住房公積金貸款精選(九篇)
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第1篇：住房公積金貸款范文
第一條為貫徹落實國務院《住房公積金管理條例》、《**省住房公積金條例》，根據《**市個人住房公積金貸款管理暫行辦法》（溫公積金管委〔**〕4號）的有關規定，結合個人住房貸款管理的有關規定和我市住房公積金管理工作的實際，制訂本實施辦法。
第二條本實施辦法適用于本市市區和各縣（市）的個人住房公積金貸款的管理。
第三條**市住房公積金管理中心負責全市個人住房公積金貸款的管理工作，**市住房公積金管理中心下設的各管理部和分中心（以下統稱管理機構）負責各自行政區域內的個人住房公積金貸款的管理和具體業務的辦理。
第四條**市住房公積金管理委員會指定的有關商業銀行分支機構（以下稱受托銀行）受管理機構的委托具體承辦我市個人住房公積金貸款的發放、回收等金融業務。
第二章貸款對象和條件
第五條申請個人住房公積金貸款的對象，必須是已按規定繳存住房公積金的職工并且是購買、建造、翻建、大修自住普通住房的產權人或共有人。
第六條職工（以下稱借款人）申請個人住房公積金貸款還必須同時具備下列條件：
（一）、貸款時正常連續繳存住房公積金12個月以上（以貸款時向前推移計算）；
（二）、在本市范圍內購買、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明確，有關手續合法、有效，且申請時購買、建造、翻建、大修的時間在3個月以內；
（三）、有購買、建造、翻建、大修自住普通住房總價款30%以上（含30%）的自有資金且已落實并投入使用；
（四）、具有完全民事行為能力，有穩定的經濟收入，良好的信用和按規定償還貸款本息的能力；
（五）、同意以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為抵押；
（六）、在購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未辦理抵押登記前，能提供管理機構和受托銀行認可的其他階段性擔保；
（七）、管理機構和受托銀行及上級有關部門規定的其他條件。
第三章貸款額度和期限
第七條貸款額度為以下三項計算結果的最低值：
（一）、以借款人及其配偶繳存住房公積金的月工資收入的最高50%的還貸比例（每月還貸本息額占工資收入的比例）計算的最高月還貸款額，從而按不同還款方式計算出的貸款額度。
（二）、購買、建造、翻建、大修自住普通住房的房價款或修、建費用總額及評估值（兩者取低值）的最高70%的貸款比例計算的貸款限額。
（三）、**市住房公積金管理委員會確定的各行政區域的住房公積金貸款最高額度。
第八條貸款期限根據借款人的貸款金額、還款能力以及其他相關條件確定，最長不得超過30年（360個月），同時借款人最后一期還款時的年齡不得超過65周歲。
第四章貸款的擔保
第九條借款人申請個人住房公積金貸款時，須以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房作為取得貸款的擔保。如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權證的，直接以所購買、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權證的，還應提供貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房或者由管理機構和受托銀行認可的房屋建設（開發）單位、房屋交易中介機構進行階段性擔保。
在貸款期內，經管理機構和受托銀行同意，借款人可根據實際情況變更貸款階段性擔保方式及抵押物，并按規定辦理變更擔保手續。
第十條借款人購買、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記或預購商品房貸款抵押登記手續。
第十一條以貸款申請地其他自有住房或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房作為階段性抵押擔保的，其價值需進行評估確認，抵押率最高不得超過評估現值的70%，抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同并依法辦理住房抵押登記手續。
第十二條由房屋建設（開發）單位和房屋交易中介機構提供階段性保證擔保的，房屋建設（開發）單位、房屋交易中介機構必須與管理機構簽訂合作協議并就每一借款人簽訂書面保證合同。
第五章貸款的償還方式和方法
第十三條貸款期限在一年以內（含一年）的，實行到期一次性還本付息。
貸款期限在一年以上的，實行按月分期還本付息。借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息：
（一）等額本息還款方式，即貸款期內每月以相等的額度平均償還貸款本息。計算公式為：
每月還款額=貸款金額×月利率×（1+月利率）期數÷[（1+月利率）期數－1]
其中：每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率
每月還本金額=每月還款額－每月還利息額
（二）等額本金還款方式，即貸款期內每月確定相等的還本金額并支付利息。計算公式為：
每月還款額=每月還本金額+每月還利息額
其中：每月還本金額=貸款金額÷期數
每月還利息額=剩余貸款本金額×月利率
第十四條采取按月分期還本付息方式償還貸款的，借款人貸款時確定的每月還本付息額最高不得超過計算住房公積金的月工資收入的55%，最低不得低于計算住房公積金的月工資收入的30%。
第十五條借款人與管理中心和受托銀行在借款合同中約定還款方式，一經確定，不得更改。
第十六條貸款統一采取由借款人委托受托銀行代扣的方法進行償還。
第六章申請貸款需提供的資料
第十七條借款人的個人資料：
（一）身份證；
（二）住房公積金繳存證明或對賬單；
（三）婚姻情況證明（結婚證、夫妻關系證明書等）。
第十八條借款人配偶的個人資料：
（一）身份證；
（二）住房公積金繳存證明或對賬單。
第十九條借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的個人資料：
（一）婚姻情況證明；
（二）本人及配偶的身份證。
第二十條借款人除按上述規定提供本人、配偶及其他房屋共有人的個人資料外，還需根據購買、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情況，分別向管理機構提供以下購買、建造、翻建、大修自住普通住房的情況資料：
（一）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有權證的：
1、購買預購商品房的：
（1）商品房預售（買賣、銷售）合同（已實行備案登記制度的縣（市、區）需先經備案登記）；
（2）首付款或自付款的收款收據。
2、購買經濟適用房的：
（1）經濟適用房銷售（買賣）合同；
（2）首付款或自付款的收款收據；
（3）經濟適用房的審批證明。
3、購買“二手房”的：
（1）房產買賣合同；
（2）交易價格的評估報告；
（3）出賣人的房屋所有權證復印件；
（4）首付款或自付款的收款收據。
4、購買“房開”已取得房屋所有權證的存量房（現房）的：
（1）房產買賣合同；
（2）首付款或自付款收款收據；
（3）“房開”的房屋所有權證復印件。
5、購買拆遷安置房的：
（1）拆遷協議書；
（2）定位證明單及房款結算表；
（3）首付款或自付款收款收據。
6、建造、翻建住房的：
（1）土地使用證；
（2）建設工程規劃許可證；
（3）建筑工程施工許可證；
（4）建造工程費用的預算或決算報告。
7、大修住房的：
（1）大修鑒定報告書；
（2）大修工程費用的預算或決算報告。
（二）購買、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有權證書的：
1、購買商品房、經濟適用房、拆遷安置房的：
（1）銷售不動產（房屋）專用發票（發票聯）復印件；
（2）房屋所有權證。
2、購買“二手房”的：
（1）銷售不動產（房屋）專用發票（發票聯）或契稅證；
（2）房屋所有權證。
3、建造、翻建住房的：
（1）房屋所有權證；
（2）建設工程規劃許可證復印件；
（3）建筑工程施工許可證復印件；
（4）建造工程費用的預算或決算報告。
4、大修住房的：
（1）房屋所有權證；
（2）大修鑒定報告書；
（3）大修工程費用的預算報告。
第七章貸款的辦理程序
第二十一條要求申請個人住房公積金貸款的職工攜帶上述個人資料和購買、建造、翻建、大修自住普通住房的資料，到管理機構填寫《**市個人住房公積金貸款申請書》向管理機構提出貸款申請。
第二十二條管理機構受理借款申請人的貸款申請時，對借款申請人的有關情況進行貸前審查，符合要求的，予以受理。對借款申請人未能提供符合要求的資料或有關情況不符合要求的，不予受理，但須告知不予受理的原因。
第二十三條管理機構受理借款申請人的貸款申請后，應在10個工作日內予以審核，并作出是否準予貸款的決定。
第二十四條管理機構對經審核準予貸款的，通知借款申請人辦理貸款手續。對經審核不準予貸款的，須告知借款申請人不準予貸款的原因。
第二十五條準予貸款的，管理機構和受托銀行同借款人就貸款額度、期限、擔保方式、償還方式及月還款額進行協商和確定。
第二十六條貸款額度等經協商一致后，管理機構與受托銀行簽訂委托貸款合同，委托受托銀行向借款人貸款。同時借款人、管理機構、受托銀行、保證人及抵押人簽訂個人住房公積金借款合同。借款人還需同受托銀行簽訂代交款項委托合同。以貸款申請地其他自有或第三人擁有的已取得房屋所有權證的住房進行階段性擔保的，擔保人（抵押人）還需與管理機構另行簽訂住房抵押合同。
第二十七條借款合同及抵押合同簽訂并經登記生效后，管理機構通知受托銀行向借款人發放貸款。
第八章貸款的提前還款
第二十八條借款人辦理個人住房公積金貸款后，可提前部分或全部償還貸款，借款人提前償還貸款的，應持本人身份證，填寫《**市個人住房公積金貸款提前償還申請書》向管理機構提出申請。
貸款的提前還款除直接以住房公積金為還款資金來源的可以由管理機構內部劃轉以外，其他的均采用銀聯POS系統，由借款人直接持卡向管理機構刷卡還款。
第九章貸款抵押物的變更
第二十九條貸款期內，借款人要求變更貸款階段性擔保方式及抵押物的，應事先填寫《**市個人住房公積金貸款擔保方式及抵押物變更申請書》向管理機構申請，經管理機構同意后，有關各方另行簽訂書面的保證合同或抵押合同，并按規定辦理登記手續。
合同經登記生效后，管理機構才能向原擔保人或抵押人出具擔保（抵押）注銷證明。
第十章附則
第三十條本實施辦法實施前有關規定與本實施辦法不符的，以本實施辦法為準。遇國家及我市個人住房公積金貸款管理有關政策調整時，本實施辦法亦作相應調整。
第2篇：住房公積金貸款范文
(一)住房公積金貸款管理體系不健全
我國住房公積金制度成立時間還不長,管理機構的制度改革還不夠,不僅如此,從事住房公積金管理的人員知識水平等方面還不能充分適應貸款管理的需要。住房公積金貸款管理人員既要懂得管理知識,又要了解金融業務知識,這種復合型人才是住房公積金貸款管理的要求。另外,在內部的結構方面,軟硬件環境等問題還存在缺陷,造成管理薄弱不到位,出現貸款審查不嚴,記錄不詳等現象,這些問題都不利于防范住房抵押貸款風險。
(二)風險管理的環境不健全
住房公積金貸款的風險管理很大程度上受到經濟市場環境的影響,市場的構建本身有利于住房公積金貸款的資金流動,從而解決市場上長期形成的停滯累積性風險。但社會經濟的不景氣和房地產市場一旦出現蕭條景象,這種情況下,在長期的貸款期限內,通貨膨脹等金融市場發生變化,會使住房公積金蒙受貶值的風險。再加上個人信用度和政府擔保制度等體制環境建設的滯后,內外部環境的制約使得住房公積金管理中心難以把握貸款風險的管理。
(三)承擔貸款人還款能力下降的風險
住房公積金是為解決城鎮中低收入職工的住房問題而成立的,服務的對象便是城鎮中低收入者,他們的收入本身就不穩定,還款能力比較有限。一旦收入出現問題,這就直接關系到住房公積金貸款后還款的安全性,這也為住房公積金的貸款管理增加了風險。
如何規避住房公積金貸款管理風險
針對上述的問題,住房公積金貸款風險既有客觀因素,也有主觀人為造成的,規避風險管理應積極采取應對措施,可以從以下幾個方面著手。
(一)科學合理的住房公積金貸款體制是保障
住房公積金是一項復雜的制度,其涉及的范圍比較廣,只有建立合理的貸款體制,才能在制度上降低貸款操作風險。首先是完善貸款的程序,對貸款相關事項進行嚴格的審查,防范信貸風險。其次是加強住房公積金管理中心同委托銀行的交流,實現相關信息和資源共享,共同防范風險。最后是落實貸款審核責任制,將責任落實到每一崗位。
(二)建立貸款的個人信用度
要加強對信貸人的信息收集和分析,充分利用相關部門對信貸人的個人資料的收集,確定信貸人的資料是否具有真實性,同時還要通過信貸人的資信管理動態來判斷其個人的收入情況,對其是否具有還款能力進行分析,做好個人貸款的審核工作,客觀預防和控制貸款的風險。除此之外,還要統一規范個人信用檔案標準,建立個人信用信息檔案查詢系統和科學合理的個人信用評估體系,為個人信貸提供信息資源的共享奠定條件。
第3篇：住房公積金貸款范文
（天津市住房公積金管理中心，天津 300040）
摘 要：20世紀90年代以來，隨著網絡技術發展日新月異，商業銀行大力發展電子銀行業務，服務功能和效率大大提高。同理，發展住房公積金貸款電子業務，是提升住房公積金服務水平的需要，業務創新和競爭的需要。本文從分析商業銀行電子業務發展入手，結合住房公積金貸款業務特點，梳理住房公積金貸款電子業務框架，重點設計了網上申請住房公積金貸款和還款業務流程，提升住房公積金貸款電子業務服務水平。
關鍵詞 ：住房公積金貸款；電子業務
中圖分類號：F235文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）10-0210-02
收稿日期：2015-03-20
作者簡介：趙翔宇（1983-），男，天津市人，中級經濟師，大學本科，研究方向住房公積金貸款業務創新。
一、商業銀行電子業務發展簡介
（一）電子業務定義
商業銀行將電子業務定義為通過面向社會公眾開放的通訊通道或開放型公眾網絡，以及為特定自助服務設施或客戶建立的專用網絡等方式，向客戶提供的離柜金融服務，提供的服務渠道包括ATM，移動 POS機，網上銀行，電話銀行，手機APP，微信公眾號等。
（二）商業銀行電子業務發展階段
商業銀行電子業務大致已經歷了3個階段，信息電子化、業務電子化、電子化業務，并已經向著更新一代的營銷電子銀行發展。
信息電子化：這一階段的特點是以單向的信息為主，提供簡單的賬戶查詢和客戶服務。90年代中期，各銀行紛紛開通了網上銀行及電話銀行服務，提供賬戶查詢及客戶服務。1997年4月，招商銀行正式建立了自己的網站，成為國內第一家上網的銀行。
業務電子化：這一階段的特點提供廣泛的業務辦理功能，提供廣泛的電子業務渠道，例如網上銀行，電話銀行，手機銀行等，并引導客戶通過電子渠道辦理業務，實現柜面交易網絡化，降低業務運營成本。業務種類包括存款、轉賬匯款、結售匯、理財、網上貸款等，這一階段商業銀行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分銀行柜面交易替代率超過了90%，即超過9成的業務通過電子業務完成，極大提高業務效率，節約運營成本。
電子化業務：這一階段的特點是向服務、互動、智慧的平臺轉型，設計上更加注重用戶體驗，服務、業務創新，場景多元化，例如招商銀行在手機應用中推出“掌上生活”服務，功能包括生活繳費（水、電、煤、固話寬帶、有線電視費用繳納）交通罰款、購買電影票、酒店預訂等功能，建行在其網站推出全景化生活服務繳費平臺“悅生活”，提供29類日常生活所需繳費支付服務，這些業務及功能往往在傳統柜臺無法實現，是作為專門基于電子渠道進行的業務創新。
目前商業銀行電子業務發展方向已經向著更新一代的營銷形電子銀行發展，提供更深度的客戶體驗，并且利用大數據分析工具的洞察能力，提高銀行金融產品的銷售能力，發掘客戶價值。
二、住房公積金電子業務現狀及問題
（一）電子業務以靜態展示為主，柜面交易替代率極低
從目前住房公積金貸款電子業務種類來看，仍然處于90年代商業銀行電子業務發展的初級階段—信息電子化階段，以靜態信息查詢展示為主，業務種類單一，不能起到任何柜面交易替代的作用，而商業銀行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分銀行柜面交易替代率超過了90%，差距明顯。
（二）缺乏電子業務安全機制，風險較大
目前客戶在使用住房公積金電子業務時，身份驗證手段單一，只能以靜態密碼方式驗證，單一靜態密碼很容易造到破解，風險較大。例如使用網站和手機APP時，首先需要住房公積金卡密碼進行注冊，再設置查詢密碼，在自助機具查詢時每次均需輸入住房公積金卡密碼。下一步在擴展住房公積金電子業務辦理功能時，如果仍然采取靜態密碼驗證方式的話，具有較大風險。
（三）客戶體驗度不高
客戶信息界面相對單調，各業務功能相對獨立，不能靈活定制，體驗度不高。
三、住房公積金貸款電子業務方案
（一）目標
建立完善的客戶信息管理系統和電子業務安全策略，整合現有住房公積金貸款電子業務，進一步豐富電子業務產品，提升客戶體驗度，提高柜面交易替代率，同時實現業務風險可控。
（二）設計電子業務時需重點解決的問題
1、建立電子業務安全策略體系
目前銀行在客戶身份驗證方面通常的驗證機制包括網銀盾、短信驗證碼、動態口令牌、查詢密碼、交易密碼、客戶預留信息，且采取多種機制相結合的方式。
對于住房公積金電子業務來講，網銀盾、短信驗證碼均可承載高風險業務，但是網銀盾發行和使用成本較高，相比較而言，短信驗證碼更為經濟，但手機號碼需要列為強安全手段進行控制，客戶要到管理部柜臺進行綁定或變更。因此對于住房公積金電子業務的高風險業務采取短信驗證碼與靜態密碼相結合的方式，針對低風險如查詢等業務可采取靜態密碼驗證方式。
2、提高客戶體驗度
客戶體驗度對于電子業務來講也是極其重要的，如果我們設計的電子業務客戶都不喜歡使用，非常復雜繁瑣，那么可以說設計就是失敗的。從提高客戶體驗度來講，要重點做好以下5個方面，一是電子業務展示和操作方式與客戶使用的終端設備相匹配，二是客戶能夠快速找到他們所需要的信息或業務模塊，三是客戶錄入信息項少，操作步驟少，四是客戶操作錯誤時提示信息明確，可讓客戶很快改正，五是操作遇到問題，打電話給客服，可以很快得到解決
（三）具體產品設計
1、網上申請住房公積金貸款
借款人可在網上填寫貸款申請表，完成貸款在線審核，并進行貸款預約辦理。
（1）申請
客戶通過身份驗證，登錄網上個人業務平臺，客戶信息界面直接顯示客戶是否具備初步貸款資格，客戶初步具備可貸資格的，客戶信息界面醒目提示客戶可進行貸款申請了，提示客戶進行貸前咨詢，了解貸款 辦理程序、要件、試算貸款額度，提供流程要件展示界面和額度試算工具?？蛻酎c擊貸款申請按鈕，填寫貸款申請表，上傳影像資料整合服務平臺根據借款人申請的情況引導客戶應拍照哪些申請資料，客戶利用手機或數碼相機拍照完畢并上傳，點擊提交申請?？蛻籼峤簧暾埡?，整合服務平臺生成電子貸款申請表，當時傳輸至貸款發放業務辦理系統，信息包括貸款申請表編號、個人基本信息、購房信息、貸款信息、個人影像資料、購房影像資料、貸款及擔保影像資料。
（2）審核
貸款發放業務辦理系統根據客戶申請的貸款銀行，將貸款申請表分配到相應銀行經辦人，銀行經辦人員當時登錄貸款發放業務辦理系統銀行客戶端進行審核。
（3）預約簽約
審核通過的，整合服務平臺向客戶發送短信，提示客戶審核通過，客戶登錄網上個人業務平臺，選擇預約辦理業務時間，整合服務平臺生成預約號，并告知預約辦理地點?？蛻魯y帶貸款申請資料在預約時間到預約辦理地點提交申請資料，銀行經辦人通過貸款發放業務系統銀行客戶端審核資料合規性、與貸款申請信息一致性，審核通過的與借款人簽訂借款合同、貸款申請情況聲明等，貸款銀行將貸款資料報中心審核。
（4）中心審批、劃款、發放
中心通過貸款發放業務系統對借款人貸款條件、貸款額度、期限、影像資料進行復核。審核通過的將貸款劃款信息發送至資金匯劃系統，資金匯劃系統將貸款資金直接劃至資金監管賬戶，完成貸款發放。貸款發放完畢的，貸款業務系統反饋整合服務平臺，同時生成提示短信提交客服中心，通知客戶貸款發放完成。
2.余額沖貸
當借款人住房公積金賬戶余額充足時，可以隨時隨地通過電子業務渠道辦理余額沖貸，提取賬戶余額提前償還住房公積金貸款或組合貸款中的住房公積金部分，即時辦結。
（1）申請
借款人通過身份驗證，登錄電子業務平臺，點擊余額沖貸
（2）計算
借款人輸入申請還款本金，整合服務平臺通過應收計算服務組件檢查申請還款本金應小于等于貸款余額，計算還款利息。
（3）短信動態驗證碼驗證
整合服務平臺向借款人手機號發送短信動態驗證碼，借款人收到短信后輸入短信動態驗證碼驗證。
（4）提取與還款
中心當時進行提取記賬和還款記賬。
（5）反饋借款人結果
第4篇：住房公積金貸款范文
央行官網通知，將從2月21日起，調整職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。央行表示，當年歸集和上年結轉的分別按活期存款和三個月定期存款基準利率計息，目前分別為0.35%和1.10%。此次調整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統一按一年期定期存款基準利率執行，目前為1.50%。
中國人民銀行2016年2月29日宣布，自3月1日起，普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此舉旨在保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
公積金貸款利率年利率%
第5篇：住房公積金貸款范文
進入2013年以來，購房需求釋放較為集中，導致全國各大城市樓市成交量不斷攀升，住房貸款也呈快速增長狀態，杭州、廣州、青島、北京、上海等地頻現公積金貸款難，多個城市公積金出現緩貸甚至斷貸的現象。上海市住房公積金管理中心人士稱，今年上半年，上海市共歸集住房公積金和補充公積金299億元，但同期提取、住房貸款、保障性住房建設項目貸款這三項支出的金額分別達到179億元、334億元、34億元，支出合計幾乎是收入的一倍。在溫州，2013年上半年共發放住房公積金貸款33.52億元，已超過2012年全年公積金貸款總額。而福州，上半年發放個人住房貸款24.97億元，同比上升238%，完成年計劃的78%。東部地區的杭州、中原地區的鄭州等地公積金管理中心也都鬧起了錢荒。面對此情形“公轉商”無疑對緩解公積金中心錢荒現象，及時為購房人獲取貸款、開發商獲取全部購房款提供了一條有效的路徑。“公轉商”作為一個新生事物，在執行的過程中可能會遇到一定的問題。
一、“公轉商”可能存在的問題分析
（一）“公轉商”可能會增加購房者的負擔
通過當前公積金貸款利息和商業銀行貸款利息比較，“公轉商”是存在利息差的。那么利息差由誰來支付呢？ 有地方明確規定在職工償還貸款期間，因商業性住房貸款利率和住房公積金貸款利率不同產生的利息差，由公積金中心逐月給借款人補貼，但補貼能否抵消利息差存有疑問。關于利息差，業內人士也有擔心：公積金管理中心、銀行和開發商都不愿出這部分錢，最后還是購房者埋單。只不過它們三方設了一個局：個人可以從商業銀行辦貼息貸款，貼息由開發商承擔，但開發商不可能自己倒貼，于是就以提高房價的方式抵消貼息的支出。如此一來，購房者不得不以更高的價格從開發商手里購房，從而增加了整體購房成本。這個價格調整，是開發商根據貼息成本核算好的，購房者根本無法知曉。
（二）存在陷入多角糾紛的隱患
在房地產價格高漲的情況下，債務人、商業銀行、公積金中心以及房地產開發商都是贏家，購房人能夠按期歸還貸款，無疑是皆大歡喜的。但一旦遇房地產市場景氣度下降、尤其是房屋價格大幅下降，購房人不能按期歸還貸款甚至是斷供等情況；借款人用于設定抵押的住房被司法機關查封或因經濟糾紛需處置該抵押住房的情形；借款人涉及經濟糾紛或刑事案件等有可能影響債務履行的狀況時。商業銀行、公積金中心、作為抵押擔保人的開發商及購房人就會為了自身利益采取推托態度，不按事先的約定履行義務從而使事件演變成多角糾紛。
（三）如何保障公積金繳存人的利益
有的地方在“公轉商”辦法中規定，在“公轉商”過程中，由公積金中心給予商業銀行貼息，一般而言其資金來源是全體公積金繳存人的公積金及利息收入。這樣做是否有損其他繳存人的利益，值得探討。各地的公轉商辦法一般都規定了當公積金繳存比例達到一定條件后，可以將商業貸款轉換為公積金貸款（即“商轉公”）。公積金置換貸款由貸款申請人分別向購房所在地管理中心和管理中心指定的貸款受托銀行提出貸款申請，管理中心負責對是否準予公積金貸款以及貸款金額、期限、利率作出審查與審批；貸款受托銀行負責對先期發放的商業性個人住房貸款進行審查與審批。雖說“公轉商”辦法規定了公積金與商業貸款的雙向互通辦法，并遵循了個人意愿，但實際上推出此項業務后，房地產開發公司一定會要求購房人盡快付清全部購房款，購房人實際選擇是有限的。此外，當“商轉公”的條件達到時，由于信息不對稱，借款人無法知道自己的“公轉商”何時可以轉回公積金貸款。公積金中心可以選擇性辦理“商轉公”業務，保留權利尋租空間。最后，“商轉公”必須有銀行配合，但銀行也有為了自身利益，推托、延緩或阻攔“商轉公”辦理的可能。
二、做好“公轉商”工作的若干建議
第一，在房地產價格方面，房地產行政管理部門要嚴把市場準入關；核準預售證時把好價格關，在商品房銷售過程中，聯合物價部門把好執行關。貫徹落實好商品房銷售“一房一價”制度，廣泛接受群眾關于房地產市場的投訴，嚴肅查處各類價格欺詐行為。
第6篇：住房公積金貸款范文
關鍵詞：住房公積金貸款；方式；拓寬
一、住房公積金制度的發展現狀及成就
自1991年5月上海市率先推行以來,住房公積金制度已逐步在全國各地建立、發展,并成為我國社會保障體系的重要組成部分。1999年4月3日,國務院頒布了《住房公積金管理條例》,2002年3月24日國務院《住房公積金管理條例》進行修訂，使我國住房公積金制度建設步入了法制化渠道。經過十多年的運行,住房公積金制度在推進城鎮住房制度改革、支持城鎮住房建設、促進住房消費、拉動國民經濟增長、構建和諧社會和住房保障體系等方面,發揮了積極的作用,取得了一系列成就：
1.幫助廣大職工改善了居住條件。
隨著中國進入消費升級階段,越來越多的職工有能力消費住房這樣的大宗商品,而住房公積金制度的根本宗旨就是為廣大中低收入職工家庭在購、建自住住房時提供資金幫助。
2.為推進住房保障體系建設發揮了重要作用。
住房公積金制度的實施,對住房制度改革由實物分配轉向貨幣化分配是一項重大突破,標志著一個由國家支持、單位資助、依靠職工自己力量解決住房問題的市場化機制開始形成,從而明確了國家、集體、職工在住房問題上的責任,促進了職工“自住其力”住房新觀念的確立。住房公積金的繳納基數不斷提高,歸集余額也在逐年增長。住房公積金制度與住房補貼、經濟適用房、廉租住房制度一起,構建了我國的住房保障體系。截止2009年末,已劃轉用于廉租住房制度建設資金304億元,有效地支持了廉租住房制度建設。
3.促進了房地產業和金融業的發展。
隨著住房制度改革的深化和管理政策的不斷完善,住房公積金制度逐步成為我國重要的住房金融形式。近年來,隨著房地產業的蓬勃發展,房地產市場十分活躍。房地產業少不了金融業的介入和支持,同樣,對金融業來說,介入房地產業,開展對房地產開發商的建房貸款和居民購房貸款,是發展金融業不可忽視的重要領域。
二、關于拓寬住房公積金貸款方式問題的探討
根據《住房公積金管理條例》的規定，住房公積金是職工及其所在單位繳存的一種長期住房儲金。建立住房公積金制度的目的就是為了解決職工自住住房，實現職工住房由福利分配方式向社會化、貨幣化方式轉型。職工在解決自住住房時，可申請支取住房公積金或申請住房公積金貸款。住房公積金貸款屬于政策性貸款，貸款利率優于商業銀行貸款利率，是廣大繳存住房公積金職工比較青睞的一種貸款，在解決職工住房難的問題中發揮了重大作用，有利地推動了住房分配貨幣化進程。
從目前的實際情況看，住房公積金貸款方式比較單一，并且效率低，不能滿足不同客戶群體的貸款需求，將部分客戶群體擋在了門外，不利于住房公積金社會效益的體現。總結幾年來工作的實踐經驗，本人認為應拓寬住房公積金貸款方式，使其貸款方式靈活多樣，以供不同客戶群體根據自己的實際情況選擇貸款方式。僅以我省為例，目前發放的住房公積金貸款大體為兩種:1、住房抵押貸款（抵押物僅限于住房）；2、住房置業擔保機構擔保（由住房公積金中心指定擔保公司）。從目前的客戶的需求看，貸款方式亟需拓寬。
1.拓寬“抵押貸款”方式。
在辦理住房抵押貸款時，除目前辦理的用住房抵押外，應增加用自有產權的商業用房抵押進行貸款。
2.開辦“信用貸款”方式。
在舉國上下，全民開展誠信建設的形勢下，應根據個人信用程度狀況開辦“信用貸款方式”。從目前的實際情況看，對于個人信用程度難以掌握，但是可以按照繳交比例進行確定借款人的工資收入水平，同時可通過銀行系統中人民銀行征信系統查個人征信記錄，因此，對于開辦住房公積金“信用貸款”情況均具有一定的優勢條件，況且住房公積金貸款面對的是繳存住房公積金的職工客戶群體。可首先選擇住房公積金存款額度大的客戶先行試點，再逐步推廣。例如：貸款申請人住房公積金存款額度達到3～5萬元，申請貸款額度可為6～10萬元，具體操作中可酌情審定。這種“信用貸款”不需要任何抵押物和自然人擔保，簡便快捷，是一種以住房公積金存款作為質押，個人信用作為擔保的一種貸款。
3.開辦“還款自由型”貸款方式。
目前的貸款還款方式比較單一，一般為：按等額本金還款，按等額本息還款兩種方式。根據不同客戶的收入支出結構，應增加和提供靈活的還款方式供客戶自由選擇。
4.開辦“青春無憂型”貸款方式。
針對年青人客戶群體，考慮初期其收入相對較低。還款額隨時間推移逐步遞增。在還款期內，初期以稍低的金額進行月還款，之后以遞增額度進行還款。該產品初期還款壓力較小，適用適合剛畢業的大學生或青年職工等群體，貸款初期少還，隨著工作年限和收入增加逐漸多還，從而與其收入增加相匹配，使他們輕松還款，快樂生活。
5.開辦“合力親情型”“貸款方式。
目前，住房公積金貸款的申請條件為：貸款申請人繳存住房公積金或夫妻雙方中有一方繳存住房公積金。為了體現一家同心，溫暖親情的傳統美德，應考慮父母、子女、兄弟姐妹直系親屬中有一個繳存住房公積金，其他人即可申請貸款。申請人為借款人，住房公積金繳存人為參與還款人，以拓寬貸款申請人的覆蓋面。
6、開辦“接力貸款”貸款方式
目前，對符合公積金貸款條件的借款人，可以先發放商業性個人住房貸款，再用公積金貸款替換商業性個人住房貸款的貸款方式，，將有效緩解公積金管理部門資金周轉緊張局面，又可以解決公積金貸款輪候排隊等問題，適用于急于購房者。
7、開辦“自動提取沖還貸”的方式
該業務的開辦，借款人實現自動轉帳輕松還房貸，省時又省力，并且可用借款人本人和配偶雙方公積金提取還款，解決借款人還款的壓力，減少借款人奔波提取公積金的次數。
三、完善我國住房公積金制度的對策
1.擴大住房公積金制度覆蓋范圍,惠及更多就業群體加強宣傳,擴大住房公積金覆蓋面。公積金制度應有針對性地采取措施,突出重點,全面推進歸集及擴大應用面工作,并體現公平、互助原則,堅決清理、糾正不符合國家規定的繳存政策,制止壟斷部門高收入群體的公積金福利化傾向。逐步取消現行繳存政策中對戶籍、身份的限制,無論是城鎮何種形式的就業群體,均應納入繳交范圍。嚴格執法和監督,采取多種措施,努力提高住房公積金的歸集率,督促有關單位按時足額繳存住房公積金,維護職工合法權益。
2.提高服務質量,擴大公積金用途和提高公積金利用率新加坡的公積金是一項綜合性的社會保障制度,提供多樣化的社會保障。相比而言,我國的公積金制度顯得單一、作用有限,應積極拓寬公積金的使用范圍,使公積金的功能進一步完善和多元化,不僅用于購房貸款,還可用于還貸、醫療、養老、補充失業金等方面。現階段為確保儲戶利益,減少資金沉淀,提高公積金使用效率,應放寬或取消公積金使用和提取限制。加大對中低收入職工住房消費的支持力度,增強服務意識,積極穩妥的擴大公積金個人貸款業務,降低貸款門檻,豐富貸款品種,簡化貸款程序,提高辦事效率和服務質量。最大限度的發揮公積金的保障和互助功能。
參考文獻：
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第7篇：住房公積金貸款范文
第二條住房公積金貸款（以下簡稱貸款），是指住房公積金管理機構（以下簡稱貸款人），用住房公積金向繳存了住房公積金的職工個人（以下簡稱借款人）發放的用于購買、自建、大修普通住房的貸款。貸款人發放貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人將根據本辦法進行處理。
第三條本辦法由市住房公積金管理中心委托銀行房地產信貸部（以下簡稱銀行信貸部）辦理。適用于全市行政事業單位，駐撫中央、省屬各單位，國有、城鎮集體、外資、城鎮私營及其他城鎮企業，民辦非企業單位，社會團體按規定繳納了住房公積金的職工個人。
貸款對象和條件
第四條貸款對象應是具有完全民事行為能力，并按規定足額繳存了住房公積金的個人。
第五條借款人應同時具備以下條件:
（1）借款人及所在單位在市住房公積金管理機構已連續一年不間斷繳存了住房公積金,并具備長期繳存、有穩定的職業和經濟收入、信用良好、有償還本息的能力。
（2）購(建)自住房的必須手續齊備,具有單位和建設行政主管部門證明,報建手續或有關部門鑒定證明。
（3）借款人姓名與購房合同、房屋產權證戶名一致。
第六條借款人應向貸款人提供下列資料：
（1）身份證件（指居民身份證、戶口簿或其他有效法定證件）；
（2）住房公積金繳存證；
（3）合法有效的購房合同或協議書，自建、大修住房的應出具有關部門評估鑒定書及建設行政部門審批文書；
（4）辦理抵押、質押所需的房產證明書、有價證券，期房按揭所需的開發商開發商品房所需的證明；用直屬親屬（父母或子女）房屋產權辦理抵押的還需提供直屬親屬的委托書和身份證明；
（5）銀行信貸部門要求提供的其它證明材料。
貸款程序
第七條借款人申請住房公積金貸款應先到貸款人處領取《撫州市職工個人住房公積金貸款申請表》一式二份，按表中內容填寫并加蓋單位公章，連同符合要求的貸款資料一并交貸款人。
第八條貸款人在收到借款人《貸款申請表》和符合要求的貸款資料后，七個工作日內向借款人答復，正式受理貸款。
第九條貸款人受理貸款后，必須派員到借款人單位及對抵、質押實物進行現場調查，并提出調查報告和意見，按程序上報，經研究后審批。
第十條貸款審批后，借款人與貸款人簽訂貸款合同。貸款合同一式四份，借款人、銀行信貸部、貸款人及公證部門各執一份，副本根據需要確定。
第十一條貸款合同簽訂后借款人必須到公證部門辦理合同公證，然后由貸款人向銀行信貸部下達貸款委托通知書，銀行信貸部按合同約定的時間，以轉帳方式將貸款本金劃轉到售房或承建單位在銀行帳戶上或指定的帳戶上。
第十二條住房公積金貸款采用房產抵押、期房按揭、有價證券質押、住房公積金聯保四種擔保方式：
房產抵押，必須提供符合法定規定的房屋產權證書，并依據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第五章第十七條規定簽訂抵押合同，如不能按期還款，將依據《中華人民共和國擔保法》有關規定對擔保的抵押房產進行處理；
期房按揭，在房屋產權證未辦好之前，由開發商提供開發房地產符合法定規定的相關證明，和收集借款人的各項所需資料，并繳納貸款額度10%保證金。待期房辦理好房產證并作房產抵押后，貸款人退回保證金。如借款人不能按期還款，仍按規定對擔保的抵押房產進行處理。
有價證券質押，必須提供有價證券原件和有關部門價值評估證明。如借款人不能按期歸還貸款，將依法處理質押的證券。
公積金聯保，借款人與聯保人到貸款人處現場簽訂聯保證明，如借款人不能按期歸還貸款，將聯保人繳存的住房公積金抵償貸款。
房屋保險
第十三條房產作抵押的（包括期房按揭），借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人辦理有關保險手續。抵押期內，保險單由貸款人保管。
第十四條抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內，如發生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。
貸款額度、期限與利率
第十五條個人可借款額度按下列公式計算：
可借款額度=借款人夫妻雙方的計繳公積金月工資之和×50%×12×貸款年限。一般不超過所購、維修房屋所需資金的70%，和不超過抵押物值的70%，最高不得超過10萬元；若借款人配偶亡故、失蹤或離婚，可與一名已繳納公積金的子女一并計算貸款額度。
第十六條貸款期限最長10年，但不得超過借款人法定退休年限。
第十七條貸款利率按人民銀行公布的住房公積金同期利率的規定辦理。貸款期在1年（含）以內的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計算。貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，于次年年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定。
還款
第十八條貸款本息的歸還，一年期（含）貸款按合同期限，到期一次性還本付息,利隨本清；一年以上期貸款分期等額還本付息。
逾期貸款的處理
第十九條借款人不能按合同約定按期還本付息的，從到期之日起按逾期處理。逾期超過六個月的按不良貸款處理，對不良貸款貸款人有權依據《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》和中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》等有關法律法規，對借款人用于抵押、質押的房產、有價證券及聯保公積金進行處理。
第二十條借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：
（1）借款人不按期歸還貸款本息的；
（2）借款人提供虛假文件或資料，可能或已經造成貸款損失的；
（3）借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
（4）借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的；
（5）借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；
（6）保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。
第二十一條如借款人不能按期歸還貸款本息的，貸款人有權按中國人民銀行《貸款通則》等規定，終止貸款提前收回貸款本息及相關費用，并依法對借款人的抵（質）押物進行處分。
借款合同的變更和終止
第二十二條借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。
第8篇：住房公積金貸款范文
關鍵詞：住房公積金 貸款風險 現狀
一、住房公積金貸款風險管理現狀
（一）信用信息的不對稱
信用信息的相關聯系人主要包括貸款申請人、住房公積金管理中心和貸款業務擔保人。在當前情況下，貸款申請人和貸款業務擔保人非常容易獲取住房公積金管理中心的相關業務數據，比如說公積金總額、貸款利率等，基本上是非常透明和公開的，但擔保機構和借款人的信用信息對住房公積金管理中心來說卻不是完全透明的，難以獲取。正是這種情況下，住房公積金管理中心與貸款申請人和擔保人之間的這種信用數據信息極端不對等是個人信用風險形成的主要原因。
（二）貸款業務的風險承擔者無法進行貸款業務的實際運作
住房公積金管理部門的工作內容受到國家制度限制，絕大部分地方的公積金管理業務是由銀行代替其進行運作的，在貸款業務的運作和執行中，由于銀行不承擔委托貸款的所有風險，對借款人的個人信用和收入等情況的調查、審核借款人的貸款資格以及貸款資金的相關發放手續辦理等工作，銀行方面很難完全按照自身貸款業務的流程標準為住房公積金管理中心嚴格把關。作為貸款風險承擔者，住房公積金管理中心很難對貸款業務的執行和完成情況進行考核，因此有些風險很難規避。
（三）我國的抵押貸款宏觀經濟環境不完善
真正完善健全的住房抵押貸款的宏觀經濟環境應該包括一級貸款市場和二級貸款市場兩部分，而我國目前的經濟環境中的抵押貸款市場只有一級貸款市場，市場結構非常簡單，沒有真正意義上的二級市場。這樣的貸款市場結構不利于轉移弱化一級市場長期形成的積累性風險。我國在政府擔保、抵押擔保機制、特定補貼制度、個人信用制度方面都體現出了住房抵押貸款業務流程和相關制度的不完善和不健全，這些不利因素都限制著我國住房公積金管理中心對住房抵押貸款風險的控制和防范。
（四）住房公積金管理中心內部管理機構和管理制度不完善
住房公積金管理機構在全國范圍內的健全和完善還需要一定的時間，不僅整體機構管理所需要的軟硬件環境尚未完全建立，與其他商業銀行的條件相比差距較大，而且管理人員培訓深度和強度不夠，不能充分滿足貸款管理的需要。如果有人為了個人利益，極不負責的出具了評估報告，甚至對評估報告的內容進行遮掩隱瞞和偽造，信貸審核人員無法參考這些虛假和錯誤的評估報告，一旦采用或者參考，將會造成嚴重錯誤的信貸決定和政策以及不可挽回的資金損失。
二、住房公積金抵押貸款主要風險及其形成原因
經過對上述情況的總結，公積金貸款的風險主要有：抵押物風險、信用風險、管理風險和政策風險，現對以上風險的成因進行逐一分析。
（一）抵押物風險
住房公積金個人住房抵押貸款與其他貸款不同，借款人要想獲取貸款，就必須將其房產作為抵押，房產抵押物就成為了住房公積金個人抵押貸款防范信貸風險的重要手段，也是其與其他貸款形式的區別。由于這個鮮明特點，抵押物風險存在著兩個方面的主要因素：一是房地產價格風險，主要是由于借款人尚未償還的貸款余額如果高于房地產抵押物當前的市場價格，會導致的信貸風險。而房地產抵押物市場價格下滑則是由于房地產市場的價格波動或者由于自然災害等不可抗力等原因使得房地產抵押物價格下滑。防范房地產價格風險的主要方法是：評估機構對房地產進行全面的評估，將抵押貸款額度控制在抵押物估值的一定比例之下，引進擔保公司對抵押房地產進行相應的擔保，對抵押房地產必須進行財產保險，等等。二是房屋交易過程中的法律糾紛帶來的信貸風險。借款人所抵押的房地產產權有爭議、產權不明確或者由于陷入了法律糾紛，其房地產抵押物被政府或者第三方扣押，任何法律都無法給予當事人的房地產抵押物相應的法律保障，住房公積金管理中心在這種情況下，不能向借款人發放貸款，否則就會有貸款嚴重損失的可能性；住房公積金管理中心如果因為種種原因未能獲得房地產抵押物的抵押文件而提供了房屋抵押貸款，則將面臨著一定的風險。進行產權抵押登記、要求借款人提供房地產產權保險、委托律師進行產權調查、制定相關取消抵押品贖回權的規定等都是防范上述風險的方法和手段。
（二）個人貸款信用風險
個人貸款信用風險，也稱作違約風險，是指在種種或不可預測因素影響下，借款人可能會故意或者無法將還貸行為繼續下去，造成貸款合同違約，使得住房公積金管理中心可能會發生資金損失。住房公積金個人貸款信用風險最重要的形成因素在大多數情況下就是借款人本身，其風險成因主要來自三個方面：首先是借款人的經濟收入急劇下滑，沒有足夠的資金償還貸款，致使貸款合同違約行為的發生；其次是借款人惡意拖欠還款。這要求借款人在整個負債期間必須是誠實可信的，這不僅是指借款人要有履約的意愿，而且還必須在負債過程中能夠主動承擔各種義務。但是，程序是無法對借款人品格進行數字量化計算的，在通常情況下對借款人品格的評估和驗證，只能根據借款人的歷史信用記錄和以往還款評估經驗。如果有完備的個人信用檔案可以參考，那么借款人的品格可以通過其歷史上曾經的各種違約記錄和違約資金額度反映出來；第三是個人資料和歷史信息的驗證非常困難，這主要體現在對借款人所提供的貸款資料真實性、個人信用狀況和抵押物價值評估等信息，住房公積金管理中心無法全面掌握和驗證。
（三）國家政策性風險
住房公積金政策由國家出臺制定的，由于國家相關政策的變更而造成的風險可稱國家政策性風險。國家政策性風險的成因主要包括兩個方面，首先，在我國中低收入家庭成員是住房公積金抵押貸款業務服務的主體，這部分人員的工作穩定性較差，其收入也忽高忽低，貸款的償還能力讓人擔憂，造成公積金貸款風險較大。從另一方面來說，住房公積金是住房方面的政策性補助資金，在運行過程是單位與個人都必須強制執行的一種福利制度，積極貼近當前的我國國情，對我國的住房制度改革起到了巨大的推動作用。但在我國公積金個人住房貸款制度規定的貸款償還期限較長，國家政策和銀行利率都有可能進行調整，造成貸款額度發生變化和起伏，這可能會導致住房公積金管理中心的利息收入大量減少，產生虧損，使得正常業務難以維持。商業銀行對于此類風險可以采用多項業務組合的方法來減少和規避風險的發生，而住房公積金管理中心住房貸款業務單一只此一項，難以采用類似的方法進行風險規避，使其風險管理的嚴重性非常突出。
（四）內部管理風險
因內部操作和貸款管理流程引起的管理風險是住房公積金個人貸款風險的內部管理風險的主要組成部分。個人住房貸款業務經過多年的實際運作，因個人因素和流程執行不規范是個人房貸業務面臨的主要操作風險。這類風險主要體現在幾個方面：委托銀行及住房公積金中心的信貸人員不能嚴格執行相關業務流程，可能造成抵押沒有及時落實或者合同不完整而形成的相關風險；信貸人員在工作流程和制度的執行過程中，對流程制度的規范性和嚴格性沒有深刻的理解而造成的錯誤，如：合同內容有誤或者被更改、相關業務單位等的簽章欠缺、其他相關資料不全等，這會影響后續的貸款發放工作，阻礙問題貸款的清理工作，在抵押貸款審核完畢并發放之后，相關的貸款資料沒有進行認真歸檔，沒有對發放貸款的后續工作進行監管，對逾期貸款的催收工作不夠及時等，這些都極有可能給公積金中心造成損失。
目前，我國的住房公積金貸款風險研究仍停留在引進和學習國外的理論上，希望更多業內的專家和學者針對上述幾類風險情況進行專門研究和探討，對我國住房公積金貸款風險管理方面提供有益啟示和借鑒。
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第9篇：住房公積金貸款范文
【論文關鍵詞】 公積金貸款 準備金提取 風險管理
前言：
住房公積金個人貸款風險準備金是抵御風險的最有效途徑之一，當前對其準備金的金額總數是否完備、提取的方式和使用是否合理的這些方面的問題還是有很多的不同意見?？上攵@些問題處理的妥善與否直接關系著貸款風險管理的合理與否。所以，本文就是基于住房公積金貸款需要面臨的風險和其機構當前擁有的風險管理的系統問題考慮，分析研究合理的準備金提取的辦法，從而找到貸款風險管理的相應策略和辦法。
1. 住房公積金業務發展狀況及風險分析
1.1住房公積金當前發展情況
自1992年以來，住房公積金制度在全國設區城市陸續建立起來，不僅深受廣大城鎮職工的歡迎，而且逐漸顯示出強大的生命力。截至2008年底，全國住房公積金繳存職工達11184.05萬人，繳存總額20699.78億元，累計為961.17萬戶職工發放個人住房貸款10601.83億元，住房公積金使用率達到72.81%。住房公積金制度已經成為關系國計民生、構建和諧社會的重要制度。隨著住房公積金使用率的不斷提高、個人貸款業務的不斷發展，其風險也不斷加大。
1.2住房公積金個人住房貸款風險分析
《住房公積金管理條例》（以下簡稱《條例》）規定，住房公積金本金用于繳存職工的提取、個人住房貸款和購買國債。因此，住房公積金在運作過程中面臨的風險主要有個人貸款風險、利率原因造成的國債投資虧損風險、住房公積金管理中心在進行資金操作時的違規形成的損失及具體操作人員工作失誤產生的損失等運行風險。因為住房公積金這樣的貸款還貸款的時間較長，所以隨著時間的逐漸推進，貸款人的實際收入、還款金額的出處和房產市場這些多方面的因素的變化，都是使住房公積金貸款面臨的風險更加的多樣和復雜化的因素。所以做好這些方面問題的處理，找到更好的規避風險的處理策略才是住房公積金貸款管理風險系統需要做的，需要面對的問題。
第一，住房公積金有其自身的政策特性，這就制約了其發放貸款的人員不可能像商業性的銀行那樣可以隨便的選擇，它依靠的是那些繳納住房公積金的廣大職工，更加重要的是很多職工收入不多，伴隨著經濟的發展和企業用工制度的發展，職工的工作調動變化逐漸的加快，工資的收入自然也就不能穩定，在加上其貸款的時間很長，還款人員在此期間有著不能預想的變化，這樣勢必會影響貸款的安全和質量。
可見正是因為住房公積金貸款這樣的特征，其貸款人員特殊的類型，以及還款方式的不同造成了很多不確定的因素影響著住房貸款管理的成果和貸款質量的提高，那么這就需要相應的策略和計劃做好這方面的工作，盡量減少這些不確定因素對住房公積金個人貸款風險管理的影響。
第二，住房公積金抵押貸款中，比較嚴重的風險就是信用，那是因為當前國內沒有對職工個人建立一個完善的資信情況的研究，估計組織，這樣在具體的借款中就只能依靠借款人提供的具體信息作為資信的情況來實行檢查，這樣對于借款人真正的收入情況沒有一個確切的評估，即便是合同簽訂之時借款人是有還款的能力的，但是正是因為住房公積金規定還款的時間較長，那么這樣期間還款人的收入變化和信用情況是不能估計的，所以對于住房公積金管理機構來說是不能對貸款的具體內容予以說明和控制的。
第三，住房公積金必須嚴格按照《條例》的規定運作，貸款業務單一、動作范圍狹窄，不能像銀行那樣可以根據自己的資產狀況及風險水平設計相應的貸款品種，以分散風險。房地產市場的波動直接影響住房公積金貸款的風險，房地產業直接受宏觀經濟和政策的影響，因此，住房公積金個人住房貸款也是一種宏觀性的、系統性的風險。他的產生是按照時間不同來分布的，這就是說有可能某一個時間段內什么都不會發生，這個時間段甚至可以是十年，但是在其他的時間內發生了。正是因為整個系統存在這樣的不穩定的發生危險的概率，所以對于將要發生的風險的可能和具體損失的情況都是很難進行估計的，從而對于這樣的系統存在的風險沒有比較合適的辦法進行防范。
第四，很多不能夠預見的災害或者意外事故所造成的傷病殘疾或者人員的失蹤、死亡等這些不能控制的因素都是會影響住房公積金個人貸款的那些不確定因素不斷增加的。
2. 住房公積金個人住房貸款風險管理的研究分析
現在住房公積金管理部門很重視公積金的使用和安全問題，加強對貸款人員的嚴格的審查，做好貸款之后的全面資產管理，建立完善了全逾期貸款方面催收的制度等等這些方式，在一定的程度上對風險管理的工作提供了幫助，但是因為住房公積金管理機構建立的時間不長，所以還沒有建立一套系統的完善的風險管理制度，對于個人貸款方面風險的防范管理能力不是很強，這些問題主要表現在下面兩個地方。
2.1沒有建立起完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度
根據《條例》的規定，住房公積金管理機構是不以盈利為目的的事業單位，沒有任何自有資本金，缺乏資金保障。住房公積金管理機構作為住房公積金的責任主體，承擔了較金融機構更大的的風險。提取的風險準備金僅限于貸款風險準備金的一種，沒有像金融機構那樣計提貸款損失準備。當前金融機構對個人住房貸款損失準備嚴格按照《貸款損失準備計提指引》（以下簡稱《指引》）的規定計提。《指引》規定貸款損失準備包括一般準備、專項準備和特種準備。一般準備主要用于尚未識別的可能性損失準備，應按季計提，其年末余額應不低于年末貸款余額的1%。專項準備是根據《貸款風險分類指導原則》，對貸款進行風險分類后，按每筆貸款損失的程度計提，用于彌補專項損失，即按照正常、關注、次級、可疑和損失五級分類法計提。關注類貸款計提比例為2%；次級類貸款計提比例為25%；可疑類貸款計提比例為50%；損失類貸款計提比例為100%。其中，次級和可疑類貸款的損失準備，計提比例可以上下浮動20%。特種準備由銀行根據不同類型（如行業等）貸款的特殊風險情況、風險損失概率及歷史經驗，自行確定計提比例。因此，借鑒西方國家成功經驗，及早制定完善的住房公積金個人住房貸款損失準備計提制度顯得尤為重要。
2.2缺乏完善、統一的風險管理體系
要研究住房公積金個人住房貸款風險，首先應識別貸款風險，新巴塞爾協議的核心內容就是準備的識別、計量和控制風險。從目前全國各住房公積金管理機構運行情況來看，住房公積金貸款缺乏一套完整、統一、規范的業務操作流程和科學、嚴謹的貸款管理模式。風險識別系統、計量和控制系統不完善，放出去的貸款沒有相金融機構那樣實行分類式的管理，再加上不同地方的住房公積金的管理都是各自管各自的，沒有形成一個強大的統一的資金鏈條，這樣假設某個地方出現大型的風險問題，想要在其他住房公積金管理部門得到資金的幫助是困難的。所以這就需要住房公積金的管理中心逐步的完善管理，做好貸款分類管理，各地區即便不能有效統一，也不能各自為政，只有相互的合作扶持才能更好的規避貸款管理的風險。
3. 住房公積金個人住房貸款風險管理對策分析
住房公積金管理機構肩負著住房公積金管理的職責，安全性是第一位的，是不以盈利為目的的實現保值、增值。就貸款風險準備金而言，目前按照財政部《關于住房公積金財務管理補充規定的通知》，建立住房公積金貸款風險準備金的比例，按不低于住房公積金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公積金貸款余額的1%核定，從住房公積金增值收益中分配的規定，截至2008年年底，全國已建立了住房公積金貸款風險準備金285.67億元，數額不小，但是全國各地分布不均衡。貸款風險準備金是抵御風險最重要的方式，其提取比例及提取基數的確定，需要經過大量的考察、論證以及準確的計量，不能僅根據目前已經建立的貸款風險準備金的多少來判斷是否足以抵御未來發生的風險。為保障住房公積金繳存人的合法權益，建議目前貸款風險準備金按不低于年度住房公積金貸款余額的1%提取，以期能達到抵抗風險的目的。
3.1研制符合住房公積金特殊性的呆賬準備提取及核銷管理機制
建立審慎合理的貸款風險分類標準對制定風險管理政策、揭示信貸資產質量至關重要。按照住房公積金貸款風險程度的高低將貸款分為正常、資級、關注、可疑和損失五類。按照財務制度的要求制定壞賬核銷辦法，發現那些是壞賬且符合核銷條件的貸款，就要遵照相關的程序和流程進行核銷，這是有效的解決貸款風險的一種必要的手段，在規定的程序審批之后，按照五級分類的辦法已計提的呆賬準備金進行核銷，而且要對那些已經核銷的壞賬保留追求索賠權利，進一步的實行催收策略。這樣可以保證系統內部風險的解除，也可以為利益的回收繼續努力。
3.2研究貸款逾期風險管理的指標體系，建立住房公積金貸款運行和還貸情況量化預警機制
針對借款人、開發商以及不同房屋物性的各種風險源，通過對住房公積金貸款數據的研究分析，探索從住房公積金貸款的不良貸款總額與風險基金余額的比率、房產市值與貸款余額的綜合成數、住房公積金保證貸款總額與擔保公司注冊資本金等多方面選取指標，從中把握住與風險相關的內外部因素，將數據轉化為對業務風險的正確描述，正確評估住房公積金貸款的資產安全性，并為采取措施防范風險提供量化的客觀依據，建立起系統化、科學化的貸款風險防范預警體系。
