房地產(chǎn)研究精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)研究范文

關鍵詞 房地產(chǎn)泡沫 成因 測度 預警

中圖分類號：F407.9 文獻標識碼：A

在國家嚴格調(diào)控舉措下，全國房價上漲的腳步放緩，公眾對房價上漲的預期是否已經(jīng)徹底結(jié)束？中國房價經(jīng)調(diào)控后是否能做到合理回調(diào)呢？更進一步思考，那什么是房地產(chǎn)泡沫呢？房地產(chǎn)泡沫形成原因是什么？針對房地產(chǎn)泡沫，如何進行有效測度？怎樣就房地產(chǎn)泡沫做到有效預警呢？結(jié)合中國該領域?qū)嶋H情況，上述問題急需繼續(xù)深入研究，而如何解決好諸多此類問題，其前期工作便是全面回顧國內(nèi)外關于房地產(chǎn)泡沫問題的研究成果。

1房地產(chǎn)泡沫

1.1房地產(chǎn)泡沫的概念

1992年版的《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》中引用美國著名經(jīng)濟學家、前美國經(jīng)濟學會會長查爾斯.P.金德伯格（Charles P.Kindleberger）（2004）的話定義泡沫經(jīng)濟：“泡沫經(jīng)濟這個名詞，隨便一點說，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主――這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價過程的繼續(xù)，在一定的時候常常會發(fā)生預期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。通?！睒s（boom）’的時間要比泡沫狀態(tài)的時間要長些，價格、生產(chǎn)和利潤的上升也比較溫和一些。以后也許接著就是以暴跌（或恐慌）形式出現(xiàn)的危機，也有可能以繁榮的逐漸消退告終而不發(fā)生危機。”

1.2房地產(chǎn)泡沫的種類

姜愛林（2003）認為房地產(chǎn)泡沫的種類有很多，大致分為房地產(chǎn)投資投機性泡沫、地產(chǎn)價格泡沫、房屋空置泡沫及房價虛漲泡沫四種。

1.3房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象

回顧往昔，結(jié)合國情，可總結(jié)出其一些主要特征和表現(xiàn)：在一段時間內(nèi)，資產(chǎn)的價格快速持續(xù)上漲，并在最后泡沫破裂時暴跌；經(jīng)濟長期增長，投資者對房地產(chǎn)估價過高或過于樂觀；較為寬松的貨幣政策，借貸規(guī)模不斷增加，大量信貸資金投資于房地產(chǎn)市場；銀行等金融機構(gòu)過度參與房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)泡沫的形成起到了推波助瀾的作用；房地產(chǎn)市場中投資性購房的比重高，國際投機資本、民間游資大量流入。

2房地產(chǎn)泡沫的成因分析

2.1房地產(chǎn)商品的特殊性和土地資源的稀缺性

與其他商品相比，房地產(chǎn)具有耐用性、高價值性、空間位置固定性、使用性和效用多層次性等特點，是一種缺乏供給彈性的資產(chǎn)。與其他要素相比，土地的自然供給是固定不變的，供給彈性很小。土地資源的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫形成的基礎條件。

2.2銀行等金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)貸款的傾向性

房地產(chǎn)商品自身的長期固定性及其保值增值性，提高了銀行等金融機構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的積極性。Richard Herring， Susan Wachter（2002）認為，房地產(chǎn)泡沫和銀行信貸支持有關，房地產(chǎn)價格的上漲會使得在某種程度上擁有房地產(chǎn)的銀行增加資產(chǎn)的經(jīng)濟價值，同時增加了銀行的風險，加劇了泡沫的形成。

2.3房地產(chǎn)的過度預期和投機

由于公眾對未來短期內(nèi)房價上漲的群體預期心理，使得涌入房地產(chǎn)市場的大量資本為追逐短期高額利潤，更傾向于進行時間短、見效快的房地產(chǎn)投機獲得；人們買房不是為了居住，而是為了轉(zhuǎn)手賣掉從而賺取差價，漸漸地這種行為成為你追我趕的群體投機行為，從而推動房價不斷攀升，使房地產(chǎn)價格與其實際價值背離，最終產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

2.4宏觀經(jīng)濟因素

（1）市場基本面。M.J.Roche etal.（2000）和K.Oshiro（2003）認為市場基本面的急劇變化明顯推動房地產(chǎn)價格短期迅速上漲。

（2）結(jié)構(gòu)性失調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的矛盾與問題，將成為阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的根本性因素，同樣房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失調(diào)也是促使房地產(chǎn)泡沫形成的因素。

（3）制度因素。曾紅艷（2006）認為，房地產(chǎn)制度缺陷是泡沫產(chǎn)生的深層原因，房地產(chǎn)稅收制度、土地制度、收入分配制度等多項制度改革滯后。

2.5信息不對稱

Allen， Morris， Postlewaite（1993）在信息不對稱的情況下建立了一個有限期的開放經(jīng)濟一般均衡模型，研究得出泡沫發(fā)生的時期每個部門都有獨自的不公開的信息。Frederic S.Mishkin.以信息不對稱理論為基礎，認為金融機構(gòu)與借款人之間的信息不對稱會導致金融資產(chǎn)泡沫。

2.6政府調(diào)控失誤

政府宏觀調(diào)控的失誤也是催生房地產(chǎn)泡沫的因素。Krugman，P.（1998）認為，政府外在或內(nèi)在的擔保，會導致投資者分散風險或高估資產(chǎn)價格，從而加速房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

3房地產(chǎn)泡沫的測度

學者們不管用何種方法測度房地產(chǎn)泡沫，其邏輯思路都是首先試圖建立一個基準指標，然后用實際指標與其對比，實際指標大于或小于基準指標的那部分極為泡沫成分，以實際指標偏離基準指標的程度來指示房地產(chǎn)泡沫的嚴重程度。房地產(chǎn)泡沫的測度方法主要有三大類：指標法、統(tǒng)計法、模型法。

3.1指標法

指標法是一種常見的房地產(chǎn)泡沫測度方法，特別是在政府工作報告、新聞媒介評論、專業(yè)調(diào)查報告中。其理論依據(jù)是虛擬經(jīng)濟（房地產(chǎn)）總是以實體經(jīng)濟為基礎，通過實體經(jīng)濟指標金額來衡量虛擬經(jīng)濟具有一定程度的可信度。學者提出的有關測度房地產(chǎn)泡沫的指標，將其分為三類：需求類指標、供給類指標和信貸支持類指標。

3.2統(tǒng)計檢驗法

統(tǒng)計檢驗法的使用前提有兩個：一是房地產(chǎn)價格短期波動不是很厲害；二是數(shù)據(jù)樣本要大。實質(zhì)是利用計量統(tǒng)計學原理對房地產(chǎn)價格變化進行數(shù)據(jù)分析。當房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟泡沫時，房地產(chǎn)價格變化比較有規(guī)律，數(shù)據(jù)分析可找到統(tǒng)計規(guī)律；而當經(jīng)濟泡沫存在時，由于經(jīng)濟泡沫是的價格大起大落，從而使得統(tǒng)計規(guī)律失常。統(tǒng)計檢驗法可分為直接檢驗法和間接檢驗法。

3.3模型法

指標法和統(tǒng)計檢驗法僅能對房地產(chǎn)泡沫的存在性進行分析，而模型法則可通過房地產(chǎn)現(xiàn)實價格相對基礎價格的偏離計算出房地產(chǎn)泡沫的大小，只是不能預測房地產(chǎn)泡沫發(fā)生與發(fā)展的趨勢。最常見的模型法主要有收益還原法、邊際收益法。

4房地產(chǎn)泡沫的預警

4.1房地產(chǎn)泡沫的預警方法

（1）景氣指數(shù)法。余曉紅、盛承懋（2004）構(gòu)建蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點和實際情況，依據(jù)國房指數(shù)的編制方法，建立了蘇州房地產(chǎn)景氣指數(shù)預警系統(tǒng)。

（2）統(tǒng)計預警法。胡鵬、姚長學、鐘叔平（2003）通過對有關房地產(chǎn)指標的分析，確定銷售率為基準循環(huán)指標，再用時差相關分析獲得與基準循環(huán)指標相關且先行的指標，在此基礎上構(gòu)建了房地產(chǎn)先行擴散指數(shù)預警系統(tǒng)。

（3）模型預警法。丁烈云（2002）深入探討了基于景氣循環(huán)波動理論的房地產(chǎn)預警、基于系統(tǒng)核與核度理論的房地產(chǎn)綜合模擬預警和基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡理論的房地產(chǎn)預警等多種模型和方法。

4.2房地產(chǎn)泡沫的預警指標體系

房地產(chǎn)預警指標及指標體系的構(gòu)建是房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的關鍵環(huán)節(jié)。國內(nèi)學者從定性和定量分析等方面對此問題進行了深入研究。

（1）定性分析。定性分析主要是依據(jù)房地產(chǎn)市場運行機理和周期波動理論以及設計者自身經(jīng)驗來選擇預警指標。

（2）定量分析。定量分析是指從影響房地產(chǎn)的宏觀和微觀因素出發(fā)來選擇指標，在經(jīng)過數(shù)據(jù)處理來選擇最終的預警系統(tǒng)指標。目前，我國有關房地產(chǎn)指標體系的研究多是采用定量分析的方法。

4.3房地產(chǎn)泡沫的預警指數(shù)和預警系統(tǒng)

為反映房地產(chǎn)市場的運行情況，各國都建立了相關的預警指數(shù)。如美國主要有Hcdonic價格指數(shù)、RS指數(shù)，但由于這些指數(shù)建立在完善的房地產(chǎn)市場的基礎之上，因此其編制方法不適用于發(fā)育僅26年的中國房地產(chǎn)市場。目前，我國在房地產(chǎn)預警系統(tǒng)建設方面的思路已經(jīng)逐漸清晰。有學者提出在橫向結(jié)構(gòu)上將房地產(chǎn)預警系統(tǒng)分為信息采集系統(tǒng)、景氣分析系統(tǒng)、預警信號系統(tǒng)三個子系統(tǒng)，并賦予三個系統(tǒng)不同的功能：信息采集系統(tǒng)負責房地產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)及相關信息數(shù)據(jù)的采集；景氣分析系統(tǒng)負責房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的整合分析和；預警信號系統(tǒng)負責預警預報指標體系和預警預報制度的建立。

第2篇：房地產(chǎn)研究范文

關鍵詞 房地產(chǎn) 價格 評估價格

一、房地產(chǎn)評估價格的定義

房地產(chǎn)評估價格是指專業(yè)房地產(chǎn)評估價格人員，根據(jù)特定的評估價格目的，遵循公認的評估價格原則，按照嚴謹?shù)脑u估價格程序，運用科學的評估價格方法，在對影響評估價格對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對評估價格對象在評估價格時點的價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)評估價格是科學與藝術(shù)的有機結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來的過程。

綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會有不同的成交價格，因而建立在房地產(chǎn)成交價格基礎上的市場比較法的評估價格具有個確定性。例如，一家房地產(chǎn)評估價格是4000元/平方米，那么它是在大批量購買時的價格還是銷售速度很慢時的價格其期房價格是4000元/平方米還是現(xiàn)房價格是4000元/平方米如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價格是否應低于4000元/平方米因此，在無任何約束情況下的房地產(chǎn)評估價格是一個較為模糊的概念。

二、房地產(chǎn)成交價格與預評估價格存在偏差對企業(yè)資金管理的影響

（一）資產(chǎn)負債率高，高負債經(jīng)營風險大

投資成本高、項目周期長及資金回籠慢是房地產(chǎn)開發(fā)項目的三大主要特征?；诖?，筆者認為，僅依靠開發(fā)企業(yè)自身開展項目既難以滿足資金需求，又不易實現(xiàn)項目風險分擔，不利于實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資門檻相對較高，且難以有效利用資本市場實現(xiàn)直接股權(quán)融資。為滿足資金需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不以商業(yè)銀行貸款等形式進行負債融資，如此久而久之便會造成資產(chǎn)負債率較高。特別注意的是企業(yè)資產(chǎn)負債率越高，則表明債務負債越重，從而所面臨的財務風險越高。

（二）缺乏周密的資金預算管理和過程控制

通常情況下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于注重業(yè)務擴張，輕視資金管理制度建設，再加上未能夠充分認識到資金預算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預算制度作為保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗積累不足，超支現(xiàn)象頻繁發(fā)生，導致預算管理難以充分發(fā)揮其應有的價值效應。

盲目投資也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金預算方面的重要失誤，其主要體現(xiàn)在兩大方面：第一，融資過度，即企業(yè)未基于資金需求量與使用時間等方面開展融資活動，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對項目資金需求的估計不夠充分，項目建設期間缺乏資金，致使工程進度延誤。另外，完善的監(jiān)督管理機制是提高資金利用率的有力保障。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分員工資金成本意識薄弱，再加上企業(yè)對預算執(zhí)行的重視力度不夠，造成開發(fā)資金被挪用現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

（三）資金沉淀嚴重，資金回流缺乏系統(tǒng)管理

囤積土地與高庫存是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金沉淀的兩種表現(xiàn)形式，對于前者，其實質(zhì)上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必備條件，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足開發(fā)需求或土地增值的高利潤誘惑而進行囤積土地。土地競投完成后，企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地儲備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項目和未結(jié)算的項目等均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。其中房地產(chǎn)市場高漲時期，開發(fā)商為謀求高利潤，不僅大量開發(fā)商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來便形成高庫存現(xiàn)象。

銷售資金與租賃資金共同構(gòu)成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實現(xiàn)資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進資金回收的作用，但該方式回收期相對較長，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫存等問題，要求運用“以價換量”的方式加速資金回收?？偨Y(jié)來說，基于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流缺乏系統(tǒng)管理，致使資金缺乏現(xiàn)象存在，不利于推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)評估價格關系的總結(jié)

綜合以上分析，房地產(chǎn)評估價格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實例價格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、環(huán)境狀況）、個別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設備設施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價格定義、評估目的對比實例實際成交價格進行調(diào)整，以使其達到要求的價格定義的價格。

因此，房地產(chǎn)成交價格與房地產(chǎn)評估價格中的評估價格具有較大的區(qū)別，歸納起來主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

一方面同一房地產(chǎn)在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。而房地產(chǎn)實際成交價格則受購買數(shù)量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產(chǎn)評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。市場比較法的房地產(chǎn)成交價格雖然建立在房地產(chǎn)實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。

另一方面房地產(chǎn)評估價格對房地產(chǎn)實際成交價格具有指導意義。對于一般資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)評估價格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高，其銷售速度可能較慢。

（作者單位為江蘇省響水縣物價局價格認證中心）

參考文獻

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第3篇：房地產(chǎn)研究范文

房地產(chǎn)評估研究的學術(shù)領域跨越許多學科,不僅包括經(jīng)濟學、地理學、城市規(guī)劃和設計,而且商業(yè)、金融、統(tǒng)計和專業(yè)的房地產(chǎn)部門和學校。鑒于這一領域的動態(tài)特性,定期反思當前的發(fā)展,它可以對房地產(chǎn)評估的學術(shù)研究提供很好地洞察。隨著幾十年的發(fā)展,國外空間計量經(jīng)濟學研究被廣泛運用至各個社會科學方面,包括社會學、犯罪學、政治學、經(jīng)濟學等等。目前我國學者對于空間計量經(jīng)濟學的研究與應用才剛剛起步,主要的應用領域集中在省域科技創(chuàng)新、經(jīng)濟增長的收斂性等方面。

1空間評估方法

為了處理空間計量模型的復雜性,在過去的幾十年里許多先進的空間計量方法已經(jīng)被開發(fā)。這些工具大致可以分為兩類:處理空間依賴性和處理空間異質(zhì)性。

1.1空間依賴性

空間依賴性也叫空間自相關性,是空間效應識別的首要來源,產(chǎn)生于空間組織觀測單元之間缺乏依賴性的考察。空間依賴不僅意味著空間上的觀測值缺乏獨立性,而且意味著潛在于這種空間相關中的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu),也就是說空間相關的強度及模式由絕對位置(格局)和相對位置(距離)共同決定。空間依賴性表現(xiàn)出的空間效應可以用以下兩種模型來表征和刻畫:當模型的誤差項在空間上相關時,即為空間誤差模型;當變量間的空間依賴性對模型顯得非常關鍵而導致了空間相關時,即為空間滯后模型(Anselin,1988)。

1.2空間異質(zhì)性

空間異質(zhì)性又稱空間差異性,是空間計量學模型識別的第二個來源?？臻g異質(zhì)性指地理空間上的區(qū)域缺乏均質(zhì)性,從而導致發(fā)達地區(qū)和落后地區(qū)、核心區(qū)和邊緣地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展和創(chuàng)新行為存在較大的空間上的差異性。空間異質(zhì)性反映了經(jīng)濟實踐中的空間觀測單元之間經(jīng)濟行為(如增長或創(chuàng)新)關系的一種普遍存在的不穩(wěn)定性?？臻g變系數(shù)的地理加權(quán)回歸模型(GeographicalWeightedRe-gression,簡記為GWR)是處理空間異質(zhì)性的一種良好的估計方法。可以對多元的空間關系做出推斷,特別是對國家的政策。總之,GWR模型為研究人員提供高度靈活的方法,衡量住房屬性和住房價格之間的現(xiàn)有關系的空間異質(zhì)性問題。

2土地價值

最近的一些研究已經(jīng)轉(zhuǎn)向了更加密切關注土地價值的機制,以便更好地了解近期房地產(chǎn)價值波動的時間和地理成分。在這領域的研究可以分為兩大顯著及相關類型:研究,旨在跟蹤土地價格指數(shù)以及把房地產(chǎn)價值分解為土地及結(jié)構(gòu)件。

2.1土地價值指數(shù)

眾所周知,房屋價格指數(shù)(HPIS)是房地產(chǎn)評估的重要指標。土地價值的類似指標,卻是少之又少。2007年初期,少數(shù)的研究人員試圖擴大對土地價值的檢測方法。從1970年到2000年代中期,居住用地價值比整體房價漲得更快,可以肯定的是這些價格趨勢有一個地理因素在內(nèi)。這項工作表明,在過去四十年里土地價值已經(jīng)經(jīng)歷了巨大的變化,其中一些研究,以及一些后續(xù)的跟進,主要是從探討的土地價值,以及如何將它們從改善值中分離開來,或如何將房地產(chǎn)價值分解成各個部分。

2.2房地產(chǎn)價值的分解

將房地產(chǎn)價值分解成土地部分和改進部分,是這種方法最早的支持者,因此,我們應該預料到土地價值和改進值對外部沖擊有著不同的反應。此外,DavisandHeathcote(2007)解釋說,改善值只不過是建筑成本的折舊估計。因此,這些價值受到材料和勞動力成本指數(shù)的限制外,對于其他商品的原材料和勞動力是變化的,因此根據(jù)價格的變動,建設成本(改善值)通常顯示更大的經(jīng)濟趨勢(Olineretal.,2010)。在另一方面,土地在空間上是固定的,并在本地供應受限,這意味著土地價值更容易受從外部需求沖擊所產(chǎn)生的大的波動的影響。

3可持續(xù)性和房產(chǎn)價值

在過去的十年可持續(xù)發(fā)展已成為城市學者關注的主要議題。大量的文獻已經(jīng)踴躍去證明把城市擴張、節(jié)能建筑的益處和更加緊湊的發(fā)展形式更緊密相連聯(lián)系到一起,現(xiàn)在幾乎普遍被城市規(guī)劃者所接受。然而,綠色建筑和緊密發(fā)展可以通過發(fā)展更傳統(tǒng)的形式指揮價格溢價。

3.1綠色建筑的溢價

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展,大量建設會導致資源和能源被消耗。人們越發(fā)意識到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來源。大量潛在的經(jīng)濟效益與綠色認證的建筑相關,可提高價值,它的能源成本節(jié)約是最明顯的。在某種程度上,綠色建筑的用戶應該是愿意支付更高的租金。此外,如果綠色建筑被認為是風險較低,它可以指導價格溢價。例如,在事件中招致稅務執(zhí)行費用的風險較低,能效法規(guī)在未來頒布。這些溢價是由綠色建筑產(chǎn)生的大收入流,因為這些建筑同時享受更高的租金和入住率,從而導致房產(chǎn)價值溢價。綠色建筑的溢價也會隨地理環(huán)境變化而變化。比起那些位于“黃金”地段的建筑物,在規(guī)模較小市場的建筑物以及大都市周邊地區(qū)的建筑物都會產(chǎn)生更大的價格溢價。

3.2緊湊發(fā)展的價值

除了對綠色建筑的價值的研究,城市研究者們越來越多的把自己的注意力放在識別價格溢價上,可歸因于更方便,聯(lián)系和便于行走和減少開車的緊湊型的城市設計上,因為如果處于遠離工作,員工,服務和運輸?shù)奈恢眉词故且粋€凈零能耗建筑是不可持續(xù)的。城市經(jīng)濟學家長期以來一直在關注可得到性和區(qū)位屬性在塑造土地價值所發(fā)揮的作用,但這只是在最近,房地產(chǎn)評估研究已經(jīng)投向可持續(xù)發(fā)展的范圍內(nèi)。

4結(jié)論

文章強調(diào)了在房地產(chǎn)評估中三個顯著的趨勢:(1)利用復雜的空間建模技術(shù);(2)恢復對地價的興趣;(3)研究

第4篇：房地產(chǎn)研究范文

［關鍵詞］低碳經(jīng)濟；低碳房地產(chǎn)；對策研究

［中圖分類號］F299［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0029-02

引言

從目前來看,我國房地產(chǎn)行業(yè)整體水平偏低,大部分房地產(chǎn)企業(yè)只是注重數(shù)量型的擴張,房地產(chǎn)在發(fā)展過程中科技含量較低,產(chǎn)業(yè)化程度低下。我國房地產(chǎn)行業(yè)要想獲取長遠的發(fā)展,就必須改變傳統(tǒng)的發(fā)展模式,積極適應國際化的發(fā)展。隨著世界低碳經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要力量,其低碳發(fā)展影響著我國整個產(chǎn)業(yè)鏈的低碳發(fā)展。因此房地產(chǎn)在其行業(yè)低碳經(jīng)濟發(fā)展過程中要重視能源消耗量和碳排放量,要以發(fā)展綠色低碳建筑為目標,大力提倡房地產(chǎn)企業(yè)以環(huán)境保護為核心,不斷提高節(jié)能減排技術(shù)能力,從行業(yè)的各個方面倡導“低碳地產(chǎn)經(jīng)濟”的發(fā)展。

2我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

2.1缺乏相應的制度和政策

低碳經(jīng)濟的發(fā)展成為當今世界經(jīng)濟發(fā)展的主題,我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)逐漸步入低碳經(jīng)濟發(fā)展的隊伍中來,但是如何低碳地產(chǎn)經(jīng)濟,我國仍然處于探索和嘗試階段,缺乏具體的房地產(chǎn)低碳處理技術(shù)、低碳處理規(guī)則和低碳處理指標等相應制度和規(guī)范。國內(nèi)至今還沒有一個具體和法定的低碳建筑認定標準和評價體系。在有關房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境執(zhí)法上,對于高能耗、高污染的房地產(chǎn)企業(yè)有嚴格的懲罰措施,但是對于低污染、低能耗的企業(yè)卻缺乏規(guī)范的激勵措施。雖然我國各級政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟發(fā)展的重要性,但對于房地產(chǎn)業(yè)的低碳技術(shù)研發(fā)、低碳成果推廣和消費低碳產(chǎn)品等方面的政策支持力度還不夠。而進入2011年以來,我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境不穩(wěn)定,更加大了房地產(chǎn)企業(yè)實行“低碳地產(chǎn)策略”的難度。

2.2低碳技術(shù)落后

房地產(chǎn)行業(yè)的核心低碳技術(shù)主要包括設計、建造、利用等環(huán)節(jié)上的技術(shù)。目前我國房地產(chǎn)低碳技術(shù)主要集中在地源熱泵空調(diào)、新風系統(tǒng)、節(jié)能門窗、節(jié)能墻體等房地產(chǎn)建筑節(jié)能材料和設備上的應用,雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展低碳技術(shù)上有了良好開端,但是在有關房地產(chǎn)建筑設計節(jié)能的設計水平和其他低碳技術(shù)還比較落后,而且我國在房地產(chǎn)行業(yè)的低碳核心技術(shù)方面與發(fā)達國家也有很大的差距。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳核心技術(shù)的嚴重缺失導致了具有低碳概念的房地產(chǎn)項目成本遠遠高于普通房地產(chǎn)項目的成本。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)缺乏動力

一方面由于我國缺乏支持低碳地產(chǎn)發(fā)展相應的制度和標準規(guī)范,而且我國房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)能力較低且房地產(chǎn)低碳節(jié)能技術(shù)尚未產(chǎn)業(yè)標準化,這就導致了其低碳節(jié)能產(chǎn)品不能形成統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范和售后服務體系,這些原因?qū)е铝宋覈康禺a(chǎn)企業(yè)因發(fā)展和采用低碳技術(shù)而承受更高的成本壓力,也使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程和后續(xù)維護過程中承擔了更大的風險和責任,所以這也是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對低碳房地產(chǎn)發(fā)展缺乏動力的原因之一。另一方面,我國部分房地產(chǎn)企業(yè)在低碳房地產(chǎn)發(fā)展的認識上存在一定概念滯后和誤區(qū),使得他們對低碳房地產(chǎn)發(fā)展缺乏動力。房地產(chǎn)企業(yè)認為在房地產(chǎn)項目中采取低碳技術(shù)必然會導致開發(fā)成本的增加,較高的價格成本使得房地產(chǎn)企業(yè)在市場上喪失了競爭優(yōu)勢。但是從根本上來看,低碳房地產(chǎn)項目的總成本比普通房地產(chǎn)項目的成本要低,實行低碳地產(chǎn)策略的目標之一就是減少各種不必要消耗,降低企業(yè)的成本,因此低碳房地產(chǎn)項目其比一般房地產(chǎn)項目費用要低很多,從而使得房地產(chǎn)企業(yè)增強了其市場競爭能力。

2.4消費者認可度較低

現(xiàn)階段我國消費者對低碳地產(chǎn)概念認識不足,大部分消費者只是停留在模糊的概念上,甚至還有許多消費者存在著對低碳地產(chǎn)的誤解,這些原因都使低碳建筑尚未成為當今我國房地產(chǎn)市場的消費主流,這也在很大程度上制約了我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展的進度。從市場分析來看,由于近幾年我國房價一路飆升,更多的消費者只關心初始購房價格而忽視在使用過程中的使用成本,房價的高低成為了大部分消費者購房時考慮的首要因素,而有關建筑的低碳、節(jié)能、環(huán)保等因素往往被消費者排在眾多因素的最末位,甚至被消費者忽略。而就目前我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展的狀況來看,低碳建筑成本遠遠高于一般建筑,房地產(chǎn)開發(fā)商就會把高成本變成初始價格轉(zhuǎn)嫁給消費者,從而導致了房屋價格進一步上漲,降低了消費者的購買能力,所以很多消費者對目前低碳地產(chǎn)持不認可態(tài)度。

3我國發(fā)展低碳房地產(chǎn)應采取的策略

3.1完善相關政策法規(guī)

我國應當抓住當今世界低碳經(jīng)濟發(fā)展的契機,借鑒發(fā)達國家發(fā)展低碳地產(chǎn)的成功經(jīng)驗,在我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展的初期,制定科學合理的政策法規(guī),盡可能在技術(shù)、市場和能源等方面給予房地產(chǎn)業(yè)政策上的大力扶持,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟,比如對實施低碳發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)進行相應的財政補貼和稅收減免,給予低碳地產(chǎn)企業(yè)、低碳技術(shù)創(chuàng)新方面的鼓勵和扶持等優(yōu)惠政策。同時建立或授權(quán)相關部門對房地產(chǎn)企業(yè)進行嚴格的監(jiān)督與監(jiān)管。對高能耗、高排放的房地產(chǎn)企業(yè)進行處罰。

3.2制定科學合理的低碳評價標準

在低碳房地產(chǎn)發(fā)展的過程中,科學合理的低碳評價標準必不可少,我國必須要根據(jù)國際低碳經(jīng)濟要求結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況制定一套符合我國國情的低碳評價標準,使我國房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟發(fā)展中各項指標清晰明了,真正地做到國家監(jiān)管機構(gòu)可以有法可依,房地產(chǎn)企業(yè)有章可循,消費者有據(jù)可選,讓政府、企業(yè)、消費者三方之間達成共識,通過三方的共同努力,將我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展開展下去。

3.3提高節(jié)能減排方面的技術(shù)能力

發(fā)展低碳地產(chǎn)的關鍵因素是房地產(chǎn)低碳技術(shù),只有不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排方面的技術(shù)能力,才能建立一個全面的低碳技術(shù)支撐體系,從而加快我國低碳房地產(chǎn)發(fā)展進程。所以房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高企業(yè)節(jié)能減排的技術(shù)能力,尤其是核心技術(shù)能力,比如開發(fā)和使用新型隔熱系統(tǒng),這樣可以提高房屋的保溫能力,減少空調(diào)等設備使用,從而降低房屋使用過程中的能量消耗；加強對室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化控制,開發(fā)低碳環(huán)保的建筑新型材料,從而從源頭上降低房屋內(nèi)有害物質(zhì)的揮發(fā)；提高對可再生資源應用的技術(shù)能力,從根本上降低建筑的碳排放量。

34倡導低碳生活方式

低碳經(jīng)濟應當包含兩方面：一方面,低碳生產(chǎn)方式；另一方面，低碳生活方式。低碳經(jīng)濟發(fā)展的前提條件是低碳生產(chǎn),但是低碳房地產(chǎn)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的關鍵是低碳生活方式。因此在我國房地產(chǎn)低碳發(fā)展過程中,要注重倡導低碳生活方式。而倡導低碳生活方式首先提高低碳房地產(chǎn)的社會認同性,充分調(diào)動社會各方面的積極因素,使社會各方面達成共識,為低碳地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造有利的社會環(huán)境。同時積極調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式,提高其資源利用能力,鼓勵和倡導節(jié)能減排。

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第5篇：房地產(chǎn)研究范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測度；指標；實證研究

1998年，我國開始取消福利分房，進行個人住房的貨幣化改革，中國的房地產(chǎn)市場步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論也由此產(chǎn)生。事實上，我國房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟泡沫是毫無疑問的，但由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場蕭條，所以，整個房地產(chǎn)市場泡沫到底有多大，目前，還沒有一個準確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟發(fā)展走在全國的前列，房地產(chǎn)市場也取得長足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達到488．86億元，占社會固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟和社會發(fā)展公報)。但房價的不斷上漲，也引起了人們對廣州房地產(chǎn)市場的關注。本文以廣州房地產(chǎn)市場為例，選取房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度比、商品房空置率等多個泡沫指標來測度廣州房地產(chǎn)市場的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實際價格嚴重脫離理論價值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對于房地產(chǎn)的理論價值來說的。對于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來說主要有兩個：一是開發(fā)商的過熱投資和消費者的投機預期形成投機需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對于房地產(chǎn)泡沫的測度一般有兩種方法，一是直接測度，即利用定義測度房地產(chǎn)的理論價值，通過比較理論價值與實際價格來測度房地產(chǎn)的泡沫程度(PeterEnglund，1998；JohnM．Quigley，2001)。另一個是利用指標法間接測評，即通過指標比較，判斷房地產(chǎn)市場是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點，第一種比較科學嚴謹，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴謹。鑒于目前房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價、費用、建設成本、利潤以及未來收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測度法在實際操作中較難，我們傾向于選擇指標法來測度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場為例，進行指標法測度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實證研究

本文主要選擇房價收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來源等多個泡沫測度指標，來評價廣州房地產(chǎn)市場是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房價收入比指標分析

房價收入比一般用整套住房價格與居民戶年均可支配收入的比值來表示，用來測度居民的購房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場存在泡沫的可能性就越大。從1998—2004年人均可支配收入的增長率與房價增長率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長，房價基本上是負增長，除了2002年，房價增長率高于居民可支配收入增長率外。按國際標準，房價增長率連續(xù)三年超過10％，可被認為存在經(jīng)濟泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房價收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房價收入比還是偏高，不僅遠高于西方發(fā)達國家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長速度指標分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與GDP增長速度指標主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對擴張程度，指標過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對高度發(fā)展。1998—2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負增長，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長速度遠低于同期全國房地產(chǎn)投資額年均增長率20％的水平(根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒1998—2004》相關數(shù)據(jù)測算)。而同期的廣州市GDP的增長速度均以兩位數(shù)增長，基本維持在15％左右，GDP的增長速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。

3．商品房空置率指標分析

商品房空置率用當前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會有效需求相適應。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風險越大。一般來說，空置率在20％以上為嚴重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達到最高空置量722．01萬平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬平方米，相當于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購房者購房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況指標分析

衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營盈利狀況的指標一般為利潤額和利潤率。利潤額和利潤率指標過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤指標來看，近幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤波動較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤回升，在2004年達到75．86億元。但總體利潤率偏低，除2003年利潤率達到12．05％外，其他年份利潤率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠低于國際上多數(shù)市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤率。這說明廣州房地產(chǎn)市場的競爭比較激烈，市場化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源狀況一般有兩個指標來衡量，一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對銀行資金的依賴程度，指標值過高，顯示銀行資金對房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對銀行和預售商品房款項的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998—2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴較為嚴重。同時，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風險較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)比較

商品零售價格指數(shù)與房屋價格指數(shù)用來衡量商品房價格的實際增長狀況，如果房屋價格指數(shù)高于商品零售價格指數(shù)，顯示商品房實際價格增長，可能存在泡沫威脅。1998—2004年廣州的零售商品價格指數(shù)波動不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房價格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價格指數(shù)明顯高于商品零售價格指數(shù)，說明幾年來廣州商品房不僅名義價格上升，而且實際價格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對策

綜上指標分析，我們發(fā)現(xiàn)1998—2004年廣州房地產(chǎn)市場雖然整體運行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。所以，今后一段時間內(nèi)應采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場膨脹。

1．從資金來源入手，加強對按揭貸款、多頭空頭擔保貸款等的監(jiān)控，嚴把銀行信貸關，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機制，定期、如實公布房地產(chǎn)市場信息，防止房地產(chǎn)市場炒作。

3．鼓勵房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會化，減少企業(yè)對銀行貸款和房屋預售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實行土地儲備制度，嚴格控制土地供給規(guī)模；另一個是實行商品房用地公開招標拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

第6篇：房地產(chǎn)研究范文

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；成本管理

中圖分類號：F87 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-01

前言：近幾年隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步完善，國內(nèi)的市場競爭越來越激烈，在房地產(chǎn)企業(yè)中尤其如此，激烈的市場競爭形勢讓房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目管理過程中有越來越大的成本管控需求，本文將對此進行詳細闡述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

（一）缺少組織架構(gòu)支撐

房地產(chǎn)項目作為一種復雜的綜合性項目，在其活動中的成本管理也是一個系統(tǒng)性的工作，需要科學合理的組織結(jié)構(gòu)支撐，但是當前在很多房地產(chǎn)企業(yè)中存在著成本管理意識和成本管理架構(gòu)的缺失，成本管理工作都集中在基層管理人員的身上，但是由于基層管理人員無法從總體上對房地產(chǎn)項目整體進行管理，所以房地產(chǎn)項目的成本管理往往只是各自為政、流于形式。

（二）管理流程不清晰、管理方法不明確

在房地產(chǎn)項目運行過程中，因為管理者的成本管理意識缺失，很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有明確的成本管理流程，相應的管理方法也沒有明確的規(guī)范，在這樣的成本的管理形勢下，流程和方法的缺失讓房地產(chǎn)項目的成本管理無法在現(xiàn)實工作中落實，成本管理主體不明確，成本管理無法形成流程體系，造成的結(jié)果就是房地產(chǎn)項目在運行過程中成本的管控主體分散，成本管理沒有統(tǒng)一的標準，財務支出沒有嚴格的控制，最終導致房地產(chǎn)項目的嚴重超支。

（三）管理人員的綜合素質(zhì)欠缺

房地產(chǎn)項目的成本管理是一個組成復雜的系統(tǒng)工程，進行成本管理工作的人員必須要有較強的綜合素質(zhì)，對房地產(chǎn)建設中的各種施工材料、施工工藝和各自的成本價格都要有深入的了解，要對房地產(chǎn)項目中容易出現(xiàn)成本管理問題的環(huán)節(jié)有清晰的認識，并結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點有具體的問題解決辦法。同時還要能夠運用統(tǒng)計學和運籌學的知識對房地產(chǎn)項目的施工成本進行估算，管理人才的缺失和管理人員的綜合素質(zhì)缺失，都導致了房地產(chǎn)項目成本管理工作的消極現(xiàn)狀[1]。

二、房地產(chǎn)成本管理的具體措施

（一）科學合理的組織架構(gòu)和流程設置是成本管理的基礎

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、資金需求和資源整合量大且多變。在房地產(chǎn)項目的成本管控上，企業(yè)要端正態(tài)度樹立全局觀念、整體觀念和系統(tǒng)觀念，革除過去分片基層管理的弊端，從房地產(chǎn)項目的整體進行成本管理。在傳統(tǒng)的分片成本管理過程中，因為管理者位于房地產(chǎn)項目的中低層，做不到房地產(chǎn)項目的整體成本管理，所以只能從自己這一片出發(fā)進行區(qū)域性的成本管理，區(qū)域性的成本管理很多管理措施在區(qū)域內(nèi)部看是正確的，是節(jié)約建設成本的措施，但是從房地產(chǎn)整體來看就有可能會增加建設成本，這種現(xiàn)象屢見不鮮，很多房地產(chǎn)項目因為缺乏統(tǒng)一的整體成本管理架構(gòu)和流程，下級管理人員為了節(jié)約成本使用不合格的建筑材料，客觀上節(jié)約了成本但是卻增加了建筑的維護成本，并給企業(yè)的名譽造成了無形的損失。

所以在房地產(chǎn)項目中建立統(tǒng)一的組織架構(gòu)，完善規(guī)范的成本管理流程是實施好、管理好房地產(chǎn)項目成本的關鍵，只有建立了統(tǒng)一的架構(gòu)，完善規(guī)范的流程房地產(chǎn)項目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”，做到房地產(chǎn)項目成本管理的科學、合理[2]。

（二）明確的產(chǎn)品定位和成本目標是成本管理的依據(jù)

在房地產(chǎn)項目的成本管理活動中，明確的成本管理目標是進行成本管理的依據(jù)，房地產(chǎn)項目是關系到人民群眾生命財產(chǎn)安全的重要項目，在房地產(chǎn)項目建設中不能簡單的實行利益最大化的管理目標，在房地產(chǎn)項目建設中要堅持保質(zhì)保量的原則，只有在保證好建筑施工質(zhì)量的基礎上，才能追求企業(yè)的自身利益。所以這一成本管理的目標，一定要綜合分析了建筑質(zhì)量和施工質(zhì)量的基礎上才能設定，同時在成本管理目標的設定過程中要對管理目標進行細化，要設置一個總體的成本管理目標，針對這一目標在建筑施工、管理的各個環(huán)節(jié)都設置一個小的目標，將建設成本目標細化到每一個建筑環(huán)節(jié)，保證房地產(chǎn)項目的成本管理有效實施[3]。

（三）做好成本優(yōu)化是管理工作的關鍵

房地產(chǎn)項目作為一種系統(tǒng)性工程，在成本的管控中設計成本管控是最重要的管控手段，因為房地產(chǎn)項目本身是要嚴格按照設計圖紙進行建設的，所以設計中成本管理的失誤會嚴重影響到后繼的成本管理，所以在房地產(chǎn)項目的設計環(huán)節(jié)要實行限額設計，對每一個環(huán)節(jié)的設計工作都要制定成本指標，通過優(yōu)化技術(shù)設計的方式有效的減低建筑施工成本，而且在工程設計階段，特別是初步設計階段，實行限額設計，采取優(yōu)化設計的方法，既可以達到控制造價的目的，又可以提高設計質(zhì)量，使建筑物設計實現(xiàn)經(jīng)濟與技術(shù)的完美統(tǒng)一，企業(yè)可以要求設計“先算后畫”，把錢用在刀刃上，徹底改變“設計過程中不算賬，設計完成概算見分曉”的現(xiàn)象，可以實現(xiàn)建筑物設計的全程可控，在源頭上控制房地產(chǎn)項目的成本[4]。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)項目的建設活動是關系到人民群眾切身利益的重要活動，在其建設施工過程中，成本管理至關重要，房地產(chǎn)項目只有成本管理工作做好了才能保證企業(yè)的經(jīng)濟效益，才能保證對房地產(chǎn)項目運行提供完善的維護支持，才能保證社會經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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[3]張宏偉.基于業(yè)務與財務雙重視角的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].浙江工業(yè)大學，2013.

第7篇：房地產(chǎn)研究范文

關鍵詞:房地產(chǎn) 成本控制 技術(shù)創(chuàng)新

在當今的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)之間競爭非常激烈，怎樣在如此激烈的競爭中求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)應在開發(fā)合適暢銷產(chǎn)品的基礎上，盡可能的降低成本，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點和重點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制的內(nèi)容

房價由于受到成本的影響，成本越低低，房價就越有下調(diào)的空間，以此提高企業(yè)的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制應以項目設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段等幾個階段為重點，進行系統(tǒng)的控制。

對于企業(yè)的項目設計階段來說，設計階段的成本控制是項目建設過程中的重點，因此房地產(chǎn)企業(yè)應重點注意這個階段的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，施工階段的成本控制內(nèi)容主要是對編制成本計劃和工作流程圖、對經(jīng)濟技術(shù)變更進行比較、進行項目工程計量、定期進行工程費用超支分析、及時掌握有關部門的各種定額和收費標準的變化等方面的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是加強對履約行為的控制。對于企業(yè)的竣工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是對竣工后送審的工程量核實方面的的控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則

成本控制的過程就是房地產(chǎn)企業(yè)通過運用科學的管理和組織方法使人、材、機的組合不斷優(yōu)化進而用最小的成本來實現(xiàn)最好的效果。成本控制要做到以主動控制為主，盡量變被動為主動并加以控制，同時對無法主動控制的因素進行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅持以下原則:

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應遵循節(jié)約的原則

節(jié)約就是施工中人力、物力和財力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對不是消極的限制與不合理的費用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實施過程中經(jīng)常通過科學的評估，以優(yōu)化施工方案。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應遵循全面控制的原則

全面控制原則包括兩個涵義――全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關，因此應充分調(diào)動每個部門、班組和每一個員工控制成本，關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項目整個周期，從施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應遵循動態(tài)控制的原則

成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則。所謂動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，全程收集和實時更新成本發(fā)生的實際值，并與目標值相比較，測算衡量執(zhí)行效果，若無偏差，則繼續(xù)進行，否則要找出具體原因，采取相應措施。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)應遵循目標控制的原則

目標管理是管理活動的基本技術(shù)和方法。它是把計劃的方針、任務、目標和措施等逐一分解到具體的組織或個人。在實施目標管理的過程中，目標的設定應切實可行，越具體越好，以便于可以將任務分派到個人，做到責、權(quán)、利相結(jié)合，對責任部門的業(yè)績進行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎懲分明。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設計階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)設計階段的成本控制是整個成本控制的關鍵與重點。盡管設計階段的費用在整個建設工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設計質(zhì)量的好壞會直接影響到建設費用的多少和建設工期的長短，決定人力、物力和財力投入的數(shù)量。因此，合理科學的房地產(chǎn)設計可大幅降低造價成本。因此，設計階段對項目投資的影響是極大的。

1、房地產(chǎn)企業(yè)應采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價

針對設計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。房地產(chǎn)企業(yè)應在設計合同的經(jīng)濟條款上,增加設計變更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束是對設計規(guī)范、工程質(zhì)量與預算指標等各方面進行控制的一種舉措。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位

房地產(chǎn)企業(yè)應積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，以此來將工程主體及配套的圍護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局上的開拓創(chuàng)新。

3、房地產(chǎn)企業(yè)應開展限額設計，進而控制造價

房地產(chǎn)企業(yè)應積極推行限額設計，建立健全的設計經(jīng)濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算，控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不被輕易突破。房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)招標投標階段的成本控制

1、項目招標工程中的成本控制

工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標房地產(chǎn)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，這對項目投資以及質(zhì)量的控制等方面都有至關重要的作用。

2、做好合同的簽定工作

房地產(chǎn)企業(yè)應按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及的費用處理問題都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確內(nèi)容，通過談判爭取得到有利于低價的合同條款。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個方面：

1、 用經(jīng)濟措施進行項目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本,最大限度地降低靜態(tài)投資。

2、 從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料，并想方設法在技術(shù)上實施項目投資的控制，技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。

3、 從管理模式上著手，建立建設監(jiān)理制，追求投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠

房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的成本控制

該階段是成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)有關法規(guī)規(guī)定，認真審核工程款，以政策為依據(jù)，對送審的決算進行核實工程量，落實簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實際造價。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一門綜合學科，只有做好各方綜合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地產(chǎn)企業(yè)中必須對影響成本的各個階段實施全過程的控制，以利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。

參考文獻：

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第8篇：房地產(chǎn)研究范文

一、房地產(chǎn)市場信息的特點

房地產(chǎn)市場信息是指房地產(chǎn)行業(yè)辦理各類房產(chǎn)業(yè)務，并在各類業(yè)務形成的交易與權(quán)籍數(shù)據(jù)基礎上，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場主體進行規(guī)范監(jiān)管，并向社會和有關部門進行的綜合信息。［1］全面、及時、準確的房地產(chǎn)市場信息是準確把握和分析房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢和房價變動情況的基礎，是政府加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的有力依據(jù)。［2］房地產(chǎn)市場信息具有以下特點：一是客觀性。［3］房地產(chǎn)市場信息是不依賴主體為轉(zhuǎn)移的。信息的事實就是它的中心價值，客觀事實性就是它的第一基本性質(zhì)。二是利益共享性。房地產(chǎn)市場信息的利益共享性，表現(xiàn)在它可以被共同占有，共同享用。即信息在利用的過程中被消耗，可以在同一時間或不同時間廣泛地傳播擴散，為眾多用戶加以利用。三是時效性。人們獲取房地產(chǎn)市場信息在于利用，而信息的效用和產(chǎn)生利用之間有著密切的關系，它的時效性表現(xiàn)在及時性和透明性上。四是可加工性和開發(fā)性。［5］在對房地產(chǎn)市場信息的利用過程中，人們一般不是簡單地使用它，而是對所獲取的信息進行分析、比較、綜合，從而產(chǎn)生出新的信息。五是傳遞性。房地產(chǎn)市場信息的傳遞性表現(xiàn)在它可以在時間上和空間上多方式地進行傳遞，這些傳遞渠道包括政府部門、房地產(chǎn)行業(yè)和中介組織。

二、房地產(chǎn)市場信息失真現(xiàn)象

房地產(chǎn)市場信息失真是指房地產(chǎn)市場信息的輸入和輸出的不一致而產(chǎn)生信息虛假，即房地產(chǎn)市場的真實信息情況與房地產(chǎn)信息公布情況不符。房地產(chǎn)市場信息失真表現(xiàn)在以下幾個方面。一是房地產(chǎn)市場信息源不明。信息源是指信息的來源，也就是產(chǎn)生信息的地方，不明的信息源所產(chǎn)生的信息會導致信息失真。2005年12月國家統(tǒng)計局公布，至2005年10月末全國商品房空置率已達到26％；2006年2月，國家統(tǒng)計局又公布了新的數(shù)據(jù)：2005年前11個月，商品房空置面積達1．14億平方米。［6］北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，國家統(tǒng)計局給出26％的空置率絕對是錯誤的，房屋空置率實際不到1％。［7］國家統(tǒng)計局新聞部門于3月16日聲明，該局“從未計算和公布過2005年商品房空置率”，于是人們紛紛質(zhì)疑，轉(zhuǎn)載于全國多家媒體的“國家統(tǒng)計局空置數(shù)據(jù)”究竟來自何方。［8］二是房地產(chǎn)市場信息指標不統(tǒng)一。信息處理需要不同的方法和程序，而信息指標的不統(tǒng)一會導致處理后的信息產(chǎn)生差異。例如，2006年3月21日國家統(tǒng)計局了全國70個大中城市1、2月份的房屋銷售價格情況，其中北京1、2月份房價同比上漲7．3％。第二天，北京市建委、北京市統(tǒng)計局等部門對外公布：北京市商品住宅在1～2月間的預售交易平均價格漲幅為17．3％。［9］針對這兩個相差了兩倍的統(tǒng)計數(shù)字，北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人于秀琴解釋說，北京市建委等部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)出現(xiàn)很大差異是因兩者統(tǒng)計指標不統(tǒng)一。［10］三是房地產(chǎn)信息公開混亂。信息公開指政府組織公開自己擁有的信息，而不同的政府部門因為職權(quán)的不同就會導致信息公開的混亂。2010年2月13日國家統(tǒng)計局的《2009年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2009年我國70個大中城市房屋售價同比上漲1．5％，其中新建住宅價格上漲1．3％，二手住宅價格上漲2．4％。［12］同年2月16日，國家統(tǒng)計局又公布了2009年全國房地產(chǎn)市場商品房銷售價格漲幅為24％。［13］這一數(shù)據(jù)迅速引發(fā)一場輿論風暴，人們幾乎一致認為這不可思議，“可能是放錯了小數(shù)點?！保?4］

三、房地產(chǎn)市場信息失真的原因

房地產(chǎn)信息失真問題，主要源于房地產(chǎn)信息形成處理機制的不完善，包括房地產(chǎn)市場信息的采集不準確、對采集信息的處理不規(guī)范以及公開信息的環(huán)節(jié)的不完善。

（一）房地產(chǎn)市場信息采集不準確

房地產(chǎn)市場信息采集指運用調(diào)查、情報檢索和網(wǎng)絡等手段去對房地產(chǎn)市場運行信息進行搜集。導致房地產(chǎn)市場信息采集不準確的原因有：一是信息需求確定不準確。房地產(chǎn)市場信息用戶分布于特定的領域，因而對房地產(chǎn)市場信息的需求具有較強的針對性，包括采集的內(nèi)容、類別、格式、來源、質(zhì)量和數(shù)量，而信息采集的需求又受到個人主觀能動性的影響，這就使得確定信息需求存在著差異性，不適當?shù)男畔⑿枨笫沟貌杉男畔⒕哂幸欢ǖ钠嫘?。二是信息源選擇偏差。房地產(chǎn)市場信息的信息源具有相對性、多樣性、不確定性、替代性以及補充性。信息源不是一成不變的，若不能及時準確地選擇正確的信息源，片面地將信息源固定化會使采集的信息具有滯后性，就會導致房地產(chǎn)市場信息的不完善。三是信息收集的方法和程序不合理。信息收集的方法與程序會因為機構(gòu)、任務、要求和資源等方面的不同而不同，而不同的方法與程序又會使采集和利用的信息不同，不合理的方法與程序會使房地產(chǎn)市場信息的采集不客觀、不真實。

（二）房地產(chǎn)市場信息處理不規(guī)范

信息處理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場信息失真的一個重要方面。一是信息的處理方式不同。我國尚沒有建立起一套完整的信息指標體系［15］，而不同的信息指標體系設置的計算方法、統(tǒng)計技術(shù)存在差別，采用不同的指標體系處理信息，會導致房地產(chǎn)市場信息的處理不規(guī)范。二是信息的存儲與檢索不夠科學。采集的房地產(chǎn)信息經(jīng)過加工后要歸類記錄和存儲，要知道存哪些信息，存多長時間，以什么方式存儲，存在什么介質(zhì)上。我國房地產(chǎn)市場信息在存儲過程中存在著明顯的滯后性與片面性。三是信息傳遞方式不合理。不同的部門和組織有自己常用的信息傳遞方式，而且還根據(jù)實際情況選擇其他形式的信息傳遞方式或者這些方式的某種組合進行信息傳遞。但是，在房地產(chǎn)市場信息傳遞中缺乏專門的信息機構(gòu)來進行信息傳遞活動，傳遞方式的雜亂與不合理導致房地產(chǎn)市場信息來源不明，真假難辨。

（三）房地產(chǎn)市場信息不權(quán)威

房地產(chǎn)市場信息應由政府及企業(yè)部門將房地產(chǎn)市場信息集中管理，通過將處理后的信息進行共性分類，最終實現(xiàn)系統(tǒng)化、標準化的公開。我國的信息存在以下問題：一是政府信息存在著一定的混亂。改革開放以來，我國主要經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)一直采用地方上報、中央?yún)R總的模式，但地方政府往往會在政績壓力下進行統(tǒng)計干預，直接影響經(jīng)濟數(shù)據(jù)的真實性，干擾市場預期。二是企業(yè)部門公布信息的虛假。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)為了獲得高額的利潤與經(jīng)濟效益，一些主體部門有意向政府提供一些虛假的、失真的信息，使得政府的房地產(chǎn)信息的真實性與權(quán)威性受到嚴重質(zhì)疑。一個時期關于各種房地產(chǎn)市場信息報道一再升溫，造成賣得多、賣得快、賣的價高、賣的地塊重要就好的印象。［16］這些信息帶有明顯的主觀傾向性且缺乏客觀的科學性。我國房地產(chǎn)信息主體之間的矛盾，使房地產(chǎn)市場信息的權(quán)威性受到質(zhì)疑。面對政府部門的不同信息，消費者往往只能茫然失措。

四、解決房地產(chǎn)市場信息失真的措施

（一）加強對信息采集環(huán)節(jié)的管理

信息采集是信息處理過程的起點與基點，了解真正信息需求，必須掌握足夠的信息，選出有價值的信息，并根據(jù)這些信息進行判斷決策。一是進行用戶研究，確定正確的信息需求。房地產(chǎn)市場信息用戶來自企業(yè)、政府、協(xié)會、新聞傳媒等不同的部門機構(gòu)，即使是同一個信息用戶，其需求也是不斷變化的，應針對不同的房地產(chǎn)信息用戶類型與特點確定正確的信息需求。二是選擇正確的信息源。正確認識房地產(chǎn)信息源的相對性、多樣性、不確定性、替代性有助于更好地選擇和利用信息。信息的選擇過程，是根據(jù)不斷變化的用戶信息需求，從已確定的信息源體系中連續(xù)地選擇、提取和收取信息的過程。［17］所以應篩選有價值、有針對性的信息源，采集權(quán)威性的信息，掌握信息重點。三是采用正確的方法與環(huán)節(jié)。明確信息采集環(huán)節(jié)是信息管理中計劃工作的主要任務。房地產(chǎn)信息采集計劃工作的任務和內(nèi)容包括：（1）明確信息采集的具體任務和要求。（2）明確信息采集工作的宗旨、目標和戰(zhàn)略，論證可行性。（3）規(guī)定各項工作的開始和完成的進度。（4）規(guī)定實施地點和場所。（5）擬定具體的措施、政策和規(guī)則以及資源的分配方案。

（二）重視信息的處理環(huán)節(jié)

信息處理是試圖解釋信息的內(nèi)容，從而得出高效、準確、及時的信息，只有經(jīng)過處理的信息才能變成所需要的信息，才能被適時有效地利用。針對房地產(chǎn)市場信息失真問題，可以采用如下措施：一是要建立統(tǒng)一的指標體系，制定合理、權(quán)威的信息處理指標體系框架，包括統(tǒng)一基本單位、統(tǒng)一調(diào)查制度、統(tǒng)一數(shù)據(jù)采集處理平臺、統(tǒng)一信息系統(tǒng)，以及運用一套相同的指標體系去處理房地產(chǎn)市場信息。二是要合理地存儲信息，提供方便快捷的信息檢索。要保證存儲的信息不被破壞、篡改、丟失，必須持續(xù)更新信息，剔除過時信息和修改貯存信息，擴大信息容量，儲存盡可能豐富的房地產(chǎn)市場信息。此外，還要考慮到儲存信息更新的方便性和靈活性，保證具有較高的檢索效率。三是規(guī)范政府及企業(yè)部門對房地產(chǎn)市場信息的傳遞。不僅要經(jīng)濟、合理、有效地選擇信息傳遞渠道，而且還要考慮到信息傳遞的效率和傳遞過程中的安全保密問題。政府和企業(yè)部門對于房地產(chǎn)市場消息的傳遞需要采取正確消息傳遞模型，確保信息傳遞的全面性與真實性。

（三）規(guī)范信息環(huán)節(jié)

信息環(huán)節(jié)是信息完成的最終環(huán)節(jié)。信息的公開和透明是資本市場生存和發(fā)展的基石，房地產(chǎn)市場作為資本市場的重要組成部門，信息的公開和尤為重要。一是政府部門進行內(nèi)部溝通，使信息更完整。政府部門應該統(tǒng)一信息，核對信息數(shù)據(jù)，在確保無誤的情況下達成協(xié)定，積極主動地向公眾正確權(quán)威的信息。要明確信息審核的規(guī)范要求，擬訂信息規(guī)范表述，提高和強化政府部門的職能要求。［18］二是提高政府工作人員的政治素質(zhì)和思維能力。政府房地產(chǎn)信息資源開發(fā)人員不僅需要信息技術(shù)、信息業(yè)務加工處理的技能，還需要政府管理、相關法律政策、政府資源協(xié)調(diào)等方面的知識和技能。［19］政府應該對企業(yè)以及媒體進行規(guī)范，杜絕虛假不實的房地產(chǎn)市場信息，完善房地產(chǎn)市場信息法律法規(guī)，確立相關房地產(chǎn)機構(gòu)的職責和權(quán)限，規(guī)范房地產(chǎn)市場信息的，使的信息更有權(quán)威性與完整性。

（四）完善房地產(chǎn)信息披露制度

房地產(chǎn)市場主體主要包括政府、開發(fā)商、承建商、材料商和營銷商。政府作為市場的管理者又是一級市場的出讓方，在房地產(chǎn)市場中擁有十分特殊的地位。要消除“信用危機”，需要建立和完善政府的信用機制，制訂嚴格的信息披露制度和市場退出機制。首先，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。房地產(chǎn)相關部門應定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息。其次，加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正地報道房地產(chǎn)市場情況，制訂適合房地產(chǎn)市場各類交易主體的信息披露制度，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，應嚴肅處理。最后，積極鼓勵社會公眾檢舉揭發(fā)統(tǒng)計弄虛作假行為，規(guī)范好信息處理環(huán)節(jié)。

第9篇：房地產(chǎn)研究范文

論文關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，需求因素法，房地產(chǎn)理論價格

 

引言：在2007年9月份爆發(fā)的次貸危機中，美國出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，并且一發(fā)不可收拾，進而由此引發(fā)金融危機造成了美國經(jīng)濟的衰退，房地產(chǎn)泡沫如何形成以及為了更好的發(fā)展我國經(jīng)濟，有必要對房地產(chǎn)市場的運行情況進行泡沫檢測分析有助于政策制定者了解市場行情并提出相應的預防建議，我們這里以天津為例對其房地產(chǎn)市場進行預測分析。

1 房地產(chǎn)泡沫定義及天津發(fā)展近況

房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上就是一種資產(chǎn)或者是一系列資產(chǎn)脫離了其自身的基本理論價值，而出現(xiàn)過度波動的經(jīng)濟現(xiàn)象。國外像著名經(jīng)濟學者金德爾伯格就認為“泡沫其實是一系列資產(chǎn)價格不斷的上漲，并且這種上漲會造成人們認為其還會繼續(xù)上漲的預期，形成一種“惡性”循環(huán)，最后有可能造成價格暴跌，或者被市場所容納而趨于消退”[1]另一種泡沫的理解是：資產(chǎn)價格相對于實體經(jīng)濟內(nèi)在價值相背離的不斷膨脹的過程，日本學者普遍對這個觀點持一致態(tài)度。

在國外學者研究的基礎上，中國的諸多學者主要從泡沫資產(chǎn)價格偏離其內(nèi)在經(jīng)濟基礎理解泡沫的經(jīng)濟含義。王子明將泡沫定義為某種價格水平相對于經(jīng)濟基礎因素決定的理論價格（一般均衡穩(wěn)定狀態(tài)價格）的非平穩(wěn)性向上偏移的過程[2]而黃名坤博士把現(xiàn)有的實體運行經(jīng)濟與想象的虛擬經(jīng)濟相聯(lián)系，認為資產(chǎn)的基本理論價值來源于現(xiàn)行的實體經(jīng)濟，并認為理論價格是實體經(jīng)濟體系達到最優(yōu)動態(tài)均衡時的價格[3]。

天津市位于海河下游房地產(chǎn)理論價格，同時又是連接東北、西北及華北三地區(qū)的交通樞紐，并且擁有天津港——北方最大的人工港的天津，地理位置的優(yōu)越性帶給了天津很大的發(fā)展機遇。2009年天津市生產(chǎn)總值達到了7500億元，比2008年增長了11.5%，保持了良好的經(jīng)濟增長勢頭，下圖是天津近十年GDP的發(fā)展情況。

圖1-1 天津市1998年—2009年GDP發(fā)展狀況[4]

在上圖中我們發(fā)現(xiàn)天津市全民生產(chǎn)總值總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。但是從近十年來GDP增長率上我們發(fā)現(xiàn)，天津市在2005年以及2008年GDP的增長勢頭強勢，尤其是2008年增長達到了近些年的頂峰，但是在2009年，雖然總體勢頭很好，但是GDP的增長趨勢有所回落。

在居民生活水平上，2009年的消費價格及生產(chǎn)價格都有所回落，但是房屋的銷售價格、二手房銷售價格以及租賃價格處于一直上漲的趨勢，其中新建房價格上漲的速度最快，同比去年上漲了3.5%。市固定資產(chǎn)投資表現(xiàn)出了強勁的增長趨勢。全市的固定資產(chǎn)投資達到了5006億元，在這個投資中城鎮(zhèn)投資占據(jù)了大量的比例。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比去年增長12.5%，2009年的交易面積和交易金額都呈現(xiàn)了大幅度的增長，分別為去年水平的1.7倍和2倍。天津市不斷的采用各種政策支出該行業(yè)的發(fā)展，天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展是否健康穩(wěn)健，對此我們應用需求因素法對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展情況作一個理論分析。

2天津泡沫測度分析

房地產(chǎn)價格可以由兩部分組成，即理論價值和“收益價值”，理論價值又可以稱之為本身固有的價值，即一項不動產(chǎn)的最原始的建造價值，而“收益價值”可以說是它的“投機價值”，這里的“投機”指的是房屋的價格過度上漲的價值。也正是這種“投機價值”可能造成市場房地產(chǎn)泡沫。

我們可以認為人均收入、貸款利率、某一大中城市的人口規(guī)模與房地產(chǎn)理論價格有關。做這樣的假設之后我們建立回歸模型對這些因素作顯著性分析。一般說來與家庭人均收入及所在城市人口規(guī)模成正相關，與貸款利率負相關。當人均收入增加時，人們有更多的資金可以投資房地產(chǎn)，不管出于住房需求還是改善住房條件甚至是投資房產(chǎn)，更有甚者就是在房地產(chǎn)市場進行投機活動用于賺取差價，種種因素都會造成房地產(chǎn)價格的上升，并且這種情況在一線城市尤為顯著，比如北京、上海、廣州和上海站。但是如果貸款利率上升的話房地產(chǎn)理論價格，就會加大消費者購房成本，也就是說購房者的月供增加，那么潛在購房者會根據(jù)自己的情況可能進入觀望階段，等到利率下降再購置房屋，市場需求就會減少，這樣一來，房價就會隨之下降。在中國大步向城市化的發(fā)展過程中，城市人口會越來越多，外來的打工者，畢業(yè)的大學生等等都有購買房子的需求，一般認為城市人口越多，需求越大，房價越高，但是從另一方面來說，人口多并不等于有能力購置房屋。但是房產(chǎn)的價格會在這種因素的驅(qū)動下價格不斷上升，這樣兩者之間的關系是正相關。

那么房產(chǎn)t期的基本理論價格可以由以下公式表示：

⑴

也可以表示為：

⑵

其中表示房產(chǎn)基本理論價格，人均收入是t期的家庭人均可支配收入，貸款利率為短期貸款利率（將房價與利率的關系描述成冪指數(shù)的關系進行研究）。

房地產(chǎn)t期的“收益價值”可以表示如下：

⑶

其中表示收益價值部分，表示t期預期收益。上述公式房地產(chǎn)收益價值的內(nèi)在意義為房產(chǎn)的下一期收益在一定利率下折現(xiàn)的現(xiàn)值。這個是房地產(chǎn)價格預期價格變動將導致不動產(chǎn)收益的上下波動，所以說他是房產(chǎn)價格的投機部分。

這個預期的價格由于數(shù)據(jù)很難收集，并且收集來的數(shù)據(jù)又具有很大的不確定性，這里根據(jù)投資者對前一期看好房產(chǎn)價格上漲的預期心理，認為它與上一期的房產(chǎn)價格增長率有關，設這個增長率用表示那么上式可以表示如下：

⑷

整體來講房地產(chǎn)的價格可以用以下公式表示：

⑸

即也可以為：

++ ⑹

其中表示隨即誤差項，以下是天津市基本數(shù)據(jù)：

表2-1 天津市有關參數(shù)

 

參數(shù)

年份

天津商品房平均銷售價格P

（元/平方米）

房地產(chǎn)價格

實際增長率G

1999

2251

0.017275

2000

2328

0.004994

2001

2375

0.002947

2002

2487

0.007474

2003

2518

0.001975

2004

3115

0.036032

2005

4055

0.045861

2006

4774

0.025385

2007

5811

0.027392

2008

6015

0.004785

2009