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房地產銷售畢業論文

第1篇：房地產銷售畢業論文范文

一、2001年產業/行業經濟總結

（一）、各行業生產增長情況

2001年電子及通訊產品制造業繼續保持穩定快速增長態勢，增長速度仍穩居各行業首位。但受國際信息產業明顯回落的不利影響，進入下半年以后，增長速度有所降低。1-9月份全行業完成工業總產值6146億元（現行價,下同），比去年同期增長28.2%，完成銷售產值6033億元同比增長28.6%。從細分行業看，投資類電子產品產銷保持了47%以上的增長速度，是全行業保持高速增長的主要原因。總的來看，2001年移動通信設備、電子計算機、程控交換機、光通信設備等高新技術領域的電子和通訊產品制造業位居各行業增長之首，增幅在30%以上。

煤炭行業生產增長速度進入三季度以后有所回落，但煤炭生產結構明顯改善。1-9月，全國原煤產量74581萬噸，同比增長5%。與此同時，煤炭出口同比增加2221萬噸，占生產增加總量的41.6%。另外，煤礦和社會存煤同比均下降，截至9月末，全國煤炭庫存1.3億噸，同比下降13.4%。特別是國有重點煤礦庫存2222萬噸，同比下降28.6%，由此可見，新增產量沒有形成新的積壓。總體來看，2001年煤炭供求基本平衡，全年煤炭產量將達到10－10.5億噸。當期增產屬有效供給，生產結構趨于合理，國內煤炭市場保持了較高的需求。從國際市場看，世界能源結構調整，拉動了煤炭需求增長的大格局沒有變，我國煤炭出口在1999、2000年連續取得重大突破的基礎上，2001年繼續保持強勁增長勢頭，預計全年出口量將達到8500萬噸左右，成為世界第二大煤炭出口國。全年累計平均商品煤價格可望達到148－150元，同比提高8－10元/噸。

鋼鐵工業在2001年保持較高速度增長。三季度，冶金重點大中型企業完成工業總產值673億元，同比增幅為12.6%，增速比上半年提高2個百分點。全國鋼產量達3666.5萬噸，同比增幅為14.8%，尤其是成品鋼材產量增幅繼續保持在18%以上的較高水平，并呈現出明顯的逐季加快態勢。重點鋼鐵產品中，大型材、中型材、小型材、優質型材等產品產量增長速度均超過20%以上。但與二季度相比，多數產品環比增速明顯放緩，部分鋼材品種產量還有一定減少。從產品結構看，鐵鋼比、材鋼比分別為1.01和1.08，比前幾個季度有一定回穩，并開始向正常回歸。另外值得肯定的是，鋼鐵工業產值增幅正在超越產量增幅，說明產品結構逐步向高附加值產品轉變。2001年，從市場和企業效益看，由于受國內外市場形勢影響，鋼鐵產品進口大幅度增加而出口大幅度減少。國內市場鋼材價格明顯下降，鋼鐵工業企業銷售收入增速放緩，季度環比收入也出現下降，與同期生產增幅相比產生較大落差，增產未增收。

石油化工行業受國際市場油價波動的不利影響，開始出現產出增長但收入和效益回落的不利增長局面。據統計，三季度，石化全行業完成累計工業總產值（現價）10284億元，同比增長12.9%；工業增加值完成3280億元，同比增長12%；增幅均比上半年提高6個多百分點。但實現銷售收入9417億元，同比下降8.91%；實現利潤644億元，同比下降10%。導致這種局面的主要原因，一是今年以來，國際市場原油價格一路走低，國內成品油價格與之接軌的新加坡市場的汽油價格長時間與原油價格倒掛，導致國內汽、柴油定價大幅下調。二是石化產品價格持續低迷，下降幅度較大，與去年同期相比，合成纖維單體及聚合物平均下降1660元/噸，合成纖維平均下降1260元/噸，合成樹脂平均下降500元/噸。三是要消化年初較高價格的原油、成品油庫存。

汽車工業進入三季度以后，基本扭轉了自3月份以來的產銷逐月下滑狀態，汽車生產總體形勢比去年同期有較大幅度提高，企業經營狀況明顯好轉。據統計，1-9月份全國汽車生產總量達175萬輛，比去年同期增長14%。銷售總量完成177.4萬輛，比去年同期增長17.7%。其中，客車產、銷量分別為達到63萬輛和62萬輛，同比增長22.5%和22.6%；轎車產、銷量分別為52.2萬輛和54.6萬輛，同比增長15.8%和26.7%。從細分車型看，轎車、微型客車與重型載貨車依然是拉動汽車產銷增長的主要因素。據測算，1-9月份對汽車產銷量增長貢獻最大的是微型客車、轎車和重型載貨車。從產量看，微型客車為34.3%，轎車貢獻度為32.7%，重型載貨車為20.8%。從銷量看，轎車貢獻度為43.1%，微型客車為27.9%，重型載貨車為16.2%。產出快速增長帶動汽車企業經濟效益明顯回升。從總體上看，全年機械工業在保持銷售增長勢頭的前提下，生產增長速度在15%左右。

電力工業繼續保持平穩快速增長態勢。據統計，1-9月，全社會用電量10585億千瓦時，比去年同期增長8.1%，增長速度與上半年基本持平。其中，工業用電同比增長7.9%，呈穩步增長態勢；交通通訊、商業飲食服務和公用事業用電增勢強勁，是帶動電力需求穩步增長的主要原因。1-9月份，全國發電量10568億千瓦時，比去年同期增長8.4%，增速比上年有所提高。從主要發電企業情況看，增幅居前幾名的有國電電力發展股份有限公司、華中公司、青海電力公司、浙江電力公司、新疆電力公司和山東電力公司，增幅都在20%以上。2001年我國的電力市場呈現以下特點：一是電力需求在經濟結構調整和消費拉動作用下保持有力增長，幾個結構調整較大的行業，其用電增長表現出與以往較為不同的特征。如：紡織行業用電大幅度增長、石油加工業再現了負增長。二是國際市場高耗電產品價格延續2000年走低的趨勢，國內高耗電行業慣性發展，帶動用電快速增長。三是西部地區電力需求快速增長，主要因為投資拉動和高耗電行業拉動。四是各地區和各行業用電增長不平衡的情況依然存在。五是電力供應局部緊張狀況依然存在，但全國電力供需總體基本平衡。

住宅和房地產業一枝獨秀。具體指標見表一。分地區看，中西部房地產投資增長速度均比上半年提高5個百分點，可以說，中西部地區的商品住宅開發速度的加快是房地產業增速提高的主要原因。

表一、2001年1-10月份全國房地產開發、銷售情況

實際完成比同期增長（%）比重

一、投資完成額（億元）4305.7431.2100

其中：住宅2997.9231.969.6

二、土地開發面積

本年購置土地面積12803.1665.0

完成開發土地面積6560.8736.8

三、商品房建筑銷售面積（萬平方米）

施工面積63184.0322.5

其中：新開工面積25893.0634.9

竣工面積10555.5818.7

銷售面積10168.9423.3

四、商品房銷售額（億元）2259.3933.6

2001年1-9月，醫藥工業總產值按可比價格計算完成1985億元，較上年同期增長17.7%；完成產品銷售收入1481億元，比上年同期有16.2%的增幅。醫藥企業前三季度共實現利潤114.7億元，同比增長22.7%。預計2001年，國內醫藥制造業產品銷售收入增長幅度約在15%左右，利潤總額的增長幅度約為17%；醫藥行業上市公司加權平均的銷售收入的增長幅度約為9%，利潤增長幅度約為5%，與2000年的20%和15%有明顯回落。

交通運輸行業在2001年仍維持了平穩增長的態勢。分子行業統計，公路客貨運輸業同比增長在5%左右，水上運輸業繼續維持客運下降，貨運上升的勢頭，客運同比下降4.6%，貨運同比上升3.8%。港口貨運業尤其是集裝箱業的增長較為明顯：全國港口完成貨物吞吐量24億噸，同比增長8.6%，其中沿海港口同比增長10%，外貿貨物吞吐量同比增長14%，集裝箱吞吐量達到2600萬標準箱，同比增長16.3%。2001年，全國交通基礎建設累計完成投資2600億元以上，新增公路3.2萬公里，其中高速公路3017公里。到2001年底，全國公路總里程達到143.5萬公里，其中高速公路1.9萬公里。沿海港口新擴建中級以上泊位37個，新增吞吐能力6187萬噸。

2001年建材行業整體經營狀況良好。2001年1～9月，建材行業實現工業增加值為731億元，比去年同期增長10.68%。其中，建筑材料及非金屬礦采選業增長11.96%，建筑材料及非金屬礦物制品業增長10.59%。初步測算，建材行業第三季度工業增加值為263億元，比去年同期增長9.13%，第一季度和第二季度工業增加值分別比去年同期增長12.26%和11.08%。在全國固定資產投資加速增長的基礎上，建材工業由快速增長階段進入穩步增長。1～9月建材工業產銷銜接平穩適度，累計產銷率95.79%，比上年同期提高0.06個百分點。進入第三季度產銷率出現了快速上升跡象，第三季度產銷率為97.08%，比第二季度提高2.33個百分點，其增長幅度比上年同期的增長幅度高1.43個百分點。2001年1～9月，我國建材行業累計出口創匯24億美元，比上年同期增長12.41%，完成出口創匯比上年同期增長6.41%，但第三季度與上半年相比增幅回落3.84個百分點。分子行業來看，水泥、建筑衛生陶瓷、水泥制品等子行業生產增長平穩，其中水泥和玻璃纖維及其制品業增長突顯。平板玻璃行業由于從2000年底以來盲目擴大產能，產品嚴重供大于求，全年大面積虧損。

批發業的增長速度從前三季度的走勢看，出現較大滑坡，而零售業呈現平穩增長的運行態勢。通過對各項影響因素的分析可以看出，四季度批發零售貿易業的商品銷售的增長速度難以有較大提高，將低于上半年的增長速度，但會略高于三季度的增長速度。預計全年批發零售貿易業商品銷售總額增長幅度將在8-9%之間。第四季度，零售業的銷售和效益將繼續保持平穩的增長勢頭，但批發業效益狀況難以有較大改觀。在零售業的經營方式中，連鎖企業仍將屬于上升階段，銷售提高較快。

2001年全國環保產業總產值估計將達到1020億元，年增長率約為14%，與1993～1998年的增長水平13.8%接近。其中，環保技術服務業和低公害產品生產以及環保產品生產的產值將高于平均水平；環保產業利潤增長率在13～14%之間，環保產業整個行業的利潤可望達到130億元；在環保技術裝備領域，水污染防治和空氣污染防治產品仍將是主體，環境工程設計、施工都將有較大幅度增長；環境污染防治設施運營可望取得較大的發展。

從上市公司來看，根據國泰君安證券研究所公布的資料，2001年平均凈利潤增長前5個行業分別為機電設備、輕工、商貿、文化產業和醫療衛生業，其增長幅度分別達到18.83%、10.49%、10.21%、17.33%和14.39%。文化和醫療衛生產業都是目前國內典型的成長性行業，其中醫療衛生業一直保持著兩位數的增長。2001年平均凈利潤下降前5個大類行業分別為建筑業、化工、信息產業、紡織和食品飲料，其降幅分別達到32.93%、14.35%、12.44%、9.74%和9.71%。

在業績滑坡的細分行業中，平均凈利潤下降幅度較大的行業為廣播電視設備配件、氯堿、化纖制造業和廣播電視設備(以彩電為主)和鉛鋅銅，下降幅度分別為64.06%、56.55%、38.67%、36.14%和35.15%。廣播電視設備及配件行業主要是由于行業本身的衰退和產品價格下降引起的。氯堿行業內的大部分上市公司業績都出現較大幅度的下滑，其原因主要是因為產品的價格下降所致。化纖行業上市公司業績的下降主要是產能增長過快，再加上進口產品的沖擊導致大部分產品價格出現了較大幅度的下降，整個行業的經濟效益出現了明顯的下滑，鉛鋅銅行業主要是由于行業內的訂單減少所導致。

（二）、各行業固定資產投資和產品價格

2001年前三季度固定資產投資呈加速增長態勢。前三季度全社會固定資產投資21221億元，同比增長15.8%，比上半年加快0.7個百分點。從各行業情況看，建筑業增長最快，比去年同期增長51.1%；整個工業中除電力（-9.1%）是負增長，化工行業較低（3.9%）外，其它工業均有20%以上的固定資產投資增長，其中有色（68.9%）、紡織（49.6%）、森林（47.1%）、冶金（40.9）及電子（40%）均有40%以上的固定資產投資增長率；第三產業中，只有金融保險業是負增長（-15.3%），而郵電通信業（32.3%）、房產公用服務咨詢業（31.9%）和科研綜合技術服務業（25.4%）都保持了較高的增長率。

在國家統計局調查的38個行業中，有29個工業行業出廠價格呈降勢，占76%。其中，降幅較大的有化學纖維制造業、石油天然氣開采業、有色金屬冶煉及壓延加工業，分別下降13.1%、9.5%和9.2%；漲幅較大的有煤炭采選業和自來水生產供應業，分別上漲7.9%和7.5%。

二、2002年產業/行業走勢預測

根據國家信息中心經濟預測部的資料，2002年主要宏觀經濟預測指標如表二所示。

表二、2002年主要宏觀經濟指標預測值

指標單位預測數增長（%）

GDP(90不變價)億元558657.1

一產（90價）億元73062.4

二產（90價）億元327148.1

工業（90價）億元296928.2

建筑業（90價）億元30226.5

三產（90價）億元157937.0

固定資產投資億元4203212.5

消費品零售額億元411009.5

進口億美元268611.0

出口億美元27765.0

零售物價指數上年＝10098.0-2.0

分行業來看：

2002年中國的通訊設備制造行業將會迎來一個新的發展機遇。在中國電信分拆以后，估計下半年部分滯后的建設需求將刺激中國通訊設備市場在2002年中后期有一階段性的高峰時期。由此，生產固定電話交換機和相關設備的硬件廠商，以及為電信公司提供計費、結算軟件的系統集成商，2002年下半年將獲得一定的市場機遇。此后，分拆后長途骨干網絡按照光纖數量或者容量，網通和中國電信三七分成。而中國電信和網通兩家的目標都是要發展成為全業務的綜合運營商，有能力為用戶提供端到端的解決方案，這就要保證業務能夠進行地域滲透。北方由于網通和吉通原有的網絡，在南方有一定的基礎，而南方的中國電信除長途骨干網絡以外，在北方幾乎是空白。因此雙方都會加快基礎網絡的建設，短期以內會促進傳輸網絡的建設。但受行業內在原因的制約，光通訊業務預計只能維持溫和的增長。無論是光通訊設備市場、還是光纖光纜市場由于全球的形勢在各通訊子行業中顯得較為低迷，所以各大全球主流企業加大了對國內市場的滲透力度，導致光通訊市場的競爭更為慘烈。由于CDMA和3G的建設，2002年通訊設備市場最主要的投資熱點依然是移動通訊。從整個行業看，2002年通訊設備行業會繼續保持高速增長。

2002年我國鋼鐵產品市場供需都還能保持一定的增長速度。不過應該看到，一方面2001年以來世界范圍的經濟增長乏力對我國經濟的影響程度會日益加深，主要鋼鐵產品消費行業的增長速度會進一步放慢，并且加入WTO后，相對封閉的國內市場環境被打破，單純由國內鋼鐵工業企業享有的需求市場空間會受到更多的擠壓；另一方面國內鋼鐵工業目前明顯高于需求增長的生產增長速度和眾多鋼鐵企業在生產增長方面顯露出的過度競爭傾向都將惡化生產經營環境，供需的不平衡發展將使鋼鐵產品市場價格走低，而產品的需求會繼續2001年的分化走勢。

2002年電力行業因為國民經濟增長的可能放緩，電量增長速度將低于2001年的增長速度，預計在6%－7%。各網省區的電力供需情況，在電網建設沒有取得大的突破的情況下，預計仍將延續2001年的狀況，基本不會有太大的變化。電網建設和能源結構調整，仍將是2002年電力工業的重點。電力體制改革仍將是2002年電力行業的一大不確定因素，由于電力體制改革是一項系統工程，其中政府部門的改革，和相關電力監管機構的建立，是電力體制改革的關鍵。因此，在相關的監管部門沒有建立之前，區域電力市場的建立將是熱點。在這些區域，有規模擴張領先優勢的電力企業，將倍受市場關注。

2002年我國煤炭市場供應將有較大缺口，貨緊價升將是煤炭市場的主特征。不過，預計作為能源基礎行業，不會出現大起大落的局面，國家可能會出臺一些調控措施，煤炭價格升幅將有限。據有關部門預計，2002年煤炭價格漲幅將控制在5－10%以內，電力企業電煤成本的上升將控制在一定范圍。財稅政策將會向水電和新能源開發傾斜，同樣將對電力行業帶來較大的影響。

2002年，汽車行業存在著較多促進需求強勁增長的因素，同時產品結構的調整也還將繼續，貨車重型化、客車大型化、乘用車多元化、私人消費等是主要發展趨向。就各車型看，國家積極的財政政策、西部大開發等重大基礎建設項目、高等級公路的增加等因素使重型載貨車將繼續高速增長，大中型客車也會有較高的增長水平，但大客的增長會有所放慢，中客大致保持；在技術、產品進行升級后，微型客車市場有所恢復，有望保持較快發展水平，但由于在安全性等方面的明顯缺陷，其市場可能被降價后的輕型客車取代一部分，新車型的增加也促使輕型客車有望獲取較快的增長（由于2001年輕客統計數據中含有部分6字頭轎車產品，2002年扣除后，該產品的增速有下調）；一方面增加了6字頭轎車產品的數量，另一方面轎車可能出現爆發性增長，因此預計將繼續高速增長并且比重同時提高；中型貨車將發展較為平穩，而輕型貨車增長不甚樂觀，這兩類車型的比重呈下降趨勢。行業供給能力在目前過剩的基礎上有進一步擴大的可能，但供給產品結構也將順應需求發生調整，市場競爭加強、價格下降在所難免。總體上，汽車工業有望取得比2001年稍高的增長速度，而轎車的銷售增長和價格下降將在市場中有突出表現。

交通運輸業在2002有望再上一個臺階。預計交通基礎設施建設將繼續加快，重點是國道主干線、西部省際通道和通縣油路工程。預期目標是新增公路4萬公里左右，其中高速公路2500公里左右。"五縱七橫"國道主干線新開工1300公里。預期投資規模將不低于2001年的水平。西部地區2001年公路投資增長迅速，貴州、青海、、陜西等地的公路建設投資增長均超過170%，中部地區則以天津（164%）、山西（189%）、內蒙（144%）等省份增長較快，2002年中西部公路建設投資依然會保持較高增長。受日圓貶值及全球經濟衰退的影響，我國外貿出口形勢將面對更大的壓力，從而對外貿貨物生成量產生較大的不利影響。但由于我國港口吞吐量內外貿貨物構成中內貿比重較大（2001年前三季度內貿9.62億噸，外貿4.81億），而預期國內經濟增長仍能保持7%左右，內貿貨物仍將維持穩定增長。因此，從整體上講我國港口吞吐量在2002年增幅較2001年預計會有較大幅度的回落，但仍能維持略高于GDP的增長的增速。在港口總體吞吐量增幅大幅回落的情況下，集裝箱吞吐量增長仍將一支獨秀，原因一方面在于我國無論是內貿還是外貿，貨物的集裝箱化率在不斷地提高。另一個方面則在于隨著我國港口基礎建設的不斷完善，?簧俑劭詮銥康墓屎槳嗖歡系卦黽印?BR>2002年石化行業會有所分化。由于石油價格很難有起色，石油行業的業績會下滑，而化工行業會因為成本的下降，利潤增加。而銷售性企業由于外資的進入，競爭會加劇。估計全行業的增長幅度較2001年有小幅回落。

2002年房地產仍有發展空間，但會進入調整階段，價格難有起色。由于2001年地產投資及施工面積增長過快，2002年商品房竣工面積及總供應量將遠遠大于需求，市場競爭激烈，一部份質地較差的開發商樓盤將形成積壓，空置房面積總量將進一步增加（相關數據參見表一）。競爭的加劇，加入WTO后境外資本的介入及土地市場的規范、開發貸款及預售條件的提高，2002年我國房地產業的將發生變革。在這場變革中，開發商的資金優勢、品牌優勢，其在政府、銀行及社會間建立良好的信譽，以及開發商的管理資源能否跟上企業迅速擴長的步伐等因素將成為主要因素，整個行業集中度將大幅提高，而一批有實力的、跨地域經營的大型房地產開發集團將崛起。從地域來看北京地產形勢較為嚴竣。2002年商品房銷售面積增幅在15%左右，銷售額增長可能不到15%。

建材業，由于國家會進一步加大監管力度，調整產業結構，清理整頓生產工藝落后、質量較差的小玻璃、小水泥等建材生產企業，一些生產規模較大、生產工藝相對先進、質量較好的建材產品的市場需求會得到顯著的增加。2002年預計可實現利潤總額95億元，比2001年增長12%。對于各個子行業來說，情況又有所不同。傳統建材在提高產品質量的基礎上，需求總量保持相對穩定。水泥需求結構將發生重大變化，可配制高強混凝土和高性能混凝土的優質水泥的需求將大幅度增加。平板玻璃總需求將保持相對穩定，其中能夠替代進口和滿足加工玻璃要求的優質浮法玻璃需求量明顯增加。建筑衛生陶瓷需求變化的趨勢是低檔產品的市場不斷縮小，中高檔產品將適度增長，可替代進口的高檔衛生陶瓷和節水型衛生陶瓷的需求將有明顯增長。而新型建材產品需求將有較大增長，特別是新型建材中的新型墻體材料、新型保溫材料、新型防水材料，以及各種玻璃纖維及制品、復合材料／玻璃鋼的需求將會有較快增長。另外，滿足房屋裝飾和改善住房功能要求的裝飾裝修材料將有更快增長。外墻涂料、高檔外墻裝飾板、安全環保型的內墻涂料、高檔五金件，以及優質塑鋼門窗和塑料管材管件等化學建材產品的需求將有更快增長。

2002年醫藥行業的增長會放緩。零售市場份額的擴大會增加總的需求，但醫療保險制度改革的深入，必將使總體藥品消費水平的增長幅度受到遏制。另一方面，醫保范圍的擴大，將使進入醫保目錄范圍的中低價位的普藥的銷售比重增加。招標采購的大面積強化推廣會導致藥價降低，新產品向醫院推廣難度加大，因此，醫藥工業實際的銷售收入可能下降，而知識產權的強化，會使新特藥的利潤空間發生分化，有自主知識產權的醫藥會又進一步的增長，而模仿性的產品會在市場競爭中處于不利地位。估計整個醫藥行業的增長幅度會略低于2001年15%的增長率。

批發業在2002年效益會繼續滑坡，外資開始對批發業的進入，會使我國的批發業發生轉變，而零售業則進一步分化。連鎖經營在2002的發展會加快，而非連鎖性的零售企業會感受到生存的壓力。全年批發零售貿易總額的增長幅度會與2001年持平，但行業集中度會提高。

2002年，預計全國環保產業總產值將達到1180億元，年增長率約為15%，環保產業整個行業的利潤可望達到150億元；在環保技術裝備領域，水污染防治和空氣污染防治產品仍將是主體，環境工程設計、施工將有較大幅度增長，年增長率將超過15%，涉及環境污染防治的設施運營可望取得較大的發展。

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2002年中國證券市場展望（二）

時間：2003-11-23作者：

第二篇產業/行業經濟