房地產(chǎn)項目可行性研究精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結(jié)合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質(zhì)量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質(zhì)量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質(zhì)量，詳細反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應

投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質(zhì)上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內(nèi)容、工程量及工程投資相互關(guān)聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎(chǔ)上進行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構(gòu)成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產(chǎn)，應將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權(quán)；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術(shù)開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關(guān)費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。

(四)在建設方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質(zhì)來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側(cè)重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進行有效預測，并以此為基礎(chǔ)，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟情況及主要增長領(lǐng)域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟概括，預測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預測。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)、收入情況，預測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區(qū)域?qū)α餍凶≌?、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設施、價格、房型結(jié)構(gòu)、消費者心里、生活品質(zhì)要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎(chǔ)上進行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規(guī)律，結(jié)合項目自身條件及社會經(jīng)濟環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構(gòu)成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法

(一)制定設計評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設計關(guān)系到到建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能等相關(guān)專業(yè)，專業(yè)性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構(gòu)思、創(chuàng)意、平面設計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎(chǔ)，開展建筑設計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質(zhì)量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對項目整體規(guī)劃的評價

在充分考慮項目建設條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎(chǔ)，全面進行項目規(guī)劃。

(三)項目的財務分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎(chǔ)上，準確計算房地產(chǎn)項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財務評價指標

財務評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎(chǔ)上進行的，對項目直接發(fā)生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎(chǔ)，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標包含對項目的設計規(guī)模、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、財務評價指標。設計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關(guān)指標。

綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設周期內(nèi)有效規(guī)避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質(zhì)量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務流程的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)。

參考文獻：

[1]宋春紅,蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[J].基建優(yōu)化,2006(01).

[2]巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).

第2篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項目；可行性研究

房地產(chǎn)投資項目的可行性研究是在房地產(chǎn)投資項目決策階段，對項目的投資環(huán)境和條件等內(nèi)容進行較為深入的調(diào)查研究，制定、分析和評價各種投資方案的可能性、技術(shù)性和經(jīng)濟合理性。房地產(chǎn)投資項目可行性研究是投資決策、資金籌措、實施操作、立項審批的重要依據(jù)之一。房地產(chǎn)投資項目一般具有投入多、風險大等特點，對房地產(chǎn)投資項目進行科學合理的可行性研究，是控制投資風險、確保合理開發(fā)的基礎(chǔ)性條件，甚至關(guān)系到房地產(chǎn)投資項目的盈虧成敗。

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的作用

（1）作為項目投資方的決策依據(jù)?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)投資項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，根據(jù)可行性研究的研究分析結(jié)論，項目投資方會進行研讀并最終決定是否投資該項目和投資規(guī)模等事項。（2）作為項目主管方的審批依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應就擬投資的房地產(chǎn)項目編制申請報告，報送項目審批核準機關(guān)申請審核批準。項目申請報告中所含最重要的文件之一就是項目可行性研究報告。項目審批核準機關(guān)是否批準該項目，很大程度在于項目可行性研究是否科學、合法、合理，是否具有理想的經(jīng)濟和社會效益。（3）作為項目籌資的重要參考資料。房地產(chǎn)投資項目一般是高投入高風險，不進行深入的可行性分析研究，一般很難對外籌資。銀行等金融企業(yè)、投資公司等財務戰(zhàn)略投資者是在承擔的風險較小、項目具有足夠的還款能力的情況下，才可能給予項目貸款。（4）作為項目進行前期工作的依據(jù)。項目的前期工作包括規(guī)劃設計、人員招聘、施工準備等，在房地產(chǎn)投資項目的可行性研究中，都會提及各項工作安排的時間表。如無其他情況的改變，一般應根據(jù)該計劃行事。

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究階段的劃分

（1）投資機會研究。投資機會研究是指對項目投資者選擇投資機會和方向提出輪廓性建議，目的是在特定的地區(qū)內(nèi)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，同時結(jié)合資源條件和市場供求等條件尋找并選擇合適有利的房地產(chǎn)投資項目。投資機會研究一般依靠粗略的估計而不是依靠詳細的分析，主要是從投資收益等角度研究投資的可能性，進行投資機會的選擇和鑒別，引起高層決策者的投資意向。投資機會研究的結(jié)果允許誤差在30%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.1%～0.2%。如果初步證明項目投資的設想是盈利并且可行的，則可以再進行更深入細致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指對房地產(chǎn)項目投資中一些重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問題進行專題研究，進一步說明投資項目的價值所在。研究分析的關(guān)鍵問題主要包括：分析投資機會研究的結(jié)論；有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究；在擁有詳盡資料的基礎(chǔ)上進行測算并作出是否進一步研究的決定等等。初步可行性研究階段的結(jié)果允許誤差在20%之內(nèi)，研究費用占投資總額的0.25%～1.25%。通過初步可行性研究，可以對項目的盈利和前景做進一步的分析和判斷。（3）詳細可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵步驟。其主要是對項目從技術(shù)和財務等方面進一步探討可能性和合理性，對項目提出結(jié)論性意見并最終形成正式的可行性研究報告。詳細可行性研究的結(jié)果允許誤差在10%之內(nèi)，研究費用占投資總額的比例根據(jù)項目大小不同而有所不同，一般在投資總額的0.2%～3%之內(nèi)。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對于限額以上的大、中型項目及重要的小型項目，須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資質(zhì)的咨詢評估公司就項目可行性研究報告進行充分的分析論證和評價。未經(jīng)該程序的項目，任何單位不準審批和組織建設。其主要內(nèi)容包括：全面審核報告中反映的各項情況是否真實存在；全面審核各項指標計算、參數(shù)選擇是否正確；從企業(yè)、社會和國家等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟和社會效益；分析并最終判斷項目可行性研究的可靠性和客觀性，對項目作出最終的投資決策提供專業(yè)的評價意見。

三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的基本內(nèi)容

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度的不同，可行性研究的內(nèi)容各有側(cè)重，不盡相同。本文以廣東省DQ房地產(chǎn)投資項目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個方面：第一部分是介紹DQ當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展狀況。具體可從當?shù)氐牡乩砦恢?、交通情況、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售總額等方面進行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項目開發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是DQ當?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析。具體可從房地產(chǎn)市場宏觀的政策法規(guī)和市場行情，結(jié)合DQ當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供給和需求進行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項目研究的重要決策資料。第三部分是項目概述。具體包括項目名稱、項目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設條件和規(guī)劃要點（包括容積率、建筑密度、綠化率等）。第四部分是規(guī)劃設計及建設方案的選擇。根據(jù)上述當?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場分析、項目概述和規(guī)劃要點，進行市場供求現(xiàn)狀分析及預測，服務對象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格預測并最終制定規(guī)劃設計方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設方案，制定租售計劃，確定擬建項目建設規(guī)模、項目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟及社會效益評價。一是根據(jù)規(guī)劃要點，預算項目的投資總額，并計算出項目的稅后利潤、總投資回報率、自有資金投資回報率等多項指標；如規(guī)劃要點尚不確定，可選擇幾個最接近的規(guī)劃要點，計算出多個方案。二是投資效益評價，財務評價指標主要有投資回報率（ROI），內(nèi)含報酬率（IRR），凈現(xiàn)值（NPV），投資回收期（PP）等等，可根據(jù)項目的不同，選取其中的幾項指標作為評價項目經(jīng)濟效益的依據(jù)。可從國民經(jīng)濟評價、項目環(huán)境效益等進行社會及綜合效益評價。第六部分是項目風險評估，采取定量和定性兩種分析方法。定量分析主要采取臨界點分析，一般以內(nèi)部收益率10%為限來確定最低銷售價格和最高建安費用。定性分析則需要對經(jīng)營風險、政策風險和市場風險等進行分析，并得出相應的具體對策及預案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計劃、資金的籌集方案和籌集成本、項目的還貸能力分析等。第八部分是開發(fā)思路和項目實施進度。主要包括開發(fā)項目的管理模式、機構(gòu)設置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓計劃、項目管理費用預算等等。項目實施進度主要前期開發(fā)進度和工程建設進度計劃，具體包括各個單項工程的開工和竣工時間，施工進度安排，建設場地布置，施工隊伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對投資項目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見，同時針對投資項目存在的一些關(guān)鍵問題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應是編制依據(jù)真實可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整；報告文本格式要規(guī)范嚴謹，附圖、附表、附件齊全；報告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點；報告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。

四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究中的關(guān)鍵問題

1.市場定位。房地產(chǎn)投資項目最重要的關(guān)鍵問題之一就是市場定位，應以適量的超前意識，對項目進行合理的規(guī)劃和定位。一個房地產(chǎn)投資項目一般需要兩年以上，這段時間內(nèi)的法律政策、市場環(huán)境和消費行為觀念可能會有變化，有時甚至變化甚大。如何適應變化，這就需要掌握變化的走勢，找準項目準確的市場定位。房地產(chǎn)投資項目的市場定位就是需要在深入細致的房地產(chǎn)市場調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標市場，確定項目檔次，圈定消費群體。市場定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進行準確的市場定位，發(fā)揮企業(yè)核心競爭力，體現(xiàn)企業(yè)競爭優(yōu)勢，構(gòu)建并發(fā)揚壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標。市場定位要具有實實在在的可行性，其中項目實施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項目的市場定位必須充分考慮項目實施的可行性，以免開發(fā)后賣不出去、租不出去形成資金回籠壓力；同時要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項目規(guī)模和優(yōu)勢來分析開發(fā)和入市的好時機，設計好項目的實施進度。而所謂的經(jīng)濟評價的可行性則是要運用定量與定性分析、動態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準確分析項目各種經(jīng)濟評價指標并確定項目的可行性。

2.風險管理。房地產(chǎn)投資項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，難以在項目研究階段即對開發(fā)過程中的有關(guān)費用和收益情況作出精確的測定。在經(jīng)濟評價中的數(shù)據(jù)有很大一部分來自對未來的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計算出的經(jīng)濟評價指標存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項目帶來一些風險。因此，有必要對各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對投資者的收益的影響進行詳細分析。風險管理是一個完整的過程。項目全面風險管理是指用系統(tǒng)的、動態(tài)的方法進行風險控制，以減少項目開發(fā)過程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風險識別、風險評估、風險回避與轉(zhuǎn)移、風險控制和風險損失的處理等五個步驟。房地產(chǎn)項目投資風險分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。敏感性分析是指從眾多的不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析和測算其對項目經(jīng)濟效益指標的敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種各樣的不確定因素（投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目期間等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。售價和租金是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否實現(xiàn)預定的租售價格，是房地產(chǎn)投資項目的關(guān)鍵。

3.財務效益評價。財務效益評價是指根據(jù)國家的財務、稅收等制度，對房地產(chǎn)投資項目的盈利、償債能力等項目財務狀況進行分析和評價。財務評價是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計算為主。房地產(chǎn)投資項目財務狀況具體通過財務評價指標反映，如以是否考慮時間因素分類，可以將其分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標兩種。靜態(tài)評價指標是指在不考慮資金的時間價值的情況下，考察項目盈利能力的一種財務效益評價指標，在分析工期短的小型項目投資時有一定程度的使用價值，而對于大中型的房地產(chǎn)投資項目，則只在投資機會研究和初步可行性分析階段有所應用。現(xiàn)在比較常見的靜態(tài)分析指標主要有：投資利潤率、靜態(tài)投資回收期等。動態(tài)評價指標則是考慮到了資金的時間價值，它能夠更加科學全面地反映房地產(chǎn)投資項目的財務效益指標，因而在房地產(chǎn)投資項目分析的應用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動態(tài)評價指標主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報率、動態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。

參 考 文 獻

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：復旦大學出版社，2006

[2]陳弘.房地產(chǎn)投資風險分析[J].經(jīng)濟評論.2004（2）

第3篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

第一章 投資環(huán)境分析

一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

2004年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞稿》）

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第二章 項目概況

一、建設地址

新風小區(qū)二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預計2005年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢。

二、項目規(guī)模

“新風小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 22000平方米 。

本項目“城南春天”為“新風小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 82000平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛?shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設計理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應大學城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設計。小區(qū)內(nèi)配套設計齊全，規(guī)劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡。整個小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設入口廣場，其余路設次入口，小區(qū)中心設區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡。

2、建筑單體設計

小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。

第4篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是指根據(jù)市場需求和城市規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求,對與項目有關(guān)的各方面問題進行全面、深入的分析,從而判斷此房地產(chǎn)開發(fā)項目在技術(shù)上是否可行,經(jīng)濟上是否合理的科學方法。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

1.缺乏系統(tǒng)的理論指導

目前能用于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的指導性文件較少。比如說如何根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃的要求,運用各種科學的分析方法,對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的重要內(nèi)容進行綜合分析、評價和確定,還缺乏明確的指導性意見。近幾年國內(nèi)的專家學者對可行性的理論也進行了深入的研究。然而這些理論的指導性還有待于提高。由于指導理論的缺乏,必定影響房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的發(fā)展。

2.有待完善評價指標體系

規(guī)劃評價指標、經(jīng)濟評價指標、設計方案評價指標、市場定位評價指標和風險不確定性評價指標等是當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析采用的主要的評價指標。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究通過不同的評價指標體系的不同角度進行分析評價。但是還存在很多的不足之處,有待于完善。

3.缺乏準確的房地產(chǎn)市場信息

在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究過程中需要收集大量的信息和多方面的資料和數(shù)據(jù)。這些都是前期工作中的基礎(chǔ)性工作,也是比較重要的工作。但是我國到目前為止還沒有形成一個房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)信息平臺。相比之下一些發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場比較成熟,已有比較完善的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)平臺。這對于房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究有很大的幫助。所以我們要不斷的完善我國的房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù),對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利。

4.統(tǒng)一行業(yè)技術(shù)標準

在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中我們會發(fā)現(xiàn)開發(fā)項目可行性研究的行業(yè)技術(shù)標準和規(guī)范性之間存在不一致性。這種不一致就會使房地產(chǎn)企業(yè)研究出的可行性研究報告和標準之間存在差異,編制單位將無從進行準確的工作和正常的交流,會使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究缺少真是性,它將對房地產(chǎn)市場的健康有序的發(fā)展產(chǎn)生影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究對策

1.可行性理論要不斷的深入和創(chuàng)新

首先,我們應在房地產(chǎn)開發(fā)的實踐中不斷的歸納、整理可行性研究的理論,逐步建立系統(tǒng)的可行性研究理論,這也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展迫切需要解決的。其次,在此基礎(chǔ)上要不斷的對理論創(chuàng)新,比如項目所在地理位置分析、項目所在地區(qū)的環(huán)境分析、項目可能存在的風險進行分析等。理論研究的不斷深入和發(fā)展才會更有利于我國的房地產(chǎn)項目可行性研究的不斷健全和完善。2.建立綜合評價體系可行性研究綜合評價體系是房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究從社會、經(jīng)濟角度出發(fā),分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對本區(qū)域的影響情況,包括經(jīng)濟和社會影響兩個方面。通過它可以判斷出房地產(chǎn)開發(fā)項目是有利的還是有比弊的。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價體系在房地產(chǎn)市場中起到舉足輕重的作用,所以建立科學的綜合評價體系對于房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不可缺少的。

3.建立可行性研究數(shù)據(jù)信息庫

房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展,必須要盡早建立房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究數(shù)據(jù)信息庫,它同時也給國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個的平臺,一個交流的平臺。數(shù)據(jù)信息庫的建立可以是多方面的,可以是全國性的也可以是地方性的。但數(shù)據(jù)信息庫的建立我認為應包含以下的內(nèi)容:(1)城市或一個區(qū)域的基礎(chǔ)情況。(人口、年齡、民族、文化背景、職業(yè))(2)城市或一個區(qū)域的規(guī)劃情況。(政府對本城市、本區(qū)域近5年的規(guī)劃)(3)城市或一個區(qū)域的所擁有的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、資質(zhì)。(4)最近5年內(nèi)的城市樓盤銷售情況(5)不同層次的消費者對房屋喜好。(面積、戶型、風格)(6)該城市社會經(jīng)濟發(fā)展的最新動向。(7)建筑材料市場的最新動態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)信息庫可以由政府和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會同時建立,也可以單獨建立,最終的目的都是為了促進房地產(chǎn)企業(yè)正確的進行投資決策,從而降低因信息缺乏帶來的風險,促進房地產(chǎn)市場有序的發(fā)展。

第5篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

關(guān)鍵詞：價值工程、全壽命周期、房地產(chǎn)、項目

Abstract:This paper focused on the value engineering theory in the entire application life cycle of real estate projects. Analysed the application of the value engineering theory in the real estate projects in various stages of project feasibility studies, design and construction. Finally, to achieve the purpose of improving the developers’ competitiveness and economic benefits through the application of theory.

Key words: value engineering, full life-cycle, real estate, project

中圖分類號： K826.16文獻標識碼：A 文章編號：

1.引言

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)風云突變，從2007年的狂飆突進到2008的經(jīng)濟寒冬，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)歷了嚴峻的考驗。要想贏得消費市場，就必須在減少成本、降低價格、提高功能、改善環(huán)境上下功夫，即“造價不高水平高，標準不高質(zhì)量好，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”。因此，本文將探討價值工程理論在房地產(chǎn)開發(fā)項目的應用，以期實現(xiàn)這一目標。

2.房地產(chǎn)全壽命周期的概念

房地產(chǎn)全壽命周期是指項目從可行性研究、設計、招投標、建造、使用直到報廢所經(jīng)歷的全部時間。運用價值工程的原理來控制房地產(chǎn)項目全壽命周期的成本(Total Life Cycle Cost ，LCC)，是控制項目全壽命周期成本的一種重要方法[1]。

3.在可行性研究階段的應用

可行性研究是在建設項目的投資前期。要在此階段運用價值工程的基本原理提高投資項目的價值，首先必須要搞清楚投資項目可行性研究的主要內(nèi)容，然后才能有針對性地、系統(tǒng)性地運用價值工程的思想和方法提高可行性研究報告的編制質(zhì)量。

在投資項目可行性研究中，除了全面應用價值工程的思想進行投資項目價值分析之外，尤其是應將以下內(nèi)容作為價值工程的主要活動對象：

（1）對投資項目的資源開發(fā)條件。從資源的可利用量，資源品質(zhì)，資源賦存條件等方面對資源開發(fā)利用的可能性，合理性和可靠性進行綜合評價。

（2）對投資項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案。從單位產(chǎn)品生產(chǎn)能力，投資收益，多產(chǎn)品項目資源綜合利用方案與效益等方面進行綜合評價和優(yōu)選。

（3）對投資項目的工程方案。出于項目的類型不同，研究的內(nèi)容也就有所區(qū)別，如對房地產(chǎn)開發(fā)項目的住宅設計方案，可運用價值管理的基本原理和方法，從配套設施性能、環(huán)境協(xié)調(diào)性、科技智能性、美學性能和經(jīng)濟性等方面選擇可使住宅開發(fā)項目價值最大化的設計方案。

（4）對投資項目環(huán)境保護治理措施的各局部方案和總體方案。從技術(shù)水平對比，治理效果對比，管理及監(jiān)測方式對比，環(huán)境效益對比等方面選擇可使投資項目價值最大化的環(huán)境保護治理措施方案。

（5）對投資項目的融資方案。從資金來源，融資結(jié)構(gòu)、成本、風險等方面選擇可使投資項目價值最大化的融資方案。

4.在設計階段的應用

4.1利用價值工程進行設計方案優(yōu)選

對項目建設單位而言，價值目標是既對立又統(tǒng)一的。同時不同的價值目標在一定范圍內(nèi)具有統(tǒng)一性，如適當增加工程項目投資則可以加快項目的建設速度，及早發(fā)揮項目效益并收回投資從而提高項目的全壽命的經(jīng)濟效益；如果工期目標制定較為合理，則可以既取得較好的項目質(zhì)量又可以節(jié)約項目投資；適當提高項目的質(zhì)量和功能要求，雖然會導致一次性投資提高和工期延長，但卻可以節(jié)約項目建成后的使用費用和維護費用，延長使用年限，而提高項目的全壽命周期效益[2]。在建設工程設計階段引入價值工程分析方法，其意義在于促使設計人員從系統(tǒng)的角度看待價值目標的問題，更為重要的是它幫助設計人員從全壽命周期的角度看待價值目標。

4.2利用價值工程進行限額設計

要在設計階段對投資進行有效的控制，就需要從整體上加強對項目投資的控制，由被動反應變成主動控制，由事后核算變成事前控制，而限額設計就是根據(jù)上述要求提出的一種投資控制方法[3]。限額設計的控制對象是影響工程設計的靜態(tài)投資的項目。進行投資分解和工程量控制是實行限額設計的最有效途徑和主要方法，通過層層限額設計來實現(xiàn)對項目投資限額的動態(tài)控制與管理。

價值工程強調(diào)功能與成本的匹配。通過價值工程的功能分析，對建設項目各組成部分的功能加以量化，確定出其功能評價系數(shù)，以此作為設計限額分配時供參考的技術(shù)參數(shù)，從而最終求出分配到各專業(yè)、各單位工程的設計限額值。該方法的目的是使分配到各組成部分的成本比例與其功能的重要程度所占比例相近，即V=1，從而更大程度地達到項目各組成部分投資比例的合理性。

5.在施工階段的應用

施工階段是項目成本形成的主要階段，而且這一階段的成本控制具有不可逆性，所以在這一階段應用價值工程具有廣闊的前景。

（1）對施工方案的分析。制訂技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，對施工方案進行技術(shù)經(jīng)濟分析，提高施工的經(jīng)濟效益，降低成本和提高工程質(zhì)量。對施工方案主要是對進度計劃、施工平面布置、交通運輸以及各種組織管理體制等進行技術(shù)經(jīng)濟分析，采用多方案評比的方法，從中選出最佳的施工方案。

（2）人工配置分析。人工的勞動力是工程施工的主動因素，勞動力的技能與素質(zhì)直接影響施工的質(zhì)量及效果。以施工進度計劃為基準，編制勞動力需要量計劃，優(yōu)化勞動組合，剔除多余的勞動力和不必要的技能花費。同時應充分調(diào)動每個部門、班組和每一個員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制成本的觀念。

（3）材料分析。價值工程就是在保證產(chǎn)品的質(zhì)量的基礎(chǔ)上充分應用成本控制的節(jié)約原則，節(jié)約人力、物力、財力的消耗。首先，對降低材料的庫存成本和運輸成本進行分析，以確定最節(jié)約的材料采購方案和運輸方案，以及最合理的材料儲備。其次，在滿足功能要求的前提下，盡量減少高價材料的使用量，積極推廣新技術(shù)、新材料、新工藝的使用。再次，根據(jù)政策資料預測材料價格的變動趨勢及市場供求狀況，制定采購倉儲方案。

（4）機械設備分析。結(jié)合施工方法，進行機械設備選型，確定最合適的機械設備的使用方案。

6.結(jié)論

價值工程是一個系統(tǒng)工程，它的廣泛應用不僅可以改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益，更重要的是加強人們提高品質(zhì)、節(jié)約資源的意識，使我國的經(jīng)濟更加高效的運行。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)基本處于勞動密集型階段，技術(shù)改進空間很大，因此在房地產(chǎn)項目中應用價值工程必將產(chǎn)生巨大的效果。

參考文獻：

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第6篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

1.1 論文選題背景

從上個世紀的末期以來,我國的城市化速度增長較快,同時也給房地產(chǎn)業(yè)提供了一個比較廣闊的發(fā)展空間,通過相關(guān)部門的數(shù)據(jù)顯示:我國的房地產(chǎn)投在從1993年的1937.5 億元到 2003 年已經(jīng)增長到 10106.1 億元,在這十年之間已經(jīng)增長了 4.2 倍,而每年的平均增長率為 17.96%同我國全社會同期固定資產(chǎn)投資增長率相比而言低了 1.5個百分點,但是同我國同期 GDP增長速度相比還是遠遠高出,于在2007年已經(jīng)出現(xiàn)了 5 年的高增長,而我國的國內(nèi)也出現(xiàn)了十分嚴重的通貨膨脹現(xiàn)象,為了將通貨膨脹現(xiàn)象控制,我國于 2008年開始實施緊縮型的貨幣政策,而因為次年的美國次貸危機的影響,全球出現(xiàn)了十分嚴重的金融危機,而這中情況之下,直接導致我國的房地產(chǎn)業(yè)在2008年出現(xiàn)低迷現(xiàn)象,使得我國的國民經(jīng)濟出現(xiàn)衰退現(xiàn)象,為了刺激經(jīng)濟的復蘇,在2008年的開始,我國各地政府推出了相關(guān)的政策不斷促進房地產(chǎn)的發(fā)展。近年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的發(fā)展態(tài)勢,從2012年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看的話,出現(xiàn)了上半年回落而下半年穩(wěn)定,而到了年末之時則出現(xiàn)了回升現(xiàn)象,從價格的角度來說,在 2012 年的全年,我國 70 大中城市之中新建商品房住房的價格比降低的城市數(shù)量從之前的 49 個降到 8 個,而二手住在比降低的城市數(shù)量降到 10 個,在這之中、一線城市比如說北上廣城市新建商品住宅的價格則分別上漲了 1.7%、1%、2.3%、8%同新建商品房相比而二手住在的價格則分別累積上漲了1.6%、0.59%、2.6%、1.2%,從2013年我國房地產(chǎn)業(yè)的事業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢來講,當前我國已經(jīng)同“高增長”的時代告別,而在“穩(wěn)中求進”的政策之下,我國的宏觀政策也逐漸加大了“預調(diào)微調(diào)”而當前的外部環(huán)境依然比較嚴峻,現(xiàn)在已經(jīng)逐漸演變成依靠內(nèi)需為主而拉動我國經(jīng)濟增長。所以,在 2013年經(jīng)濟發(fā)展速度逐漸提升,宏觀經(jīng)濟的形勢對房地產(chǎn)市場的影響也變得更加積極。同時,在建筑工程項目的前期的投資效益分析,以及變?yōu)楫斍胺康禺a(chǎn)開發(fā)項目之中的必須經(jīng)過的一個環(huán)節(jié)。投資效益的分析以及評價工作則就會變成項目是否成功的關(guān)鍵,則就表明,做好爭取的投資效益的分析,一方面是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行決策的先決條件以及項目建設單位進行決策的文件,同時也是其他相關(guān)投資者進行合作的主要依據(jù)。否則如果決策失誤的話,一方面將會將大量的資源浪費,給企業(yè)的財務管理帶來諸多不便,甚至還會影響到企業(yè)的資金狀況,為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的打擊,可能還會出現(xiàn)銀行貸款沉淀,進而出現(xiàn)爛尾樓。所以,必須加強當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的效益評價。

沈陽Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)開發(fā)項目是Y房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司所承建的,該公司于1992年成立,屬于營口港務集團,是經(jīng)過省建設廳批準成立,有著三級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從公司開始創(chuàng)建之時,堅持做責任地產(chǎn),著力打造“營口港”品牌,旗下所開發(fā)的項目主要有外理外代綜合樓、撫順石化大廈、港豐康樂中心、營口港賓館、新港小區(qū)住宅等等工程,獲得了良好的口碑,其開發(fā)的新港小區(qū)被評為遼寧省優(yōu)秀示范小區(qū)。

1.2 論文選題意義

對于沈陽Y房地產(chǎn)公司G小區(qū)投資價值分析在項目實施過程中有三個重要意義:

1.2.1 保證項目投資決策的科學性

G 小區(qū)項目規(guī)劃總用地面積 75788.84 平方米,其中總建筑面積 112727 平方米,住宅建筑面積 85067 平方米,車庫、儲藏建筑面積 10305 平方米,公建建筑面積 17355平方米,其投資規(guī)模 15123 萬元。因此,只有加強對 G 小區(qū)項目背景、市場狀況、經(jīng)濟效益及其風險評估的進行深入研究,才能保證該項目投資決策的合理性與科學性,進而達到預期的投資效益。另外,在整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中,其資金需求量大、周期長、不確定因素多及牽涉面廣泛等特征,就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目投資必須建立在科學合理的投資決策之上。

1.2.2 保證項目投資的開發(fā)價值

一般情況下,投資價值分析是為了更好的研究該項目的可行性。而項目的可行性分析其實是研究項目到底是否可行,能不能做,假若做了,那么企業(yè)將得到什么樣的收益,同時還研究了該項目如何去做的方法。而遼中位于遼寧省中部,地處遼河流域下游,屬遼河、渾河沖積平原,屬大陸性氣候,春季多風,夏季瀕雨。境內(nèi)主要有遼河、渾河、蒲河、細河等。可利用地下水資源 5.9 億立方米。全縣區(qū)域面積 1460 平方公里,轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn),根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù),總?cè)丝?501627 人,其中非農(nóng)業(yè)人口約10萬,勞動力資源豐富。遼中縣有漢、蒙、回、滿、錫伯等13個民族。遼中在2010年,地區(qū)GDP實現(xiàn)246 億元,相比2009年的GDP增長了 34.5%;城鎮(zhèn)居民可支配收入(俗稱:居民能夠自由支配的收入)實現(xiàn)15500元,相比2009年的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長了36.3%;而對于當?shù)剞r(nóng)民人均純收入實現(xiàn)10050元,相比2009年的農(nóng)民人均純收入增長 23.2%。因此,遼中縣是真正的北方生態(tài)水城。同時遼中大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、品牌農(nóng)業(yè),推進傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變,營造以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經(jīng)濟區(qū),沿產(chǎn)業(yè)大道的綜合發(fā)展為主軸,通過北部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)、南部工業(yè)片區(qū)以及沿蒲河、渾河、

遼河的濱河生態(tài)景觀帶,實現(xiàn)本縣的“一心,一軸,兩片,三帶”縣域空間結(jié)構(gòu)。因此本項目具有極大的開發(fā)價值。由上述可知,只有通過合理的投資價值分析,確定該項目的可行性指標,才能得出最佳項目方案,使投資獲取最大經(jīng)濟效益。 第 2章 理論基礎(chǔ)

2.1 項目評估理論

在房地產(chǎn)開發(fā)之中不可離開房地產(chǎn)項目開發(fā)評估,其可以給房地產(chǎn)投資決策提供一定的判定依據(jù)。投資從根本上來說,則是為了獲得一定的利益,在獲得利益的同時也要承擔一定的風險。在這之中,風險指的是在投資收益之上具有一定不確定性,則是投資在獲得利益的同時也會得到一定的風險。所得到盈利可以會多,也可能盈利比較小,甚至還會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象,當前任何一個投資都有可能包含著風險以及收益兩個因素。通常情況之下,當?shù)禺a(chǎn)項目開發(fā)則是使用一部分投入而得到一定的產(chǎn)生,同時投入是比較現(xiàn)實的以及確定的,然而產(chǎn)出則具有一定的風險性、不確定性。同時房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價則是應該對此種投入以及產(chǎn)出進行一定的衡量,之后進行探討其是否值的,也就是說,在特定的風險之下,以后的收益,是否可以證明當前的費用 支出的合理性。

2.1.1 經(jīng)濟效益評估

所謂的經(jīng)濟效益就是指通過商品和勞動的對外交換所取得的社會勞動節(jié)約,一般來說也就是花費最少的勞動能盡量獲得教多的經(jīng)營成果,或者是以平等的勞動盡可能獲得更多的經(jīng)營成果。由此不難看出,經(jīng)濟效益的評估是資金占用、成本支出與有用生產(chǎn)成果之間的比較。人們口中的經(jīng)濟效益好,即就是指資金占用少,成本支出少,有用成果多。而對于房地產(chǎn)開發(fā)項目,投資和成本,投資回報率和投資回報率是可行性研究的數(shù)據(jù)中最重要的基礎(chǔ)。該項目提高企業(yè)的管理水平,成本的經(jīng)濟評價,房地產(chǎn)企業(yè)是實現(xiàn)的根本保證預期的收益。在正常情況下,該項目經(jīng)濟評價經(jīng)歷了三個階段:第一,成本考核和成本評估階段;二是基于成本或成本評估階段,增長的經(jīng)濟指標已審批的基礎(chǔ)成本評估,以評估的基礎(chǔ)上完成的項目,以使評價指標的項目成果項目的評估;三是項目的經(jīng)濟效益事前評估體系的建立,本階段重點是重視老化性的體制特征和加強科學評估、經(jīng)濟評估的合理性及全面性。經(jīng)濟評價的第三階段是全面預算管理業(yè)務的重要組成部分,同時也是整個項目全過程項目管理的核心所在。房地產(chǎn)項目只能通過房地產(chǎn)管理活動,經(jīng)濟評價,研究是否盈利和盈利水平。為了更好的與成本的經(jīng)濟評價解決招投標過程估計矛盾的問題和使用的房地產(chǎn)項目內(nèi)部固定的問題。

一般情況下,建立科學,合理的經(jīng)濟評價指標體系,靜態(tài)盈利指標和盈利能力指標是項目的動態(tài)經(jīng)濟評價的主要方法。此外,房地產(chǎn)開發(fā)項目不僅要考慮,以避免項目開發(fā)的風險項目的財務評價,而且不確定性分析的經(jīng)濟指標。

2.2 可行性研究理論

其可行性研究指的是在當前的環(huán)境之中,其投資則是一個較為長期的項目,需要進行系統(tǒng)分析以及對項目投資的必要性進行綜合研究。項目在技術(shù)、經(jīng)濟、法律、社會以及生態(tài)等等方面進行科學的論述以及評價,其是決策者進行投資決策可靠以及準確的根本保證。房地產(chǎn)項目可行性研究則是對規(guī)模、開發(fā)項目的必要性、投資效益、項目實施的市場條件、企業(yè)融資能力等等方面,而進行全面的調(diào)查以及全面的經(jīng)濟技術(shù)分析探討,在一定的程度之上可以決定開發(fā)項目可否值得投資、以及如何使用較小的成本得到較好的投資效益的方法,這樣就可以提供決策依據(jù)的有效方法。

2.2.1 房地產(chǎn)項目可行性研究的內(nèi)容

當前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要指的是基于此項目的復雜程度、行之和規(guī)模的不同,依據(jù)可行性研究工作的廣度和該項目的所處的時期,將投資機會劃分為初步、詳細、投資機會研究以及項目評估四個時期。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行研究的內(nèi)容主要有對于項目選址、規(guī)劃設計、經(jīng)營方式以及租售價格的確定、財務評級以及不確定性的分析。

2.2.2 房地產(chǎn)項目可行性研究的作用與意義

房地產(chǎn)項目投資決策的階段,做好可行性研究是其基礎(chǔ),同時也是做好項目審批的依據(jù),所以當前我國政府管理部門將投資項目劃分到我國投資計劃之中,特別是我國應該在政府管理部門的審批之后,才能開始進行房地產(chǎn)項目,而其主要的依據(jù)則是做好可行性研究的報告。同時可行性研究則是對項目資金做好籌集以及對其后階段的規(guī)劃管理、編制設計任務書以及開發(fā)商同各個方面而簽訂的合同的主要依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是基于當前我國相關(guān)法律法規(guī),也應該對當前城市規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展的實際情況,及時調(diào)整我國的宏觀經(jīng)濟政策以及行業(yè)準入標準的研究,同時還需要做好城市地質(zhì)、水文、氣象、社會、經(jīng)濟等方面的資料收集,也應該對項目規(guī)劃條件之中指標和經(jīng)濟參數(shù),同時也應該掌握好對于設計、法律、財務等等方面的知識,那么才可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理有一定的認識。才可以制定出具有一定的質(zhì)量保證的可行性報告,那么投資者才可以得到具有一定決策指導性的意見。

第3 章 投資項目背景..........11

3.1 開發(fā)商概況...........11

3.2 項目概況........11

3.2.1 項目名稱和簡介........11

3.2.2 主要建設規(guī)劃要求 ............12

3.2.3 投資概況.........12

第4 章 投資項目的市場分析..........15

4.1 沈陽市經(jīng)濟環(huán)境分析........15

4.1.1 政策法規(guī)環(huán)境分析..........15

4.1.2 城市與區(qū)域規(guī)劃環(huán)境分析 ..........16

? 4.1.3 行業(yè)準入分析............19

第5 章 項目的經(jīng)濟效益分析.........26

5.1 項目的投資預測及資金籌措........26

5.1.1 項目總投資與總成本預測 .........26

5.1.2 銷售收入估算........27

5.1.3 稅金及利潤..............29

5.1.4 項目資金籌集與運用.........30

第 6章 項目的社會效益分析

6.1 項目的環(huán)境影響分析

6.1.1 建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀

本項目位于遼中縣商業(yè)街內(nèi),建設范圍為西至規(guī)劃路,東至商業(yè)街,北靠北三路,南抵北環(huán)路。項目用地周邊均為現(xiàn)有居民區(qū)。

本項目開發(fā)地塊以北 2 公里即是京沈高速

公路,以北 5 公里即是遼中火車站,以南1公里為遼中商業(yè)中心,交通十分便捷。 ; 本項目周邊環(huán)境優(yōu)美,利于居民生活。

6.1.2 項目主要污染源

(1)執(zhí)行標準

《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》(GB3838——88)

《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095——1996)

《城市區(qū)域噪聲標準》(GB3096——93)

(2)主要污染源

本工程在施工和運營過程中將對擬建區(qū)域的自然環(huán)境產(chǎn)生一些負面影響,主要有:

一是建設期間水泥、瀝青、砂石料、鋼材、各種墻體材料、管材及開挖的泥土等料場占地以及對周邊環(huán)境的污染;

二是工程竣工后,運行設備和行駛車輛所產(chǎn)生的噪聲、廢氣、塵埃等對環(huán)境的污染。

該項目環(huán)境影響評價應該是通過項目單位與之相應的資質(zhì)單位來承擔,此報告不僅僅需要從工程的角度來對環(huán)境的影響進行定性的分析,也應該提出與之相應的處理方法,對其進行定量的評價。

6.1.3 施工期環(huán)境保護措施

在施工時期,開挖泥土以及種種建筑材料一般會被堆放在施工的現(xiàn)場,出現(xiàn)刮風或者是車輛經(jīng)過之時,就會揚起一定的塵土,也會增加大氣之中的懸浮顆粒濃度,進而也會污染環(huán)境。使附近的居民區(qū)、建筑物和植物蒙上厚厚的塵土,也會給城市環(huán)境以及居民生活產(chǎn)生諸多不便,在雨天之時,因為雨水的沖刷,和車輛的碾壓,導致施工現(xiàn)場的混亂,進而對行人造成諸多的不變。

施工期間的噪音主要來自工程建設時施工機械及建筑材料的運輸。特別是夜間,施工噪聲擾民,影響居民的工作和休息。

為減小施工期環(huán)境影響,應采取必要的工程措施,同時要提倡在施工場地應該文明施工,對環(huán)境工作價錢加強管理,如此可以有效減少施工帶來的影響。

第 7章 研究結(jié)論及建議

7.1 G 小區(qū)項目投資效益評價結(jié)論

繼國家實施東北老工業(yè)基地振興重大戰(zhàn)略之后,沈陽經(jīng)濟區(qū)上升為國家戰(zhàn)略,遼中作為沈陽經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分,有著獨特的政策優(yōu)勢和區(qū)位條件。遼中充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,創(chuàng)造性地提出了近海的理念,規(guī)劃設計了沈西工業(yè)走廊遼中段兩側(cè) 668 平方公里開發(fā)建設近海經(jīng)濟區(qū)。因此本項目的區(qū)域發(fā)展前景較好,在未來幾年的土地成交量會有一定程度的上升,而購地者則是一些品牌開發(fā)商,在諸多的品牌開放商聯(lián)合作用之下,那么整個區(qū)域的地價將會被提升。當前,遼中縣低價以及房價已經(jīng)開始快速提升,具有一定的升值空間。而遼中縣委、縣政府用科學的視角審視遼中經(jīng)濟的發(fā)展,從戰(zhàn)略的高度、長遠的角度力推遼中工業(yè)的快速發(fā)展,提出了“近海經(jīng)濟”概念,成立了沈陽近海經(jīng)濟區(qū)。俯瞰遼寧經(jīng)濟版圖,遼寧沿海經(jīng)濟帶儼然是一張蓄滿力量的弓,沈西工業(yè)走廊是一根弦,那么沈陽近海經(jīng)濟區(qū)就是一只蓄勢待發(fā)的箭。近海經(jīng)濟區(qū),正在從母城沈陽附屬地區(qū)轉(zhuǎn)化為具有專業(yè)化職能、服務中心城市、支撐中心城市發(fā)展的新區(qū),成為沈陽城市功能傳遞的樞紐、向臨海地區(qū)延伸的觸角和出?？?。如果有符合相關(guān)要求的入?yún)^(qū)項目,政府需要將給予一定的優(yōu)惠,比如說沈陽 Y 房地產(chǎn)公司則提供了一個較好的先例。創(chuàng)設出一個良好的開發(fā)環(huán)境,于此同時 G 小區(qū)則是該公司相關(guān)產(chǎn)品的延續(xù),同時對于G小區(qū)項可以成功進入到沈陽事項之中,也給 Y 房地產(chǎn)公司品牌營銷有一定的意義。

第7篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資分析；風險分析評價

一、引言

近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國內(nèi)外各類資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力也不斷增強。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們也醒地認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。自2010年起，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調(diào)控工作。為了繼續(xù)鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2011年國務院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即國8條）。2013年國務院部署房地產(chǎn)調(diào)控五大措施（即新五條），對此大家對"十二?五"時期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢尤為關(guān)心。同時也加大了房地產(chǎn)項目開發(fā)的不確定性和房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險性。

在此背景下，房地產(chǎn)投資企業(yè)更應該對房地產(chǎn)項目的投資可行性和正確性，做出更加準確的認識和決策。本文對房地產(chǎn)項目進行投資風險分析，針對該項目的實際情況，用現(xiàn)實的、客觀的數(shù)據(jù)來驗證所評估的項目，充分分析、評估，最終確定該項目是否可行。通過對該項目的投資風險分析，運用投資策劃和項目管理的基本理論和方法，為項目的選擇和立項提供了理論依據(jù)，對提高項目分析的科學性和準確性具有實踐指導意義和可操作性。以期提高房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項目投資風險評價的重視程度。

二、房地產(chǎn)項目投資風險評價指標的確定

結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)項目投資風險的研究情況，本文按照房地產(chǎn)的壽命周期，將房地產(chǎn)投資風險因素劃分為4大類，分別為你投資前期階段、開發(fā)建設階段、經(jīng)營階段和管理里階段，詳細因素見圖1。

圖1 青島市天一房地產(chǎn)項目投資風險因素圖

三、房地產(chǎn)項目投資風險評價模型

根據(jù)上文項目投資風險因素的評價指標，作為運用層次、灰色、模糊相結(jié)合的綜合評價方法，對投資青島天一房地產(chǎn)項目時，可能的風險進行實例的研究分析。

1、AHP計算各層次權(quán)重

根據(jù)圖1-1所示房地產(chǎn)項目系統(tǒng)風險層次結(jié)構(gòu)模型和具體的風險因素的特性，綜合專家的咨詢意見，本文對各個風險因素采用層次分析方法，在各層元素中進行兩兩因素的比較，構(gòu)建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及他們的倒數(shù)作為標度，求出各個風險因素的權(quán)重值。

通過計算我們可以得到一級指標的權(quán)重為A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二級指標的權(quán)重為B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）

2、確定評價值矩陣及評價等級

通過對上文風險評價方法的分析，結(jié)合房地產(chǎn)項目風險指標體系，本文將各影響因素的可能風險程度劃分為4個等級：高風險（V1）、較高風險（V2）、較低風險（V3）、低風險（V4）。按4分制打分，故確定評價等級集合為V={4，3，2，1}。本文通過收集專家對影響因素風險等級的評定得出以下數(shù)據(jù)（見表1）。

表1影響因素風險等級的評定

3、確定評價灰類

根據(jù)上述的評價等級，我們確定相應的灰數(shù)及白化權(quán)函數(shù)可分為如下四類：

第一類："高風險"，設定灰數(shù)為∈[4，∞） ，其白化權(quán)函數(shù)記為f1 （圖3-1）；第二類： "較高風險"，設定灰數(shù)為∈[0，3.6] ，其白化權(quán)函數(shù)記為 f2（圖3-2）；第三類： "較低風險"，設定灰數(shù)為∈[0，2.4] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f3 （圖3-3）；第四類： "低風險"，設定灰數(shù)為∈[0，1.2] ，其白化權(quán)函數(shù)記為f4 （圖3-4）

由nij=fr（dij）可以計算出評價矩陣的灰色統(tǒng)計數(shù)nij ；其中dij 為第j個專家對于第i個風險因素的評價值。

4、模糊評價計算項目風險狀況

根據(jù) rij=nij /ni可以計算出灰色評估權(quán)值，得到模糊評價矩陣R為：

通過以上計算，我們可以計算出投資風險影響因素的權(quán)重和其模糊評價矩陣，則下步就可以逐級進行模糊運算。以此得出天一房地產(chǎn)項目投資風險的總體評估結(jié)果。

首先，根據(jù)Bi與Ri經(jīng)過模糊運算，得出風險影響因素Bi的評價模型Ti為：

Ti=Bi*Ri

可知天一房地產(chǎn)項目的投資風險評價為：

T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）

由此可以計算出整個項目的投資風險評價結(jié)果：

Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496

按照房地產(chǎn)項目投資風險的等級可知，青島天一房地產(chǎn)項目的額投資風險介于較高風險與較低風險之間，其風險處于一般風險水平。

四、結(jié)束語

在我國對于項目投資風險的研究較多，同時考慮從到房地產(chǎn)項目具體事實情況的差異性，因此投資風險評價因素并不完全一致。對此本文的評價指標體系，僅僅是結(jié)合天一房地產(chǎn)項目進行設計的。對于其他房地產(chǎn)項目可以對評價指標體系，做部分細微的調(diào)整。

本文將層次分析法、灰色評價、模糊綜合評價方法三種方法相結(jié)合，運用到房地產(chǎn)項目的投資風險評價中，定性和定量的對房地產(chǎn)項目投資風險的程度進行評價，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題，使房地產(chǎn)投資風險評價更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實際應用上更具科學性和優(yōu)越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時，本文雖然結(jié)合天一房地產(chǎn)項目的風險因素做了較為全面的分析研究，但是對于今后房地產(chǎn)項目的投資風險評價來說，如何更加準確的對項目的投資風險進行測定，仍有待進一步的研究。

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第8篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項目管理 對策分析

Abstract : This paper discusses the pro-blems in the project management of the real estate company and countermeasures.

在當今世界上許多經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū),房地產(chǎn)業(yè)己成為經(jīng)濟繁榮的基本支撐點,是為生產(chǎn)乃至整個社會活動提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程,產(chǎn)業(yè)鏈很長,一般劃分為項目決策階段、項目設計階段和項目實施階段。只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項目,并取得較高的經(jīng)濟效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體,是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者,對工程建設項目要負總責。

1.我國房地產(chǎn)公司項目管理中存在的問題與對策分析

1.1缺乏可行性研究,投資決策倉促盲目?？尚行匝芯渴窃诠こ添椖繘Q策前,進行財務與技術(shù)經(jīng)濟分析的方法,它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟是否可行,進行全面的分析論證。有些開發(fā)商以“市場是變化的,項目定位不能太死”為借口,不重視前期的項目詳細可行性研究,項目市場定位不準確,浪費了項目的時機、時間。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告,導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后,大多會匆忙決策,這樣的決策確定的項目產(chǎn)品基本不科學、不系統(tǒng)、不全面,也不完全可行?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。

1.2設計監(jiān)理不當。由于對設計單位相應的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監(jiān)理缺失,文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。開發(fā)商重施工、輕設計,比較重視項目施工階段的投資控制,往往會投入大量的人力、物力去審查或計算建筑安裝工程造價,卻很少考慮如何才能達到投入合理的資金獲得適用、經(jīng)濟、美觀的有形建筑產(chǎn)品。按照慣例,作為項目“三控”(質(zhì)量、進度、成本)之一,一般投資控制咨詢單位實際上就是施工監(jiān)理單位。而此時項目的施工圖紙已完成,投資控制只能在現(xiàn)有的施工圖紙基礎(chǔ)上進行,對成本控制的范圍、力度大大減弱。

1.3項目進度管理及成本控制失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,要使自己能夠在激烈的市場上立于不敗,加強對自身項目成本的核算控制,如何達到減支增效,是今后發(fā)展中必須十分注重的問題。

1.4項目管理概念的狹隘與局限。項目管理概念的狹隘與局限,導致項目運作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

2我國房地產(chǎn)公司項目管理的對策分析

2.1要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作和前期工程項目管理計劃工作。項目前期研究分析工作一般包括:投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。前期的項目可行性研究是項目的靈魂,而據(jù)此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭,只有龍頭中有“魂”才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。要重視項目的前期可行性研究工作,就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構(gòu),收集、整合決策支持性資源;完善決策程序,提高決策水平和效率,使項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。

2.2項目的設計階段是項目建設的靈魂,是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)和決定項目投資的重點階段,必須加強設計階段的投資控制。擬建項目經(jīng)過決策立項后,設計就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設的關(guān)鍵,其工作質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設質(zhì)量、投資的回報和效益。設計應以市場需求為目標,立足于技術(shù)定位,從安全、功能、標準和經(jīng)濟方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位后的目標客戶承受能力等方面因素,確定一個合理的設計方案。一方面,加強與設計單位的溝通。項目經(jīng)理在整個設計過程中應與設計單位進行密切的深層次的合作;另一方面,重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段,因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確,力求不漏項、不留缺口,并要考慮足夠的各種浮動因素。

2.3 把握房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制項目控制技術(shù)。房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制項目控制技術(shù)一般包括:質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

2.3.1質(zhì)量管理質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃,明確質(zhì)量目標。所謂質(zhì)量策劃,就是制定質(zhì)量目標并規(guī)定必要的運行過程和相關(guān)資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標。傳統(tǒng)的項目質(zhì)量管理,都集中在材料的甄別、施工過程的錯漏等等。質(zhì)量,不再是不出錯,而是在資金使用的限制下,達到最好的使用標準。制定了好的標準也能為合同的簽訂及索賠打下堅實的基礎(chǔ)。其次,以人為本,加強崗位技能培訓,提高全員質(zhì)量意識。最后,完善質(zhì)量管理體系,建立健全完善的質(zhì)量管理制度,加強過程檢驗。

2.3.2成本控制的具體措施有以下幾個方面:①降低資金成本。首先,加強現(xiàn)金管理,制定合理的現(xiàn)金使用計劃,壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量。其次,要加強應收賬款的管理,盡快收回賒銷賬款,減少企業(yè)壞賬損失風險。②控制工程成本。首先,做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù),也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù);再次,設計階段。第一,引入競爭機制。爭取多個設計單位投標,第二,實行設計審核。第三,建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方,施工階段。這一階段,主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

2.4完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期的項目管理。營銷在當前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要,項目經(jīng)理必須對項目定位準確,正確把握營銷理念。首先,做好產(chǎn)品市場定位;其次,加強產(chǎn)品市場推廣;項目經(jīng)理通過前期市場調(diào)研、項目定位對客戶進行跟蹤分析,并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案。

結(jié)語

第9篇：房地產(chǎn)項目可行性研究范文

一、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務風險類型分析

（一）投資風險

地產(chǎn)行業(yè)是一個投資風險非常大的行業(yè)，這種投資風險主要是來自房地產(chǎn)自身經(jīng)營管理上。房地產(chǎn)開發(fā)是一個非常復雜的過程，開發(fā)過程中的每一項工作、每一個階段的經(jīng)營管理情況都可能對項目房屋產(chǎn)品的市場占有率、經(jīng)濟效益等產(chǎn)生大的影響，從而增大投資風險；其次，由于房地產(chǎn)開發(fā)設計的部門、環(huán)節(jié)眾多，要對項目工程的進度、質(zhì)量、營銷等方面內(nèi)容進行控制的難度是非常大的，很容易出現(xiàn)工程周期拉長、建設成本增加等情況，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的資金壓力和市場風險；此外，房地產(chǎn)企業(yè)不科學的投資決策也會增加投資風險，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有進行深入的前期研究及投資可行性分析就進行盲目投資，有些企業(yè)甚至存在著盲目跟風投資的情況，這無疑進一步加大了房地產(chǎn)投資的風險。而國有房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身內(nèi)部組成、經(jīng)營等特點，內(nèi)部治理不健全，往往沒有形成科學的決策機制，導致投資活動面臨風險更大。

（二）籌資風險

一般來說，國有房地產(chǎn)開發(fā)占用的資金量是非常大的，而且開發(fā)的周期長、投資額大，自由資金和預售房款往往不能滿足房產(chǎn)項目開發(fā)的需求，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過籌集資金來進行項目開發(fā)。而由于資金的供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等是不斷變化的，籌資就會面臨一定的風險，房地產(chǎn)企業(yè)如果不能很好的控制風險，因會出現(xiàn)資金循環(huán)不暢、無法按期支付本息等問題。雖然說相對于民營房地產(chǎn)企業(yè)而言，國有房地產(chǎn)企業(yè)融資較容易，但是由于其自有資金的比例較低，對銀行的依賴性也更強，因此，一旦房地產(chǎn)市場環(huán)境及銀行信貸政策出現(xiàn)較大的變動，受到的影響是很大的。

（三）債務風險

負債率高可謂是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個突出特點，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目往往投資額巨大，流動資金需要額也很大，這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行貸款進行融資。而通常銀行的利息都是較高的，房地產(chǎn)還貸主要是依靠房地產(chǎn)項目日后的盈利，因此，如果房地產(chǎn)項目不能按期竣工完成，或者收益不佳的話，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨著很大的還貸壓力。此外，由于國有房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款相對容易，許多國有房地產(chǎn)企業(yè)在借貸的時候并沒有結(jié)合自身的財務情況進行貸款，存在一定的盲目性，同時，銀行經(jīng)營策略的調(diào)整以及房貸難度的增加，都會進一步加大房地產(chǎn)企業(yè)的債務風險。

（四）資金回收風險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收風險主要來源于銷售風險和信用風險。房地產(chǎn)市場環(huán)境是處于動態(tài)變化之中的，供求關(guān)系的變化對于房產(chǎn)產(chǎn)品的銷售有很大的影響，從而造成房屋產(chǎn)品價格的波動。如果市場某種房屋產(chǎn)品供大于求，房屋產(chǎn)品就會出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，發(fā)展到一定程度就可能引發(fā)其他更嚴重的問題，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金就很難回收，就會面臨更大的還貸壓力，甚至導致破產(chǎn)。而所謂的信用風險主要是指由于應收賬款不能及時收回所帶來的風險。應收賬款主要由首付款和按揭款構(gòu)成，雖說國有房地產(chǎn)企業(yè)一般都能按時收回首付款，但是如果購房者通過按揭來購房，受銀行貸款手續(xù)、購房者還貸能力等因素的影響，銷售資金的回收是很難確定的，這種情況下國有房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨的資金回收風險。

（五）收益分配風險

房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興的行業(yè)，在其快速的發(fā)展中，相關(guān)的政策還不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前還沒有形成系統(tǒng)的收益分配政策，導致分配存在很大的隨意性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資的時候就帶有一定的盲目性，對于未來發(fā)展的規(guī)劃更是缺乏考慮，因此在進行收益分配時往往也只是根據(jù)房地產(chǎn)市場的走勢來進行粗略的判斷，并沒有結(jié)合企業(yè)的籌資需求、資本結(jié)構(gòu)等進行收益分配。這種隨意性的分配，不僅不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，而且由于我國證券法對于發(fā)行債券、股票等的公司在盈利水平、財務會計等方面有嚴格的要求，收益分配的隨意性會對這些方面都會產(chǎn)生不同程度的影響，進而對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資產(chǎn)生間接的影響。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施探究

（一）重視項目可行性研究，降低投資風險

項目可行性的研究是房地產(chǎn)企業(yè)投資過程的關(guān)鍵一步，也是防范財務風險的有效途徑。房地產(chǎn)項目投資是一個投資額大、開發(fā)周期長且涉及面復雜的過程，在這個過程中，許多因素都是處于動態(tài)變化之中的。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)要確保項目投資的準確性就要高度重視項目可行性的研究。做好項目可行性研究，首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)要積極收集企業(yè)內(nèi)外部信息資料，并確保信息數(shù)據(jù)在不同部門間傳遞、共享的暢通，以便相關(guān)部門共同對投資項目進行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息資料要全面，外部資料應包括項目當?shù)氐慕?jīng)濟環(huán)境、政府限制或鼓勵投資政策等投資環(huán)境的研究以及房地產(chǎn)供求情況等市場研究；內(nèi)部資料也要盡可能的全面，企業(yè)現(xiàn)有投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流充裕程度等都應在收集的內(nèi)容中；此外，對于項目可行性的分析過程，應著重對銷售收入、前期工程費、房屋開發(fā)費等進行預測、估算，在進行凈利潤、現(xiàn)金流預測的基礎(chǔ)上，做出全面的投入產(chǎn)出、投入回報財務評估指標，并綜合評價這些指標，分析房地產(chǎn)投資項目的可行性。

（二）拓寬籌資渠道，分散籌資風險

由于房地產(chǎn)項目投資額大，房地產(chǎn)企業(yè)往往要通過銀行借貸進行籌資，對銀行貸款有很強的依賴性，因此，當相關(guān)的銀行信貸政策發(fā)生調(diào)整時，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨很大的資金鏈壓力，面臨財務風險。面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應該努力拓寬籌資的渠道，采取組合式的籌資方式對籌資風險進行分散。比如，自有資金搭配銀行貸款、自有資金搭配基金等都是很好的組合式籌資方式，這種靈活性較強的籌資方式，不僅能夠有效增加籌資的途徑，還可以減少對銀行的依賴，是一種很好的緩解企業(yè)資金壓力及規(guī)避籌資風險的辦法。

（三）加強籌資過程監(jiān)控，減小負債風險

國有房地產(chǎn)企業(yè)股東大會大多流于形式，應有功能很難得到發(fā)揮，缺乏有效的內(nèi)部控制機制，導致法人治理結(jié)構(gòu)弱化及付款程序不健全、資源配置不到位、業(yè)務流程不統(tǒng)一、監(jiān)督不到位，給企業(yè)帶來財務風險隱患。因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)要減小財務風險，就要完善內(nèi)部機構(gòu)及職能，加強籌資過程監(jiān)控。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該指定專門的部門或人員對籌資進行專項管理，嚴格審查籌資項目，確保籌資納入籌資預算中，并符合預算的規(guī)定；其次，要隨時掌握籌資進度、資金到位等情況，出現(xiàn)問題要進行及時的協(xié)調(diào)和解決；此外，要加強對籌資部門的監(jiān)督，確保籌資執(zhí)行部門按時地向企業(yè)管理部門匯報籌資進度等情況；同時，對于資金的使用情況也要進行嚴格監(jiān)控，以確?；I集的資金按照計劃合理利用，避免隨意挪用資金給企業(yè)帶來新的財務風險。

（四）做好房屋銷售市場調(diào)查，防范資金回收風險

要有效防范資金回收風險，國有房地產(chǎn)企業(yè)就要全面做好房屋銷售市場行情調(diào)查工作，時刻關(guān)注房屋市場供應量、價格變動等反應供求狀況的指標變化。在做好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對銷售成本、開發(fā)建設成本等進行正確核算，并結(jié)合市場實際行情確定合適的銷售價格。房地產(chǎn)企業(yè)還應采取有效的營銷策略，做好營銷計劃工作，注重營銷場所、廣告投放等有助于房屋銷售的管理工作，努力提高房屋銷售量，加快資金周轉(zhuǎn)。在面臨房產(chǎn)市場低谷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步做好市場分析預測，正確把握市場行情訊息，把握新的銷售切入點，如果近期內(nèi)市場行情沒有好轉(zhuǎn)趨勢，就應該適當調(diào)低價格，盡快實現(xiàn)房屋銷售，收回資金，減小資金回收風險。

（五）合理制定收益分配政策，規(guī)避收益分配風險

隨意性的收益分配非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，還會給企業(yè)帶來新的財務風險，因此，要規(guī)避收益分配風險，企業(yè)就要合理的制定收益分配政策，杜絕分配的隨意性。國有房地產(chǎn)企業(yè)要在綜合考慮企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流狀況、盈利穩(wěn)定性等情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際，制定出合理的收益分配規(guī)劃，以增強企業(yè)的內(nèi)部融資能力，降低融資成本，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。