過戶委托書公證書精選(九篇)

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第1篇：過戶委托書公證書范文

房產(chǎn)公證書有效期是多久 公證書中未規(guī)定的，有效期由公證書的使用部門單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請人應(yīng)該注意向公證書的使用部門咨詢公證書的有效期。

公證書的有效期一般分為3類情況：

一、公證書中未規(guī)定的，有效期由公證書的使用部門單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請人應(yīng)該注意向公證書的使用部門咨詢公證書的有效期;

第2篇：過戶委托書公證書范文

委托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，現(xiàn)住現(xiàn)住xx省xx市xxxxxxxxx號，身份證號碼：xxxxxx。

委托人：，男，年月日出生，現(xiàn)住。公民身份號碼：。

受托人：，男，年月日出生，現(xiàn)住。公民身份號碼：。

委托人與受托人系兄弟（或夫妻、朋友等）關(guān)系。委托人欲在深圳購買房產(chǎn)一套（或委托人按（96）京宣證字第3691號繼承公證書有關(guān)繼承父親遺產(chǎn)的內(nèi)容，委托人與、、、、、、共同繼承屬的房產(chǎn)）?，F(xiàn)委托人因故不能前往深圳親自辦理購房的相關(guān)手續(xù)（或工作原因不能親自前往北京辦理有關(guān)其應(yīng)得的繼承份額房產(chǎn)的過戶手續(xù)），故委托弟弟代為辦理。委托期限為此手續(xù)辦理完結(jié)，為辦理上述手續(xù)所簽署的文件我均予以認(rèn)可。受托人無（或有）轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：（簽名）

年月日

公證委托書范本2

________市公證處：

茲委托我____同志（職務(wù)____）為我單位和我個人的人，全權(quán)代表我單位和我個人前來辦理與________簽訂的____________的公證。人在辦理與簽訂的________的公證過程中所簽署的一切文件，我單位和我個人均予承認(rèn)。

委托單位：________

（簽字蓋章）

委托人：

職務(wù)：________

姓名：________

第3篇：過戶委托書公證書范文

購房委托書范文

甲方(委托人)：________________________

乙方(受托人)： _____________________

依據(jù)國家法律、法規(guī)和本市政府部門有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托從事房屋購買事項(xiàng)達(dá)成一致，訂立本合同。

第一條 委托事項(xiàng)

甲方委托乙方購買于北京市____區(qū)____房產(chǎn)，建筑面積____平方米，權(quán)屬性質(zhì)____，原商品房銷售契約編號_________。

第二條 委托期限

乙方自本合同訂立后的次日起____個工作日完成全部事項(xiàng)，如因甲方原因耽誤，工作日相應(yīng)順延。

第三條 房產(chǎn)價格及付款時間、付款方式

1.該房產(chǎn)購買價格為人民幣(大寫)________________元整，此價格為凈房款，購買該房產(chǎn)甲方應(yīng)交的其它相關(guān)費(fèi)用詳見附件一。

2.付款日期、付款方式：

第四條 甲乙雙方相互提供下列相應(yīng)證件

甲方提供：夫妻雙方身份證、戶口本、婚姻證明、人名章。

乙方提供：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

第五條 甲方義務(wù)

1.甲方應(yīng)及時提供該房屋辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)過程中所需要的相關(guān)證件及材料的原件和復(fù)印件，并保證在辦理過戶交易手續(xù)時按時到場。

2.若甲方申請銀行按揭貸款，需及時向乙方提供貸款所需資料。

3.照本合同中約定的付款方式及時間按時交付房款。

4.乙方通知甲方簽訂房屋買賣合同，甲方應(yīng)于接到通知之日起三個工作日內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂，辦理該房屋產(chǎn)權(quán)屬變更。

第六條 乙方義務(wù)

1.乙方確保事項(xiàng)真實(shí)合法。

2.確保賣方按照本合同約定按期過戶，進(jìn)行房屋交接。

3.不得違反國家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，或與他人惡意串通，損害甲方利益。

4.如需變更為甲方服務(wù)事項(xiàng)、要求和標(biāo)準(zhǔn)，須經(jīng)甲方同意。

第七條 其他事項(xiàng)約定

1.簽署成交協(xié)議后，錢款交接地點(diǎn)為乙方指定地點(diǎn)，否則后果自負(fù)。

2.本合同履行期間，甲、乙雙方因履行本合同而簽署的補(bǔ)充協(xié)議和其它書面文件，均為本協(xié)議不可分割的一部分，具有同等法律效力。

3.該房屋辦完過戶手續(xù)，甲方收到房屋后，本合同自行終止.

第八條 違約責(zé)任

1.甲、乙雙方履行本合同期間，如因不可抗力、國家法律、法規(guī)、政策等原因，該房不能辦理權(quán)屬變更，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

2.本合同履行期間，如違反本合同第五、六條各項(xiàng)約定之一的，應(yīng)支付對方該房約定出售價格的5%的違約金作為賠償。

3.如因賣方原產(chǎn)權(quán)證辦理不成功，導(dǎo)致本合同無法正常履行，乙方全部返還甲方所交款項(xiàng)，雙方免責(zé)，合同解除。

第九條 合同爭議的解決辦法

本合同如發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，如協(xié)商不成，依法向出售房產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

第十條 合同生效日期

本合同經(jīng)甲方簽字和乙方蓋章后即生效，合同文本一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十一條補(bǔ)充條款

甲方： ______________乙方：_____________________房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司

現(xiàn)在住址：___________地址：_________________________

身份證號碼：_________房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書編號：第___號

委托人： ________經(jīng)辦人：________

聯(lián)系電話： __________聯(lián)系電話：__________

簽約日期：________________

以上就是關(guān)于購房委托協(xié)議的相關(guān)事項(xiàng)，買房畢竟是大事，如果有特殊情況需要委托別人代辦一定要把相關(guān)內(nèi)容明確在合同里。最好能夠委托律師等專業(yè)人士代辦，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

買房委托公證書

委托人：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，住址： ，公民身份號碼/護(hù)照編號： 。

受托人：XXX，男/女，XXXX年XX月XX日出生，住址： ，公民身份號碼 。

委托人XXX欲購買房屋壹處，該房屋坐落在 ，《房屋所有權(quán)證》編號為 號，丘(地)號 ， 結(jié)構(gòu)，建筑面積 平方米。委托人因【原因】，不能親自到 辦理上述房屋的買賣手續(xù)，特委托XXX代為辦理購買上述房屋的有關(guān)事宜：

1.簽訂上述房屋的買賣合同;

2.支付購買上述房屋的購房款;

3.驗(yàn)收上述房屋，辦理房屋交付手續(xù);

第4篇：過戶委托書公證書范文

證件號碼：住址：

受托人：性別：出生年月：

證件號碼：住址：

委托人因故不能親自來交易中心辦理有關(guān)房地產(chǎn)出售事宜，特委托受托人為本人人，就上述房屋全權(quán)代表本人履行下列附錄中所列第項(xiàng)(共計(jì)項(xiàng)權(quán)利)，受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)。

凡由受托人在上述委托權(quán)利內(nèi)，委托人就上述房屋所實(shí)施的法律行為及所造成的法律結(jié)果，委托人均予以承認(rèn)。

上述委托的期限自委托人簽署授權(quán)委托書之日起至受托人完成委托事項(xiàng)之日止。

委托人：

年月日

附錄：

壹。代為簽訂房屋買賣合同/代為簽訂定金協(xié)議;

貳。代為辦理合同公證或見證、領(lǐng)取公證書;

叁。代為辦理提前償還貸款、領(lǐng)取相關(guān)抵押注銷資料、注銷銀行貸款、交易中心房屋抵押登記注銷、向保險(xiǎn)公司申請退還剩余保險(xiǎn)金等手續(xù);

肆。代為支付一切上述房屋應(yīng)支付的費(fèi)用;

伍。代為辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及交納相關(guān)稅費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;

陸。代為收取房價款;

柒。代為辦理水、電、煤、電話更名手續(xù);

捌。代為與物業(yè)管理處辦理更名以及維修基金等更名手續(xù);

玖。代為簽訂房地產(chǎn)借款合同及抵押合同或辦理轉(zhuǎn)按揭相關(guān)手續(xù)(包括簽署有關(guān)合同、文件并辦理公證);

第5篇：過戶委托書公證書范文

1998年3月，母親在走進(jìn)90歲時辭世了，父母留下的房子按說就該辦理繼承，可是當(dāng)時這套單位福利房在增加了8.91平米后屬不全房產(chǎn)，需要等單位統(tǒng)一辦好擴(kuò)建面積房產(chǎn)證后，再辦理《個人住房檔案》，然后才能辦繼承過戶手續(xù)。誰知這一等就是數(shù)年。期間，父親單位改制了，更換了體制和領(lǐng)導(dǎo)，從而獲取福利房擴(kuò)建面積的房產(chǎn)證的愿望未能實(shí)現(xiàn)。2004年年末，聽說一個員工牽頭幫大家辦理這件事，我們兄妹幾個湊錢請他辦理，如今七年過去了，事沒辦成交去的錢也拿不回來了。此時，繼承人之一的大姐已經(jīng)去世兩年多了。眼看著繼承人們一個個進(jìn)入暮年疾病纏身黃泉路近，再不處理房產(chǎn)繼承，以后牽涉的第三代人就會越來越多，集合受眾處理此事也越來越難。于是，去年的6月由我負(fù)責(zé)開始辦理母親名下的房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)。

到房產(chǎn)辦證大廳一了解，辦理房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)程序的第一步是到公證處獲取繼承公證書。一打聽，這一步真不簡單，需做的功課一大串：在公證處立案、由父母原單位出具親屬關(guān)系證明、由派出所出具父母死亡證明、所有繼承人集中到公證處接受公證（外地繼承人棄權(quán)的須在當(dāng)?shù)毓C處公證棄權(quán)聲明，不能到庭者須有經(jīng)公證的委托書，死亡的也要出具派出所的死亡證明），除此之外，還要提交類似遺囑等的其他相關(guān)文件，以及房屋評估公司的房屋評估報(bào)告。按照要求我開始跟外地的二姐三姐不斷電話、當(dāng)面、書面聯(lián)系，反復(fù)論證，到當(dāng)?shù)毓C處辦理公證材料。在本地跑腿寫證明，少不了排隊(duì)到辦理人下班還沒辦好的不順，但一次不行再去一次，怎么也能辦完，遇到最難辦的是父親單位無法出具我外祖父母的去處證明。親屬關(guān)系證明交到公證處，公證處派人到父親單位查檔，父親的檔案里就是沒有外祖父母的記錄。母親當(dāng)了一輩子全職太太，無檔案可查。別說外祖父母，我母親活著的話也100多歲了，他們怎么可能來跟我們一起分房產(chǎn)？可是外祖父母都是法定繼承人，無處證明他們的著落，公證處就無法出具公證書。事情卡在這里真夠憋氣的。

打電話向律師咨詢，律師說無論如何都要有地方證明外祖父母的去處，父親單位不能證明，你們做子女的檔案也沒有交代嗎？這句話倒是點(diǎn)醒夢中人，我決定找本部門的領(lǐng)導(dǎo)求助。領(lǐng)導(dǎo)找到以前我的一份登記表，依據(jù)上邊填著的“外祖父母均于解放前病故”，給我開出了外祖父母去處的證明。此時，時間來到10月底。

與此同時，我從以往一個相似的案例中得到啟發(fā)，決定換司法渠道解決繼承資格認(rèn)定。

可是這種方式卻不是每個繼承人都愿意接受的，畢竟大家對此并沒有矛盾，為何要用對簿公堂的方式來處置？雖是無奈之舉，但經(jīng)過一番周折，我終于還是向房產(chǎn)所屬區(qū)法院遞交了訴狀。誰知好事多磨，11月22日，在法官通知開庭之時，在外地居住的哥哥不慎摔斷了手，不能前來出庭，事情只好擱了下來。直到12月1日下午傷勢稍有好轉(zhuǎn)的哥哥趕到法院，庭長破例安排了親自辦理。下午5點(diǎn)，我們拿到法院民事調(diào)解書和生效證明，母親的房產(chǎn)繼承認(rèn)定才算走完了一大步?？粗咳耸掷镞w有法院大印的法律文書，大家都深深地舒了一口氣。

第6篇：過戶委托書公證書范文

[論文關(guān)鍵詞]不動產(chǎn) 登記制度 公證制度

物權(quán)登記制度與公證制度是兩種相互配合的法律制度。物權(quán)登記是對不動產(chǎn)物權(quán)的交易結(jié)果進(jìn)行有效地保護(hù)。我國沒有《物權(quán)登記法》，《物權(quán)法》沒有規(guī)定物權(quán)登記公證制度。物權(quán)登記引入公證，使公證在不動產(chǎn)登記制度中定位于前置審查模式具有科學(xué)合理性和獨(dú)特的地位。

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記公證的效力

公證效力指公證機(jī)構(gòu)所出具的公證文書在法律上所具有的效果和約束力，有時直接稱為公證書的效力。主要包括證據(jù)效力、強(qiáng)制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力。物權(quán)登記有物權(quán)公示效力、界定和保護(hù)產(chǎn)權(quán)、維護(hù)交易安全、提高物的利用效率等效力。不動產(chǎn)物權(quán)登記公證的效力兼具公證的效力和物權(quán)登記的效力。

（一）生效力

公證因當(dāng)事人的申請而介入物權(quán)登記前實(shí)質(zhì)審查，在這一階段保護(hù)和尊重當(dāng)事人的選擇權(quán)和自由意志。將不動產(chǎn)物權(quán)登記公證作為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同生效的形式要件。這意味著當(dāng)事人訂立不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時須公證，否則合同不產(chǎn)生效力?！肮C是預(yù)防房地產(chǎn)交易糾紛的第一道防線”。我國目前一般實(shí)行自愿公證原則，因而合同的公證形式多由當(dāng)事人約定?！逗贤ā返?5條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效?！彪p方在協(xié)議中如果約定“公證生效”的條件，如果未經(jīng)公證，協(xié)議生效的條件未完備，所附條件沒有成就，協(xié)議不能產(chǎn)生預(yù)期的法律效力。

（二）公示、公信力

公證和登記是法律行為公示的形式。登記的公信力強(qiáng)于公證，以登記的形式彌補(bǔ)合同公證形式符合法律的原旨，但并不意味登記可代替合同的公證形式。訂立合同，進(jìn)行公證，再進(jìn)行登記是一項(xiàng)交易的過程，公證的目的是為了確定合同的效力，登記則是為了完成不動產(chǎn)物權(quán)變動，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的交易目的。

公證作為國家司法制度中不可或缺的組成部分，行使著國家公共的證明權(quán)力，承載著國家至高的公共權(quán)威和信譽(yù)，作為社會信用的重要載體和法律保障，是判斷民商事行為是否真實(shí)合法的重要途徑，也是司法機(jī)關(guān)裁判糾紛的重要根據(jù)，因此，公證是誠信的象征，具有天生的公信力。公證公信力體現(xiàn)公證工作的權(quán)威性和影響力，反映人民群眾對公證工作的滿意度和信任度。

（三）證據(jù)效力

公證的證據(jù)效力是指公證在證據(jù)上的最高效力。證據(jù)效力具有證明公證對象真實(shí)、合法的證明力，可直接作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。公證的證據(jù)效力，一是公證證明的內(nèi)容屬于司法認(rèn)知的范疇；二是從證據(jù)材料的優(yōu)先性來看，經(jīng)過公證的書證證明力大于一般的書證。公證證據(jù)在訴訟證明是一種書證?！睹袷略V訟法》第67條規(guī)定：經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。公證書具有一種推定的效力，基于公證書的證據(jù)力或生效力，即經(jīng)公證的文書可作為登記機(jī)關(guān)認(rèn)定當(dāng)事人債權(quán)行為真實(shí)、合法的當(dāng)然依據(jù)，應(yīng)該采納公證書。這不僅符合公證文書的效力特性，也符合證據(jù)學(xué)關(guān)于公證文書的理論。

二、不動產(chǎn)物權(quán)登記公證的定位

（一）不動產(chǎn)登記公證性質(zhì)的界定

在不動產(chǎn)物權(quán)登記中介入公證制度，并非要取代或者削弱不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)職權(quán)，也不意味著公證機(jī)關(guān)權(quán)力的加強(qiáng)，而是將公證機(jī)關(guān)的職能與物權(quán)登記機(jī)關(guān)的職能相互配合，使之相輔相成、相得益彰，更好地實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記制度的預(yù)期效果和社會功能。

（二）公證機(jī)構(gòu)核實(shí)權(quán)的定位

在現(xiàn)有立法的基礎(chǔ)上，應(yīng)完善相關(guān)配套制度，強(qiáng)調(diào)有關(guān)行政權(quán)力部門的協(xié)助。當(dāng)事人和相關(guān)部門應(yīng)真實(shí)的反映情況，提供相關(guān)資料，并對其提供資料的真實(shí)性與完整性作出許諾。相關(guān)部門如果不配合協(xié)助，允許通過其上級領(lǐng)導(dǎo)部門簽發(fā)協(xié)助核實(shí)的通知，或賦予公證機(jī)構(gòu)一定的司法建議權(quán)，以此保障審查核實(shí)權(quán)的應(yīng)有的效力。

（三）公證書在物權(quán)登記中的地位

公證書在物權(quán)登記中不具有物權(quán)效力?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。那么當(dāng)事人簽訂了合同并經(jīng)過公證后，只能是發(fā)生債權(quán)效力，合同合法有效，而不發(fā)生物權(quán)效力，物權(quán)以登記為準(zhǔn)。我國法律不承認(rèn)物權(quán)行為理論，《物權(quán)法》沒有明確區(qū)分債權(quán)合同和物權(quán)合同，也沒有承認(rèn)無因性理論，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為原則，主要是出于公示的要求。物權(quán)登記前置公證實(shí)質(zhì)性審查制度，明確界定公證人在物權(quán)登記中的法律地位，使公證圍繞其建立合理的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制、管理機(jī)制、公證程序設(shè)計(jì)以及公證責(zé)任承擔(dān)，使得公證的雙重性、法律職業(yè)性與物權(quán)登記前置審查的職能要求相契合，給物權(quán)登記工作帶來更多便利。

三、不動產(chǎn)物權(quán)登記公證法律制度完善

（一）制定《物權(quán)登記法》

依據(jù)《物權(quán)法》第10條規(guī)定制定統(tǒng)一的《物權(quán)登記法》規(guī)范物權(quán)登記，規(guī)制物權(quán)法定和物之流通的各環(huán)節(jié)。對物權(quán)登記，包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)在內(nèi)，均予以規(guī)定，對登記的程序、登記機(jī)關(guān)及其職權(quán)、登記申請人、登記請求權(quán)、登記的事項(xiàng)、登記的類型、登記的效力、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任等作出詳細(xì)的規(guī)定，包括公證前置審查的內(nèi)容和要求，從程序上完善物權(quán)登記制度?！段餀?quán)法》修訂完善時也應(yīng)考慮物權(quán)登記問題。

（二）統(tǒng)一物權(quán)登記機(jī)關(guān)

物權(quán)登記，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn)，由專門機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，才能發(fā)揮真正作用。專門設(shè)立登記機(jī)關(guān)還是由政府法制部門或法院或公證機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理登記事務(wù)各有利弊。如果公證機(jī)關(guān)作為登記機(jī)關(guān)，可改變現(xiàn)行的登記機(jī)構(gòu)多、分散的局面，由縣級以上人民政府法制部門代表政府發(fā)給相應(yīng)證書，如：《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《抵押權(quán)證》等其它相應(yīng)的證書，以此作為權(quán)利人權(quán)利憑證。

（三）明確不動產(chǎn)物權(quán)登記公證的內(nèi)容

明確不動產(chǎn)物權(quán)登記公證事項(xiàng)，也可稱為法定公證，或強(qiáng)制公證、必須公證，是指法律明文規(guī)定必須經(jīng)公證方可有效的重大法律行為、法律事件和文書，不經(jīng)公證不發(fā)生法律效力?！豆C法》第11條第2款規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請辦理公證?！豆C法》第38條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定未經(jīng)公證的事項(xiàng)不具有法律效力的，依照其規(guī)定。當(dāng)立法把公證機(jī)關(guān)的審查作為一種制度進(jìn)行明確規(guī)定，并且與物權(quán)登記制度銜接，就構(gòu)成了不動產(chǎn)物權(quán)登記法定公證制度。在不動產(chǎn)物權(quán)法定公證制度下，公證是進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)變動登記之前必須經(jīng)過的一個前置性程序，公證機(jī)關(guān)對引起物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，登記機(jī)關(guān)只對提交登記的申請及有關(guān)材料進(jìn)行形式審查。

1.不動產(chǎn)物權(quán)登記公證的內(nèi)容

不動產(chǎn)物權(quán)登記變動公證，涉及不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、抵押、轉(zhuǎn)移等變動過程。廣義上的不動產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價值、等級、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記?！段餀?quán)法》中對不動產(chǎn)物權(quán)區(qū)分原則的設(shè)立，為辦理相關(guān)的不動產(chǎn)物權(quán)變動業(yè)務(wù)提供了科學(xué)依據(jù)。在引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的因素中，最重要的是法律行為，如合同等，其次為非基于法律行為，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、法院判決以及拆建等事實(shí)行為等。一般而言，不動產(chǎn)物權(quán)變動非因法律行為而發(fā)生者，均不以登記為物權(quán)變動的生效要件。由于法律行為尤其是合同引起的不動產(chǎn)物權(quán)變動占了相關(guān)公證業(yè)務(wù)的絕大部分，所以不動產(chǎn)的物權(quán)登記的原因行為如合同進(jìn)行審查辦理公證是大量的，可行的。

2.登記前必須公證的不動產(chǎn)物權(quán)變動類型

（1）不動產(chǎn)繼承、遺產(chǎn)分割、贈與、遺贈。這些是我國公證的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，對無糾紛的繼承、贈與、遺贈以及對遺產(chǎn)分割辦理繼承權(quán)公證、贈與、遺贈公證及遺產(chǎn)分割協(xié)議公證，憑公證書辦理產(chǎn)權(quán)過戶，在實(shí)踐中已被社會所認(rèn)可。在繼承中，對于繼承人資格、遺產(chǎn)狀況、放棄繼續(xù)自愿與否、放棄繼承聲明書的真實(shí)性、被繼承人生前是否有債權(quán)債務(wù)、繼續(xù)人有無依法喪失繼承權(quán)等要進(jìn)行細(xì)致審查；贈與是一種特殊的轉(zhuǎn)讓。贈與合同需要贈與人對贈與的意思有充分的理解，對當(dāng)事人是否具有贈與能力、贈與是否附條件等都要進(jìn)行審查；對遺囑的效力、對遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力、涉及財(cái)產(chǎn)是否屬遺囑人個人所有、法定繼承人有無勞動能力及生活來源，要進(jìn)行審查。這些事項(xiàng)法律關(guān)系復(fù)雜，如果登記機(jī)關(guān)人員不具備專業(yè)的法律知識，處理不當(dāng)，會導(dǎo)致家庭矛盾，不利于社會和諧。

（2）抵押（質(zhì)押）合同。抵押所涉及的法律關(guān)系較之交易關(guān)系更為復(fù)雜，時間也較長，非經(jīng)公證員引導(dǎo)一般人難能理解，如不辦理公證對當(dāng)事人和社會都可能產(chǎn)生不良后果。大陸法系國家普遍要求此類合同須實(shí)行強(qiáng)制公證。

（3）不動產(chǎn)物權(quán)交易合同。不動產(chǎn)交易合同包括國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同，這類合同按合同主體分兩類：一類是一方或雙方為公司、登記機(jī)構(gòu)、企事業(yè)或其他組織?，F(xiàn)行登記制度中，登記機(jī)構(gòu)只進(jìn)行形式審查，如將此類合同交由公證處公證，依公證程序公證員必須對合同生效的各實(shí)質(zhì)要件進(jìn)行審查核實(shí)，向股東、董事核實(shí)決議內(nèi)容，向相關(guān)機(jī)關(guān)查實(shí)有關(guān)事項(xiàng)，這是與登記機(jī)構(gòu)一起維護(hù)著登記的公信力。一類是國家作為行為主體一方的重大不動產(chǎn)交易合同，主要是包括：重大建設(shè)工程招投標(biāo)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、重大政府項(xiàng)目、招投標(biāo)合同等等。此類合同通常關(guān)系民生熱點(diǎn)，主體有特殊性，客體則為公共財(cái)產(chǎn)，如果由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查會存在難辦案，出現(xiàn)“國家自己審查自己、既是運(yùn)動員又是裁判員”。

（四）規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記公證審查的模式

物權(quán)登記主要有實(shí)質(zhì)審查與形式審查兩種方式?！段餀?quán)法》第12條沒有界定什么是實(shí)質(zhì)審查、什么是形式審查，也沒要求不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。物權(quán)登記的實(shí)質(zhì)審查與形式審查的核心區(qū)別在于登記機(jī)關(guān)是否對引起物權(quán)變動的原因行為進(jìn)行真實(shí)性和合法性審查。大陸法系各國的公證已經(jīng)成為不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中不可或缺的一環(huán)。為了提高登記的準(zhǔn)確性，可以參考德國立法，由公證人員通過公證的形式代替登記人員對不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為完成實(shí)質(zhì)審查，公證作為選擇性的實(shí)質(zhì)性審查前置。登記部門依據(jù)公證書及時辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，可大大提高工作效率。如果沒有規(guī)定公證作為物權(quán)登記的前置程序，直接進(jìn)行登記審查，由于登記部門缺乏相應(yīng)的法律專業(yè)素質(zhì)，可能會增加風(fēng)險(xiǎn)，難以有效預(yù)防糾紛，也會增加司法成本?，F(xiàn)實(shí)也印證了因?yàn)橛泄C的保障，大量的不動產(chǎn)的繼承、贈與、遺贈等物權(quán)轉(zhuǎn)讓活動沒有引起不必要的爭議。

（五）調(diào)整不動產(chǎn)物權(quán)登記公證收費(fèi)

公證收費(fèi)是老百姓最關(guān)心的問題，如果費(fèi)用高昂直接影響公證制度實(shí)施的效果，不利于物權(quán)的保護(hù)。任何一項(xiàng)制度的實(shí)施都是有成本的，不動產(chǎn)物權(quán)變動登記前實(shí)行法定公證制度也不例外，法定公證前置則增加了當(dāng)事人公證費(fèi)的負(fù)擔(dān)，這是事實(shí)。公證機(jī)構(gòu)具有非營利的性質(zhì)，費(fèi)用收取應(yīng)體現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)原則”和“便民原則”。目前，委托書、遺贈、聲明書公證都是計(jì)件收取，當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)不算重，但財(cái)產(chǎn)繼承、贈與和遺贈類公證收費(fèi)是按受益額的2%收取，最低200元，這部分當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)確實(shí)較重。目前我國財(cái)產(chǎn)繼承、贈與、遺贈類在大多數(shù)地方都是法定公證前置，且公證數(shù)量多，有必要調(diào)整財(cái)產(chǎn)繼承、遺贈和贈與類公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可參照房屋買賣類公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分不同檔分別按比例收取，體現(xiàn)定價的科學(xué)性。針對棚戶區(qū)、舊城改造、房屋拆遷等不動產(chǎn)變動類公證及確實(shí)有困難的當(dāng)事人可以降低公證費(fèi)用，實(shí)行緩、減、免，或適用法律援助制度，使當(dāng)事人能夠承受。

第7篇：過戶委托書公證書范文

    委托人張學(xué)理，系海南德賽利律師事務(wù)所律師。

    被上訴人（原審被告）海南臨高椰松園林有限公司，原住所地：臨高縣臨城鎮(zhèn)外經(jīng)大廈法定代表人陳明，該公司經(jīng)理。

    委托人熊志東，男，1958年4月11日出生，住所地海口市龍華區(qū)龍昆上村29號。

    被上訴人（第三人）海南灌排技術(shù)開發(fā)公司。

    法定代表人張巖，該公司總經(jīng)理。

    委托人周亞敏，該公司法律顧問。

    被上訴人（第三人）薛山，男，1973年1月26日出生，住?？谑薪鹑诨▓@D302房。

    委托人周亞敏，系海南灌排技術(shù)開發(fā)公司法律顧問。

    （二）主要案情海南臨高針織服裝有限公司（簡稱針織公司）于1998年3月18日成立，注冊資本是168萬元。該公司于1999年8月28日申請變更為椰松園林公司，同年8月26日，陳明受讓針織公司法定代表人鄭勇欽的40％股權(quán)、鐘鳳嬌受讓針織公司股東胡喜30％的股權(quán)，兩份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書沒有注明具體的轉(zhuǎn)讓價格。30％股權(quán)由原股東陳黃明繼續(xù)持有。1999年9月10日針織公司變更成立為椰松園林公司，法定代表人由原來的鄭勇欽變更為陳明。變更后10天，即1999年9月20日年檢期限屆滿，但椰松園林公司自變更以來從未年檢。在椰松園林公司成立之前，即1998年9月30日，陳明以臨高大皇松園林有限公司的名義與嶺南公司簽訂《土地租賃合同書》，租賃嶺南公司約200畝土地種植園林，租期21年。合同上加蓋有椰松園林公司印章。椰松公司在庭審中承認(rèn)該印章是椰松公司成立后補(bǔ)蓋的。2002年2月8日，椰松園林公司法定代表人陳明出具一份授權(quán)委托書，內(nèi)容為：“我公司現(xiàn)委托熊志東在我公司與莊永春買賣海南臨高椰松園林有限公司大皇棕事宜中，作為我公司全權(quán)處理大皇棕人，我公司均已承認(rèn)。”根據(jù)該委托，熊志東代表椰松園林公司作為甲方，莊永春作為乙方，雙方就大皇棕買賣事宜于2002年2月8日簽訂了一份《買賣協(xié)議書》，協(xié)議約定：椰松園林公司將其承租的嶺南公司約200畝土地，種植大皇棕約11000株及農(nóng)場的八間房屋、水井用具等賣給莊永春，總價款約40萬元。付款方式：協(xié)議生效之日起2日內(nèi)一次性支付10萬元。第二條第二款約定，余款30萬元自莊永春在《海南日報(bào)》刊登申明該大皇棕所有權(quán)征詢異議，申明期限屆滿無人提出異議，雙方一起與嶺南公司辦理椰松園林公司與嶺南公司承租的土地于莊永春名下一個月內(nèi)一次性付清給椰松園林公司。熊志東作為擔(dān)保人以其房產(chǎn)作為該買賣的擔(dān)保。2002年2月19日，雙方又簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，將原協(xié)議作如下修改：一、原2002年2月8日協(xié)議，甲方（椰松園林公司）將約200畝的大皇棕及房屋、水井等出售并于2002年2月9日交付給乙方（莊永春）不變，雙方予以認(rèn)可。二、將原成交價40萬元改為35萬元。三、付款方式除已付10萬元外，補(bǔ)充協(xié)議生效后即付20萬元，余款5萬元由乙方用預(yù)付甲方拖欠的土地租金，原買賣協(xié)議第二條第二款取消作廢。兩份協(xié)議中陳明的簽名均由熊志東代簽。2002年2月19日，由熊志東作為椰松園林公司收款人向莊永春出具收條，內(nèi)容為：茲收到莊永春交付購買大皇棕30萬元（其中10萬元2002年2月9日交付）。2002年4月8日，莊永春申請臨高縣公證處的公證事項(xiàng)為保全大皇棕現(xiàn)狀。公證處于2002年4月17日作出公證書：茲證明與本公證書相粘連的照片共18張，為王寶中現(xiàn)場拍攝，跟椰松園林公司與莊永春于2002年2月8日簽訂的《買賣協(xié)議書》中的11000株大皇棕現(xiàn)狀相符。2002年10月26日，陳明又出具一份授權(quán)委托書，內(nèi)容為：現(xiàn)有本人全權(quán)委托馮文仁管理處理海南省臨高縣馬裊鄉(xiāng)昌富村200畝共16000株臨高大椰松基地。

    另查明：灌排公司與陳明商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2002年4月2日向臨高縣人民法院申請?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，2002年4月19日臨高縣人民法院對馬裊鄉(xiāng)昌富村200畝大皇棕以及地上附屬物進(jìn)行了查封。后灌排公司依據(jù)生效的（2002）臨民初字第15號民事判決書向臨高縣人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行陳明的財(cái)產(chǎn)，臨高縣人民法院受理該執(zhí)行案件后，于2002年12月18日在《海南日報(bào)》上刊登征詢強(qiáng)制執(zhí)行查封的200畝大皇棕權(quán)屬異議公告，限案外異議人于公告發(fā)出之日起十五日內(nèi)向法院提出異議，莊永春超過異議期限于2003年3月3日才向臨高縣人民法院提出異議。臨高縣人民法院經(jīng)審查，以該權(quán)屬異議及其提出異議理由不成立，證據(jù)不足為由駁回其異議申請，之后臨高縣人民法院委托拍賣單位將查封的200畝大皇棕拍賣，第三人薛山通過競買方式取得了200畝大皇棕的所有權(quán)。據(jù)此，莊永春便向原審法院提起訴訟，請求確認(rèn)其與椰松園林公司簽訂《買賣協(xié)議書》有效。

    椰松園林公司由于兩年未參加年檢，臨高工商局于2003年10月6日已吊銷其《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。

    二、對本案的幾點(diǎn)思考思考一：灌排公司、薛山能否作為本案第三人參加訴訟？

    《中華人民共和國民事訴訟法》（簡稱民訴法）第五十六條第一款的規(guī)定：“對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟”?！睹裨V法》上述規(guī)定，有獨(dú)立請求權(quán)的第三人是指對原、被告之間的訴訟標(biāo)的提出獨(dú)立的請求，因而參加到已開始的訴訟中來的原、被告以外的第三方面的當(dāng)事人。有獨(dú)立請求權(quán)的第三人在原、被告之訴（本訴）中居于第三人之位，但在自己提出的訴訟（參加之訴）中則處于原告地位，因?yàn)樗颜谶M(jìn)行的官司中的原、被告都作為被告，自己獨(dú)立主張權(quán)利。有獨(dú)立請求權(quán)的第三人只能在訴訟開始后，尚未結(jié)束前參加；有獨(dú)立請求權(quán)的第三人未參加第一審訴訟的，在第二審中，除經(jīng)人民法院調(diào)解能夠達(dá)成協(xié)議的以外，原則上不列為第三人。有獨(dú)立請求權(quán)的第三人之訴都是由有獨(dú)立請求權(quán)的第三人主動請求參加的，即必須由當(dāng)事人自己提出訴訟請求，人民法院不依職權(quán)主動通知其參加。訴訟標(biāo)的，是指當(dāng)事人爭議的要求人民法院通過審判予以解決的某一民事法律關(guān)系或權(quán)利。訴訟標(biāo)的與標(biāo)的物不同。前者是指當(dāng)事人之間爭議的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，而后者是指當(dāng)事人爭議的權(quán)利和義務(wù)所指的對象。灌排公司與陳明商品房預(yù)售合同糾紛一案，在臨高縣人民法院作出一審判決生效后，灌排公司在申請執(zhí)行過程中，薛山通過競買方式取得了200畝大皇棕的所有權(quán)。本案爭議的訴訟標(biāo)的是莊永春與椰松園林公司之間200畝大皇棕的買賣合同關(guān)系，標(biāo)的物則是200畝的大皇棕；而200畝大皇棕已經(jīng)依法由臨高縣人民法院執(zhí)行，薛山通過競買合法取得了200畝大皇棕的所有權(quán)。灌排公司、薛山對莊永春與椰松園林公司之間買賣合同關(guān)系具有獨(dú)立請求權(quán)，灌排公司、薛山作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人申請參加訴訟，有權(quán)向人民法院主張自己的權(quán)利。

    思考二：200畝大皇棕是屬于陳明個人財(cái)產(chǎn)還是屬于椰松園林公司的財(cái)產(chǎn)？

    在本案中，椰松園林公司設(shè)立前，陳明以臨高大皇松園林有限公司的名義與嶺南公司于1998年9月30日簽訂《土地租賃合同書》，并在該地上種植200畝大皇棕。1999年8月28日針織公司申請變更為椰松園林公司，同年9月10日經(jīng)臨高縣工商管理局批準(zhǔn)同意變更設(shè)立椰松園林公司，法定代表人變更為陳明，同月20日年檢到期，但該公司自變更以后從未進(jìn)行年檢。陳明與鐘鳳嬌分別受讓針織公司兩個股東的40％、30％的股權(quán)，30％股權(quán)由原股東黃明繼續(xù)持有。針織公司原是否有財(cái)產(chǎn)，各股東投資是否到位，針織公司變更為椰松園林公司后，陳明與鐘鳳嬌受讓股權(quán)時是以多少資金受讓，椰松園林公司是否承接了針織公司的財(cái)產(chǎn)，變更后陳明等三股東有沒有進(jìn)行了實(shí)物投資或者現(xiàn)金投資，椰松園林公司均未提供證據(jù)予以證明，椰松園林公司設(shè)立后，陳明就在《土地租賃合同書》上加蓋了椰松園林公司的印章。

    《中華人民共和國公司法》第二十五條規(guī)定，“股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入準(zhǔn)備設(shè)立的有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的臨時帳戶；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！眹夜ど绦姓芾砭?995年的《公司注冊資本登記管理暫行規(guī)定》第八條規(guī)定：“注冊資本中以實(shí)物出資的，公司章程應(yīng)當(dāng)就實(shí)物轉(zhuǎn)移的方法、期限等做出規(guī)定。實(shí)物中須辦理過戶手續(xù)的，公司應(yīng)當(dāng)于成立后半年內(nèi)辦理過戶手續(xù)，并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案”。第二十三條規(guī)定：“對股東或者發(fā)起人以非貨幣出資，未按照本規(guī)定第八條的規(guī)定報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案的，或者備案內(nèi)容與公司章程規(guī)定的內(nèi)容不符的，視為虛假出資”，1999年國家工商行政管理局的《企業(yè)名稱登記管理實(shí)施辦法》第三十五條規(guī)定：“預(yù)先核準(zhǔn)的企業(yè)名稱在保留期內(nèi)，不得用于經(jīng)營活動，不得轉(zhuǎn)讓。企業(yè)變更名稱，在其登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)變更登記前，不得使用《企業(yè)名稱變更核準(zhǔn)通知書》上核準(zhǔn)變更的企業(yè)名稱從事經(jīng)營活動，也不得轉(zhuǎn)讓”。針織公司變更為椰松園林公司，實(shí)際上是一個空殼公司。從本案的事實(shí)來看，椰松園林公司及陳明本人在本案中一直主張?jiān)?00畝大皇棕是公司成立后由公司投資種植的，卻不能提供公司投資種植大皇棕的證據(jù)，也不能提供證據(jù)證明200畝大皇棕已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，歸椰松園林公司所有。而且，陳明在椰松園林公司未變更之前，就以“椰松園林公司”的名稱與嶺南公司簽訂《土地租賃書》，其行為違反了《企業(yè)名稱登記管理使用辦法》的有關(guān)規(guī)定，是無效行為。所以，200畝大皇棕應(yīng)認(rèn)定由陳明個人投資種植，屬于陳明個人的財(cái)產(chǎn)。椰松園林公司以200畝大皇棕與莊永春簽訂《買賣協(xié)議書》，將屬于陳明個人所有的200畝大皇棕，出售給莊永春，其行為是無效的民事行為。故200畝大皇棕的所有權(quán)應(yīng)認(rèn)定屬于陳明個人的財(cái)產(chǎn)。

    思考三：在本案中，椰松園林公司是否具有獨(dú)立的法人人格？

    公司具有獨(dú)立的法人人格。公司人格與股東人格的分離，決定了公司的獨(dú)立責(zé)任和出資者的有限責(zé)任。公司一旦具有獨(dú)立的法人人格，在公司與股東之間就各自以獨(dú)立的主體資格進(jìn)行交往。公司擁有出資人對公司的出資，出資人作為股東，享有社員權(quán)利，但任何股東作為個人，無權(quán)干預(yù)公司對自己法定財(cái)產(chǎn)行使各項(xiàng)法定權(quán)利。公司財(cái)產(chǎn)雖然由組成公司的成員，即股東出資構(gòu)成，但卻與出資人的其他財(cái)產(chǎn)相分離。公司以其財(cái)產(chǎn)對公司債務(wù)獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，而出資人則僅以其出資財(cái)產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任。然而，在公司法人人格形骸化的情形下，為了保護(hù)公司債權(quán)人的利益，必須揭開公司的面紗，要求出資人即股東對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。公司法人人格形骸化實(shí)質(zhì)上是指公司與股東完全混同，使公司成為股東的另一個自我，或者成為其機(jī)構(gòu)和工具，以至于形成股東即公司，公司即股東的情形。公司與股東財(cái)產(chǎn)混同是公司形骸化最基本的特征。財(cái)產(chǎn)混同是對公司財(cái)產(chǎn)與股東財(cái)產(chǎn)分離原則的違背，其具體表現(xiàn)在公司營業(yè)場所、主要設(shè)備與股東的營業(yè)場所、設(shè)備等完全同一；公司與股東的資本或者其他財(cái)產(chǎn)混合，公司缺乏獨(dú)立財(cái)產(chǎn)或者與公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相比，資本顯著不足；公司財(cái)產(chǎn)無記錄或者記錄不實(shí)，公司帳簿與股東帳簿不分或者合一等等。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)混同無法保證公司貫徹資本維持和資本不變原則，消弱了公司對外承擔(dān)清償債務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)，所以，法院為了保護(hù)債權(quán)人的利益，必須揭開公司的面紗，否認(rèn)公司與其股東各自的獨(dú)立人格，責(zé)令公司的股東對公司的債權(quán)人直接負(fù)責(zé)。由于椰松園林公司從針織公司變更時，雖然經(jīng)臨高縣工商行政管理局辦理了企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，但其注冊資金是否屬實(shí)？各股東出資多少？椰松園林公司有沒有財(cái)產(chǎn)？椰松園林公司在本案中均沒有提供證據(jù)證明，本案中，200畝大皇棕在椰松園林公司設(shè)立前，由陳明與嶺南公司簽訂《土地租賃合同書》，由陳明個人投資種植，椰松園林公司設(shè)立后，椰松園林公司與其法定代表人陳明的財(cái)產(chǎn)發(fā)生了混同，是典型的公司法人人格形骸化的具體表現(xiàn)。本案中公司人格與股東人格沒有分離，也就是說，公司即陳明，陳明即公司，當(dāng)公司或陳明對外產(chǎn)生民事責(zé)任時，為了逃避法律追究，逃避債務(wù)，陳明卻以公司人格或公司以陳明人格作“擋箭牌”，使債權(quán)人的利益受到極大損害。故應(yīng)否認(rèn)椰松園林公司獨(dú)立的法人人格。

    思考四：椰松園林公司沒有依法進(jìn)行年檢，能否以自己的名義進(jìn)行民事活動？

    椰松園林公司自1999年9月10日由針織公司變更成立后，1999年9月20日，該公司的年檢期即屆滿，椰松園林公司應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓C(jī)關(guān)繼續(xù)年檢，但椰松園林公司自變更以來從未進(jìn)行年檢。依據(jù)《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》第五十一條規(guī)定“公司登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)公司提交的年度檢驗(yàn)材料，對與登記事項(xiàng)有關(guān)的情況進(jìn)行審查，以確認(rèn)其繼續(xù)經(jīng)營的資格”。國家工商行政管理局1996年公布，1998年修訂的《企業(yè)年度檢驗(yàn)辦法》第三條規(guī)定：“企業(yè)年度檢驗(yàn)是指工商行政管理機(jī)關(guān)依法按年度對企業(yè)進(jìn)行檢查，確認(rèn)企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營資格的法定制度”；第十九條規(guī)定“企業(yè)未參加年檢不得繼續(xù)從事經(jīng)營活動。登記主管機(jī)關(guān)對年檢截止日期前未參加年檢的企業(yè)法人進(jìn)行公告。自公告之日起，30日內(nèi)仍未申報(bào)年檢的，吊銷營業(yè)執(zhí)照”。椰松園林公司自1999年9月20日年檢到期后未向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)申報(bào)年檢，應(yīng)認(rèn)定該公司已經(jīng)喪失了其經(jīng)營主體的資格。雖然直到2003年10月6日臨高工商局才吊銷椰松園林公司的營業(yè)執(zhí)照，但是椰松園林公司自1999年9月20日起就不能以椰松園林公司名義進(jìn)行民事活動。所以，椰松園林公司所有的經(jīng)營活動只能視為是非法人的民事行為，也就是說應(yīng)屬于股東陳明、鐘鳳嬌和鄭勇欽的民事行為。綜上所述，椰松園林公司沒有依法進(jìn)行年檢，不能以自己的名義對外進(jìn)行民事活動，其與莊永春之間簽訂的200畝大皇棕《買賣協(xié)議書》是無效的民事行為。

    思考五：如何保護(hù)交易安全問題？