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摘要:隨著人們文化程度的不斷提高,房產產權歸屬意識越來越強。這間接的對房產測繪面積的質量控制提出了更高要求,必須不斷提高房展測繪中測繪面積的精度,從而明確房產產權交易時的有效房屋面積。政府也對房產測繪高度重視,制定了規范的測繪制度,為提升房產測繪的質量控制提供了有力支持。本文將對房產測繪中測繪面積的質量控制進行探索。
關鍵詞:房產測繪;測繪面積;質量控制
前言:房產測繪工作是在房屋建筑工程竣工驗收后進行的,隨著人們產權意識的提高,工程測繪必須得到有效落實,根據國家的相關規定進行精細測繪,保證房屋面積的準確度。由于我國房產測繪工作還處于發展階段,在實際的測繪工作中仍存在許多問題,測繪質量偏低,容易對房產交易造成影響,帶來不必要的糾紛。因此,必須加強對房產測繪中測繪面積的質量進行有效控制,通過提高管理效率,提升房產測繪的可靠性。
一、房產測繪的主要任務
房產測繪的主要任務是通過測量等手段獲取房屋建筑的外形信息,建立包括房屋占地面積、實際使用面積等具體的房產資料,為以后的房產交易提供依據。在獲得測量數據后,還有繪制出房產圖形,以便交易雙方了解房產信息,有利于促成交易,也能為城鄉對房屋進行規劃改造提供方便。在測繪面積時,應保證測量方法的合理性和測量結果的準確性,預算房產有效面積,并對房產相關的數據信息進行核對,保證資料信息的有效性。
隨著測繪技術的提升,目前房產測繪工作已經具備了實現統一化、標準化測量的能力,因此更應對房產測量的精確度提出更高要求。只要不斷提高房產測繪的精確性和可靠性才能為房產交易提供更多有效的、權威性的信息,從而為房產交易的經營決策提供可靠參考,促使房屋交易的實現。房產測繪對房產信息的采集具有極大的幫助作用,能夠根據測繪信息繪制房產方位圖,便于管理者掌握房產數量、交易情況等基本信息,而且有利于發掘房產優勢,提高房產交易的競爭力。因此在房產測繪中,必須對測繪面積的質量進行精確控制。
二、 實際測繪工作中存在的問題
目前在房產測繪的實際工作當中,仍存在許多問題,對測繪面積的精確性影響很大,不利于實現測繪面積質量的有效控制。房產測繪工作中存在的主要問題有測繪技術標準不夠完善、對技術標準的執行力低,此外測繪工作的繁重工作量也對測繪質量產生一定影響。房產測繪在技術方面有較高的標準要求,在實際工作中需要保證文件的規范性、測繪步驟的規范性以及各項參數的準確性。但是目前國內的測繪工作發展仍然相對落后,相關的技術標準有待完善。特別是一些文件的內容,存在一定模糊性,實際的執行力度也不夠高。這些問題直接導致了房產測繪質量偏低,y繪面積的精確度無法得到保障,制約了房產行業的更好更快發展。另外房產測繪工作具有較高的復雜性,工作兩大,操作步驟多,如果不能對其過程進行有效管理,也會影響最終的測繪質量。
三、 房產測繪中測繪面積質量控制的有效措施
(一) 嚴格控制圖紙質量
房產測繪的前期測繪資料和圖紙對實際測繪工作有重要影響,應提高對前期測繪資料和圖紙的質量控制,特別是提高測繪面積的整體計算的精確度。完成前期資料準備和圖紙繪制后,要經過相關部門的審查,得到批準后才能執行。在實際測繪工作中,如果發生測繪事項變更,應及時通知測繪單位,并且保證測繪圖紙的完整性和全面性。對不正確的數據進行及時校正。
(二) 規范房產測繪市場
從國外的先進管理經驗來看,目前已經建立了對房產測繪工作的政企分開規范性制度,從而可以保證測繪市場形成規范的測繪秩序。對國內房產測繪市場的管控應借鑒國外的先進經驗,通過建立政企分開的規范性制度,強化市場控制力度,杜絕違規收費,促進房產測繪市場的健康發展。另外應嚴格檢查房產測繪者的資格證書,建立標準的市場準入機制,避免初學者或沒有相關從業經驗的人員擾亂市場秩序。
(三) 加強對關鍵測繪環節的控制
加強對房產測繪關鍵關節的控制,可以有效提升房產測繪面積的質量。對于房產測繪機構而言,必要要確定房產的實際占有面積,這決定了房產交易的實際經濟收入。如果忽略對關鍵測繪環節的控制,則會使房產測繪失去可信性,還會導致測繪機構承擔相應的責任。因此,在測繪工作中,必須做到用測繪精準度去計算房產面積,從而保證測繪數據的準確性。確保各個環節測繪的準確性,從而保證最終測繪面積的準確性。
(四) 加強測繪培訓
目前從事房產測繪工作的人員整體素質偏低也是制約房產測繪質量控制的主要因素之一,因此,必須加強對測繪工作人員的培訓。相關部門負責組織和安排人員培訓的具體內容,根據測繪工作人員的業余實踐進行合理安排,制定科學的培訓方案,撰寫相關測繪技術的培訓材料,保證培訓的規范性。另外應對測繪工作者的培訓效果進行考核和評價,長期無法通過考核者,應對其進行懲罰或取消從業資格。
結束語:總而言之,房產測繪中測繪面積的質量控制對測繪的可靠性有重要影響,必須保證測繪面積的精確度,從而為房產交易提供有效參考,促進我國房產行業的更好發展。
參考文獻:
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【關鍵詞】房產;測繪;質量;控制
中圖分類號: F293.3 文獻標識碼: A
一、 房產測繪的內容及基本流程
房產測繪的根本目的是將測繪取得的數據和信息錄入到數字城市與房地產信息管理系統,以此作為房地產數據給房地產產權申請登記、房地產的交易以及房產建設項目提供參考。具體來說,房產測繪的內容主要有:房產面積測算、房產變更測量、房產要素測量、房產圖繪制、房產調查以及房產平面控制測量等。
房產測繪是一項復雜的工作,在展開工作之前需要審查申請方的資料,并對所要作業的環境進行考察,了解外部的基本情況和位置,制定相應的儀器設備測量計劃。同時,還要提前和申請方進行溝通,預約好具體的測量時間,之后再和對方進行溝通,提早做好操作前的準備工作。進程外業測量工作,主要是利用手持激光測距儀、電子全站儀和 GPS 等設備對房屋進行測量,得到房產分戶圖和房產分丘圖等數據,并對內業數據編輯處理,繪制出房產分戶圖以及房產分丘圖,計算他們的具體面積。之后還做質量的檢測,把所得到的測量數據進行整理和歸檔,撰寫房產測量報告,以便供申請書用來辦理房產的所有權。
二、房產測繪工作開展的作用與意義
我國的房地產測繪行業是伴隨著房地產的發展而興起的,并在不斷的應用中逐漸規范起來,形成了統一的測繪標準。而隨著測繪要求的不斷增長,市場對測繪精度的要求也越來越高,因而其所發揮的社會效用也逐漸升高。
1、增強了房地產行業的信息服務質量
測繪工作在房地產的管理服務過程中發揮著非常重要的作用,一般情況下,房地產的平面圖都是以測繪數據為依據繪制的,因此在測繪數據的幫助下,房地產管理人員可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情況,而相關的信息數據也可以為管理的細化提供可靠依據。
2、提升了房地產行業交易的可靠性水平
在我國房地產行業不斷發展的推動下,房地產行業的交易信息也日漸復雜化。房產測繪工作能提供詳細、可靠的房產信息,為房地產交易鋪設更加明朗以及公平的交易平臺,也為房地產開發商的用地開發決策提供有用信息。
3、有效促進國家的城市化進程
作為我國國民經濟的支柱產業之一,房地產對于國家經濟的發展起到了極大的推動作用,同時它也能在一定程度上反映人們精神與物質文化水平。在人們對于房產信息的需求下,房地產測繪工作的重要性不言而喻。以房地產測繪數據為依據開展城市規劃工作,不僅是時展的需求,同時也能大幅提高國家的城市規劃水平,推動我國城市化發展的進程。
三、房產測繪主要的技術
1、房產的測量中 RTK 技術的應用
RTK 技術應用以后,以其準確的數據傳輸優勢越來越受到相關工作者的重視。在運用 RTK 技術進行定位時,基準站接收機會把已經取得的數據和觀測的實際數據快速的輸送到流動站的 GPS 接收機上,之后流動站則開始對一個星期的數據進行快速的計算求解,把流動站厘米級的動態位置迅速的解出來。可見,房產測繪中運用RTK 技術能夠對一些地面物體坐標進行準確的定位,并對權屬界的址點進行有效的測定,還能夠有效的呈現厘米級的動態位置。把在全球定位系統中得到的數據進行梳理后傳送回 GPS 系統中,進行實時的錄入,進而準確、及時的對房產圖進行繪制。
2、房產的測繪中全站儀的應用
全站儀是現代房產測量時經常出現的一種數據采集設備,具體而言全站儀就是一種新型的測量儀器,主要和集微處理器、測角裝置以及測距裝置來一起進行使用。通過它可以完成自動測量和計算的工作,還能夠直接完成電子簿的自動輸出、存儲和記錄。我國目前所使用的全站儀,其精密度很高,不僅僅局限于傳統的人工操作,已經有了技術含量更高的自動操作和遠距離遙控操作和機載模式的應用。
3、房產的測量中 GPS 技術的運用
GPS 技術是近些年來發展最為迅速和廣泛的一種數字定位技術,憑借著其精準定位和便捷操作的優勢,已經被人們應用到越來越多的領域中。在房產的測繪系統中利用 GIS 可以對圖形及其屬性進行準確的繪制,讓圖形屬性更加的清晰明確,對于房產面積的測算更精確,使得測繪的結果更加接近真實情況。
四、房產測繪質量的控制措施
1、有效完善內部質量的控制機制
房產測繪的質量控制機制主要是通過完善內部質量來實現的,主要包括房產測繪質量控制內容的確定和質量控制制度系統的有效健全兩方面。首先,房產測繪質量控制內容的確定。數字測繪質量的控制是通過控制數據的準確度和操作程序的規范化來進行的,在實際的操作過程中要選擇適當的測量方法和軟件、硬件條件,根據實際情況進行核查,獲取數據和資料,確保數據的科學存儲和精密準確。其次,質量控制制度系統的有效健全。在制定測繪計劃時需要考慮到全局,要科學實行、加強責任監督、明確分配崗位,讓參與的工作人員形成一個整體,規范、科學、有序的展開測量工作,提高測量的整體水平,保障相關工作順利的開展,提高工作效率。
2、建立、健全房產測繪市場質量的控制機制
建立、健全房產測繪市場質量的控制機制,充分的發揮市場機制的調節作用。在市場競爭越來越激烈的今天,商品的價格會隨著市場供給的變化而變化,因此需要充分利用好這一規律,提高控制測繪產品的質量,讓房產測繪產品更有市場競爭力。因為消費者越來越重視服務的質量,在選擇測繪產品的時候也必定會選擇服務質量好、測繪精密度高的房產測繪產品和測繪單位。而那些質量不好、服務較差的測繪產品就必然會在這樣的市場競爭中逐漸的被淘汰掉,由此可見督促測繪從業人員和相關的測繪企業提高操作水平和技術水平是十分重要的,只有這樣才能確保測繪工作的順利展開,得到更準確的測繪數據,進而在市場中立于不敗之地。
3、加大相關工作人員的培訓力度
加強房產測繪人員的培訓力度十分必要,只有不斷的提高相關工作人員的素質,才能確保房產測繪工作的有序展開,得到更加準確的測量數據。不但要更加規范、詳盡的編寫房產培訓材料、制定房產培訓計劃,而且還要規范房產測量的規范及法規,督促房產測繪工作人員嚴格的按照相關的管理規范進行操作,通過系統的培訓,提高房產測繪人員的作業能力,保證房產測繪數據的準確性。
五、結束語
總的來說,現代房產測繪是一項十分復雜的工作,需要搜集較大的信息量,并繪制繁瑣復雜的測繪表格,撰寫詳細繁雜的測繪內容,在 GIS系統上建房產測繪是很重要的。對于房產業來說,房地產測繪是各項工作開展的基礎,在整個地產行業中有著舉足輕重的地位。因此,相關單位和研究人員一定要抓好房產測繪的管理工作,適時地進行相關工作者的技能培訓,提高有關技術人員的業務素質,只有這樣才能讓房產測繪越來越規范,并在更為廣闊的領域得到更多的應用。
參考文獻:
[1]崔耀宇. 規范房產測繪行為促進市場健康發展[N]. 中國測繪報,2004/01/30.
關鍵詞:房產測繪;質量控制;
中圖分類號:O213文獻標識碼: A
前言
隨著社會經濟的快速發展,人們的物質生活水平也得到了一定的提升,我國的房地產行業也得到了一定的發展。作為我國主要的經濟支柱產業,房地產行業在促進我國社會經濟的發展,推動社會的進步和發展奠定了良好的作用。房地產測繪是房地產行業發展到一定階段的必然產物。社會大眾對房產產權問題投入了越來越多的關注以后,其對房地產面積測繪的準確程度也提出了越來越高的要求。因此,如何有效提高我國的房產測繪技術以及測繪質量成為了非常具有現實意義的研究課題。
1.房產測繪主要內容
房產測繪是房地產項目產業下的產權內容要求下的必要產物,其強調的是用測量的方式、手段,用權屬作為界定核心,將房產平面選址地點、基本房產項目外形、面積等用權屬性質的房產圖加以運用信息化技術下的房產調查文件等的呈現手段進行測繪。目前形勢下,房產測繪的主要內容包含房產概況信息,房產權屬要素下的基本面積測算、設計變更、技術成果等加以驗收審計。這在很大程度上促進了房產經濟的有效變現。不過,由于房產測繪在我國處于起步初期階段,相關測繪技術標準還不夠全面與系統,導致有些技術手段在革新的速度上難以跟得上當前房產市場條件下的需求與要求。不得不說,房產測繪面臨的改革問題仍然需要迫切解決,以此才能在房產經濟體制下實現長足發展。
2.房產測繪技術概述
2.1、GPS技術
GPS技術是現階段發展迅速的數字定位技術,GPS技術性能優良被廣泛應用到了房產測繪中,基于GIS的形式進行圖形繪制和屬性確定,完成了圖形屬性雙向連接,提高了房屋面積分攤的準確性,同時可以智能生產分層分戶的平面圖。RTK測量技術是基于GPS定位技術的最新測量技術,進一步加強了房產測繪的精確性。PTK測量技術的優勢在于:第一,在定位上具有較高的精度,所獲得的數據安全可靠性強,不會出現誤差積累;第二,提高了測繪的效率,在通常地形和地勢環境下,一次設站可以完成6千米左右半徑的測量區,大幅度降低了傳統測量過程中設置的控制點的數量以及儀器設備的搬運次數;第三,此技術操作更加簡單方便,并且提高了數據處理的能力。在實際操作中只需進行簡單設定,就可以實現策略結果坐標的同步獲得。
2.2、數字化測圖技術
目前比較常用的測繪技術為以GIS為代表的數字測繪技術,對于提高房產測繪質量有著很大貢獻。在進行房產測繪前,首先進行搜集數據的工作,主要有房產的設計圖紙、屬性信息等。并將這些數據輸入到計算機當中,經過數據處理后生成圖形,之后把生成的數字化圖像傳入設備或者數控的繪圖儀中進行編輯,繪制出房產圖的這一過程就是房產的測量中數字化測圖技術的應用。這一技術已經被廣泛的應用于地籍測量和房產地形測量中。GIS測繪技術在測繪資料的基礎上通過與歷史測繪數據的對比為動態信息提供參考。此外,數字測繪技術還具有空間查詢功能,使得其準確度進一步得到提升。在動態監管的基礎上,其圖形顯示的效果非常直觀。GIS系統在測繪過程中充當基礎測繪以及項目測繪的數據終端,將推行信息和建筑屬性信息進行綜合的分析和處理然后呈現所得的結果。系統結果的輸出是上層工作人員進行決策的重要依據。
3.加強房產測繪質量控制
3.1、規范測繪市場
規范測繪市場首要工作需要引進國外先進技術管理經驗的基礎上,實行政企分開結構管理制度,同時在相關組織活動的操作時應需要管辦分離。其次,要加大市場下行業的懲治、監管力度,以求達到打擊掛靠與懲治亂紀收費的目的,進而才能逐步規范市場經濟行為。同時,要嚴抓測繪行業機構的資質審核實行市場準入機制,以避免問題型、亂機型組織機構混入測繪行業。總之,為了規范測繪市場,必須加強市場的監管執行力度,依照法律條規要求全面走法制化發展道路,以最終促進測繪市場的經濟體制越發完善與規范。依照修訂后的《測繪法》明確相關權責利。由于測繪業務組織活動進行時會存在許多難以掌控與操作的細致問題。為此,這就需要從事測繪工作的基層人員加以約束,從管理編制上明確權、責、利,其目的是統一管理標準,避免各自為政、組織散漫等現象發生。與之同時,要在測繪技術角度上擬定建立出明確性的投資主體管理體系制度,以保證項目確實能投入運營,在公開化的環境下查證業務信息,促進測繪資料、信息等內容發揮出應有的社會價值。
3.2、提高測繪人員水平
作為房產測繪工作的實施者,房產測繪從業人員自身的測繪水平和技術素質對于房產測繪的質量有著直接的影響。因此,要進一步提升房產測繪工作的質量,就需要對房產測繪人員的素質和水平進行進一步的提升。針對當前房產測繪人員水平參差不齊的現狀,要進一步提升房產測繪行業的資格審查,對于一些技術和素質滿足不了房產測繪工作需要的人員要堅決不準其從事房產測繪工作,同時現有的房產測繪人員要進行不斷的學習,從而提升自身的技術水平。
3.3、提升測繪單位的管理水平
房產測繪單位在自身發展的進程中要注重自身管理水平的提升。首先要加強對于單位測繪人員的管理,組織好測繪人員對于相關法律政策的學習以及相關的測繪技術的學習;再者,要進一步完善房產測繪質量管理體系,通過進一步建立起完善的房產測繪質量管理制度來為房產測繪工作的質量提供有效的保障;最后,要依據國家對于房產測繪工作出臺的政策法規來不斷調整管理工作的重心,從而進一步提升房產測繪管理工作的水平。
3.4、加強行業協會的管理
測繪行業協調機構的存在,在很大程度上彌補了地方政府行政單位的監管作用顧及不到之處的職能發揮。特別是隨著當前測繪市場體制要求的加劇提升,測繪行業革新發展就需要行業協會加以指導與監管。同時,房產測繪組織機構需要對自身經營的產品對準市場實現準確定位,這時就需要第三方評估機構給予指導與輔以幫助。另外,行業協會監管、指導作用的發揮,在很大程度上能夠抵制官辦不分現象發生,這對后續行業內建立出專業委員會體系制度、全理事會機制等有著重要促進作用。
結束語
房產測繪的質量直接關系到了業主的直接利益,因此,必須要重視和加強對房地產測繪的質量控制,加強對房地產測繪機構的資格認證,不斷的提升測繪人員的素質,加強測繪單位的管理,對現有的相關法律法規進行不斷的完善,從而有效的提升房產測繪的質量和水平。建立現代城市地理信息系統離不開房地產測繪提供的基礎信息,房產測繪工作對于房地產行業具有重大的意義,只有以科學的眼光來看待房產測繪工作,不斷加強房產測繪技術的發展,才能提高測繪技術和質量,更好的服務廣大人民群眾。
參考文獻
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[關鍵詞]房地產 房產測繪 質量控制
中圖分類號:P25 文獻標識碼:A 文章編號:1009-914X(2014)18-0298-01
我國房地產行業近年來得到了不錯的發展,并受到了人民群眾的廣泛關注,由此為了保護房產交易人、房產商等各方利益,對房產測繪過程進行質量控制顯得尤為重要。確定房產的產權是房地產交易時的首要問題,而房產圖的繪制是通過房產測繪完成的。所以要想從本質上提高我國的房產測繪質量水平,堅強對房產測繪的認識和質量控制是相關單位及人員的首要工作。
一、房產測繪的重要性
(一)專業性的技術保證
房產測繪在房地產管理服務中起著十分重要的作用。比如采用房產測繪,就可將房地產的整體平面圖,坐標系統準確的表現出來,還能直觀的了解房屋的數量和布局以及具體的使用情況,進行房產管理[1]。同時通過對房地的測繪,可以對每一處房產進行準確的測量和細化,并提供科學合理的決策給房地產管理部門,有助于房地產相關部門對房產信息的管理工作。
房地產開發、買賣、交易信息的提供都可以通過房地產測繪來實現,并隨著城市房地產行業的繁榮,而越加完善,房產測繪得到的專業性的信息,可以成為房地產行業經濟發展的有利保證,并為消費者提供準確的房產信息。
(二)利于發展的參考依據
城市的規劃、開發過程、拆遷改造所需要的數據信息都可以根據房地產測繪的成果來實現,同時,還能為其他部門提供所需的資料,如稅收部門、保險部門等。
城市建設發展的好壞,可以有房地產來體現,如城市人民的物質文化生活水平和精神面貌可以直接由城市房屋建設規模來體現。通過分類、整合、合計之后得到房產測繪成果,并由此得到更多的數據信息。這些資料和信息都可以為城市的發展、環境的綠化、市政工程的建設提供參考。
二、房產測繪過程的質量控制
(一)完善房產測繪過程的質量控制機制
房產市場機制的調節作用的全面發揮,可以完善房產測繪過程的質量控制[2]。具體內容是要對房產的服務質量和測繪產品進行控制,通過市場競爭和供給的充分發揮,換句話講就是市場上的產品價格根據市場供求的影響而發生的變化。這種會一定程度的損害供應方的利益,但是對于進行的測繪的提供是有利的,所以兩個之間存在競爭,而消費者在進行選擇時,普遍選個技術高超、服務評價高的測繪單位。這種方式隨著市場競爭的不斷激烈,能夠激發測繪單位的工作人員提供自身技能的積極性,并使測繪行業的整體水平得到提高。
(二)加強對房產測繪過程的檢查
根據某地一個房產測繪部門正在編制的《房產測繪服務流程》可以了解到,在房產測繪過程中,對每一個步驟進行檢查的重要性[3]。詳細規定房產測繪服務流程,并嚴格遵守,具體過程如下:
“兩檢一審”是房產測繪過程的主要運行模式,其中兩檢指的是審核和質檢,第一輪審核由主管領導進行審批。測繪部門的每個人員都應嚴格遵守這個工作流程,審核是針對功能區的分化、樓盤表的搭建、共用部門的分攤等是否全面來進行審核,而質檢工作時執行百分百全面的檢查工作。
(三)準確繪制房產圖、計算面積
相關人員在進行房產圖測繪是要保證準確,在采集外業數據后,應盡量縮短間隔時間,及時撤離圖形和內業平差,以免漏掉造成返工。在房產測繪過程中,最好由同一個工作人員進行從外業數據的采集到內業繪圖和面積計算,因為這個工作人員更加了解房產的實際情況,房產圖的繪制和房屋面積的計算更加準確。繪制好房產圖后,要認真的進行全面檢查,并先考慮是否滿足房產面積條件,再進行房產面積的計算。繪制和計算完成后,應該由同一個工作組的其他工作人員進行校對和審核,確保數據和房產圖準確有效。
外業實地測量中,無論得到的信息是否準確,都會使房產測繪結果的質量受到影響。所以需要相關人員能夠加強自身責任意識,行使工作職責、不斷提高自身技術水平,相關單位還可以組織一些培訓,培養員工的質量意識。
三、加強房產測繪質量控制的措施
(一)控制房產測繪市場的范圍
1.市場的實際存儲量可以決定,房產測繪的質量標準,并要合理的限制參與測繪單位[4]。如果市場公開過早,那么會有非常激烈的競爭發生在測繪部門之間。換一個角度講,雖然市場競爭對限制測繪部門的行為,但是假若參與部門過多,就會形成價格戰,使價格大幅降低,并可能出現收入小于成本的情況。而測繪部門不會允許無利益獲取的情況發生,所以就會通過在工藝上和材料上降低成本的方式來改善,這樣就造成測繪質量的降低。
2.測繪行業是一個利潤很高的行業,很多不法單位為了通過促會產品獲取巨額利潤,采用不完善的測繪制度,不正當的手段。這些行為都極大的損害了測繪部門在群眾心中的形象,干擾了市場經濟秩序。
3.以前,測繪單位是屬于國家的,由國家行使權力,所以在工人團隊和技術水平都比較優秀。而隨著經濟社會的不斷發展,測繪部門逐漸獨立處理,單獨運作,所以目前,測繪部門的技術水平和員工規模并沒有發展完成,并且因為各地的情況各有不同,測繪部門也會存在一定差異,而很細微差異都給測繪結果帶來巨大的影響。
(二)測繪相關文件的制定
相對于房產測繪和市場項目操作過程,以目前的市場經濟形勢,還保留著不夠明確和準確的方面,需要通過法律角度進一步確認測繪隊伍是從事政府基礎測繪的隊伍,并進行專門的測繪服務。不參與市場競爭,服務于公共產業,并劃分市場測繪產品競爭,制定長期存在測繪相關的政策文件。為了使市場擁有公平公正的競爭環境,需要提供透明的測繪服務信息,并在政府保證基礎測繪開展服務的同時,促使測繪市場得到發展。
(三)測繪過程檢查的加強
審核機關得出的房地產測繪結果,并沒有經過現場的實地檢查,審核只針對所上交的數據報告,這樣的方式,容易造成房產測繪單位在利益協調上出問題,不夠準確的測繪結果,造成實際情況與測繪結果相差過多。盡管相關機構并沒有對相關部門的測繪結果,進行實地的審核,但是這并不是這些測繪部門可以不認真工作的原因。假如提交的測繪結果不準確,一旦出錯就要負全部的法律責任。所以加強測繪過程的檢查,可以避免法律糾紛的產生,并保證相關部門的人力和物力,對房產測繪結果的進行詳細準確的審核。
結束語:
房地產的迅猛發展,致使人們對房產測繪水平有著越來越高的要求,建立房產測繪質量控制機制和相應的指導部門,可以使房產測繪的質量管理得到加強。相關部門要認識到房產測繪的重要作用和發展方向,并根據自身企業的實際情況開展工作。在房產測繪的質量控制中還有堅持科學發展觀,使控制過程得到不斷的改善。相關部門還應大力開展研究工作,使房產測繪工作更加完善,促進房地產行業的健康發展。
參考文獻
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關鍵詞:房產測繪;質量;經濟;市場;標準
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼: A
在經濟發展速度以及物質水平不斷提升的背景下,我國的房地產行業也正在穩定的向前進步。作為國民經濟支柱之一的重要產業,房地產行業在促進我國經濟的發展以及推動社會進步方面發揮了極大的作用。房地產測繪是房地產行業發展到一定階段的必然產物。社會大眾對房產產權問題投入了越來越多的關注以后,其對房地產面積測繪的準確程度也提出了越來越高的要求。因此,如何有效提高我國的房產測繪技術以及測繪質量成為了非常具有現實意義的研究課題。
1.房產測繪的內容與意義
1.1 房產測繪的內容
房產測繪指的是出于確定房產產權的需要通過測量的手段采集房產的形狀、位置以及面積等相關數據然后繪制成房產圖的專業測繪。從我國的房產測繪市場情況來看,其內容主要包括房產調查、平面控制測量、房產圖的繪制、房產面積的計算、房產要素的測量、變更測量以及成果資料的檢查與驗收等。
1.2 房產測繪的意義
我國的房地產測繪行業是伴隨著房地產的發展而興起的,并在不斷的應用中逐漸規范起來,形成了統一的測繪標準。而隨著測繪要求的不斷增長,市場對測繪精度的要求也越來越高,因而其所發揮的社會效用也逐漸升高。
(1)房地產行業的信息服務水平得到提升
測繪工作在房地產的管理服務過程中發揮著非常重要的作用,一般情況下,房地產的平面圖都是以測繪數據為依據繪制的,因此在測繪數據的幫助下,房地產管理人員可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情況,而相關的信息數據也可以為管理的細化提供可靠依據。
(2)確保了房地產行業交易的可靠性
在我國房地產行業不斷發展的推動下,房地產行業的交易信息也日漸復雜化。房產測繪工作能提供詳細、可靠的房產信息,為房地產交易鋪設更加明朗以及公平的交易平臺,也為房地產開發商的用地開發決策提供有用信息。
(3)提升國家的城市規劃水平
作為我國國民經濟的支柱產業之一,房地產對于國家經濟的發展起到了極大的推動作用,同時它也能在一定程度上反映人們精神與物質文化水平。在人們對于房產信息的需求下,房地產測繪工作的重要性不言而喻。以房地產測繪數據為依據開展城市規劃工作,不僅是時展的需求,同時也能大幅提高國家的城市規劃水平,推動我國城市化發展的進程。
2.房產測繪中的數字測繪技術
在時代的發展以及科學技術的進步下,我國的港產測繪技術不斷進步,目前比較常用的測繪技術為以GIS為代表的數字測繪技術,其對于提高房產測繪質量有著很大貢獻。
2.1 數字測繪技術的優點
GIS測繪技術可以與現代信息技術相結合,實現數據分析與處理的一體化,進而形成數據系統并以此作為房產繪圖的依據,該技術的動態特征為房產測繪信息的管理帶來很多便利。GIS測繪技術在測繪資料的基礎上通過與歷史測繪數據的對比為動態信息提供參考。此外,數字測繪技術還具有空間查詢功能,使得其準確度進一步得到提升。在動態監管的基礎上,其圖形顯示的效果非常直觀。最后,WebGIS系統還可以對房產信息系統的建立提供支持,提供信息查詢服務并且數據的輸出非常迅捷。
2.2 數字測繪技術的應用
在進行房產測繪前,需要首先做好相關信息的采集工作,主要包括房產的設計圖紙、屬性信息等。在城市化進程的推動作用下,目前通常使用GPS對房產測繪的目標進行定位,然后再開展坐標數據、土地來源以及數據性質的采集工作。以所取得的數據信息作為基礎建立GIS測繪數據庫,用來支持測繪工作。最后在AutoCAD繪圖軟件的輔助下建立測繪系統。
GIS測繪技術主要可以分為三個分支,分別是:項目測繪CAD、房產測繪GIS子系統以及基礎測繪CAD子系統。GIS系統在測繪過程中充當基礎測繪以及項目測繪的數據終端,將推行信息和建筑屬性信息進行綜合的分析和處理然后呈現所得的結果。系統結果的輸出是上層工作人員進行決策的重要依據。
3.房產測繪質量的控制措施
3.1 規范房產測繪市場
在控制房產測繪質量的過程中,規范的房產測繪市場是首要條件,具體可以從健全房產測繪市場機制以及規范房產測繪技術本身這兩個方面著手。
(1)健全房產測繪市場機制
國外的房產測繪實行的是政企分離機制,為此我國也可以效仿這種機制來健全我國的房產測繪市場機制。在政企分離的基礎上加強對行業的監管,肅清亂收費以及亂掛靠現象,著力建設規范的市場秩序。此外,還應該嚴格審查測繪機構的資質,控制市場的準入制,將問題企業阻擋在測繪市場外。再有,測繪行業的發展需要以市場導向為基礎,在相關法律規范的引導下逐步前進。為了確實保證房產測繪行業的發展,國家需要通過制度跟進的方式不斷根據市場發展情況修訂相關規范,讓我國的房產測繪行業更加專業化、市場化以及規范化。
(2)確定測繪法的內容以及原則,為房產測繪提供依據
房產測繪是一項比較細致的工作,相關的細節處理非常重要。但是在實際操作過程中,很多測繪機構對于細節處理的重視程度不夠,因而使得房產測繪的質量受到影響。為此,國家需要制度相應的法規,對從事基礎測繪工作人員的職責進行明確劃分,避免缺乏統一以及各自為政情況的發生。此外,要以測繪技術標準為出發點制定具體的分類標準,建立主體測繪項目明確、項目運行可靠性高的管理體制,并定期將基礎測繪信息公開,供測繪項目查詢,實現其社會效用的最大化。
3.2 加強測繪人員的培訓
在測繪質量的控制過程中,測繪技術人員是非常關鍵的因素,其測繪技術掌握的熟練程度會對房產測繪的質量產生重要影響。對此,在控制房產測繪質量的時候,測繪人員的技術水平是不可忽視的一個重要方面。因此我們可以通過編寫測繪技術的培訓教材、制定全面的測繪培訓計劃并組織相關培訓工作等來提高房產測繪人員的技術水平,避免由于人為因素導致測繪質量受到影響。
3.3 加強政府的宏觀調控作用
政府是國家行使權利以及頒布政策的主要行政管理部門,因此在進行市場調控方面有著非常重要的地位。在房地產發展日益熾熱的階段,發揮其宏觀調控作用來確保房產測繪的質量對于進一步推動房地產行業的規范發展有著重要意義。為此,國家需要以市場導向為原則制定相關的市場機制,尤其是內部質量控制機制,通過政府的力量來推動房產測繪行業的進步,確保房產測繪行業的全面、快速發展。
結束語
綜上所述,在時代的發展以及社會的進步下,人們對于房產信息的需求正在逐漸增長,其推動我國的房產測繪技術不斷向前發展。其具備的房產調查、平面控制測量、房產圖的繪制、房產面積的計算、房產要素的測量、變更測量以及成果資料的檢查與驗收等功能對提升我國房地產行業的信息服務水平、確保房地產行業交易的可靠性以及提升國家的城市規劃水平方面發揮著很大作用。我國目前最常使用的為數字房產測繪技術,其實現了數據分析與處理一體化,還可以對房產信息系統的建立提供支持并提供信息查詢服務,是我國房產測繪行業發展的主要推動力。考慮到房產測繪對于我國房地產行業發展的重要性,提高房產測繪工作的質量是非常必要的,具體可以通過健全房產測繪市場機制、確定測繪法的內容以及原則為房產測繪提供依據以及加強測繪人員的培訓這三個方面實現。
參考文獻:
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[2]周鴻蕓.關于房產測繪質量管理措施探討[J].科技資訊,2013(05)
【關鍵詞】測繪技術;質量;數據;房地產
1、引言
從進入21世紀之后,我們可以明顯的發現我國城市化進程的加快,隨之而來的就是涌進城市的人口數量開始加多,原本的城市住房與工作場地已經遠遠不能滿足人們日益增長的需求,然而就是這種狀況造就了房地產行業的飛速發展,由于供求不平衡,導致房價上漲,人們對房屋所有權的掌握意識也越來越得到增強,在買房時,很看重房子面積的測量與測繪的準確度,國家針對這種情況,也陸續出臺了很多對房產測量與測繪方面的各種規章制度,給房產測繪提供更好的依據,國家有關政策也逐漸的得到了加強,同時還要對房產提出更多更明確的要求,以便提供給公眾們一個公平的服務平臺。
2、房產測繪技術內容與意義
2.1房產測繪技術的內容
通過對房產的位置,格局,形狀,面積等的測量,然后用專業的繪圖方法將房產的大致情況描繪出來,以此來確定房屋產權的情況。詳細起來說,主要的內容有很多,像最初的房產方面的調查,平面的控制測量,面積的計算,各種房產要素的測量,地面是否平衡,建筑施工時是否粗糙,還有房產圖的繪制,最后是對形成效果圖的資料檢查和驗收。內容不是很復雜,但卻不能忽視它們的重要性,它對所有的地產商家來說都是不得不重視的技術。通過駕馭良好的房產測繪技術,提高自身的競爭力,來贏得更多忠實的消費者。
2.2房產測繪技術的意義
在房產從建設到到銷售的整個過程中,房產平面圖都是不可缺少的工具,而制作平面圖的基礎就是測繪出來的數據資料,因此測繪技術在房產管理的整套體系中是至關重要的,得到了這種測繪數據的幫助,管理人員就可以方便快捷的掌握與房產有關的各種數據與情況,為管理的方式和策略提供幫助。
在房地產快速發展的推動下,它為房產交易提供一個更加透明的平臺,讓消費者更加清晰的了解房屋情況,放心消費,同時對房產開發企業的決策也起到了一定的協助作用。
房地產企業作為我國的一項經濟支柱產業,為國家的經濟發展做出了巨大貢獻,也體現出了人們追求精神世界的滿足和物質生活水平的質量保證,通過以測繪技術為建設基礎,加強我國城市化的快速建設,是時展的迫切要求也是提高我國城市發展水平的重要路徑。
2.3數字測繪技術
科技不斷進步,每個領域都得到了它的幫助,就像房產企業的測繪技術中就已經融入了科技的因素,現在比較常用的就是GIS數字測繪的先進技術。它對整體的房產質量有很大的幫助,GIS可以與信息技術聯系起來,將分析與處理程序綁在一起,同時進行,提高了整個建設過程的效率,給房產管理帶來了很多便利。
在測繪工作開始之前要對信息有一個充分的準備,圖紙與位置屬性是最重要的,用GIS技術進行目標的定位,以此來收集像建筑物坐標,材料來源與數據性質等的相關信息,用這些信息建立起一個信息庫,便于后來測繪工作的順利進行。
3、房產測繪質量的控制
3.3健全社會市場質量控制機制
通過建立一個有效的市場調節機制,可以對測繪的質量提供保證,市場上的商品價格發生了浮動,對產品的制造商的利益就會有很大的影響,可是作為測繪的提供者來說,它同時也是對其利潤的期望者,在各個測繪提供者之間無形的形成競爭關系,要想有良好的效益,就必須有足夠的消費者客戶,而消費者在進行選擇時,一定會先比較各個測繪提供商技術的先進性,精確性,服務的高質量性等因素,在這種激烈的競爭環境中,也一定會逐漸提高測繪行業整體的發展,不僅要加快繪制速度,還要保證測繪成品的高質量性;另一方面。從業人員的自身素質也必然會有所提升,這樣才可能從產品本身的價值來吸引消費者。在這種優勝劣汰的機制調整下,通過全面提高整體的測繪技術,從個人到整個企業都會有一個更高的發展和飛躍,對測繪的整體質量做好保證,達到消費者們對它的整體要求,以此優化市場上的資源配置。
3.2完善內部控制
要想保證整體的測繪質量,就要嚴格把握好內部控制,首先,要把房產測繪的質量內部控制具體內容確定下來,而目前的數字控制技術的關鍵之處在于程序和信息數據的準確度,要求在作業手段的選擇,各種設備配置,還有具體工作方法等方面要有足夠的考慮。使彼此之間得到最好的搭配,這其中也包括先后對結果的檢測等,要求這些有價值的信息都要得到良好的保護和保存,確保它們的安全性和準確性。其次,對整體的質量控制系統要實現完善,不斷的加強責任制建設,科學的進行管理,明確每個職位的責任與義務,避免各自為政。形成一個良好的工作體系,然后對測繪的各種標準制定出詳細的規定,讓工作者完全按照要求的標準進行測繪,因為房產測繪是一件很嚴謹細致的工作,對于每一個細節的處理都很重要,重視的程度不同,最后對測繪結果的影響程度也是不同的。針對這種情況,公司的各種預支相關的規章制度體系必須細致詳盡,建立一個主題明確,項目可靠的管理制度。企業要定期的將課公開的信息宣傳給消費者,讓更多的人能了解這項工作,方便查詢測繪項目,消費者只有正正了解了,才會去考慮消費。通過這種完善內部控制體系和看重消費者的感受來實現這種技術最大的效用。
3.3對測繪人員進行培訓
在整個的測繪管理過程中,作為主要的測繪工作人員,他們的專業技能和職業素養是非常重要的,這對測繪作品有著極大的作用,通過對測繪技術的熟練掌握和使用,會給房產測繪的整體質量產生影響,所以對測繪工作人員的技術要求是很高的,因此要經常的對工作人員進行專業技術培訓,通過編寫教材,制定計劃,實踐演練等方式,全面提升測繪人員的素質,并定期進行培訓結果核查,避免這種因為人為的因素而耽誤測繪的質量,若為了節約培訓的成本,而不進行培訓,影響了測繪成品的效果,這對于商家來說是得不償失的。
3.4加強宏觀調控
在很多行業中,市場自己的調節已經不能發揮更好的作用時,就需要社會行政管理部門的介入,政府作為國家的管理部門,就要充分發揮自己的的宏觀調控作用,與測繪相關的管理部門就要通過考察和質量評定等來對具體的對測繪企業進行監督,對測繪產品市場進行必要的控制,及時發現存在的問題,經過慎重的分析,找出最佳的解決方式。同時要加強法律方面的管理,不斷完善相關法規政策,提高法律執行力度,用規范和監督的具體手段來全面提升整個測繪行業的質量,讓其健康發展,要堅定不移地從社會的角度來看待,確保測繪工作的順利開展。
關鍵詞:房產測繪;測繪面積;質量管理
房產測繪工作作為后期房產項目竣工必須履行的一項重要環節,它的工作質量直接關系到房產交易雙方的合法利益。因此,在每一個房產建筑項目竣工后,房產開發商都有義務和責任去委托專業的測繪機構單位去展開測繪面積實際工作,測繪單位需嚴格按照國家房產測繪的相關標準規范,根據委托方提供的設計圖科學合理的計算出房產的實際面積。由于當期我國測繪行業市場化程度偏低,各項測繪技術有待完善,測繪機構必須通過不斷提高測繪面積的工作質量,來促進整個行業的健康發展。
1.房地產測繪及其重要性
隨著人們生活水平的不斷提高,房價的日益上漲,房產面積測繪工作變得尤為重要。測繪的工作質量直接決定了房屋建筑的實際面積大小,一旦存在較大誤差就會造成房產交易雙方的嚴重經濟損失。因此,房產測繪機構必須堅決履行自身的社會和法律責任,嚴格按照國家頒布的各項法律法規進行測繪作業,對于每一個測量環節都要做到精確性、科學性。產權人的房產合法權益能否得到保護,關鍵還要看房屋面積測繪工作的質量,房產測繪的結果往往是作為房產糾紛的有力憑據,是保護產權人切身利益的重要證據[1]。一個國家的房地產產業發展是否科學合理,其中一個重要的判定指標就是房產面積規格大小。在房產測繪工作實踐過程中,由于房屋大小和規模存在著很大的差異性,普通人員根本無法正確判斷房屋的準確面積,部分不良開發商為了謀取利益,會選擇偷換房屋建筑面積概念,致使購房者遭到嚴重的經濟損失,這種問題嚴重阻礙著我國房產市場穩定健康持續的發展。因此,通過不斷提高測繪的質量管理工作,能有效避免上述問題發生,保證房產交易雙方切實利益。
2.房產測繪中測繪面積的質量管理
2.1前期的資料質量控制。在房產測繪面積實際中,為了進一步確保房產測繪的質量,相關工作人員必須不斷加強對前期各項資料的質量控制和審查[2],特別是在房產建筑面積預測算過程中,必須獲取設計好的施工圖紙交給規劃部進行嚴格審批。測繪機構在測繪房產面積過程中,必須保證得到了委托方提供的已經合格通過審批的建筑施工圖紙,一旦在過程中出現了變更事項,應當及時獲取變更詳單.相關工作人員必須保證圖紙的完整性,它的主要內容涵蓋了房產的剖面圖、平面圖、立體圖、陽臺大樣以及樓梯的樣圖[3],圖紙的完整性直接關系到測繪工作的質量和效率,方便在實際測繪中及時的查閱各種尺寸數據。例如,當測繪工作人員發現陽臺的實際護寬度標注不清楚,就可以通過去查閱陽臺的大樣圖,確保測繪工作的精確性。2.2面積計算部位認定準確。房產測繪機構要想保證房產測繪總面積的準確性,就必須在測繪工作展開之前,明確房產的全面積、半面積以及不算入計算范圍面積的部位。測繪工作人員必須嚴格按照國家政府頒布的《房產測量規范》規定,明確出房屋各個面積的計算部位。測繪人員要根據以往的經驗,高度重視部分房產開放商為了增加賣點,會造成實際設計圖中的注釋與《房產測量規范》的規定不一致[4]。例如,開發商會在設計圖紙上加入陽臺花園或者飄窗等。因此,測繪人員在實際的測繪面積工作過程中,應當從房產建筑的實際結構特點出發,在特殊情況下可以向委托方索要詳細的設計圖紙說明,保證設計圖中的內容是和國家相關規定保持一致的,這樣才能計算出正確的房產面積。2.3面積計算公用分攤科學。測繪人員在保證房產計算面積、套型以及邊長數據準確性的前提下[5],就要去高度關注到接下來面積計算和共用面積的合理分攤問題,房產面積分攤計算作為測繪工作的核心所在,直接關系到購房者的自身利益,所以測繪人員必須保證房產分攤面積的準確性。由于當前我國房產測繪軟件尚不完善,測繪人員使用軟件也不太熟練。所在在實際的操作測算過程中,往往會造成某些面積計算錯誤的現象發生。根據這個問題,測繪機構在對公用面積進行分攤計算時,應當嚴格按照國家頒布的《房產測量規范》以及當地的《房產實施細則》進行合理操作,如果存在部分的公用面積分攤不明確,可以通過組織委托人、技術人員、測繪人員以及質檢人員共同商討確定,確保分攤面積計算的公平性、準確性。2.4控制外業測繪質量。房產外業測繪作為提高測繪整體工作質量的重要基礎,理應得到測繪人員高度重視。外業測繪質量控制的內容主要分為以下幾個方面:一是確保房產權界線示意圖的用地范圍和調查表中的用地略圖、房產權界線以及相關詮釋符號和房產設計圖上保持一致;二是房產測繪的最后結果是否合理規范,各項內容是否完整;三是房產測量的各項要素是否完整準確。2.5管理內業數據處理。測繪人員在管理房產內業的數據處理上要嚴格做到以下幾點:一是保證房產各項要素表述的完整準確,符合國家防測繪要求;二是檢查房產設計圖的規格尺寸、表述內容以及技術要求是否符合相關規定;三是房產測繪最后結果是否合理規范的歸檔保存。
3.結束語
綜上所述,房地產行業要想得到穩定持續的發展,就必須充分認識到房產測繪中測繪面積工作的重要性,為了有效解決各類房產面積測繪問題,測繪人員必須不斷提高自身的專業水平,嚴格按照國家測繪制度規定,根據房產測繪技術文件展開房產面積的測量計算,保證房產面積測繪的準確性和規范性,從而推動我國房產行業健康的發展。
作者:甄帥 單位:渭南市房地產交易管理所
參考文獻:
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[2]丁巧林.如何做好房產面積測繪工作[J].城市建設理論研究,2012(26).
[3]宋愛祥.對于加強房產測繪面積質量控制的幾點看法[J].科技經濟市場,2010(13).
【關鍵詞】房產測繪典型問題對策
中圖分類號:F293.33 文獻標識碼:A 文章編號:
房產測繪作為對房屋面積進行測算的測繪技術手段之一, 在當前有著重要的意義。首先, 它直接關系到購房人的切身利益, 房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性, 是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據, 同時也為房屋所有權和土地使用權產生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據。其次, 房產測繪是城市建設、規劃和管理的重要依據。房產測繪按照國家有關部門制定的房地產測繪規范和技術標準來表述房屋及其用地的有關信息和資料, 通過對房屋自然狀況和權屬狀況的專業測量, 弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用途等狀況, 從而為房地產產權的管理提供基礎數據。這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分, 也是建房地產檔案的原始資料。最后, 房產測繪也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下, 部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意, 推廣和進行房產測繪有利于保證買賣雙方的利益, 有利于維護正常的市場秩序。
一、房產測繪中的典型問題
1、存在地區差異,做法不統一
房產測繪離不開現場外業測量和數據計算、繪圖等內業處理工作,然而對于這些工作,在不同地區、不同的測繪機構或者不同的測繪人員,各自的做法都有差別。另外,在房產測繪的運作模式、資料格式、數據處理、信息化程度等方面也存在地區差別,其技術成果質量難以評定,不便于地區、單位之間的信息交流以及上級職能部門的考核監督,也不利于房產市場的規范化發展。
2、房產測繪市場發展不完善, 行業監管不到位
盡管房產測繪作為一項專業技術服務走向市場,實行政企分開、納入競爭和監督機制,但由于房產測繪市場發育不完善,存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為,擾亂了市場秩序。目前,有關房產測繪成果的質量保證體系和監管體制以及相關法律法規還未完善,測繪行政管理部門對房產測繪產品質量的監管力度不夠,缺少對測繪企業的資質審查和技術指導,對測繪成果質量監管和檢驗不到位,不利于保護產權人的合法權益。
3、從業人員素質有待提高
房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級房產測繪部門,從業人員基本素質普遍偏低,專業技術人員非常缺乏,房產測繪工作水平較低。
4、房屋測量中的存在測量問題
一般情況下,進行數據采集時,棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的,但也有很多時候情況不是這樣。這時,就不能把棱鏡看做一個點進行觀測,因為它具有一定的體積,這時,瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標,需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置,測定到棱鏡的水平距離,然后用水平微動螺旋照準目標,在儀器上進行相應的操作即可。
二、解決房產測繪問題的有效對策
1、加快房產測繪市場化步伐,規范并形成競爭有序的房產測繪市場
首先,實行測管分離和測繪市場準入制。加強行業監管力度,防止和制止亂掛靠亂收費現象,規范市場行為;加強測繪機構和資質管理,控制市場準入,推進開放房產測繪市場步入市場化、專業化、法制化的軌道。
其次,加強行業自律,加快建立房產測繪誠信體系。嚴格按照市場機制運作,防止惡性競爭,杜絕暗箱操作等破壞行業規矩的行為;房產測繪單位應對其測繪成果承擔法律責任,對個別在測繪中不執行國家標準規范或故意弄虛作假的行為要給予嚴肅查處,追究相關責任。
2、建立房產測繪信息系統平臺,統一管理,加強交流與合作
測繪部門和房產管理部門應通力合作,制定規范的房產測繪操作規程和統一的技術標準細則,建立房產測繪技術信息系統平臺,形成統一的運作模式、操作流程和成果質量監督機制,達到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術統一管理、指導、交流與資源共享,又能推動行業技術進步;既規范房產測繪行為,又能確立房產測繪成果的權威性,維護房地產市場的正常秩序。另外,利用測繪行業協會和大專院校的測繪專家進行技術指導,促進地區間交流與合作,互通有無,以達到房產測繪工作平衡發展。
3、結合新工藝、新技術完善房產測繪技術標準
房產測繪應結合新的建筑設計規范和建筑施工新工藝、測繪新技術的要求,逐步完善房產測繪技術標準,使其更具可操作性,以解決房產測繪中實際可能出現的新問題。
如坡屋頂房屋,由于難以精確測量其層高而影響到建筑面積計算結果,筆者認為,若采用凈高為標準,問題即迎刃而解。另外,若以中國成年男性的平均身高1.70m作為參考,單純從居住和使用的角度上看,房間凈空高度確定在1.75m以上是可行的,因此,具有良好通風采光功能的斜面結構居室或儲藏室,其凈高在1.75m~2.05m 的部位可按其水平投影面積的一半計算建筑面積,凈高大于2.05m的可按其水平投影全部計算建筑面積。這種做法無論從技術上還是經濟上說都應該是合理的,更具人性化、直觀化,易于操作,也體現了坡屋頂房屋的利用價值。
對于無頂蓋室外樓梯,筆者建議:因頂層無蓋不應計算面積,下部各層都以上一層樓梯為頂蓋,若封閉則按各層水平投影面積計算建筑面積,若不封閉則應按各層水平投影面積的一半計算建筑面積。
4、加強業務培訓,提高房產測繪上崗人員的專業素質
一名合格的房產測繪從業人員不但應具備測量的專業知識和相關的房地產知識,還要具備高度的責任心,嚴格按照《房產測量規范》和有關法規開展房產測量工作。對于西部測繪人才欠缺的地區更需加大扶持力度,做好房產測量各項業務培訓工作,提高上崗人員專業素質;加強數字技術、計算機技術和網絡技術的應用,提高房產測繪的科技含量。建議做好兩個“建立”,即建立房產測繪人員上崗考核制度及定期培訓制度,盡快實施“注冊測量師”制度;建立測繪人才專家庫,利用行業專家力量,探索房產測量中的“高精尖技術”,為測繪企業和測繪行業技術革新、推廣提供必要的人才和技術保障。
5、 建立和完善房產面積測繪復議制度
探索由房產登記管理部門牽頭成立房產測繪復議專家委員會,負責房產測繪糾紛協調復議。房屋產權人或開發單位對房屋面積測算結果有異議的,可以向房產測繪復議專家委員會申請復議,專家委員會可對測繪過程合法性、界址點準確性、相關規定適用性等進行復核,也可指定測繪機構重新進行測量;并將復議結果告知申請方。房產面積測繪成果在國家規定的允許誤差范圍內,按原面積計算,其復核費用及鑒定費用由申請人承擔;房產測繪成果經鑒定不合格的,房產測繪單位須承擔相應的責任,并承擔鑒定費用。將在房產測繪市場中建立測繪面積差錯賠償機制,對房屋面積測算失誤,造成重大損失的,將按測繪管理有關規定對單位進行處罰。同時,為了杜絕產權面積糾紛,可要求開發商對即將預售的房屋進行預測繪,要求開發商嚴格按照預測繪圖紙施工,按預測繪成果簽訂合同,房屋竣工實測時,均可保證產權面積與合同面積誤差在±3%以內。預測繪工作為開發商售房、消費者購房提供了權威、準確的面積,必將有效減少房屋面積糾紛。
6、對外業測繪質量進行有效控制
外業測繪是提高測繪質量的基礎。外業測繪質量控制的內容主要有:調查表中的用地略圖和房屋權界線示意圖的用地范圍、房屋權界線及有關說明符號和房產圖上是否一致;房產測量要素是否齊全、準確、對有關物的取舍是否合理;房產面積測量原始記錄是否規范,內容是否完整;房產測繪成果是否規范,內容是否完整(其中對擁有共攤面積得房屋的共攤面積的測定是否合理)。
7、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制
單位內部應強化質量監督與考核,把質量監督與日常的質量考核工作結合進行,并通過經濟責任制進行獎懲,把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時,單位質量主管領導、質管工作人員,應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息,認真分析并找出已有和潛在不合格原因,制定切實可行的預防措施,以正式文件下發,責成有關部門制訂措施計劃并組織實施,對不合格產品和服務予以控制和糾正,并實現預防措施的落實,從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。
總之,由于我國的房產測繪工作起步較晚,市場化程度較低。因此,探索、研究建立適合我國國情的房產測繪管理體系,規范房產測繪行為,培育和發展房產測繪市場,建立房產測繪市場的競爭機制將是我國房產管理部門的一項重要工作。另外,必須十分重視測繪技術革新化、測繪規程科學化、測繪標準人性化、交流合作經常化、測繪人員素質化等“五化”建設,以保證測繪成果的準確、公平、合理,促進房產測量市場有序、穩健發展。
參考文獻:
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關鍵詞:房產測繪; 質量管理
中圖分類號:F253.3;文獻標識碼:A ;文章編號:
隨著我國經濟社會的飛速發展,不斷加快了城市建設的步伐,房產的交易隨之日益活躍,同時對為房產發證和確權提供服務的房產測繪也提出了更高的要求,房產測繪肩負著為房地產管理提供基礎圖表、資料等相關信息和為城市規劃、城市建設等提供基礎數據和資料兩大任務;而且房產測繪的質量是房產測繪功能發揮作用的基礎和前提,如何提高和保證房產測繪質量一直是測繪行業關注的重要課題。 一、房產測繪的概述
所謂的房產測繪指的是以房產產權確權的需要為依據,通過運用測繪技術、測繪手段和測繪設備,來調查和測定房屋的權屬、自然狀況、質量、位置、數量和利用狀況的專業測繪,其是產權產籍管理的基礎工作和重要內容;內涵:房產測繪是產籍管理業務與測繪技術相結合的專業測量,其具有鮮明的政策性、統一性、法律性、強制性、可信性和較強的技術性,采集與表述房屋用地的相關信息,以為產籍管理、房產產權、房地產開發交易、征收稅費、利用和城鎮建設規劃,提供資料和數據是房產測繪的目的,其與大地測量有所不同,其內容涉及到了社會科學、管理、經濟和法律等,其工作具有全方位、戰略性和基礎性;對于房產測繪的市場,指的是需要房產服務和產品的客戶群體,房產測繪的市場由于房產測繪工作的特點,也具有自身的特點,對自身的服務性也比較偏重,其包括產品、信息與技術服務和勞務服務等因素,這也就要求房產測繪市場需提供優質服務給居民消費群體,并采用先進的技術來生產優良的產品。
二、房產測繪質量管理的內容
房產測繪質量管理的內容主要包括以下幾個方面:一是測繪資格審查。房產測繪資格審查是《中華人民共和國測繪法》、《房產測繪管理辦法》等法律法規規定的重要制度,從事房產測繪的單位必須取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發的、載明房產測繪業務的《測繪資格證書》,任何單位和個人都不得無證或超出《測繪資格證書》所載明的房產測繪業務范圍、作業限額從事房產測繪活動;二是作業時間管理。在進行房產測繪時,外界環境因素對房產測繪也有較大影響,所以工作人員應根據實際情況選擇合適時間并采取適當措施來較少或消除外界環境因素的影響;三是儀器管理。保證房產測繪質量的基本前提就是使用質量檢驗合格的測繪儀器來進行房產測繪,所以房產測繪單位應定期檢驗并校正房產測繪儀器與工具,而且要經常對其進行保養,在房產測繪單位的日常經營活動中,管理房產測繪儀器的精度是一項復雜且經常性的工作,傳統的測繪儀器管理方法是通過手工記錄方式來對測繪儀器進行登記注冊及資料變更等工作,但隨著時間的延續,傳統測繪儀器管理方法易出現查詢測繪儀器效率低、測繪儀器相關資源繁多、數據冗長、新舊測繪儀器相關資源混淆等弊端,所以進行改進的方法就是使房產測繪單位利用計算機信息技術建立專門的測繪儀器數據庫,隨時更新測繪儀器的相關資料,實現測繪儀器的數據共享;四是人員管理。房產測繪工作人員也是影響房產測繪質量的一個重要因素,不管房產測繪單位采用多么先進的自動化儀器采集數據并進行自動化房產測繪,但自動化儀器的安裝、使用位置與使用時間等仍是由房產測繪工作人員決定的,因此房產測繪質量必然會受到工作人員的影響,這就要求房產測繪人員要擁有扎實的測量知識、豐富的作用經驗,還要對測繪儀器操作方法的熟練掌握,而且房產測繪工作人員必須經過專業培訓,合格之后才可上崗。
三、提高房產測繪的質量管理水平的措施
1、控制房產測繪市場開放的有限性
首先,要根據市場容量的大小來保證房產測繪成果的質量,如果過早開放市場將引起混亂,各個測繪單位相互壓價,這樣雖然會促進市場競爭機制的發展,但如果其經營成本大于收入,則必然會導致無序競爭,測繪單位就會偷工減料,減少檢查程序,以降低經營成本,最后就會造成測繪成果質量的下降;其次,房產測繪產品具有一定的法律效力而且涉及的經濟利益很大,所以有些測繪單位為了取得測繪任務,完成年度產值,就有可能為了某些特殊利益關系利用房產測量中規則不夠完善的空子引出許多麻煩,從而造成整個行業在老百姓心目中失去信用,進而影響甚至扼殺整個市場的發展,破壞行業秩序;最后,在全國范圍內,真正意義上的房產測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事,不管是人員素質、技術還是生產規模并未能完全發展,而且盡管全國各地房產測繪的具體規則大體一致,但也都存在一定的差異,房產測繪規則只要有一點差異,測算的成果就不同,因此,新進入市場的測繪單位必須要經過一段時間的培訓才能勝任房產測繪的技術要求。
2、加強測繪成果的實質性檢查
單位內部對測繪成果的實質性檢查是核心中的核心,單位內部應強化質量監督與考核,把質量監督與日常的質量考核工作相結合,并通過經濟責任制度來進行獎罰,把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的,與此同時,單位質量主管領導和質量監管工作人員,應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程檢查結果、最終檢查結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息,認真分析并找出已有和潛在的不合格原因,并制定切實可行的預防措施,然后及時以正式文件下發,還要責成有關部門制定措施計劃并組織實施,對不合格產品和服務予以控制和糾正,并實現預防措施的落實,從而形成作業、檢查、監督為一體的質量控制機制;三是二級檢查與一級驗收制度。所謂的二級檢查就是過程檢查和最終檢查,一級驗收就是指任務委托單位對測繪成果進行驗收,過程檢查由作業組自查和所級檢查組成,是由作業小組對生產的測繪成果進行自查互檢,待自檢合格并簽名后提交所級檢查,所級檢查任務則由主任工程師或指定的質檢員來承擔,待所級檢查合格并簽名后提交所長審核,再待所長審核簽名后送院質量檢驗科最終檢查,最終檢查是在過程檢查的基礎上,由院質量檢驗科負責,根據測繪成果的質量特性,對測繪成果進行最終檢查,檢查合格并簽名后提交所長或院領導簽發,對于經質檢科檢查,不經院領導簽發的成果有較輕質量問題的,由各測繪所主任工程師負責監督作業組修改,修改后的成果可不再送回質檢科復查,以減少環節,提高辦事效率,在最終檢查合格后,方可提供給甲方最后驗收,驗收工作原則上應由任務委托單位組織實施,而且對重大項目應委托有檢驗資格的檢驗機構進行驗收,對于日常一般的測繪項目,經甲方認可,其驗收工作可由院質量檢驗科負責驗收,甲方填寫質量信息反饋卡,而且驗收一般采用抽樣檢查,驗收單位應對樣本內的單位成果進行詳查,必要時可對樣本以外的單位成果進行概查。
四、結束語綜上所述,在房地產測繪市場化的改革中,房地產測繪產品的質量成為了房地產測繪單位的護身之寶,房產測繪單位要充分認識到測繪行業發展的廣闊前景,并根據市場發展狀況,制定相應的發展策略,促進企業的發展,有效地推動房地產業的發展。
參考文獻