)查資料以及一些特有的方法對建設項目進行資金的估計，也就是要進行初步的預算。而決策者則要根據(jù)所提交的策劃報告對整個項目的建設標準，建設的地點以及時間還有所要用到的一些原料的價格，市場方面的需求以及所要承擔的風險等進行一個科學的分析與研究，從產(chǎn)品定位角度說明成本與產(chǎn)品的密切關系，并獲得高品質(zhì)，底成本的產(chǎn)品。或者滿足市場需求的低成本產(chǎn)品，從而正確的制定目標成本與資金計劃，為以后的環(huán)節(jié)鋪路，并且為科學的成本控制打好基礎。

2 規(guī)劃設計階段

在規(guī)劃設計階段的成本控制的好不好，也是整個項目成本控制的關鍵點。在規(guī)劃設計的階段可以分為初步設計、技術設計以及施工設計三部分，當然由于所在的階段不同，所采取的成本控制的方法也就不同。在設計招投標的活動中，可以將技術以及經(jīng)濟方面的影響看作是整個項目成本控制的關鍵，也就是要組織多家單位進行競標，然后在過程中邀請多個專家進行評標，從而科學的選出最適合做項目的設計單位，從而讓良好的設計降低成本；在進行限額設計的階段，設計人員應該對一些建筑原材料以及人力的價格進行科學的估算，當然在估算的過程中要保證所估算的數(shù)字不能夠超過的可行性報告里面的幅度；并且在施工圖的設計階段，對于施工圖要進行完美詳細的編制，將工程方面的設計與工程預算結合起來，在保證有好的質(zhì)量的前提下降低工程造價。當然為了達到這個目的，企業(yè)可以邀請比較專業(yè)的工程造價人員，對整個設計進行適當?shù)谋O(jiān)控，從而達到降低成本的目標。

3 招投標階段

在房地產(chǎn)開發(fā)中，招投標活動是一個不可缺少的環(huán)節(jié)，也是整個項目成本控制的一個關鍵環(huán)節(jié)。在很多的項目開發(fā)中都是這樣，為了保證找到最好的開發(fā)商以及找到最好的合作商，項目擁有者都會組織投招標活動。所以在整個房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，不管是在土地的競拍還是在進行規(guī)劃設計以及提供材料方面都要進行招投標。當然在這個過程中房地產(chǎn)公司為了保證招投標科學的進行，所以就會將自己所要的東西委托給一家專門的招投標公司，讓他們科學的組織招標投標，闡述合同條款的完善及可執(zhí)行來降低成本變動風險，盡量編制切實可行的閉口合同來減小施工階段的成本變動，然后通過專業(yè)的評審團的審判，找出最適合的合作企業(yè)。在進行這樣的活動的過程中不僅需要招投標公司的努力，更需要企業(yè)部門的配合，從而讓整個活動能夠科學有序的進行。在這個過程中需要將施工圖的預算作為招投標的控制標準，在這方面對整個開發(fā)的成本進行控制，然后在各個方面進行科學的審核，從而讓整個成本的控制在一個良好的環(huán)境中發(fā)展也是很重要的一個環(huán)節(jié)。

4 施工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，施工也是最重要的一個環(huán)節(jié)，因為在這個環(huán)節(jié)一些書面上的報告上的成本的控制都到了現(xiàn)實中去，也就是說要在這個過程中將目標成本轉(zhuǎn)換成實際的成本。當然在這個過程中對于成本的控制也就非常關鍵，在遇到目標偏離的時候要盡可能的進行矯正，實現(xiàn)良性的循環(huán)，讓整個過程在一個可控制的范圍之內(nèi)。當然在這個過程中對于設備以及原材料的質(zhì)量把關也是非常重要的，在這個階段的成本控制主要注意以下幾個方面：

（一）對于合同的控制

在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中應該謹遵合同上的條款，增強全體的法律意識，保證合同的嚴密性。因為如果對于合同不能夠很好的控制，那么在施工的過程中如果發(fā)生糾紛以及索賠的現(xiàn)象，就會對開發(fā)中的成本控制產(chǎn)生很大的影響，有可能會因為索賠導致整個項目出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的問題，所以在施工的過程中需要對合同進行嚴謹?shù)目刂疲悦庖驗楹贤募m紛出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的成本浪費。

（二）對于現(xiàn)場的控制

在施工的過程中，如果由于在組織以及技術方面的缺陷，也有可能會導致成本的增加。例如在施工的時候施工人員不能夠按時按質(zhì)的去完成一些任務，或者是由于在組織方面由于簽證方面的原因造成的滯后，或者是由于一些原材料或者是別的材料的不過關導致問題的出現(xiàn)，這些都有可能會引起工程造價的失控。所以在這個階段要注意組織方面的完善，要嚴格按照管理流程做事。并且在這個過程中對于一些設備以及材料的價格也要進行嚴格的控制，不要因為材料質(zhì)量的不過關造成一些不必要的損失，也應該及時的把握原材料的價格，從而積極的做出應變。而不是因為對于施工現(xiàn)場的忽視而導致整個建安成本的增加，從而造成開發(fā)成本不可控。

5 竣工階段

在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，整個項目的最后階段也就是我們所說的決算階段，這時候的工程造價已經(jīng)成為了實際的造價，所以在進行結算的時候要根據(jù)造價管理的規(guī)定并且按照所簽訂的合同進行價格的審核，一些該增的項目進行增加，一些該刪減的項目進行刪減，雙方應該根據(jù)合同約定的結算方法，對于任何一筆費用等進行嚴格的控制。當然在進行控制的時候還要對結算的資料進行完整性及有效性審查，包括現(xiàn)場踏勘及圖片資料審查，只有通過審查符合合同約定要求的結算資料才能作為竣工結算的組成部分。從而避免因弄虛作假或其它因素影響增加成本。從而讓整個開發(fā)的過程都處于一種科學的可控的范圍之內(nèi)，通過科學的計價以及最終的審核，讓成本得以控制。

6 房產(chǎn)營銷以及期間費用控制

在房產(chǎn)開發(fā)過程中，營銷費用及期間費用也不容忽視，它所占比例約為開發(fā)總成本的5%～10%。在營銷的過程中所涉及的部門很多，并且有很多部門的人員都進行了職能的控制，這也是成本控制的一個重要方面。例如對于一些銷售人員的銷售費用的控制，對于一些售樓的銷售承諾以及對于售后方面的糾紛也要進行一定的控制。在這段時間對于整個項目的期間費用也應該進行一個合理并且科學的控制，期間費用包括項目管理費、財務費、項目稅費、配套費等等，如何運用好財務杠桿、合理避稅、延展各項驗工及款項的支付時間等手段來降低成本，對于產(chǎn)生的一些人工以及財務還有行政方面的用費進行嚴格的控制，以免出現(xiàn)超支以及別的方面的問題。

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，如果成本能夠得到有效的控制，在進行開發(fā)的過程中能夠做到科學的預算，完美的決算，并且在開發(fā)的過程中做到有效的控制與管理，那么在整個開發(fā)的過程中資金的流動就會合理，當然開發(fā)能夠獲得最大的成功。

參考文獻

第8篇：地產(chǎn)成本控制范文

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新常態(tài)，行業(yè)內(nèi)企業(yè)間的競爭壓力與日俱增，這客觀上要求房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)要加強成本控制，以進一步增強企業(yè)核心競爭力。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)成本構成以及成本控制的重要意義進行了分析，針對當前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題，提出了具體的成本控制策略，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的整體提升帶來有益的理論思考。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；問題；策略

引言

成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展來說意義重大，房地產(chǎn)屬于典型的資金密集型行業(yè)，涉及到的項目投資周期都較長，開發(fā)專業(yè)性也要求較高，這就對企業(yè)成本控制水平提出了更高的要求。長期以來我國房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，很多企業(yè)在成本管理方面都比較粗放，成本支出控制乏力，而伴隨著整個行業(yè)供求形勢的逆轉(zhuǎn)以及行業(yè)環(huán)境的巨變，企業(yè)在成本控制方面的短板已越來越明顯，在這種背景之下，如何推進房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的提高，這成為了企業(yè)管理的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的工作，首先需要我們了解房地產(chǎn)企業(yè)成本構成以及成本控制的重要意義，只有這樣才可以有效的幫助企業(yè)更好的明確成本控制的方向以及重心，有利于企業(yè)制定更加合理科學的成本控制策略。

1.房地產(chǎn)企業(yè)成本構成

房地產(chǎn)企業(yè)成本構成主要包括以下幾塊：一方面是土地購置價款，隨著我國地價的不斷攀升，這一部分成本占到了房地產(chǎn)企業(yè)成本支出的很大比例，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這部分成本一般占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本的一半左右，且這一成本是剛性的，很難降低。第二方面是建安成本，建筑安裝成本大概占到房地產(chǎn)企業(yè)總成本20%左右，目前房地產(chǎn)每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各種契稅成本，具體來說包括了營業(yè)稅、所得稅、城建稅、教育附加稅等。最后一塊就是管理成本，這包括了企業(yè)用于營銷策劃支出的費用，還有財務費用等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制意義

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說成本控制的重要意義體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面可以有助于企業(yè)提升收益水平，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，收益等于收入減去成本開支，在收入變化不大的情況下，成本的下降必然會給企業(yè)帶來收益的提升，在房地產(chǎn)企業(yè)收入乏力的情況下，控制成本支出對于企業(yè)收益來說更加意義重大。另外一方面就是可以幫助企業(yè)優(yōu)化資源配置，減少不必要的浪費，提升資源的使用效率，減少企業(yè)資金閑置或浪費，加快資金的周轉(zhuǎn)；成本控制可以將那些無用成本支出降低甚至消除，幫助企業(yè)更加科學合理的管理有限資源，這將對企業(yè)的快速發(fā)展起到重大的推進作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題

我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平整體偏低，也存在著很多問題，這些問題不能很好地解決就直接導致了房地產(chǎn)成本控制效果的持續(xù)下降。

1.成本控制理念落后

很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在成本控制方面，存在著一個嚴重不足，那就是思想僵化，觀念陳舊，不能做到與時俱進，落后的成本控制理念導致了這一工作開展出現(xiàn)了很多的偏差。目前房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制工作也存在著重視不足的問題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)管理者將工作重心放在了如何開拓市場、獲取市場份額方面，而忽視成本控制，甚至很多房企高管根本就沒有意識和認識到此項工作對于企業(yè)發(fā)展的重要性。企業(yè)領導的不重視，也造成在企業(yè)內(nèi)部成本控制方面沒有形成全員參與、全面控制的基本理念，這使得成本控制工作開展困難，也使得成本控制乏力，最后影響到了企業(yè)整體效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個問題，成本控制工作的有效開展，離不開完善、科學、合理的成本控制度。很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)成本控制工作開展的需要，制定出來相應完善的成本控制制度，在企業(yè)實際開展成本控制工作中，更多的是帶有人治色彩，粗放式的管理依然突出，結果這就放大了個人意志在成本控制方面的重要影響，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身專業(yè)性、技術性很強，可以說成本控制效果的好壞，在很大程度上都是取決于企業(yè)所采取的成本控制手段是否合適有效。成本控制手段得當，則意味著成本控制效果的提升，但是如果手段不當?shù)脑挘秃茈y對企業(yè)成本支出進行有效的管理。目前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制手段比較單一，大多是根據(jù)涉及到的項目投資來粗略估算成本，然后再進行成本分解，這種成本控制手段在當前市場環(huán)境多變的背景下就顯得過于僵化，因為它沒有考慮到項目建設中環(huán)境變化對成本支出可能會帶來的影響，結果導致可能某些成本本來能節(jié)省下來，卻依然被支出，給企業(yè)造成不必要的浪費。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制具體策略

針對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的各種問題，本文認為房地產(chǎn)企業(yè)管理者想要做好企業(yè)內(nèi)部成本控制管理工作，首先需要正確認識到成本內(nèi)部控制的重要性，在管理觀念上要與時俱進，針對成本控制存在的問題要及時處理和解決，具體問題具體分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建設等方面不斷努力。

1.更新成本控制理念

房地產(chǎn)企業(yè)需要與時俱進樹立正確的成本控制理念，以正確的理念來指導成本控制工作具體開展，從而確保這一工作效果的持續(xù)提升。在具體理念方面，成本控制關鍵是要樹立全員參與、全面控制的理念，全員參與是指將其所有員工都納入到成本控制體系中去，讓每一個員工都認識到自身所承擔的成本控制責任，并積極努力的進行成本控制。全面控制原則是指成本控制應貫穿企業(yè)運作的各個方面，具體對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制要貫穿于每一個項目投資的整體項目設計、籌備、開發(fā)、銷售等過程，努力減少每一個環(huán)節(jié)的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度對于企業(yè)成本控制取得成效來說必不可少，制度設計以及執(zhí)行是企業(yè)成本控制的重要內(nèi)容，企業(yè)需要引入成本控制診斷體系，全面分析現(xiàn)有成本控制方面存在的不足，在依據(jù)自身企業(yè)的實際來制定可操作性強的相關制度。成本控制制度還應具有適用性、可操作性強等特點，將管理制度相關內(nèi)容納入到崗位職責的界定中去，讓每一個員工都能夠根據(jù)制度要求開展自身的工作，從而實現(xiàn)成本全員的有效控制。

3.創(chuàng)新成本控制手段

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要做到不斷創(chuàng)新，根據(jù)此項工作開展的需要，積極引入新的成本控制手段，通過方法的創(chuàng)新來形成一個科學的成本控制體系，實現(xiàn)對成本的有效控制。從具體方法來說，關鍵是要引入全面預算、精益生產(chǎn)、定量分析等方法，借助與這些新的成本控制方法與手段來實現(xiàn)成本控制效果的提升。

隨著未來房地產(chǎn)市場競爭的進一步加劇，加上市場經(jīng)濟環(huán)境遭遇的挑戰(zhàn)增多，成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展成長是十分重要的一環(huán)。為了更好的在激烈的市場環(huán)境生存、發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先應認清企業(yè)成本控制中存在各種問題，然后對于這些發(fā)現(xiàn)的各種問題既不回避，也不夸大，而是要積極努力的解決，需要根據(jù)企業(yè)的實際情況，結合成本控制相關理論，不斷進行成本策略探索創(chuàng)新，制定符合企業(yè)實際的成本控制制度，從而實現(xiàn)企業(yè)成本的持續(xù)下降，為企業(yè)的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展奠定堅實的基礎。（作者單位：綠地集團重慶置業(yè)有限公司）

參考文獻：

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第9篇：地產(chǎn)成本控制范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本控制；項目成本構成；成本控制措施

1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性和基本原則

1.1 房地產(chǎn)項目成本控制的必要性

1.1.1 項目成本牽涉房地產(chǎn)企業(yè)的生命線

房地產(chǎn)項目成本控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至關系房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。首先，進行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，在一定程度上可以規(guī)避由于資金短缺而引致的投資風險，實現(xiàn)超額的利潤。其次，房地產(chǎn)項目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風險，保證較高的投資收益率。再次，加強房地產(chǎn)項目成本控制有利于縮短投資回收期。房地產(chǎn)項目承受著眾多的風險，因此加強成本控制，盡量縮短資金回收期是至關重要的。進行有效的成本控制，有利于吸引投資者進行投資，同時也能夠有效控制企業(yè)的財務風險。

1.1.2 項目成本控制助推項目目標的實現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)也只有對開發(fā)項目進行有效的成本控制，才能夠確保投資預期目標的實現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟、落實科學發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。

1.2 房地產(chǎn)項目成本控制的基本原則

1.2.1 經(jīng)濟效益原則

進行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟效益，本著以經(jīng)濟效益為中心的原則進行成本控制。

1.2.2 目標成本控制原則

進行項目成本控制要制定合理的目標成本，并進行科學有效的管理，可以結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執(zhí)行結果的檢查，進行目標的調(diào)整和修定，促進項目成本最低化的實現(xiàn)。

1.2.3 綜合成本控制原則

綜合成本控制的客體是指整個房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)和籌建過程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對綜合成本進行管理也即通常所說的“三全”管理。進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟效益。

1.2.4 權責發(fā)生制原則

房地產(chǎn)項目工程屬于大型項目工程，在整個施工過程中涉及到的內(nèi)容相當復雜，因此要明確相關的責任人。在項目開發(fā)過程中，工程項目經(jīng)理、各班組負責人都肩負著重要的成本控制使命，擁有進行成本控制的相關權力，同時也承擔著相應的經(jīng)濟責任。

1.2.5 動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目都是一次性的工程，進行項目成本控制時要注重對項目進行中間控制，即我們通常所說的動態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準備階段進行成本控制是依據(jù)組織設計的具體內(nèi)容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。

2 房地產(chǎn)項目的成本構成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構成相當繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，按房地產(chǎn)成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾大類：

2.1 項目開發(fā)前期成本

項目開發(fā)前期階段的成本主要是指機會選擇成本、可行性研究成本、決策成本、土地取得成本、設計成本等。其中，土地取得成本為主要成本，包括土地安置補償費、樹木青苗補償費、土地附加物補償費、拆遷賠償費，耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、新增建設用地有償使用費、新菜田開發(fā)基金、出讓金業(yè)務費、契稅、利息等。

2.2 項目建設工程成本

房地產(chǎn)工程項目的建設成本是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發(fā)前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等，做好項目建設成本控制是成本控制的關鍵。

2.3 籌建項目財務費用

房地產(chǎn)開發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)需要巨額費用，這里包含籌建項目的各種費用。為了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商必然支付一定數(shù)量的籌集資金財務費用。

2.4 項目管理運營費用

管理運營費用所包含的范圍非常廣泛，通常來說，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中到項目完成交付使用前所發(fā)生的各種費用，即開發(fā)項目中所有管理人員所發(fā)生的費用都包含在管理運營費用中。

2.5 各相關品類的稅費

房地產(chǎn)在開發(fā)過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。

3 房地產(chǎn)項目成本控制階段策略

3.1 項目準備階段成本控制

房地產(chǎn)項目準備階段的成本控制主要涉及到兩個關鍵階段，一個是項目籌劃階段成本控制和項目設計階段成本控制。

3.1.1 項目籌劃階段成本控制

該階段的成本控制也被稱為項目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場調(diào)研以及投資評估分析。由于正確的項目籌劃是進行成本有效控制的前提，因此項目決策階段的成本控制工作是至關重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關鍵因素。做好項目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添椖康目偝杀具M行有效控制。具體說來，項目決策人員需要做好以下幾點：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商要認真考察項目投資的客觀環(huán)境、工程項目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟技術指標、原材料市場供應狀況和投資產(chǎn)品的市場價值等。

（2）企業(yè)策劃人員要對消費者的需求市場銷售預期、產(chǎn)品利潤空間等因素進行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案。

（3）在房地產(chǎn)項目籌劃過程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對房地產(chǎn)項目的投資規(guī)模進行合理估算。

（4）在前期調(diào)研與分析的基礎上，房地產(chǎn)項目的決策者最終要通過建設項目的市場需求、財務評價、建設標準、設計方案、潛在風險等因素制定科學的項目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項目的可行性。

（5）在項目決定實施后，項目造價人員還要對房地產(chǎn)建設項目的工程造價進行準確估算。

3.1.2 項目設計階段成本控制

該階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項目建設成本控制的關鍵，科學合理的項目設計能夠降低投資成本、縮短建設周期和資金回收期，最大化工程項目的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目設計前，要進行周密的分析，確保實現(xiàn)有效的成本管理。在設計前做好投資估算，通過對項目發(fā)生的各種費用進行估算和比較，對初步設計進行控制。依據(jù)投資估算落實成本費用，把施工預算控制在預算范圍內(nèi)，同時對工程項目設計的變更進行適時的管控。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目設計方案的質(zhì)量和水平，在委托設計時，可以充分發(fā)揮市場機制的作用，通過招投標等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗、市場知名度比較高的設計公司，并加強相關管理工作，進而保證項目設計方案在技術上和經(jīng)濟上的最優(yōu)化和合理性。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設計的應用。比如當一個企業(yè)的項目經(jīng)過批準后，相關部門就必須及時建立設計變更管理的相關程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項目的建設工期，也能夠?qū)椖康耐顿Y進行有效控制，避免工程竣工結算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。

（3）要嚴格控制圖紙設計的相關工作。設計人員不僅要對設計圖紙的期限和質(zhì)量進行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術上的可能性、施工的便利性等因素，及時組織相關人員進行圖紙會審工作，進而實現(xiàn)從造價和設計等角度對房地產(chǎn)項目設計方案可行性的有效控制。

（4）在設計出圖之前，相關人員要加強審核工作，對于發(fā)現(xiàn)的問題和缺陷要及時進行整改，提前克服設計方案的不合理性，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，這有助于工程項目的正常開展和對工程造價的有效控制。

3.2 項目施工階段成本控制

房地產(chǎn)項目的施工階段主要是在項目投資的實施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個階段是項目建設成本管理中最為復雜環(huán)節(jié)。在項目施工階段應該對質(zhì)量做好控制，約束工程造價成本，進行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財力和物力的支出。現(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過程中的成本控制措施進行分析和總結。

（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計除了是承包方進行施工作業(yè)的綱領性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項目質(zhì)量、施工進行、建設成本控制目標的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟索賠等問題和矛盾的重要依據(jù)。

（2）加強對工程款的支付與管理，確保工程項目的正常開展。例如，企業(yè)要及時結清相關款項，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對于不合格的施工量，要扣除相關款項等。

（3）堅持物資采購比價。在物資采購比價審計中，堅持公開、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價格、服務信譽等方面嚴格把關。在充分保證質(zhì)量的前提下，對供應商進行比價。

（4）對工程變更進行嚴格管理。在施工過程中，要嚴格審核成本計劃和工作流程圖，做好對設計圖紙和施工圖紙的管理，避免因為各種原因?qū)е碌脑O計修改、工期延長或者建筑原材料的臨陣更換等，因為這都會對房地產(chǎn)工程項目的投資和預算造成不良影響。

（5）加強對合同的管理，確保房地產(chǎn)建設項目的施工質(zhì)量、施工進度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標準和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問題的出現(xiàn)，否則必然會為以后的工程索賠等經(jīng)濟糾紛埋下隱患。

（6）此外，管理人員還要及時進行工程量的計量，做好工程賬單的審核，對于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。

3.3 項目結算階段成本控制

工程項目結算階段是項目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項目結算階段要根據(jù)國家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進行項目工程量的核定，審核驗收記錄，審查附屬工程的施工費用。當工程結算交付使用后，項目成本控制中心做項目評價，對工程成本進行管理和分析，做好比對，提出意見，增加新項目的造價管理水平，從而實現(xiàn)投資效益。因為房地產(chǎn)工程項目成本控制工作貫穿于整個項目過程中，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商從源頭進行管理，做好各個階段的控制工作。在工程項目竣工結算階段加強審計工作，進行項目投資費用的核算。

4 房地產(chǎn)項目成本控制財務管理策略

在房地產(chǎn)項目成本控制中，財務管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財務管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的資金鏈進行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效監(jiān)督。此外，通過有效的財務管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學的激勵機制，調(diào)動員工的工作積極性。具體說來，財務管理在房地產(chǎn)項目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強化成本約束機制；③控制房地產(chǎn)項目的成本周期；④創(chuàng)新項目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財務管理的相關職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑嵱行У某杀究刂疲瑑?yōu)化企業(yè)的各項管理活動，確保房地產(chǎn)項目預期目標的順利實現(xiàn)。

5 房地產(chǎn)項目成本控制發(fā)展趨勢

首先，我國房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長型企業(yè)。在激烈的市場競爭中取得勝利就要做好準確的市場定位。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需制定科學合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標，增強自身實力來適應房地產(chǎn)市場風險的變化。

其次，縱觀我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目，許多項目的可行性研究仍是形式主義，沒有對項目進行認真考核和明確的判斷。隨著競爭的加劇，有更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意識到成本控制的重要性，進行必要的成本控制，對房地產(chǎn)項目進行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學性。

最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關系，進行合理的項目成本控制能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實現(xiàn)。借鑒國外的先進經(jīng)驗、通過大量項目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計算機等輔助虛擬設備實現(xiàn)項目建設的整個過程控制，并適時的進行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本控制的發(fā)展趨勢和重要內(nèi)容。