小區物業管理總結精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的小區物業管理總結主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：小區物業管理總結范文
一、由于我們的操作不合理和住戶的違規使用，導致新年期間富康花園小區13棟209房被污水入浸，污水延伸到一樓商鋪，給業主和商家都造成了很大的損失，管理處工作人員忙得不可開交，業主也是抱怨滿腹。在公司的支持和管理處工作人員的共同努力下，經一個多禮拜的努力，此事終于得到了圓滿的解決，業主還拿出現金給我處工作人員慰勞。
二、市場環境的變化，導致我們管理處秩序維護員短缺，給小區的治安防范帶來了挑戰，由于人員的不足，致使兩戶住戶的門鎖被撬，雖未損失什么貴重物品，但說明了人員穩定的重要性。管理處上報公司，經對工資和人員做了相應的調整后，小區到目前為止，沒有再發生過上述問題，確保了小區治安的穩定性。
三、蝶戀花西餐廳占用小區的消防通道長達三年之久，造成業主對管理處的抱怨，也帶來了消防隱患，經管理處多次協商、調節，并借用執法部門的整治時機，成功的讓蝶戀花西餐廳歸還了長期占用的消防通道，還提高了對消防的認識。此舉得到了業主的好評，消除了安全隱患。
四、人員緊缺，招聘時不能擇優錄取，有些員工私心較重，素質不過硬，給公司的聲譽帶來了一些負面的影響，經管理處與業主溝通，雖能得到理解，但是不可否認，這種行為應該胎死腹中，不能盟發。否則將會給公司帶來毀滅性的打擊。因此我們接下來的重任是一定要加強員工的素質培訓，提高個人的榮辱觀，體現物業管理人的真正價值。
五、管理處積極響應公司的號召，制定有償服務價格表，并率先在富康花園實施，雖有少數業主持有不同的意思，但經過溝通后，都欣然接受了這一事實。到目前為止運行壯況良好，此舉不是為了增加公司的收入，而是規范了物業管理服務的范圍。確認了業主和物管各自的責任。
六、小區已成立8年之久，加上地下管網小很容易堵塞，管理處就按照年前制定的操作流程，歷時一年的流程操作，現已無任何問題，管網暢通，還給了小區業主一個舒適衛生的生活環境，得到了公司和業主的好評。
七、因為有了XX年成功分亨芒果的經驗，10年我們在芒果的管理和分享的過程中都做的得心應手，讓小區的業主再一次享受了自已的節日—芒果節。看小區業主們分享著芒果盛宴，讓我們深深的感觸到，只有真心的付出，才會收獲滿意的微笑。物業管理藝術的決巧就是看我們怎樣去勾勒。
八、樓宇天臺的年久失修，暴露出了安全隱患，管理處工作人員扛著沉重的焊機，攀爬于每個樓道，經一個禮拜的努力，終于劃上了圓滿的句號。小區東西門的破損和當初的設計不合理，讓小區業主飽受了烈日和雨水之苦，管理處決心改善其薄弱環節，投入大量的人力物力，進行改建，讓以前的過關變成了現在的回家，也彰現了我們物業公司服務的本質。
九、小區單元樓的門禁系統，是業主與管理處之間的畔腳石，多年來一直得不到有效的解決。管理處與業主進行反復的溝通，得到了大多數業主的認同，并同意由管理處牽頭進行聯系，共商門禁改造計劃。此工程到目前為止，已成功的完成兩棟樓宇的改造，投入使用后運行良好。管理處對已安裝好的業主進行了回訪，得到的答復是：“我家小孩到晚上9點了還到樓下去按自家的對講機，讓我們在家聽對講里面發出來的音樂，笑死人了”。
第2篇：小區物業管理總結范文
關鍵詞：新建、住宅小區、物業管理現狀、物業管理規范化
中圖分類號： F287 文獻標識碼： A
前言：優質的城市住宅小區物業管理在很多發達國家早已成為國家綜合實力的一個重要標志。我國城市住宅小區物業管理在改革開放以后得到了迅猛發展，為世人所矚目，但存在的諸多問題不容忽視。因此，切實加強城市住宅小區物業管理應該成為全面建設小康社會、樹立民本思想、打造服務品質、提升社會整體質量的一個重要方面。
1、住宅小區物業管理的內容
現代城市住宅小區的功能已經從傳統的以居住為主的單一功能向著具有居住功能、商業服務功能、娛樂功能、安全功能、教育功能等功能多樣性發展，對住宅小區實施物業管理，其管理對象是物，服務對象是人，以服務為宗旨。窩管理于服務之中。與其功能相適應。住宅小區物業管理的內容有以下幾個方面。
1.1環境的維護與管理
(l)公用市政設施的維護管理。就公共市政設施的有關事務與政府和公共事業部門聯系。
(2)環境衛生的維護管理。搞好物業及周圍環境的清潔，向業主或使用人提供一個整潔舒適的居住、辦公環境,干凈整潔的環境可造成人們視覺上的美感和心理上的舒適感。
(3)綠化管理。做好綠化草地和花木的養護工作，努力營造一個優美宜人的環境。
(4)治安管理，加強保安管理，向業主和使用人提供生活和辦公的安全保障。
(5)車輛交通管理，加強車輛管理，防止車輛丟失、損失等，要求小區車輛停放有序，行車路線有明顯標志，車輛限速行駛等。
1.2住宅小區內的產權產接管理
產權即財產所有權，產權管理即是對物業所有權的管理，是房管部門按法律規定的原則，對物業所有權及其合法變動情況的確認，保障產權人合法行使權力而進行的一系列管理工作。它是房地產行政管理的一項基本工作，也是城市房地產各項管理工作的基礎。主要內容包括產權登記、審查確認產權、核發產權證書、產權轉移變更登記、產權檔案。
1.3創建文明小區
隨著物質生活的不斷提高，人們對精神生活的追求也逐步提高。住宅小區的物業管理公司在嚴格管理，優質服務，努力建設的前提下還應積極開展精神文明建設。主要包括：
(l)制定小區精神文明公約。
(2)開展文明單位創建活動，主要是開展文明小區、文明樓、文明家庭活動。
(3)開展社區活動，運用各種傳媒工具和文娛活動場所組織各種公益活動，包括體育、文藝、文化活動，聯絡感情，增強友誼，鍛煉身體。
(4)小區居民能夠遵守各項管理制度，文明居住，并能積極參加各項公益活動，鄰里間團結友愛，互幫互助。
2住宅小區物業管理存在的問題分析
2.1當前住宅小區物業管理存在的主要問題
近年來，物業管理在全國取得了長足的發展。據統計，全國有7000余家物業管理企業，從業人員100多萬。從對住宅小區的物業管理來看，目前主要存在著以下幾個方面的問題：
(l)服務質量良莠不齊。
(2)物業管理公司小而多、沒有形成規模經濟效益。
(3)資金缺乏。
2.2問題的成因分析
產生以上問題的原因很多,但總的來說主要有以下三方面:
(l)物業產權人(使用人)物業消費意識薄弱。隨著房改制度深入開展，購買住房作為投資和消費已被人們普通認可。但購買住房后的物業管理作為消費則尚未被人們完全認識。
(2)物業管理立法工作不完善。物業管理涉及的關系十分復雜，客觀上要求物業管理法制的加強和完善。但由于人們對物業管理認識上的滯后性，使物業管理的法規建設未能跟上房地產業發展的需要。
(3)物業管理收費與其發展不相適應。物業管理服務收費是指物業管理單位接受物業產權人(使用人)的委托，對其居住小區的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通和環境面貌等項目開展的日常維護、修繕、清潔服務及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。住宅小區的物業管理收費問題現在是物業管理工作中比較受關注的問題：一方面，業主(使用人)認為收費價格與服務質量不符，繳納費用卻得不到高質量的服務，而且感覺物業管理公司收取的物業管理費的使用不透明，不知道自己所繳納的物業管理費究竟用到了什么地方，從而對物業管理部門收取物業管理費不信任，不理解，甚至相抵觸，拒絕繳納。另一方面，物業管理公司認為費用標準太低，對需要完成的工作力不從心。
3、新建住宅小區物業管理規范化建議
針對我國新建住宅小區物業管理存在的問題,筆者認為根本原因就是物業管理缺乏規范化,因此必須加強物業管理的規范化研究,為以后的物業管理打下良好基礎。
3.1引入競爭機制，將物業管理市場化
筆者認為物業管理公司也應該積極參與到市場競爭中來，有競爭企業才有積極進取的動力，針對新建住宅小區的物業管理，筆者認為業主委員會可以通過招標的方式選擇物業管理公司，這樣選擇的物業公司才能更符合小區管理的要求。物業公司應該徹底轉變原有的觀念，不能固守地盤不思進取，應成立獨立的物業公司，進行現代化管理，招聘優秀的物業管理人才，進行針對性的培訓，讓員工養成吃苦耐勞、高度負責的工作態度，并按照市場要求建立工作規范，使物業管理真正走向市場化。只有這樣，物業公司才能從根本上認識到管理的重要性，才能進一步重視公司的發展，重視管理質量和服務質量，為業主提高更好的服務。
3.2目前我國物業管理立法遠遠滯后于物業管理行業的發展，缺乏系統性和綜合性，層次也較低，物業管理法制的完善需要政府各級部門的大力支持，首先立法部門要確保物業相關法律法規的立法工作，明確政府物業管理部門職責分工，加強對物業管理行業的監督和管理，同時明確業主、物業公司、政府職能部門之間的權利和義務，使物業管理在發展的過程中做到有法可依。同時，各級地方政府也應該根據當地的發展情況，規范物業管理企業的工作范圍和職權范圍，并盡快建立健全物業管理行業的法規體系，這樣才有針對性。物業公司也應該制定完善的規章制度，建立崗位責任制，明確員工的工作職責，使公司管理規范化。
3.3新建住宅小區較多，位置和檔次不同，如果政府不加以管理，難免會出現亂收費現象，因此政府應該針對不同的住宅小區設置不同的物業管理收費標準，使物業管理收費做到有法可依，有章可循。此外，物業公司也可以根據業主的經濟承受能力提供不同的物業服務，按質論價，業主也可以按照自身的實際情況選擇需要的服務項目，各取所需，這種按質論價的物業管理收費方式有利于弱化物業與業主之間因為收取的費用與提供的服務不一致的矛盾，也有利于物業管理收費難現象的有效解決。
結語：
物業管理公司需要重新以戰略的眼光設計企業的未來發展，建造富有創新意識的團隊，以滿足顧客需求的超凡價值，去迎接市場競爭的挑戰。優質的城市住宅小區物業管理在很多發達國家早已成為國家綜合實力的一個重要標志。我國城市住宅小區物業管理在改革開放以后得到了迅猛發展，為世人所矚目，但存在的諸多問題不容忽視。在實現市場化物業管理發展模式過程中,隨競爭機制的引入,物業管理企業將面臨激烈的市場競爭,同時也帶來新的機遇。
參考文獻
1張麗英.拒交物業管理費的法律問題.中外房地產導報.1999(2):43一45
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第3篇：小區物業管理總結范文
關鍵詞：小區物業管理；VB6.0；數據庫；信息；用戶
中圖分類號：TP311.52 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0075-01
迄今為止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，已經具備了一定的規模和形態。隨著經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，伴隨房地產商品經濟發展的必然產物——物業管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。本文通過用VB 6.0編寫小區物業管理系統，利用軟件工程原理，采用生命周期方法學，其開發主要包含建立和維護后臺數據庫以及前端應用程序的開發兩個方面，用來實現小區信息數據庫的創建和各種費用的統計、收取和匯總。
一、系統需求分析
（一）系統要解決的問題
作為更適用于現代化小區的物業管理系統，本系統應實現的功能：信息化，方便業務處理，方便靈活的查詢功能，清晰明確的權限管理。
（二）系統需求問題描述
小區物業管理系統由資料管理、基本管理、數據統計、系統管理、幫助、退出功能模塊六大子系統組成。本系統的主要參與者有：普通工作人員、公司財務人員、公司系統管理員、公司領導和業主。他們參與以上模塊中其中一種或幾種工作活動。
（三）系統的非功能性需求
系統結構合理，人機界面友好，系統反應速度快，系統的開放性和可維護性。
二、數據庫設計
系統的E-R圖設計
數據庫設計就是將現實世界的數據組織成數據庫管理系統所采用的數據模型。實體聯系方法簡單、實用，通常使用它的工具—E-R圖。下面給出系統部分E-R圖（因為各個實體屬性較多，簡潔起見，在每個 圖中只給出了相關的屬性）
三、系統設計
基本資料管理模塊
四、總結
在本系統的開發過程中，由于本人是初次開發軟件，在知識、經驗方面都存在著不足。另外，在整個開發的過程中，時間也比較倉促。因此，該系統也會存在一些缺陷和不足。由于對物業管理的整個流程不夠熟悉，在需求分析時未能做到完全滿足用戶的需求。因為本系統是一個通用的小區物業管理系統，所以在需求分析階段做得不是很深入，以后應對物業管理企業及物業管理進行詳細的需求分析和業務流程分析從而更合理更科學地設計系統功能模塊和數據庫。
參考文獻
[1]林陳雷,郭安源,葛曉東.教育信息化系統開發實例導航.人民郵電出版社,2003
第4篇：小區物業管理總結范文
改造后，對于藥材居委會來說，將是全新的挑戰，圍繞現階段"五新大調研大討論",結合社區實際，現將今后藥材"五新"新思路總結為"如何認識社區新優勢，如何挖潛創收新途徑，如何運用管理新路徑，如何打造服務新品牌，如何破解發展新瓶頸".
認識社區新優勢：
藥材社區位于中城區北側，東鄰發展大道，南鄰古黃河水景公園風光帶，西至運河文化大橋，北至二線防洪大堤，轄區面積2.5平方公里，管轄范圍內有一處共25棟居民住宅小區、一個單位宿舍，另有市馬陵高中部、市第一人民醫院、市民政局、市殘聯、陽光大酒店、老年公寓等單位坐擁其中，交通便利，風景秀麗，社區資源豐富。
挖潛創收新途徑。
依托市馬陵高中部和市第一人民醫院地利優勢，努力協調爭取在附近建立一個規范經營、秩序井然的疏導點，不僅能滿足周邊居民和學生需求，而且便于環境衛生的長效管理，也為居委會創造了收益。
居委會開辦物業公司為隆城頤和安置小區提供物業服務，小區內成立樓棟長、黨支部、業主委員會參與小區物業監督，始終堅持讓小區物業管理運行在陽光下。
與市城司協調爭取租賃隆城頤和安置小區門面房，對門面房進行統一管理與對外出租，居委會從中賺取中介費。
運用管理新路徑：
探索以黨建創新引領社區管理創新新思路，凝聚各方力量，整合各類資源，開展"單位聯社區、黨員聯居民"的"雙聯"活動，為社區發展提金點子、想好辦法。
一是建立功能型黨支部。根據黨員愛好特長、志愿服務內容等，深化轄區單位在職黨員進社區參與社區管理。將各單位在職黨員活動情況，統一納入社區黨務公開，在社區網站、公開欄公示，同時社區黨委還充分利用現代網絡平臺，不定期發送短信，加強轄區單位與社區黨委之間的溝通。
二是居住在社區內的黨員亮明身份。為了便于后期管理，與物業公司做好對接，做好常住人口名冊登記。將在每個樓棟入口處懸掛"黨旗在樓棟飄揚"展示牌，主動參與到物業小區管理中，以實際行動塑造新形象，展示新風采。
三是建立信息化管理平臺。以網格化管理為抓手，建立網格QQ群，設置社區網站、居民回音壁等方式，多渠道搭建居民反映訴求平臺。
四是善于活用"從群眾中來，到群眾中去"工作方法。要始終相信高手在民間，學會向群眾尋計問策，利用好、選好社區評議團成員，為藥材新常態下的新發展排憂解難，出謀劃策。
打造服務新品牌
藥材轄區內以老年公寓、市民政局、市殘聯等這些幫扶弱勢群體的單位居多，且隆城頤和安置小區入住戶多是周邊拆遷家庭。根據社區特點，打造"為樂助老"特色社區，自建一批服務弱勢群體的志愿者隊伍，與社會志愿者組織搞好對接，提供配套服務，不定期開展特色活動。利用好市第一人民醫院得天獨厚的資源優勢，不定時為居民開展義診咨詢。
破解發展新甁頸
第5篇：小區物業管理總結范文
關鍵詞 信息管理 數據庫 收費系統
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A
0 引言
作為城市發展建設的一個主要發展力量，物業收費管理事業正在伴隨著城市房地產的迅猛發展蓬勃興起，廣大百姓在成為購房客戶的同時也成為了物業的業主，他們在享受擁有產權興奮的同時，也更加關注在居住區內是否能享受良好的服務、物業是否能夠保值增值。因此，如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地，創造合理的規模效益，已經成為現今物業收費管理的關鍵問題。提高物業收費管理水平必須使用先進的管理理念、現代化的管理手段。小區管理內容繁雜，日常各項收費是小區的主要收費項目，如果使用傳統的手工管理方式，將耗費大量人力物力。要想用較少的人力完成復雜的管理，就必須要有一套科學、高效、嚴密、實用的物業收費管理系統。
1 業務流分析
小區物業收費（管理）系統工作流程為：系統啟動并進入登錄界面，根據不同的用戶進行登錄，所有用戶都可以瀏覽系統主頁面。通過權限判斷，注冊用戶除了可以瀏覽信息操作外，還可以進行對自己注冊資料的操作（包括對自己的資料的錄入、修改和刪除的操作），以及圖書借閱、查詢等功能。管理員可以對系統信息進行添加、修改和刪除的權限，及對系統管理的所有功能進行操作。
本系統的業務流程圖如圖1所示：
2 系統開發目標
（1）操作簡單、界面友好：完全控件式的頁面布局，使得信息的錄入工作更簡便；許多選項包括房屋信息、業主信息、銷售信息等只需要點擊鼠標就可以完成。（2）即時可見：對信息的處理（包括添加、修改、刪除）將立即在對應的頁面顯示出來，達到“即時、即時見效”的功能。（3）功能完善：不僅包括常見系統的信息管理的各個方面：信息錄入、瀏覽、刪除、修改、查詢等各個方面，完整地實現了系統對即時信息的管理要求。而且，還能進行對會員的管理，對會員的資料進行審核，以及上傳文件的管理。（4）方便移植：系統應具有實用性、可靠性和適用性，同時注意到先進性。針對不同的用戶，只需要稍作修改就可以開發出適合自己特點的小區物業管理系統。系統界面中所需的數據都存放于數據文件中，只要對該文件做部分修改，就能在系統界面上實現及時更新的效果，減少了更改系統源代碼的復雜性。（5）動態管理：對系統數據庫實行動態操作，能實現對數據庫信息的動態查詢、動態更新修改和動態錄入數據。
3 數據庫設計
通過系統功能分析，針對小區物業管理系統，總結出如下的需求信息：（1）用戶分業主用戶和管理員用戶；（2）注冊用戶無需要登錄就可以進行論壇操作；（3）管理員用戶登陸后可進行管理員信息、房屋信息及銷售記錄信息的維護。
經過系統功能分析和需求總結，考慮到將來功能上的擴展，設計如下的數據項和數據結構：（1）管理員信息，包括數據項：帳號，密碼，權限等。（2）房屋信息，包括數據項：ID，房屋名稱，地址等。（3）業主信息，包括數據項：編號，業主姓名，價格等。
得到上面數據項和數據結構以后，就可以設計出能夠滿足用戶需求的各種實體，以及它們之間的關系，為后面的邏輯結構設計打下基礎。這些實體包含各種具體信息，通過相互之間的作用形成數據的流動。
4 管理模塊界面設計
用戶界面的大部分功能都是以管理模塊為前提的，因為用戶模塊所顯示的數據大部分需要通過管理模塊來添加。因此，我們首先要來介紹管理模塊的設計與開發。管理模塊相對業主模塊要復雜一些，因為在這里需要對所有信息進行維護，包括瀏覽、增加、修改和刪除等操作。為了便于系統維護，頁面的命名才用“模塊名+功能名”的方式。概括起來，管理模塊具有以下功能：（1） 管理員管理；（2）房屋信息管理；（3）設備信息管理；（4）投訴信息管理；（5）收費信息管理；（6）系統參數管理。
本系統包括五個模塊：（1）人員與安全管理模塊；（2）房屋模塊；（3）設備管理模塊；（4）收費理模塊；（5）投訴管理模塊。
人員與安全管理模塊主要包括對物業管理人員和業主的信息管理。包括錄入人員的基本信息；用戶權限分配，對物業管理人員和業主進行權限的分配。
房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情況統計。其中房屋信息管理包括對房屋的基本資料的錄入，變更和查詢等。房屋使用情況統計實現對房屋現有狀況的統計和查詢。能夠以列表顯示空房、出租房屋和個人住宅。能夠顯示哪些房屋在裝修時經過改動，哪些沒有經過改動。
設備管理模塊主要包括設備信息管理和報修管理。設備信息管理包括對小區設備的基本信息的錄入，修改，查詢等。報修管理負責對設備故障報修的添加，查詢，對設備維修情況進行記錄，并能統計出老舊或多次報修的設備。能夠打印報修單。
收費管理模塊主要包含收費管理和收費統計。收費管理負責對收費的金額，人員日期等基本信息進行添加和查詢。收費統計能夠統計顯示出已繳費的業主名單，和欠費的業主名單等。能夠打印收費、欠費單。
投訴管理模塊主要含有投訴管理和投訴統計。投訴管理主要對投訴的詳細內容進行添加記錄，對投訴案件的級別分出輕重緩急。投訴統計是指統計查看投訴的類型（安全類、民事糾紛、物業服務類、環境類、設備類等），顯示類型的具體列表，并能打印列表。并能查詢已解決和未解決的投訴。本系統是一個在線小區物業收費系統，采用+SQL2008的模式來訂制的一個小型電子服務平臺。本系統從功能上來說，比較完備。系統以Web界面與用戶交互，為用戶提供信息并接受其操作，同時通過數據庫管理系統來存儲信息數據。系統實現了對信息數據的瀏覽、查詢、編輯和管理等基本數據庫操作，系統采用了模塊化設計方法，根據用戶的需求及程序的應用與維護的易用性，將各個部分置于不同的模塊當中，方便了程序的擴展與維護，同時建立了程序功能復用的基礎。
5 總結
本系統還存在一些不足之處，對數據庫操作的性能有待進一步優化，雖然本系統優化了不少，但要達到理想狀態還有一段距離。根據系統的不足，繼續改進和完善本系統。
參考文獻
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第6篇：小區物業管理總結范文
聽景園物業管理問題及原因分析
經過我們的調查走訪，聽景園小區的物業管理的現狀為，?小區安全保衛情況較為良好，小區的各個出入口都有保安，并有監控錄像，但是監控錄像起不到實時防護的作用，只有在出現問題的時候才會用到監控錄像；小區環境衛生情況較為整潔，路面沒有明顯的垃圾，垃圾處理的較為及時；小區內交通及車輛管理情況一般，小區停車比較混亂，一是有許多停車位沒有充分利用，不在此居住還占有車位，好多車位長期空著，而有需求的業主無車位可申請；二是車位標示不清楚，也沒有車位鎖，導致沒有車位的車主隨意亂停引發鄰里糾紛；三是地下停車庫長期閑置。小區公共設施的管理維護情況較為良好，路燈、健身器材等都得到及時的維護。之所以出現以上問題，主要是由以下四個方面造成的。第一，物業管理企業自身定位不準確。物業管理企業沒有完成從“管理者”到“服務者”這個角色的轉變，仍然以“管理者”的角色來進行管理規范，出現了服務態度冷淡，溝通方式強硬等現象，從而加劇業主與物業企業的矛盾。物業管理服務缺乏主動性，只有當業主上門反映問題時，物業管理企業才會做出相應的解決措施，而不能做到防患于未然。第二，物業管理人員素質有待提高。物業管理人員的素質是體現物業管理企業水平高低的一個指標。像物業管理這種服務行業應該需要一些具有專業知識、經驗比較豐富的高素質物業管理人才。但是，目前該物業管理企業的管理人員都不是這方面的專員。聽景園小區的物業管理人員，有一些是剛剛成年的沒有任何經驗的年輕人，有一些是退休再返聘的老年人，還有一些退伍的軍人，這些都體現了物業管理的服務人員不專業，缺少管理經驗，他們在與業主處理問題的時候難免會出現溝通不暢，解決問題的辦法不夠專業而引起業主不滿。
業主作為物業管理過程中的一大主體，其行為也會對物業管理產生一定的影響。個別業主常有一些不文明的行為，例如聽景園小區就存在私搭亂建、開辟土地種菜等現象，當物業管理企業派相關人員進行溝通時，會遇到一些業主蠻不講理的現象，導致問題得不到解決。一些業主會出現少繳或者不繳物業費的行為，而物業管理公司也只能以停水停電這種不得已的辦法來催繳費用，妨礙了物業管理企業進行正常的物業管理活動。還有一些業主在維護自身利益的同時不顧他人的合法權益，導致其他業主的利益受損，從而使問題變得復雜化，矛盾逐漸升級。與此同時，因為同一小區業主的素質參差不齊，業主之間無法達到共識，沒有辦法綜合出一致的意見和想法與物業管理企業進行交涉，所以在同物業管理企業進行討論的時候無法達成統一的意見，使得問題擱置得不到解決。
開發商作為企業參與市場競爭，本身需要有足夠的競爭實力，而這些都體現在開發商所建造的建筑質量是否合格、配套設施是否完善，整體規劃是否合理。但隨著經濟社會的快速發展，出現了不少的開發商為了追求短期經濟利益，建筑用料以次充好，濫竽充數，這就給物業管理企業在后期工作中埋下了隱患。從開發商遺留問題的來說，具體可以分為以下兩類：一是房屋建筑的整體規劃常常出現隨意變更的現象，導致業主的合法權益遭受損失。照理說，業主所購買房屋的布局，樣式，位置都是在購房合同中明確標明的，但業主卻經常在開發商交房時發現自己的房屋與合同中的內容有明顯出入，這其中，有合法的調整，但更多的是開發單位自行隨意更改房屋布局。在走訪聽景園小區的過程中，我們就發現有業主抱怨房屋規劃與購房合同中有不一致的內容，這種不遵守合同，隨意變更房屋規劃的行為，使業主的合法權益遭受損失，也給物業管理帶來極大地麻煩。二是房屋建筑質量差，配套設施不齊全。例如，在業主入住時，往往發現小區的配套設施并沒有按照合同配備齊全，去找開發商尋求解決時，開發商又會一拖再拖，直到物業企業進駐小區，這些問題就推脫給了物業管理企業，而面對開發商遺留問題，物業企業又推脫說自己沒有責任，這些是開發商該負的責任，甚至搬出與開發商簽訂的合同，明確指出合同中并未規定這些問題出現時該由誰負責，這便使得問題一拖再拖，始終得不到解決。在調查走訪過程中也有業主反映，物業企業和開發商應該明確向業主說明房屋質量的責任是如何劃分的,在保修期內的問題應該由誰來負責等一系列的問題。
街道辦事處作為政府的派出機構，其主要職責有三方面：一是對新建居住區入住進行驗收管理，保證新建居住區具備居住生活的基本條件；二是指導監督居住區物業管理相關單位和居民，依法選舉業主委員會；三是協調各方面的關系，組織相關專業部門成立居住物業管理工作協調機構，協調處理物業管理中出現的問題和糾紛。但在實際生活中，街道辦往往不能夠很好的履行自身職責，甚至不履行職責，這對于本就需要政府支持的業主委員會變得無足輕重，而我們所調查的聽景園小區至今也未能成立業主委員會。業主和物業管理企業之間的關系本身也需要政府出面進行協調，街道辦不作為使得二者之間的一些矛盾糾紛無法妥善解決，長此以往便成了二者關系改善的絆腳石，不利于和諧小區的建設。
聽景園小區物業管理發展對策
本項目經過長期的調查研究，通過查閱相關資料，走訪各個不同層次的小區等途徑，學習借鑒成功的物業管理企業的經驗和做法。總結業主與物業管理企業之間的矛盾和問題，對其進行深入分析與研究，根據實際調查研究，并借鑒國內外成功的物業管理對策，提出符合聽景園小區物業管理發展對策。根據問卷調查結果顯示，聽景園小區半數以上的業主認為其物業從業人員在職業技能和服務態度方面還有待增強。這就說明物業企業不僅要加強對從業人員專業技能和職業道德的培養，更要明確企業定位，端正服務態度，加強物業管理企業與業主之間的溝通。物業管理企業作為服務方，遇到問題理應聽取各方意見，協調解決，為業主提供更多、更優質的服務。另外，物管企業自身的行為規范尤為重要，員工們統一服裝、文明舉止，保持良好的服務態度，首先給業主們一個很好的印象，解決起問題來也游刃有余。在市場競爭體制下，物業管理企業有了更多的發展機會，同時也面臨著更大的挑戰。提供優質的產品是企業賴以生存的基礎，物業管理企業為市場提供的產品是服務。因此，如何提升服務質量、樹立良好品牌觀念是物業管理企業的一大要務。然而怎樣才能提供優質服務呢？人才是企業市場競爭的關鍵，物業管理企業應當引進高端管理人才，加快人才培訓，確保從業人員整體素質的提升。一方面要廣招專業性人才，創新管理機制；另一方面要加大培訓力度，量化考核標準，培養出一支精英隊伍。隨著員工素質的提高、管理手段的加強，服務質量隨之才能提高。品牌是企業的生命，物業管理企業想要在未來的市場競爭中做大做好，必須要有“金字招牌”。只有在服務標準上多下功夫，造就一支高品質的職業化隊伍，才能滿足未來物業發展的需要。#p#分頁標題#e#
根據調查問卷和訪談記錄顯示，聽景園小區如今出現的物業糾紛不全是因為物業管理企業沒有做好，也有不少業主在維護自身利益的同時損壞其他業主的利益，令矛盾升級。維權固然不錯，但該如何正確維權也是業主們該思考的。因此，業主們需要提高自身素質，遇到問題以恰當的方式反映，積極與物業進行溝通談判，妥善處理問題。一方面要提高業主們的契約意識，在與物業管理企業訂立各項合同時就該深思細酌，不能貿然簽字，一旦合同生效，出現問題尋求解決時也得有根有據；另一方面，業主也應自覺遵守一些規定，如不亂停車、不私搭亂建、保持公共場所衛生等。大家不要為了私利而破壞物業管理的整體秩序，更不要凡事都把責任推給物業。業主委員會作為業主自治組織，不僅可以有效監督物業管理企業，還可以在出現問題時據理力爭，保障業主們的合法權益。據我們走訪調查，聽景園小區現在仍然沒有成立業主委員會。沒有業委會，也就缺少一個正規的組織去承擔起維護業益的重擔。因此，業主們需要提高主人翁意識，要有集體觀念，不能總為一己之私置集體利益于不顧。希望聽景園小區能早日成立業主委員會，為業主服務，有效保障業主們的權益。
據統計，住宅消費投訴最多的是工期和質量。以天津市為例，工期的延誤是屢見不鮮的事，對于這個問題聽景園不存在，本文不做討論。有些開發商為了降低成本，會在建筑材料上做文章，例如，在施工過程中偷工減料、選取不達標的水泥和鋼筋。而這些建筑材料是否合格，消費者在買房時是看不到的，物業管理企業在接手小區時也是不知道的。但在后期管理中，不時會遇到屋頂漏水、下水管道破裂等問題，給物業管理企業的管理帶來極大的不便。為了減少房地產開放建設中的質量問題影響以后的物業管理，《物業管理條例》規定物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。可是，就算這樣規定，并不能杜絕潛在的樓盤質量問題，這就對開放商的社會良知和責任感提出了很大的考驗，我們呼吁開放商能承擔起社會責任，保證建筑質量，杜絕出現豆腐渣工程。同時，為了增強開發商的責任意識和職業道德，物業管理企業的專業人員要及時的檢查設施設備，根據管理經驗，在容易出問題的地方加大檢查力度，及早發現問題并解決，避免日后物業管理的糾紛。在檢查房屋沒有質量問題的同時，要同開發商簽訂合同，開發商須注明建設用材、施工單位等有關房屋的信息、承諾沒有欺瞞、署名房屋質量問題由誰負責、明確各方的權利義務等。購房人在與開發商簽訂購房合同時，一定要注意前期物業管理企業與開發商簽訂的合同內容，知道自己在購房后需要遵守哪些規定，自己享有哪些權利與義務，為日后維權提供法律根據。
街道辦事處作為小區物業管理企業的上級單位，理應要做好相關工作，共同支持物業管理積極向良好的方向發展。一方面街道辦事處要在其職能涵蓋下分擔小區的公共職責，對轄區內業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督；另一方面，街道辦也應協調處理物業糾紛，為業主提供法律咨詢，保障各方權益。為了盡快填補政府的監管盲區、及時扭轉物業管理企業的運作偏頗，只有街道辦和業委會雙管齊下，規范物業管理，才能使物業管理行業緣木成林，健康穩步的發展。
第7篇：小區物業管理總結范文
關鍵詞：武警部隊 物業管理 問題對策
中圖分類號：C93 文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X(2012)O9-0074-02
本文主要圍繞武警部隊自有住房物業管理現狀，針對存在的重點難點問題進行研究，并給出一些對策建議，對于完善武警部隊的物業管理以及提升物業管理水平具有一定的借鑒意義和現實意義。
一、武警部隊自有住房物業管理的概念特點
武警部隊自有住房主要是指部隊人員已購買的現有住房、集資房、安居房、經濟適用房等。部隊人員自有住房物業管理，就是由專業機構，依照法律、合同或契約，以優質服務為宗旨，以有償服務為手段，以綜合效益為目的，運用現代化管理科學及先進的修繕技術，對已竣工驗收投入使用并已社會化了的各類非軍事住用建筑和附屬設施及場地所實施的各種管理活動。從廣義上應包括住房的保養、維修，小區配套設施、環保綠化的維護、管理以及道路、消防、衛生、治安保衛等社區治理及其公益性經營服務等等。
武警部隊作為一個執行革命任務的武裝集團，肩負著維護社會穩定的神圣職責，各級官兵隨時準備著離開營房開赴前線執行任務，這就要求部隊住宅小區的物業管理既要適應社會主義市場經濟的要求，又要針對軍隊高度集中統一、住房自成體系、人員流動頻繁、收人較低、負擔較重、職業風險性高的特點，注重把握部隊住宅小區的特色，只有這樣才能更有好的服務官兵，營造良好的生活環境。
二、武警部隊自有住房物業管理的現狀分析
在部隊各部門的整體推動下，武警部隊自有住房物業管理已經有了一定程度的發展和進步，取得了一些成效，但相對與地方的住宅小區，武警部隊的物業管理還是比較滯后的，整體保障水平還比較低下，這在一定程度上制約和影響著武警部隊住房制度改革向深層次發展。筆者通過向部分業主了解，武警部隊自有住房物業管理的現實狀況并不是很樂觀，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）物業管理觀念滯后,業主思想難以轉變。“物業管理”是隨著經濟體制改革的發展、社會主義市場經濟的逐步建立和我國城鎮住房制度改革不斷演化而產生的新生事物，它是與當前“住房分配貨幣化”相適應的一種經營性、有償服務性的社會化住房管理模式，可以說已眾所周知且被人們所接受。然而，由于武警部隊的特殊性，住宅小區的業主多以軍人為主，大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經歷，普遍缺乏物業知識且維權意識薄弱，參與物業管理的主動性不強，甚至存在抵觸心理。主要體現在以下幾方面:一是當共同利益受損時，更希望軍隊營房管理部門或其他業主能夠出面，自己“搭便車”的思想較為嚴重。二是對參與物業管理缺乏明確的目標，對自己的努力也不抱有信心。三是一部分業主并不能將物業服務看作是使自己房產保值、增值的消費行為，花錢買服務的意識不強。四是有些業主認為“凡是對物業管理有利的做法，都是業主在吃虧”，不愿與物業管理公司打交道，甚至站到物業服務公司的對立面。
（二）法規體系有待完善，物業監管力度不大。當前，我軍現行有關物業管理的法律法規只是對軍隊住宅小區實行物業管理的組織實施、監督監管、資金使用等問題做了原則性的規定，仍然缺乏可操作的配套措施，無法可依的情況仍然存在。在物業監管上，缺乏必要的機構和措施。具體體現在:一是物業服務公司在管理事務上對業主不公開、不透明。一些措施，業主只是被動執行，很容易產生抵觸心理。二是服務及收費存在一定的隨意性和自主性，缺乏服務及收費標準，業主只能接受。三是在業主委員會的設置上，一些小區雖然成立了業委會，但大多組織構成松散，制度不夠健全，履行職責尚存在困難，更談不上發揮維權、監督和協調等作用。
（三）管理經費標準偏低，業主費用收繳困難。武警部隊現行的營房管理經費標準已執行多年，隨著人們生活水平和精神追求層次的不斷提高，偏低的營房管理經費嚴重制約了軍隊住宅小區的物業管理質量水平的提高，物業管理公司入不敷出，慘淡經營的現象比較普遍。在物業費的收繳上，受固有觀念的影響，一部分人不大愿意支付住宅的日常費用。一些業主對房屋維修基金的概念和用途都不太清楚，甚至把房屋維修基金等同于物業管理費用當中的一部分，認為交納物業管理費中已經包括房屋維修基金，不愿意交納這部分“多余”的資金。
（四）物業管理專業化程度不高，缺乏專業型人才。物業管理這一新生事物需要適量的專業人才，物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。但目前，我國物業管理的從業人員多數來自下崗、轉崗職工，知識結構不健全、層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低。同時，由于物業服務企業經濟基礎薄弱，造成企業的服務水平低下、服務質量不到位、服務意識不強，企業的專業化程度不高。因此，武警部隊住宅小區物業管理的專業性人才就更是“供不應求”。
三、武警部隊自有住房物業管理的對策建議
第8篇：小區物業管理總結范文
一、目標任務
著重通過“一個完善、兩個落實、三個提高、四個加強”，即完善物業管理工作機制，落實職能部門職責、落實業主委員會職責，提高物業企業競爭能力、提高物業小區服務水平、提高物業從業人員整體素質，加強物業承接查驗、加強物業小區環境巡查整治、加強專項維修資金管理、加強前期物業招投標管理，提升城市住宅小區物業服務水平，推動我市物業服務行業持續健康發展。
二、工作內容
（一）“一個完善”：即完善物業管理工作機制
一是加強物業管理工作機構建設。市級、各縣（市、區）、開發區、臺商投資區，以及各街道和有物業管理小區的鄉鎮均要明確具體的機構承擔物業管理工作，并根據工作實際，配備一定數量的專兼職工作人員。社區居委會（村委會）有干部專職或兼職從事物業管理工作。已經配備人員的要確保在崗從事物業管理工作，確保物業管理工作有機構、有人員負責。
二是安排物業管理專項資金。各地要建立物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入財政年度資金安排。2012年，鯉城區、豐澤區財政各安排不少于100萬元，市、晉江市、南安市、惠安縣財政各安排不少于80萬元，其他縣（區）、開發區、臺商投資區財政各安排不少于50萬元，作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，以后應逐年提高財政預算金額。
三是加強制度建設。各縣（市、區）人民政府和開發區、臺商投資區管委會要加強物業管理制度建設和政策支持，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定；要將物業管理工作作為民生工作和社區建設的重要內容納入年度工作計劃，擺上重要議事日程；每年至少召開2次專題會議，聽取屬地內物業管理工作匯報，協調解決屬地內物業管理重大問題。各級房地產行政主管部門要對屬地內物業管理情況進行全面調查研究，摸清底數，分析存在問題，出臺規范性文件，強化行業規范管理。各相關單位要結合本單位在物業管理工作中的職責，認真調查研究，制訂規范性文件，加強監管。各街道辦事處和有物業管理小區的鄉鎮政府負責建立并落實街道（鄉鎮）物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道一線及時調處化解，并上報區級主管部門；嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，并上報市級主管部門，市級各職能部門及時靠前處置。
四是推進老舊小區整治工作。各縣（市、區）和開發區、臺商投資區要在年老舊小區整治試點的基礎上，安排一定的整治資金，選擇若干個具有一定規模、居民整治意愿較強的老舊小區，繼續推進老舊小區整治工作。要通過設置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區面貌初步改善、基本具備物業管理條件，并根據小區實際和居民意愿，采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制。
（二）“兩個落實”：即落實職能部門職責，落實業主委員會職責
1、落實職能部門職責。住建、行政執法、公安、交警、消防、工商、環保、物價、質量技術監督等職能部門應明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確分管領導、責任科室、負責人、經辦人。加強對物業小區的監督檢查，加強部門協作配合，不推諉，不扯皮，及時處理檢查中發現的問題。建立糾紛投訴調處機制，對執法工作中發現的或物業企業報告、業主投訴、媒體曝光的違法違規行為查處及時，處理到位。建立職能部門聯動處理機制，對未履行職責而造成嚴重后果的，按效能管理進行查處。
2、落實業主委員會職責。各縣（市、區）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮政府）要加大組建小區業主委員會的力度，符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。加強業委會制度建設，引導業主委員會規范管理，推進業主大會成立和規范運作。促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（三）“三個提高”：即提高物業企業競爭能力，提高物業小區服務水平，提高物業從業人員整體素質
1、提高物業企業競爭能力。一是要轉變提升行業的發展方式。物業管理今后不應該簡單追求量的擴張，而應當轉向重視質的提高。要通過現代科技的運用和商業模式的創新，不斷拓寬物業服務領域，切實增強行業整體競爭能力。二是要樹立品牌意識，提高企業競爭力。鼓勵、扶持規范化的專業物業服務企業通過企業整合、品牌重組等方式，做強做大；鼓勵、扶持符合二級以上資質條件的物業企業晉升資質，逐年提高二級以上物業企業管理的覆蓋面，縣（市、區）房地產主管部門、市物業管理協會要給予指導、幫助；引導物業企業通過有序的市場競爭不斷提高工作效率，降低管理成本，為業主提供更優質的服務。
2、提高物業小區服務水平。一是要認真落實《省城市住宅小區物業服務規范》，切實履行物業服務合同，實現秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等基礎服務達標，為業主提供質價相符的物業服務，努力提高業主的滿意率。二是要創建“物業管理示范住宅小區”，以點帶面，促進行業規范發展。鯉城區、豐澤區、市、晉江市、南安市、惠安縣各創建2個市級以上物業管理示范住宅小區，其他縣（區）、開發區各創建1個市級以上物業管理示范住宅小區。重點創建“十大物業管理示范住宅小區”（西湖豪庭、西湖1號、濠江國際、明光花園、輝映江山、見龍亭小區祺龍苑、大江盛世A區、蘭峰城市花園一期、錦洲瑞苑A區、佳豪城市花園二期），物業所在地的房地產行政主管部門要大力指導、幫助物業企業做好創建工作。市物業管理協會要提出計劃，用幾年時間，每年確定一批物業企業，組織物業管理專家，從內業資料、外業環境、設施設備等方面，幫助企業規范管理物業項目；要組織物業管理專家，對物業企業擬申報示范住宅小區的項目進行指導，確保擬申報項目順利通過評審。
3、提高物業從業人員整體素質。一是要加強企業間的交流、學習。可借助物業協會平臺積極開展物業服務管理經驗學習交流活動，組織物業管理工作者、物業服務企業負責人學習借鑒省內外兄弟城市和我市優秀物業服務企業的先進物業管理模式，推廣運用。二是加強崗位技能培訓。定期組織物業經理崗位繼續教育培訓，不斷提高管理水平，要加強保安、保潔、綠化、給排水、機電設施維護等崗位人員培訓。三是要組織物業從業人員參加物業管理師資格考試，逐步推行項目經理持有物業管理師資格證上崗制度。四是物業企業要建立健全員工培訓制度，加強企業內部培訓。
（四）“四個加強”：即加強物業承接查驗，加強物業小區環境巡查整治，加強專項維修資金管理，加強前期物業招投標管理
1、加強物業承接查驗。根據住建部《物業承接查驗辦法》，結合我市實際，制定物業承接查驗相關規定，督促房地產開發企業、物業服務企業履行各自義務，規范物業承接查驗。建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，并在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。物業服務企業應當自物業交接后30日內，持相關材料向物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門辦理備案手續，屬地房地產行政主管部門應組織相關人員對承接查驗進行檢查，確保項目按規劃審批內容建設完整。房屋權屬登記機關在開發建設單位申請辦理新建房屋所有權初始登記時，應審核物業承接查驗備案情況。
2、加強物業小區環境巡查整治。市住建局加強檢查，督促各縣（市、區）住建局開展物業管理小區環境整治活動。各縣（市、區）住建局、街道辦事處組織物業企業開展物業管理小區環境整治活動，抓好日常巡查，每兩個月至少對轄區所有物業小區巡查一次，并做好記錄。巡查以保潔綠化、服務收費、停車秩序、消防安全、電梯安全、裝飾裝修等方面為主要檢查內容，督促物業服務企業切實履行物業服務合同，根據服務等級和服務標準，提供質價相符的物業服務，做到秩序維護、衛生清潔、綠化養護、共用部位和共用設施設備維護等服務達標。加大對違法違紀企業的處罰力度，堅決將侵犯業主合法權益的企業清除出物業管理市場。通過整治，物業管理小區要達到《省城市住宅小區物業服務規范》要求，做到房屋無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛；小區夜景燈整齊、美觀，小區內路燈亮燈率達到100%；道路通暢、路面平整，路面井蓋無缺損，排水排污管道通暢；車輛停放有序；保持物業管理區域內環境干凈整潔；綠化植物長勢良好。
3、加強專項維修資金管理。成立市住宅專項維修資金管理辦公室，依托在市住建局，負責全市住宅專項維修資金使用的指導和監督工作，并負責市區（鯉城區、豐澤區、開發區）住宅專項維修資金的歸集、使用和代管工作；各縣（市）、區、港區、臺商投資區房地產行政主管部門也要明確住宅專項維修資金管理機構。完善專項維修資金管理系統，專項維修資金實行四級分帳（總帳、物業小區、幢、戶），對已歸集的專項維修資金要陸續分帳到戶。
4、加強前期物業招投標管理。市住建局制定完善前期物業管理招投標相關規定，規范物業招投標程序；制定物業管理專家庫管理有關規定，充實物業管理專家庫，加強物業管理專家培訓、管理。各縣（市、區）、開發區、臺商投資區房地產行政主管部門做好物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。
三、工作步驟
（一）動員部署階段（2012年月日至月20日）
各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要結合實際，組織召開有關部門、物業公司負責人、業主委員會和業主代表參加的會議，分析屬地內物業服務行業發展存在的問題，研討行業發展方向，規范物業服務管理措施。對屬地內物業管理情況，要組織開展全面調查摸底工作，落實項目，制訂實施方案，做好部署安排。各縣（市、區）要結合本地實際制定具體工作方案并督促物業服務企業在自查的基礎上制訂整改提升方案，方案要落實到每一個物業服務項目，明確具體目標、內容和措施。各縣（市、區）工作方案于3月20日前報送市住建局備案。
（二）組織實施階段（2012年月21日至11月30日）
各縣（市、區）、開發區、臺商投資區及各相關部門對照“一個完善，兩個落實，三個提高，四個加強”工作內容組織實施，抓好落實。
（三）考核驗收階段（2012年12月1日至12月31日）
各縣（市、區）房地產行政主管部門按照《市物業服務企業考核暫行規定》對屬地物業企業進行考核；市住建局按照《市物業管理工作考核規定》對各縣（市、區）物業管理工作情況進行考核。
四、工作要求
（一）加強組織領導。物業管理是改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各縣（市、區）、開發區、臺商投資區要增強做好這項工作的緊迫感和責任感，進一步加強對物業管理工作的領導，建立或及時調整物業管理工作的領導機構和工作機構，制定方案，切實做好屬地內規范提升物業管理工作的組織、領導、協調、督促。
（二）強化監督檢查。各級房地產行政主管部門及有關部門應加強日常監督檢查，強化物業服務企業動態監管，對物業小區存在的問題要及時督促整改，對違法違規行為要提請相關職能部門按法規進行查處。
（三）扶持行業發展。要加大力度指導、幫助物業服務企業晉升資質等級，擴大業務規模，拓展服務內容，重點培育一批信譽好、市場竟爭力強、業主滿意度高、誠信服務的品牌物業企業，引領我市物業管理水平和服務品質的提升。
第9篇：小區物業管理總結范文
一、物業管理服務收費的現狀
我市物業管理經過十多年的發展，總體形勢良好。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難的問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高，已成為制約行業發展的瓶頸。據調查，目前，市區57家物管企業，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業服務收費情況令人擔憂，物業服務收費難導致物管服務跟不上，物管服務跟不上更加導致居民不愿意繳費，形成惡性循環。更為甚者，有些小區不斷出現更換業主委員會，業主委員會不斷更換物業公司和業主委員會自管自治等形形現象。
二、物業服務收費難的原因
1、業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。
據調查，我市一些業主沒有確立對物業管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業主認為小區其他業主交了費，我不交費照樣能享受物業服務。一些原先積極繳費的業主在得知其他業主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。
2、服務質量不高，制約服務費的收繳。
從總體上看，我市物業企業在履行安全保衛、環境秩序、衛生保潔、綠化管養、共用設施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區車輛亂停亂放嚴重，影響了業主的正常通行；有的小區門衛把關不嚴，給拾荒、推銷產品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區秩序；有的小區保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區丟失車輛、盜劫等事件時有發生；有的小區衛生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養不夠好等等，致使業主意見大，影響了物業服務費的收繳。
3、業主自主治理小區的意識和能力弱，影響物業服務費的收取。
《江蘇省物業管理條例》賦予了業主、業主委員會的權力、義務。但是，從我市的實際情況看，業主、業主委員會的自治能力還很弱。一些業利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業主大會，使沒有過半數人參加的業主大會在法律上不生效。一些業主沒有把物業服務當做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業主不愿花錢買服務。如，項里花園、通成山莊等小區環境衛生、服務質量，業主都比較滿意，但這些公司收取的物業管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當他們向業主委員會匯報企業虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業公司在小區開展各項有益活動時，無償投資，業主都很高興，如象征性收取一點費用時，業主們又不積極了，從而影響了物業服務費的收取。
4、物業管理行業虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業管理市場的發展。
據對我市44家2007年物業服務企業經營情況調查。企業年物業管理費和其他經營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業公司勉強生存的主要因素是，開發商年對物業管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發商為了促銷房屋，依靠給物業公司補貼為業主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發商主動與物業公司脫鉤，物業企業就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區就面臨這種狀況，業主不愿增加物業管理費。我們覺得導致物業管理行業虧損主要有三個原因：
一是物業管理收費低。一些服務質量好的小區，如中通名仕嘉園小區物業管理成本每月每平方米0.7元，現實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區物業管理成本每月每平方米0.55元，現實際收取每平方米0.35元，小區運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業主不交物業費達半年多，但物業公司仍繼續提供標準化服務，在半年的真情服務還沒有打動業主的情況下，雙方達成協議，還是按原來收費和服務標準進行服務。這種低價位的收費阻礙了物業管理市場的發展，使物業這種商品達不到成本價格。
二是物業企業不合理的負擔過重。主要集中反映在二次供水、小區供電上。供水、供電部門對物業小區二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產生的損耗費用全部由物業公司承擔。據調查，10家物業公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區里民用公共用電，供電部門都按商業用電收費，而這一項物業公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業公司負債累累，直至無力給業主提供服務。一方面業主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。
三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據調查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業和政府的棘手問題。
5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業主對物業管理投訴率居高不下。
目前，我市有95%的物業服務企業是受開發商委派或內部招投標對小區行使物業管理。實際上，這些物業服務企業仍然需要依靠原開發商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發商與物業服務企業是父與子的關系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應由開發商解決的矛盾和問題，統統推給下屬的物業管理公司。如質量缺陷、配備設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的超值服務承諾等，使物業管理企業無力解決也無法解決。出現問題，業主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業公司身上，造成了物業管理投訴量居高不下。據統計：開發商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業管理服務不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。
6、物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。
我市有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。
7、舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費率低。
我市現有2萬平方米以上的住宅區50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區10個；05年以后施工的住宅區40個。
05年以前施工的小區，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區住宅使用功能及公用部位、公用設備，陳舊老化；二是住宅公共設施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經濟體制時建設的房改房，居住者多數屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔不起投資改造費用；四是老工業住宅區占的比重較大，房改后房屋產權歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區推行物業管理難度大，物業收費標準低。
8、物業管理的法治體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。
對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》和《××市物業管理實施細則》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠繳和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜冗長的現狀，往往造成企業陷入有法難依的窘境。
9、政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力，給物業管理服務收費帶來影響。
表現在小區管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經營問題，破綠種菜、養狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應該是屬于城管、工商、公安、園林、環保和社區居委會等部門負責的職能，現在由于有了小區“圍墻”這么個“框框”，有了小區物業管理的存在，統統轉嫁到物業企業的身上。但是，物業企業作為市場化運作的經濟實體，是依據國家《物業管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業服務托管聘用合同為小區業主提供管理服務的企業，并沒有處理解決上述問題的行政執法權力和相應的能力，結果是企業不該管的要管，不管業主埋怨；管不好業主更加埋怨，最終導致物業管理收費的困難。
10、部分新建小區入住率低，導致物管收費率難以提高。
近幾年來，隨著房地產市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區因此空關率比較高，個別新小區入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）。空關房雖然按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業主聯系不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以為繼。
三、解決物業管理收費難的對策
物業管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我市物業管理收費難問題，推動物業管理向規范化、順暢化、健康化方向發展，建議：
1、繼續加強輿論宣傳工作。建議物業行業與新聞媒體建立物業管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業服務是商品的理念，引導物管企業遵循市場規律，依法履行權利和義務。
2、開展市區物業管理的專項整治。一是整治小區歷史遺留問題。對有些開發不配套，遺留問題多的新建小區，會同有關部門依法督促房地產開發公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業服務企業。對有些物業企業服務質量不高，管理水平低下，只收費不服務，多收費少服務，收費不規范等現象進行專項整治。對于服務管理水平極差，群眾意見較大的物業企業要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業管理資質。
3、借助社區力量，培育和監管業主大會和業主委員會。業主及業主委員會的自律和監管問題是物業管理行業面臨的實質矛盾之一，監管好業主大會、業主委員會是物業管理行業健康發展的重中之重。要積極探討將“業主委員會”納入社區組織的監管范疇，這將有利于社區服務功能的建設，確保業主委員會成員素質的有效提高。
4、積極開展前期物業管理招投標，為后期物業管理提供必要條件。建議對住宅小區一律進入物業管理招投標程序，以此來剝離開發帶物業的“父子”之間關系，抑制開發商前期銷售房屋時出現的虛假廣告和對物業收費等不切實際的承諾，給物業管理創造質價相等的商品平臺，使業主買房、買物業管理時心里有透明度，進一步規范物業管理市場。其中前期物業管理招投標與物業企業業績掛鉤，對表現不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業，限制其招投標，并逐步清出市場。
5、加強對物業管理行業的指導，強化行業自律
一是認真開展調查研究。針對行業存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區內產權明析等問題進行專題調研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業解決一些實際困難。
二是依法制定物業管理道德規范、自律準則和管理標準，使企業依照行業管理標準規范企業的行為。
三是推行規模化管理。建議逐步推行規模經營，對于管理規模不夠的公司，引導自愿合并，使其達到標準的管理規模。通過規模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業，維護企業、業主雙重利益。
四是大力開展培訓工作。組織全行業不同級別、不同類型的從業人員的基礎培訓，使從業人員把過去的管理思想更新為服務理念，以熱情的服務思想和熟練的專業技術為業主提供良好的服務，提高全行業服務水平。
6、加強對物業專業委員會工作的指導，使其發揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協調，準確地宣傳《條例》，正確引導人們在物業管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業專業委員會設立工作站，組織一批具有一定實踐經驗和法律方面的人才，來接受物業公司和業主的投訴，使業主和物業服務企業的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學、建筑學、規劃學、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業管理工作的研究，編制行業發展規劃，進行專項論證，使我市物業管理工作向著規范化、科學化、法制化、系統化的方向健康發展。
7、創新物業管理收費機制，強化收費手段和效果
一是要通過制訂科學合理的制度獎優罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業，不斷提高收費率；二是要善于總結改進收費的方式和手段，改坐等業主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。
8、完善物管收費法制環境，促進物業管理向前發展
一是行業主管部門利用政府機關的權力，制訂切實可行、操作性較強的規定條文，健全和完善物業管理收費制度，處罰業主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規依據。二是開拓思路、充分研究，創新物業管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導和鼓勵物業企業運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業主。
