房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】利率變動；房地產(chǎn)價(jià)格；調(diào)控效應(yīng)

一、引言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日趨顯著，每年可以拉動GDP2%左右，但居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為關(guān)乎國計(jì)民生的焦點(diǎn)，2012年，我國城鎮(zhèn)的房價(jià)收入比高達(dá)12.07，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國際上公認(rèn)適宜的房價(jià)收入比6～8。因此，抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展成為政府調(diào)控亟待解決的問題，而平抑房價(jià)則是這一問題的核心。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，有“準(zhǔn)金融業(yè)之稱”，貨幣政策在調(diào)控房價(jià)方面發(fā)揮著重要的作用。而利率政策作為貨幣政策的重要組成部分勢必對房地產(chǎn)價(jià)格的變動產(chǎn)生影響。本文運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，從實(shí)證分析的角度，通過研究貸款利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響以及其影響的滯后性，從而為增強(qiáng)利率對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的有效性提供政策建議。

二、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來源與選擇

通過檢驗(yàn)所有可獲得數(shù)據(jù)的有效性，本文選擇為2007年2月到2010年12月的月時(shí)間序列數(shù)據(jù)作為研究樣本，數(shù)據(jù)來源為中國人民銀行網(wǎng)站和中宏數(shù)據(jù)庫（高教版）。

本文將房地產(chǎn)價(jià)格作為被解釋變量，由房地產(chǎn)銷售額除以房地產(chǎn)銷售面積得到[1]，同時(shí)選取五年以上貸款利率作為解釋變量。

（二）多元線性回歸模型分析

為了分析利率變動對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，建立半對數(shù)線性回歸模型，原始模型如下：

其中 、 為待估參數(shù)， 為隨機(jī)擾動項(xiàng)。Price為房地產(chǎn)價(jià)格， 為五年以上貸款利率。

利用統(tǒng)計(jì)軟件Eviews7.0對該模型進(jìn)行OLS估計(jì)得到如下結(jié)果：

（90.34）（8.17）

=0.61 =0.60 F=66.73 DW=1.21

在5%的顯著水平下，該模型通過了F檢驗(yàn)和t檢驗(yàn)，又經(jīng)White檢驗(yàn)可知回歸方程不存在異方差，但是回歸方程沒有通過DW檢驗(yàn)，即存在自相關(guān)。

采用廣義差分法對回歸方程進(jìn)行自相關(guān)修正，取 =0.3498，可得到回歸方程：

（64.26） （5.66）

=0.46 =0.44 F=31.98 DW=1.59

說明在5%的顯著性水平下廣義差分模型已無自相關(guān)，并通過F檢驗(yàn)和t檢驗(yàn)，但是可決系數(shù)偏低。

由廣義差分方程得：

=6.0064/（1-0.3498）=9.2378

因此，得到利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是：

（三）滯后效應(yīng)分析

為了分析利率變動影響房地產(chǎn)價(jià)格的滯后性，對r做滯后18個(gè)月的分布滯后模型。結(jié)果如下：

結(jié)果表明，r從滯后11個(gè)月開始t統(tǒng)計(jì)量值顯著，一直到滯后14個(gè)月為止，從第15個(gè)月開始t統(tǒng)計(jì)量值開始不顯著；從回歸系數(shù)看，從滯后期11月開始顯著增大，12月達(dá)到最大，然后逐步下降[2]。

三、結(jié)論

通過對多元線性回歸模型的分析，可以判斷，房地產(chǎn)價(jià)格與五年以上貸款利率存在

線性關(guān)系，其系數(shù)為0.1201，說明房地產(chǎn)價(jià)格與五年以上貸款利率呈正相關(guān)關(guān)系，但從彈性大小來看，由于政策的干預(yù)等原因，利率對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控作用較小。同時(shí)，模型的擬合度偏低，說明房地產(chǎn)價(jià)格還受到土地價(jià)格，稅收等其他因素的影響。

通過滯后效應(yīng)分析，可以看出，在我國，利率變動對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有明顯的滯后性，滯后期大約一年，而且滯后影響具有持續(xù)性，持續(xù)期大約四個(gè)月，其影響力度先增大后減小，滯后結(jié)構(gòu)為∧型。

四、政策建議

基于以上實(shí)證分析，對于如何增強(qiáng)利率對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的有效性提出以下對策和建議：

第一，大力推行利率市場化改革。相比于政策控制下的利率，市場化的利率更能如實(shí)反映房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的收益與風(fēng)險(xiǎn)，真實(shí)反映房地產(chǎn)價(jià)格。因此必須大力推行利率市場化改革，進(jìn)一步增強(qiáng)利率調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效性。

第二，采用利率政策與其他政策的政策組合。單純的利率政策是一種需求與供給并重的措施，最終效果受多重因素的制約[3]。因此，須在利率政策的基礎(chǔ)上加強(qiáng)其他相關(guān)政策的配合，如土地政策和稅收政策等。

第三，利率政策必須有一定的預(yù)見性。因?yàn)槔蕦Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的調(diào)控有大約一年的滯后期，利率政策的出臺必須對未來一年房地產(chǎn)市場的發(fā)展有一定的預(yù)見性，正確引導(dǎo)市場預(yù)期，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]高，史策，邊鋒.西安市房地產(chǎn)價(jià)格研究―基于SAVR模型的利率對房地產(chǎn)價(jià)格影響分析.商業(yè)經(jīng)濟(jì).2010.8.

第2篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；價(jià)格；調(diào)控

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.132

自我國政府正式取消住房分配政策之后，房地產(chǎn)行業(yè)以通過建造房屋創(chuàng)造房屋價(jià)值進(jìn)而通過銷售房屋進(jìn)行利獲取，開始興起并迅速發(fā)展。房屋價(jià)格也以其價(jià)值為基礎(chǔ)，同時(shí)在市場需求變化的基礎(chǔ)上波動，近些年，我國房價(jià)總體持續(xù)上漲，使得人們備受住房、購房壓力的困擾，同時(shí)嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展步伐，房價(jià)以及住房問題成為人們關(guān)注的重要話題。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)房價(jià)上漲過快的問題，我國政府相關(guān)部門通過頒布一系列與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地政策以及房屋買賣政策，有效地控制了當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)過速增長的問題，尤其是近一兩年，房地產(chǎn)價(jià)格有了明顯的回落和相對的穩(wěn)定。

1影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的原因

1.1土地價(jià)格

每一座高樓、房屋都是從平地上建起來的，而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)使用的土地必須是建設(shè)用地，并且必須是國有土地，而不能使用農(nóng)業(yè)用地以及集體所有土地。首先，由于我國人口眾多，除了西部地區(qū)之外，其他地區(qū)人均土地面積較少，再加上房地產(chǎn)用地必須是國有土地，在一定范圍內(nèi)就限定了房地產(chǎn)用地的范圍；其次，由于近些年來許多農(nóng)村人口大量涌入城市，城鎮(zhèn)原本的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足這一現(xiàn)狀的需求，刺激了房地產(chǎn)業(yè)迅猛地發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始對城市內(nèi)建筑用地進(jìn)行競標(biāo)爭奪，這在一定程度上使得城市的建筑用地價(jià)格開始伴隨市場需求量還增長。與此同時(shí)，由于大量人口涌入城市，城市為了滿足居民的日常生活需求，不斷進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，而基礎(chǔ)設(shè)施的用地也必定會使得房地產(chǎn)用地更加緊張。我國城市發(fā)展的程度和速度，也極大程度地影響了土地的價(jià)格，而二線、三線城市也伴隨著農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的遷移，住宅用地的明顯增多，土地價(jià)格也開始持續(xù)增長。

1.2建安成本

建安成本指的是房屋在建造過程中一些材料、人工等產(chǎn)生的成本費(fèi)用以及在房屋基本建造完成之后，一些相關(guān)設(shè)施，例如門窗、排水系統(tǒng)、水電等安裝設(shè)施的成本費(fèi)用。一般情況下，影響房地產(chǎn)價(jià)格的建安成本因素通常是比較穩(wěn)定的，也就是說房屋的建造成本以及安裝成本一般不會有過大幅度的變化，但是同時(shí)，建安成本也是房地產(chǎn)總成本的主要構(gòu)成因素，占據(jù)了房地產(chǎn)總成本的2/3左右。近些年，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過速，物價(jià)上漲過快，建安成本也出現(xiàn)了明顯的增長狀況，建造房屋的基本材料，例如水泥、鋼材等以及建造房屋所需的人工勞動力等成本，都出現(xiàn)了明顯的上漲態(tài)勢，如此就導(dǎo)致了整體的建安成本出現(xiàn)較大幅度的增長，同時(shí)，也對房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來了很大的影響。

1.3房地產(chǎn)稅費(fèi)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)稅有以下幾種：第一種是城鎮(zhèn)土地使用稅，該稅是結(jié)合房地產(chǎn)需要使用土地的特征，對其使用的無論是國有土地的單位或者個(gè)人征收的稅收形式，城鎮(zhèn)土地使用稅的主要稅收依據(jù)是納稅人占用了多少面積的土地，從而具體實(shí)行差額稅收；第二種是土地增值稅，該稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，在按照和依據(jù)以轉(zhuǎn)讓其所獲得的一切形式的收入除去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額以征收的稅費(fèi)，其具體實(shí)行超額累進(jìn)稅率。需要注意的是，土地增值稅所指的通常是有買賣活動的土地房產(chǎn)行為，并不包括繼承、無償轉(zhuǎn)讓以及贈予的方式；第三種是耕地占用稅，耕地占用稅簡單來講就是對占用耕地進(jìn)行其他活動，一般是建房或進(jìn)行其他建設(shè)的稅收，而耕地占用稅的具體稅收標(biāo)準(zhǔn)是以縣為基礎(chǔ)單位，進(jìn)而按照人均占用耕地的具體來收取相應(yīng)的稅費(fèi)；第四種是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅指的是以具體房屋租售的價(jià)值為基礎(chǔ)，按照具體房屋的租金以及余值向房屋所有權(quán)人或者管理者征收的稅費(fèi)，通常情況下房產(chǎn)稅的具體要根據(jù)租金或房產(chǎn)余值來具體征收，分別為1.2%、12%；第五種是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅是指土地使用權(quán)或者建筑物轉(zhuǎn)讓的過程中，向土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓者或者是建筑物出賣者征收的稅收，其一般是根據(jù)銷售不動產(chǎn)的營業(yè)收入的5%進(jìn)行征收；第六種是城市維護(hù)建設(shè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅是為了維護(hù)和建設(shè)城市而進(jìn)行的稅收，同時(shí)也是城市建設(shè)資金來源的一部分，而城市維護(hù)建設(shè)稅一般根據(jù)所處地區(qū)不同，根據(jù)地區(qū)具體情況及稅收設(shè)置進(jìn)行征收；第七種是教育附加費(fèi)，教育附加稅與城市維護(hù)建設(shè)稅有一定程度的相同，其是政府為了更好地籌集教育經(jīng)費(fèi)的一種稅收手段，一般教育附加稅稅率為3%；第八種是房地產(chǎn)契稅，所謂房地產(chǎn)契稅指的是房屋在買賣、贈送或者交換過程中以及土地使用權(quán)在出讓、轉(zhuǎn)讓過程中，向產(chǎn)權(quán)受讓人征收的一種稅費(fèi)，具體根據(jù)面積增收稅費(fèi)，當(dāng)前我國一般情況下為1%～3%；第九種是城市房地產(chǎn)稅，一般這種稅費(fèi)所針對的是外企或者外商投資的企業(yè)所征繳的稅費(fèi)，一般稅率為1.8%。這些稅收一般都是針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，而除去這些稅收，還有一般作為企業(yè)或公司所必須繳納的稅費(fèi)及印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等。無論房地產(chǎn)稅費(fèi)高低，其最終一般情況都是間接或直接轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。

1.4供求關(guān)系

根據(jù)價(jià)值規(guī)律可以看出，影響價(jià)格的除了商品本身的價(jià)值之外，還會受到市場供求關(guān)系的影響，當(dāng)供過于求時(shí)，那么商品的價(jià)格就會降低；當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，商品的價(jià)格就會隨之提升。而對于當(dāng)前房地產(chǎn)而言，其作為一種商品，其價(jià)格不僅受到了本身價(jià)值量的影響，同時(shí)，也受到了市場供求關(guān)系的影響，當(dāng)人們對房屋需求量過大，而房地產(chǎn)有限的同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會提升；而當(dāng)人們需求有限，房地產(chǎn)出現(xiàn)大量剩余時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會降低。

就目前為止，我國影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的原因主要有以下幾個(gè)方面：第一，城鎮(zhèn)化水平的不斷提升。就是在我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展條件下，生產(chǎn)力水平與人民生活水平不斷提升，在這樣的條件下，以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村型社會開始向以服務(wù)業(yè)與工業(yè)為主的現(xiàn)代化城市發(fā)展。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，帶動了我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，人們開始對房地產(chǎn)有了更大程度的需求，從而使得房地產(chǎn)市場需求量增加；第二，我國居民收入水平以及思想理念的不斷提升。伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的生活水平有了極大程度的提升，在生活水平提升的同時(shí)，人們的消費(fèi)理念和消費(fèi)水平也有了轉(zhuǎn)變，同時(shí)人們開始對生活質(zhì)量有了更高的要求，在這樣的條件下，許多人都通過不斷提高自己的住房質(zhì)量，來進(jìn)行生活要求的提升，人們的購房需求被更大程度地激發(fā)出來，這也就刺激了房地產(chǎn)的銷售和發(fā)展；第三，投資性以及投機(jī)性購房的增加。對于房地產(chǎn)市場而言，需求是其發(fā)展和銷售的根本，而一般情況下，房地產(chǎn)的銷售都是用于普通的居住或者辦公等，而伴隨社會經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)的發(fā)展，尤其是我國房地產(chǎn)價(jià)格的飛速增長，許多人意識到房產(chǎn)有保值和增值的作用，也意識到了利用房價(jià)差能夠賺取利潤的方式，因此，導(dǎo)致了近些年來我國出現(xiàn)了許多炒房現(xiàn)象。

2我國調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的法律制度

2.1土地法律制度

土地成本是影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，在我國相關(guān)土地管理法上已經(jīng)規(guī)定了房地產(chǎn)用地必須是國有建設(shè)用地，同時(shí)土地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)只擁有土地的使用權(quán)。為了更好地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，一般情況下的土地出讓金都?xì)w地方政府所有，這不僅擴(kuò)寬了地方政府的收入來源，也為地方建設(shè)提供了資金支持。2007年開始，我國土地有償使用費(fèi)在原本費(fèi)用的基礎(chǔ)上漲了一倍，在這種情況下，也就意味著房地產(chǎn)價(jià)格勢必會隨之增長，在這種情況下，為了更好地遏制我國房價(jià)的快速增長，我國開始不斷地調(diào)整城市土地的供給結(jié)構(gòu)，同時(shí)要求房地產(chǎn)行業(yè)在申報(bào)住宅用地的同時(shí)，其廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)位普通商品房、中小套型等不能低于70%，尤其對于一線城市而言，要更加嚴(yán)格控制土地供給結(jié)構(gòu)。

2.2價(jià)格法律制度

為了更好地控制我國房地產(chǎn)價(jià)格的過速增長，有效保證房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效維護(hù)我國居民的住房權(quán)益，減輕我國居民住房壓力，根據(jù)《價(jià)格法》，我國在由房地產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，通過具體宏觀調(diào)控的方式，來更好地穩(wěn)定房價(jià)。我國政府確定了由相關(guān)價(jià)格主管部門來限定一定的房屋價(jià)格范圍，以及價(jià)格浮動的具體程度。我國發(fā)展速度較快的城市和地區(qū)，尤其是一線城市，其房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)已高出了國際標(biāo)準(zhǔn)，因此，通過國家宏觀調(diào)控及法律手段來有效遏制房價(jià)的過速增長，是順應(yīng)社會發(fā)展需要的。

2.3金融法律制度

雖然伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民生活水平有了很大程度的提高，但是，我國社會生產(chǎn)力仍然處于欠發(fā)達(dá)階段，人們的收入通常不是很高，而房屋的購置所需要的資金一般都比較龐大，人們想要購置房地產(chǎn)，通常是進(jìn)行貸款。針對房地產(chǎn)而言，我國有商業(yè)性貸款以及政策性貸款，所謂政策性貸款就是為了更好地對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控而進(jìn)行的貸款，一般有住房公積金貸款、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)貸款等，而商業(yè)貸款則是一般情況下通過銀行進(jìn)行借貸的貸款方式。房地產(chǎn)價(jià)格的高低與銀行放貸程度有明顯的關(guān)系，當(dāng)銀行放寬借貸條件的時(shí)候，房地產(chǎn)買賣就能更簡單地完成，從而使得房地產(chǎn)能夠出現(xiàn)頻繁的買賣，同時(shí)資金回流到房地產(chǎn)市場，就會使其更為快速地發(fā)展；而當(dāng)銀行嚴(yán)格控制放貸條件的時(shí)候，房屋購置就會出現(xiàn)一定程度地減少，那么也就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的降低。

2.4稅收制度

稅收制度是我國政府利用其職權(quán)調(diào)節(jié)財(cái)政收入的分配活動，在這種條件下，針對房地產(chǎn)行業(yè)，我國制定了一系列與其相關(guān)的稅收制度，從土地使用稅到房屋買賣的契稅等，在一定程度上，更好地遏制了由于投機(jī)性及投資性購房的出現(xiàn)，在一定程度上有效地調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。

2.5市場管理法律制度

為了更好地控制房地產(chǎn)市場的發(fā)展，按照我國《反壟斷法》《反不正當(dāng)競爭法》《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》《產(chǎn)品質(zhì)量法》等相關(guān)規(guī)定，有效地保護(hù)了在房屋買賣過程中，消費(fèi)者被動出錢的局面，有效地保障了消費(fèi)者的切身利益。同時(shí)，為了更好地維護(hù)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，我國頒布了房屋限購條例，規(guī)定一般情況下，每人最多只能擁有兩套房子，而當(dāng)超過的時(shí)候，銀行不允許進(jìn)行借貸等，同時(shí)在購買第二套房的同時(shí)增加其契稅基準(zhǔn)；為了保障經(jīng)濟(jì)條件困難的居民有住房權(quán)力，我國政府專門建設(shè)保障性住房，解決了家庭條件困難的用戶的住房問題，也有效降低了房地產(chǎn)市場的需求數(shù)量。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；商品房價(jià)格；調(diào)控

一、前言

自20世紀(jì)90年代開始的房改以來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展步入了一個(gè)快車道。國民的住房條件得到了極大的改善，人均住房面積也大面積的提高。房地產(chǎn)業(yè)很快成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一系列的問題，房地產(chǎn)商品房價(jià)格的持續(xù)走高，已經(jīng)超出了一般百姓心理與經(jīng)濟(jì)的承受范疇，對整個(gè)社會的穩(wěn)定都構(gòu)成了威脅。國家歷次出臺的政策措施都是以堵為主，所以從實(shí)際效果上看，相關(guān)的宏觀調(diào)控政策都只是具有短期抑制商品房買賣的效應(yīng)，并沒有從根本上抑制商品房價(jià)格的持續(xù)上漲的勢頭。

二、現(xiàn)今亂象原因分析

我國現(xiàn)今房地產(chǎn)商品房價(jià)格如此之高，漲勢如此之猛的原因相當(dāng)復(fù)雜。但是理清頭緒，分析清楚后，我們可以得出以下幾條重要原因。

（一）房地產(chǎn)改革道路的問題

我國房改是從上世紀(jì)九十年代開始的，當(dāng)時(shí)的整個(gè)改革思路是主要讓市場來解決住房問題，改變過去單位包辦住房的情況。一方面，由于當(dāng)時(shí)職工住房已經(jīng)相當(dāng)緊張，歷史遺留下了許多的欠賬。另一方面，當(dāng)時(shí)走的道路是以商品房為主，輔以經(jīng)濟(jì)適用房來解決困難群眾的住房問題。房地產(chǎn)業(yè)師迅速發(fā)展了，但是經(jīng)濟(jì)適用房并沒有起到它為窮人解決住房問題的作用。經(jīng)濟(jì)適用房成為一些單位員工的福利，而且加上數(shù)量太少，價(jià)格偏高等原因，根本解決不了困難群眾的住房問題。

（二）地方土地財(cái)政對房地產(chǎn)商品房價(jià)格上漲的推波助瀾作用

從實(shí)行中央和地方分稅制改革，土地出讓金的收入歸地方財(cái)政以來，房地產(chǎn)價(jià)格就注定跟地方官員的“政績”結(jié)下了“不解之緣”。地王一次次的涌現(xiàn)，看在老百姓的眼里，樂在地方官員的心里。2010年土地出讓金占到地方財(cái)政收入的百分之七十以上，土地出讓金收入的迅速增長為近年來地方財(cái)政收入百分之二十以上的增長速度做出了巨大的貢獻(xiàn)。試想想，如此高昂的土地出讓金，房價(jià)能不高嗎？

（三）民間的炒房加速了房地產(chǎn)商品房價(jià)格的上漲

民間炒房分不同的兩種情況，他們應(yīng)該區(qū)別來分析。普通市民的炒房，他們很多是出于躲避通脹，為了資產(chǎn)的保值增值的原因而選擇買房的。

三、政策分析

（一）中國現(xiàn)今政策分析

自2003年，特別是2007年房價(jià)迅速上漲以來，國家已經(jīng)連續(xù)出臺了數(shù)次調(diào)控措施，措施可以說是一次比一次嚴(yán)厲，但是商品房價(jià)格上漲的勢頭卻沒有從根本上得到遏制，房價(jià)依然堅(jiān)挺。分析出現(xiàn)上述現(xiàn)象的原因基本有以下幾方面：

1.三次調(diào)控政策都以“堵”為主

洪水來了，光“堵”是不行的，最有效的辦法還是“疏”。2010年4月17日第一次調(diào)控當(dāng)中有一個(gè)相當(dāng)重要的措施就是：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；2010年9月29日第二次調(diào)控和2011年1月26日的第三次調(diào)控也只是把其中的基準(zhǔn)利率提高了限制購買第三套住房。其中2011年1月26日的第三次調(diào)控更把戶口作為了購房的一項(xiàng)限制條件。

2.保障性住房的供應(yīng)依然存在著巨大的差距

房地產(chǎn)市場中可以大體分為兩類：一是商品房，二是保障性住房。只有把保障性住房搞好了，商品房的價(jià)格調(diào)控才會真正的步入正軌，整個(gè)房地產(chǎn)市場才會健康有序的發(fā)展。由于歷史的原因，我國在保障性住房方面有很多欠賬，再加上一些分配不公等問題，使得我國等保障性住房建設(shè)成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)相當(dāng)薄弱的環(huán)節(jié)。這也是為什么我國這些年商品房市場大力發(fā)展的同時(shí)卻不能使房價(jià)穩(wěn)定。

3.房產(chǎn)稅改革措施不夠有針對性

目前重慶、上海正在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。從執(zhí)行的效果上看，效果并不是很理想。重慶市首批納入征收對象的住房為三類。一是個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，二是個(gè)人新購的高檔住房，三是在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的試點(diǎn)范圍為上海市市行政區(qū)域。征收對象是暫行辦法施行之日起上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。兩市的房產(chǎn)稅主要對增量房征稅和高級住宅征稅。其出發(fā)點(diǎn)依舊“以堵為主”，并未進(jìn)行“疏”。并沒有對現(xiàn)已手頭上擁有大量閑置房的炒房客持房造成影響，對富人擁有的高級住房影響也有限。

四、對我國房地產(chǎn)商品房價(jià)格調(diào)控政策的建議

針對我國房地產(chǎn)商品房市場的現(xiàn)狀和國家政策的實(shí)施狀況，借鑒國外有關(guān)房地產(chǎn)商品房價(jià)格調(diào)控的有益經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為為了更有有力地調(diào)控我國房地產(chǎn)商品房的價(jià)格，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，國家要兼顧當(dāng)前很長遠(yuǎn)，以法律手段為主，輔之以經(jīng)濟(jì)手段和行政手段。具體措施如下：

（一）立法機(jī)關(guān)必須加緊進(jìn)行房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法

只有通過立法，才能確定政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的明確責(zé)任，才能從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)商品房市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。從保護(hù)公民的居住權(quán)角度，目前立法機(jī)關(guān)必須盡快制定出我國整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的基本規(guī)范，明確政府職責(zé)，規(guī)范政府行為。比如說立法機(jī)關(guān)可以明確政府必須從每年的財(cái)政收入中拿出一定的比例用于保障性住房建設(shè)，地方政府的土地出讓金的一半以上必須用于保障性住房建設(shè)。另外，我國房地產(chǎn)價(jià)格管理的法制建設(shè)工作還不夠健全。

（二）行政機(jī)關(guān)制定房地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)年規(guī)劃

國家可以制定房地產(chǎn)市場發(fā)展的十年規(guī)劃，五年規(guī)劃等。只有立足長遠(yuǎn)，才能解決好當(dāng)前。明確到到2015年和到2020年時(shí)我國居民的人均住房面積，保障房建設(shè)面積，房地產(chǎn)商品房價(jià)格與人均收入之比等一些關(guān)鍵性指標(biāo)，確定政府的職責(zé)，確立知道思想與原則。根據(jù)這些目標(biāo)，政府在確定每年必須完成的任務(wù)，一步一步的徹底穩(wěn)定房地產(chǎn)商品房價(jià)格，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

（三）出臺更加有針對性的房價(jià)調(diào)控政策

據(jù)統(tǒng)計(jì)我過目前城市的住房擁有率達(dá)到了百分之八十，但是由于我國正在加速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，還有大學(xué)畢業(yè)生等對住房的硬性需求，造成目前房地產(chǎn)商品房市場的供求矛盾突出，目前在政府的保障性住房建設(shè)缺少的情況下，占城市群眾百分之二十的低收入群體，把目光都集中到了商品房市場。政府應(yīng)該做的是，一是必須擴(kuò)大有效供給，第二疏導(dǎo)群眾的住房消費(fèi)理念。但是政府目前做的卻背離了這條路線，政府通過限購來抑制需求。輿論應(yīng)該引導(dǎo)群眾改變“居者有其屋的思想”為“居者有房住”。先租再買，先小再大。一步步解決問題。

（四）開征房產(chǎn)稅

世界上大多數(shù)國家都已經(jīng)開征了房地產(chǎn)稅。借鑒發(fā)達(dá)國家征收房產(chǎn)稅，當(dāng)政府解決好了低收入者的住房問題，建設(shè)有足夠的保障性住房，房地產(chǎn)商品房的需求就自然會下降，商品房市場就可以更多的交給市場來調(diào)控。國家開征房地產(chǎn)稅，這樣既能解決針對炒房者的大量持有商品房問題，也能增加政府的稅收收入，這樣就可以改變一次繳納土地出讓金為長久的征收房產(chǎn)稅，保證政府財(cái)政收入的穩(wěn)定。

（五）加大廉租房、公租房供應(yīng)

政府的廉租房公租房的建設(shè)是解決低收入群眾住房問題的根本之道，也是穩(wěn)定商品房價(jià)格的前提條件。到2015年將建設(shè)3600套保障性住房。但是從目前保障性住房的缺口來看，這個(gè)力度顯然還是力度不夠的。政府必須成倍的加大廉租房，公共租賃房建設(shè)力度。通過向市場購買，引進(jìn)民間資本，鼓勵(lì)企業(yè)自建，加大資金投入等方式來迅速增加廉租房、公租房的供應(yīng)，滿足群眾需求。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳柳欽.房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸與價(jià)格走勢分析[J].廣東經(jīng)濟(jì),2010(3).

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第4篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

新房安置空調(diào)是近年采中國空調(diào)市場需求的決定因素

我們發(fā)現(xiàn)，中國市場空調(diào)銷售量與商品房銷售面積、住宅銷售面積的變化趨勢相同(圖1)，2000年以后，新房安置空調(diào)帶來的需求在中國市場空調(diào)銷售總量中的比重逐步提高。

自1997年始至今，88％以上的商品房銷售都是住宅的銷售，新房安置空調(diào)帶來的市場需求與住宅銷售面積的相關(guān)系數(shù)：1996―2004年為0．9346；2000―2004年為0．9938(圖2)。

通過經(jīng)驗(yàn)可以推斷，住宅銷售面積應(yīng)由房地產(chǎn)住宅投資額決定。1997―2004年中國住宅銷售面積與房地產(chǎn)住宅投資額的相關(guān)系數(shù)為0．9827(圖3)。我們可以通過考察房地產(chǎn)住宅投資狀況，宋粗略預(yù)計(jì)中國市場空調(diào)銷售量。

自1998年始，中國住宅投資額逐年快速增長。從1997年的1539億元至2004年的8837億元，年復(fù)合增長率達(dá)到28％。增幅最高年份1998年，為35％；增幅最低的年份為2002年，為23％(圖4)。2002年是較為特殊的一年，當(dāng)年2月、5月和8月建設(shè)部協(xié)同其他相關(guān)部門先后出臺了多個(gè)文件，對房地產(chǎn)投資主體和投資規(guī)模進(jìn)行調(diào)控。

2004年第2季度起，政府連續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，2005年1―4月房地產(chǎn)住宅投資額增幅僅為24％，為2001-2005年5個(gè)年度相同月份累計(jì)住宅投資額增幅最低者(圖5)。我們預(yù)計(jì)，2005年住宅投資增幅將會回落至15％左右，住宅投資額為10163億元。由此，我們計(jì)算2005和2006年中國市場空調(diào)需求量將分別為2462和2706萬臺，分別比上一年度增長17．23％和9．91％(圖6)。

據(jù)日本冷凍空調(diào)工業(yè)協(xié)會(JRAIA)研究：2005-2008年，日本和美國的空調(diào)需求平穩(wěn)，將分別維持750萬臺和1290萬臺的規(guī)模；歐洲將每年以6％的幅度逐年增加；其他國家和地區(qū)需求將維持平穩(wěn)。結(jié)合以上對中國空調(diào)市場分析的結(jié)論，我們可以推算出，2005、2006年全球空調(diào)需求的增長率將在4％左右，總需求將分別為6040萬臺和6300萬臺。

產(chǎn)能急劇膨脹，嚴(yán)重供過于求導(dǎo)致庫存高，價(jià)格降

中國空調(diào)產(chǎn)量從1990年的24萬臺增長至2004年的7047萬臺，年復(fù)合增長率達(dá)到125％。2004年始，中國空調(diào)產(chǎn)量超過全球總需求量。產(chǎn)能急劇膨脹直接導(dǎo)致了空調(diào)行業(yè)工業(yè)和渠道庫存的快速增長和空調(diào)價(jià)格戰(zhàn)。據(jù)估計(jì)，2004年末，工業(yè)和渠道庫存空調(diào)達(dá)到2071萬臺，接近當(dāng)年空調(diào)內(nèi)銷量(圖7)；隨著行業(yè)產(chǎn)能的擴(kuò)大、行業(yè)庫存不斷增加，空調(diào)價(jià)格逐年下降(圖8)。盡管出口高速增長，但中國空調(diào)行業(yè)的工業(yè)和渠道庫存量及其占當(dāng)年中國空調(diào)產(chǎn)量的比例也同時(shí)增加?？焖僭鲩L的出口也難以消化飛速擴(kuò)張的產(chǎn)能。

第5篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：利率調(diào)控；房地產(chǎn)價(jià)格；次貸危機(jī)

中圖分類號：F820.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1008-2670(2012)01-0108-08

收稿日期：2011-08-20

基金項(xiàng)目：教育部社科青年項(xiàng)目“金融危機(jī)沖擊下的我國貨幣政策的區(qū)域結(jié)構(gòu)效應(yīng)研究”（10YJC790379）

作者簡介：張晶（1972-），女，山東濟(jì)南人，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院副教授，博士，碩士生導(dǎo)師，研究方向：貨幣理論與政策；楊萍（1987-），女，山東煙臺人，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院碩士研究生。

一、問題的提出

利率不僅是市場經(jīng)濟(jì)中的資金價(jià)格，也是貨幣政策的主要中介目標(biāo)之一，利率水平的變化將對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)方面產(chǎn)生重要影響，作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重地位的房地產(chǎn)行業(yè)也必然會受到利率的影響。2007-2008年的美國金融危機(jī)再次將人們的目光集中到房地產(chǎn)市場和美聯(lián)儲以利率為核心調(diào)控變量的貨幣政策上。斯蒂格利茨［1］指出，此次金融危機(jī)正是由于美國扭曲的房地產(chǎn)價(jià)格扭曲了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系，致使全社會為此付出沉重代價(jià)；而房地產(chǎn)價(jià)格的扭曲原因則被不少學(xué)者認(rèn)為是美聯(lián)儲不當(dāng)?shù)睦收{(diào)控政策，美聯(lián)儲前主席沃克爾［2］表示“資產(chǎn)價(jià)格的泡沫膨脹應(yīng)歸咎于美聯(lián)儲的縱容”，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家泰勒［3］也撰文指出，美聯(lián)儲的利率政策過度偏離了泰勒規(guī)則，從而引發(fā)了危機(jī)。

讓我們回顧一下美國金融危機(jī)爆發(fā)前后美聯(lián)儲的利率政策。進(jìn)入20世紀(jì)90年代以后，美國經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)高速增長態(tài)勢，隨之也應(yīng)運(yùn)而生了“新經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象及相關(guān)理論。但是，伴隨著2000年IT泡沫的破滅和“9.11”恐怖襲擊的發(fā)生，美國創(chuàng)造的“新經(jīng)濟(jì)”奇跡也不復(fù)存在。為了挽救開始衰退的經(jīng)濟(jì)形勢，美聯(lián)儲采取了擴(kuò)張性貨幣政策，自2001年1月3日開始持續(xù)下調(diào)聯(lián)邦基金利率，經(jīng)過13次調(diào)整，將聯(lián)邦基金利率從6.5%調(diào)至1958年8月以來的歷史最低點(diǎn)1%，并維持到2004年6月30日之前；之后的兩年里，美聯(lián)儲為應(yīng)對日漸突出的通貨膨脹問題，又連續(xù)17次上調(diào)了聯(lián)邦基金利率，達(dá)到5.25%，這一利率在維持了一年多即2007年9月以后才開始出現(xiàn)新的變化（見圖1）。

圖1美國聯(lián)邦基金利率(2000-2006)

注：數(shù)據(jù)來源于騰訊財(cái)經(jīng)，F(xiàn)inance.省略 ,2008年12月17日。

許多學(xué)者指出，正是美聯(lián)儲的利率調(diào)控政策在新世紀(jì)初期的過度寬松導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫不斷膨脹，而2004年下半年之后的連續(xù)收縮則成為刺破房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的重要導(dǎo)因［4］，因此美聯(lián)儲的貨幣政策對這場由次貸危機(jī)而引發(fā)的全球性金融風(fēng)暴具有不可推卸的責(zé)任。而與次貸危機(jī)爆發(fā)前的美國相同，我國目前也存在著較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。因此，通過實(shí)證分析美國次貸危機(jī)是否由其利率政策引起并比較中美利率調(diào)控政策對房地產(chǎn)價(jià)格走勢影響的差別，可以為今后深入研究我國利率調(diào)控政策提供基礎(chǔ)。

山東財(cái)政學(xué)院學(xué)報(bào)2012年

第1期張晶，楊萍：中美利率調(diào)控政策與房地產(chǎn)價(jià)格走勢的實(shí)證分析

本文將通過兩個(gè)步驟驗(yàn)證美聯(lián)儲的利率調(diào)控政策與美國金融危機(jī)的關(guān)系：一是美聯(lián)儲的利率調(diào)控政策是否存在偏差；二是美聯(lián)儲的短期利率調(diào)整是否引發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格的波動。如果貨幣政策前期過度寬松而后期又過度緊縮，且聯(lián)邦基金利率的變化與房地產(chǎn)市場的價(jià)格變化關(guān)系密切，則美聯(lián)儲的利率調(diào)控政策自然就是這場美國金融風(fēng)暴的一個(gè)重要原因。最后我們還將對我國2000年第1季度至2010年第2季度的利率調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行探討，旨在比較中美兩國利率調(diào)控政策對房地產(chǎn)價(jià)格走勢的影響差異，從而為我國未來利率調(diào)控政策的制定和實(shí)施提供一些建議。

二、中美兩國利率調(diào)控政策對房地產(chǎn)價(jià)格走勢影響的可比性

雖然中美兩國在土地所有制、利率機(jī)制、房地產(chǎn)市場化程度等方面存在諸多差異，并由此帶來兩國房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律的差異，但2000年至今的中美兩國利率調(diào)控政策對房地產(chǎn)價(jià)格走勢影響還是有一定可比性的，原因主要有三點(diǎn)：

首先，人類社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的內(nèi)在規(guī)律，房地產(chǎn)市場發(fā)展同樣存在必然規(guī)律，在理論上利率對各國房地產(chǎn)價(jià)格走勢的作用

原理是大致相同的，即通過影響房地產(chǎn)市場的供需雙方來影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢［5］。

其次，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂前的美國與我國都存在實(shí)際負(fù)利率現(xiàn)象。我們對美國名義聯(lián)邦基金利率剔除物價(jià)（選取了平均CPI指標(biāo)）影響之后得到實(shí)際利率。從圖2的曲線可以明顯地看出，在2000年1月至2007年9月期間，美聯(lián)儲實(shí)施的實(shí)際利率在2002-2004年間不僅水平較低且多次出現(xiàn)負(fù)值。從圖3的曲線可以看出，2003年10月至2008年3月間，我國實(shí)際利率在絕大部分情況下也是負(fù)值。事實(shí)上，自2010年下半年至今，我國也一直是明顯的負(fù)實(shí)際利率情況。

最后，金融危機(jī)前的美國與我國都存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。理論和事實(shí)已經(jīng)證明了美國在次貸危機(jī)之前明確存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，而我國的房地產(chǎn)市場以國際通用的標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)收入比衡量也確實(shí)存在泡沫，這已經(jīng)得到大部分學(xué)者的認(rèn)可。例如，朱艷艷［6］運(yùn)用單位根和協(xié)整檢驗(yàn)法發(fā)現(xiàn)我國大中城市房地產(chǎn)市場普遍存在泡沫；周愛民、周霞［7］通過單位根檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)我國除西部地區(qū)以外的其他地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格均有不同程度的泡沫。

三、美聯(lián)儲的利率調(diào)控政策是否存有偏差

利率調(diào)控一直是西方發(fā)達(dá)國家貨幣當(dāng)局實(shí)施貨幣政策的核心工具之一，特別是20世紀(jì)60年代以來貨幣供應(yīng)量由于層出不窮的金融創(chuàng)新而越來越難以控制與監(jiān)測之后，利率作為貨幣政策的價(jià)格控制性工具成為主要的調(diào)控手段。一直以來，學(xué)者們都在探究市場均衡利率水平的位置及其影響機(jī)制，面對變化莫測的市場，這項(xiàng)工作進(jìn)展緩慢，在貨幣當(dāng)局通過利率調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，是否能夠確定準(zhǔn)確得當(dāng)?shù)睦誓繕?biāo)，進(jìn)而使調(diào)控不出現(xiàn)偏差、使政策真正能夠達(dá)到目標(biāo)，顯得尤為重要。

據(jù)此，我們對美聯(lián)儲的利率調(diào)控進(jìn)行分析。圖4顯示了1955-2008年間美國聯(lián)邦基金隔夜利率與GDP增長率（匯率鎖定為2000年的美元）的變動，可以看出美聯(lián)儲基本是根據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的波動在進(jìn)行利率升降調(diào)節(jié)，因此就2001年初開始的利率單邊下調(diào)和2004年下半年以后利率連續(xù)上調(diào)而言，貨幣政策變動方向符合經(jīng)濟(jì)原理。

同時(shí)，根據(jù)上述數(shù)據(jù)進(jìn)行的協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)果（見表1）表明，美聯(lián)儲聯(lián)邦基金隔夜利率與GDP增長率之間在95%的置信度下存在長期的相互作用關(guān)系，這與圖4中反映的情形是一致的。

但是，如果從聯(lián)邦基金利率的變化幅度看，從2001年初的利率下調(diào)開始，到2003年6月，美聯(lián)儲的基準(zhǔn)利率下降幅度高達(dá)85%，是美聯(lián)儲歷史上少見的2007年9月18日美聯(lián)儲為應(yīng)對金融危機(jī)而在短短的一年多時(shí)間里數(shù)次大幅下調(diào)聯(lián)邦基金利率，下調(diào)幅度高達(dá)95%以上（從5.25%已降至0.25%），目前成為歷史之最。，而2004年下半年開始的利率上調(diào)相對幅度同樣很大，從1%至5.25%提高了4倍多?？梢?，進(jìn)入新世紀(jì)以后，美聯(lián)儲的貨幣政策變化頻率加快、幅度明顯增大，相機(jī)抉擇性質(zhì)表現(xiàn)突出。那么，這種政策反應(yīng)是否存在過度性？為此，我們再對圖2反映的美國實(shí)際聯(lián)邦基金利率進(jìn)行考察，顯然如前所述2002-2004年間的美國實(shí)際利率不僅多次出現(xiàn)負(fù)值且平均水平較低。眾所周知，負(fù)的實(shí)際利率不僅損害債權(quán)人的利益，致使資金盈余者降低儲蓄意愿、增加當(dāng)期消費(fèi)，而且還會因?yàn)闇p少了借款人理應(yīng)付出的真實(shí)經(jīng)濟(jì)成本而刺激其借貸需求，進(jìn)而引發(fā)投資擴(kuò)張，最終造成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的嚴(yán)重扭曲和資產(chǎn)價(jià)格的飆升。與此同時(shí)，2005年以后的實(shí)際利率水平卻迅速飆升，基本保持在4%左右，2006年10月更是高達(dá)7.4%，可見，美聯(lián)儲2004年6月之后的利率調(diào)整又造成實(shí)際利率偏高，直接促成了資產(chǎn)價(jià)格泡沫的崩潰。

此外，盧峰、劉鎏［4］通過對1954M6-2008M7間的月度美國聯(lián)邦基金利率進(jìn)行12 個(gè)月后CPI 同比增長率和核心 CPI（即扣除食物和能源部分）同比增長率平減計(jì)算出來的實(shí)際利率的考察，發(fā)現(xiàn)“2004 年前后三年多美國實(shí)際利率為負(fù)，負(fù)利率絕對值最高時(shí)超過 3 個(gè)百分點(diǎn)，是半個(gè)多世紀(jì)中僅次于上世紀(jì) 70 年代的過于寬松政策表現(xiàn)”，得出了與本文相同的結(jié)論，即從實(shí)際利率角度看，美聯(lián)儲在21世紀(jì)初期的利率調(diào)整的確存在過度性偏差。同樣，泰勒［3］運(yùn)用泰勒規(guī)則檢驗(yàn)，也再次驗(yàn)證了上述結(jié)論。

四、美國利率調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系檢驗(yàn)

理論上，從收益資本化的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格與利率之間呈反向變化是大家的共識；現(xiàn)實(shí)中，一些學(xué)者對于美國房價(jià)與利率之間的統(tǒng)計(jì)結(jié)果也同樣證明了兩者之間存在顯著的反向變化。但是，僅憑據(jù)這樣簡單地分析就給美聯(lián)儲的貨幣政策扣上“對房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫的形成、膨脹乃至崩潰起到了推波助瀾作用”的帽子未免令人不服，更何況學(xué)者們的意見也存有分歧：有的堅(jiān)定地認(rèn)為政府的調(diào)控和干預(yù)政策導(dǎo)致、加劇并惡化了金融危機(jī)

圖5美聯(lián)邦基金隔夜利率與15年期住房按揭貸款

固定利率（2000M1-2007M8）

注：本圖根據(jù)Eviews 5.0得到，數(shù)據(jù)分別來源于

Federal Reserve Statistical Release和HSH Associates。

［5］；而有的則指出，偏于寬松的貨幣政策、甚至是幅度較大的負(fù)實(shí)際利率的存在也并不一定會導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重泡沫化和金融危機(jī)的出現(xiàn)［4］。那么，事實(shí)到底是怎樣的？為此，我們將采用以下兩個(gè)步驟來驗(yàn)證美聯(lián)儲2000-2007年間的貨幣政策對房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫的作用表現(xiàn)。

首先，基于住房市場是長期投資市場的考慮，影響房價(jià)波動的利率應(yīng)該是長期利率，而美聯(lián)儲貨幣政策的直接對象是短期聯(lián)邦基金隔夜利率（FFO），因此不能簡單地通過房價(jià)與FFO的走勢圖就得出結(jié)論，而應(yīng)先檢驗(yàn)FFO與長期利率之間是否存有密切的聯(lián)動性。

圖5反映了FFO與住房按揭貸款市場的15年固定貸款利率自2000年1月至2007年8月期間的走勢情況，其中FFOSA表示經(jīng)過季節(jié)調(diào)整的聯(lián)邦基金隔夜利率，MRSA表示經(jīng)過季節(jié)調(diào)整的15年期住房按揭貸款固定利率?？梢钥闯觯瑑烧咧g基本呈現(xiàn)相同的走勢。

同時(shí)，通過相關(guān)性檢驗(yàn)得到的相關(guān)系數(shù)為0.749616387721867，也證明兩者之間具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。

其次，房地產(chǎn)價(jià)格是多種社會因素共同作用的結(jié)果，要考察利率對房價(jià)的影響力度，不能單純就這兩個(gè)變量做回歸檢驗(yàn)，而應(yīng)建立一個(gè)比較完整的房地產(chǎn)價(jià)格驅(qū)動模型，在考慮到其他重要因素對房價(jià)的影響之下，找出利率的作用是大還是小。根據(jù)有關(guān)理論，我們設(shè)計(jì)了下面的自回歸分布滯后檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?/p>

Pt=β0+∑mβ1,mPt-m+∑kβ2,krt-k+∑jβ3,jGDPt-j+∑jβ4,jCPIt-j∑jβ5,jYt-j+∑jβ6,jSt-j+εt（1）

公式中的t表示時(shí)期；m、k分別表示房地產(chǎn)價(jià)格P和15年按揭貸款實(shí)際固定利率r的滯后期，j則表示國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI、居民收入水平Y(jié)、未裝修的房屋竣工套數(shù)S的滯后期；εt是隨機(jī)誤差項(xiàng)，且εt～iidN(0,σ2)。之所以選取上述變量，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格波動是多種社會因素共同作用的結(jié)果，上述變量都是對房地產(chǎn)價(jià)格整體水平影響較大的因素，其中GDP是影響地價(jià)水平高低的一個(gè)重要指標(biāo)，GPI直接影響居民對房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求，也間接影響到房地產(chǎn)市場的投資需求，Y表示居民的房地產(chǎn)投資能力，S代表房地產(chǎn)的供應(yīng)量，r則是我們要考察的政策變量。

所取各變量的樣本區(qū)間為2000年第1季度到2007年第3季度，所有數(shù)據(jù)均經(jīng)過了Census X11 Mutiplicative季節(jié)調(diào)整，同時(shí)考慮到數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，經(jīng)過單位根檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)因變量本身平穩(wěn)，而其他各變量均是至少在95%的置信度下一階差分后平穩(wěn)，于是實(shí)證檢驗(yàn)將運(yùn)用所有自變量的變化值去解釋因變量（ADF檢驗(yàn)結(jié)果見表2）。全部數(shù)據(jù)來源于USA Census Bureau 、Federal Reserve Statistical Release和省略。

得出如下計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果：

P=3.283756+1.966001P(-1)- 0.987564P(-2)-55.96220dr(-2)-221.3984dr(-3)

［2.184724］ ［22.27839］［11.65838］ ［0.548706］［2.133751］

+73.44226dGDP+67.2186dGDP(-1)-58.28758dCPI(-1)-32.67316577dY(-1)-0.5577402372dS(-1)

［1.286800］［1.266713］ ［1.025176］［0.707640］ ［0.504371］

R2=0.99，調(diào)整后的R2=0.99，DW值=1.74，F(xiàn)值=3017.566，Prob(F值)=0.000000

圖6美國房地產(chǎn)價(jià)格HPSA對滯后3個(gè)

季度的利率DR3的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖

從檢驗(yàn)結(jié)果看，滯后3個(gè)季度的按揭貸款實(shí)際固定利率變動值對房地產(chǎn)價(jià)格具有比較明顯的解釋力，可見利率政策對房地產(chǎn)價(jià)格的波動的確具有較為突出的影響。為了進(jìn)一步驗(yàn)證利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，我們還針對房地產(chǎn)價(jià)格與滯后3個(gè)季度的15年按揭貸款實(shí)際固定利率進(jìn)行了脈沖響應(yīng)函數(shù)檢驗(yàn)，如圖6。

圖6中的橫軸表示季度數(shù)。從實(shí)線可以清晰地看到，美國在2000年至2007年9月期間，滯后3個(gè)季度的15年按揭貸款實(shí)際固定利率變化對房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動會帶來長期的反向影響，即如果利率下調(diào)，房地產(chǎn)價(jià)格將持久上升；如果利率提高，房地產(chǎn)價(jià)格將連續(xù)下降。

五、我國利率調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系檢驗(yàn)

由上述分析我們可以看到，美國的房地產(chǎn)價(jià)格與利率的變動之間存在著長期的反向關(guān)系，那么，在中國這一關(guān)系是否也能夠成立呢？中國的利率與房價(jià)之間是否也具有比較強(qiáng)的相關(guān)性呢？尤其是近幾年來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，一時(shí)之間，房價(jià)成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。近期，我國政府為防止房價(jià)過高推出了一系列的政策：2010年4月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議對貸款購買二套房的首付款比例以及貸款利息率進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定；4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，指出房價(jià)過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。這些政策中，利率調(diào)控政策占據(jù)了非常突出的地位，那么這種利率的變動對我國的房地產(chǎn)價(jià)格上漲是否具有抑制作用？我們借由第三部分的理論模型對我國的房地產(chǎn)價(jià)格與利率之間的關(guān)系展開檢驗(yàn)。

同樣，我們依據(jù)公式（1）展示的自回歸分布滯后模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)?？紤]到我國國情和現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)的可得性，公式中的變量做適當(dāng)調(diào)整：選取五年以上貸款基準(zhǔn)利率代替上式中15年按揭貸款實(shí)際固定利率r；用商品房竣工面積代替未裝修的房屋竣工套數(shù)S。其他變量解釋意義同上。所取變量的樣本區(qū)間為2000年第1季度到2010年第2季度，所有數(shù)據(jù)均經(jīng)過了Census X11 Mutiplicative季節(jié)調(diào)整及數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性檢驗(yàn)，實(shí)證檢驗(yàn)將運(yùn)用所有自變量的變化值去解釋因變量（檢驗(yàn)結(jié)果見表3）。全部數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局、中國人民銀行、建設(shè)部。

最終得出的計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果為：

P=29.17273+0.778315P(-1)+3.058164dGDP+59.62770dCPI+35.08533dCPI(-1)

［3.610762］ ［10.20244］［0.910948］［2.376289］［1.273042］

-57.78186dCPI(-3)+2.001582dr-5.111369dr(-3)-55.06690dY-20.13724dY(-1)

［2.287508］ ［2.195622］ ［5.213932］［3.576098］ ［1.346318］

-65.90045dY(-2)-13.15007dS-12.74332dS(-1)-15.10042dS(-2)-14.49718dS(-3)

［4.294618］ ［3.684370］［3.014454］［3.320119］ ［3.750213］

R2=0.95，調(diào)整后的R2=0.91，DW值=2.03，F(xiàn)值=27.107，Prob(F值)=0.000000

從檢驗(yàn)結(jié)果看，滯后3個(gè)季度的五年以上貸款基準(zhǔn)利率變動值對房地產(chǎn)價(jià)格具有比較顯著的解釋力，利率政策對房地產(chǎn)價(jià)格的波動的確具有比較突出的影響。當(dāng)然，從結(jié)果也可以看出CPI、居民收入Y以及商品房竣工面積S的變動值對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度相對更大一些，這是因?yàn)槲覈鹑隗w系的發(fā)展仍然不夠成熟，利率市場化改革并未完成，因此利率傳導(dǎo)渠道并不通暢，進(jìn)而造成利率變化在房地產(chǎn)價(jià)格的波動中的作用力度不大。

我們進(jìn)一步針對房地產(chǎn)價(jià)格與滯后3個(gè)季度的五年以上貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了脈沖響應(yīng)函數(shù)的檢驗(yàn)（如圖7）。

圖7我國房地產(chǎn)價(jià)格PSA對滯后3個(gè)季度的利率

DR3的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖

圖7中橫軸表示季度數(shù)，從實(shí)線可以清晰地看到，在2000-2010年第2季度期間，我國滯后3個(gè)季度的5年以上貸款基準(zhǔn)利率變化對房地產(chǎn)市場價(jià)格的波動在長期影響并不穩(wěn)定，2000-2004年期間，利率與房地產(chǎn)價(jià)格是同方向變動的，而在2005-2010年期間，利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的反向關(guān)系是明顯成立的。

由此我們可以得出這樣的推論，我國進(jìn)入2010年實(shí)行的一系列購房貸款政策調(diào)整能夠?qū)ξ覈姆康禺a(chǎn)價(jià)格形成一定的影響，提高貸款利率或縮緊貸款政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格帶來一定的下滑壓力。但是，我們也要看到，利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響具有3個(gè)季度的滯后期，因而，相關(guān)政策的效應(yīng)會在3個(gè)季度后顯現(xiàn)出來。

六、結(jié)論

綜合以上分析，我們可以確定地指出美聯(lián)儲在21世紀(jì)初期的利率調(diào)控政策不僅存在過度偏差――2004年下半年之前下調(diào)幅度過大，之后上升速度過快，而且這種偏差的貨幣政策對同期房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫的形成和崩潰都表現(xiàn)出比較顯著的推動作用，因此對于這次金融危機(jī)的產(chǎn)生，美聯(lián)儲確實(shí)具有不可推卸的責(zé)任。而伴隨著我國利率市場化進(jìn)程的發(fā)展，利率對房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格的影響越來越突出，中央銀行可以根據(jù)市場的變化，通過調(diào)整利率總量與結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)價(jià)格以及其他重要的資產(chǎn)價(jià)格予以調(diào)控，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。但是，利率調(diào)控政策的效果具有顯著地滯后性，而且如果利率調(diào)控本身存在過度偏差，則在政策時(shí)滯的影響下將會放大偏差效果，進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定或風(fēng)險(xiǎn)的集聚，結(jié)果政策不僅沒有起到削峰填谷的作用，反而成為經(jīng)濟(jì)波動的根源之一。

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An Empirical Study on the Relationship between the Interest Rate Policy

and the Tendency of Real Estate Prices in the United States and China

ZHANG Jing, YANG Ping

（School of Finance, Shandong University of Finance and Economics, Jinan 250014，China

）

第6篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

摘要：房地產(chǎn)業(yè)如今已經(jīng)成為熱門行業(yè)，大家也極為關(guān)心房地產(chǎn)價(jià)格的升降，自2003年房產(chǎn)價(jià)格飛速上漲后，房地產(chǎn)價(jià)格一直高居不下，給社會帶來很大問題，出現(xiàn)一大批“房奴”，國家對這一問題不斷采取措施進(jìn)行調(diào)控，本文著重就國家房地產(chǎn)政策效果進(jìn)行分析

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 政策調(diào)控 效果

我國房地產(chǎn)近年來的迅速發(fā)展，在國家經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)占有了重要位置，但是房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長也帶來一些社會問題，房地產(chǎn)現(xiàn)狀已經(jīng)變得很棘手，下面介紹一下我國目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀

一、 我國房地產(chǎn)當(dāng)前的現(xiàn)狀

首先看幾組數(shù)據(jù)：

（1）房價(jià)收入比，及家庭平均收入和平均房價(jià)的比值，用來評價(jià)放假的高低，中國主要大城市房價(jià)比如下：上海 23.2700953，北京 17.9332395，深圳 10.6135724，南京 19.2380624，而世界銀行給出標(biāo)準(zhǔn)上限為5:1，從這組數(shù)據(jù)來看，中國房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國際標(biāo)準(zhǔn)水平

（2）空置率，即某一時(shí)刻房屋面積占房屋總面積的比率。國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間合理，房地產(chǎn)發(fā)展較健康；空置率在10%-20%之間為控制危險(xiǎn)區(qū)，要采取必要措施，保證房地產(chǎn)的正常發(fā)展；20%以上嚴(yán)重積壓。中國目前房地產(chǎn)空置就僅靠觀察來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)定的10%的界限

（3）還貸/收入比，中國2004年房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款的40%，國際公認(rèn)安全線為28%

從上面三組數(shù)據(jù)看來，我國房地產(chǎn)發(fā)展與國際規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)有相當(dāng)大的差距，高房價(jià)造就了一大批房奴，形成了一種社會問題，人們在基本的住宿問題上花費(fèi)過多，就會造成其他需求的減少，影響經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展，我國的房地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重畸形，發(fā)展過快，房價(jià)漲速過猛，許多房產(chǎn)商進(jìn)行炒作，房價(jià)發(fā)展很不平穩(wěn)

二、 我國房地產(chǎn)政策

2004年國務(wù)院出臺《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，規(guī)定二手房首付款比例不低于40%

2005年國務(wù)院出臺《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》和《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》

2006年頒布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定價(jià)格意見的通知》

2008年國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》

2009年國務(wù)院《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》

2010年先后出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》

2010年1月10日，國務(wù)院“國十一條”，規(guī)定二套房貸款首付比例不低于40%；2010年4月17日，出臺“國十條”，規(guī)定二套房貸首付50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，三套房以上住房貸款首付比例和利率應(yīng)大幅提高，商品房書房價(jià)過高，上漲過快，供應(yīng)緊張的地區(qū)可暫停第三套及以上住房貸款；2010年9月29日，央行、銀監(jiān)會《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定首套房貸款首度調(diào)整到30%以上，二套房貸款首付不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，暫停第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款；2011年1月26日，“國八條”出臺，規(guī)定二套房貸款首付部第一60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，各地可根據(jù)實(shí)際情況上調(diào)。另外，在2011年也對保障型住房建設(shè)及土地政策做了相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行綜合調(diào)控。

三、 我國房地產(chǎn)政策效果分析

總體來說，我國房地產(chǎn)政策沒有抑制住房價(jià)的瘋長，2004、2005兩年出臺的政策沒有明顯效果；2006年國務(wù)院從住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行的調(diào)整，是房價(jià)上升變得相對平穩(wěn)；但由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2008年政策由抑制轉(zhuǎn)為刺激，房地產(chǎn)價(jià)格由開始的下跌轉(zhuǎn)為上漲；2010年經(jīng)過頻繁的調(diào)控房價(jià)漲幅有所回落，但上漲勢頭沒有停止。2011年前三季度的房地產(chǎn)業(yè)毛利率道道39%，銷售變緩，投資進(jìn)一步收縮

我國房地產(chǎn)調(diào)控存在著一些問題，1、房地產(chǎn)價(jià)格的上漲受我國宏觀經(jīng)濟(jì)形式的影響，我國各項(xiàng)政策需與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策聯(lián)系緊密，才能取得比較好的效果，而我過房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控與宏觀經(jīng)濟(jì)形式有一定矛盾，使房地產(chǎn)調(diào)控沒有取得明顯效果。2、我國房地產(chǎn)價(jià)格上升迅速且畸形發(fā)展，國家面對大規(guī)模的房地產(chǎn)價(jià)格瘋長沒有找到問題的根源，房地產(chǎn)投資在我國的GDP中占相當(dāng)大的比重，表明了房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控會一定程度牽扯國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。3、我國在面臨房價(jià)飛漲之前沒有完善的住房制度，導(dǎo)致現(xiàn)在在激烈的房產(chǎn)市場中更無力建設(shè)完善住房制度，我國政策的制定追著房價(jià)跑，而沒有引領(lǐng)房價(jià)健康發(fā)展，給房價(jià)一定的發(fā)展空間

四、 結(jié) 語

我過房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控已經(jīng)不能單純靠國家政策，人們面對房地產(chǎn)價(jià)格上漲的恐慌，不斷通過貸款購買房產(chǎn)，再辛苦的供房，這無疑給房地產(chǎn)商很大的激勵(lì)，所以要有效調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格，我們也值得認(rèn)真思考

參考文獻(xiàn)：

[1] 蔣敏.西方貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論評述［J］.南開經(jīng)濟(jì)研究,2005(2).

[2] 米什金.貨幣金融學(xué)［M］.北京:中國人民大學(xué)出版社,2005.

第7篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；房價(jià)上漲原因；法律調(diào)控

1.我國房價(jià)現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)價(jià)格自2000年以來呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，自2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持著持續(xù)快速的增長，投資增速始終高于全社會固定資產(chǎn)投資增速，因而房地產(chǎn)業(yè)己被公認(rèn)為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大支柱產(chǎn)業(yè)，在我國的國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)中發(fā)揮著越來越重要的作用。伴隨著房地產(chǎn)投資增速的上升，房地產(chǎn)價(jià)格也持續(xù)上漲。2000-2007年我國房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲了82.9%，雖然2008年的金融危機(jī)，在很大程度上抑制了房價(jià)的持續(xù)上漲。不過，2009年以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和發(fā)展，房價(jià)又開始回升，2010年1月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，并且全年持續(xù)上漲。由此可見，近年來全國房價(jià)上漲速度迅猛。

2.我國房價(jià)高漲的原因

我國房地產(chǎn)價(jià)格有強(qiáng)烈的地域特點(diǎn)，但是我國部分經(jīng)濟(jì)、文化較為發(fā)達(dá)地區(qū)房價(jià)增長速度高漲的原因卻有著可供研究的共性。

2.1 我國國民經(jīng)濟(jì)總體形勢大好

在1978-2008年的30年，中國的增長速度大步加快，從農(nóng)村到城市，從國家整體實(shí)力到個(gè)人居民收入及外部儲備，各種經(jīng)濟(jì)指數(shù)的增長都是很快的，GDP平均年增長率在9%左右。中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度世界罕見。依托于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國的城市也在進(jìn)行著多、快、好、省的建設(shè)中，城市的整體功能隨著大量有形和無形的人力、物力、財(cái)力等的相繼投入而得到大幅提升，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)市場滿足了部分國民的住房需求。然而，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時(shí)不可避免地帶來的房價(jià)上漲。因此，這是我國房地產(chǎn)價(jià)格高漲的基本所在。

2.2 不規(guī)范的房地產(chǎn)金融市場

房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中的資金密集型行業(yè)，開發(fā)運(yùn)營全過程是一個(gè)整合資金、資源的過程。金融業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)來說，其作用相當(dāng)于血液之于心臟，依靠開發(fā)商自己的資金完成房地產(chǎn)運(yùn)作對于現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)行業(yè)早已不可能。不僅如此，在房屋購買者買房過程中，金融業(yè)也為普通民眾提供了住房金融服務(wù)，幫助其改善住房條件。但是我國的一部分信貸資金價(jià)格是受政府管制的，并非完全按照市場化的要求運(yùn)作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地產(chǎn)企業(yè)不是都能順利的得到所需要的資金，通過正規(guī)渠道獲取所需資金又由于金融制度本身的缺陷而難以實(shí)現(xiàn)；相反一些資質(zhì)不良的房地產(chǎn)卻總能通過非正常渠道或者大筆數(shù)額的貸款或融資，這樣金融企業(yè)的資金流動安全就會受到嚴(yán)重影響。另外，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全，缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營，房地產(chǎn)商通過正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的困難，這些都使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)成本，那么最后這部分房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)最終還是要轉(zhuǎn)移到房價(jià)里面去的。所以最終結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

2.3 住房保障體系不夠完善

自1998年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了商品化與社會化之后，人民的住房需求主要是依靠市場解決。但是縱觀全球，即使是德國、日本、新加坡等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家依然有高達(dá)半數(shù)的民眾的住房問題是依靠政府保障性住房予以解決的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系統(tǒng)，商品住宅的剛性需求就會變成民眾頭上的一把劍，造成“住房永遠(yuǎn)需大于求”的錯(cuò)誤民眾認(rèn)知，逼著房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。雖然近兩年中央開始重視社會保障房的建設(shè)，但無論從資金的來源和保障性住房建設(shè)分配，還遠(yuǎn)未形成制度和住房保障體系。因此，我國住房保障體系不完善是造成房價(jià)高漲的重要因素。

2.4 對于房地產(chǎn)行業(yè)定位不當(dāng)

中國的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)在住房制度改革的強(qiáng)力推動下，已經(jīng)取得了舉世矚目的發(fā)展。其發(fā)展對鋼鐵、建材、化工、紡織、家電等60多個(gè)行業(yè)的拉動作用巨大，推動了其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，達(dá)到增大內(nèi)需的目的，極大地發(fā)展了國民經(jīng)濟(jì)。所以盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)問題多多，但是卻有一個(gè)比較大的所謂“共識”，那就將房地產(chǎn)定位為：國家的支柱性產(chǎn)業(yè)。在這種思想的指導(dǎo)下，地方政府為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會倡導(dǎo)“土地經(jīng)濟(jì)”，以高地價(jià)換取地方稅收、地方官員的政績。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)的定位不當(dāng)也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格高漲。

2.5 中央與地方的博弈結(jié)果

房價(jià)的高漲引起了社會的廣泛關(guān)注，房價(jià)高漲所造成的社會不和諧問題也引起中央政府的關(guān)注。2005年3月底，國務(wù)院常務(wù)會議討論并通過了“國八條”，到2006年“國六條”對其進(jìn)行的補(bǔ)充和更加強(qiáng)有力的落實(shí)，以及2010年1月的“國十一條”對首付比例的規(guī)定，無不顯示出我國政府對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的態(tài)度，目的只有一個(gè)，那就是一定要控制房價(jià)，不能讓房價(jià)再瘋漲下去了。但地方政府為了地方稅收和地方政績，反應(yīng)并不積極，許多地方政府官員或者消極應(yīng)或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府調(diào)控政策的效果大打折扣。正如新華社所發(fā)文章的標(biāo)題所言，管“政策效應(yīng)初顯”，但住房供給的“結(jié)構(gòu)問題仍未解決”。所以，中央和地方的博弈結(jié)果使得房價(jià)高漲未能得到有效調(diào)控。

3.法律調(diào)控體系的構(gòu)建

3.1 構(gòu)建合理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律制度

產(chǎn)業(yè)法是指調(diào)整國家產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)施過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱，屬于經(jīng)濟(jì)法中宏觀調(diào)控法的范疇。而我國房價(jià)快速增長的原因之一就在于政府對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的定位不明確。我國政府將房地產(chǎn)業(yè)定位為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這樣的定位導(dǎo)致地方政府為尋求加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，以經(jīng)營城市土地獲取高地價(jià)，把地產(chǎn)作為“資產(chǎn)”來利用，放棄了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)責(zé)任。因此，要調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，應(yīng)當(dāng)借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，盡快制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法，規(guī)范我國房地產(chǎn)業(yè)的定位、發(fā)展目標(biāo)和指導(dǎo)原則，明確我國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、原則，明確地方政府在保障居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的首要責(zé)任，制定切實(shí)有效的法律責(zé)任追究機(jī)制，使房地產(chǎn)業(yè)法得到切實(shí)有效的執(zhí)行。

3.2 構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律制度

結(jié)合我國的具體土地制度和改革開放的現(xiàn)實(shí)國情，建立多元化的房地產(chǎn)市場制度勢在必行，即對部分的普通居民基本住房需求，應(yīng)當(dāng)建立具有社會保障性質(zhì)的住房制度來解決；對于滿足部分普通居民對于改善住房條件的需求，則通過市場化的商品房制度解決，但在貸款、稅收、首付比例等問題上政府應(yīng)給與必要的支持；對于對滿足國內(nèi)高收入群體和外來投資者的住房需求，則通過完全市場化的商品房制度來解決。這樣保障了各類的住房需求得以實(shí)現(xiàn)，又實(shí)現(xiàn)了土地資源的利用最大化。我國目前的保障性住房體系正在逐步摸索完善中，缺乏專門性的法律保障實(shí)施。大部分保障性住房政策都是以政令形式頒布的，相較于法律法規(guī)，缺乏持久性、穩(wěn)定性。因此，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)法律體制勢在必行。

3.3 構(gòu)建合理房地產(chǎn)土地、金融、稅收制度

法律的作用之一就是調(diào)整利益分配。因此，為了改變房價(jià)高漲的局面，可以從土地、金融、稅收等方面入手，從源頭上改變房地產(chǎn)市場的不合理的現(xiàn)象。首先，為了避免“土地財(cái)政”可以適當(dāng)減少地方政府對土地使用金的占有份額，地方政府對土地使用金的使用應(yīng)有法可依、公開透明、?？顚Ｓ谩Ｆ浯?，應(yīng)加快我國金融體制改革步伐，引進(jìn)先進(jìn)的金融工具，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供高效、便捷、低成本的金融服務(wù)，也為廣大群眾提供有效的住房信貸服務(wù)。最后，應(yīng)針對多元化的住房去求合理地利用房地產(chǎn)的各種稅收設(shè)置達(dá)到調(diào)節(jié)住房市場供需的目的。

4.結(jié)論

從前文可以看出雖然國家一直在對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，但成效頗微。其中固然有房地產(chǎn)價(jià)格涉及面廣難以調(diào)控的因素，更是因?yàn)檎{(diào)控手段單一、調(diào)控力度不大以及缺乏法律的持久性。對我國房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控最直接、最有效、也最具有確定性的手段便是法律調(diào)控。法律所特有的預(yù)決性、穩(wěn)定性、權(quán)威性和強(qiáng)制性恰好彌補(bǔ)了房地產(chǎn)價(jià)格的非理性和不確定性，法律調(diào)控能有效地保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

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第8篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

關(guān)鍵詞：外資民間資本投資來源結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)格

中圖分類號：F293．35

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1002―2848―(2006)01―0075―05

一、導(dǎo) 言

近年來，我國部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，市 場上出現(xiàn)泡沫的聲音不斷增強(qiáng)，中央政府以及各級 地方政府紛紛出臺各種措施，實(shí)施宏觀調(diào)控，力圖控 制房地產(chǎn)價(jià)格的不合理上揚(yáng)。與此同時(shí)國內(nèi)許多專 家學(xué)者對此問題作了專門的研究。他們主要從房地 產(chǎn)供求的角度(段巖燕，曹振良、崔光燦、劉 琳、劉立民、從房地產(chǎn)價(jià)格成本構(gòu)成的角度 (熊江陵、王龍、劉琳、牛毅、、從宏 觀經(jīng)濟(jì)變量與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性的角度(李健飛， 史晨星、汪小亞，代鵬、沈悅，劉洪玉)以及 從地方政府炒作房地產(chǎn)業(yè)的角度(劉琳、尹中 立)來討論近期我國房地產(chǎn)價(jià)格的合理性，并在 此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策。

毫無疑問，他們的研究具有很強(qiáng)的理論意義以 及現(xiàn)實(shí)意義。從房地產(chǎn)市場均衡的角度來研究房地 產(chǎn)價(jià)格，符合新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的思路，通過討論均衡的 偏離就可以找到解決問題的辦法；而從成本構(gòu)成的 角度討論價(jià)格控制就顯得直截了當(dāng)，但是成本控制 無法解決當(dāng)市場中存在較嚴(yán)重投機(jī)氣氛下的價(jià)格偏 離問題；而從宏觀經(jīng)濟(jì)變量與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān) 系分析房地產(chǎn)市場盡管很有新意，但是從相關(guān)性的 角度調(diào)控房地產(chǎn)市場容易造成政策“一刀切”的現(xiàn) 象，政策的負(fù)面影響不容易控制；對于從地方政府操 縱房地產(chǎn)價(jià)格的角度討論房地產(chǎn)價(jià)格更是缺少理論 上的闡釋和經(jīng)驗(yàn)上的證明。而且，國內(nèi)還沒有學(xué)者 從房地產(chǎn)投資來源結(jié)構(gòu)的角度來研究房地產(chǎn)價(jià)格上 漲現(xiàn)象。

事實(shí)上，從中外的經(jīng)驗(yàn)上看，歷史上許多國家和 地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫以及危機(jī)均和房地產(chǎn)投資過 度相關(guān)。日本在20世紀(jì)90年代出現(xiàn)了長達(dá)近10 的房地產(chǎn)危機(jī)，導(dǎo)致了日本近10年的經(jīng)濟(jì)疲軟。其 根本原因在于日本一再放松銀根，使利率創(chuàng)下歷史 新低，導(dǎo)致過剩資金大量流人股市和不動產(chǎn)市場；其 次，各金融機(jī)構(gòu)為了追求高額利潤，將房地產(chǎn)貸款作 為最佳貸款項(xiàng)目，無節(jié)制地?cái)U(kuò)大信貸規(guī)模，助長了泡 沫的形成；第三，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲導(dǎo)致企業(yè)和個(gè)人都 紛紛投資和投機(jī)房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)業(yè)虛假繁 榮1143。而從1998年東南亞金融風(fēng)暴的教訓(xùn)來看， 主要原因在于大量國外資金進(jìn)入這些地區(qū)的房地產(chǎn) 市場，大肆炒作房地產(chǎn)業(yè)，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格，然后抓 住時(shí)機(jī)，利用這些國家外匯管理體制的漏洞，從房地 產(chǎn)市場抽逃資金，賺取匯率上的差價(jià)，最終對這些國 家造成了嚴(yán)重的影響。而香港的房地產(chǎn)價(jià)格飛速上 漲也和房地產(chǎn)投資相關(guān)。而我國20世紀(jì)90年代初 的海南、廣西北海等地出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫，其根本原 因也在于大量的銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場投機(jī)，最 終演變成房地產(chǎn)泡沫，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了極 大的影響。

由此可見，研究房地產(chǎn)投資來源結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn) 價(jià)格之間的關(guān)系具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們可以依 據(jù)它們之間的關(guān)系做出相應(yīng)的政策選擇，這樣就可 以避免或者減少“一刀切”的調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè) 乃至經(jīng)濟(jì)全局的影響。

二、理論假說

隨著我國改革開放的進(jìn)一步深化，投融資體制 也出現(xiàn)了較大的變化，已經(jīng)逐步從以前單一的國家 投資轉(zhuǎn)變?yōu)閲彝顿Y(主要是國家預(yù)算內(nèi)資金)、銀 行貸款、外資、自籌資金、其他投資以及發(fā)放債券等 多種方式并舉的格局。

但是，考慮到我國財(cái)政管理體制因素，用預(yù)算內(nèi) 資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量越來越少，有的省份甚 至沒有關(guān)于房地產(chǎn)投資的預(yù)算內(nèi)資金，因此為了 方便計(jì)算，我們將其歸并到銀行貸款這一變量項(xiàng)目 下；另外，自籌資金因?yàn)槠渌嫉谋戎剌^小且基本上 主要來自銀行貸款，因此也將這部分資金歸到銀行 貸款項(xiàng)目下。因此在分析的時(shí)候?qū)⑵漕A(yù)算內(nèi)資金、 自籌資金以及國內(nèi)貸款部分三部分相加得到來自銀 行貸款的數(shù)量。

(一)利用外資

指報(bào)告期收到的用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的境外 資金，包括外商直接投資、對外借款及外商其他投 資，但不包括我國自有外匯資金。自1999年以來， 外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價(jià)差等， 大量境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。據(jù) 統(tǒng)計(jì)，2004年，房地產(chǎn)開發(fā)全部利用外資超過實(shí)際 使用外資的1／3，增幅達(dá)到34．2％，高于全國整體利 用外資增幅20．9個(gè)百分點(diǎn)。2005年1―2月，江 蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去 年同期的6．6、2．6、2，5倍。從圖1可以看出：在我 國幾個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的地區(qū)如北京、上海、福 建以及廣東等地，單位銷售面積分?jǐn)偟耐赓Y投資額 均較高。因此可以提出第一個(gè)假說：

假說1：外資大量進(jìn)入我國部分地區(qū)的房地產(chǎn) 業(yè)是促使這些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的重要原 因，總的來看，外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊較大。

(二)債券

指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(公司)或金融機(jī)構(gòu)通過發(fā) 行各種債券，籌集用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的資金，包 括由銀行國家專業(yè)投資公司發(fā)行的重點(diǎn)企業(yè)債 券和基本建設(shè)債券。房地產(chǎn)債券作為企業(yè)債券中的 一個(gè)組成部分，發(fā)展初期勢頭良好，但由于受到海南 以及廣西北海等地的房地產(chǎn)泡沫的影響，自20世紀(jì) 90年代以來，我國發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可 數(shù)。目前40多家上市房地產(chǎn)公司的總市值500多 億元，而房地產(chǎn)企業(yè)債券余額僅為2億多元，發(fā)展極 度不平衡。而且從圖2可以看出：單位銷售面積分 攤的債券投資額幾乎可以忽略不計(jì)，但是也可以明 顯的看出，北京、上海以及廣東等地的債券投資額的 比例非常低，而天津、河南、重慶以及貴州等地的債 券投資額相對較高，與此相對的是，這些地區(qū)的房地 產(chǎn)價(jià)格相對較低。因此可以得出第二個(gè)假說：

假說2：因?yàn)槲覈鴤袌霾煌晟?，因此債券?資對房地產(chǎn)價(jià)格可能起著一定的抑制作用。

(三)其他資金

指在報(bào)告期收到的除以上各種資金之外其他用 于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的資金，主要包括社會集資、個(gè) 人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補(bǔ)償費(fèi)、移民 費(fèi)等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資金。改革開放以來，隨著 我國民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民間資本的規(guī)模也不斷壯大。 尤其是近年來，我國銀行存款利率較低，股票市場持 續(xù)低迷，債券市場規(guī)模較小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱 點(diǎn)行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。 在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資 金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市 場。其中比較典型的是“溫州炒房團(tuán)”、“山西炒房 團(tuán)”，這些民營資本聚集資金在一些城市進(jìn)行期房 買賣；另一方面我國不少城鎮(zhèn)居民基于較高的房價(jià) 上漲預(yù)期，也積極參與購房投資。投資性購房已由 原來的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，這也進(jìn)一步加劇了 房價(jià)過快上漲的態(tài)勢。民間資本通過預(yù)售、滾動開 發(fā)等形式轉(zhuǎn)化成為房地產(chǎn)開發(fā)資金。從圖3可以看 出，我國各個(gè)省份的單位銷售面積分?jǐn)偟拿耖g資本 投資額占房價(jià)的比例均較大，尤其在幾個(gè)房地產(chǎn)價(jià) 格上漲過快的地區(qū)如北京、上海、福建、廣東以及云 南等地，其他投資額的絕對值以及相對值均較高。 因此，可以提出第三個(gè)假說：

假說3：其他投資(主要是民間資本)大量進(jìn)入 房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。

(四)銀行貸款

指報(bào)告期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)向銀行及非 銀行金融機(jī)構(gòu)借入的用于房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的各種 國內(nèi)借款。近年來我國不斷調(diào)低銀行存貸款利率， 使得居民個(gè)人住房貸款成本大大降低，銀行大量資 金通過住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為 開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。因此可以推定，銀行 貸款對我國房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲可能也起到了重 要的作用。但是，隨著我國商業(yè)銀行經(jīng)營體系的逐 漸完善，以及我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控體系的完善，銀 行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響可能不如外資以及民營資本 的影響那么顯著。從圖4可以看出，銀行貸款大量 的進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，但是與圖3不同的是，在我國部 分地區(qū)如天津、山西、湖北、河南、重慶、貴州以及西 藏的單位面積分?jǐn)偟你y行貸款投資額明顯高于銷售 價(jià)格；從圖中可以看出，這些地區(qū)的房地產(chǎn)的價(jià)格水 平一般，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)兆。因此，可以得 到第四個(gè)假說：

假說4：隨著我國銀行體制改革的深入以及中 央宏觀調(diào)控體系的完善，銀行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的支持 越來越理性，銀行貸款對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響也 越來越合理。

三、數(shù)據(jù)、模型及檢驗(yàn)

(一)數(shù)據(jù)及其來源

本文數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局建立的包括我國 35個(gè)城市(即4個(gè)直轄市，除拉薩以外的26個(gè)省會 城市以及4個(gè)計(jì)劃單列市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán))所 屬近2700家房地產(chǎn)企業(yè)以及35個(gè)城市以外的近 1200家房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)直報(bào)系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。 本文利用1999年全國31個(gè)省(市、自治區(qū))的本年 資金來源小計(jì)的橫截面數(shù)據(jù)，建立一個(gè)多元回歸模

第9篇：房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)價(jià)格 利率 傳導(dǎo)機(jī)制 利率規(guī)則

近年來,我國部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快,市場上出現(xiàn)泡沫的論斷不斷增多,中央政府以及各級地方政府紛紛出臺各種措施,實(shí)施宏觀調(diào)控,力圖控制房地產(chǎn)價(jià)格的不合理上揚(yáng)。

與此同時(shí)，中國人民銀行加強(qiáng)了對利率工具的運(yùn)用，利率調(diào)整逐年頻繁,利率調(diào)控方式更為靈活,調(diào)控機(jī)制日趨完善。由于低利率導(dǎo)致持續(xù)儲蓄分流，影響金融系統(tǒng)自身穩(wěn)定；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中房地產(chǎn)需求過熱引發(fā)一系列投資過熱，造成通貨膨脹率持續(xù)上升并且對銀行信貸構(gòu)成嚴(yán)重威脅，2004年10月29日，中國人民銀行上調(diào)基準(zhǔn)利率 0.27個(gè)百分點(diǎn)，此次利率調(diào)整幅度雖然不大，但卻反映了人民銀行的謹(jǐn)慎性和對效果反饋的觀望，因此仍有待其進(jìn)一步舉措。果然從此之后我國進(jìn)入加息時(shí)期，2006年4月、8月兩次上調(diào)利率，2007年3月起先后6次上調(diào)存貸款利率，2007年12月21日一年期存款基準(zhǔn)利率提高到4.14%，上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到7.47%；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型和勞動密集型產(chǎn)業(yè),需要銀行作為中介,為房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售提供資金的融通,而利率是資金的價(jià)格,利率的變動必然會對房地產(chǎn)的供給和需求產(chǎn)生影響,從而帶來房地產(chǎn)價(jià)格的波動。在房地產(chǎn)金融市場上，為提高貨幣政策的傳導(dǎo)效應(yīng),最重要的就是引入資金的價(jià)格―利率調(diào)控機(jī)制：中央銀行的利率調(diào)控貨幣市場的利率引導(dǎo)商業(yè)銀行的成本利潤約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者的利潤動機(jī)。

一、利率對房地產(chǎn)市場價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制――理論分析

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，利率是一個(gè)外生變量。用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而由于利率杠桿具有靈活性、有償性、間接性的特點(diǎn)，杠桿作用比較靈活，對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用比較強(qiáng)，更適用于對市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，它在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動中起著獨(dú)特的傳導(dǎo)作用。利率的變動勢必對資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。

利率機(jī)制是通過調(diào)控房地產(chǎn)金融市場參與者的資金成本來發(fā)揮作用的，利率無論提高或降低都會使金融市場參與者的借貸成本或資產(chǎn)選擇行為發(fā)生變化，從而促使房地產(chǎn)市場參與者調(diào)整投資決策，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)金融市場貨幣總量的目的。利率主要是通過影響貨幣市場的貨幣流量，進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的資金量，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的波動。

1.利率對房地產(chǎn)供給的影響

根據(jù)凱恩斯的理論,投資由利率和資本邊際效率決定,投資與利率成反方向變動關(guān)系,與資本邊際效率成正方向變動關(guān)系。資本邊際效率由預(yù)期收益和資本資產(chǎn)的供給價(jià)格或者說重置成本決定。

因此銀行提高貸款利率后，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本。這些新增利息成本無論是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)還是向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移，都會抑制房地產(chǎn)投資。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言,利率上升,資本的供給價(jià)格上漲,資本邊際效率下降,原來一些利潤豐厚的開發(fā)項(xiàng)目,也會變得無利或微利,開發(fā)商會停止對無利可圖的項(xiàng)目的開發(fā),從而減少房地產(chǎn)市場的供給。在需求不變的情況下,價(jià)格出現(xiàn)上漲。反之中央銀行執(zhí)行降低貼現(xiàn)率和存貸利率的政策會擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量，而貨幣供應(yīng)量的增長超過了實(shí)際經(jīng)濟(jì)需求，促使部分貨幣供應(yīng)量游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外，成為房地產(chǎn)投資的資金來源，進(jìn)而推動了房地產(chǎn)投資膨脹。長期的超低貼現(xiàn)率則更會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，形成房地產(chǎn)泡沫。

2.利率沖擊對房地產(chǎn)需求的影響

房地產(chǎn)的需求由自住消費(fèi)性購房需求和投資性購房需求組成,利率變動對房地產(chǎn)需求的影響集中表現(xiàn)在對購房者的影響上。對購房者而言,由于受收入的限制,購房者在購房時(shí),需要通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資(住房抵押貸款)來突破自己的預(yù)算約束。

對自住消費(fèi)性購房者而言，他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限，就當(dāng)前的利率水平而言，對購房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會到市場上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對其的抑制作用較小。

對投資性買房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投資者對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房價(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投資者極易改變其對房價(jià)走勢的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)榉績r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)的變動。

二、利率對房地產(chǎn)市場價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的實(shí)踐分析及結(jié)論

目前，我國經(jīng)濟(jì)市場化程度越來越高，但市場機(jī)制不健全，非市場因素對經(jīng)濟(jì)生活的影響仍然存在。我國在央行利率管制下，各商業(yè)銀行的利率市場化程度很低，利率對資金供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用也受到限制。

央行提高利率從理論上講可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降, 然而影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素很多, 利率僅是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)因素, 在其他條件不變的情況下, 利率上升可以使房產(chǎn)商成本提高, 進(jìn)而影響供給與需求, 有可能引起房價(jià)的下降。但價(jià)格不完全由成本決定, 而是由供求雙方的力量決定的, 所以利率上升能否抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲或能在多大程度上影響房地產(chǎn)市場價(jià)格尚不能斷定。

盡管房地產(chǎn)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，但是貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響需要通過多種間接的方式傳導(dǎo)到該產(chǎn)業(yè)上來，因此會產(chǎn)生時(shí)滯。而且一個(gè)大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，會有一兩年的周期，甚至更長的周期，如果利率調(diào)整在項(xiàng)目后期發(fā)生，可能對該項(xiàng)目的影響不大。

所以，可以得出以下結(jié)論：

第一，利率政策是影響房地產(chǎn)市場變動的原因，利率政策能夠影響房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格,可以通過實(shí)施利率政策影響房地產(chǎn)市場來進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控；同時(shí)也應(yīng)該看到，短期內(nèi)利率變動對房地產(chǎn)業(yè)雖然有一定影響，但是房地產(chǎn)業(yè)對利率變動的反映并不是十分敏感、及時(shí)。

第二，為了防止目前房地產(chǎn)投資規(guī)模增長過快，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,避免泡沫的出現(xiàn),從控制住房貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)上入手會更有效，需從我國實(shí)際出發(fā)，從影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他因素方面另尋對策。

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