房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補(bǔ)償，建安工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，前期工程費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)和公共配套費(fèi)等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用主要指的是應(yīng)攤費(fèi)用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營期間應(yīng)承擔(dān)的各種費(fèi)用。主要包含管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項階段的成本控制

立項階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項目的預(yù)期成本分布、收入，利潤和風(fēng)險進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經(jīng)濟(jì)分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。

2、設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設(shè)計階段的成本控制。具體來說應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項階段確定的成本規(guī)劃落實方案設(shè)計與施工圖設(shè)計；二是要強(qiáng)化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強(qiáng)化施工前對設(shè)計圖紙的審核工作。

3、建設(shè)階段的成本控制

建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實好工程款的支付時間節(jié)點，有效控制財務(wù)成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強(qiáng)竣工結(jié)算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險分析

融資風(fēng)險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險分析

資金回收風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風(fēng)險指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險以及收益分配的風(fēng)險的成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財務(wù)風(fēng)險間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場風(fēng)險、投資風(fēng)險等財務(wù)風(fēng)險，如果不能很好的對這些風(fēng)險進(jìn)行控制，將會帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于財務(wù)風(fēng)險的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

第2篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析

1.籌資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險大部分由銀行承擔(dān)，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動全身。因而，改變這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營過程中，負(fù)債率過大將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個高負(fù)債率的原因就是因為當(dāng)這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負(fù)債利息很低甚至沒有，像預(yù)收款項和應(yīng)付款，相當(dāng)于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會承擔(dān)不起高額的利息費(fèi)用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，涉及到建筑的設(shè)計建造、銷售售后，它的經(jīng)營過程都比較長，從前期審批、規(guī)劃、投標(biāo)購買土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進(jìn)去，并不會取得收益，所以說房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤。在這種利益的驅(qū)使下，才會出現(xiàn)國內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進(jìn)一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

針對房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會給地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來，大半要?dú)w功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財務(wù)上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開始向證券市場融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財務(wù)危機(jī)。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國家很是關(guān)注，從起始時期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時候的貨幣財政政策的干預(yù)，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時間段的政府政策導(dǎo)向有關(guān)。國家干預(yù)有廉租房建設(shè)、提高首付比例、提高利息率等以及各項稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產(chǎn)，主要是因為這些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營肯定也會發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務(wù)風(fēng)險的。綜上所述，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，國家政策會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷。經(jīng)濟(jì)低迷的時候，每個行業(yè)都會受到影響。每個國家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當(dāng)當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時，房地產(chǎn)行業(yè)也會跟著繁榮，當(dāng)發(fā)展到了峰點，超出當(dāng)?shù)厮艹惺艿?，就會衰退下來，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長回收慢的特點，經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷對房地產(chǎn)行業(yè)會造成很大影響。③市場環(huán)境供需不合理。市場經(jīng)濟(jì)的根本就是經(jīng)濟(jì)活動是由市場來影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應(yīng)求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長遠(yuǎn)眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費(fèi)閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費(fèi)人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點是利息高，企業(yè)無力承擔(dān)高額的利息費(fèi)用，發(fā)行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風(fēng)險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨(dú)立承擔(dān)。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業(yè)的償債壓力更?。凰氖强梢源蚱品康禺a(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊(yùn)深的企業(yè)才能存活下去，而對于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

2.降低資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)為了獲得更多的效益，會進(jìn)行很常見的負(fù)債經(jīng)營。但是如果負(fù)債經(jīng)營不合理，就會造成很高的財務(wù)風(fēng)險，越是單一不合理負(fù)債越容易出問題。企業(yè)可能為了短時間的擴(kuò)張不管自身的資本結(jié)構(gòu)而拼命籌集資金，而解決這個問題的辦法就是尋求短期負(fù)債與長期負(fù)債的平衡，也就是合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果能把短期負(fù)債控制在一定的范圍，是企業(yè)所能承擔(dān)的，然后再借的適合企業(yè)長期發(fā)展的長期負(fù)債，能很大程度上降低財務(wù)風(fēng)險。

第3篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險測度

房地產(chǎn)業(yè)是一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)業(yè)，價值規(guī)律如同一只“看不見的手”給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資帶來巨大的不確定性。作為典型的資金密集型行業(yè)，由于資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點，同時存在行業(yè)自身尚不成熟、體制不健全、法規(guī)不規(guī)范等問題，決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。中國指數(shù)研究院2008年6月的一項有關(guān)房地產(chǎn)上市公司研究成果表明：滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，達(dá)到76. 49%，負(fù)債風(fēng)險顯著提高。同時，部分滬深房地產(chǎn)上市公司在多次加息后資本成本上升，EVA （經(jīng)濟(jì)增加值）降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，近百家滬深房地產(chǎn)上市中，超過60%的公司2007 年EVA為負(fù)，導(dǎo)致滬深上市公司資產(chǎn)成本壓力日益加大。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。本文從實證分析的層面來來測度和反映我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并就此提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)對策，從而為促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展進(jìn)行積極探索。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式及其管理問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）償還債務(wù)風(fēng)險。開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，甚至有超過90%以上的，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。籌資結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，資金成本高。在所謂高回報利益趨動下，很多企業(yè)置到期能否償還本金及高利率的風(fēng)險于不顧，盲目地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動，資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等，為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利負(fù)擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。（2）利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金鏈一般都很長。在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。高額的利息將成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)。自2008年以來我國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹問題較大，財政政策的緊縮同時貨幣市場上利率增長，使得我國大部分房地產(chǎn)公司資金成本的上升，進(jìn)而使得企業(yè)預(yù)期收益減小的風(fēng)險增大。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。（3）再籌資風(fēng)險。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高負(fù)債率進(jìn)一步限制了企業(yè)在其他融資渠道上進(jìn)一步得到貸款的可能性。而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營鏈條一般比較長，這種高負(fù)債率的存在使得鏈條斷裂風(fēng)險加大，一旦斷裂會造成其他企業(yè)的連鎖反應(yīng)， 再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅，從而對整個經(jīng)濟(jì)來說也是一個巨大的經(jīng)營風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題 目前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在問題主要有：（1）企業(yè)貸款比較隨意。目前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有對資金進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，為了使得一些項目上項，有些企業(yè)沒有對自身的資金潛力進(jìn)行估算，沒有對內(nèi)外負(fù)債進(jìn)行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業(yè)單位借款，從而加大了房地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進(jìn)行合理規(guī)劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規(guī)劃項目的用款，客觀上導(dǎo)致風(fēng)險的增大。（2）單個項目的負(fù)債金額較大。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導(dǎo)致負(fù)債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質(zhì)量的難度和風(fēng)險使得項目在很長時間內(nèi)都成為一個比較大的問題困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。有些房地產(chǎn)企業(yè)為了能使項目正常開工，在所謂高回報的利益驅(qū)動下盲目舉債加重了成本負(fù)擔(dān)與債務(wù)風(fēng)險，企業(yè)負(fù)債規(guī)模巨大，利息支出加大，收益降低而導(dǎo)致企業(yè)喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。（3）資本結(jié)構(gòu)不合理。而且根據(jù)組合風(fēng)險分散理論，多元化籌資可以有效地分散企業(yè)的籌資風(fēng)險，單一化籌資是非常危險或成本很高的，極易造成資金鏈斷裂。（4）內(nèi)部信息傳遞不暢。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對下屬的部門及子公司的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。（5）對開發(fā)項目缺乏合理規(guī)劃和科學(xué)管理。由于房地產(chǎn)具有不可移動性，其交易的完成只能是通過所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；其次，由于房地產(chǎn)投資的規(guī)模大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當(dāng)長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，因此，科學(xué)的規(guī)劃和管理非常重要，一旦規(guī)劃不合理，開發(fā)定位出現(xiàn)失誤，投資分析缺乏可靠依據(jù)、開發(fā)過程缺乏嚴(yán)密、有效地投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制等，就會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機(jī)的現(xiàn)實，房地產(chǎn)企業(yè)只有構(gòu)建符合自身條件的財務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，才能及時的發(fā)現(xiàn)財務(wù)危機(jī)的相關(guān)動向，隨時動態(tài)跟蹤公司的財務(wù)狀況，根據(jù)預(yù)警判別值的變化和判別區(qū)間的歸屬來預(yù)測公司發(fā)生財務(wù)危機(jī)的可能性，及時發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致公司財務(wù)危機(jī)存在的不良因素，以此尋找關(guān)鍵原因，采取適當(dāng)措施，從而對財務(wù)風(fēng)險加以有效防范和控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的實證測度

（一）預(yù)測指標(biāo)的選擇 本文選取了我國滬深交易所A股的39家房地產(chǎn)公司作為研究樣本。在選取的樣本中，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)目，ST公司數(shù)目都排名第2，滿足實證研究對樣本的要求，能有效保證實證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠度。本文選取的具體數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)按照以下幾個方面來選擇：本文引用的流通股市值是以公司股票當(dāng)年12月31日收盤價為依據(jù)計算得來的，而非流通股本則是以每股凈資產(chǎn)與非流通股數(shù)相乘計算的；所有年報數(shù)據(jù)均采用合并會計報表中的數(shù)據(jù)；由于所需的利息費(fèi)用一項從公司財務(wù)公布的報表中難以獲取，因而使用報表中的財務(wù)費(fèi)用來代替利息費(fèi)用；每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、每股收益采用非國際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)值；總資產(chǎn)按年末數(shù)計算。

（二）z模型及其修正 美國學(xué)者奧爾曼（Altma）在20世紀(jì)60年代中期構(gòu)建了Z―Score模型，這個模型主要是用來預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)發(fā)生的概率。他通過選用66家樣本企業(yè)，即33家破產(chǎn)企業(yè)和與之相對應(yīng)的相同規(guī)模相同行業(yè)的33家正常企業(yè)，然后按流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和周轉(zhuǎn)能力五項標(biāo)準(zhǔn)選取了22個指標(biāo)，最后從中選取五個財務(wù)變量，并賦予這五個財務(wù)變量一定的權(quán)重，這五個變量分別為營運(yùn)資本/總資產(chǎn)、留存收益/總資產(chǎn)、息稅前利潤/總資產(chǎn)、股權(quán)市價總值/總負(fù)債、銷售收入/總資產(chǎn)，并依據(jù)這個五個變量建立了Z模型。利用搜集到的樣本數(shù)據(jù)代入Z模型計算出一個數(shù)值，根據(jù)該數(shù)值歸屬哪個區(qū)間來預(yù)測企業(yè)財務(wù)危機(jī)發(fā)生的可能性，其本質(zhì)是一種多元線性模型。其基本公式為：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奧爾曼（Altman）在總結(jié)搜集到的破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)中，發(fā)現(xiàn)了判別Z模型經(jīng)驗性臨界值，其中2.675為上臨界值，1.81為下臨界值。當(dāng)判別Z值高于2.675時，企業(yè)被認(rèn)定為財務(wù)狀況良好，破產(chǎn)幾率極低；而當(dāng)判別Z值高于1.81、低于2.675時，企業(yè)通常財務(wù)狀況不穩(wěn)定，有可能存在財務(wù)危機(jī)的隱患，需要進(jìn)一步的跟蹤；如果判別Z值低于1.81，則該企業(yè)被認(rèn)為存在極大的破產(chǎn)概率，如果不采取有力措施，將難以擺脫破產(chǎn)命運(yùn)。具體來說，奧爾曼（Altman）提出的Z模型臨界區(qū)間如（表1）所示。從Z模型判別區(qū)間可以看出，計算出來的Z值越大，則企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)危機(jī)越小，破產(chǎn)機(jī)率極低，相反Z值逐漸變小，則企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)機(jī)率逐漸增大。同時奧爾曼還發(fā)現(xiàn)Z模型在企業(yè)破產(chǎn)時前一年預(yù)測企業(yè)破產(chǎn)情況正確率相當(dāng)高，在33家破產(chǎn)企業(yè)樣本中能有效預(yù)測31家，33家正常企業(yè)樣本也能準(zhǔn)確預(yù)測到32家未發(fā)生破產(chǎn)，預(yù)測正確率達(dá)到95.45%。為了更好的證明Z模型預(yù)測的良好效果，奧爾曼教授又選取了81家樣本企業(yè)即25家破產(chǎn)企業(yè)和56家非破產(chǎn)企業(yè)，同樣采取類似的判別方法，實證結(jié)果得出Z模型預(yù)測正確率達(dá)到93.83%。本文在借鑒奧爾曼對各個變量的定義及計算公式，同時考慮到我國的一些特殊情況，對Z模型運(yùn)用的5個變量計算公式設(shè)定為：X1：營運(yùn)資金/總資產(chǎn)=（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債）/總資產(chǎn)；X2：留存收益/總資產(chǎn)=（未分配利潤+盈余公積）/總資產(chǎn)；X3：息稅前利潤/總資產(chǎn)=（凈利潤+所得稅+財務(wù)費(fèi)用）/總資產(chǎn)；X4：股權(quán)市價總值/負(fù)債總額=（每股市價×流通股數(shù)十每股凈資產(chǎn)×非流通股數(shù)）/負(fù)債總額；X5：銷售收入/總資產(chǎn)=主營業(yè)務(wù)收入/總資產(chǎn)。

（三）Z模型臨界值的修正 奧爾曼教授構(gòu)建的Z模型是具有相當(dāng)大的學(xué)術(shù)價值，但是判別方法是基于西方國家較為完備的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)風(fēng)險測度，并不適合我國市場經(jīng)濟(jì)條件下的上市公司風(fēng)險測度，尤其是該模型所設(shè)置的臨界值偏高，并不適合我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的評價。因此，具體到我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實來說，必須探索適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險判別標(biāo)準(zhǔn)，才能精準(zhǔn)反映我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險狀況。基于此，本文在借鑒相關(guān)文獻(xiàn)資料和數(shù)據(jù)統(tǒng)計支持下提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)驗臨界值，然后利用2008年的數(shù)據(jù)對經(jīng)驗臨界值做出檢驗。目前，國內(nèi)學(xué)者使用凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)來預(yù)測財務(wù)危機(jī)時，如陳曉、陳治鴻在研究中認(rèn)為當(dāng)凈資產(chǎn)收益率小于6%，財務(wù)風(fēng)險較大。因而根據(jù)凈資產(chǎn)收益率小于6%，得出財務(wù)風(fēng)險較大這一結(jié)論。本文統(tǒng)計了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，隨后再把條件調(diào)整地更為嚴(yán)格一點，讓每股收益和凈資產(chǎn)收益率都小于零。因為通常一家公司每股收益和凈資產(chǎn)收益率小于零時，人們一般認(rèn)為該公司出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)的可能性更大，所以相應(yīng)的本文也計算了此段區(qū)間房地產(chǎn)公司的Z統(tǒng)計值，具體見（表2）。由表得知，當(dāng)Z值小于0.8481時，ST公司有6家，占了總ST公司的近70%；非ST公司有10家，占總非ST公司的11%。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，為了包含更多的ST公司起到提示風(fēng)險的作用，本文估計Z模型下臨界值為1（0.973的約數(shù)）。許多文獻(xiàn)（劉鳳嬌，2006；王芳云，2005）都表明，當(dāng)每股收益大于0.4時，公司的財務(wù)狀況比較好，本文選為風(fēng)險較小者，對每股收益大于0.4這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表3）。同時也運(yùn)用了另一個傳統(tǒng)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率來判別風(fēng)險較小者，根據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)及房地產(chǎn)業(yè)業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率大于10%時，公司財務(wù)風(fēng)險較小。對凈資產(chǎn)收益率大于10%這一區(qū)間的Z值做數(shù)據(jù)統(tǒng)計，見（表4）。根據(jù)謹(jǐn)慎性原則，本文定義當(dāng)Z值大于1.7（1.6133，1.8368兩者的平均值）時為業(yè)績比較好的公司，風(fēng)險較小，見（表5）。在Z值大于1.7時，有20家公司，這20家公司按每股收益、凈資產(chǎn)收益率、主營業(yè)務(wù)收入排名都在前面，其每股收益、凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)行業(yè)上市公司加權(quán)平均每股收益（-0.4）和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（0.09）。綜上所述，本文提出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司Z指標(biāo)的經(jīng)驗臨界值見（表6）。

（四）新z模型臨界值檢驗 運(yùn)用房地產(chǎn)上市公司2008年度財務(wù)數(shù)據(jù)對結(jié)論進(jìn)行檢驗，在86個非財務(wù)危機(jī)公司中，模型把9個非財務(wù)危機(jī)公司判別為財務(wù)危機(jī)公司，其判別準(zhǔn)確度為89.5%；7個財務(wù)危機(jī)公司中，有1個被認(rèn)定為非財務(wù)危機(jī)公司，模型判別準(zhǔn)確度為86%；對于整個樣本來說，模型判別正確為83個，總體判別準(zhǔn)確度為89.2%，模型能具有較好的區(qū)分度。從判定結(jié)果來看，修改的Z模型的臨界值具有較好的使用價值?？梢岳肸模型臨界值變化趨勢來預(yù)警房地產(chǎn)公司財務(wù)危機(jī)。如2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司被實行退市風(fēng)險警示的珠江控股公司股票，從連續(xù)三年的Z值數(shù)據(jù)來看2006為 1.468，2007為1.056，2008為-0.04，公司發(fā)生財務(wù)危機(jī)概率大。因此，在運(yùn)用奧爾曼模型對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行測度時，應(yīng)該運(yùn)用修正后的Z值進(jìn)行判別，這樣才能準(zhǔn)確衡量我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并能加以有效防范和控制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)。一是做好全面預(yù)算和財務(wù)集中管理。將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。二是合理安排權(quán)益及債務(wù)資本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。以此來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，為控制財務(wù)風(fēng)險奠定基礎(chǔ)。三是注重融資策略創(chuàng)新，建立多元化融資渠道。企業(yè)可以積極地、主動地實施信托計劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財務(wù)杠桿作用，又可以將財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。四是加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。在財務(wù)上實施嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動所需的現(xiàn)金。通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，降低企業(yè)壞賬損失風(fēng)險，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。同時， 企業(yè)要努力降低商品房空置率，減少資金占用，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利用率。五是加強(qiáng)投資項目管理，控制投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場調(diào)研，聘請專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導(dǎo)致項目定位失誤，降低和減少財務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險性。另外，投資項目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險管理中的不確定性就越多，風(fēng)險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對項目帶來的風(fēng)險。六是建立房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算，為房地產(chǎn)企業(yè)提供預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早采取措施。此外，在建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的同時，還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，更好地使管理者和員工掌握財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防、控制、化解和處理的全過程以及自身的風(fēng)險責(zé)任履行情況，責(zé)權(quán)利相結(jié)合，更好地激發(fā)員工參與風(fēng)險管理，控制風(fēng)險損失。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險類型 防范對策

近年來，在我國營改增稅制改革工作深入與市場環(huán)境的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)了較大的變化。一方面人民群眾在生活水平提高的背景下，對于商品房的要求不斷提高，另一方面在國家政策調(diào)控與市場信任不足的困擾下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與盈利空間不斷縮減，整個行業(yè)處于一個畸形發(fā)展的背景下。因此對于現(xiàn)階段的管理工作來說，如何加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的防范也就異常的重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險類型

（一）債務(wù)風(fēng)險

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，大部分企業(yè)的負(fù)債率一般維持在一個較高的水平，其平均數(shù)據(jù)在70% 上下，這與房地產(chǎn)項目的資金投入較高與資金回籠時間較慢具有較大的關(guān)系，因此企業(yè)在日常經(jīng)營的過程中，一定需要具備較高的資金流動能力。而當(dāng)企業(yè)某段時間的流動資金較少時，其將需要面向銀行、股市、信托公司等金融機(jī)構(gòu)完成有效融資。其中，面向銀行融資的利息偏高，其還貸資金主要來源于項目的盈利率，因此企業(yè)在高負(fù)債率的壓力下需要承擔(dān)較大的風(fēng)險問題。在日常經(jīng)營的過程中，如果項目出現(xiàn)問題或資金鏈斷裂時，不但會影響到企業(yè)的盈利空間，還會導(dǎo)致企業(yè)的直接破產(chǎn)。例如，xx地產(chǎn)作為內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的十強(qiáng)企業(yè)，從2015年上半年的發(fā)展情況來看，雖然其營業(yè)額高達(dá)151.07億元，但是與往年同期相比已經(jīng)下降15%，有息負(fù)債總額達(dá)460億元，并多次面向市場舉債，企業(yè)的實質(zhì)壓力已經(jīng)失去市場的信任。而在其逆市瘋狂擴(kuò)張的背景下，有關(guān)市場人士與專家斷言企業(yè)隨時會出現(xiàn)會資金斷裂問題。這個案例在一定程度上折射出整個地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

（二）再融資風(fēng)險

在我國房地產(chǎn)行業(yè)，除了萬科、恒大、綠地以及碧桂園等較大型企業(yè)外，大部分企業(yè)較難單獨(dú)開發(fā)完成一個完整的地產(chǎn)項目，在資金、資源等層面的限制下，大部分企業(yè)均會選擇到與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作。不過，如果相關(guān)企業(yè)未取得與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)合作就開始上馬項目時，一旦遭遇資金困難，大部分銀行在企業(yè)債務(wù)問題、信用問題、開發(fā)前景等層面的考量下容易直接拒絕項目貸款，同時也會影響到市場對企業(yè)的信心，從其他渠道完成融資也存在較大的困難。而對于我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還可轉(zhuǎn)向民間資本，但是其利率比銀行更高，從該渠道完成融資后必然會加劇企業(yè)的財務(wù)、債務(wù)風(fēng)險。例如，作為我國曾經(jīng)民營企業(yè)發(fā)展風(fēng)向標(biāo)的溫州地區(qū)，其在2008年金融危機(jī)后，大部分企業(yè)開始舉債民間資本，從而引起企業(yè)的資金鏈斷裂問題。其中，到了2011年4月時，樂清的電纜制造巨頭三旗集團(tuán)瀕臨破產(chǎn)重組，接著龍灣江南皮革有限公司運(yùn)營者停業(yè)，在這之后，溫州地區(qū)開始出現(xiàn)一股“倒閉潮”。

（三）利率變動風(fēng)險

利率作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，其較為容易受到通貨膨脹、國家政策以及出口受阻等層面因素的影響，在一般情況下，商業(yè)銀行的利率會根據(jù)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)整。其中，2007 年利率調(diào)整對整個房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理具有較大的參考作用。在2007年，由于整個房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟(jì)較大的比例，并開始影響到國家經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，在國民輿論壓力下，國家政府不得不針對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行調(diào)整，實行了加息政策。而在該政策執(zhí)行后，整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本與還貸壓力等不斷提高，企業(yè)在經(jīng)營上一旦出現(xiàn)問題而導(dǎo)致盈利空間無法滿足預(yù)期目標(biāo)后，將會一定程度的影響到企業(yè)的正常經(jīng)營與項目投資，甚至破產(chǎn)。

（四）管理上的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)作為實體經(jīng)濟(jì)，其與各行政部門的經(jīng)濟(jì)往來較為頻繁。例如，必要的稅務(wù)、審計等部門。而在經(jīng)濟(jì)來往的過程中，其資金量需求較大、涉及的層面較廣泛，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險問題，例如，隨著國家相關(guān)政策的不斷調(diào)整，稅率的不斷加大，造成無意的漏稅、賬務(wù)失誤等問題。另外，如果某一企業(yè)的財務(wù)管理制度缺乏完善時，其也較為容易造成企業(yè)在財務(wù)管理上的失誤。在具體的操作工作上，不但容易導(dǎo)致與其它的部門經(jīng)濟(jì)來往賬目的缺失，還會影響到成本管理，容易造成資金的實際使用超出預(yù)期方案，直接影響到企業(yè)的效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的對策

（一）構(gòu)建成熟的融資渠道

現(xiàn)階段，在整個行業(yè)投資熱潮退卻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)一定要積極構(gòu)建成熟的融資渠道，在符合自身利益的前提下實現(xiàn)多元化融資戰(zhàn)略，從而避免傳統(tǒng)單一融資渠道風(fēng)險過大問題的出現(xiàn)。在具體的工作上，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要基于自身融資潛力出發(fā)，通過多元化融資模式的共用完成融資渠道的優(yōu)化。例如，信托計劃、產(chǎn)業(yè)基金、資產(chǎn)證券，抵押、產(chǎn)權(quán)交易以及租賃等均屬于現(xiàn)階段較為成熟且管用的手段。而針對民間資本進(jìn)行融資，一定要避免高利息模式的出現(xiàn)，在有必要的前提下，可以把民間資本與盈利空間掛鉤，從而讓民間資本與企業(yè)一樣自負(fù)盈虧。在構(gòu)建成熟的融資渠道后，將可以進(jìn)一步提升企業(yè)的盈利能力，并減少債務(wù)與償債比例，把企業(yè)的風(fēng)險控制在可承受范圍之內(nèi)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

針對于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足而無法獨(dú)立完成項目開發(fā)問題，企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時一定要避免盲目借入資金，在基于償還能力與項目回報率的前提下，還要對自身的還款空間進(jìn)行考慮。另外，企業(yè)面對相關(guān)項目進(jìn)行投資時，在資金不足的情況下雖然可以通過舉債經(jīng)營而利用到金融杠桿提升收入，但是負(fù)債一定要在自身資本結(jié)構(gòu)承受的范圍內(nèi)，然后再基于自身能力控制與管理債務(wù)比例，強(qiáng)化現(xiàn)金流動的有效管理，進(jìn)而取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）樹立正確的風(fēng)險意識

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理的過程中，無論任何時期均要樹立正確的風(fēng)險意識。在具體的工作上，可以基于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行把握，并科學(xué)合理的針對國家的政策改變進(jìn)行解讀，然后預(yù)測出可能出現(xiàn)的變化問題，從而可以提前避免風(fēng)險問題，提升風(fēng)險應(yīng)對能力。另外，在相關(guān)政策出現(xiàn)變化后，企業(yè)一定要及時構(gòu)建相對應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案，留有一定比例的風(fēng)險基金儲備，進(jìn)一步提升自身在市場經(jīng)濟(jì)中的生存適應(yīng)能力。特別基于我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來說，其正好處于一個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期，政策、市場變化較快，房地產(chǎn)企業(yè)在正常發(fā)展的過程中必須要研讀國家政策走向，并把握社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，積極規(guī)避經(jīng)營與財務(wù)風(fēng)險。

（四）強(qiáng)化前期調(diào)查有效控制成本

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了它是一種高風(fēng)險的行業(yè)，并且容易受到社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府政策的影響。在進(jìn)行項目投資的前期必須加強(qiáng)對于投資風(fēng)險的調(diào)查，做好足夠的前期風(fēng)險報告。因此風(fēng)險評估是地產(chǎn)項目的可行性研究報告里不可或缺的組成部分。特別是未來的支出報告和收益報告。以利于進(jìn)行正確的投資決策。很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有正確認(rèn)識到成本管理的重要性，要正確認(rèn)識到成本控制在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。具體的做法是，在項目投資前，要編制全面的項目預(yù)算，整個項目執(zhí)行中嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。即對于項目投資、施工和銷售的整個過程都要嚴(yán)格的執(zhí)行財務(wù)預(yù)算。要加強(qiáng)對于整個過程的財務(wù)核算，確保資金的使用率。避免因資金雍余造成融資成本過高或則因資金短缺而導(dǎo)致資金鏈斷裂，另外，企業(yè)可以建立相應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對于整個過程要嚴(yán)格的審核。

四、結(jié)束語

綜上所述，針對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)安全是所有管理工作上的重中之重。因此在日常工作上，企業(yè)一定要提高重要力度，積極探索自身所面臨的相關(guān)風(fēng)險類型，然后有針對性的強(qiáng)化相關(guān)管理工作，為企業(yè)的正常穩(wěn)定發(fā)展提供動力支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]李建中，武鐵梅.基于因子- logistic 模型的房地產(chǎn)業(yè)上市公司財務(wù)預(yù)警分析[J].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報，2010

第5篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險管理 財務(wù)預(yù)算

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概述

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險主要集中在投資開發(fā)過程之中，因為潛在的各種不受控的內(nèi)部因素與外部因素的影響而導(dǎo)致其財務(wù)狀況發(fā)生惡化，進(jìn)而使得企業(yè)的實際收益與所預(yù)期的收益之間產(chǎn)生較大的差值，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益而引發(fā)的一系列風(fēng)險?？陀^的講，財務(wù)風(fēng)險是不可避免的，但是通過提高財務(wù)管理的水平、提升財務(wù)人員的素質(zhì)、最小化財務(wù)風(fēng)險等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行，實現(xiàn)企業(yè)利潤與價值的最大化。

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有如下幾個特點：風(fēng)險不確定性、風(fēng)險可控性、資本構(gòu)成不合理、資金周轉(zhuǎn)周期較長。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險大多是由于其財務(wù)成本的變化給企業(yè)所帶來的各種損失，主要包括：利率風(fēng)險、稅率變動風(fēng)險、政策性風(fēng)險、通脹風(fēng)險、償還賬務(wù)風(fēng)險、投資風(fēng)險、運(yùn)營風(fēng)險、利潤分配風(fēng)險。流動性風(fēng)險及施工風(fēng)險[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理常見問題

（1）企業(yè)資金構(gòu)成不合理，負(fù)債率過高

已有數(shù)據(jù)表明，債務(wù)資本在房地產(chǎn)企業(yè)籌資來源中所占到比重已經(jīng)高達(dá)80%，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的水平。其原因一方面是因為房地產(chǎn)行業(yè)對于資金的需求量巨大，同時資金回籠速度較慢，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往在建設(shè)過程中大量透支信貸資金，從而使得權(quán)益資本所占的比重急速下降，債務(wù)風(fēng)險大為增加。

（2）財務(wù)預(yù)算管理制度不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)存在對于財務(wù)預(yù)算的重要性缺乏認(rèn)識，一旦出現(xiàn)預(yù)期收益難以達(dá)到，則無法從財務(wù)指標(biāo)中細(xì)化分析，更無法實現(xiàn)對于企業(yè)未來償債能力、利潤率等進(jìn)行預(yù)測，也就難以實現(xiàn)對于日常資金的科學(xué)管理，最終將會使得企業(yè)成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對于日常資本管理不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的管理意識淡漠，使得盲目投資、資金浪費(fèi)的現(xiàn)象時而發(fā)生，而在項目開發(fā)過程中，缺乏對于資金的有效監(jiān)管，進(jìn)而使得資金的利用率低下。再加上房地產(chǎn)企業(yè)的在形勢好轉(zhuǎn)的情況下，任意增發(fā)或新設(shè)項目，導(dǎo)致企業(yè)對于財務(wù)風(fēng)險的掌控能力大大降低。

（4）財務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于相關(guān)的財務(wù)主管思維觀念老化、知識陳舊，對于財務(wù)管理信息化、軟件化認(rèn)知能力差，在這一情況下，企業(yè)的實際經(jīng)營狀況與財務(wù)現(xiàn)狀很難得到真實、實時的反映，進(jìn)而導(dǎo)致決策層在分析判斷時極易造成決策失誤，以方大財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的因素主要可分為外部因素與內(nèi)部因素，其中外部因素具體為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境、自然環(huán)境等；內(nèi)部因素具體為財務(wù)管理水平、風(fēng)險決策水平、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)的經(jīng)營能力等。

1.外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個政策主導(dǎo)性行業(yè)，其關(guān)乎著國計民生，故而它的發(fā)展?fàn)顩r與政府的政策制定與實施之間緊密相關(guān)。政策的影響對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展是最為重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該實時觀察經(jīng)濟(jì)政策的變化，隨著抓緊各種投資機(jī)會，防止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。在市場因素方面，房地產(chǎn)企業(yè)在項目選擇時一定要定位明確，健全相關(guān)的配套設(shè)施，制定有效合理的符合市場的發(fā)售政策，尤其是在市場低迷的情況下，應(yīng)更加注重市場的重要性，慎重選擇投資時機(jī)，以盡可能的規(guī)避風(fēng)險。

2.內(nèi)部因素

資金對于企業(yè)而言其重要性不言而喻，相應(yīng)地財務(wù)管理工作的水平直接決定了企業(yè)發(fā)展的快慢。我國的房地產(chǎn)企業(yè)是政策支柱性產(chǎn)業(yè)，故而在房地產(chǎn)行業(yè)中國有企業(yè)或是國有控股企業(yè)在其中占據(jù)了大多數(shù)。而國有企業(yè)在發(fā)展過程中所積累的一些弊端，比如組織機(jī)構(gòu)冗余、人浮于事、內(nèi)部監(jiān)督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的實際運(yùn)行，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)各個分公司直接盲目申請與利用資金，忽視長遠(yuǎn)發(fā)展，隨意分配收益等等。此外有些企業(yè)對于財務(wù)管理的認(rèn)識度不足，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤主要取決于所謂的機(jī)遇，在實際管理過程中實行粗放式的管理機(jī)制，風(fēng)險抵御程度相對較差。

誘發(fā)財務(wù)風(fēng)險的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動與實際財務(wù)狀況信息獲取的不準(zhǔn)確、延時等因素的制約，再加上確定投資開發(fā)之前未能進(jìn)行系統(tǒng)全面的調(diào)研，由于決策失誤所導(dǎo)致的企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受到損失的現(xiàn)象時有發(fā)生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴(yán)重時甚至?xí)霈F(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機(jī)，產(chǎn)生無可估量的損失。因此，企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險決策的能力，積極引入專業(yè)的風(fēng)險領(lǐng)域人員，提升自身的決策水平。

房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，從購得土地、選擇好的投資項目一直到竣工為止，常常要經(jīng)歷一個甚至是好幾個會計年度。在整個生命周期內(nèi)，企業(yè)往往要與多家企業(yè)合作，此外為了保證項目的施工進(jìn)度，房屋的質(zhì)量以及周邊居民的生活環(huán)境，整個開發(fā)過程必須有眾多職能部門的監(jiān)督。如果企業(yè)在此過程中，無法較好的協(xié)調(diào)與不同單位之間的關(guān)系，勢必導(dǎo)致相關(guān)問題的產(chǎn)生。一旦如此，必然使得施工周期被認(rèn)為延長，與之相關(guān)的人力物力等成本都將相應(yīng)地增加，投資利潤率降低，嚴(yán)重時甚至?xí)飘a(chǎn)清算。因此，企業(yè)的自身經(jīng)營能力對于項目的建設(shè)開發(fā)至關(guān)重要。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范與管理對策研究

1.優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道

一般情況下，財務(wù)風(fēng)險的程度與資本成本中權(quán)益資本的比重構(gòu)成正比關(guān)系的，在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴(kuò)展資金渠道，從而實現(xiàn)降低債務(wù)資本導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識到自身的風(fēng)險抵御能力，對于權(quán)益資本與信貸資本比重實現(xiàn)科學(xué)化、最優(yōu)化的統(tǒng)籌與管理，實現(xiàn)盡可能地降低財務(wù)風(fēng)險。

2.完善財務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)過程中，應(yīng)避免只關(guān)注工期及工程質(zhì)量而忽略財務(wù)管理預(yù)算的問題，從而有效避免出現(xiàn)在建項目中途清算，導(dǎo)致企業(yè)利潤受到損傷。相關(guān)財務(wù)管理人員在項目投資之前即應(yīng)有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤分配等相關(guān)工作的統(tǒng)籌安排。在項目預(yù)算上應(yīng)該統(tǒng)籌全局，對于整個建設(shè)過程的所有工作進(jìn)行預(yù)算分析，以有效降低應(yīng)決策不當(dāng)所引起的風(fēng)險。

3.加強(qiáng)對于流動性資金的管理，切實提高資金利用率

在日常運(yùn)營過程中，應(yīng)切實重視資金的流動性管理，嚴(yán)格執(zhí)行資金的計劃，努力滿足運(yùn)營管理對于資金的需求。對于大筆資金的往來需要加強(qiáng)財務(wù)稽核，做好銀行對賬，保證項目應(yīng)需資金的充沛。此外，要制定合理的應(yīng)收賬款政策，減少資金的浪費(fèi)與低效率使用，提高資金的周轉(zhuǎn)率，規(guī)范相關(guān)的報賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項目的順利進(jìn)行。

4.提高相關(guān)人員的財務(wù)管理意識及能力

財務(wù)管理人員應(yīng)完善三大基本報表，決策者應(yīng)有效利用三大基本報表進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險決策能力分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在積極引進(jìn)高素質(zhì)人才的同時努力提高所在人員的專業(yè)技能，增強(qiáng)其專業(yè)能力及信息化管理的意識與技能。此外應(yīng)在觀念上正正真真重視財務(wù)管理的作用，切實補(bǔ)上企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理這塊短板，有效減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生頻率。

參考文獻(xiàn)：

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[2]胥朝陽，王靜.財務(wù)管理原理.武漢：武漢理工大學(xué)出版社.2006.

[3]樊幻靈.中國房地產(chǎn)金融.開發(fā)與經(jīng)營.2010（01）：25-27.

第6篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范

序言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，近幾年，國家公布“國六條”“國十條”等文件對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高風(fēng)險，高稅負(fù)，高杠桿的特點，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視財務(wù)管理的重要性，導(dǎo)致了較高的財務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重影響了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理地位和能力已經(jīng)是亟不可待的事情，是企業(yè)維持核心競爭力的重要保證。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

1.負(fù)債水平過高及資本結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險

償債能力是償還到期債務(wù)（含本金和利息）的能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預(yù)售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營，那么這就加大了負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險

金融市場上利率的變動會使房地產(chǎn)價值發(fā)生變動，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險也叫購買力風(fēng)險，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力水平降低給投資人帶來的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)投資回收期較長，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來的財務(wù)風(fēng)險

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運(yùn)營時刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長的特點，勢必對現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

4.投資回收風(fēng)險

投資回收風(fēng)險是指投資回收過程中存在的資金回收在時間和數(shù)額上的不確定性。國際上普遍認(rèn)為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據(jù)中國土地掛牌網(wǎng)的一項統(tǒng)計，2010年4月我國內(nèi)地一線城市房屋空置率高達(dá)40%，遠(yuǎn)超國際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時間帶來很大的不確定性，況且近期內(nèi)地房價劇烈波動，投資收回的金額也存在很大風(fēng)險。

5.政府宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險

國家出臺的房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，包括金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收和保障性住房建設(shè)等方面。這些政策一方面可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，另一方面也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定財務(wù)風(fēng)險。

6.財務(wù)管理機(jī)制不健全及缺乏財務(wù)人才引發(fā)的風(fēng)險

由于改革開放后我國房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計機(jī)制不健全等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

財務(wù)風(fēng)險在不同的理財環(huán)境和理財階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動過程就是財務(wù)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風(fēng)險。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險按其在資本運(yùn)動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的風(fēng)險性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金收回風(fēng)險和收益分配風(fēng)險四種。

（一）融資風(fēng)險分析

融資活動是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營、對外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當(dāng)，就會給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過大、利率過高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致財務(wù)危機(jī)。

（二）投資風(fēng)險分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項目投入第一筆資金開始，就會面臨著投資支出無法收回的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進(jìn)行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會有無法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個流通過程中的經(jīng)營管理可能面對的投資風(fēng)險。主要的風(fēng)險為售價和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營主要面對售價變動的風(fēng)險，能否正確預(yù)測未來房地產(chǎn)價格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范的關(guān)鍵。對于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營的投資者來說，房地產(chǎn)租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素?？陀^上講，由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風(fēng)險是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險之一。

（三）投資回收風(fēng)險分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和財政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報告切合實際，充分預(yù)計到房屋銷售時的市場變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營計劃推進(jìn)，資金動作正常，資金占用等于或低于計劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

（四）收益分配風(fēng)險分析

收益分配風(fēng)險是指由于利潤分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動帶來的不利影響。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以民營企業(yè)為主，它們基本上都由兩個或兩個以上的自然人投資入股組建的有限責(zé)任公司，它們絕大多數(shù)為項目型公司，往往沒有系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險，導(dǎo)致風(fēng)險的主要原因：（1）利潤分配隨意性大。獲取利潤后，如何分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時進(jìn)行分配往往基于投資人對房地產(chǎn)市場未來走勢的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來確定利潤分配策略。（2）利潤分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會計制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉(zhuǎn)移出去。（3）利潤分配時間不連續(xù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的形成可知，其利潤的形成時間上具有間歇性，從而導(dǎo)致其利潤分配的不連續(xù)性。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤分配，其利潤分配金額波動很大。

（五）宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財務(wù)風(fēng)險分析

近年來，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長勢頭，國家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。國家出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，主要是通過運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。

1.金融宏觀調(diào)控政策

近幾年某些城市房地產(chǎn)價格上漲過快，為了防范金融風(fēng)險和維持房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)金融的管理，在涉及開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、個人貸款利率等各方面出臺了一系列調(diào)控措施，力度之大前所未有。在金融環(huán)境發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強(qiáng)對資金籌集和運(yùn)用的決策能力，找到新的資金運(yùn)作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。

2.土地宏觀調(diào)控政策

土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證。該政策不僅規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。

3.稅收宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)稅又稱不動產(chǎn)稅或財產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)而課征的稅種。為了讓稅收政策對房地產(chǎn)業(yè)起到一定的調(diào)控作用，國家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況陸續(xù)出臺了一系列的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。

（六）現(xiàn)行企業(yè)財務(wù)管理機(jī)制的財務(wù)風(fēng)險分析

1.財務(wù)管理意識薄弱

我國的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵與約束機(jī)制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。

2.對預(yù)算管理職能重視不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運(yùn)作、投資回報率等方面作細(xì)致的財務(wù)分析，未將實際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控是企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)中一個非常重要而且相當(dāng)獨(dú)特的系統(tǒng)，中國房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有建立內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控機(jī)制，即使有，其財務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對財經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財務(wù)風(fēng)險。

4.資金管理低效

大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)未制定嚴(yán)格的資金管理制度，對資金使用缺少計劃、安排，資金充裕時隨意開支，資金緊缺時容易因無法應(yīng)付經(jīng)營所需資金而陷入財務(wù)危機(jī)。

5.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程的成本核算的重要作用，致使財務(wù)部無法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，進(jìn)而增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范的措施

（一）加強(qiáng)財務(wù)管理觀念和作用

1.強(qiáng)化財務(wù)管理地位

首先，財務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動當(dāng)中，參與投資項目的可行性研究分析，完善投資項目管理。投資項目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財務(wù)考慮問題的角度不同，財務(wù)從投資項目初期參與，編制一套可行性分析報告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項目可行性，共同進(jìn)行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項目投資的成功率，降低投資風(fēng)險。其次，財務(wù)管理者不能局限于對財務(wù)報表的分析，必須了解企業(yè)各個部門的有關(guān)情況，以拓展財務(wù)分析的領(lǐng)域。財務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識，改變其依靠經(jīng)驗或主觀進(jìn)行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性。其次，要加強(qiáng)對財務(wù)人員的管理和培訓(xùn)。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財務(wù)人員參與到企業(yè)財務(wù)活動中來，加強(qiáng)對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員的專業(yè)知識和相關(guān)政策培訓(xùn)確保其知識和能力能夠勝任財務(wù)工作。

（二）針對國家相關(guān)政策的變化，及時調(diào)整和轉(zhuǎn)變財務(wù)管理手段，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費(fèi)的提高，企業(yè)在項目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購置的土地閑置。

3.針對稅收新規(guī)定，及時調(diào)整和處理三項費(fèi)用，在規(guī)定的時限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，避免給企業(yè)帶來損失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢，企業(yè)必須適時改變盈利模式，以穩(wěn)健發(fā)展為原則，開發(fā)市場需求量大的中低價位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對開發(fā)項目進(jìn)行可行性論證

針對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點，在項目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進(jìn)行可行性研究。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個方面的要素進(jìn)行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個項目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行項目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預(yù)測到項目的潛在風(fēng)險，并針對風(fēng)險要素及時調(diào)整項目方案，從源頭上阻止財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，提高項目的成功率。

（四）構(gòu)建多元化的籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，最佳的方法就是對房地產(chǎn)項目進(jìn)行組合式投資，以便有效的協(xié)調(diào)各方面的風(fēng)險，使企業(yè)獲得相對穩(wěn)定的收益。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；積極進(jìn)入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金；以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；主動出擊，通過并購和重組逐步擴(kuò)大市場份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實力。積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這些新的融資策略，募集發(fā)展所需的巨額資金。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)通過融資渠道多元化可以不斷的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，將財務(wù)風(fēng)險控制在合理范圍內(nèi)，從而實現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（五）加強(qiáng)全面成本管理

以成本管理為核心理念的基礎(chǔ)管理，是企業(yè)走向成功的基石，企業(yè)管理者只有認(rèn)識到這一點，企業(yè)的發(fā)展才能夠更加堅實，企業(yè)的步伐才能夠邁得更大。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時：一則要制定成本預(yù)算目標(biāo)。二則要對成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，正確計算開發(fā)項目中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；三則要對成本進(jìn)行深入的分析，在核算的基礎(chǔ)上，對成本指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，根據(jù)存在的找出改進(jìn)成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理。企業(yè)決策者要有計劃地培養(yǎng)內(nèi)部管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環(huán)節(jié)上都要要求員工既從自我做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財務(wù)部門準(zhǔn)確地進(jìn)行成本測算打好基礎(chǔ)。同時，還要提高成本核算人員的素質(zhì)。

（六）建立財務(wù)內(nèi)部控制制度

在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險能力，強(qiáng)化風(fēng)險管理，并建立一套完善的財務(wù)內(nèi)部控制制度，以便能夠有效控制財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平。具體到實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主要從以下兩個方面入手：一方面，要建立全面的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制應(yīng)針對現(xiàn)金流量管理這一財務(wù)管理的核心問題進(jìn)行，財務(wù)部門和人員要密切關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量的變化，保障現(xiàn)金流量的相對平衡，確保現(xiàn)金流動暢通，從源頭上防范財務(wù)風(fēng)險。還可以根據(jù)企業(yè)實際情況編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時根據(jù)內(nèi)外部各類因素的變化做出適時必要的調(diào)整，從而合理控制好現(xiàn)金的收入和支出。另一方面，要加強(qiáng)對成本費(fèi)用的管控。對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的成本和費(fèi)用，財務(wù)部門必須有一套全面的控制制度來進(jìn)行管理和約束，從預(yù)測、計劃到控制分析的全過程，財務(wù)部門都必須嚴(yán)格做好，以便確保每一個環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，有效防范財務(wù)風(fēng)險。

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第7篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

【關(guān)鍵詞】晴雨表 房地產(chǎn)企業(yè) 風(fēng)險防范

一、引言

相對于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險、高收益、高敏感性、投資收益長等特征。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，使得房地產(chǎn)企業(yè)身處的外部環(huán)境急劇惡化，財務(wù)危機(jī)一觸即發(fā)。如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險防范系統(tǒng)，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各項財務(wù)活動過程中，由于各種難以預(yù)料或控制的因素影響，財務(wù)狀況具有不確定性，從而使企業(yè)有蒙受損失的可能性。狹義的財務(wù)風(fēng)險， 是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險， 是企業(yè)在籌資、投資、資金運(yùn)營及利潤分配等財務(wù)活動中因各種因素而導(dǎo)致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，其財務(wù)風(fēng)險表現(xiàn)形式主要體現(xiàn)在一下幾個方面：

（一）資產(chǎn)負(fù)債率大

房地產(chǎn)企業(yè)前期往往是負(fù)債開發(fā)，投資較大。企業(yè)資金來源主要是預(yù)收房屋款、自有資金、銀行貸款，其中自有資金比例較少，主要依靠銀行貸款。據(jù)《2008年房地產(chǎn)上市公司測評報告》顯示，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，最高達(dá)到75%，超出預(yù)警線60%，在借貸到資金投資房地產(chǎn)就能賺錢的所謂高回報利益趨動下， 很多企業(yè)到期能否償還及高利率風(fēng)險于不顧， 盲目地、過度地、不合規(guī)范地進(jìn)行名目多樣的籌融資活動， 資金空轉(zhuǎn)、借貸短期流動資金貸款、大面額存單轉(zhuǎn)貸等， 為企業(yè)埋下了到期支付能力及利滾利的財務(wù)風(fēng)險。

（二）通貨膨脹風(fēng)險

當(dāng)通脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本以及勞動力成本的增加，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本攀升。

（三）利率變動風(fēng)險

利率變動對負(fù)債經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)影響巨大，銀行貸款利率提高導(dǎo)致負(fù)債成本增加，預(yù)期收益減少，同時，消費(fèi)者購買能力減弱，無疑給企業(yè)造成巨大損失。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。

（四）再融資風(fēng)險

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低， 這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)， 往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈， 一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂， 再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大， 從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。

（五）投資收回風(fēng)險

受政治、經(jīng)濟(jì)等因素影響，有些企業(yè)房地產(chǎn)商品閑置，買賣或租賃合同終止，但資金已投入，短時間內(nèi)難以變現(xiàn)。有時由于雙方合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題，客戶沒能履約付款，則會使得投資收益難以收回。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

（一）客觀原因

（1）房地產(chǎn)周期性特點。房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也有周期性循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯的關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者；而且復(fù)蘇早于宏觀經(jīng)濟(jì)，衰退晚于宏觀經(jīng)濟(jì)。

（2）法律、政策環(huán)境。由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國家為保證國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，常常運(yùn)用稅收、金融、財政多種經(jīng)濟(jì)手段對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，宏觀政策對企業(yè)收益具有很大的影響。

（3）市場供求。市場是不斷運(yùn)動變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價格的變化，這種變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益發(fā)生偏離。更嚴(yán)重的是，當(dāng)市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需求并達(dá)到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓的局面，即找不到買主或租戶，由此會進(jìn)一步引發(fā)更為嚴(yán)重的問題，資金收不回來，無力償還貸款，很容易導(dǎo)致投資者破產(chǎn)。

（二）主觀原因

（1）企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險，出現(xiàn)不能支付到期本息的財務(wù)風(fēng)險的可能性就非常大。

（2）財務(wù)管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分是由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來，國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機(jī)制不健全等缺陷時有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法保證。

（3）財務(wù)決策能力。在決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策所依據(jù)的經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策失誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項目不能獲得預(yù)期地收益，投資無法按期收回，為企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。

我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）增強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案；財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能水平，學(xué)會對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

（二）健全風(fēng)險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別計量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。

（三）基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。

（四）拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

（五）完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營效率有待提升房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警與防范[J].會計之友，2013，（4）.

第8篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)在這三個方面：

（一）籌資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發(fā)不同的籌資風(fēng)險。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據(jù)了房地產(chǎn)財務(wù)運(yùn)營資金的70%-80%。也正為如此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著極高的資產(chǎn)負(fù)債率，對債務(wù)融資具有強(qiáng)大的依賴性。因此，面對著規(guī)模龐大的房地產(chǎn)資金債務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息償還壓力很大，風(fēng)險也大大增加。

（二）投資風(fēng)險

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)極易受到各種內(nèi)外部因素，例如國家政策法規(guī)、通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)危機(jī)等的影響。其中國家法律政策因素對房地產(chǎn)企業(yè)的投資影響更為巨大。此外，由于房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、回收周期長等特點，巨大投資成本的房地產(chǎn)開發(fā)項目一旦出現(xiàn)決策失誤，就會造成重大的不可彌補(bǔ)的損失。在2013年國家出臺了嚴(yán)格的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)行業(yè)的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中斷，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模的財務(wù)風(fēng)險。

（三）營運(yùn)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)風(fēng)險與房地產(chǎn)企業(yè)的實際運(yùn)營情況息息相關(guān)，而鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，高投資、高收益、高風(fēng)險，就明確的說明了房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率明顯低于其他行業(yè)的發(fā)展情況，因為資金被長期的占用，在實際運(yùn)營過程中可能引發(fā)的財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的可能性是相當(dāng)大的。具體來說，表現(xiàn)在：內(nèi)部控制風(fēng)險、銷售風(fēng)險以及成本控制風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的措施

（一）提升企業(yè)風(fēng)險意識

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)是要牢固樹立企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理理念，建立具有企業(yè)特色的財務(wù)風(fēng)險文化觀念體系。首先，作為企業(yè)文化推動者和踐行者的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和高層管理者，必須在日常工作實踐中牢固樹立風(fēng)險意識，才能真正將風(fēng)險理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強(qiáng)對員工的風(fēng)險意識和觀念培訓(xùn)，讓每一個員工都自覺認(rèn)同于企業(yè)風(fēng)險管理文化，建立良好的內(nèi)部交流溝通平臺，切實提高員工風(fēng)險防范意識和能力。最后，要建立和完善企業(yè)財務(wù)風(fēng)險責(zé)任制度，明確各崗位責(zé)任和義務(wù)，通過運(yùn)用風(fēng)險控制和財務(wù)風(fēng)險控制績效考核指標(biāo)體系，從整體上對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)化管理和控制。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

1、優(yōu)化企業(yè)組織治理結(jié)構(gòu)

作為企業(yè)治理控制總體框架的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，在現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展過程中有著至關(guān)重要的意義。反觀我國當(dāng)前上市公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)可知，很多房地產(chǎn)企業(yè)中極度缺乏科學(xué)、合理、有效的組織結(jié)構(gòu)，缺少內(nèi)部管理機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制缺失，這種現(xiàn)象的存在極易對企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營活動造成巨大的財務(wù)風(fēng)險甚至由此引發(fā)經(jīng)營危機(jī)而破產(chǎn)。鑒于此，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，必須建立并完善內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，防范和控制各類風(fēng)險的發(fā)生。

2、健全企業(yè)風(fēng)險控制制度

良好的企業(yè)風(fēng)險控制制度，不僅為企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動提供良好的內(nèi)部環(huán)境，而且可以有效減少企業(yè)損失，增加企業(yè)收益，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化的經(jīng)營目標(biāo)。從而保證企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。

（三）建立健全財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理者，尤其應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的基本財務(wù)狀況進(jìn)行充分調(diào)研和科學(xué)分析以及有效的監(jiān)控，及時對可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險信號進(jìn)行分析和監(jiān)控，關(guān)注于企業(yè)財務(wù)活動的各個細(xì)節(jié)，對變動情況及時做出反應(yīng)，從而及時發(fā)現(xiàn)并識別可能出現(xiàn)的潛在財務(wù)風(fēng)險，并快速制度有效措施控制和降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性，提高企業(yè)在應(yīng)對各種不確定風(fēng)險危機(jī)的快速處理能力。同時通過建立并完善相關(guān)的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)對風(fēng)險的識別能力，并培養(yǎng)企業(yè)應(yīng)對和處理可能出現(xiàn)風(fēng)險的能力。

（四）提高房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境變化的應(yīng)對能力

鑒于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增快，經(jīng)濟(jì)投資過熱，為了抑制經(jīng)濟(jì)增長過快的勢頭，國際經(jīng)濟(jì)政策通常會由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。隨著國家宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，一方面會提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項目開發(fā)和投資審批，從而嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的銷量和資金回籠周期，進(jìn)而制約了企業(yè)貸款償還能力，導(dǎo)致了企業(yè)生存和發(fā)展面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理和經(jīng)營者，必須能夠?qū)ν獠拷?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素做出科學(xué)合理的預(yù)測和判斷，進(jìn)而能夠做出科學(xué)、合理的戰(zhàn)略決策，保證企業(yè)的長遠(yuǎn)和持續(xù)發(fā)展。

三、結(jié)束語

第9篇：房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析范文

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類

在房地產(chǎn)投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要包括政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、金融風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險以及其他風(fēng)險。

二、新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資風(fēng)險分析

平頂山市新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為鷹城房地產(chǎn)企業(yè)中的后起之秀，其投資風(fēng)險決策的分析是不容忽視的。

（一）開發(fā)前期投資風(fēng)險分析

1.政策風(fēng)險

平頂山市作為一個三線城市，房價處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機(jī)性購房比例有限。在房地產(chǎn)投資過程中，平頂山市政府出臺的《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃意見書》相關(guān)土地、房產(chǎn)限購、住房、價格等政策等，均有可能對本企業(yè)房地產(chǎn)投資收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。

2.金融風(fēng)險

新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司65%的資金來源于外部融資，其中長期債券融資占55%，長期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結(jié)構(gòu)擴(kuò)大了投資的利潤范圍。但是這種融資方式財務(wù)風(fēng)險很高，若在公司發(fā)展不景氣時，還本付息可能將成為公司沉重的財務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至有可能導(dǎo)致本公司破產(chǎn)。

3.法律風(fēng)險

一個受法律保護(hù)的合法房地產(chǎn)項目必須擁有合法受讓的國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)以及行政主管部門的批準(zhǔn)。有的項目雖然開發(fā)前景看好，可如果不顧及農(nóng)民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發(fā)。如：在樓盤的審核驗收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設(shè)實施階段投資風(fēng)險分析

1.工期風(fēng)險

建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時間損失都會使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產(chǎn)區(qū)，受本、外地農(nóng)民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時到位使用等都會引起工期的延誤。

2.工程質(zhì)量風(fēng)險

工程質(zhì)量是根據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計文件及工程合同中對工程的安全、使用經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個重要因素是：人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境。

（三）投資回收階段風(fēng)險分析

1.市場供求風(fēng)險

房地產(chǎn)的供給和需求是不斷變化的。供求關(guān)系的變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。

2.經(jīng)營風(fēng)險

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示平頂山市消費(fèi)者大多數(shù)青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經(jīng)營銷售風(fēng)險不可小覷。

3.購買力風(fēng)險

由于居民消費(fèi)價格是反映商品經(jīng)過流通各環(huán)節(jié)形成的最終價格，它最全面地反映了商品流通對貨幣的需要量。目前，世界各國基本上均用居民消費(fèi)價格指數(shù)來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費(fèi)者可能將消費(fèi)從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)消費(fèi)需求，最終給投資者帶來損失。

三、防范投資風(fēng)險的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性 。

（二）靈活應(yīng)用投資組合理論

在投資領(lǐng)域里，要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險、降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。

（三）關(guān)注政策變動

我國房地產(chǎn)受政府政策影響大。因此，要時刻關(guān)注國家各項方針政策及我市政府政策的變化。研究各項政策，有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，并根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，進(jìn)而有效控制政策風(fēng)險。

（四）合理融通資金，減少金融風(fēng)險

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險的存在，要求房地產(chǎn)投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（五）建立健全企業(yè)風(fēng)險管理組織系統(tǒng)

為了更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策，新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須對風(fēng)險投資決策工作進(jìn)行具體的組織，確定風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)，明確其職能，使企業(yè)各部門協(xié)調(diào)工作，保證風(fēng)險管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

四、結(jié)論