購小產權房合同精選(九篇)

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第1篇：購小產權房合同范文

買受人(乙方): 身份證號碼:

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,協商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于 市___________區_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元,如甲方反悔本合同,雙倍賠償;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同簽定時,甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時,甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅,土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。小產權購房合同范文節選!

四、本合同簽訂后,甲方對----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利,乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責任

1、甲方應當于xx年 月 日交付乙方房屋,甲方如不按合同規定的日期交付房屋,每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時,乙方有權解除本合同。解約時,甲方除將已收的房價款全部退還乙方外,并應賠償乙方經濟損失人民幣___四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時,甲方有權解除合同。解約時,乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

第2篇：購小產權房合同范文

法律依據：

《城市房地產管理法》第六十條

國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。

《民法典》第二百零九條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十五條

第3篇：購小產權房合同范文

【關鍵詞】 小產權房；市場；法律問題；建議

【中圖分類號】 TU-0 【文獻標識碼】 A 【文章編號】 1727-5123（2013）06-002-04

1 小產權房概念和類型分析

近幾年來， 房價問題已成為我國社會大眾密切關注的熱點話題，伴隨著全國各大中小城市的房價頻頻高漲，農村建設的房屋大量空置，相較于城市住房，價格比較低廉，套型也比較合理，于是所謂的“小產權房”便引起了社會各界的廣泛關注。究于“小產權房”的概念，理論和實務界均沒有統一的定義，從法律角度看，小產權房不是一個法律概念，因為沒有任何一部法律法規對小產權進行明確規定，因而從法律上對小產權房的界定也就無從談起了；從當前政策角度看，2008年3月上旬，中央財經領導小組辦公室副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任陳錫文接受《南方周末》記者專訪的時明確指出，中央從來沒有允許過“小產權房”的存在，“小產權房”這一概念是媒體誤導的結果。所以，從黨和國家的政策上看“小產權房”也是沒有權威概念的；從目前實務上，“小產權房”是相對于“大產權”抑或“完全產權”而言的， “大產權房”是指依法有償使用國有土地，由國家有償將國有土地出讓給建設單位，依法開發建設、銷售，由國家主管部門登記、征收稅費，頒發產權證書，并可進行市場流轉的住房。

我們認為，“小產權房”是指房屋建設開發無償取得土地使用權、占用農民集體所有土地建造的房屋，持有鄉政府或村委會發給的產權證明，甚至沒有權利證書，且不能對農村集體經濟組織以外人員流轉的住宅，所占用的土地包括農村宅基地、農村建設用地或農用地。包含以下四種類型：

1.1 農村集體經濟組織成員依照法定程序無償取得農村宅基地使用權后，自行建設住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明，農民在宅基地上建設住宅，許多農民在進城誤工或者有多處住宅后，面向市場轉讓自己的小產權房，引起許多的糾紛。這一形式是小產權房的典型代表。

1.2 農村集體經濟組織，在符合土地利用規劃的前提下，由集體成員（集體企業職工或者該村村民）共同出資集中建設的住宅，并持有鄉政府或村委會出具的產權證明。

1.3 農村集體經濟組織的成員利用無償取得的農村宅基地使用權建造的住宅，轉讓給非本集體經濟組織的個人或組織，受讓人持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這是第一種類型流轉后的類型。

1.4 農村集體經濟組織與房地產開發商從謀取經濟利益出發，占用農用地、農村建設用地或者農村宅基地，變相進行房地產開發，并將開發建設的房屋進行銷售，持有鄉政府或村委會出具的產權證明。這種類型使得小產權房大規模成批量的向社會銷售，許多老百姓誤以為是商品房，或意識到權利受限制但價格便宜而爭相購買。

小產權房與大產權房的比較分析：①房屋所依附的土地性質不同。大產權房建造于有償出讓取得的國有城鎮土地上的，而小產權房則修建于農村無償取得的集體所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用權不同。大產權房的土地使用權為城市建設用地使用權，而小產權房的土地使用權是農村集體所有權。城市建設用地使用權人可以將建設用地使用權轉讓、出資、互換、贈與或者抵押，其依法自由處置。而農村集體土地使用權不得隨意流轉，只能有條件的在該集體經濟組織內部進行流轉。③房屋權屬證件頒發主體不同。小產權房因依附的土地性質，不屬于國家政府機關頒發房屋所有權證的對象，所以只能由不具備發放產權證的主體資格的鄉鎮政府發放產權歸屬的證明，因為鄉村組集體是國家所有權的基層人。[1]大產權房則是法律所規定頒發城鎮房屋所有權證的范疇。④房屋權屬流轉對象的不同。大產權房的流轉對象是沒有限制的，而小產權房的流轉對象只能是本集體經濟組織內部的成員，城鎮等非本集體經濟組織以外的人員是不能作為流轉對象的，這當然是由小產權房的土地性質和具有保障性決定的。⑤權利人行使權利的限制不同。我國《土地管理法》第62條第4款規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。沒有地，也就無法建房。而大產權房只要符合轉讓和受讓的條件，均有自由處分和購置房產。⑥所訂立買賣契約的效力不同。我國對于大產權房，只要依法成立的買賣契約，均認定為協議有效，所形成的該項債權應當作為發生物權變動的原因；而小產權房，因不符合《合同法》第五十二條中第五款的情形：違反法律、行政法規的強制性規定，所訂立的買賣合同當然無效。

2 小產權房涉及的法律問題

2.1 小產權房土地的法律問題。小產權房之所以能夠熱銷，最吸引民眾的地方就在于其價格優勢，在房價持續上漲的當今社會，即使經過中央政府的調控打壓，房價的丈夫得到有效地控制，但是期望房價大幅度的下跌幾乎是不可能的。處在房價如此高企的時代，幾乎要讓工薪階層的家庭用一輩子的收入來購買一套住房，小產權房的價格是同地段商品房價格的三分之一甚至還低，中低收入的家庭爭相購買小產權房也就在情理之中了。雖然小產權房在占有、使用、收益、處分四項權能中，收益、處分兩項權能得不到法律的保障，但這通常是投資人重點關注的，對于要解決基本居住問題的中低收入老百姓來言，并不重要，其更關注的是占有、使用這兩項權能。

小產權房的價格為什么會這么便宜？在建筑安裝的人工等硬性成本費用方面，與商品房相差并不多，當然，商品房對建筑材料的質地等要求較小產權房要高，價格相對高，其實，差異并不在這，而是：小產權房建設在集體土地上，該幅土地是沒有繳納土地出讓金，土地對其來說，是沒有經濟成本的，其價值是由建筑安裝等成本和適當的利潤，這就造成了兩者之間價格懸殊的緣由。

因此，我們認為探討小產權房的法律問題就必須深入地探討研究小產權房建設的土地法律問題。

根據我國根本大法《憲法》第十條的規定，我國土地實行社會主義公有制和勞動群眾集體所有制，即國家所有和集體所有，任何組織和個人都不能擁有國有土地的所有權，國有土地的所有權是不允許轉移的。國家將國有土地的使用權通過有償出讓的方式進入到土地市場。土地使用權的出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，有土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。在土地出讓的過程中，政府是國有土地產權的唯一代表人，有權代表國家的縣級以上人民政府出讓土地使用權，市縣地方人民政府的土地管理部門具體代表市縣人民政府主管國有土地使用權出讓的行政管理工作。

出讓土地使用權僅限于城市規劃以內的國有土地，集體所有的土地需經政府一發征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。根據《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法神清使用國有土地”，但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有土地的，或者鄉鎮村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外。《土地管理法》第六十三條規定：除“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的情況以外”，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租，用于非農業建設”，如果要在集體土地上進行建設，只能在以下三種情況下才被允許：建設鄉辦鎮辦企業，集體成員建住宅，建公共設施和公益設施等，這三種情況也都需要依法批準，才能使用農民集體所有的土地，法律嚴格限制了集體建設用地的使用。

《物權法》第一百五十一條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；《物權法》第一百五十二條規定宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅以及其他附屬設施；《物權法》第一百二十五條規定，土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產對以上法律規定的解讀，我們可以看出：只有縣級以上人民政府才能待編國家出讓城市規劃內的國有土地使用權；農村集體土地所有權是一種不完整的權利，集體所有的土地需要經政府依法征用轉為國有土地后，才能由政府出讓土地使用權。一旦國家建設需要使用集體所有的土地時，國家只需要通過征用集體土地就可以了，征地是國家的行政行為，帶有強制性，被征用者只有無條件的服從。按照世界各國的通行做法，征用范圍是嚴格限定在“公共利益”的需要之上的，即為了國防、環境保護，公共活動場所建設的需要，我國則擴大到國家的一切經濟活動范圍。

因此，無論是對我國城市規劃區的國有土地使用權的處置，還是對農村集體土地使用權的處置，政府是處于權威的權利中心，擁有絕對的話語權。

政府壟斷了土地交易的一級市場，房價從九十年代房改以來已經被推上高位，經濟適用房、廉租房又不能有保障地供應，在集體土地上建房，買房自然成為中低收入老百姓的選擇。在沒有土地出讓金的集體土地上建設起來的小產權房，成為住房市場需要洪流中的一塊凹地，面對政府對土地的控制，高不可及的房價幾座大坎的圍堵，住房需求的洪流自然就傾瀉到這塊凹地上來。

據相關媒體報道，2008年小產權房已經占到北京房地產市場的20%，占到西安房地產市場的25～30%，深圳房地產市場的40～50%，小產權房總面積已相當于我國城鎮住宅的40%以上。[2]

“小產權房問題的出現，反映了我國長期城鄉分治的格局以及由此形成的法律、政策與現實經濟發展之間的脫節——，它是鄉鎮農村對機會的均等，利益的平衡，城鄉協調發展的一種要求”[3]。

《土地管理法》第十條，對集體土地產權作了明確的規定：農民集體所有的土地，依法屬于村農民集體所有的，由本村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村解題經濟組織的或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農村集體所有的，由鄉鎮農村集體經濟組織經營管理。從該規定中我們可以看出：集體土地產權有四級主體，村集體經濟組織，村民委員會，村民小組，鄉鎮農村集體經濟組織。

法律的這一規定已不能適應我國經濟發展的形勢，存在很多缺陷與弊端。一是許多村集體經濟組織比如村農業生產合作社，早已經名存實亡或不復存在了；二是村民委員會從理論上雖是一個村民自治組織，但實際上它已經具有政府智能，除了發展本村的生產、經濟，協調民間糾紛等，更多的是協調政府完成計劃生產、稅收、征兵等政府職責。因此，村民委員會很難集中精力行使管理農村土地資產這一農民最為重要的財產管理工作。三是村民小組在后基本解除了，原歸屬村民小組的土地也都由村民委員會進行管理了，并且，村民小組僅僅是集體經濟組織的成員，不是一級集體組織，也不宜作為集體土地所有制的代表；四是其他農業集體經濟組織的規定很不明確，其他農業經濟組織在農村有很多個，特別是經濟發達地區的農村，農、工、商、貿平行開發經營，到底由哪個農業集體經濟組織經營、管理是不明確的。

由于我國長期城鄉分治，城鄉發展嚴重失衡，農村在基礎設施建設、經濟發展等方面滯后，大部分農村地區醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏，在農村集體經濟組織所有的土地上建房，首先是滿足本集體組織成員居住的基本要求，“農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度”[4]，鄉鎮集體企業為解決職工居住問題，在經過審批的集體建設用地上建房，同樣是滿足成員的基本居住要求。其次，鄉鎮政府或村委員會單獨開發建設房屋，或者將土地發包出去，由開發商建設，或者約定利潤分配比例與開發商聯合建設房屋，縣級以上政府雖然無法獲取土地出讓金，但是象征政府或村委員會是直接獲得的，開發商也獲得部分建設開發利潤，購房者以遠低于商品房的價格取得房屋居住權，這部分購房者中絕大部分是當地村民，外地到該地區打工的人員，城市中的的、中低收入人群。近幾年來，我國的GDP每年都是高速增長，折射出社會保障體制建設方面的嚴重不足，首先受到侵害得不到保障的是廣大社會中下階層，城鄉法杖不平衡首先受損害的是鄉村。因此，在這種情況下建成的小產權房使得鄉鎮政府獲益，中下階層的老百姓獲益，在社會發展的宏觀大局來看，是可以接受的，只要開發商在建設過程中獲益的是正常標準的行業利潤就可以，我們不能茍求開發商參建無利可圖，只要和經濟適用房的利潤差不多或者稍高些就可以，這樣，最終解決社會中下階層的居住問題，使得鄉鎮政府、村委會獲益，也有利于社會的和諧穩定，這雖然不是中央政府積極推進的一項措施，也是基層組織自發探索集體土地流轉的一種形式。

對于侵占耕地，在耕地上建造房屋，應眼里給予打擊，堅決拆除并予以處罰；對于違反土地利用總體規劃，在農村集體建設用地上違規建房，對耕地威脅不大，主要是行政違法，可以追究責任，進行處罰，補辦相關手續。以上兩種情況在執行過程中需要嚴格甄別，加大對耕地的保護力度，防止魚目混珠，逃避打擊處罰占用耕地的行為。

2.2 小產權房處分的法律問題。小產權房的占有、使用權利在業主入住該房后就得到保障，出租未獲取收益也是能得到保障，但是想通過二次轉讓未獲取價差受益，就存在一定的保障，因為小產權房的處分權利本身就得不到法律的保障。因為小產權房沒有土地使用權證，沒有國家統一頒發的房產證，僅有鄉鎮政府頒發的房產權屬證，甚至沒有房產證，沒有法律意義上的物權，在流轉過程中極易產生糾紛，糾紛產生后又不能適用商品房買賣過程中的法律法規，存在法律風險。

由于小產權房全力本身的不清楚，不充分，小產權房買賣協議的效力處于不確定狀態，在農村土地（房屋）大幅增長的情況下，許多已出售小產權房的農民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋，這也使得小產權糾紛成為全國性的司法難題。

北京由于房價上漲很快，城市化進程迅速，大量流動人口蜂擁而至，周邊郊縣小產權房發展迅猛，小產權房的糾紛也頻頻發生。2004年北京市高級人民法院的《關于印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》規定，農村私有房屋合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據拆遷補償所獲利益，和房屋現值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

我們可以通過被媒體追蹤報道的李玉蘭和北京宋莊村民馬海濤房屋買賣糾紛一案來解讀北京高級人民法院的規定在具體案例是如何理解應用的。2002年7月，李玉蘭在北京宋莊與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間，廂房三間以及整個院落以4.5萬的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有所在大隊的蓋章以及見證人的簽名。

2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認雙方協議無效，李玉蘭返還房屋。北京市通州區人民法院經審理后認為李玉蘭是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋，與此同時，馬海濤要給副李玉蘭夫婦93808元的補償款。該案上訴至北京市第二中級人民法院作出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于農民反悔，李玉蘭可另行主張賠償。2008年3月，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，在北京市通州區人民法院，要求馬海濤按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州區人民法院認為，李玉蘭作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或者拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失這兩個因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，通州區人民法院判決房屋所有人馬海濤賠償買房人李玉蘭經濟的損失約占房屋評估價的70%。

如果是商品房買賣，在成交四年后因為房價上漲，而賣房人反悔而至人民法院，幾乎不可能勝訴，但是小產權房買賣就截然相反了，因為農民在自己宅基地上建成的房屋出賣時，因宅基地是農民集體所有只能在同村村民之間轉讓，外來的居民不可能享有宅基地使用權而不能買地此小產權房，外來的居民不具備購買小產權房的主體資格，所以只要賣房人后悔，這樣的買賣就不受法律的保護。在合同違反法律禁止性規定而無效的情況下，合同自始不產生效力，農民是否反悔并不影響合同的效力。法院以農民反悔造成損害為由支持李玉蘭的賠償主張，明顯是在尋找一種平衡。如果賣房人不反悔，買房人就會因買賣合同而實際占有、使用該房屋，就不會形成民事訴訟。如果機械地以主體不適格為由認定合同自始無效，雙方各自返還，是違反民法的公平原則的，畢竟買賣四年以來，房價上漲許多，各自返還，明顯是賣房人違約，卻是獨享四年的價格漲幅。最終，村民馬海濤雖然要回房屋，但卻要賠償李玉蘭185290元的損失，李玉蘭雖然退還房屋，卻拿到房屋市場70%的賠償，相當于4.5萬元最初的投資而言，還是獲得了較高的經濟回報。因此，小產權房的買賣必須雙方自愿，雙方都不能反悔，否則這樣的買賣很脆弱，得不到和商品房一樣的法律保護。由于小產權房不受法律認可，無法在房管部門備案，無法辦理合法的產權手續，不在政府部門的監管范圍內的，一旦產生房屋質量問題、公共設施維護問題，以及房屋建設資金周轉困難，小產權房的建設無法向銀行貸款融資等問題時，救濟途徑非常的有限。

2.3 小產權房的政策問題。在我國，黨的政策對法律的制定有指導作用，黨的政策是我國制定具體法律的依據。近年來小產權房迅速發展，現行法律存在諸多急需完善地方，了解小產權房方面的政策，對預測相關法律的制定和修改是大有幫助的。

1999年國務院辦公廳頒布的【1999】39號文件，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，明確限制了小產權房買賣。該通知規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”正是該通知使得城市居民在農村購買的房屋無法辦理產權登記，而成為小產權房。2007年建設部風險提示，申明法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許將集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。如果非集體經濟組織成員購買了這類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。

2007年12月11日，國務院召開的國務院常委會會議上也再次申明，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞開發。2008年用國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”，“其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。”

從法理上看，國辦通知建設部的風險提示既非法律也非行政法規，但可以看出中央政府是禁止小產權房流轉的，如果小產權房不能流轉，只能限于農村集體經濟組織的成員才擁有，那么小產權房就沒有發展空間，還要面臨已建成已經銷售的小產權房如何處理的問題，在當前情況下，小產權房處理已不是以一個單純的法律問題，而更多的是一個政治問題。

3 對小產權房合理制度安排的建議

3.1 長期安排：農村集體土地的流轉使得小產權房的土地（集體土地）逐步縮小與城市國有土地的價格差距，因此，解決小產權房的問題，首先要妥善解決農村集體土地的流轉問題。

長期以來，我國城鎮土地實行無償無限期的使用制度，使得土地使用權處于靜態狀態之下，土地不能按照價值規律發揮作用，也不能反映供求關系，更不能形成地產市場，因而土地資源也難得到合理的配置。

我國國有土地使用權制度的改革的成果就是實現了從國有土地的“三無制度”即無流動、無償、無期限到“三有制度”即有流動、有償、有期限的土地使用制度的轉變。國家將國有土地使用權通過有償出讓的方式進入土地市場，逐步建立起地產市場，促使土地使用權的合理流動，通過交易明確規定土地使用者可以依法自由開展土地使用權的買賣、租。中國未來要解決的最大難題，是8億農民的致富問題，建設社會主義新農村任重道遠。土地是人類的財富之母，土地的巨大效益離不開土地的合理利用及有效配置。國有土地制度改革的成功無疑給農村集體起到了良好的示范作用。伴隨者高速城市化的發展過程，許多農村人口進程務工，舉家遷徙居住，保留農村住房已無必要，但如果房產不能流轉，就抑制物的效用，也剝奪了農民自住籌措資金發展的權利，人為加劇了農民的貧困。也有許多農村人口沒有進程務工，但現在農業發展必須通過機械化、產業化才能謀求飛躍，低水平的耕作肯定不能使農業產業升級。農村土地必須有效正和，進行流轉，才能打破戶戶割據、村村占有的局面。

2008年黨的明確提出，允許農民按照自愿有償的原則，以轉包、出租、互換、轉讓、個分合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式適度規模經營，有條件的地方可以發展專業大戶，家庭農場，農民專業合作社等規模主體，《中央推進農村改革發展若干重大問題決策》中規定：土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有權性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。這“三個不得”也就明確規定了集體土地流轉的底限。

現在城市居民享有社會保障，農村村民享有集體土地使用權，可以嘗試進行置換，完成農民向市民的轉變；鼓勵農民將承包地向專業大戶，農業園區流轉，發展農業規模經營；建立流轉土地登記制度，對轉包、轉讓、入股、抵押集體土地的行為統一登記，集中管理，逐步實現城鄉土地一體化，當農村集體土地與城市國有土地沒有差別，實現了“同地同價”的時候，小產權房的主要問題自然就迎刃而解了。

3.2 近期安排：區別類型、逐步消化、避免強拆。

3.2.1 對于違反土地利用總體規劃，建造在建設用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府優先考慮收購，不能夠補辦手續的，作為廉租房使用，能夠補辦手續的就作為經濟適用房使用，彌補政府在廉租房、經濟適用房建設方面的不足。

3.2.2 以后能逐步流轉，規定同村村民享有優先受讓權，就賦予了農民處分權，幫助農民盤活資產，最大限度地發揮物的效能。集體土地包括：農地（耕地和其他種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地）、建設用地（宅基地、鄉鎮企業用地、鄉村公益事業用地）

3.2.3 對于鄉鎮企業經過審批為職工建造的住宅，應當規定集體企業內部員工享有優先受讓權，以后也可以逐步流轉

3.2.4 對于違反《土地管理法》，在農地上建造的房屋，堅決打擊，拆除同時進行處罰。任何制度都是不同利益主體多方利益的博弈的過程，而該制度也會隨著博弈的持續進而不斷調整。我國的改革始于農村，經過城市化的發展，又面臨者新一輪的深層次的改革，還是要回到農村，只有立足農村，逐步消除城鄉差距，開展城鎮化建設，建設社會主義新農村，才具有規劃時代的現實意義！

參考文獻

1 楊宇著.農民土地權益與農村基層民主建設研究：試論農村土地產權制度與村民自治關系，北京：中國社會出版社，2007

2 第一財經日報，2008

第4篇：購小產權房合同范文

已購公房可不可以抵押是根據情況而定的。

1、如果是尚未房改的使用權公房，由于沒有產權，所以肯定不可以獲得銀行的抵押貸款。

2、如果是已經房改的并且取得產權證的已購公房，那么可以取得抵押貸款，央產房辦理抵押消費貸款的需要提供基本的資料外，還要提供原始購房合同、央產房上市審批表。抵押貸款的同時要滿足（1）合法的身份，有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄。（2）以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同。（3）房齡在10年以內，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的首付款。（4）能夠提供貸款行認可的有效擔保。

3、未結清貸款的房產、部分已購公房、未滿五年的經濟適用房、未取得房產證的小產權房，不能辦理抵押消費貸款。

（來源：文章屋網 ）

第5篇：購小產權房合同范文

一。房改房買賣合同效力。

1．1994年，國務院出臺《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，將國有公房產權出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產權完全歸個人；一種是以成本價購買，產權也歸個人；一種是低于成本價的標準價購買，產權由個人和單位共有。

2．1999年，為了促進房地產市場的發展和存量房的流通，建設部出臺了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產權的住房（指標準價房），還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見；如果有共有權人時應當征得共有人的同意；在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規定了類似內容。對于賣房款，辦法規定，以成本價購買的住房，其交易收入按規定繳納有關稅費后歸住房所有權人所有。以標準價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產權歸住房所有權人所有后再進行交易，交易收入按前款的規定執行。也可以直接進行交易，按規定繳納有關稅費后，交易收入由住房所有權人與原產權單位按房屋的產權比例分成。原產權單位撤銷的，其應當得所部分上交同級財政，專項用于住房補貼。

3．實踐當中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權獨自處分夫妻共同財產；房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意應屬無效；《城市房地產管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規定，城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時違法沒有進行登記導致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導致買賣合同無效呢？

4．以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，其理由是根據〈〈城市房地產管理法〉〉和〈〈物權法〉〉的相關規定，只有取得房產證和房產登記以后，原房主才有房產所有權，才能將房產轉讓。因此，在未取得房產證前，原房主還不是法律上認可的所有權人，對房屋就進行出賣的行為當然無效。趙律師認為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經構成了事實上的房主，且房產證也正在申辦之中，應當認定原房主具有處分該房產的權利。2。即使原房主沒有房產證就出賣房產，依據〈〈合同法〉〉51條的規定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當房產證辦理下來之后，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認為，如果房產證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委托書。因為買方此時應當知道此房系夫妻共有財產，應當征得另一方的同意，此時買方不構成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產權過戶手續。如果有了授權委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構成表見，買方構成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進行了追認，也應當認定合同有效。如果另一方在事后不予認可，則買賣合同是無效的。而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護市場交易秩序，應當認定合同有效。趙律師認為，在買賣任何性質房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應當讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產生爭端。本人就曾過相關訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發還重審，后來總算達成了調解。

6．房改時是以標準價購買的房屋，單位有優先購買權，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當房改是以標準價購買時，單位和個人對于房屋是共有關系，原房主對于房屋只享有部分產權，房產證上也肯定標明了共有權人。此時，買房人應當知道此房的權利人并非只有原房主，應當知道還有單位的產權。買房人不構成善意取得，買賣合同應當認定為效力待定。如果事后單位予以了認可，則應當認定合同有效。如果單位在知道或應當知道自己的合法權益受到侵害之日起一年內申請撤銷合同的，應當予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權利。

7．法律規定，對城市房地產、私有房屋進行轉讓、買賣時，均需到房地產管理部門辦理變更登記手續，當初買賣時沒有進行登記是否導致合同必然無效呢？趙律師認為，《城市房地產管理法》和相關法規定中要求買賣雙方對房產進行過戶登記的規定是行政管理法規，而不是合同有效性的規定。合同的訂立有效性和進行房產變更登記是兩種法律關系，合同有沒有效力在訂立時已經確定，至于進行房產過戶登記則是屬于合同履行的內容，與合同的效力無關。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》

56條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”〈〈物權法〉〉第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

8．總之，趙律師認為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經成立并生效的合同，保護善意第三人的合法權益，維護合同的穩定性，保護“誠實信用”這一民法的帝王規則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權出讓金，在其他方面沒有很大的區別。

二．集資房、安居房買賣合同效力。

1．我國經濟適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進行了補貼，個人也出資購買，產權歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準并提供劃撥地興建、由符合購買經濟適用房條件的個人出資購買的保本微利房。

2．按照建設部1999年出臺的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺的《經濟適用住房管理辦法》及國務院2007年8月7日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規定，經濟適用房經濟適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年,購房人可轉讓經濟適用住房,但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產權。同時還對單位集資房規定，在優先滿足本單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的,由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。

3．但在實踐中，也出現了買賣此兩種經濟適用房的情況。經濟適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產市場漲價的情況下，有的賣方反悔，至人民法院請求確認買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經濟適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經濟適用房賣給了不符合購買經濟適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導致合同的無效呢？

3．趙律師認為，在國務院2007年8月7日出臺《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經濟適用房買賣合同依據《合同法》的規定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應當辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經濟適用房的條件的買方，雖然不符合相關經濟適用房相關的政策，但這些政策只是部門規章，不是法律或行政法規，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。

4．趙律師認為，經濟適用房和商品房有很大的區別，政策性極強，相關的政策規定越來越嚴格。經濟適用房的原房主只有有限的產權，經濟適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經濟適用房而獲利與政府投資興建經濟適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經在2007年6月份叫停了集資房和經濟適用安居工程房的過戶登記。《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務院的意見，雖然不是行政法規，不是認定合同有效性的依據，但具有強制性，房屋行政管理部門必須遵照執行。買賣雙方如果違反了相關規定，則不能辦理過戶手續。因此，今后，雖然經濟適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據雙方的合同，在交納相關出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產證，不受法律的保護。因此，趙律師認為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經濟適用房不能在市場上自由流通。如果想買經濟適用房，只能通過正當渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協商購買。

三．村證房（小產權房）買賣合同效力。

1．在農村集體土地上，只為本集體內部成員興建的房屋為村證房，或稱小產權房。由于是在集體土體上的房屋，而未經過征收轉為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產權。

第6篇：購小產權房合同范文

一、保持房地產市場供求平衡

1、加快商品住房建設。對已批未建、已建未售的商品住房項目，采取促開工、促上市措施，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售，保障市場供求平衡。加快經濟適用住房、廉租住房和公共租賃住房建設，保質保量完成上級下達任務。依法收回過期未開發土地。

2、增加住房建設用地有序有效供應。在城市總體規劃和土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，重點明確普通商品房建設規模，對需要辦理農用地征轉用手續的，加快報批手續辦理，確保供地計劃落到實處。

二、改善城鄉居民住房條件

3、房屋性質認定及信貸投放獎勵。對僅擁有集體或國有劃撥土地上的住房以及國有出讓土地上非成套住房的，再購房時應視為首次購買住房，由縣房屋登記機構出具個人住房信息，按揭貸款首付比例享受首套房待遇。居民已有一套商品住房，再購買一套住房作為改善性住房的，可依照商業銀行二套房同等首付比例，審批合格后辦理銀行（住房公積金）按揭貸款。拆遷安置戶購買住房在辦理住房公積金貸款時視同首套房。對2010年5月26日以前已將貸款結清且貸款所購房屋出售，之后沒有住房貸款及住房的，辦理公積金貸款按首套住房政策執行。凡金融機構（住房公積金中心）對在我縣開發項目的房地產企業投放貸款（含各類按揭貸款），從今年9月至明年6月新增投放800萬元以上的，縣財政按新增投放額的千分之一予以獎勵，由縣政府辦牽頭，財政、審計、住建、人行等部門參與共同考核。

4、調整規費收取標準及繳費辦法。控制涉房收費，降低建設成本。今年8月1日以后，縣城規劃區范圍內新出讓商住用地，由縣財政局按實際建筑面積148元/㎡標準統一征收土地出讓規費，其它任何單位不得再向土地受讓方收取任何行政事業性費用。縣財政局按出讓公告設定的容積率計算建筑面積，向土地受讓方預收上述規費，工程竣工驗收結束后，在應建面積上限以內，按實際建筑面積予以結算。開發商憑繳費進賬單到縣財政局開具“非稅收入”票據。規費繳清后，開發商憑縣財政局開具的“完費通知單”作為有關部門辦理用地、規劃、施工和預售房手續的依據。以前出讓的土地，上述規費仍按原渠道原標準收取。

5、發放購房補貼。為促進高層銷售，降低居民購房成本，在2011年9月1日至2012年6月30日，凡購買7-11層商品住房的，由縣財政按購房款總額發放補貼0.5%；購買12-18層商品住房的，發放購房補貼1%；購買18層以上商品住房的，發放購房補貼1.5%，其中縣城規劃區（東至明湖東岸沿線，西至合德鎮陳洋街道東界，南至南六中溝，北至新民河、河）范圍以外各類人群進城購房的，遞增補貼0.5%。購房補貼憑相關手續到縣財政局服務窗口兌付。發放物業服務費補貼降低居住成本，對小高層、高層住宅在起付物業服務費時，縣財政按7-11層商品住房補貼30%、12層及以上補貼50%的標準，連續補貼居民物業服務費三年。原有物業收費標準扣除財政補貼部分，由物服企業直接向居民收取。財政補貼每年9月份由物服企業申報上年度相關資料，縣住建局審核，縣政府審批，縣財政局發放。未繳納物業服務費的住戶不計入補貼范圍。

6、積極鼓勵市場化團購。政府通過規費減免、契稅返還獎勵等綜合措施，激勵各類人群主要在新城區及其附近在建規模樓盤中，由鎮區、部門（單位）牽頭自主選擇團購，城鄉居民亦可自愿組織團購。團購房價應在物價部門備案價以內，在買賣雙方議定價格的基礎上進行扶持、讓利，實施規范操作。原則上30個工作日內在同一樓盤一次性團購30套以上、100套以上、200套以上、400套以上的，分別優惠100元/㎡、200元/㎡、300元/㎡、400元/㎡，其中財政扶持、開發商讓利各一半，開發商讓利部分先行解交縣財政。團購者須事先在縣房屋登記機構一次性集中辦理申請登記，憑完善的團購手續（含購房發票），經財政部門核準后統一足額兌現資金。

第5、6條獎勵資金，縣城規劃區范圍內由縣財政負責兌付，開發區境內由縣財政代為兌付，年終結算。

三、提高房地產業服務水平

7、推進企業住房公積金制度擴面工作。各鎮（區），各有關部門要認真做好企業特別是非公企業住房公積金制度擴面工作，通過擴大住房公積金覆蓋面，使更多企業職工和低收入家庭能夠實現住有所居。

第7篇：購小產權房合同范文

當天，這次訴訟風波中第一個宣判的李玉蘭案，在北京市第二中級人民法院開庭二審。由于雙方分歧較大，上訴人、畫家李玉蘭拒絕調解，而主審法官表示此案將在合議后宣判。這讓關注這場風波的人們，不得不再度等待。

北京宋莊藝術家購買農宅糾紛，之所以引起了社會的廣泛關注，不僅在于這一事件關系到200多位藝術家的切身利益，關系到宋莊“文化造鎮”的產業發展戰略，更在于這一事件是多年來嚴格限定的農村宅基地轉讓規定與城鄉發展現實之間碰撞的一個爆發點。

面對著這樣一個棘手的問題，法院與當地政府都在犯難:如果判決支持李玉蘭等藝術家的買房行為，一則與現行的規定政策不符，二則是否會引發大面積農宅交易行為也不得而知；如果最終認定宋莊藝術家交易行為無效，這是否又在意味著以法律的名義支持不誠信行為，造成誠信缺失和道德失范，沖擊良好社會的風氣?這一結果是否又經得住社會道德的審判?

多米諾骨牌該倒向哪邊，人們都在猜測，都在等待。

交易一審被判無效，難說誰對誰錯

宋莊鎮位于北京正東，距天安門24公里，屬通州區。因地處潮白河畔，“安靜開闊的鄉村，有利于藝術創作，同時交通也較便利”，自上個世紀90年代以來，一批來自圓明園的畫家開始在這個區域聚集并開始購買農宅。但是，隨著宋莊地區經濟的發展和區位價值的提升，自2004年以來，200位購買了農宅的藝術家先后有13人被原房主推上了被告席。

據第一個成為被告的藝術家王立則介紹，當地賣房農民想要回房的理由是“當初不懂法，現在懂法了，知道國家不允許這樣的交易，要守法”。

2007年7月10日，在宋莊鎮辛店村購買農宅的藝術家李玉蘭最先拿到了法院判決。這份判決認為，李玉蘭是城市居民，不得購買農村住房；李玉蘭與宋莊鎮辛店村村民馬某簽訂的房屋買賣協議無效，判令馬某向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天內“退房”。這讓其他購買了農宅的藝術家開始擔心，多米諾骨牌會不會由此倒下，自己會不會是下一個被責令“退房”的人?

一個愿買一個愿賣，當初的公平交易怎么能說推倒就推倒呢?市場經濟自愿、公平交易的原則為什么在農宅買賣上遇到了障礙?這并不奇怪，因為農宅轉讓自然避不開房子下面的土地，而國家對農村宅基地的使用及流轉有著嚴格的規定。

朱克非(北京當代律師事務所律師):

《土地管理法》第八條規定:“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地、自留地，屬于農民集體所有。”第四十三條規定:“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第六十三條規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設。”這些規定，即是禁止村民向本集體經濟組織以外的人轉讓房屋所有權或宅基地使用權的法律依據。1999年5月6日，國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定，“農村的住宅不得向城市居民出售”。2004年國務院28號文件更是明確規定:“禁止城鎮居民到農村購宅基地。”

關于宅基地使用權的最新規定，是于2007年10月1日實施的《物權法》。盡管刪除了第六次審議稿中“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的字樣，但該法還是明確規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。也就是說，在《土地管理法》和相關政策性文件沒有修改調整之前，宅基地使用權的流轉仍然是限定在本集體經濟組織以內。

現行法律政策的規定特別是《物權法》最終沒如人們所愿為宅基地流轉放開口子，其基本的考慮，可能還是在于我國農村社會保障體系尚未全面建立，宅基地對于農民來說具有社會保障功能，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。政策制定的出發點并沒有任何問題，但是有一部分人開始質疑，這種規定是否反映了當前我國農村的真實情況呢?

胡介報(北京市通州區宋莊鎮黨委書記):

宋莊的農民是在什么情況下賣掉房子的?大量的農村人口涌入城市工作，到城市置辦自己的產業；老人去世之后，子女繼承，夫妻兩個人有可能有三套房子。我手里有個數字，宋莊地區現在閑置農宅占到了總量的30%到40%。事實上宋莊的狀況，也是北京市農村的狀況。

宋莊農宅轉讓糾紛一案，引起爭議的問題很多，比如，現行對宅基地流轉限定性的法律政策規定是否違背了《憲法》及《民法通則》的精神?國務院的政策性文件是否能對抗《合同法》成為判定雙方交易合同無效的依據?判決是否意味著在以法律的名義支持鼓勵不誠信行為?等等。如果去掉這些技術性的細節，宋莊農宅轉讓糾紛的背后還掩藏著更深層次的社會問題。

今年以來，圍繞著小產權房、宅基地上市、城鄉統籌改革實驗區等一個又一個的社會熱點，背后最關鍵的內容是農村集體土地的流轉問題，是如何打破城鄉二元制結構、實現城鄉統籌發展的問題。集體土地流轉的路該怎么走?農民在城市化進程及社會經濟的高速發展中該享受到什么樣的權利?這是已經超出了現有法律政策規定的思考。

武建東(黃河研究會常務理事):

伴隨著農村工業化、城鎮化，農村建設用地的使用已超出中國目前運轉的國家地政管理行政系統的監管和約束，它正在成為農村資本積累的重要來源。目前的土地法律管理制度框架內，農村集體土地權利設定簡單，與初步形成體系的國有土地使用權體系相比還比較落后；在實行市場經濟的中國，農村集體土地所有權與國有所有權的轉換仍然保留著計劃經濟的等級特點，即農村集體土地流轉受到重重限制，它本身不是一個完整的物權，權利轉換的唯一方式就是國家對農村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經濟時代對土地的傳統綜合的經略模式之中，這種模式并不適應市場經濟對土地的要求，也難以實現國家對土地擇優價值的利用。

26萬億，誰來激活這筆巨大的資產

王立則告訴記者，雖然多年來國家政策對農宅的轉讓嚴格限定，但這種交易從來沒有停止過。他拿自己舉了例子:“十多年前我在海南一家報社當總編輯，單位分房，要交十幾萬。為了籌這筆錢，我回西安老家把繼承的祖宅賣了，那也是農宅。前幾年到了宋莊，想到這里定居，又把海南的房子賣了，錢如今都投到了這里。”

記者調查中發現，購買農宅的許多藝術家，盡管也有不少人知道國家政策對這一交易行為的限制，但你買我買大家買，使得大家心存僥幸。還有一點很重要，基本上每宗交易，都有村委會做中或是簽字同意。這或許讓交易的人感覺到，宅基地不是村集體的嗎，村委會都同意了，還能有什么不妥。

事實上，這種情況不僅存在于宋莊，已經成為全國經濟較發達的農村地區的普遍現象。這種處于灰色地帶的交易，只要行政管理部門不追究(幾乎沒聽說過有追究的)，交易雙方沒有誰鬧到法院，就可以安然存在。宋莊農民與藝術家的爭議在于雙方都違法在先，交易固然可以宣布無效以保護農民的權利，藝術家最終是只能吃個啞巴虧。不過細想一下，農戶為何要收回房子呢?顯然是這個地區房地產的升值。如果嚴格按照法律政策規定，農戶即使把房子收回去了，流轉仍只能限于本集體經濟組織里，那他能夠實現這預期的升值收益嗎?要知道，集體經濟組織成員可無償獲批宅基地。最后，他的升值收益恐怕只可能體現在外來人甚至是其他沒買房的藝術家身上，也就是說，農宅有可能被再次違法轉讓。這就出現了一個司法維護公平正義的最大悖論:以法律的名義支持了下一個不合法的交易。當一條禁止性規定為大家都很心知肚明卻又可以被輕易地踩在腳下，當守法與不守法、道德與不道德在這件事中已經沒有難以辨清的界限，就讓人困惑了。

方竹蘭(中國人民大學經濟學院教授):

法律是上層建筑，一定要跟隨經濟的發展來建設，不應該是拿著條條框框作根本，而應拿生活做根本。就說宋莊的這起糾紛，究竟是判農民輸還是畫家輸，不能單純地從法律條文來看，要看什么結果更能增加社會的收益，促進社會經濟的發展。保護宋莊畫家村也是符合當地農民利益的，如果畫家撤出畫家村，對農民來說是一種損失，對當地經濟的發展也是一種損失。依法治國不是簡單的照過去的法律判決現在的新生事物，是不斷地完善過去的法律規定的一個過程。有人曾說過，只有心中有法，才能真正把握法律的實質。宋莊問題是對現有法律制度的挑戰，也是要法律有所創造。

由于建設部尚未公布最新的村鎮統計公報，但根據《2005年村鎮建設統計公報》可以推算出至2006年底，我國村鎮住宅總量大約為260億平方米。以平均1000元/平方米的市場價計算，農宅的市場價值當為26萬億元人民幣。然而，受限于宅基地使用權流轉政策，農民手中這筆巨大的資產相當于死產。有專家已經開始注意到，如果當前宅基地使用權流轉政策出現突破，將有助農宅實現完全的商品化，將為城鄉統籌發展提供強勁的資本保障，也是對我國農民核心財產權的最大確權和最高的肯定。

武建東:

應該加速立法解禁有條件地區的城鎮消費者直接購買農宅的簡單交易方式，而且更應該支持城鎮消費者個別或集體與擁有農村建設用地，包括宅基地的農戶、農民聯合體進行房屋的聯合新建、翻建、擴建等更高級形態的合作，以期使農村建設用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。改革的實質就是以我國農民擁有的土地物權，解決農村的社會保障、居住保障、土地財富利益分配，分區域有期限地實現農村市場經濟的轉型。

宋莊的發展，正是城鄉互動的活例

11月8日，將是宋莊第三屆文化藝術節開幕的日子。雖然還有兩個月的時間，但遍布各處的藝術館卻早已提前進入了備戰狀態，每天都有特色畫展免費對市民開放。誰能想到，在上世紀90年代初，宋莊還是北京一個默默無聞、以農業為主的郊區小鎮。

王小映(中國社會科學院農村發展研究所):

當初城鄉的二元制設計，對工業發展的資本積累及社會的穩定都起到了重要作用。在這種制度安排下，有了城鎮居民與農村村民之分，有了國有企業和鄉鎮企業之分，有了國有土地和集體土地之分。這種二元制的存在，盡管曾在一段時期是以農村支援城市為代價的，但事實上，農村也在一定程度上享受了這個制度所帶來的優惠。比如，農民居住用地可以免費申請，鄉鎮企業使用土地，只要符合相關條件即可使用集體建設用地，并不用繳納如城市建設用地的相關費用等。

但是，隨著社會主義市場經濟的建立與發展，二元制逐漸成為城鄉互動的一個障礙。表現在房地產市場上，就如宋莊畫家村的官司，農村村民可以到城市買房，城市居民卻因為政策的限制不能購賣農宅。這種制度造成的人為分割，形成了農村的封閉，已經不符合社會發展實際，需要有所改變了。

據王立則介紹，十幾年前，宋莊當地農宅空置率在50%以上，藝術家的聚集首先推動了這一份死產的盤活和升值。大家根據實際情況或租或買，現在小堡村買房畫家近百戶，定居畫家已超過500人。農院三四間房的租金，已由三年前的三四千元攀升到了1.5萬元左右。

“他們現在想把房子要回去，是因為宋莊地區文化產業興旺，房價提升。還有就是聽說這里最近在做規劃，要修路，有可能會拆遷。按照現在的情況，如果拆遷，單是房屋的補償就有30多萬。”交談中，李玉蘭難掩心中的氣憤:“但世上哪有賣了的東西又要回去的道理。”

方竹蘭：

宋莊的農民反悔了，是因為當前這個地區房地產的價值提升了。按照經濟學的理論，是聚集到這里的藝術家投入他們的財富、能力、知識，與當地政府共同建設的成果。當初交易的價格和當前的價格出現了很大的差別，可以在法律允許的前提下，給農民一些補償，但是不能否定農民和畫家交易行為。如今農民的反悔，正說明了農民對房屋交易知識的缺乏，不能看到房屋升值的預期。這種自由交易行為其實造成了對農民利益的損害，所以當地政府應該為農民提供相關的服務，比如對其房產進行評估，幫助農民提升其對房屋價值的認知度，政府提供的良性干預可能會減少糾紛的發生。

記者了解到，自從藝術家聚集以來，宋莊鎮黨委、政府以敏銳的眼光提出了“文化造鎮”戰略發展規劃。2006年，北京市把宋莊確定為首批十大文化創意產業集聚區之一，將為宋莊地區的發展提供了更大的空間和機會。2005年9月，宋莊鎮政府支持成立了宋莊藝術促進會，舉辦了首屆宋莊藝術節，第三屆藝術節開幕在即。

“短短幾年，不但宋莊藝術家群落的國際名望空前提升，而且文化搭臺、經濟唱戲、商賈云集、百業興旺，宋莊鎮進入了歷史上最好的發展時期。”王立則說。

據宋莊文化藝術促進會會長洪峰介紹，原來小堡村沒有一家飯館，現在大大小小已經有了46家飯館；原來沒有路燈，現在小堡的文化一條街燈火通明。在宋莊，現在已有11家畫廊，全是民營投資，有的完全就是當地農民直接投入，經營畫材的商店也出現了。“文化造鎮”的發展思路，已經切切實實地為農民帶來了實惠。

在王立則提供的宋莊130名藝術家聯名信中，有這樣一組數字:“根據統計，2006年宋莊鎮實現總投資20多億元，其中文化產業方面投資達3.2億，達18%。由此實現全年利稅3.5億。集聚了近500名藝術家的小堡村，人口僅1300人，但2006年經濟總產值達3.5億，上繳利稅1816萬，人均純收入1.2萬元。僅小堡村藝術家作品公開拍賣一項，成交額近2億元。”

“任何地方的發展都會遇到矛盾，只是沒料到宋莊的問題會出在農宅的交易上。”王立則的言語間不無遺憾。

胡星斗(北京理工大學經濟學教授):

長期以來中國的現代化，僅僅是城市的現代化。所以有人說中國的城市像歐洲，農村像非洲，這不無道理。城鄉二元結構形成了城鄉互動的障礙，農村人到城市來受歧視，要辦暫住證，城里人到農村去創業，要解決工作場所及居住問題就有可能遭遇宋莊藝術家的困境。目前我國城鄉缺乏一體化，缺乏均衡、協調的發展。如果將來制度或政策安排上有了突破，允許城里人到農村居住、創業，形成城鄉發展的互動，最終將帶動農村經濟及面貌的改變。

胡介報:

第8篇：購小產權房合同范文

阿賓是住在廣州市番禺區南村鎮里仁洞村的淘寶創業者之一。在里仁洞村，像他這樣的淘寶商戶有兩百多家。幾年前，里仁洞村還是偏荒之地，一套一百平方米的小產權房月租不會超過一千。與市區相比，這里生活成本要低一大截，附近有順豐、圓通等多家快遞公司。村口就有公交站，坐303路可以直達淘寶賣家的三家主要拿貨地點之一：沙河服裝批發市場。坐其他公交車，稍轉幾站就可以到“白馬”或“十三行”。這里得天獨厚的地理位置被越來越多淘寶小賣家看中。兩三年時間，里仁洞村就旺了起來，房租迅速翻番，儼然一個“淘寶村”。

阿賓的店主營女裝。與男性相比，女性更喜歡網購，而且對價格的敏感度高，所以駐扎在這里的絕大多數淘寶商戶經營女裝。他們與阿賓的背景大抵類似，大學畢業后不愿意上班或者辭職了，除了做淘寶，一時半會也找不到其他更好的謀生途徑。

阿賓每天凌晨一點熄燈睡覺時，窗外還燈火通明，那些做得好的淘寶賣家正忙著發貨或統計一天的收入，半夜三四點，他還經常聽到樓上樓下快遞員上門收貨的聲音。阿賓早已習慣了這些燈光和聲音，“同行們生意好，說明市場空間大，沒準哪天自己也發達了。”

誤進“淘寶”圈

阿賓的淘寶店名為“TMD小店”，寓意是：生意真TMD難做！利潤真TMD低！服務真TMD好！這大概也是他的肺腑之言。2012年3月，他正式接手這家店鋪。此前，TMD小店由阿賓的同班同學阿奇創辦并經營。

2009年夏天，阿賓、阿奇從番禺職業技術學院玩具學專業畢業。如果不是遭遇實體經濟不振，他們的就業前景不會差，因為全球最大的玩具制造商美泰以前就在東莞設有多家大型代工廠，員工動輒上萬。但受2008年金融風暴影響，那些工廠因訂單減少縮小了規模或干脆停工。阿奇花了兩個月找工作無果后，開始著手開淘寶店。阿賓則在一家小建筑公司當繪圖員，月薪900元包吃住。在當年，這大概相當于保姆的平均薪酬。辛苦的工作堅持了大約一年，身體疲憊不堪不說，阿賓的意志開始動搖，因為實在學不到東西，更看不到前景。此時，阿奇的TMD小店卻開了起來，雖不算風生水起，但比起自己的工作至少要有意思得多。2010年6月，阿賓干脆辭職跟阿奇干。就這樣，他成了TMD小店的學員，進入了淘寶圈。

當學員的那幾個月，阿賓沒有明確的工作任務，有時負責售前、接單，有時負責拿貨，底薪1500元，加銷售提成。那段時間，忙碌而充實，更關鍵的是，有創業的感覺。

除了TMD小店，阿奇還同時開有其他幾個淘寶店。2011年3月，為了專心打理其他店，阿奇干脆將TMD小店交給阿賓經營。

起先，阿賓和另一名同學一起幫一家小服裝工廠做銷售。后來，阿賓開始主動在網上尋找熱賣的女裝款式，看準后就將該款的模特圖、細節圖等直接復制到自己的店里。買家拍下寶貝后，他們再去批發市場進貨。阿賓就這樣將TMD小店做到兩個皇冠的等級。最好的一個月，TMD小店凈收入5萬元。當然，最差的月份完全虧本。

阿賓接手小店三個月后，當年的玩具班同學阿龍找到了他。

阿龍畢業后成了某地鄉鎮政府的一名合同工，月薪2000元。不過他很快厭倦了這份工作，除了實在沒有成就感外，他更擔心自己的前程。民間有個說法，政府部門的臨時工和合同工都是避雷針，體制內的人出了事，就拉他們去頂雷。阿龍辭職后卻不知道做什么好，他也想試試淘寶創業。

當時，阿賓所在的2006級玩具班五十多名同學中已經有十幾名在專職開淘寶店。大家畢業后紛紛發現什么叫高不成低不就，他們當不了設計師，又不甘心和技校畢業生甚至初中生一起擠在流水線上當工人。如果那樣，這三年大學不就白讀了嗎？結果，他們中的大多數，尤其是男生紛紛選擇創業。

促使他們考慮創業的，還有其他因素。

2009年，教育部官方公布的應屆大學畢業生數量超過600萬人，全社會開始關注大學生就業難問題。2010年初，時任國務院總理在北航視察時明確提出，大學生就業和農民工返鄉是他近期最關心的兩個難題。為了緩解大學生就業壓力，扶持大學生創業、“以創業促就業”等成了政府部門和高校的做法或說辭。

然而，大學生拿什么創業？在參與阿奇的淘寶店前，阿賓也有過創業念想，比如開一間室內設計工作室，但他做過最保守預算，沒有5萬元啟動資金根本開不起來。

相對于其他形式的實體創業，開淘寶店是一種門檻接近“零”的創業模式。2012年2月，潮汕學院創業園正式開創，該院將開淘寶店的門檻總結為三個一，“一臺電腦、一根網線、一千元錢”。從2003年至今，短短十年，有幾百萬家淘寶店開張。然而，大多數是像阿賓這樣的散兵游勇，對電子商務知識的掌握并不系統，他們常常是聽說國家又出臺了對電商有利的好政策，聽到了哪個賣家又賣爆了某款寶貝……實際上，他們絕大多數時候是憑直覺，甚至道聽途說去調整經營思路。幾百萬淘寶賣家，就算有政策紅利，真正砸到自己頭上的又能有多少？但他們堅信，未來電商的發展前景一定非常廣闊，而他們或許能分一杯羹。因為馬云一直這么鼓勵他的下線及下下線們。

阿賓也是跟著所謂的大勢走，每當有師弟師妹們向他取經時，他都會鼓勵說，可以嘗試一下，“說不定就有人能做得很好”。

對于淘寶小賣家而言，2009年是一條分界線。

這一年，創辦一年多的淘寶商城開始發力，B店（商城賣家）對中小賣家的擠壓明顯增加。

這一年，京東獲得2008年金融危機以來砸向中國電商企業的第一筆融資。這年6月，京東單月銷售額突破3億元，日訂單處理能力突破20000單。

這一年，浙江義烏工商學院淘寶班正式對外招生，開始有組織地培養淘寶賣家……

大鱷們狂飆突進，但市場再撐也就那么大，天花板一定存在。淘寶小賣家們與正規軍比拼，無論價格還是服務，都毫無優勢可言。

開店容易守店難

阿賓剛開始也有非常美好的愿景：小店將來能向品牌化、規模化方向發展。

但這條路真正走起來卻困難重重。

2012年12月上旬，阿賓已經連續十多天沒什么生意了。他因盜用其他淘寶店的圖片被舉報。按照2011年8月修訂的《淘寶規則》，圖片侵權行為成立將被扣2分，并會刪除對應的寶貝。如果累計扣12分，店鋪將被屏蔽12天。如果累計扣48分，店鋪將被永久封閉。阿賓告訴本刊記者，淘寶小賣家通常直接“借用”別人的圖片，專業一些的，就再用photoshop改一下元素，比如去掉水印之類。找模特棚拍、后期做圖，幾件單品就要花費數千元，絕大多數小賣家根本無法承受這樣的成本。網購與實體購物最大的區別之一是，圖片效果對銷售的影響極大，完全一樣的服飾，穿在不同的模特身上、由不同的攝影師拍攝、后期圖片處理時的不同色彩飽和度等，都會令效果有天壤之別。“屌絲價格”的衣服要讓買家相信可以穿出高富帥或白富美的效果，他們才會有下單的沖動。淘寶貨的賣點永遠是形象，買點永遠是想象。所以，像阿賓這樣的小賣家明知有風險，還是會“借用”別人的圖片。他們覺得投訴就像往人群中扔磚頭，不知道會砸到誰，被砸到的只能自認倒霉。盡管只被扣2分，TMD小店還是傷了元氣。十多天里，因部分寶貝被刪除，小店的點擊量驟減，阿賓只能靜待好轉的一天。

2011年至今，淘寶出臺了一系列新規。除了加強了對盜用圖片的懲處力度外，還有一項是：寶貝在搜索中的排名依據由信譽度高低改為銷量大小。阿賓這樣的小賣家對這些新規惶惶不安，他們甚至懷疑，馬云是不是準備將他們踢出局？對于TMD小店，這項調整又是利空，此前他們一直花功夫維持好信譽，并獲得了兩個皇冠，這需要積累2萬個好評。游戲規則改變后，他們這樣的小店肯定沒辦法與其他賣家拼銷量，而銷量上不去，寶貝在搜索排名中會靠得更后，這又會影響銷量……“別人乘著節日低價沖量，你跟還是不跟？不跟等死，跟找死”，阿賓的苦惱也是其他淘寶小賣家的苦惱。

那些天，他們似乎被囚禁在孤島上，想突圍卻找不到方向。他們也注意到，很多有實力的淘寶店開始微博營銷，但發私信向那些微博營銷賬號打聽合作方式時，才知道轉一次寶貝鏈接要上千元推廣費。經營女裝店“一品美依”的阿龍有些不舍得，他知道推廣很重要，但手頭的錢只能偶爾用來購買淘寶網頁側欄或底欄的寶貝推薦套餐。比如花30元在淘寶網頁面買一個推薦寶貝的位置，你的一件寶貝將會出現在搜索頁的右邊欄，買家每在這里點擊瀏覽一次，淘寶就要扣取賣家一元錢，直到點擊完30次為止。有時，阿龍也會爭取報名參加淘寶網舉辦的專場優惠活動。參加這樣的活動，買家點擊一次才扣0.05元。不過即便如此，一天下來也會被扣去五六百元，買家點擊了，未必下單，但下單量是和點擊量成正比的。這些費用對他們而言相當高。阿龍每次都要精算寶貝的推廣轉化率，即為一件寶貝支出推廣費后能多賺多少錢，然后選擇最有賣點的寶貝進行推廣。開始支付推廣費后，阿龍和阿賓時常覺得開銷又大了，賬戶上的永遠是過路錢，一直用于周轉，從未真正屬于他們。

事實上，他們已經將日常生活消費壓縮得很低了。三個20出頭的小伙子，一個月生活成本一千元左右。除了買米買油幾乎不進超市，一日三餐自己做，極少出去吃飯。他們的生活與生計，全在那間100多平米的出租屋里，當然，他們的希望也在這里。

2012年1月11日，淘寶商城更名為天貓網，在阿賓等淘寶小賣家眼中，進駐天貓的都是實力雄厚的大店。阿龍調侃說，“其實我們這些屌絲小賣家才是真正的天貓，因為成天貓在出租屋、貓在電腦前……”

逐漸消失的優勢

對于絕大多數買家而言，網購的吸引力，在于便利、貨品全、價格低。但小賣家不可能自行開發，然后向廠家下單；也不可能買斷廠家的某批貨，甚至連多壓幾件貨都吃力。所以，他們難有真正的價格優勢。最近，連朋友都不愿在阿龍的網店里買打底褲，因為別的店家已經賣到包郵8.8元一條，買兩條還送一條，更便宜。阿賓和阿龍一直在沙河拿貨，除了這個地方，他們實在找不到其他更優惠的貨源。

價格優勢漸無，新的問題又隨之而來。

從批發市場淘來的服裝，很多是尾貨，即便價格優勢還能勉強保持，但質量卻難以保證，甚至同款同碼的衣物大小都會有區別。發貨前如有時間，他們會仔細檢查衣物。但店員都是未婚男性，對女裝的了解和對女人的了解一樣少，他們不懂布料，不清楚哪種材質的的衣物洗后會掉色或縮水。一些買家總能找到問題，然后給他們中評甚至差評。

一年前，阿賓覺得寶貝被評為中評沒什么，畢竟它們就屬于中低端價位的廉價寶貝，但其他賣家重視好評，中評還是會影響生意。

阿龍平均每周要花兩天時間處理中差評。給那些買家一一打電話，詢問詳情，協商解決辦法，然后請求將中差評改為好評。解決辦法常是退貨或賠款，一件50元左右的服裝，為消除一個差評，阿龍愿意給對方賠10～15元，哪怕不賺錢都可以。大多數情況下，買家在獲得賠償后會取消差評，但也會遇到收到賠款遲遲不更改評價的。遇到這樣的買家，阿龍就隔兩三天打電話催促，時常因此遭到謾罵。在開淘寶店的半年時間里，阿龍遇到過十幾次職業差評師，基本平均每月都會遇到兩三次。這些職業差評師要求原價甚至更高價的賠款，但又不愿退回衣服，甚至還會非常不屑地說：“質量這么差的衣服，當抹布都不配……”遇到這樣的訛詐，阿龍除了提醒同行注意外，也想不出有效的解決辦法。

阿賓阿龍等原本還有另一個優勢：他們是同學兼好友，可以互相取經，甚至分享熱賣的女裝款式。這在淘寶網是不常見的，沒有賣家愿意將自己的商業秘密拿出來跟別人分享。阿龍初做淘寶時，阿賓幾乎傾其所有向他傳經送寶，這使得阿龍起步較快，第一個月收支就打平了。生意最好時，他的三人團隊每人能分到7000元左右的月薪。

但這種優勢很快就不明顯了。他們的年齡、教育背景、眼光和經驗等都差不多，遇到的瓶頸也類似，現有的經驗和資源都讓他們意識到離期待中的品牌化、規模化經營山高路遠。

每當聽說別人做淘寶店很成功時，阿賓都很羨慕，他們非常想知道別人是怎么做的，但又找不到合適的渠道。他們想提升自己對服飾潮流趨勢的判斷力，因為長期跟風熱賣品，最終導致小店缺乏特色和個性，買家回頭率低。他們想更系統地補充電子商務專業知識，卻僅能從網上找一些授課視頻自學。淘寶網的“淘寶大學”也會有專門講授淘寶經營之道的視頻，他們能從此獲得一些經營技能，但大多內容華而不實。他們對義烏工商學院、潮汕學院的淘寶班、創業班的模式也是將信將疑。

生活進入“淘寶”模式

盡管期待并不是很高，2012年“雙十一”當天，阿賓和阿龍的生意還是好了起來。他們的小店，各有幾款棉服和風衣外套參加促銷。阿龍早上8點起床時已經收到幾十個訂單，負責拿貨的同事趕到沙河時已經需要排隊入場了。批發市場里人擠人，背著貨幾乎寸步難行，熙熙攘攘的基本是淘寶小商戶，為減少壓貨風險，所以選擇當天接單后再來拿貨。阿龍當天接到了七百余單，拿貨的店員兩次往返沙河，最后一批貨運回家已經是晚上七八點，還有部分款式因批發商斷貨當日未能拿到。三個人迅速填單發貨，一直到凌晨三點才基本忙完。阿賓的生意雖然稍差，但也接到兩百余單，他們收工時，周邊還有不少淘寶商家在發貨……那一夜，里仁洞村里的多家快遞公司通宵達旦，待發的包裹堆積如山，以至于隨后幾天，他們都不愿再收發往新疆等偏遠地區的包裹。

接下來的十多天里，阿賓和阿龍每天都會接到很多催貨電話，“雙十一”造成了物流擁堵，這是目前影響電商發展的一個瓶頸。小賣家沒有固定的物流合作方，發貨速度比不過天貓商城的賣家。因為到貨過慢，阿賓又陸續收到了幾個中差評。

像“雙十一”這樣的日子畢竟少數。其他日子，阿賓會在凌晨一點左右睡覺，早上八九點開工。他們笑說自己會調節，不會長期處于勞累狀態，寧可生意差點，也不能忙到過勞死。

2012年，媒體先后報道過四起淘寶店主過勞死事件。由網友投票選出的“中國新十大高危職業”排行中，淘寶店主位居其中。淘寶網數月前了一份網購從業者生態環境報告。該報告顯示，47.9%的網店客服日均工作時間超過12小時，24.9%在10～12小時，56%的客服經歷過晝夜輪班制度。幾乎所有客服都表示曾遭遇過買家謾罵，被謾罵時，80%的客服選擇隱忍。沒有休閑娛樂生活是影響健康的一大因素，對一些又當賣家又要兼做客服的人來說，有足夠的睡眠已是奢望，更別提娛樂了。有人甚至表示，已經有一年多沒見過朋友，到過最遠的地方，就是離家200米的超市。

阿賓和阿龍因為網店較小，雖不至于忙到猝死，但依然難以過上健康的生活。

一方面，做淘寶注定要長時間守在電腦前，阿賓很少有時間外出，去沙河拿貨就算是活動。他們都已經習慣宅在電腦跟前，就算沒生意，也懶得離開電腦，甚至一離開，就擔心會怠慢了買家。阿賓說，晚上其實可以更早睡，只是因為習慣了拖延到凌晨再睡。

另一方面，由于平時很少與外界打交道，阿賓覺得很難跟圈外的人找到共同話題，不愿交際，平時無聊就靠玩電腦打發時間。如果有空閑，阿龍會用來琢磨如何將淘寶店推廣得更好，根本不舍得浪費時間娛樂。

對于未來在哪里，阿賓和阿龍誰都說不清楚，但他們認為電商一定是中國未來最有前景、最具活力的產業方向，電商一定是大江湖，盡管他們目前只是小蝦米。但他們并不清楚，美好的未來究竟什么時候會來，即便到了今天，京東這樣的電商大鱷還在燒錢。他們眼下要考慮的，是如何活下去，畢竟活著才是最重要的。