建筑材料考察報告精選(九篇)

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第1篇：建筑材料考察報告范文

【關鍵詞】工作過程 實戰(zhàn)化 學習領域 招投標 教學改革

【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006-9682(2009)07-0107-02

【Abstract】Based on working process-oriented teaching system, teaching design on learning field in project bid is studied seriously. Taking construction bidding of materials and equipments as an example to build the learning field and started with each process in training practice, the work of bidding scenes is vividly and effectively simulated, and various ways of occupation training are afforded to students and thus experiences on the construction of training-base for management major can be provided.

【Key words】Working process Actualization Learning field Bidding Teaching reformation

工程招投標課程是工程監(jiān)理、建筑經(jīng)濟管理和工程造價等專業(yè)的主要課程,現(xiàn)行的學科教學體系主要講授招標投標法相關的概念、理論基礎、組織流程、招標投標規(guī)定、投標策略、開標評標要求、合同簽訂與管理、工程索賠等內(nèi)容。[1～3]由于課程的內(nèi)容大多是規(guī)定和程序,所以學起來枯燥無味,效率很低,雖然多數(shù)教師結合案例教學,[4]但案例與課本對照講解時造成知識不連貫,不便于職業(yè)綜合技能的培養(yǎng)。

由于工程招投標是一門很強的實踐課,現(xiàn)階段職業(yè)教育主要借鑒德國以工作過程為導向的思想,構筑相關專業(yè)“學習領域課程方案”。學校應注重增加管理類實訓基地的建設和開發(fā),使學生從實踐中學習和掌握職業(yè)技能,并在今后的職業(yè)生涯中增強創(chuàng)業(yè)和革新的能力。

工程招投標學習領域可分為以下三個學習情境:工程施工招投標、工程咨詢服務招投標、建筑材料及設備招投標。工程咨詢服務包括勘探設計、施工監(jiān)理、跟蹤審計等項目的招投標。建筑材料對工程質(zhì)量和成本影響很大,許多施工企業(yè)忽視對它的招標采購和管理,造成工程品質(zhì)低劣成本居高不下,在市場競爭下處于劣勢。本文以建筑材料及設備招投標為例營造實訓學習情境,進行實戰(zhàn)化訓練,其他招投標學習情境可參照創(chuàng)建。

一、實訓條件

1.硬件環(huán)境

實訓室兼開標評標會議室需要30～40m2,容納15～20名學生,以圓桌會議形式排列,配投影儀、錄像機、數(shù)碼相機等設備,平均每人一臺微機(最好學生自備筆記本電腦)全部百兆聯(lián)入internet,共用網(wǎng)絡激光打印機一臺,專用服務器一臺用于招投標信息收集與存放,并配有公網(wǎng)ip和專有域名。

2.網(wǎng)絡資料庫的建立與維護

建立招投標實訓專用網(wǎng)站,有公網(wǎng)域名解析,便于學生網(wǎng)絡學習和模仿。網(wǎng)站板塊有公告欄,用于招標信息和中標通告;制度欄有招標辦管理規(guī)定、紀律、招投標程序和投標注意事項;政策欄可查詢國家和地方有關招投標的法律法規(guī)及相關重大新聞事件;評標專家?guī)祉撁鎽哂芯W(wǎng)上報名、審核、條件抽取、評價和淘汰項;供應商頁面可查詢大部分的材料和設備生產(chǎn)廠家的信息,包括工程常用產(chǎn)品的規(guī)格、型號、使用范圍和特點,產(chǎn)品的鑒定及獲獎證書、生產(chǎn)經(jīng)營許可證、法人代表資格證明、銀行資信證明、產(chǎn)品使用用戶名錄,供應商誠信記錄及評價機制;論壇具備相互學習、向教師提問和答疑等條件;在線視頻可以觀摩大多數(shù)情況的開標現(xiàn)場記錄;內(nèi)部資料頁由學生通過密碼認證后登陸,查詢收集完整的各類投標文件、開標評標記錄、供貨合同等相關案例。

3.其他資源

包括可查閱紙質(zhì)的招標文件、廠商投標文件、現(xiàn)場記錄、圖紙,這些資源可通過行業(yè)職教集團內(nèi)部正在建設中的單位加以整理積累,也可通過教育行政主管部門組織收集、出版、發(fā)行,成為職業(yè)教育的重要資源。

建立材料樣本室,可通過工程、市場等途徑收集常規(guī)材料及電器配件等樣本,以使學生開標時對材料有感性認識,有助于增強對材料品質(zhì)進行鑒別的能力。

二、實訓組織

1.組織形式

打破現(xiàn)有的教學體系,實行小班制,每班以15～20人為宜。以模擬真實工程整個招投標程序,將每個人在其中的角色做一遍,并當場由學生和教師共同評定出成績,沒有通過的學生進行一定時間的訓練后再行評測,直到通過為止。擔任的角色包括招標主持、唱標員、現(xiàn)場記錄員、現(xiàn)場紀檢員、評標專家、材料設備采購管理方、參標供應商、施工或監(jiān)理方代表。

2.實訓大綱和教材

實訓應有具體的指導大綱以及大綱規(guī)定的實訓內(nèi)容和深度,根據(jù)大綱編制相應的配套教材。實訓教材盡量圖文并茂,易于理解,主要內(nèi)容為工作過程和程序,以及遇到困難時查取資料的途徑和方法,決不可編寫成文件、條例和規(guī)定。[5]

三、實訓內(nèi)容

1.工作程序

成立招標采購委員會接受采購招標委托函編制招標文件招標公告,發(fā)放招標文件招標答疑(供應商制作投標文件)開標、評標、公布結果考察、簽約供貨、驗收招標跟蹤檢查資料匯總整理、存檔。

招標采購委員會主要由招標辦、材料處、紀檢審、財務、監(jiān)理、施工方人員組成,完成材料采購計劃的審查、技術要求的論證、招標、考察、簽約、進貨驗收、材料款支付等采購全過程的跟蹤管理和參與。采購招標委托函主要有采購項目、內(nèi)容、資金落實情況和報名參標的企業(yè)等信息。實訓時,以上文件連同例行繳納的標書費、投標保證金、履約保證金(或銀行保函)需要模擬制作,完成資料建檔工作。

2.編制招標文件

招標文件一般制作成標準文本,包括招標邀請函、投標方須知、招標貨物清單與技術規(guī)范、合同一般條款、合同特殊條款、合同格式、附件(投標文件格式),其中供應商最關注的是招標邀請函、招標貨物清單與技術規(guī)范、付款方式等。

材料清單與技術要求是招標文件的核心,材料和設備的數(shù)量來自工程施工企業(yè)提交的進度需要計劃。由于施工企業(yè)技術力量參差不齊、責任心不強,招標過程中經(jīng)常發(fā)生提供的數(shù)量與實際差距很大,會造成材料簽約供貨超多,對施工企業(yè)和供貨商都造成一定損失,因為量的大小決定成本和價格,量不實造成生產(chǎn)、運輸浪費;材料生產(chǎn)需要一定周期,例如,外墻面磚,提供過少,造成工期延誤、不同批次間的色差引起外觀形象受損。因此宜通過監(jiān)理方、審計方審核,也可通過圖形算量得到材料清單加以確認。技術要求要論證周詳,否則會出現(xiàn)開標現(xiàn)場必須修改才能滿足工程需要,例如,采購敷設線纜用鍍鋅鋼管,有熱鍍鋅、冷鍍鋅之分,還有國標和非國標之分,設計圖紙一般沒有標注,只能由采購方確認。最好的辦法是通過網(wǎng)上查詢和電話咨詢生產(chǎn)規(guī)模較大的廠商,結合圖紙要求確定材料的技術參數(shù),遇到技術要求高的材料開專家論證會后確定。

產(chǎn)品的檔次也是招標技術要求的重要組成部分,例如配電箱、配電柜、電器開關、燈具等。不同品牌的內(nèi)部元件、光源價格和檔次相差很多倍,解決的辦法是將市場常用電器元件按品牌劃檔,每檔中至少有3個以上品牌,經(jīng)調(diào)研(通過網(wǎng)絡、廠商、用戶)和考慮工程需求確定招標所需的檔次,并列入招標技術要求,也可列多檔備選報價方案。同時也要盡量選用政府倡導和推薦的節(jié)能、環(huán)保、高效的建材產(chǎn)品。

技術要求還應考慮開標現(xiàn)場攜帶樣本,以確認品質(zhì)、色彩、外觀(如光潔度)等是否符合需求,如外墻面磚、地板磚、花崗石板等。

3.編制投標文件

按照約定的格式填寫投標書,注意法人代表授權和簽字、質(zhì)保期、優(yōu)惠條件及其他承諾、是否實質(zhì)性相應招標文件。許多教師倡導投標時采用不平衡報價、履約時加強索賠等技巧,并列舉大量例證講解和學習。[6]我認為了解這方面知識有必要但不可過分炫耀和使用,建筑行業(yè)之所以出現(xiàn)圍標串標、合同執(zhí)行難、滋生腐敗以及連環(huán)債務等問題,與我們的技巧太多、誠信度太低不無關系,一個企業(yè)要想發(fā)展并保持合理的利潤,應該靠技術實力和誠信經(jīng)營,一個民族發(fā)展也要靠社會和全民誠實守信。在實際招標過程中,過度使用技巧會引起招標方、評標專家的厭惡,往往適得其反、事與愿違。

實訓時,發(fā)放標書只提供封面、招標邀請函、招標貨物清單與技術規(guī)范;投標文件只打印封面、唱標單、法人代表授權書、報價單、實質(zhì)性相應等重要頁。其他一律使用電子文檔,以利于節(jié)約和控制實訓成本。

4.開標、評標

招標的形式有公開招標(一次報價)和公開競爭性談判,材料招標因評標過程變數(shù)多,或修改顏色、規(guī)格、數(shù)量和檔次等技術要求,宜采用公開競爭性談判進行多輪報價,利于采購中控制質(zhì)量和成本。第一次要公開唱標給競爭對手造成壓力,其后二次報價不再唱標,根據(jù)材料品質(zhì)、報價、生產(chǎn)能力和社會信譽綜合評標,以評標價最低中標。也可根據(jù)評標價排序選擇入圍單位考察后確定中標者。實訓時,可嘗試招標的形式和各種評標方法,做好現(xiàn)場記錄,留存投標文件正本和評標記錄,招標采購委員會要簽字確認現(xiàn)場監(jiān)督情況以及審查供應商資質(zhì)記錄,拍照或錄像存檔,上網(wǎng)公布信息。

材料品質(zhì)通過現(xiàn)場送樣初步判別,通過實訓積累經(jīng)驗。例如管道、鑄鐵和塑料件用鐵錘砸;墻磚、地磚涂抹墨水判別其密度、吸水率;耐磨材料用剪刀刻劃等。入圍企業(yè)送樣要封存,以便供貨時對照,防止生產(chǎn)商供貨時提供偽劣產(chǎn)品。

5.其他工作

入圍單位考察后應寫出考察報告,在網(wǎng)站上對供貨商進行信譽度評價,然后發(fā)出中標通知書并簽訂合同。執(zhí)行過程要有驗收記錄,抽檢報告以及招標采購委員會的核查記錄。對評標專家的工作態(tài)度、專業(yè)知識和評標能力等方面作出綜合評價,在網(wǎng)站專家管理頁進行記錄,以便淘汰信譽度較差的專家。

在此基礎上,通過查找資料相互探討解決招投標相關問題,提出自己的見解和可行辦法。包括招標現(xiàn)場供應商串標哄抬報價、使用他人的材料作樣本、使用他人的資質(zhì)參標、材料不按期供應、采購方不及時付款、采購方相關人員進行權力尋租、建筑行業(yè)信譽低下、網(wǎng)絡招投標嘗試等問題。

四、結束語

通過招投標各種學習情境的實訓,學會立項審批、招標文件、投標文件、采購合同的編制,達到熟悉招投標法律法規(guī)和條例說明及應用。同時還學會招投標不同工作不同對象的業(yè)務特點要求,充分了解招投標工作的流程和每一步應具有的業(yè)務技能,還對行業(yè)存在的問題加以剖析和研究,為走上工作崗位培養(yǎng)優(yōu)良的職業(yè)素養(yǎng)和團體協(xié)作的精神。

參考文獻

1 胡文法.工程招投標與案例[M].北京:化學工業(yè)出版社,2008:15～20

2 陳 正.工程招投標與合同管理[M].南京:東南大學出版社,2005:57～80

3 宋春巖、付慶向.建設工程招投標與合同管理[M].北京:北京大學出版社,2008:34～38

4 陳友華.建筑工程招投標課程案例教學的理論與實踐[J].安徽建筑,2003(3):107～108

第2篇：建筑材料考察報告范文

各類生活垃圾堆積成山、不堪入目，小巷子里到處可見廢舊家電被“開膛破肚”。這是幾年前美國一家電視臺在廣東拍攝的一部紀錄片，畫面中的城中村被認為是“世界上最臟的村莊”。而如今垃圾難題也正困擾著“美麗中國”的夢想。

“垃圾圍城”日益嚴峻，尤其在寸土寸金的大都市，占地面積較大的垃圾填埋場越來越不夠用。此前曾引起爭議的垃圾焚燒發(fā)電，重新受到各界關注。

8月16日，國務院印發(fā)《關于加快發(fā)展節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)的意見》（以下簡稱《意見》），全面肯定垃圾焚燒發(fā)電，提出到2015年，中國城鎮(zhèn)生活垃圾無害化處理能力要達到每日87萬噸以上，生活垃圾焚燒處理設施能力達到無害化處理總能力的35%以上。

受政策春風的刺激，今年以來，垃圾焚燒發(fā)電項目在全國各地密集上馬。業(yè)界測算，這意味著“十二五”期間垃圾焚燒發(fā)電項目的投資總額將超過1000億元。

“旱澇保收”爭補貼

目前，中國各地垃圾焚燒項目的上馬速度正明顯加快。但與過去不同，這一輪密集上馬垃圾焚燒項目的地區(qū)已不僅限于北上廣等大都市，許多二、三線城市也在加大垃圾焚燒項目的審批和建設。

南寧市投資10.8億余元建設的生活垃圾焚燒發(fā)電廠項目公開招標工作順利完成；總投資8.13億元的北京南宮生活垃圾焚燒廠項目在大興區(qū)開建；廣東四大垃圾焚燒電廠的環(huán)評、建設工作也在積極推進。

出現(xiàn)垃圾焚燒項目集中上馬主要有兩方面原因，一是城市垃圾數(shù)量快速增長，從長遠看，垃圾處理的市場空間較大；另一個原因則是垃圾焚燒屬于環(huán)保產(chǎn)業(yè)的一部分，地方政府想以此來拉動經(jīng)濟增長。

一方面，大小城鎮(zhèn)面臨“垃圾圍城”困境；另一方面，新型城鎮(zhèn)化建設，也對城市垃圾處理等基礎設施項目投資提出了新的要求。

業(yè)內(nèi)有關專家還指出，垃圾焚燒項目上馬快，是因為可以從國家拿到補貼，而且企業(yè)投資垃圾焚燒項目的利潤穩(wěn)定。

2012年4月，國家發(fā)展和改革委員會頒布的《關于完善垃圾焚燒發(fā)電價格政策的通知》規(guī)定：“以生活垃圾為原料的垃圾焚燒發(fā)電項目，每噸生活垃圾折算上網(wǎng)電量暫定為280千瓦時，執(zhí)行全國統(tǒng)一的每千瓦時0.65元上網(wǎng)電價?！?/p>

除了享受電價補貼之外，垃圾焚燒發(fā)電廠還能享受到垃圾處理費、優(yōu)惠信貸等多重政策。據(jù)悉，大多數(shù)垃圾焚燒廠難以達到滿負荷運作，但是，政策補貼還是會按合同發(fā)放到位?？梢哉f，垃圾焚燒廠的贏利模式就是靠這些補貼，“旱澇保收”。

然而，巨大的投資沖動面前，垃圾焚燒產(chǎn)業(yè)的突破口關鍵在于技術提升。

《意見》提出，在垃圾處理方面，要大力推廣先進的技術和裝備，重點發(fā)展大型垃圾焚燒設施爐排及其傳動系統(tǒng)、循環(huán)流化床預處理工藝技術、焚燒煙氣凈化技術和垃圾滲濾液處理技術等，重點推廣每日300噸以上的生活垃圾焚燒爐及煙氣凈化成套裝備。

配套法規(guī)有局限

由于一系列政策的刺激作用，中國的垃圾焚燒工程正提速擴展。

廣州是一座被“垃圾圍城”困擾的城市，番禺垃圾焚燒廠卻曾遭遇爭議。2009年，由附近居民發(fā)起的反垃圾焚燒運動持續(xù)了近3個月之久，項目因此一度擱置。

不過，廣州并沒有放棄對垃圾焚燒的研究。爭議漸漸歸于平靜后，垃圾焚燒發(fā)電項目再次被提上議事日程。

日前，廣州市城管委組織專家、媒體赴中國臺灣地區(qū)考察垃圾焚燒項目。在考察報告中，廣州市城建委認為：廣州建7座焚燒廠不會過量。

報告還分析認為，以臺北市為例，全市人口約262萬，建有3個垃圾焚化廠，日處理能力4200噸；推行垃圾分類10多年，成效顯著，但每天仍有約1800噸垃圾需無害化焚化處理，也就是說每天人均約有0.7公斤垃圾需要焚化處理。

報告是根據(jù)廣州目前約1800萬人口進行推算，認為廣州在若干年后若和臺北一樣，能實現(xiàn)人均每天只產(chǎn)生0.7公斤的生活垃圾，至少需要建設日處理能力為12600噸的焚燒發(fā)電處理設施。廣州規(guī)劃至2015年建設7座資源熱力電廠，處理能力為15000噸，完全符合城市發(fā)展和城鄉(xiāng)生活垃圾無害化處理的需要。

臺北市實施垃圾費按袋計量政策，為保證政策的執(zhí)行設立了多項重罰措施，比如：偽造專用袋可判7年以下徒刑，往街頭行人專用垃圾桶排放家庭垃圾罰款約合人民幣1230.6元的措施，等等。

目前，廣州雖然制定了《廣州市城市生活垃圾分類管理暫行辦法》等一系列政府規(guī)章和規(guī)范性文件，但因各區(qū)基礎設施建設不平衡，人口結構不相同等客觀原因，以及區(qū)、街的推廣力度、措施方法等主觀原因，雖然98%的人支持垃圾分類，但自覺參與垃圾分類、且相對投放準確的不到30%。

各區(qū)、街推行過程中，特別是在法規(guī)制定、推行方法、保障措施等方面，廣州相對于臺北還有很大差距。創(chuàng)新精神不夠強，沒有很好地探索適應本街道、本社區(qū)的垃圾分類模式。

自主技術待推廣

生活垃圾、餐飲垃圾及各種金屬垃圾等互相混雜，給垃圾處理帶來了難題。

日本在垃圾分類方面的經(jīng)驗值得學習。 在日本，聚居區(qū)每一個門棟前，都擺放著多個垃圾桶，分別貼著可燃、不可燃、可回收、不可回收等標識，周一和周四是倒“可燃垃圾”的日子，周二倒“不可燃垃圾”，周五則倒舊報紙、瓶瓶罐罐等“可回收垃圾”。

做好垃圾分類工作，既可以提高垃圾處理效率，也可以更好地實現(xiàn)資源循環(huán)利用。然而，全球各個城市的垃圾量都與日俱增，僅僅依靠企業(yè)來完成垃圾分類的難度明顯加大。

一位企業(yè)家呼吁，政府要加大對垃圾處理企業(yè)的補貼，吸引更多有資質(zhì)的企業(yè)投身其中。他認為，做垃圾處理需要有門檻，一定要做到無害化。

無害化、資源化和減容化是垃圾處理的三大目標。垃圾焚燒要做到無害化，才能全面推廣。

我國處理垃圾最先進的是大功率等離子體火炬裝置，通過電弧產(chǎn)生高達5500攝氏度的等離子體，能迅速使垃圾中的有機成分裂解氣化，經(jīng)過急冷、提純等環(huán)節(jié)后，氣體中的二惡英等有害成分會被徹底脫除，最終成為潔凈的富含一氧化碳和氫氣的合成氣。

合成氣可用于發(fā)電、供暖、制油或制造化工產(chǎn)品；無機成分形成玻璃體態(tài)，無重金屬滲出，可以回收再利用，加工成建筑材料等。

等離子體氣化技術不是傳統(tǒng)的焚燒技術。該技術處于國際前沿，其二次污染排放幾乎為零，適用于熱解生物質(zhì)、城市固體廢棄物、醫(yī)療垃圾、有機高分子聚合物等；熔融飛灰、石棉、電子產(chǎn)品、核廢料等各類高危廢棄物。

第3篇：建筑材料考察報告范文

這一部分是可行性研究報告的首要部分，總述要綜合講述研究報告中各部分的主要問題以及研究結論，并對項目是否可行提出最終建議，為可行性研究的審批提供條件。

一、 提出的背景

項目的背景包括項目名稱、項目承辦單位、項目的主管部門、項目擬建地區(qū)和地點、承擔可行性研究工作的單位及法人代表、研究工作依據(jù)、研究工作概況等七個方面。研究工作概況又包括：①項目建設的必要件，②項目發(fā)展以及可行性研究工作概況。

二、 可行性研究的結論

在可行性研究報告中，對項目的產(chǎn)品銷售、生產(chǎn)規(guī)模、廠址、技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益以及國民經(jīng)濟、社會效益等若干重大問題，都應作出明確的結論?？尚行匝芯拷Y論包括;市場預測和項目建設規(guī)模：原材料、燃料和動力供應：廠址選擇;項目工程技術方案：環(huán)境保護;工廠組織與勞動定員：項目實施進度;投資估算與資金籌措：項目財務與經(jīng)濟評價;項目綜合評價結論等十個方面。

三、 技術經(jīng)濟指標表

在總述部分中，可將研究報告中每個部分的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標表，從而使審批和決策者對項目全貌有一個全面概括的了解。

四、 存在的問題及提出的建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 項目的背景以及發(fā)展概況

第二部分主要應說明項目的發(fā)起過程，項目提出的理由，項目前期工作的發(fā)展過程以及投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎?；诖四康?，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)的敘述，說明項目提出的背景，投資的理由，在可行性研究前工作情況及其成果，重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況時，要能夠清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

一、 項目的背景

項目的背景包括國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由兩項。

二、 項目發(fā)展概況

項目的發(fā)展概況指項目在可行性研究前所進行的工作情況，包括己進行的調(diào)查研究項目及成果、試驗試制工作(項目)：情況、廠址初勘初步測量工作情況、項目建議書(初步可行性研究報告)的編制、提出及審批過程等四項內(nèi)容。

第三部分 市場分析和項目規(guī)模

市場分析在可行性研究中占有的重要地位。任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定，技術的選擇，投資估算乃至廠址的選擇都必須建立在對市場需求情況有了充分了解的基礎之上才能決定。并且市場分析的結果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，對市場需求預測，價格分析進行詳細闡述，并確定建設規(guī)模。

一、 市場調(diào)查

市場調(diào)查包括擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查;產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查;產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查;替代產(chǎn)品調(diào)查;產(chǎn)品調(diào)查國外市場調(diào)查等六項。

二、 市場預測

所謂市場預測，是指市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)。利用市場調(diào)查所得到的有關信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告得出的結論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量以及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析，在可行性研究工作中，市場預測的目的是制訂產(chǎn)品方案，同時也是確定項目建設規(guī)模所必須的依據(jù)

(一)國內(nèi)前場需求預測

預測內(nèi)容有：本產(chǎn)品消耗對象;本產(chǎn)品的消費條件;本產(chǎn)品更新周期的特點;可能會出現(xiàn)的替代產(chǎn)品：本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途等方面。

(二)產(chǎn)品出口或進口替代分析

有替代出口分析和出口可行性分析。

(三)價格預測

三、 市場營銷戰(zhàn)略

隨著競爭的日益激烈，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定適當?shù)匿N售戰(zhàn)略，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定價格，提高產(chǎn)品競爭力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷戰(zhàn)略進行研究。

(一)營銷方式

推銷方式有：投資者分成，企業(yè)自銷，國家部分收購，經(jīng)銷人代銷人情況分析等。

(二)推銷價格制度

(三)促銷的措施

(四)產(chǎn)品銷售費用預測

四、 產(chǎn)品方案與建設規(guī)模

(一)產(chǎn)品方案

產(chǎn)品方案包括列出產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品規(guī)格標準。

(二)建設規(guī)模

五、 產(chǎn)品銷售收入的預測

根據(jù)已經(jīng)確定的產(chǎn)品方案和建設規(guī)模及預測的產(chǎn)品價格，可以進行產(chǎn)品銷售收入的預測。

第四部分 建設條件以及廠址選擇

根據(jù)第三部分中關于產(chǎn)品方案建設規(guī)模的論證和建議，在本部分中按建議的產(chǎn)品方案及規(guī)模來研究資源、原料、燃料動力等需求與供應可靠性，并對可供選擇的廠址作進一步技術和經(jīng)濟分析，研究新廠址方案。

一、 資源與原材料

(一)資源

(二)原材料及主要輔助材料供應

這一項目包括原材料、主要輔助材料需要量及供應;燃料動力及其他公用設施的供應;主要原材料、燃料動力費用估算等。

(三)需要作生產(chǎn)試驗的原料

二、 建廠地區(qū)的選擇

建廠地區(qū)的選擇除了要符合行業(yè)布局、國土開發(fā)整治規(guī)劃外，還應考慮資源，區(qū)域地質(zhì)，交通運輸和環(huán)境保護等要素。

(一)自然條件

(二)基礎設施建設

(三)社會經(jīng)濟條件：

(四)其他應考慮的因素

三、 廠址的選擇

(一) 廠址多方案比較

廠址多方案比較主要有：地形、地貌、地質(zhì)的比較;占有土地情況比較;拆除情況的比較;各項費用的比較等。

(二) 廠址推薦方案

廠址推薦方案包括：繪制推薦廠址的位置圖：敘述廠址地貌、地理、地形的優(yōu)缺點和推薦理由;環(huán)境條件的分析;占用土地種類分析;推薦廠址的主要技術經(jīng)濟數(shù)據(jù)等。

第五部分　項目工程技術方案

項目工程技術方案可行性研究的重要組成部分。

技術方案主要研究項目應采用的生產(chǎn)工藝和工藝流程，重要設備及其相應的總平面布置，主要車間組成以及建構筑物型式等。并在此基礎上，準確估算土建工程量和其他工程量。在技術方案中，除文字敘述外，還應將一些重要數(shù)據(jù)及指標列表說明，并繪制出總平面布置圖、工藝流程示意圖等。

一、 項目組成的范圍

本項目投資的廠內(nèi)、外所有單項工程，配套工程包括生產(chǎn)投放、后勤、運輸、生活福利等，都屬于項目組成的范圍。

二、 產(chǎn)品的生產(chǎn)技術方案

所謂生產(chǎn)技術方案，是指生產(chǎn)產(chǎn)品所采用的工藝技術、生產(chǎn)方法、主要設備、測量自控裝備等技術方案。

(一)　主、副產(chǎn)品質(zhì)量標準

此項敘述項目產(chǎn)品和副產(chǎn)品質(zhì)量標準。

(二)　生產(chǎn)的方法

(三) 技術參數(shù)和工藝流程

(四) 主要工藝設備選擇

(五) 主要原材料、燃料、動力消耗指標。

(六) 主要生產(chǎn)車間布置方案

三、總平面布置的原則和運輸、倉儲等方案

(一)總平面布置的原則

總平面布置應當根據(jù)項目各單項目各單項工程，工藝流程，物料投入與產(chǎn)出，廢棄物排出及原材料貯存以及廠內(nèi)外交通運輸?shù)惹闆r，按廠地的自然條件，生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專業(yè)的設計規(guī)范等進行安排。

(二)廠內(nèi)外運輸方案

(三)倉儲方案

(四)占地面積及分布

四、 土建工程方案

(一) 主要建、構筑物的建筑特征及其結構設計

(二) 特殊基礎工程的設計

(三) 建筑材料

(四) 土建工程造價估算

五、 其他工程方案

(一) 給排水工程

(二) 地震設防

(三) 動力及公用工程

(四) 生活福利設施

第六部分　環(huán)境保護和勞動安全

在項目工程建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護及職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的各種近期和遠期影響，對可能影響勞動得健康和安全的各種因素，都要進行可行性研究分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術上可行、經(jīng)濟，并且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的解決方案。按照我國現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須嚴格執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，要求在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

一、 項目建設地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

二、 項目的主要污染源和污染物

(一)項目的主要污染源

(二)項目的主要污染物

三、 建設項目擬采用的環(huán)境保護標準

四、 治理環(huán)境方案

五、 環(huán)境監(jiān)測制度建議

六、 環(huán)境保護投資估算

七、 環(huán)境影響價結論

八、 勞動保護和安全衛(wèi)生

勞動保護和安全衛(wèi)生包括生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析、職業(yè)安全衛(wèi)生的主要設施、勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構、消防措施和設施方案建設等。

第七部分　企業(yè)組織與勞動定員

這一部分主要講在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)以及勞動力來源和相應的人員培訓計劃。

一、 企業(yè)組織

其內(nèi)容有企業(yè)組織形式、企業(yè)工作制度等。

二、 勞動定員和人員的培訓

其內(nèi)容有勞動定員、年總工資和職工年平均工資估算、人員培訓及費用估算。

第八部分　項目實施時期進度安排

項目實施同樣也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦可稱為投資時期，它是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這一段時間。這一時期有以下工作階段：項目實施準備，資金安排，勘察設計與設備訂貨施工準備，施工與生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等。這些工作階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響、前后銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的，所以，在可行性研究階段，需要將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一的規(guī)劃，綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。

一、 項目實施的各個階段

這些階段包括建立項目實施管理機構、資金安排、技術獲得與轉讓、勘察設計和設備訂貨、施工準備、施工和生產(chǎn)準備、竣工驗收等。

二、 項目實施進度表

項目實施進度表有橫道圖和網(wǎng)絡兩種。

三、 項目實施的費用

項目實施費用包括：建設單位管理費、生產(chǎn)籌備費、生產(chǎn)職工培訓費、辦公和生活家具購置費、勘察設計以及其他應支出的費用。

第九部分　項目投資估算與資金的籌措

這一部分是項目可行性研究內(nèi)容的重要組成部分。每個建設項目均需計算所需要的投資總額，分析提出投資的籌措方式，并制定用款計劃。

一、 建設項目總投資估算

建設項目總投資估算包括固定資產(chǎn)投資總額和流動資金估算。

二、 資金的籌措

建設項目所需要的投資資金，其來源是多渠道的。項目可行性研究階段，資金籌措是根據(jù)對項目固定投資估算和流動資金估算的結果，研究資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇了條件優(yōu)惠的資金。在可行性研究報告中，應當對每種來源渠道資金及其籌措方式逐一論述，并附有必要的計算表格及其他附件。在可行性研究中，應對項目籌資方案的資金來源和內(nèi)容加以說明。

三、 投資使用計劃

制定投資使用計劃及借款償還計劃。

第十部分　財務、經(jīng)濟和社會效益評價

在確定建設項目的技術路線以后，必須對各種方案進行財務、經(jīng)濟社會效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并評選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是取吉建設方案的主要依據(jù)之一，同時也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。

這一部分簡要說明可行性研究報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容。

一、 生產(chǎn)成本與銷售收入估算

主要有生產(chǎn)總成本、單位成本和銷售收入估算

二、 財務評價

所謂財務評價是指考察項目建成后的獲得能力，債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，借以判斷項目在財務上的可行性。財務評價的分析方法是表態(tài)分析與動態(tài)分析相結合，以動態(tài)為主，同時采用財務價指標分別與相應的基準參數(shù)——財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率作比較，以此來判斷項目在財務上是否可行。

三、 項目的國民經(jīng)濟評價

項目的國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心，是決策部門作項目取舍的重要依據(jù)。建立項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析方法，運用諸如影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，從而計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，病人項目的合理性。國民經(jīng)濟價主要采用國民經(jīng)濟盈利能力分析與外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)為主要的價指標。同時根據(jù)項目的具體特點和實際需要，也可以計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值(ENPV)指標。涉及到產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值(ENPV)、經(jīng)濟換匯成本。

四、 對項目的不確定性分析

對建設項目進行評價，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息是有限的，實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能地減少風險，就需要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟價指標的影響，以確定項目是否可靠，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側重點不同，可以將不確定性分析分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。進行可行性研究一般要進行盈虧平衡分析，敏感性分析和概率分析可視具體性情況而定。

五、 對項目的社會效益影響分析

除對以上各項指標進行計算和分析之外，還應對建設項目的社會效益和社會影響進行分析，亦即對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十一部分　得出可行性研究的結論與提出建議

一、 可行性研究結論建議

由前面各節(jié)的研究分析的結果，可對項目在技術、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設方案進行綜合總結，提出結論性的意見和建議。歸納如下：

1、對推薦的擬建方案的建設條件、產(chǎn)品方案、工藝技術、經(jīng)濟與社會效益及環(huán)境影響的結論性意見。

2、對主要的對比方案進行闡釋說明。

3、對可行性研究中還沒有解決的主要問題提出切實的解決辦法和建議。

4、對應當修改的主要問題進行說明，并提出修改意見。

5、對不可行的項目，要提出不可行的主要及處理意見。

6、在可行性研究中主要爭議問題的結論。

另外附上可行性研究報告附件。

須注意：凡屬于可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨的文件，頑癥需列為項目可行性研究報告的附件，所列附件應當注明名稱、日期、編號。

二、 附件內(nèi)容

附件主要包括：項目建議書(初步可行性報告);項目立項批文;廠址選擇報告書;資源勘探報告;貸款意向書;環(huán)境影響報告;需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告;需要的市場調(diào)查報告;引進技術項目的考察報告;引用外資各類協(xié)議文件;其他主要對比方案說明及其他附件。

第4篇：建筑材料考察報告范文

關鍵詞：不動產(chǎn)交易；公證必要性；延伸服務

中圖分類號：DF524 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2013）-06-0305-4

我們都在呼吁物權立法中，將公證審查作為不動產(chǎn)登記的前置程序，由公證機構替代登記機關對不動產(chǎn)產(chǎn)權變更進行實質(zhì)審查。目前有關不動產(chǎn)登記公證業(yè)務中，不動產(chǎn)繼承公證事項是公證機構的主要業(yè)務，而不動產(chǎn)的轉讓、贈與等公證事項公證機構很少涉足。這也從一個側面反映了我國公證機構現(xiàn)有的審查方式在不動產(chǎn)登記中的有限作用。筆者認為公證機構現(xiàn)有的服務還不足以有充分的理由將不動產(chǎn)轉讓列為法定公證事項，如果我們不轉變服務觀念，改變審查和辦證方式，我們在不動產(chǎn)登記領域?qū)G失更多的陣地。

1 我國不動產(chǎn)交易存在的問題

近年來，我國房地產(chǎn)市場日趨活躍。但是，房地產(chǎn)市場不規(guī)范問題在不少地區(qū)也比較突出，有的地方的消費者投訴中，屬房地產(chǎn)交易糾紛的超過60%。據(jù)中國消費者協(xié)會統(tǒng)計，2001年全國房地產(chǎn)投訴案件比上年同期增長13.2%，投訴比例占各行業(yè)的前幾位。①

目前，我國不動產(chǎn)交易產(chǎn)生的糾紛主要集中體現(xiàn)在：（1）房屋產(chǎn)權有瑕疵，比如夫妻一方擅自轉讓房產(chǎn)或者子女擅自賣掉父母的房產(chǎn)；（2）為逃避稅收使用“陰陽合同”；（3）房屋質(zhì)量不合格，墻體開裂、房頂漏水或者建筑材料不合格、以假充真、以次充好；（4）不合理分攤房產(chǎn)面積，房屋面積“缺斤少兩”；（5）買賣雙方彼此不信任，賣方不按時辦理過戶手續(xù)或者買方不按時支付房款等等。房地產(chǎn)交易糾紛的增加暴露出目前房地產(chǎn)界的誠信缺失，房地產(chǎn)市場面臨誠信危機。

目前，我國的房地產(chǎn)交易糾紛率居高不下，其原因不能簡單地歸結為購房者自身的粗心，也不能歸責為購買人為節(jié)省中介費而省去求助法律專業(yè)人員。我國目前房地產(chǎn)市場存在的這些問題除了和我國現(xiàn)行的商品房屋預售制度有關外，主要是我們國家對事關民生民計、事關社會安定的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)采取了放任的態(tài)度，缺乏嚴謹和統(tǒng)籌考慮的制度安排，忽視了公證制度的作用，甚至是排斥公證制度的介入。②我國房地產(chǎn)管理部門既把持著不動產(chǎn)登記，也擔負著房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理。由于房地產(chǎn)管理部門的行政機關的特性，使得管理部門不能直接參與到當事人的房地產(chǎn)交易中去，加之管理部門的監(jiān)管缺乏長效機制，這種管理更多的是一種事后的糾錯。

我國房地產(chǎn)市場是個新興的市場，目前存在的問題也是法國房地產(chǎn)市場初期存在的問題。法國意識到了房地產(chǎn)交易的安全性對社會和諧穩(wěn)定的影響，意識到了房地產(chǎn)交易中所涉及的方方面面的專業(yè)性問題對普通百姓造成的困惑，因而在制度安排上讓公證對房地產(chǎn)交易這“私權自治”領域予以適度的干預。這種制度已顯示了充分的優(yōu)越性，根據(jù)中國公證協(xié)會2006年6月赴法國考察報告中提示的數(shù)據(jù)，法國公證行業(yè)每年辦理的公證文書達500多萬件，但僅有0.01%引起爭議，這也就是說法國房地產(chǎn)交易發(fā)生糾紛的概率在萬分之一以內(nèi)，也就是全年房地產(chǎn)交易不足500件會產(chǎn)生糾紛。③

2 不動產(chǎn)交易實行法定公證的必要性

從中法兩國有關不動產(chǎn)交易的情況對比表明，不動產(chǎn)交易實行法定公證是解決我國房地產(chǎn)市場目前存在的問題的一種有效手段。筆者認為公證制度在不動產(chǎn)交易中的優(yōu)勢除了公證制度特有的預防糾紛、保留證據(jù)等一般功能外，更主要是：

2.1 公證是國家對社會經(jīng)濟進行間接調(diào)控和適度干預的有效手段

公證是伴隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展起來的，其產(chǎn)生的根源就是國家為了克服商品經(jīng)濟的無序競爭而產(chǎn)生的對社會經(jīng)濟適度干預的需要。

與其他市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段相比，公證制度具有獨特的優(yōu)勢：稅收、利率等經(jīng)濟杠桿具有宏觀性，無法對市場主體的交易行為直接產(chǎn)生作用；而公證制度是在市場主體思想表示一致的前提下，經(jīng)市場主體申請而具體地介入到市場主體的契約行為中，公證人站在國家法律和社會公共秩序的立場上，對市場主體的契約行為進行審查，使市場主體的行為符合國家法律。在當事人“意思自治”領域，作為公權力的行政機關和司法機關無法直接進入，而公證制度特有的制度設計很好地解決了這一問題，并實行了國家對當事人“意思自治”領域的適當干預。由于房地產(chǎn)交易合同的達成與履行、物業(yè)的查驗和權屬交割涉及到法律、稅收、建筑、環(huán)保及銀行等諸多的專業(yè)知識和技能，一個普通的老百姓一生中不可能多次買賣房地產(chǎn)，因而不具備豐富的交易經(jīng)驗，但房地產(chǎn)交易所涉及的財產(chǎn)金額對普通老百姓或家庭而言又是十分重要的。

因而，房地產(chǎn)問題是關系到國計民生、涉及到社會安全的重要問題，國家應該采取適當方式對房地產(chǎn)交易行為進行適當干預，切實維護房地產(chǎn)交易安全，而在眾多手段中，公證制度無疑是最合適最有效的手段。

2.2 公證機構的權威性、中立性和專業(yè)性，是維護交易安全的有效保證

“公證是公正的代名詞”，公證的主要職責在于賦予那些非以司法途徑作出的法律行為的公信力。④公證制度從本質(zhì)上將就是一種為申請人提供特定（法定）事項或者行為，并植入社會公共信用的裝置，使申請人可以較小的代價（公證費用）獲得一種國家意義上的證明⑤。

公證機構的中立性、公證員的高法律素養(yǎng)以及公證程序的嚴謹性是公證制度公信力的根本保障，也是公證信用的根本源泉。公證機構通過審查當事人的主體資格、意思表示、標的物的狀況、交易風險等情況，可以有效地消除其中的不法因素，以預防和減少糾紛發(fā)生，從而保證整個交易安全有序地進行。我國目前房地產(chǎn)交易市場存在的問題大部分都在公證機構的審查范圍之內(nèi)，而這些問題又恰恰是購買人容易忽視的或者是購買人自身無法解決的。如果實行法定公證制度，這些問題都可以通過公證機構的專業(yè)人員進行解決。

2.3 公證可以解決交易信息不對稱問題，降低當事人收集交易信息的成本

隨著市場經(jīng)濟的高度發(fā)展，越來越多的交易在“生人社會”中進行的，此時市場交易安全面臨的最大問題就是信息不對稱問題。這種信息不對稱主要表現(xiàn)在：

一方面交易雙方所處的交易地位不同，掌握的信息也不同，掌握信息多的人比掌握信息少的人在交易中能獲得更多的安全感；另一方面由于市場主體追求利益最大化的本性，交易主體經(jīng)常會有意隱瞞對自己不利的信息或者故意提供對自己有利的虛假信息，以便獲取不當利益。要解決信息不對稱問題，當事人就要更多地收集交易相對人和交易標的有關信息，這就需要付出相應的成本。這種信息不對稱問題在房地產(chǎn)交易中尤為明顯，房地產(chǎn)轉讓房一般都是房地產(chǎn)開發(fā)商，有關轉讓房屋的許多信息都掌握在開發(fā)商手中，這種信息不對稱主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)公司虛假廣告、房屋面積縮水、房屋質(zhì)量缺陷以及土地使用權或房屋本身多次抵押、重復抵押等問題。如果實行法定公證制度，公證機構將充分利用法律賦予的核實權代替購房者向開發(fā)商、政府管理和登記部門等機構查詢、核實，全面收集所交易房地產(chǎn)的有關信息，讓購房者進行充分地選擇，這樣既可以避免購房者遭受到不公平交易，而且可以減少購房者查詢和收集信息所要支出的時間成本和經(jīng)濟成本。

2.4 公證可以改變購房者在交易中的弱勢地位

目前，由于我國房地產(chǎn)市場正處于供不應求階段，再加上樓盤銷售信息不透明，許多開發(fā)商囤積居奇，謀取巨額利潤，在與開發(fā)商的搏弈中，購房者處于明顯的弱勢地位。面對開發(fā)商提供的格式合同、不合理要求或霸王條款，購房者無法說不。在行政權力無法介入到每次具體的交易中時，國家可以把不動產(chǎn)交易列為法定公證事項，讓公證機構這種代表權威、中立和專業(yè)的社會公共力量對開發(fā)商的優(yōu)勢地位進行適當限制，以提高或改變購房者的弱勢地位。面對開發(fā)商的不合理要求和交易中的各種隱患，公證機構可以通過拒絕公證制度來促使開發(fā)商糾正，而不必把購房者直接推向與開發(fā)商博弈的最前線，從而有效地改變購房者的弱勢地位。

2.5 公證可以規(guī)范房地產(chǎn)中介機構的經(jīng)營行為，減少不必要的糾紛發(fā)生

目前，我國房地產(chǎn)市場的混亂在一定程度上和房地產(chǎn)中介機構有關，房地產(chǎn)中介機構營利性決定了其在房地產(chǎn)中介活動中的唯利是圖的本性。在房產(chǎn)交易活動中，中介機構只注重交易成功收取傭金，根本不會去考慮這次交易是否存在糾紛，買賣雙方的權益是否受到損害。尤其是在經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，許多公證機構利用委托公證轉賣房屋賺取差價、指使交易雙方簽訂陰陽合同或者指使交易雙方辦理假贈與幫助當事人偷稅、漏稅。這些行為的存在不僅危害到國家稅收管理，而且引發(fā)了一系列有關房產(chǎn)交易價格的糾紛，造成房地產(chǎn)管理秩序混亂。如果引入公證制度，公證機構不僅會認真審查房產(chǎn)權屬、房屋質(zhì)量等方面的問題，而且會認真審查交易雙方的真實意思、完善合同條款，同時告知簽訂陰陽合同或假贈與合同的不利后果。通過公證機構的審查，不僅可以有效地打擊房地產(chǎn)中介機構的不法行為，而且糾正房產(chǎn)交易中的各種不法行為或隱患，能切實有效最大限度地預防和減少糾紛發(fā)生。

3 我國公證機構在不動產(chǎn)交易中審查的局限性及存在的問題

我們都在呼吁把法定公證制度作為不動產(chǎn)登記的前置程序，由公證機構代替登記機關進行實質(zhì)審查。在《物權法》草案征求意見階段，公證行業(yè)和部分專家學者為不動產(chǎn)登記實行法定公證進行了呼吁，許多文章都從公證制度的作用或者公證機構進行實質(zhì)審查的好處等方面對不動產(chǎn)登記實行法定公證制度的意義，引起了立法機關和社會各界的關注，但最終被立法機關以增加交易成本和不便民等理由否定。⑥

我們應該看到，除了目前我國的公證行業(yè)存在的問題影響著立法者的決心和選擇外，公證機構在不動產(chǎn)交易中的“粗線條”審查方式和“坐堂辦公”的工作方式體現(xiàn)不了公證制度的應有價值，成為公證機構“就地收錢”“增加交易成本”最好的口實。

房產(chǎn)交易過程本質(zhì)上是合同的達成和履行過程，是房產(chǎn)物業(yè)的權屬轉移過程，而整個過程要涉及到法律、稅收、建筑、環(huán)保及銀行等諸多方面。法國不動產(chǎn)交易整個過程以公證人主導，由公證人完成對交易雙方的主體資格審查、交易房產(chǎn)的權屬情況調(diào)查、房產(chǎn)權屬交割以及物業(yè)本身各方面情況的查驗，其證明和服務的是整個交易過程。

而我國的不動產(chǎn)交易以當事人自我為主導，自己要完成上述事宜，公證機構的介入只是限于起草合同、查驗房屋權屬等內(nèi)容，是整個交易過程中的一個點。我國目前這種膚淺、粗獷的公證方式確實無法體現(xiàn)出實行法定公證的意義，也無法讓當事人心甘情愿地進行公證消費，主要表現(xiàn)在：

3.1 審查范圍太窄，審查深度膚淺，無法體現(xiàn)出公證員的專業(yè)水平高于其他房地產(chǎn)從業(yè)人員

在辦理房地產(chǎn)買賣合同公證時，大多數(shù)公證機構的審查范圍僅注重或者僅限于審查房屋的權屬問題，比如有哪些產(chǎn)權人、共有人是否一致同意、房產(chǎn)是否已抵押以及當事人雙方簽名屬實等這幾項事務。

我國有較為完善的不動產(chǎn)登記制度，要查明房屋的權屬是否存在瑕疵等并不困難，這些事務不僅不動產(chǎn)登記部門自己能做到，就是有一般法律常識的人也能做到，這樣的公證有何現(xiàn)實意義可言。其實對于購房者而言，除了房屋權屬問題關系自己切身利益外，房屋的周邊環(huán)境和房屋本身的質(zhì)量問題更應值得關注。從目前的情況來看，有關房屋的建筑質(zhì)量、空氣質(zhì)量以及通風、采光、環(huán)保等問題的糾紛在房產(chǎn)糾紛中的比重越來越大，而有關房屋產(chǎn)權的糾紛因不動產(chǎn)登記制度的完善正在逐步減少。如果公證機構還在僅僅局限于審查房產(chǎn)的權屬問題，這種連具有一般法律常識的當事人自己都能審查清楚的事情，當事人何必又再去花一筆不菲的公證費請公證機構審查。如果公證機構能將房屋的建筑質(zhì)量、空氣質(zhì)量以及通風、采光、環(huán)保等問題也納入自己的審查范圍內(nèi)，不僅體現(xiàn)了公證機構高水平的專業(yè)水準，而且又能從根本上預防房屋權屬和質(zhì)量糾紛產(chǎn)生，更好地保證了交易安全，這種服務收費才能讓當事人心服口服。

3.2 重證明輕調(diào)查的“坐堂”辦公，無法體現(xiàn)公證機構的水平和專業(yè)成果

《公證法》賦予公證機構的核實權而不是調(diào)查權，將把提供充分證據(jù)的意義轉移給了公證申請人，這本無口厚非。但許多公證員往往忽視了公證申請人舉證范圍和公證機構主動核實范圍的關系，認為申請人提供什么公證機構就核實什么，將許多本應該由公證機構去核實等問題推給申請人，讓申請人自己各部門開各種證明，公證機構僅限于核實證明的真?zhèn)味鼍吖C書。

比如，在審查房屋權屬時就有兩種審查方式：一種是公證員親自到不動產(chǎn)登記部門去查詢不動產(chǎn)登記?。涣硗庖环N就是公證員讓申請人自己去不動產(chǎn)登記部門查詢、開證明，公證員僅僅核實該證明的真?zhèn)?。再如，在審查所交易房屋的出租情況時，也有兩種審查方式，一種是公證員到房屋現(xiàn)場去實地查看，找到該房屋的承租人，告知房屋買賣的情況并讓承租人簽署放棄優(yōu)先購買權聲明；另一種就是讓房屋轉讓方自己去跟承租人協(xié)商，讓承租人自己到公證處來簽署放棄優(yōu)先購買權聲明，有的甚至是讓房屋轉讓方直接提供承租人的放棄優(yōu)先購買權聲明。

請問，上述兩個例子中的第一種審查方式難道就違反了《公證法》的規(guī)定了嗎？如果我們采取第二種審查方式，我們有理由讓申請人支付數(shù)千元或上萬元的公證費嗎？在不動產(chǎn)交易中，有關房屋的通風、采光、通行問題以及有無重大缺陷問題需要我們公證員去實地查看實地感受。

如果我們抱著被動核實的觀點，坐在辦公室中辦理公證而不去實地查看實地感受，讓轉讓方提供證據(jù)或證明的話，我們自己都不知道轉讓方該怎么樣提供或者提供哪些證明（證據(jù)）才能符合公證的要求。

3.3 配套服務缺失，無法充分顯示公證制度的特殊魅力

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，公證員的社會地位發(fā)生了很大的變化，公證員不在僅僅局限于中間證人的角色，公證人可以接受公證申請人的委托代為辦理一些與公證事項有關的事務，比如代為辦理產(chǎn)權過戶、稅收交納等。在不動產(chǎn)交易中，公證機構是雙方最信任的中間人，比其他任何機構更具有中立性和權威性，公證機構完全可以利用這一優(yōu)勢為當事人提供延伸服務。

目前，我國公證機構在房地產(chǎn)交易中僅僅起到審查雙方主體資格和標的物權屬情況、起草合同、證明簽字屬實等內(nèi)容而已，缺乏相應的配套服務。在許多時候，如果僅僅是對房地產(chǎn)買賣合同進行公證，即使違約條款制定得再詳細再完備也無法解決雙方的相互信任問題。此時，公證機構可以充分利用提存和委托兩種手段，讓購買方先把購房款提存到公證機構，公證機構再根據(jù)轉讓方的授權去辦理房屋的產(chǎn)權變更登記，最后再把已經(jīng)過戶好的產(chǎn)權證和購房款分別交付給購買方和轉讓方。這種配套服務不僅有效地消除了雙方的不信任心理，更主要地是保障了交易的順利進行。

4 我國公證機構在不動產(chǎn)交易中延伸服務面臨的困境

我國不動產(chǎn)登記制度采取行政登記的模式，行政機關把持著房產(chǎn)交易的核心環(huán)節(jié)，整個房產(chǎn)交易程序以行政機關為主導，留給公證機構的活動空間非常有限。在現(xiàn)有的條件下，公證機構要在不動產(chǎn)交易中延伸服務會受到以下幾個方面的制約：

4.1 缺乏法定公證支持，公證機構的審查力不從心

這是公證機構在不動產(chǎn)交易領域中面臨的最大困難。公證機構要拓展審查的范圍和深度，提供延伸服務必然會延長公證時間，增加公證成本。在缺乏法定公證的支持下，公證機構如果完全按照法國不動產(chǎn)公證的審查模式，必然不為多數(shù)當事人所接受。

4.2 目前房地產(chǎn)市場正處于供不應求狀態(tài)，購房者往往處于弱勢地位，轉讓方或房產(chǎn)開發(fā)商會把應由其承擔的公證成本轉嫁到購房者身上

如果沒有法定公證的支持，公證機構的審查往往會加重轉讓方或房產(chǎn)開發(fā)商的責任，如果購房者提出公證，轉讓方要么取消本次交易將房產(chǎn)另行轉讓給其他不提出申請公證的購房者，要么有關房屋的檢測費、鑒定費甚至是公證費等所有因公證所產(chǎn)生的費用都要由購房者承擔。

4.3 與房產(chǎn)交易有關的行政部門態(tài)度直接影響著公證機構提供延伸服務的效果

與法國不動產(chǎn)交易以公證機構為主導不同，我國的不動產(chǎn)交易以行政機關為主導，公證機構提供延伸服務必然得到與房產(chǎn)交易有關的行政部門的認可。比如查詢不動產(chǎn)登記資料，有些地方的房產(chǎn)管理部門把公證機構排除在可查詢?nèi)藛T的范圍之外。再如，房地產(chǎn)管理部門規(guī)定與不動產(chǎn)有關的委托書需要經(jīng)過公證才能使用，但是當轉讓方委托公證員辦理產(chǎn)權變更登記手續(xù)時，公證機構一般不會而且也沒有必要對該委托書另行公證，因此，當公證員持該未經(jīng)本公證機構公證的委托書為轉讓人辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)時，不知道房產(chǎn)管理部門是否認可。

5 公證機構提供延伸服務的探索

雖然目前所處的環(huán)境不允許公證機構對所有房地產(chǎn)交易像法國公證人那樣進行審查。但是，公證機構不能因此就放棄對不動產(chǎn)交易公證中提供延伸服務這一課題的探索。我們應該以申請人的實際需要為出發(fā)點，在現(xiàn)有條件允許的范圍內(nèi)，盡量提供組合式服務，開展試探性的延伸服務，積累經(jīng)驗，激發(fā)社會需求，推動不動產(chǎn)登記實現(xiàn)法定公證。筆者認為，目前，公證機構應該做到：

5.1 加強與各行政部門溝通，做好協(xié)調(diào)工作，為公證機構拓展更大的服務空間

在缺乏法定公證的支持下，公證機構在不動產(chǎn)交易中的活動空間取決于行政部門的態(tài)度。公證機構應加強與當?shù)匦姓块T進行溝通，對公證機構查詢不動產(chǎn)檔案、代轉讓人辦理產(chǎn)權過戶以及交納稅收等問題的可行性和操作程序進行探討，在形成共識的基礎上，公證機構應盡量為申請人提供更多的服務。這樣既能有效地保障交易安全，又能有效地減輕交易雙方的負擔和成本。

5.2 公證機構要轉變觀念，要整合現(xiàn)有的公證手段，盡量為申請人提供組合式服務，增加公證文書的含金量

公證機構本身就是一個比其他任何部門或組織更具有權威性和公信力的中間人，公證機構完全可以充分利用中間人這一身份提供更多的服務，比如在不動產(chǎn)交易中，公證機構除了可以為當事人起草合同并對合同進行公證外，還可以將委托和提存兩項手段融合在合同公證中，讓受讓方把房款提交到公證機構，然后由公證機構根據(jù)轉讓方的委托代為辦理房屋的產(chǎn)權變更登記、交納稅收等，最后公證機構把新的產(chǎn)權證交付給受讓方，把房款直接支付給轉讓方。

此時，我們大可不必要求交易雙方另行申請辦理提存公證，收取提存的公證費用，這也是法國不動產(chǎn)交易的做法。通過這種組合式服務，能將不動產(chǎn)交易中更多的環(huán)節(jié)納入自己的服務之中，擴大了自己的影響，而且也充分顯示了公證機構在保障交易安全上的獨特優(yōu)勢。

5.3 公證機構應當提高自身的業(yè)務素質(zhì)，從細節(jié)入手，拓寬審查范圍和拓展審查深度，盡量為申請人提供更多的信息

“細節(jié)決定成敗”。在法國，公證人除了要學習法律外，還有學習稅收、建筑有關方面的課程，法國公證人出具的公證書多達上百頁，內(nèi)容除了所交易不動產(chǎn)的詳細情況（如產(chǎn)權證明、質(zhì)量證明、四周規(guī)劃、物業(yè)等）外，還有有關交易雙方的權利能力、婚姻及夫妻財產(chǎn)所有制情況、資信情況等。而我國的公證書最多不會超過十頁，內(nèi)容也很少涉及到房屋本身的質(zhì)量、四周的規(guī)劃、交易雙方的婚姻及夫妻財產(chǎn)所有制情況、資信情況等。這些內(nèi)容的審查本身也是保障交易安全的重要組成部分。

因此，我們應當改變我們的工作方式，加強實地察看與核實，圍繞不動產(chǎn)交易的各個環(huán)節(jié)拓寬審查范圍和拓展審查深度，深入到每個細節(jié)中去，盡量為雙方提供更多的與交易有關的信息。

5.4 要做到詳細的告知和提醒

由于我國目前的不動產(chǎn)交易公證是建立在自愿的基礎上的，公證機構就不可能完全不顧申請人的意愿強制按照自己的審查模式進行公證，增加申請人的成本。公證機構向申請人詳細告知不同的審查方式帶來的不同法律效果，當申請人不愿意去做檢測或其他增加成本方式對房屋質(zhì)量進行審查時，公證機構應當告知其不利后果，讓申請人自己決定。但是這絕不是說公證機構就可以僅僅對房產(chǎn)買賣合同進行一般性審查，公證機構還是應當對房屋狀況進行實地查看，通過走訪核實為申請人提供更多的交易信息，切實保護交易雙方的知情權和選擇權。

參考文獻

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[4] 張文章.公證制度新論.廈門大學出版社，2006年9月第2版，第2頁.

[5] 張文章.公證制度新論.廈門大學出版社，2006年9月第2版，第3頁.