不動(dòng)產(chǎn)買賣合同精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

關(guān)鍵詞氮肥用量;運(yùn)籌方式;揚(yáng)麥16;群體動(dòng)態(tài);產(chǎn)量;影響

筆者以揚(yáng)麥16為材料,研究了不同施氮量與氮肥運(yùn)籌方式對(duì)小麥產(chǎn)量和群體發(fā)育動(dòng)態(tài)的影響[1-3],以期為小麥大面積種植奪取高產(chǎn)提供相關(guān)技術(shù)依據(jù)。

1材料與方法

1.1試驗(yàn)概況

試驗(yàn)田前茬為水稻,土質(zhì)為砂壤土,地勢(shì)平坦,地力均勻,肥力水平較好,土壤有機(jī)質(zhì)含量17.54g/kg。供試小麥品種為揚(yáng)麥16。

1.2試驗(yàn)設(shè)計(jì)

1.2.1氮肥用量試驗(yàn)。設(shè)6個(gè)水平,分別為:0(N0)、180kg/hm2(N180)、210kg/hm2(N210)、240kg/hm2(N240)、270kg/hm2(N270)、300kg/hm2(N300),3次重復(fù),隨機(jī)區(qū)組排列,共18個(gè)小區(qū)。小區(qū)長(zhǎng)寬各3m,行距30cm,小區(qū)面積9m2。各小區(qū)氮肥運(yùn)籌方式均為基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥為6∶1∶3。

1.2.2氮肥運(yùn)籌方式試驗(yàn)。氮肥用量為240kg/hm2,運(yùn)籌方式分為4種,即基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥分別為7∶1∶2(B7)、6∶1∶3(B6)、5∶1∶4(B5)、4∶1∶5(B4),隨機(jī)區(qū)組排列,3次重復(fù),共12個(gè)小區(qū)。

1.3試驗(yàn)實(shí)施

小麥于11月8日播種,人工開溝條播,基施五氧化二磷75kg/hm2、氧化鉀90kg/hm2,壯蘗肥施五氧化二磷33kg/hm2、氧化鉀39kg/hm2。12月7日用50%苯磺·異丙隆2.25kg/hm2對(duì)水900kg噴霧防除田間雜草,4月30日用25%多菌靈加吡蟲啉防治小麥赤霉病和蚜蟲。6月12日小麥成熟后分小區(qū)收獲,分收分脫獲得實(shí)產(chǎn)。

1.4調(diào)查內(nèi)容

基礎(chǔ)地力:5點(diǎn)取樣,風(fēng)干后測(cè)定土壤有機(jī)質(zhì)及氮、磷、鉀含量。群體結(jié)構(gòu):每小區(qū)取1個(gè)點(diǎn),每點(diǎn)1m長(zhǎng),調(diào)查基本苗與越冬期、返青期、拔節(jié)期、抽穗開花期等的主莖葉齡、莖蘗數(shù)[4]。產(chǎn)量結(jié)構(gòu):每小區(qū)取1個(gè)點(diǎn),每點(diǎn)1m長(zhǎng),調(diào)查有效穗數(shù),從每個(gè)取樣點(diǎn)隨機(jī)抽取50穗,調(diào)查每穗粒數(shù),從計(jì)產(chǎn)區(qū)取樣測(cè)定千粒重。籽粒實(shí)產(chǎn):收獲曬干后稱重計(jì)產(chǎn)。成熟期測(cè)量各處理植株性狀。

2結(jié)果與分析

2.1不同氮肥用量與氮肥運(yùn)籌對(duì)揚(yáng)麥16群體發(fā)育動(dòng)態(tài)的影響

2.1.1不同氮肥用量對(duì)揚(yáng)麥16群體發(fā)育動(dòng)態(tài)的影響。從表1可以看出,隨著施氮量的增加,各生育期的總苗數(shù)也隨之增加,最終成穗數(shù)以不施氮的最低,以處理N240的最高。

2.1.2不同氮肥運(yùn)籌對(duì)揚(yáng)麥16群體發(fā)育動(dòng)態(tài)的影響。從表2可以看出,隨著施氮量的逐步后移,各生育期總苗數(shù)逐步減少,但最終成穗數(shù)以處理B6最高,以處理B7最低。

2.2不同施氮量與氮肥運(yùn)籌方式對(duì)揚(yáng)麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響

2.2.1不同施氮量對(duì)揚(yáng)麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響。從表3可以看出,各施氮處理與不施氮相比,揚(yáng)麥16產(chǎn)量的差異均達(dá)到極顯著水平。各施氮處理間,以處理N270產(chǎn)量最高,但與處理N240差異不顯著,與其他處理間差異達(dá)到極顯著水平。處理N240產(chǎn)量次之,與其他施氮處理間差異也達(dá)到極顯著水平。處理N210與處理N300產(chǎn)量基本持平,與處理N180、處理N240、處理N270、處理N0處理間差異達(dá)到極顯著水平。處理N180排名第5,與不施氮相比極顯著增產(chǎn),與其他施氮處理相比產(chǎn)量又極顯著下降。不施氮處理產(chǎn)量最低。總體上看,隨著施氮量的增加,產(chǎn)量逐漸增加,但施氮水平達(dá)到一定程度后,施氮量再增加,產(chǎn)量反而下降。主要原因是在較低施氮水平條件下,隨著施肥量的增加,穗數(shù)、粒數(shù)都有逐漸增加的趨勢(shì),特別是粒數(shù)增加更為明顯,但施肥量增加到一定程度后,穗數(shù)、粒數(shù)就不會(huì)再增加,反而會(huì)下降[5]。本試驗(yàn)以處理N240穗數(shù)最高,達(dá)到433.50萬穗/hm2,處理N270粒數(shù)最多,每穗粒數(shù)達(dá)到47.47粒。千粒重變化相對(duì)較小,以處理N0千粒重最高,達(dá)到46.67g,其次為處理N180,千粒重為46.10g,其他處理間千粒重在45.5g左右,差異較小。2.2.2不同氮肥運(yùn)籌對(duì)揚(yáng)麥16產(chǎn)量及構(gòu)成因素的影響。從表4可以看出,在施氮水平240kg/hm2的情況下,不同氮肥運(yùn)籌方式對(duì)揚(yáng)麥16產(chǎn)量的影響達(dá)到顯著或極顯著水平。以

(下轉(zhuǎn)第81頁)

處理B6產(chǎn)量最高,與處理B5的差異達(dá)到顯著水平,與處理B7、處理B4的差異達(dá)到極顯著水平。處理B5的產(chǎn)量次之,與處理B4、處理B7的差異達(dá)到極顯著水平。處理B4的產(chǎn)量第3,與處理B7的差異也達(dá)到極顯著水平。產(chǎn)量最低的為處理B7?？傮w上看,氮肥適當(dāng)后移對(duì)揚(yáng)麥16有增產(chǎn)效應(yīng),能同時(shí)提高成穗率,增加有效穗數(shù),促進(jìn)小穗小花分化,增加每穗粒數(shù),提高后期光合能力[6],增加千粒重。但氮肥過度后移,穗數(shù)、粒數(shù)也會(huì)下降。本試驗(yàn)以處理B6穗數(shù)最高,為468.00萬穗/hm2,以處理B5粒數(shù)最多,為43.33粒,處理B4穗數(shù)及每穗粒數(shù)都比處理B5有所下降。千粒重變化相對(duì)較小,最高的處理B6為47.13g,最低的處理B4為45.23g。

3結(jié)論

試驗(yàn)結(jié)果表明,揚(yáng)麥16施氮量以240~270kg/hm2最為適宜,過多或過少都不利于高產(chǎn)的獲得,以240kg/hm2效益最好。在施用240kg/hm2純氮的條件下,基肥∶壯蘗肥∶拔節(jié)孕穗肥以6∶1∶3最為適宜,產(chǎn)量最高。

4參考文獻(xiàn)

[1]孫克剛,胡穎,和愛玲,等.控釋尿素對(duì)小麥品種鄭麥366產(chǎn)量及氮肥利用率的影響[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué),2009(8):67-69.

[2]呂強(qiáng),熊瑛,陳明燦,等.氮肥運(yùn)籌對(duì)不同類型小麥籽粒品質(zhì)的影響[J].河南農(nóng)業(yè)科學(xué),2007(9):17-20.

[3]劉萬代,樊樹平,晁海燕,等.氮肥基追比對(duì)不同穗型優(yōu)質(zhì)小麥產(chǎn)量及品質(zhì)的影響[J].華北農(nóng)學(xué)報(bào),2003(2):56-59.

[4]江洪芝,晏本菊,譚飛泉,等.氮肥施用量及施用時(shí)期對(duì)小麥品質(zhì)性狀的影響[J].麥類作物學(xué)報(bào),2009(4):658-662.

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi)容合法、行為不違利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時(shí)，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：《中國民法學(xué)。民法債權(quán)》，法律出版社，1991年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：《民商法實(shí)務(wù)研究》（合同卷），山西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第160—162頁。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對(duì)房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭(zhēng)議，本文不述及。）

一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)

1983年12月27日國務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋?！薄稐l例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：《社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，中國政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁。）。

1984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問題；‘條例’實(shí)施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對(duì)于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用《意見》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。

1988年1月26日最高人民法院的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法通則意見》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。

二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見耀振華：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學(xué)》，1995年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對(duì)抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：《合同法新論。分則》，中國政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。

1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個(gè)階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯華：《也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，1995年第1期。）。其實(shí)，主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不正確的。

當(dāng)然，并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無登記或者登記成立而債權(quán)行為無效，均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也不能因物的所有權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變動(dòng)無效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動(dòng)效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。

2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了?！稐l例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。否則，無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務(wù)，賣方更無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過房?jī)r(jià)?！贝思凑f明契證應(yīng)于契約即房屋買賣合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時(shí)間、契證取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為由來否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。

3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān)系國計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。而事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。

4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無法解決的問題。

①違反誠實(shí)信用原則，鼓勵(lì)濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房?jī)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長(zhǎng)不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。

②不利于對(duì)無過錯(cuò)方利益的保護(hù)。

③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預(yù)售合同。

④不適用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有效成立。應(yīng)買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應(yīng)買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與《拍賣法》相違背。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

關(guān)鍵詞：心房顫動(dòng)；急性心肌梗死；

【中圖分類號(hào)】R542.2+2 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1672-8602（2015）03-0173-01

心房顫動(dòng)發(fā)生率隨年齡增長(zhǎng)而顯著增加，竇房結(jié)是一種特殊分化的心肌組織，為心臟基本竇性節(jié)律起搏點(diǎn)，其有豐富的血供。老年心房顫動(dòng)患者由于冠狀動(dòng)脈硬化的生理特性有血栓的風(fēng)險(xiǎn)，并且心臟傳導(dǎo)系統(tǒng)會(huì)隨著增齡而衰退，在急性心肌梗死發(fā)生時(shí)竇房結(jié)功能受到明顯影響。心臟型脂肪酸結(jié)合蛋白（H-FABP）是心臟中富含的一種心型小胞質(zhì)蛋白，具有高度心臟特異性。目前研究多在急性心肌梗死（AMI）超早期診斷中的重要意義[1]，但其在竇房結(jié)功能恢復(fù)預(yù)測(cè)方面鮮有報(bào)道。本研究旨在觀察老年心房顫動(dòng)合并AMI患者的竇房結(jié)功能與冠脈優(yōu)勢(shì)分型及心肌代謝指標(biāo)之間的關(guān)系，從而指導(dǎo)臨床治療和預(yù)后評(píng)估。

1資料與方法

1.1臨床資料 選取2009年4月～2014年5月我院急診和住院的老年心房顫動(dòng)合并AMI轉(zhuǎn)復(fù)為竇性心律患者102例，年齡大于60歲，發(fā)病時(shí)間均

1.2方法

1.2.1標(biāo)本采集及檢測(cè) 采集各組心房顫動(dòng)轉(zhuǎn)復(fù)為竇性心律時(shí)的肘靜脈血5mL，離心分離血清，立即測(cè)定H-FABP。入院時(shí)及時(shí)給予心電監(jiān)測(cè)密切監(jiān)測(cè)心律變化。冠狀動(dòng)脈造影由心內(nèi)科熟練的冠脈造影醫(yī)師對(duì)所有受試者進(jìn)行冠狀動(dòng)脈造影術(shù)檢查。

1.2.2統(tǒng)計(jì)學(xué)方法 采用SPSS16.0軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，計(jì)量資料以x±s表示。多組均數(shù)比較采用方差檢驗(yàn)，計(jì)數(shù)資料采用X2檢驗(yàn)，P≤0.05為差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

2.轉(zhuǎn)竇前心率各組無明顯差異；

3.轉(zhuǎn)竇瞬間竇性心率值右優(yōu)勢(shì)組偏快，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

4.轉(zhuǎn)竇瞬間R-R間期右優(yōu)勢(shì)組數(shù)值較低，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

3 討論

竇房結(jié)供血來自竇房結(jié)中心動(dòng)脈，該動(dòng)脈可起源不同冠脈分支，多由單支血管供應(yīng)，且竇房結(jié)與心房肌毛細(xì)血管之問無明顯的血管吻合。如人類的其他器官一樣，冠狀動(dòng)脈在起源及分布上也有大量差異。由于竇房結(jié)體積小，功能單位少，細(xì)胞連接簡(jiǎn)單，合并老年患者的增齡性改變，故極易受到冠脈供血影響。國外Balami研究顯示竇房結(jié)的血液60%來自右冠狀動(dòng)脈的供給，40%來自左旋支的供給。一般認(rèn)為85%的人類心臟中是右冠狀動(dòng)脈優(yōu)勢(shì)型，8%-15%是左冠狀動(dòng)脈優(yōu)勢(shì)型，另外7%-8%是冠狀動(dòng)脈均衡型。對(duì)于某一冠狀動(dòng)脈的臨床重要性，與其所供血的心肌多少密切相關(guān)。H-FABP為目前研究的新型心肌標(biāo)志物，可以監(jiān)測(cè)心肌缺血及代謝異常情況。王冶連等研究發(fā)現(xiàn)心房顫動(dòng)患者血漿H-FABP水平心房顫動(dòng)組治療前、治療后及與對(duì)照組比較，差異均有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。本研究進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，冠脈右優(yōu)勢(shì)組H-FABP低于其他組，可能與右優(yōu)勢(shì)型供血供應(yīng)竇房結(jié)及周圍心肌數(shù)量較多，缺血后引起的H-FABP較快進(jìn)入循環(huán)中而造成血液中濃度的升高[2]。本組研究結(jié)果顯示右優(yōu)勢(shì)組轉(zhuǎn)竇后心室率較快及轉(zhuǎn)竇瞬間R-R間期較短，說明竇房結(jié)比房室結(jié)擁有更大量的自律細(xì)胞，豐富的血液供應(yīng)同樣可以引起竇房結(jié)結(jié)構(gòu)、自律和傳導(dǎo)的改變，導(dǎo)致電重構(gòu)。右優(yōu)勢(shì)型患者竇房結(jié)恢復(fù)時(shí)間較短，自律性細(xì)胞在供血充足的情況下電重構(gòu)有優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)本研究發(fā)現(xiàn)在臨床房顫分型中右冠優(yōu)勢(shì)型患者出現(xiàn)初發(fā)性房顫多見，陣發(fā)和持續(xù)性房顫較少，左優(yōu)勢(shì)組陣發(fā)和持續(xù)性房顫高于其他組，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。均勢(shì)組各項(xiàng)無明顯差異。老年人心肌及傳導(dǎo)系統(tǒng)發(fā)生退行性病變，竇房結(jié)內(nèi)起搏細(xì)胞數(shù)目減少，心房結(jié)締纖維組織及脂肪增多，竇房結(jié)優(yōu)勢(shì)供血范圍與房顫的類型有關(guān)。說明右冠狀動(dòng)脈的優(yōu)勢(shì)供血越明顯房顫轉(zhuǎn)復(fù)的機(jī)率越大，竇性心律機(jī)會(huì)越多。對(duì)于房顫的早期診斷、危險(xiǎn)分層、治療效果評(píng)估及預(yù)后具有重要價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

論文內(nèi)容提要:學(xué)者對(duì)于所有權(quán)保留法律性質(zhì)的見解頗多，筆者認(rèn)同所有權(quán)保留系擔(dān)保性所有權(quán)的觀點(diǎn)，并指出所有權(quán)保留應(yīng)以明示方式設(shè)定，其適用范圍不限于動(dòng)產(chǎn)。所有權(quán)保留約款應(yīng)與買賣合同同時(shí)達(dá)成或至遲于標(biāo)的物交付前完成。所有權(quán)保留制度系解決分期付款買賣雙方當(dāng)事人之間權(quán)益分配的最佳模式，但《合同法》第134條對(duì)所有權(quán)保留的規(guī)定值得檢討。

論文關(guān)鍵詞:所有權(quán)保留；分期付款買賣；所有權(quán)保留的設(shè)定

據(jù)學(xué)者考證，所有權(quán)保留制度（RetentionofTitle）可以溯及至古羅馬法時(shí)代。《十二銅表法》第6表第8條規(guī)定，“出賣的物品縱經(jīng)交付，非在買受人付清價(jià)款或提供擔(dān)保以滿足出賣人的要求的，其所有權(quán)并不轉(zhuǎn)移?！盵1]但是對(duì)于所有權(quán)保留制度的廣泛承認(rèn)與運(yùn)用，則始自19世紀(jì)后，根植于分期付款買賣及其衍生的各種交易形式的普遍流行而對(duì)于交易安全與便捷的期待。

一、所有權(quán)保留的基本價(jià)值與界定

在分期付款買賣方式下，出賣人債權(quán)實(shí)現(xiàn)之價(jià)值形態(tài)與買受人實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值形態(tài)的非同步性，使出賣人在交付標(biāo)的物后面臨的價(jià)金難以收回之風(fēng)險(xiǎn)成為阻礙該類交易方式發(fā)展之羈絆。而所有權(quán)保留制度以價(jià)金之清償作為標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前提條件，此種利益平衡機(jī)制成為解決分期付款買賣雙方當(dāng)事人之間權(quán)益分配的最佳模式，同時(shí)，該項(xiàng)制度亦暗合了現(xiàn)代法上的權(quán)利分化之現(xiàn)象。[2]

應(yīng)當(dāng)予以重申的是，盡管所有權(quán)保留制度與分期付款買賣密切關(guān)聯(lián)，但是，分期付款買賣并不必然附有所有權(quán)保留；同時(shí)，所有權(quán)保留亦不僅僅在買賣形式中出現(xiàn)，“凡是有一方先占有、使用標(biāo)的物，并依照約定分期向標(biāo)的物支付價(jià)款的情形，均可有所有權(quán)保留之附著?！盵6]

值得注意的是，我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?3條規(guī)定，“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”上述兩條所謂“法律另有規(guī)定的除外”中的“法律”系僅指解決“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系”的《物權(quán)法》本身，抑或是亦包括規(guī)范債權(quán)債務(wù)關(guān)系的《合同法》在內(nèi)的其他法律？

二、關(guān)于所有權(quán)保留的類型化說明

（一）簡(jiǎn)單的所有權(quán)保留（SimpleRetentionofTitle)

即通常所稱的所有權(quán)保留，為所有權(quán)保留的基本形式。保留所有權(quán)的客體僅限于根據(jù)買賣合同約定而占有的特定標(biāo)的物，所保障的價(jià)金債權(quán)亦僅以該特定標(biāo)的物的價(jià)金為限。德國學(xué)者認(rèn)為，《德國民法典》第455條對(duì)于簡(jiǎn)單所有權(quán)保留的規(guī)定為不完美的規(guī)定（UnvollkommeneRegelung)，故在實(shí)踐中又產(chǎn)生了其他形式的所有權(quán)保留。

（二）擴(kuò)張的所有權(quán)保留（ExtendedRetentionofTitle)

指所有權(quán)保留所保障的債權(quán)除了本合同產(chǎn)生的價(jià)金債權(quán)之外，還擴(kuò)張到出賣人或其關(guān)聯(lián)方。此種形式的所有權(quán)保留條款通常表述為，“在所有出賣人與買受人基于生意關(guān)系而產(chǎn)生的或正產(chǎn)生的出賣人的債權(quán)被清償之前，商品所有權(quán)仍然屬于出賣人?！盵10]在德國，盡管此種形式的所有權(quán)保留受到學(xué)者的質(zhì)疑，但是司法判例卻予以確認(rèn)，它通常發(fā)生在商人之間的交易中。

（三）延長(zhǎng)的所有權(quán)保留（ProlongedRetentionofTitle)

在此種所有權(quán)保留形式中，買受人被授權(quán)對(duì)于尚未完全付清價(jià)金的標(biāo)的物再次轉(zhuǎn)讓。但是此種授權(quán)應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：第一，只限于商業(yè)企業(yè)，且在買受人低價(jià)出賣標(biāo)的物時(shí)，若不構(gòu)成善意取得，則第三人不能取得標(biāo)的物的所有權(quán)；第二，出賣人同意買受人出讓標(biāo)的物，是以買受人將其再次轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物而發(fā)生的未來債權(quán)預(yù)先讓與給出賣人為條件的。若再次轉(zhuǎn)讓發(fā)生的債權(quán)的處分權(quán)受到債權(quán)讓與禁止的限制，則所有權(quán)轉(zhuǎn)移不得進(jìn)行。

(四）復(fù)雜的所有權(quán)保留

指在一個(gè)系統(tǒng)中包含上述兩種或兩種以上所有權(quán)保留的類型。[12]

三、對(duì)于所有權(quán)保留的法律性質(zhì)評(píng)介

國內(nèi)外學(xué)者對(duì)于所有權(quán)保留法律性質(zhì)的見解頗多。但是歸納起來可確定為所有權(quán)構(gòu)成理論、擔(dān)保權(quán)構(gòu)成理論及游離于上述理論之中的中間理論三種類型。

(一）所有權(quán)構(gòu)成理論

系自所有權(quán)移轉(zhuǎn)視角予以觀察的結(jié)果。具體包括如下觀點(diǎn)：

1.“附停止條件所有權(quán)轉(zhuǎn)移說”。此為德國、日本通說，亦為我國臺(tái)灣與大陸學(xué)者認(rèn)同的主流學(xué)說。[13]承認(rèn)物權(quán)行為獨(dú)立性的立法認(rèn)為，在所有權(quán)保留買賣合同中，買賣合同即債權(quán)合同已完全成立、生效，并不附任何條件，所附條件的是移轉(zhuǎn)所有權(quán)的物權(quán)行為。即以價(jià)金之清償或完成特定條件作為標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的停止條件。

2.“部分所有權(quán)轉(zhuǎn)移說”。德國學(xué)者Raiser（賴札）認(rèn)為，在所有權(quán)保留買賣中，出賣人與買受人對(duì)于買賣的標(biāo)的物享有所有權(quán)。換言之，買受人對(duì)于其占有的標(biāo)的物享有部分所有權(quán)，該部分所有權(quán)是隨著各期價(jià)金之給付而逐漸轉(zhuǎn)移的。日本學(xué)者鈴木則以“削梨”理論解釋之。

（二）擔(dān)保權(quán)構(gòu)成論

擔(dān)保權(quán)構(gòu)成論認(rèn)為，在所有權(quán)保留買賣中，真正的所有權(quán)隨標(biāo)的物交付于買受人占有而轉(zhuǎn)移于買受人，出賣人保留的所有權(quán)徒具形式意義，當(dāng)事人的真實(shí)目的在于擔(dān)保出賣人未獲清償?shù)膬r(jià)金債權(quán)，出賣人所保留的所有權(quán)實(shí)質(zhì)為一種擔(dān)保權(quán)。該理論有如下觀點(diǎn)：

1.“特別質(zhì)權(quán)說”。此說代表人物為德國學(xué)者樸羅妹亞（Blomeyer)。他在1939年發(fā)表的《條件理論之研究》第2卷中指出，出賣人所保留的所有權(quán)性質(zhì)與質(zhì)權(quán)相同。具體而言，買受人得因物之交付而取得所有權(quán)，出賣人則取得了不占有標(biāo)的物而附有流質(zhì)約款之質(zhì)權(quán)，該質(zhì)權(quán)以擔(dān)保買受人未清償之價(jià)金債權(quán)為目的，系一種特別質(zhì)權(quán)。[17]

2.“擔(dān)保物權(quán)說”。該說認(rèn)為，在所有權(quán)保留買賣中，“出賣人以延遲移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為手段，擔(dān)保其全部獲得賣價(jià)的債權(quán)，此時(shí)出賣人手中的所有權(quán)就成為其實(shí)現(xiàn)賣價(jià)請(qǐng)求權(quán)這一債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)?！盵18]

（三）關(guān)于擔(dān)保性所有權(quán)的中間理論

日本學(xué)者幾代通教授提出，“在所有權(quán)保留買賣里，所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的同時(shí)，出賣人為擔(dān)保其價(jià)金債權(quán)，得準(zhǔn)用受抵押設(shè)定之狀態(tài)。唯在此時(shí)，出賣人所取得之擔(dān)保權(quán)為超乎限定物權(quán)之所有權(quán)?！彼?、所有權(quán)保留的設(shè)定

（一）所有權(quán)保留的設(shè)定方式

關(guān)于所有權(quán)保留的設(shè)定方式，各國或地區(qū)的立法與實(shí)踐并不一致，學(xué)術(shù)界亦有較大分歧。多數(shù)國家不僅要求得以明示方式設(shè)定所有權(quán)保留約款，更是強(qiáng)調(diào)其應(yīng)具備書面形式。如丹麥《分期付款買賣法》第34條第1款第22項(xiàng)規(guī)定，所有權(quán)保留條款應(yīng)當(dāng)在明確（Clearness）和易于理解（Understand-ing）諸方面滿足某些標(biāo)準(zhǔn)，所有權(quán)保留條款應(yīng)當(dāng)被有效地載于買賣合同中，而且還應(yīng)當(dāng)在發(fā)票上注明所有權(quán)保留條款。法國以書面形式作為訂立所有權(quán)保留條款的基本要求，遇有非書面形式的所有權(quán)保留條款，出賣人要求恢復(fù)占有標(biāo)的物的請(qǐng)求將不為法院支持。

筆者認(rèn)為，所有權(quán)保留約定應(yīng)當(dāng)以明示形式設(shè)定，其理由為：所有權(quán)保留買賣本身系一種特種買賣，非經(jīng)特別約定，得認(rèn)定其為不附所有權(quán)保留約款的一般買賣—換言之，所有權(quán)保留制度系平衡出賣人與買受人之間權(quán)利義務(wù)之特約，是當(dāng)事人權(quán)利分化的結(jié)果。

（二）設(shè)立所有權(quán)保留的客體范圍

對(duì)于所有權(quán)保留的客體范圍，各國立法例并不相同。多數(shù)國家將所有權(quán)保留的客體限定于動(dòng)產(chǎn)。如《德國民法典》即采此立法例。法典第455條明確規(guī)定，“保留所有權(quán)只能針對(duì)動(dòng)產(chǎn)。”“無形財(cái)產(chǎn)上的所有權(quán)及債權(quán)、使用許可權(quán)等不能作為保留的標(biāo)的?！薄兑獯罄穹ǖ洹返?523條亦有此類規(guī)定。英美法則將所有權(quán)保留的客體限定為貨物，而按照英國《貨物買賣法》，貨物為“除金錢和不動(dòng)產(chǎn)外的各種動(dòng)產(chǎn)”；美國《統(tǒng)一商法典》將貨物界定為，“確定到買賣合同項(xiàng)下時(shí)所有能移動(dòng)的東西。但是支付價(jià)款的金錢、投資證券和無體財(cái)產(chǎn)權(quán)除外?！?/p>

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)得否設(shè)定所有權(quán)保留約款，各國立法例并不一致。前述德國、瑞士、意大利等國家作了否定性回答。按德國學(xué)者的研究，將不動(dòng)產(chǎn)排除在所有權(quán)保留的客體之外，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)對(duì)國計(jì)民生有重要意義，而附條件和附期限的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)中不確定的因素甚多，妨害不動(dòng)產(chǎn)交易安全。。法國在1994年前，涉及所有權(quán)保留的訴訟僅適用于“商品”(Merchandise)。

我國臺(tái)灣地區(qū)民法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留未作限制性規(guī)定，由此導(dǎo)致了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否得以作為所有權(quán)保留客體之爭(zhēng)論。王澤鑒先生認(rèn)為，“就實(shí)務(wù)而言，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)附以條件尚無必要，事例甚少，此因出賣人為保障其未獲清償之價(jià)金債權(quán)盡可就不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，或于土地登記簿為預(yù)告登記?！?/p>

我國大陸《合同法》第134條對(duì)于所有權(quán)保留的客體未作規(guī)定。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)是否得為所有權(quán)保留的客體，學(xué)者認(rèn)識(shí)頗不一致。有人認(rèn)為，對(duì)《合同法》第134條應(yīng)采縮限解釋的方法，將所有權(quán)保留的客體限定解釋為動(dòng)產(chǎn)。其理由為，在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，由于物權(quán)變動(dòng)需要履行登記手續(xù)，因此，當(dāng)買受人已經(jīng)先期占有了不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即使當(dāng)事人不約定所有權(quán)保留，只要沒有辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，所有權(quán)就會(huì)保留在出賣人手中。至于為防止一物數(shù)賣，以保障已支付全部?jī)r(jià)金之買受人獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則可通過完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

（三）所有權(quán)保留的設(shè)定時(shí)間

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

法院執(zhí)行房屋開發(fā)商為被執(zhí)行人、開發(fā)的房產(chǎn)為執(zhí)行標(biāo)的物的案件，常遇到這樣的問題：被拆遷人、購房人、建筑商、建材商等作為案外人，對(duì)開發(fā)商具有某種請(qǐng)求權(quán)，但未經(jīng)裁判、仲裁或強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)公證，無申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)，不能參與分配，但由于他們的權(quán)利的客觀存在，有的地位還很特殊，如被拆遷人與建筑商，他們的權(quán)利與案件申請(qǐng)人的權(quán)利沖突非常突出。法院在執(zhí)行中顯然不能無視他們的現(xiàn)實(shí)利益，而如何設(shè)置一項(xiàng)法律制度來保護(hù)他們的合法權(quán)益，是值得我們研究的問題。

二、問題的分析

在現(xiàn)行法律制度下，上述案件申請(qǐng)人的權(quán)利與案外第三人權(quán)利沖突之所在，案外第三人可獲得何種保護(hù)，是我們討論的前提。我們?cè)囎魅缦路治觯?/p>

（一）被拆遷人、購房人權(quán)利所處狀態(tài)。購房人的權(quán)利就是作為買方請(qǐng)求開發(fā)商交付房屋的權(quán)利，無須贅述。被拆遷人，是指在房屋開發(fā)商建造新房前原有土地上舊房的所有權(quán)人，在大多情形下，開發(fā)商承諾對(duì)其安置新房，補(bǔ)償拆遷的舊房。在此情況下，被拆遷人與開發(fā)商約定在以后開發(fā)商新建的房屋中獲取一定面積房屋產(chǎn)權(quán)，被拆遷人貼補(bǔ)開發(fā)商新房與舊房之差價(jià)。在拆遷合同、房屋買賣合同實(shí)現(xiàn)之前，當(dāng)法院將房屋產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行給申請(qǐng)執(zhí)行人時(shí)，被拆遷人、購房人即成為物權(quán)（房產(chǎn)）變動(dòng)中的第三人。上述第三人既不是當(dāng)事人（在本文中指的是被執(zhí)行人房屋開發(fā)商與申請(qǐng)執(zhí)行人），也不能憑合同申請(qǐng)參加法院執(zhí)行案件的分配，但是，案件的執(zhí)行結(jié)果與其有密切利害關(guān)系，這就構(gòu)成物權(quán)變動(dòng)中第三人的法律地位特征。

（二）現(xiàn)行法律制度對(duì)作為物權(quán)變動(dòng)中第三人的被拆遷人與購房人的權(quán)益給予了怎樣的保護(hù)呢？從被拆遷人與購房人所獲得的權(quán)利來分析，他們與房屋開發(fā)商分別簽訂有房屋拆遷安置合同和房屋買賣合同，根據(jù)合同，被拆遷人與購房人有從開發(fā)商處獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利，有向開發(fā)商交付房款的義務(wù)，被拆遷人另有承擔(dān)受拆遷的義務(wù)。雖然被拆遷人與房屋開發(fā)商簽訂的合同似乎有特別之處，包含有一方在被另一方拆遷舊房之后有權(quán)占有另一方新房的約定，但是，與一般的合同并無本質(zhì)上的區(qū)別，雙方的權(quán)利義務(wù)依然是通過協(xié)商一致簽訂合同的方式加以明確、固定的，而非法定的權(quán)利，依通常的內(nèi)容看符合買賣合同的特征，可以歸為買賣合同一類。購房人獲得的是買賣合同中所享有的權(quán)利自不待言。因此，被拆遷人與購房人所享有的權(quán)利均是合同權(quán)利，是請(qǐng)求交付標(biāo)的物的債權(quán)，統(tǒng)屬于債權(quán)的范疇。在被拆遷人、購房人與房屋開發(fā)商簽訂了不動(dòng)產(chǎn)買賣合同之后，被拆遷人、購房人均可能已付出了一定的代價(jià)，包括舊房被拆讓及支付房款等，而對(duì)于開發(fā)商交付房屋的期待則只能通過買賣合同的履行來實(shí)現(xiàn)，一旦開發(fā)商違約，被拆遷人、購房人可依據(jù)合同行使債的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)有《合同法》為其保障的法律依據(jù)。但是，應(yīng)當(dāng)看到，該請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到了前文所述物權(quán)變動(dòng)的影響，根據(jù)物權(quán)法定、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)保護(hù)原則的規(guī)定，再結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中并無擔(dān)保適用的實(shí)際狀況，可推知被拆遷人、購房人享有的權(quán)利受保護(hù)的狀態(tài)是處于相對(duì)脆弱的境地的。

（三）根據(jù)公平與正義觀念，有建立對(duì)被拆遷人、購房人特別保護(hù)的制度的必要。我們的理由如下：（1）被拆遷人對(duì)開發(fā)商所建房屋享有的權(quán)利是個(gè)比較特殊的權(quán)利，因?yàn)楸徊疬w人原先享有一個(gè)物權(quán)（即舊房），他與開發(fā)商在房屋建造前即有取得新建房屋物權(quán)的合意，也可以說，被拆遷人在開發(fā)商新建房屋上所享有的物權(quán)是與房屋建造相伴而生的，被拆遷與受安置是密不可分的，我們是否因之可將被拆遷人與開發(fā)商之間的交易形象地比成物物交換？其實(shí)，從實(shí)質(zhì)上我們可以將它界定為一種不動(dòng)產(chǎn)買賣行為，雖然它與一般的買賣有所區(qū)別。被拆遷人在失去原有舊房時(shí)即與房屋開發(fā)商有獲取新房屋產(chǎn)權(quán)的約定，開發(fā)商獲取了被拆遷人的舊房物權(quán)，并未支付錢款給被拆遷人，而是承諾給被拆遷人新房物權(quán)，如果此時(shí)對(duì)其房產(chǎn)權(quán)不予特別的保護(hù)，而將開發(fā)商的房產(chǎn)執(zhí)行給他人，則對(duì)被拆遷人而言，他不僅失去了獲取新房的產(chǎn)權(quán)利益，連原有的用以交換的房屋也因拆遷而不復(fù)存在，失去了棲身之所。從物權(quán)保護(hù)角度看，他賴以取得新房的原有舊房物權(quán)并未受到特別的保護(hù)。因此，不僅被拆遷人利益確有受損，而且讓人感覺其中有不公平之處。（2）購房人利益受妨礙的情況與被拆遷人有所不同，他與開發(fā)商簽訂了購房合同，對(duì)合同履行基本有三種不同情況：一是購房人已付足全款并已入住，但尚未取得房產(chǎn)證；二是購房人已預(yù)付部分房款或定金；三是雙方僅簽訂了合同。由于合同履行情況的不同，在法院將房產(chǎn)執(zhí)行給他人時(shí)，購房人受到的具體利益妨礙也不同，有的是雖已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所訂合同得不到實(shí)際履行，追究違約也成為不實(shí)際。在現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生第一種情況下的受損尤為讓人不能接受，也引得人們對(duì)如何實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易安全感到困惑。雖然情形不同、受損程度不同，但總的可歸納為購房人對(duì)開發(fā)商請(qǐng)求交付標(biāo)的物債權(quán)實(shí)現(xiàn)的受損。

三、問題的解決——建立不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度

分析了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)可能造成的對(duì)被拆遷人、購房人利益的影響，我們由此可得出結(jié)論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)中，對(duì)第三人的利益影響是客觀存在的，如何處理調(diào)整好此中種種利益關(guān)系，確定公平合理的清償規(guī)則，則需要建立一個(gè)法律制度來加以調(diào)整，即規(guī)定有哪些權(quán)利是應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)的、保護(hù)的范圍是什么、享受優(yōu)先權(quán)利保護(hù)的順序是怎樣的等等。只有建立了這樣的法律制度，才能對(duì)一些確有優(yōu)先保護(hù)必要的權(quán)利提供切實(shí)的保障。據(jù)此，筆者建議在我國民法中建立不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度，在上述權(quán)利沖突中，平衡保護(hù)各方利益。同時(shí)，為維護(hù)交易安全，提供制度保障。

不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，是債權(quán)人所享有的就債務(wù)人的特定不動(dòng)產(chǎn)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，在我國現(xiàn)行法律中并沒有規(guī)定。但有國外的立法例可資借鑒?！度毡久穹ǖ洹返诎苏掠邢热√貦?quán)之規(guī)定，規(guī)定因不動(dòng)產(chǎn)的保存、工事、買賣等原因所生債權(quán)，于債務(wù)人的特定的不動(dòng)產(chǎn)上有先取特權(quán)；先取特權(quán)未經(jīng)登記，可以對(duì)抗無特別擔(dān)保的債權(quán)人；但經(jīng)過登記的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，可以先于抵押權(quán)而行使。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》對(duì)先取特權(quán)的登記作了規(guī)定。我們提出建立不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度的理由除前文所述必要性分析之外，還有如下：

1、不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，是就將來的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立的。由于設(shè)立權(quán)利時(shí)不動(dòng)產(chǎn)還未形成，故抵押、讓與保證制度不能取代先取特權(quán)制度。功能上的差別是我們應(yīng)特別注意之點(diǎn)。

2、通說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不適用留置權(quán)之規(guī)定，但實(shí)務(wù)中對(duì)因建造費(fèi)未得受償而拒不讓出占有不動(dòng)產(chǎn)的建筑商，強(qiáng)制其將建筑物交與他人而置其利益于不顧，與社會(huì)通常的公平觀念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆遷人、購房人已付款并入住者，其權(quán)利與申請(qǐng)人之權(quán)利沖突時(shí)，社會(huì)公認(rèn)的處理原則也是應(yīng)當(dāng)保護(hù)其利益。

據(jù)此，筆者建議，在先取特權(quán)制度中應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定以下主要內(nèi)容：1、因不動(dòng)產(chǎn)的保存、不動(dòng)產(chǎn)的建造、不動(dòng)產(chǎn)的買賣等原因所產(chǎn)生的債權(quán)，于債務(wù)人的特定不動(dòng)產(chǎn)上有先取特權(quán)。2、不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)就同一不動(dòng)產(chǎn)相互競(jìng)合時(shí)，其優(yōu)先權(quán)的順序是不動(dòng)產(chǎn)的保存、建造、買賣。3、就同一標(biāo)的物，同一順序的先取特權(quán)人有數(shù)人時(shí)，如先取特權(quán)經(jīng)過登記的，以登記時(shí)間較早的為先，如先取特權(quán)未經(jīng)登記的，按其各債權(quán)額比例清償。4、房屋拆遷安置作為不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊情形，被拆遷人就其被拆遷的房屋價(jià)值部分，對(duì)合同約定的房屋有比不動(dòng)產(chǎn)保存、建造和一般買賣更為優(yōu)先的先取權(quán)利。5、不動(dòng)產(chǎn)保存、建造的先取特權(quán)，經(jīng)登記的，可先于抵押權(quán)而行使。不動(dòng)產(chǎn)買賣的先取特權(quán)早于抵押權(quán)登記的，則先于抵押權(quán)而行使。

四、制度的應(yīng)用——對(duì)拆遷人、購房人權(quán)益之保護(hù)

建立不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度，對(duì)解決被拆遷人、購房人利益保護(hù)問題，是十分有力的。但是，在不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度建立之前，目前如何調(diào)節(jié)好申請(qǐng)人與被拆遷人、購房人的利益則是刻不容緩之事。筆者主張，總原則是根據(jù)法院強(qiáng)制執(zhí)行案件中申請(qǐng)人享有的權(quán)利的類型不同，依不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度理論，對(duì)第三人采取相應(yīng)的保護(hù)措施。

目前在執(zhí)行實(shí)務(wù)中已經(jīng)注意到，由于權(quán)利類型的不同，在各種權(quán)利同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，在確定優(yōu)先次后的順序上應(yīng)當(dāng)是不同的，即物權(quán)請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先，其次是一般債權(quán)。根據(jù)實(shí)體法確定的物權(quán)，要優(yōu)先于根據(jù)程序訴訟、公證確定的債權(quán)，不得以進(jìn)入執(zhí)行程序的先后來確定受償順序。這一原則在最高人民法院公布施行的《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》相關(guān)的規(guī)定中有體現(xiàn)。如《規(guī)定》第88條第2款規(guī)定：多個(gè)債權(quán)人的債權(quán)種類不同的，基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)，優(yōu)先于金錢債權(quán)受償。所謂的“基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)”正是通常所稱的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。從本條規(guī)定內(nèi)容上，我們或多或少地可以感覺到最高人民法院要根據(jù)權(quán)利性質(zhì)的不同規(guī)定執(zhí)行程序中權(quán)利受償?shù)捻樞?，以解決執(zhí)行程序中權(quán)利沖突的調(diào)節(jié)問題，但限于司法解釋的職權(quán)，未能從法律制度建設(shè)高度，創(chuàng)設(shè)解決上文所述現(xiàn)實(shí)問題的制度。此外，依據(jù)該《規(guī)定》，根據(jù)權(quán)利的不同確定執(zhí)行優(yōu)先次后順序的適用前提，限于各種權(quán)利已經(jīng)由法律文書確定了的情形，其中之缺陷在于對(duì)許多未經(jīng)法律文書確定的特殊權(quán)利未予以特殊有效的保護(hù)。

應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度來解決上述不足，區(qū)分申請(qǐng)人權(quán)利的不同，采取不同的保護(hù)措施。將申請(qǐng)人的權(quán)利分為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)兩類。根據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先的原則予以保護(hù)，申請(qǐng)人所獲得的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)包括因基于物的所有權(quán)所生請(qǐng)求權(quán)、先取特權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。對(duì)房屋具有所有權(quán)，據(jù)此權(quán)利所生請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)自不待言。申請(qǐng)人對(duì)房屋開發(fā)商有擔(dān)保物權(quán)的情形，也已普遍形成共識(shí)。問題是，實(shí)踐不乏建筑商是申請(qǐng)人的情況，此時(shí)我們應(yīng)特別注意到應(yīng)確認(rèn)建筑商享有本文所述的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，給予其應(yīng)有的保護(hù)。同時(shí)也應(yīng)注意，當(dāng)建筑商、被拆遷人、已付房款并占有房屋的購房人是執(zhí)行案件的案外人時(shí)，在執(zhí)行中對(duì)他們享有的先取特權(quán)也應(yīng)予以特別保護(hù)。本文著重論述對(duì)被拆遷人、購房人保護(hù)措施如下：

1、關(guān)于對(duì)被拆遷人權(quán)益的保護(hù)。從建立科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)的角度，筆者在前文將被拆遷人所享有的權(quán)利明確的規(guī)定為比一般不動(dòng)產(chǎn)買賣享有更為優(yōu)先清償?shù)南热√貦?quán)，這樣規(guī)定是在充分考慮了被拆遷人權(quán)利的特殊性基礎(chǔ)上作出的。

基于被拆遷人不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)這一權(quán)利的特殊性和在執(zhí)行案件中法院對(duì)被拆遷人權(quán)利存在的已知性，筆者認(rèn)為，在執(zhí)行案件中，因不存在申請(qǐng)人對(duì)房屋有所有權(quán)的情形，也不存在申請(qǐng)人對(duì)房屋的擔(dān)保物權(quán)有早于被拆遷人不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)產(chǎn)生的情形，因此，可以推論，無論申請(qǐng)執(zhí)行人是基于其他物權(quán)請(qǐng)求權(quán)還是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出的對(duì)開發(fā)商的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，法院均不得將開發(fā)商房產(chǎn)中安置給拆遷人的房產(chǎn)部分強(qiáng)制執(zhí)行給申請(qǐng)人，從而給予被拆遷人以特別的物權(quán)保護(hù)，這樣既符合執(zhí)行案件應(yīng)注重社會(huì)效果的要求，也與公正公平的法理不悖，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)制度的目的。這也是目前在相應(yīng)制度建立之前，人民法院對(duì)拆遷戶予以特別保護(hù)的理論依據(jù)，是以追求社會(huì)正義和公平為目的的。 挑房網(wǎng)

2、關(guān)于對(duì)購房人權(quán)益的保護(hù)。購房人根據(jù)與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，取得一項(xiàng)債權(quán)，即請(qǐng)求開發(fā)商移轉(zhuǎn)標(biāo)的物（房屋）所有權(quán)。但如果購房人已支付了價(jià)款的，則購房人就其所支付的價(jià)款及利息在債務(wù)人的特定不動(dòng)產(chǎn)上存在先取特權(quán)，因此，在執(zhí)行案件中，根據(jù)購房人與開發(fā)商合同履行情況的不同，對(duì)購房人應(yīng)有的保護(hù)分述如下：

A當(dāng)購房人已向開發(fā)商付足房款并已占有房屋，雖然此時(shí)因種種原因購房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但并不表明購房人有怠于行使權(quán)利的事實(shí)，同時(shí)作為法律關(guān)系狀態(tài)來考慮此時(shí)已處于相當(dāng)穩(wěn)定狀況，即根據(jù)合同，雙方的權(quán)利義務(wù)已基本履行完畢，債的關(guān)系即將消滅，只差履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記手續(xù)。筆者認(rèn)為：（1）如果此時(shí)執(zhí)行案件中申請(qǐng)人所依據(jù)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)無特別擔(dān)保的，則不能對(duì)房屋有比購房人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因?yàn)闄?quán)利依其性質(zhì)，屬可以享有不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)的權(quán)利，申請(qǐng)人不比購房人具有優(yōu)先性，此時(shí)顯然不可將房產(chǎn)執(zhí)行給申請(qǐng)人。（2）如果此時(shí)執(zhí)行案件中的申請(qǐng)人依據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的，則根據(jù)物權(quán)的類別、當(dāng)事人設(shè)定物權(quán)時(shí)間先后區(qū)別對(duì)待?？偟脑瓌t是所有權(quán)優(yōu)先于先取特權(quán)，對(duì)于擔(dān)保物權(quán)，則根據(jù)設(shè)定權(quán)利的時(shí)間先后順序來確定優(yōu)先受償?shù)捻樞?。值得注意的是，在依法?yōu)先保護(hù)申請(qǐng)人享有的其他物權(quán)的情形下，對(duì)購房人的權(quán)利也應(yīng)予保護(hù)。

B當(dāng)購房人與開發(fā)商簽訂了合同僅支付了定金或部分預(yù)付款的情況下，購房人僅就已經(jīng)支付的定金和預(yù)付款部分對(duì)向開發(fā)商訂購的房屋有先取特權(quán)，其應(yīng)受保護(hù)的情形與上述相同，只是縮小了受保護(hù)的價(jià)額。

在上述情形中，如果是申請(qǐng)人與開發(fā)商簽訂有購房合同且早于第三人購房人已交足房款，據(jù)此要求開發(fā)商交付房屋的，緣于開發(fā)商的“一物二賣”，申請(qǐng)人則比購房人無論在實(shí)體權(quán)利的獲得還是法律程序的啟動(dòng)方面均有優(yōu)先性，對(duì)其權(quán)利的保護(hù)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先，即應(yīng)將房產(chǎn)執(zhí)行給申請(qǐng)人。

C如果購房人與開發(fā)商僅僅是簽訂了購房合同，未交付任何代價(jià)的，則購房人對(duì)開發(fā)商的房產(chǎn)不存在先取特權(quán)，其權(quán)益不受特別優(yōu)先保護(hù)，即法院可將開發(fā)商房產(chǎn)執(zhí)行給申請(qǐng)執(zhí)行人。

另外需要特別說明的，在執(zhí)行案件中應(yīng)注意甄別購房人與開發(fā)商購房合同的簽訂與房款的交付時(shí)間，因本文所論述的對(duì)購房人權(quán)利的保護(hù)，前提條件為該購房人是在執(zhí)行案件開始前已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購房合同并支付了代價(jià)，如果是在執(zhí)行案件開始后簽訂合同、支付代價(jià)的，則不應(yīng)予以前文所述的保護(hù)。

第6篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

    根據(jù)我國民事訴訟法相關(guān)司法解釋的規(guī)定:

    1、購銷合同的雙方當(dāng)事人在合同中對(duì)交貨地點(diǎn)有約定的,以約定的交貨地點(diǎn)為合同履行地;沒有約定的,依交貨方式確定合同履行地;采用送貨方式的,以貨物送達(dá)地為合同履行地;采用自提方式的,以提貨地為合同履行地;代辦托運(yùn)或按木材、煤炭送貨辦法送貨的,以貨物發(fā)運(yùn)地為合同履行地。購銷合同的實(shí)際履行地點(diǎn)與合同中約定的交貨地點(diǎn)不一致的,以實(shí)際履行地點(diǎn)為合同履行地。

    2、加工承攬合同,以加工行為地為合同履行地,但合同中對(duì)履行地有約定的除外。

    3、財(cái)產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地,但合同中對(duì)履行地有約定的除外。

    4、補(bǔ)償貿(mào)易合同,以接受投資一方主要義務(wù)履行地為合同履行地。

    另根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定,履行地點(diǎn)不明確的,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動(dòng)產(chǎn)的,在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行;其他標(biāo)的,在履行義務(wù)一方所在地履行。

    合同法中關(guān)于買賣合同履行地的規(guī)定主要見于《合同法》第61、62、141條。其中,第61、62條是總則中的規(guī)定,第141條是分則中的規(guī)定。

    第61條規(guī)定:“合同生效后,當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！?/p>

    第62條規(guī)定:“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:

    ……

    (三)履行地點(diǎn)不明確,給付貨幣的,在接受貨幣一方所在地履行;交付不動(dòng)產(chǎn)的,在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行;其他標(biāo)的,在履行義務(wù)一方所在地履行。

    ……“

    第141條規(guī)定:“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:

    (一)標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人;

    (二)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸,出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的,出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物;不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的,應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物。“

    綜上,買賣合同履行地的確定,首先以合同雙方當(dāng)事人的約定為準(zhǔn);若沒有約定或約定不明確的,可由雙方當(dāng)事人協(xié)商達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議;若仍達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的,則按合同有關(guān)條款或交易習(xí)慣確定合同履行地。

    通過以上途徑仍不能確定合同履行地的,按合同法規(guī)定處理:

第7篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

1、因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄;

2、因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄;

3、因繼承遺產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時(shí)住所地或者主要遺產(chǎn)所在地人民法院管轄。

【法律依據(jù)】

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

關(guān)鍵詞：無權(quán)處分；合同效力；物權(quán)行為；善意取得

我國《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！币苑磳?duì)解釋，在權(quán)利人不予追認(rèn)或無處分權(quán)人訂立合同后未取得處分權(quán)的，該合同無效；以體系解釋，在權(quán)利人追認(rèn)前或無處分權(quán)人取得處分權(quán)以前，該合同處于效力待定狀態(tài)；以《物權(quán)法》善意取得制度理解，該合同應(yīng)有效。針對(duì)上述解釋，法學(xué)界爭(zhēng)議很大。許多法律工作者還認(rèn)為，善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)。

1　無權(quán)處分的概念

無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，并與相對(duì)人訂立轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同。顯然，在無權(quán)處分中，行為人是在沒有處分權(quán)的情況下，以自己的名義實(shí)施的處分行為。無權(quán)處分涉及到三方當(dāng)事人，即權(quán)利人、無權(quán)處分人和相對(duì)人(第三人)。

無權(quán)處分中的處分，就文意解釋，在民法上有最廣義、廣義和狹義之分。最廣義的處分，包括事實(shí)上的處分與法律上的處分。前者指就原物體加以物質(zhì)的變形、改造或毀損的行為，后者除負(fù)擔(dān)行為外，尚包括處分行為，例如，所有權(quán)之移轉(zhuǎn)、抵押權(quán)之設(shè)定、所有權(quán)之拋棄、債權(quán)讓與及債務(wù)免除。廣義的處分，僅指法律上的處分而言。狹義的處分，系指處分行為而言。即直接引起物權(quán)變動(dòng)的行為。

2　無權(quán)處分的效力

無權(quán)處分的效力目前在我國學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界有三種說法：即無效說、有效說和效力待定說。下面分別予以評(píng)述。

2．1　無效說

無效說在我國學(xué)術(shù)界雖然只是少數(shù)說，但在司法實(shí)踐中卻經(jīng)常被采用。通常將無權(quán)處分合同一概確認(rèn)為無效合同。理由是行為人主體不成立，因?yàn)樵斐蓪?duì)真正權(quán)利人的侵害只是一種可能性，不一定必然造成權(quán)利人的損害。王利明教授認(rèn)為：“出賣人為了能夠及時(shí)將其從前買受人買到的貨物銷售出去，而在沒有取得標(biāo)的物所有權(quán)情況下，便聯(lián)系下家并與買受人簽訂合同。此種無權(quán)處分行為也并非對(duì)權(quán)利人有害。相反既有利于處分人融通資金減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也可能對(duì)權(quán)利人是有利的”。就是說，無權(quán)處分行為也可能符合權(quán)利人的意志和利益。例如，筆者曾遇到這一事例，權(quán)利人甲出差時(shí)將摩托車借予乙，也曾向乙流露出想換臺(tái)摩托，乙以2200元的價(jià)格出售摩托，甲回來后認(rèn)為乙?guī)土舜竺Αｏ@然，權(quán)利人甲認(rèn)為此處分符合自己的意志和利益，從而追認(rèn)了該無權(quán)處分行為。由此可證，在權(quán)利人、無權(quán)處分人和相對(duì)人都自愿接受合同約束情況下，一概認(rèn)為無權(quán)處分合同無效，就完全忽視了當(dāng)事人的意愿，不利于交易流轉(zhuǎn)。

2．2　有效說

有效說是建立在物權(quán)行為模式下的。有的學(xué)者認(rèn)為，出賣他人之物的買賣合同屬于債權(quán)行為，僅發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，債權(quán)行為不以出賣人有處分權(quán)為必要，出賣人對(duì)標(biāo)的物雖無處分權(quán)，買賣合同仍然有效。這就沒有區(qū)分買受人是善意還是惡意，而一概認(rèn)為合同有效，這對(duì)真正權(quán)利人的保障是不利的。因?yàn)闊o權(quán)處分行為極有可能造成對(duì)權(quán)利人利益的損害，尤其在相對(duì)人惡意情況下，認(rèn)為無權(quán)處分行為一概有效，這不僅對(duì)權(quán)利人的意志和利益是一種漠視，對(duì)正常交易秩序也會(huì)產(chǎn)生很大影響。在無權(quán)處分情況下，既要強(qiáng)調(diào)對(duì)相對(duì)人利益保護(hù)，也要視其是否善意而定。如果相對(duì)人是善意的，則應(yīng)根據(jù)有效的債權(quán)行為加以保護(hù)；如果相對(duì)人是惡意的，則應(yīng)把保護(hù)重心移至權(quán)利人利益上。只有這樣，才能真正保護(hù)權(quán)利人利益，促使交易正常流轉(zhuǎn)。

2．3　效力待定說

我國《合同法》第51條規(guī)定就屬于效力待定說?？梢钥闯?，無處分權(quán)人訂立的合同，其效力在于權(quán)利人，只有當(dāng)權(quán)利人予以追認(rèn)或無處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的，合同才有效；否則，合同無效。

具體說：一是無處分權(quán)人在經(jīng)過權(quán)利人追認(rèn)后發(fā)生效力。原因在于：無處分權(quán)人本質(zhì)上是在沒有獲得權(quán)利人授權(quán)情況下對(duì)無權(quán)處分財(cái)產(chǎn)實(shí)施了處分，因此，構(gòu)成對(duì)權(quán)利人利益的直接侵害，從而法律允許權(quán)利人予以追認(rèn)，這充分尊重了權(quán)利人的意志和利益。二是無權(quán)處分人事后取得處分權(quán)，亦可使得無權(quán)處分行為有效。原因在于：無權(quán)處分人在實(shí)施處分行為時(shí)雖未取得處分權(quán)，但在完成處分行為后就取得了處分權(quán)，尤其是處分不動(dòng)產(chǎn)行為，尤為明顯。從法律上看，無權(quán)處分行為本質(zhì)特征在于處分人無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)，從而侵害權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。一旦處分人事后取得財(cái)產(chǎn)權(quán)利，便可消除無權(quán)處分狀態(tài)。但無權(quán)處分人在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)取得處分權(quán)，這是值得界定的問題。筆者認(rèn)為，無權(quán)處分人取得處分權(quán)的時(shí)間不應(yīng)超過3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)在法律上予以明確，從而更有利于維護(hù)交易的流轉(zhuǎn)與安全。

3　無權(quán)處分與物權(quán)行為

3．1　物權(quán)行為的概念

物權(quán)行為是與債權(quán)行為相對(duì)應(yīng)的，是指以物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和廢止為目的，以動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記為要件的法律行為。是直接處分其民事權(quán)利的行為。也就是說，物權(quán)行為必須具備讓與人對(duì)讓與標(biāo)的物有處分權(quán)的條件，無處分權(quán)人實(shí)施處分行為，必須征得權(quán)利人事先同意或事后追認(rèn)，或無處分權(quán)人于事后取得處分權(quán)，否則處分行為無效。而債權(quán)行為只是以允諾負(fù)擔(dān)債務(wù)為內(nèi)容的法律行為，并不直接處分其民事權(quán)利，故又稱負(fù)擔(dān)行為。有些國家民法中規(guī)定，任何物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更等行為，均包含物權(quán)行為和債權(quán)行為。以買賣合同為例，買賣關(guān)系的成立，產(chǎn)生債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)，并沒有產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。因?yàn)檫€要有一個(gè)排他性的意思表示，在于用交付行為來證明這一意思表示之存在。根據(jù)這一意思表示，產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。特別是買賣不動(dòng)產(chǎn)，盡管當(dāng)事人有變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示，但如果不履行登記的形式，同樣其意思表示也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果?！暗聡臀覈_(tái)灣地區(qū)將當(dāng)事人變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合意與登記形式之結(jié)合作為引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為”。這種將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與公示形式緊密結(jié)合起來的立法，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序和安全。

3．2　物權(quán)行為的交易

3．2．1　物權(quán)合意

物權(quán)合意是物權(quán)變動(dòng)行為下的合意的簡(jiǎn)稱，在買賣不動(dòng)產(chǎn)合同中表現(xiàn)十分明顯。如一些學(xué)者提到，出賣人甲與買受人乙達(dá)成關(guān)于房屋買賣協(xié)議后，到房地產(chǎn)交易所簽訂正式合同，再由雙方當(dāng)事人共同填寫《房屋買賣審批表》，交易所對(duì)合同內(nèi)容及房屋情況進(jìn)行內(nèi)審?fù)獠?，?jīng)審查符合法律要求便依法批準(zhǔn)，當(dāng)事人在繳納各種稅費(fèi)后，由買受人乙申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)關(guān)依法登記后，房屋買賣即告完成。由此可見，當(dāng)事人之間的買賣合同屬于債權(quán)行為，但甲乙共同申請(qǐng)對(duì)房屋買賣審批的行為則屬于物權(quán)行為。因?yàn)楫?dāng)事人在申請(qǐng)審批表內(nèi)所表達(dá)的已經(jīng)不是僅僅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)義務(wù)的債權(quán)合意，而是實(shí)際轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的物權(quán)合意。審批機(jī)關(guān)所審批的，也正是這個(gè)物權(quán)合意。這是買賣不動(dòng)產(chǎn)合同中最常見的。

3．2　物權(quán)交付與登記

根據(jù)物權(quán)行為的公示要件主義原則，物權(quán)行為的完成需要以動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記為要件。若沒有交付或登記，物權(quán)行為在僅有物權(quán)合意的情況下是不發(fā)生效力的。無權(quán)處分行為的構(gòu)成也只有在無權(quán)處分人與第三人完成動(dòng)產(chǎn)交付或不動(dòng)產(chǎn)登記的手續(xù)后才能成立。也就是說，無權(quán)處分行為只有在擅自出賣者將標(biāo)的物交付給買受人或與買受人完成物權(quán)變動(dòng)的登記手續(xù)之后才構(gòu)成效力。

我國《合同法》第51條的規(guī)定是以債權(quán)變動(dòng)為模式，無權(quán)處分人與相對(duì)人之間的買賣契約，不需要以獨(dú)立的公示行為作構(gòu)成要件，只要無權(quán)處分人與相對(duì)人就移轉(zhuǎn)他人之物達(dá)成合意便成立，不管該標(biāo)的物是否已經(jīng)交付。在擅自出賣他人之物的買賣合同中，擅自出賣人與買受人就標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)達(dá)成合意的時(shí)間也就是無權(quán)處分成立的時(shí)間。權(quán)利人的追認(rèn)只是補(bǔ)正無權(quán)買賣契約的瑕疵，使它自始就發(fā)生效力；或者“一旦處分人事后取得了財(cái)產(chǎn)權(quán)利，便可以消除無權(quán)處分的狀態(tài)和導(dǎo)致合同無效的原因”。這也有利于交易的流轉(zhuǎn)。

4　無權(quán)處分與善意取得

4．1　善意取得的概念與條件

“善意取得，指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又適用于不動(dòng)產(chǎn)”。這就說明，善意取得中的受讓人必須是善意的，不知出讓人是無權(quán)處分人，否則就不構(gòu)成善意取得。在無權(quán)處分情況下，處分人在履行期限屆滿前并未取得標(biāo)的物的處分權(quán)，權(quán)利人也未追認(rèn)，這時(shí)合同無效。但該無效合同不得對(duì)抗善意第三人(受讓人)，因而在第三人為善意時(shí)，可以適用善意取得制度，該第三人照樣取得標(biāo)的物的所有權(quán)，權(quán)利人不得以買賣合同無效為由阻止善意第三人取得該所有權(quán)。

善意取得必須具備三個(gè)條件：第一，受讓人必須出于善意，且并不知道出讓人是無權(quán)處分人；第二，受讓人已經(jīng)支付了合理的價(jià)款；第三，無權(quán)處分人出讓的動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，或不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。上述三項(xiàng)條件必須同時(shí)具備，否則不構(gòu)成善意取得。

如果無權(quán)處分人未向買受人交付標(biāo)的物，則權(quán)利人完全可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求無權(quán)處分人返還財(cái)產(chǎn)，而買受人也可以依照合同請(qǐng)求無權(quán)處分人交付標(biāo)的物。在此，標(biāo)的物所有權(quán)處于不確定狀態(tài)。筆者認(rèn)為，如果權(quán)利人率先獲得對(duì)標(biāo)的物的占有，則其所有權(quán)回復(fù)圓滿狀態(tài)，買受人可以要求無權(quán)處分人承擔(dān)違約責(zé)任；如果買受人率先占有該標(biāo)的物，且動(dòng)產(chǎn)已交付不動(dòng)產(chǎn)已登記，則買受人可基于善意取得制度取得該標(biāo)的物所有權(quán)，權(quán)利人只能請(qǐng)求無權(quán)處分人賠償損失。

4．2　不動(dòng)產(chǎn)善意取得

不動(dòng)產(chǎn)善意取得主要是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)通過登記被第三人善意取得，且為終局取得物權(quán)，從而剝奪了真正權(quán)利人的物權(quán)。一般情況下，登記能夠反映真實(shí)物權(quán)，即使登記錯(cuò)誤，其出錯(cuò)率也是微乎其微，“完全可以忽略不計(jì)，正是登記表征真實(shí)物權(quán)的高度蓋然性，使得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得具有充足的生命力”。相反，如果登記簿不能真實(shí)反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況，那么，必將會(huì)損害真正權(quán)利人利益。從理論上講，是指登記的推定力和公信力，正是這一要素，構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得的制度基礎(chǔ)。

4．2．1　不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力與公信力

推定力是指經(jīng)依法登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人在法律上被推定為真正的權(quán)利人，哪怕其事實(shí)上存在瑕疵或不是真正權(quán)利人。這就表明，“記載于登記簿上的權(quán)利人就登記內(nèi)容和范圍，在法律上被推定為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有獨(dú)占性的支配權(quán)，從而使登記權(quán)利人不證自明地成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人?！?/p>

常鵬翱博士認(rèn)為：“物權(quán)公示的公信力，就是物權(quán)的外觀形式值得社會(huì)公眾普遍信任，法律保護(hù)基于這種信任所產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)的后果?！崩罡怀刹┦恳舱J(rèn)為：“物權(quán)公示的公信力表明，通過法定外觀形式表現(xiàn)出來的物權(quán)足以讓普通的社會(huì)公眾信賴，只要在這種信賴的基礎(chǔ)上與這種外觀所顯示的物權(quán)人進(jìn)行交易，一般都能達(dá)到交易目的；即使外觀形式與物上的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，也不能一概導(dǎo)致已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)失效?！背２┦窟€指出：“當(dāng)權(quán)利外觀與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不一致的時(shí)候，第三人信賴該外觀，就能享有公信力的保護(hù)。在這種情況下，公信力規(guī)則采取了一種‘將錯(cuò)就錯(cuò)’的策略，將第三人取得的、本屬于錯(cuò)誤的物權(quán)擬制為正確，而將原本正確的原物權(quán)擬制為不受物權(quán)法保護(hù)的錯(cuò)誤，第一人取得的物權(quán)因此具有終局確定性，不受原權(quán)利人的追奪?！边@進(jìn)一步表明，登記公信力的規(guī)定著重保護(hù)第三人利益，使得登記成為國家確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的重要手段，具有在無權(quán)處分情況下，解決到底保護(hù)真實(shí)權(quán)利人還是保護(hù)第三人這個(gè)重大利益沖突的功能。由此可證，公信力目的在于保護(hù)交易安全，維護(hù)正當(dāng)利益。

4．2．2　不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得考慮的對(duì)象是登記錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)讓與人與第三人之間的法律關(guān)系，其基本要件包括：登記錯(cuò)誤、讓與人為具有合法權(quán)利外觀的無權(quán)處分人、第三人通過交易行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、第三人為善意。

登記錯(cuò)誤是指登記簿冊(cè)顯示出的不動(dòng)產(chǎn)及其權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)不一致的情況。因?yàn)闆]有登記錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)善意取得就不可能發(fā)生。這是要件其一。要件其二是權(quán)利外觀，要求讓與人，即無權(quán)處分人必須具有“權(quán)利人的法律外觀”，即登記簿顯示的是無權(quán)處分人，除法律有特別規(guī)定外(如我國《婚姻法》規(guī)定屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，即房屋，盡管有“權(quán)利人的法律外觀”，也不在此列)。要件其三是交易行為，要求第三人必須通過交易行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，即第三人作為新物權(quán)人被記載在登記簿中，使外界直接明確不動(dòng)產(chǎn)交易現(xiàn)狀_。要件其四是第三人必須為善意，不知讓與人是無權(quán)處分人，完全依賴登記簿所具有的公信力，實(shí)施了受讓登記行為。具備了上述四大要件，不動(dòng)產(chǎn)善意取得才得到法律的保護(hù)。

4．2．3　不動(dòng)產(chǎn)善意取得的后果

在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的要件全部具備時(shí)，第三人便取得其追求的利益，同時(shí)，真正權(quán)利人也因此喪失了物權(quán)人的法律地位。簡(jiǎn)單說，這就是不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律后果。當(dāng)然，真正權(quán)利人也可以根據(jù)自己受損害的事由，通過實(shí)施相應(yīng)措施得到救濟(jì)，只不過這種救濟(jì)在性質(zhì)上屬于債權(quán)法的救濟(jì)。因此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得在第三人與物權(quán)出讓人，即無權(quán)處分人之間產(chǎn)生物權(quán)法律關(guān)系。第三人可不受物權(quán)出讓人的任何約束，享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等實(shí)體性物權(quán)。在真正權(quán)利人與物權(quán)出讓人之間產(chǎn)生債權(quán)法律關(guān)系，即真正權(quán)利人只能要求物權(quán)出讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。

具體說，第三人取得物權(quán)人的法律地位表現(xiàn)在：一是第三人有權(quán)對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行占有、使用、收益和處分，并能行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，排斥包括來自原真正權(quán)利人在內(nèi)的任何人對(duì)自己不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的干涉。二是第三人可依據(jù)自由意思，在法定范圍內(nèi)處分該物權(quán)，即使對(duì)方知道物權(quán)出讓人與第三人之間的交易屬于無權(quán)處分行為，照樣能從第三人處取得該物權(quán)。三是第三人取代原真正權(quán)利人的地位，有權(quán)接受他人所為的利益，如給付租金、返還標(biāo)的物等。因此說，第三人取得真正物權(quán)人法律地位。

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)買賣合同范文

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕?、商品化的住房政策，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當(dāng)事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買賣協(xié)議效力談?wù)務(wù)J識(shí)。

一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國務(wù)院的《城市私房管理?xiàng)l例》和我國立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、淺談房屋買賣存在的幾種類型

1、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣協(xié)議效力

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種意見認(rèn)為，如果購房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無效。 更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定?？创@一問題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。

應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價(jià)中不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售公房上市應(yīng)當(dāng)向國家或產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交一部分土地收益。國家對(duì)城市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)持積極的開放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對(duì)村民售房采限制性政策，對(duì)村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對(duì)村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用取得宅基地使用權(quán)。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費(fèi)用。如果是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過報(bào)批后，無須繳納一定的土地費(fèi)用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報(bào)批，宅基地上已建造了建 筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無抵觸。因此，對(duì)宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請(qǐng)上從嚴(yán)把關(guān)。“一戶只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶只能申請(qǐng)一處宅基地”?？傊P者認(rèn)為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜。

2、關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同效力

這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動(dòng)的重要原因，然而房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，房屋的買賣與一般動(dòng)產(chǎn)的買賣有著不同的要求：1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買賣合同。2、對(duì)房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對(duì)于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如：1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》中規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定：由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書?！锻恋毓芾矸ā分幸惨?guī)定：依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢？未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢？有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買賣合同及其效力并無影響。另外從《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對(duì)化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

3、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析：1、如果先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購房合同有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實(shí)，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對(duì)住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無法履行，賣方對(duì)其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過登記對(duì)房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問題就是在保護(hù)后者對(duì)房屋的所有權(quán)時(shí)，會(huì)遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對(duì)房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對(duì)房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上取得對(duì)房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對(duì)房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認(rèn)無效前，不能不說前者對(duì)房屋的占有是無法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。

四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題

在現(xiàn)實(shí)生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c，并交付給c。上述交易活動(dòng)中，對(duì)a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但bc之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為bc之間的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”雖然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，a仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，b與c之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條的規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”由此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起，b事實(shí)上已對(duì)該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方的買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù)，雙方所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效，這種看法是錯(cuò)誤的。如前所述，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無影響。當(dāng)然，c為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但是，c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實(shí)際操作中，a要通過與b之間簽訂的房屋買賣合同將標(biāo)的物過戶給b，b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉(zhuǎn)移給c，通過這種程序，也避免了國家稅收的流失。

五、拆遷戶對(duì)拆遷安置房屋進(jìn)行買賣時(shí)其合同效力及相關(guān)問題法律分析

拆遷安置房屋買賣時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，為此從物權(quán)理論出發(fā)，結(jié)合民法誠實(shí)信用原則和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度對(duì)拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關(guān)問題進(jìn)行分析。

與普通的房屋買賣糾紛不同的是，拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，因此在處理之際觀點(diǎn)紛呈，做法不一。

實(shí)例一，XX年9月8日,原告華某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米,總價(jià)款22.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時(shí)，被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強(qiáng)制性法律規(guī)定，要求確認(rèn)雙方買賣協(xié)議無效。

實(shí)例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋（預(yù)購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問題

要確認(rèn)兩個(gè)案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個(gè)問題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。其實(shí)，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時(shí)，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對(duì)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實(shí)際取得的物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

當(dāng)前理論界對(duì)于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》也明確規(guī)定：“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動(dòng)產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認(rèn)識(shí)并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會(huì)效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時(shí)對(duì)房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對(duì)買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭(zhēng)議，購買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢(shì)必會(huì)助長(zhǎng)一種隨意悔約，違背誠信的不良社會(huì)風(fēng)氣，也是對(duì)誠實(shí)信用原則的一種踐踏。

誠然，當(dāng)前造成一些地方房?jī)r(jià)飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中預(yù)購房買賣的原因眾多，一味禁止預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會(huì)在一定范圍內(nèi)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的作用，但一個(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序可能更需要的是市場(chǎng)因素的自然調(diào)節(jié)。

總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當(dāng)事人具有民事行為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買賣合同的效力。

夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力

處理第二類案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分，現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財(cái)產(chǎn)，具體由一人出面與買方商談，當(dāng)另一方對(duì)約定的價(jià)格不滿意，這種情形則不構(gòu)成無權(quán)處分，不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的同意，屬擅自處分不動(dòng)產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人，其依據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護(hù)，而房屋共有人之損失可以向無權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于：

1、善意取得制度作為各國普遍實(shí)行的一項(xiàng)維護(hù)交易安全的民事制度，其適用對(duì)象不僅限于動(dòng)產(chǎn)，也應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易也會(huì)因登記錯(cuò)誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動(dòng)產(chǎn)交易中第三人取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規(guī)定。具體到本案中，因雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，原告也無從審查不動(dòng)產(chǎn)共有人情況。原告取得房屋支付了當(dāng)時(shí)合理的市場(chǎng)價(jià)格，并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這時(shí)原告尚未取得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務(wù)所造成的局面，并不影響原告作為善意第三人的地位，應(yīng)當(dāng)說原告在一系列過程中是善意且無過失的。

2、從利益衡量角度觀之，如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認(rèn)合同無效，則會(huì)使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，尚能取得房屋所有權(quán)。若合同無效，則使這種可能性完全喪失。而我們知道，此時(shí)適用締約過失追究被告責(zé)任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來保護(hù)善意第三人的利益，則交易中大量的合同會(huì)被認(rèn)定為無效，將極大地降低合同制度的可信賴程度，損害市場(chǎng)信用。不利于市場(chǎng)信用機(jī)制的建立，也不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易便捷的基本要求。

拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效

拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)一般情況下是國有劃撥土地，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”基于這一規(guī)定，有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后，如未到有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)，則買賣合同未生效。對(duì)此，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移。”因《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條并未規(guī)定合同必須在報(bào)批、登記后才生效（這與擔(dān)保法規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區(qū)別），因此，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時(shí)沒有履行報(bào)批、登記手續(xù)，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人訂立合同之物權(quán)變動(dòng)的目的無法實(shí)現(xiàn)。

拆遷安置房屋買賣交易實(shí)例中，雙方對(duì)買賣合同的報(bào)批、登記手續(xù)都是放在合同履行過程的房屋過戶階段進(jìn)行，而房管部門也是將房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)發(fā)證審批同時(shí)進(jìn)行，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準(zhǔn)交易并著手核發(fā)房產(chǎn)證。從實(shí)際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準(zhǔn)、登記手續(xù)的影響。

三、正式簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)具備哪些條件？

根據(jù)我國房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定，正式簽訂房屋買賣合同應(yīng)具備以下條件：

①購房者必須具有完全的民事行為能力。在《中華人民共和國民法通則》中規(guī)定。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)(包括房屋買賣行為，因?yàn)榉课葙I賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應(yīng))由他的法定代表人，或者征得他的法定人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定監(jiān)護(hù)人民事活動(dòng)。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定人民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定人，或者征得他的法定人的同意。所以當(dāng)購房者是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時(shí)，必須由他的法定人(即監(jiān)護(hù)人)來，或者征得法定人的同意，否則買賣行為是無效的。

②售房者必須有銷售房屋的權(quán)利，如果售房者為企業(yè)的話，那么在該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍中必須有房地產(chǎn)銷售這一項(xiàng)，因?yàn)槠髽I(yè)法人必須在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)。目前各地對(duì)商品房的銷售實(shí)行許可證制度，如北京市對(duì)外銷的商品房實(shí)行外銷許可證，內(nèi)銷的商品房實(shí)行內(nèi)銷許可證，預(yù)售的商品房還要辦理預(yù)售許可證。售房單位必須辦理銷售的許可證后，才允許將商品房上市銷售。所以，如果售房者銷售的商品房未辦理有關(guān)的銷售許可證，那么售房者無權(quán)銷售商品房。

(3)售房者和購房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同意愿的表示

房屋買賣合同應(yīng)該是雙方在平等的基礎(chǔ)上，共同協(xié)商的結(jié)果。購房者在選好房后，準(zhǔn)備購買時(shí)，售房者通常要把事先起草好的房屋買賣合同交給購房者簽字。對(duì)此，購房者有權(quán)對(duì)合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項(xiàng)提出修改意見和增加補(bǔ)充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同。

目前，售賣商品房必須使用政府印制的商品房買賣示范文本，其中內(nèi)容當(dāng)事人可以根據(jù)需要修改、刪除和補(bǔ)充。

(3)合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)

法律和行政法規(guī)是國家制定的，具有強(qiáng)制效力，任何單位和個(gè)人都必須遵守法律和法規(guī)。因此購房者和售房者所簽訂的房屋買賣合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購房者和售房者在合同中約定，購房者所應(yīng)交納稅費(fèi)一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項(xiàng)條款無效。

(4)合同不得違反國家利益和社會(huì)公共利益