設備維修管理論文精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的設備維修管理論文主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：設備維修管理論文范文

眾所周知，地鐵機電設備的維修并不是僅僅依賴于維修管理人員的理論素養或者專業素養就可以解決的，它需要的是全方位的技術型人才。而這些人才當中，除了必須得具備很強的專業素質以及理論素質外，維修管理工作人員的職業精神、團隊精神等等都是十分需要的。這就需要地鐵機電設備維修管理工作人員必須得全方位的提高自己的綜合素養。只有這樣才能更好的處理技術問題，也能夠極大的提高工作效率。

2地鐵機電設備維修管理工作的問題與改進方法

在中國，常見的關于地鐵機電設備維修管理工作主要可以分為兩大類，一個是：計劃性的維修工作，這種工作又被人們稱為是強制性的維修。對于這種維修方式，它所體現出來的特色是無論地鐵機電設備是否出現了問題，只要到達了起始規定的維修時間，就必須得對其進行維修管理。這種維修管理工作不僅費時費力，而且無法檢測出地鐵機電設備真正出問題的原因，不能夠及時的對地鐵機電設備的一些故障進行維修，一旦耽誤了其維修就必然會影響人們的出行，造成一定的損失。而另一種則與第一類不同，這種工作方式是當地鐵機電設備出現了問題后對該設備進行維修，這種維修方式也被稱之為被動維修。雖然這種維修方式能夠及時的對出現故障的部分作出維修，但仍有其不足之處。比如：這種傳統的維修與管理方式很難做到從根本上解決設備出現的故障，只能從表面去進行維修維護。那么究竟如何能夠提高工作效率，增大經濟效益呢？可以從以下幾點進行討論。1）不定時的展開地鐵機電設備的檢查工作。這樣一來就能夠從根本上杜絕存在的安全隱患，能夠很好的保障地鐵機電設備的完整性從而保證地鐵的正常運行。2）對于技術的監督體系要逐步完善。因為在保證地鐵機電設備維修工作的質量的同時，技術的監督體系占據著不可或缺的重要角色的地位。對于技術監督來說，它的作用是不言而喻的，因為它不僅僅能夠對于維修管理工作人員的實際能力的提升有著督促作用，還能夠根據以往的經驗確定出地鐵機電設備出現問題的原因，并找出對應的解決方法，使得地鐵機電設備問題變得簡單有序，包裝地鐵的正常運行。3）可以開展關于預防的維修工作。在平常的機電設備的維修管理工作中，工作人員應該常常注重在地鐵機電設備的維修管理工作中，要著重的把預防性修養維護理論用于其中，并且工作人員還要重視總結和歸納出將理論付諸于實踐所產生的一些影響以及分析出這種做法的優劣之處。通過對實踐結果的分析和總結，工作人員可以得到相當多的經驗，并且能夠根據實際中出現的某種狀況，確定出小范圍的需要維修的地方。這樣一來，不僅僅大大的提高了工作人員的工作效率，更不會耽誤地鐵的正常工作，而且還能夠極大的降低維修管理工作對地鐵自身產生的一些影響。通過提前做好的預防工作，針對地鐵機電設備會出現的一些情況進行預測并提出相應的解決方案，這樣一來，當地鐵的機電設備出現故障的時候，工作人員能夠在第一時間內解決這些故障，從而保證了地鐵的出行情況。在地鐵機電設備的維修管理工作的設計，更多的是要考慮實際情況的運用。工作人員只有在不斷地提高對地鐵機電設備維修管理的預防性，才能夠提高地鐵機電設備的維修管理工作，從而地鐵機電維修管理工作才能夠得到相應的發展。4）提高維修工人的工作熱情。工人心情的好壞自然也會影響著他的工作效率，因此企業提供一個良好的工作環境將會大大的改善工人的工作熱情，工作效率自然也會提高，這就保證了地鐵機電設備維修的高效性。

3結束語

第2篇：設備維修管理論文范文

各生產部門每年提前兩個月按照統一表格進行檢維修項目申報，包括項目名稱、檢維修方案、人員（單位）、安全措施、質量要求、進度原則、所需材料、監督人員、類型、部門（單元）等信息。由主管部門統一繪制網絡圖、施工進度表、開停車吹掃置換進度表、抽加盲板建圖和動火、動土作業平面示意圖及有限空間作業平面示意圖、安全檢查人員網絡圖等。其中定方案、定人員（單位）、定安全措施、定質量要求、定進度原則為重點“五定”，其具體要求是：（1）定方案：編制方案的目的、依據、適用范圍及其他相關事宜；明確具體任務、起止時間；制定合理的組織措施；對檢維修內容進行危險有害因素識別與風險分析評價；提出有針對性的安全措施或安全方案。（2）定人員：根據項目的內容和特點，選擇具備相應資質和專業技術水平的檢修人員，從事檢維修工作。可以是天宏公司內部作業人員，也可以是承包商作業人員，但都需要對參加人員進行安全教育和技術交底。（3）定安全措施：安全措施是針對檢維修方案中危險有害因素識別和風險評價的結果而制定的。（4）定檢維修質量：制定質量標準，嚴格把好質量關是必須要考慮的和重視的。（5）定檢維修進度：科學安排工期，合理安排進度，不能盲目趕進度而忽視施工質量和作業安全。

2檢維修進行實施時，應執行的標準程序

在以上年度綜合檢維修計劃制定出來以后，就可以按照公司統一安排進行檢維修工作的具體實施了，一般分為以下三個階段：（1）檢維修前：——進行危險有害因素識別；——編制具體的檢維修施工方案；——辦理工藝、設備設施交付檢維修手續；——對檢維修人員進行安全培訓教育；——檢維修前對安全控制措施進行確認；——為檢維修作業人員配備適當的勞動保護用品；——辦理各種作業許可證。（2）檢維修實施過程：按照以上標準要求和方案進行檢維修作業施工，相關人員各負其責進行現場作業。——施工人員按照檢維修施工方案施工作業——相關人員按照安全檢查人員網絡圖進行現場監督（3）檢維修后：檢維修作業完成后根據檢維修實施方案中的施工標準和驗收條件及時辦理驗收手續和檢維修交付生產手續。——相關人員按照驗收單參與現場檢維修項目完工驗收——生產人員與檢維修人員完成檢維修交付生產手續標準化的檢修順序就是要對檢維修工作的每一個程序中的每一項內容都有詳細的規定和說明，用什么工具，按什么順序以及做到什么程度都有明確的規定，全體檢維修人員則嚴格按照制定的標準執行，通過這一系列的標準化程序的落實來保證最終的檢維修工作質量。

3檢維修工作標準化帶來的效果

檢維修工作標準化過程是一個環環相扣，嚴謹細致的技術過程和識別過程，我們通過應用檢維修標準化程序，給我們的工作帶來了實實在在地好處：

3.1使檢維修工作得以安全、可靠、有序的進行對比公司使用檢維修標準化前后數據可以明顯看到這一效果：2009年項目數量138項，2人燙傷，1人震聾，2010年項目數量135項，一人墜落，2011年項目數量140項，3人窒息。2012年使用標準化后項目數量142項，0傷亡事故。

3.2使檢維修工作得以經濟、高效的完成2009年項目數量138項，工期60天，支出600萬，合格率95%，2010年項目數量135項，工期60天，支出605萬，合格率92%，2011年項目數量140項，工期62天，支出620萬，而2012年使用標準化后項目數量142項，工期大幅縮短至45天，而支出費用在項目增加的情況下卻遠遠低于往年，僅為503萬。這說明使用標準化后檢維修工作得以科學安排，直奔設備問題的核心，減少了盲目的支出。

3.3培養出一支正規的檢維修隊伍檢維修工作對人員具有較高的技能水平要求，而公司現有的人員技能結構處于中高級數量少，初級數量多這么一個不平衡的狀態，對于占大多數的初級水平員工，一方面會出現檢修質量不受控，另一方面由于這些人員還不能獨立上崗操作，就會造成隊伍力量不足，資源浪費的情況，通過執行檢維修工作標準化，能夠使檢維修人員明白自己要做準備什么、干什么、怎樣去干，每一步的標準是什么，由此加深了對方案的理解，可操作性，保證了各個環節的有效開展，避免了人員技能水平不高等因素對工作質量造成的影響，從而提高了隊伍技術水平。

4結語

第3篇：設備維修管理論文范文

在*市教委和*高校后勤研究會的領導下，以三個代表重要思想為，堅持理論研究，以標準化為基礎、以規范化為目標，以專業化為路徑，深入探討高校物業管理的規律，達到高校物業管理企業自信、自強、自立，描繪高校物業管理的新藍圖。

二、開好年會，總結經驗，推動高校物業管理

計劃在三月底召開*高校物業管理專業委員會*5年年會，會議內容為①進行*5年工作總結；②進行理論研討，由北師大劉宏進作高校物業如何做大做強的發言、由*交大作如何應對當前務工人員的勞動保險問題、由工商大學作引進社會力量進行高校物業管理的利弊（或北航）；③請浙江大學求是物業公司作走出校門，參與社會市場競爭的發言、安徽師大新校區后勤管理辦公室作引進社會物業公司，開創新型管理模式的發言。④請海淀區勞動局監察大隊隊長作如何執行勞動法的講座。時間為二天半。

三、堅持理論研究，探討高校物業管理社會化

1、集中精力，研討高校物業管理的實際操作規程，爭取在三月份開始，組織力量編寫高校物業管理實操手冊，以規范化的作業程序指導高校的物業管理工作。使理論研究與實際有效地結合在一起，達到有新意、有創造性、有成果，全面提升理論研究的檔次，并在此基礎上，推動*高校物業管理的企業文化建設。

2、在四月底完成*高校物業管理論文第2集的出版。

二、繼續進行高校物業管理標準的制定和推廣

爭取在*6年4月份前完成《教學、辦公區物業管理服務及取費標準》和《標準化教學樓評估》的制定；爭取在*6年6月份前完成《住宅物業管理服務及取費標準》和《零星維修服務標準及取費標準》的制定；爭取在*6年8月份前完成《綠化養護和取費標準》和《道路保潔服務及取費標準》的制定；爭取在*6年10月份前完成《水電節能定額》的制定，并加以推廣，以標準化工作，推動高校物業管理的發展，全面提升高校物業管理水平。由石德輝負責召集《標準化教學樓評估》、《教學、辦公區物業管理服務標準及取費標準》討論、劉宏進負責召集《綠化養護和取費標準》和《道路保潔服務及取費標準》討論、石警衛負責召集《住宅物業管理服務標準及取費標準》討論、王衍有召集負責《零星維修服務標準及取費標準》討論、王海東負責召集《水電節能定額》討論。

三、繼續推動跨校強強聯合

我們在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校際的強強聯合體后，*5年爭取組建高校物業管理有限公司和電梯維修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外開辟物業管理市場，走出校門，融入社會的市場經濟大海之中，真正做到企業化管理、市場化運作，達到完全意義上的高校后勤社會化。

四、加大物業管理實際操作技能培訓

計劃在四月份組織“保潔主管和班組長實操培訓”、六月份組織“設施設備維修人員實操培訓”等，并計劃舉辦*物業上崗證培訓，從實際操作上全面提高物業管理人員的素質，使高校的物業管理逐步向社會上的物業管理企業靠攏，加強我們的競爭力。

五、繼續辦好物業設備流通站

在流通站一年來運轉的情況下，辦好做大物業設備流通站，讓更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架設各高校物業設備調劑的橋梁。

六、開展創建優秀物業小區和大廈活動

根據建設部有關精神，物業管理資質的提升必須具備的條件是要有達到省（市）優的物業管理小區或物業管理大廈，為此，各高校在條件許可的情況下，要努力創建市優物業管理小區或物業管理大廈，打造品牌效應。

七、加速信息化建設

為了有效的溝通*各高校之間的物業管理動態，爭取在有法人資格并取得物業管理資質或建筑資質的實體，建立網頁，與社會上的網站聯合，建立起溝通的平臺，加速信息化建設；要求每個學校物業管理部門指定一名通訊員，及時反饋各校物業管理情況，及時在高校后勤網上報道，建立起一個快速傳遞的信息平臺。

八、繼續組織物業老總沙龍

*6年以標準化建設和實操編寫為主線，召開3～4次老總沙龍，會議模式以異地為目標，加強探討如何推動標準化建設和質量體系建設，并將討論結果傳達到各高校，指導*高校的物業管理。

第4篇：設備維修管理論文范文

我們局的物業管理是從20__年起步，目前僅限于××地區。運行以來，我們在各級領導的關心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成績，但是，不盡人意的地方很多，尤其在物業管理方面問題較多。物業管理中出現的問題，說明物業管理公司的工作做的不夠好，沒有達到住戶的要求，但是物業管理工作是我們局整體工作的一部分，×××局是大家的企業，我們居住的小區是我們賴以生存的家園，我們從事的事業和爭取實現的目標是共同的。物業管理又關系到各小區住戶的切身利益，搞好物業管理工作是我們物業公司義不容辭的責任，同時需要業主、住戶和業主、住戶所在單位的支持配合。因此，在物業管理工作范圍內全體業主、住戶和物業公司應該共同走出六大誤區：誤區之一：物業管理公司的管理應該包容一切。我們承認物業公司的工作應該包括物業管理的主要工作，但不能包容一切。我們都知道任何事物都是客觀存在，其內因起決定性的作用，外因在事物的變化中也起著很重要的作用。在物業管理工作中，內因是指我們××物業管理有限責任公司。業主、住戶反映的問題說明我們物業公司有做的不好的地方。作為物業管理者，怎樣帶領全體業主走出誤區？我認為應從以下三個方面去做：

1、體現物業管理的內含。物業管理是指居住和非居住物業的產權人委托物業管理企業按合同以住戶的根本利益為出發點，對業主及物業提供的一系列服務。物業管理的主要內容是提供物質和精神相結合的服務。在物業管理實踐中，我們把物業管理歸納為一種服務，這種服務包括了對物業的管理、維護、修繕。物業管理必要條件是必須迎合住戶的需要去進行，必須站在一個服務者的角度去實施，這樣才能考慮到業主的需要，從而使業主滿意。所以，我們要以住戶的根本利益為出發點，并為其提供一系列的服務。我局的物業管理工作中，幼兒教育、醫療保健、餐飲服務、超市購物、環境綠化、職工娛樂等等方面設施的建設，使其物質、精神方面的需求基本得到了滿足。

2、強化物業管理的機制。我局的模式就是自管自建物業管理。物業管理與各單位的關系最為密切。當業主利益與單位的利益發生利害沖突時，作為物業管理公司應該怎么做?從物業管理的定義看，物業管理公司應該代表業主利益，替業主說話。但我們物業公司與局以及各單位之間又有著種種的關系，所以，每當業主利益與局以及各單位之間利益發生利害沖突時，物業公司就不是很好地代表住戶利益替業主說話，反而代表局的利益。出現了物業公司兩頭為難的狀況，尤其是物業小區建設時遺留的質量問題，使我們的工作非常被動。強化物業管理的機制建設是我們的重點。

3、強化為業主服務的意識。只有樹立了為業主服務的意識，才能考慮住戶需要什么，才能不斷地完善物業管理。作為一名業主、住戶如果自己的需要物業管理公司都給予了，住戶必定產生滿足感。住戶的滿足感會給企業的發展產生動力，“凝聚產生力量，團結誕生興旺”是從我們企業工作的點點滴滴中體現的，我們局的發展，物業管理是一項不可少的內容。住戶的滿足感還會帶來業主對物業管理公司的好感。住戶一旦有了好感，即使我們的工作中出現不足，住戶也會諒解我們的，問題自然就減少了。相反，物業管理者不能提供業主的需要，住戶的需要滿足不了，住戶就會產生不滿情緒，對物業管理公司產生反感。再加上物業管理工作中出現的不足和工作中的疏忽，業主自然就會反映情況、指出問題。所以，物業管理增強為業主、住戶服務的意識是至關重要的。中國公務網20__-7-2214:57:32

在物業管理中外因是業主（住戶），外因在事物的變化中也起著很重要的作用。物業管理反映出的各種問題實質都是由建筑物區分所有權問題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業管理公司怎么做，也要考慮一下作為業主應該怎樣去做。企業是我們的企業，我們的目標和利益是共同的，業主（住戶）應該自覺地與物業公司配合，不能一味的讓物業公司包容一切，有些投訴和不滿意，其責任并不在于物業管理公司，而是在業主方面。同時有些問題也是需要由社會來解決的，我們局和物業公司也沒有辦法解決。因此，我們應該認真考慮業主、住戶對物業管理工作的影響，走出誤區。業主、住戶對物業管理的影響主要表現在三個方面：

1、業主、住戶的價值觀念，樹立服務也是商品的意識。馬克思說：“任何時候，在消費品中，除了以商品形式存在的消費品外，還包括一定量的以服務形式存在的消費品。”物業管理公司所提供的服務是一種無形的商品，但這種無形的商品應該是有償的。業主、住戶要得到物業公司的服務，首要條件是業主出錢，物業公司出力。我們又是經濟欠發達地區，特別是我們企業，享受了多年的多種多樣福利型服務，花錢買服務的意識顯的更淡薄。馬克思說：“服務這個詞，一般地說，不過是指這種勞動所提供的特殊使用價值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價值一樣。”因此，一旦將服務置于市場中，以贏利為目的，獲得了報酬，則顯示服務具有交換價值。與其它通用產品不同的是，它的特點是活動過程的結果與顧客的消費同步，也就是說服務在成為產品的同時就成為商品。由此看來，業主得到物業管理公司的服務，實際上是得到了勞務這一特殊商品的使用價值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價值是要付出金錢的。所以，花錢買服務是一種很正常的現象。但是，我們很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受。只有相應的付出，才能得到相應的服務，物業管理公司有了足夠的經費才能更好地為業主服務，沒有經費怎么運行？另外，物業管理者的服務應得到業主的配合與支持。每位業主都應該把這些設施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠遠不夠。個別業主、住戶過分強調自己“上帝”的作用，過分的強調自身的權利，濫用權利，而不承擔自己應履行的義務，造成“業主角色錯位”，造成了業主自我心理的不平衡，從而背離了物業管理法律關系的平等、公平、誠實信用、尊重社會公共利益的基本原則。小區的綠化、消防設施、電梯的安全運行等等，我們的維護、維修是應該的，是我們的工作，但必須得到業主的配合與支持。業主和物業公司之間應有一種平和的心態，有一種合作過“日子”的心理，以誠相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區，我們局會更加興旺發達，我們的生活條件和環境會更美好。

2、業主的支付能力和相應的購買力。業主、住戶有了價值觀念，有花錢買服務的意識還不行，除了考慮恩格爾系數外，重要的是有足夠的錢去付享受服務所需的那一 部分，就是說應有相應的購買力。但是，如果業主有了花錢買服務的意識，可購買力達不到，物業管理公司也沒辦法。所以購買力這一問題應由社會來解決，由政府來解決。像我們這樣的行業必須由企業來解決。不久的將來，物業管理要成為人們日常生活中必不可少的一部分，如同交通、讀書閱報、吃飯、上學、工作等一系列問題一樣。既然在我們員工工資中有房補、糧補、書報、交通、通信、衛生等組成部分，那么，何不再加上物業管理這一項呢？給人們一定的補貼，提高人們在物業管理方面的購買力，這樣有利于物業管理的普及和發展。購買力中所反映的有些問題是需要由社會來解決的，而我們局，我們物業公司根本沒有辦法解決。

3、環境建設的作用。環境熏陶，對人的行為起著極其重要的作用。從哲學的角度而言，在人的素質提高過程中，環境就是外因。好的文明的環境，通過潛移默化催人進取，擯棄陋習，從而具有文明優雅、健康向上的良好素質；相反，長期生活在陳規陋習的環境中，人容易喪失上進心而隨波逐流。因此，物業管理要特別注重環境建設。

一是硬環境建設。也就是狹義的“環境”，包括辦公場所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進，自覺地向優環境靠攏，從而漸漸形成人和環境和諧統一的良性循環。文明優美的環境的長期熏陶，還會激勵員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。

二是軟環境的建設。軟環境更側重于氛圍、風氣的營造。小區的良好風氣、業主的舉止文明、身邊榜樣、小區集體榮譽感等等，都有助于小區業主養成積極上進的好習慣和心態。軟環境的建設比硬環境的建設要艱難的多，它不僅需要物質的支撐，更需要機制的配套，需要全體業主和業主所在單位一致的努力。而且，良好風氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長一段時間的堅持不懈的工作。軟環境的建設比較漫長，值得我們為之努力。環境建設必須要有業主和小區各單位的支持和配合。

誤區之二：物業為主，用多種經營彌補物業管理經費不足。這只是物業管理企業在物業管理價格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業公司管轄的幼兒園、醫務所、員工餐廳，是我們物業管理和拓寬服務范圍的主要方面，對我們來說是必須要有的，但是，讓其賺錢來彌補物業管理經費，用物業管理的經營機制去衡量，是物業管理經營機制扭曲的表現，而不是物業管理正常的運行機制，不能作為物業管理經驗來推廣。任何一個行業都必須有正常的生存機制。作為市場行為，物業管理不僅自身的消耗應該得到補償，而且還應該有盈利，如果靠“多種經營”收入來彌補物業管理經費的不足，反而成了物業管理的負擔，結果必將削弱甚至放棄物業管理，受傷害的還是廣大業主自身。20__-8-1823:54:00

因此，過多地強調物業管理企業用多種經營收入彌補物業管理收入的不足，只會給業主形成誤導，業主會習慣地與計劃經濟時的福利型管理相比較，到我們真正的實行物業收費管理時候，就會阻礙物業管理正常價格的形成和物業管理機制的建立。

誤區之三：物業管理企業是微利企業。大家都知道，一百多年前馬克思就說過，利潤必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤。我們局建局近三十年，住宅建設共有9萬平方米。但是，近幾年來，我局的住宅建設飛速發展，尤其是20__年到20__年近三年多的時間內，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達6萬平方米，成為建局以來建房最多，面積最大的時期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒有任何理由說物業管理投資就應該微利？至于我們沒有實行物業管理收費，是局領導從長遠看，從各個方面考慮的，與物業管理企業是微利企業沒有因果關系。在物業管理價格不到位的情況下，只有背靠主業，維持公司運行。但是，我們必須要有的這樣的共識：公益事業和商業行為是一個行業兩個不同的領域，[，！]如果作為公益事業，政府就應該給予補貼，如果是商業行為就應該遵循市場規律——等價交換。一個游戲不能有兩種規則，這是最起碼的常識。

誤區之四：物業管理＝房屋管理。我們承認房屋管理是物業管理的一項內容，我們局目前的職權在行政事務部，一部分的維修維護在我們公司。但是，物業管理是市場經濟條件下的一種新的體制，我們不能簡單的用數學加法來理解和解釋物業管理的含意：物業管理＝房屋管理。我們局將生活服務公司改制成立的物業管理公司，對實行物業管理邁出了關鍵的一步，隨著企業改革的深入，物業管理完全市場化是必然趨勢。因此，逐步進行管理收費和住宅商品化是實現物業管理的關鍵環節。在目前物業管理收費不到位的情況下，我們不妨嘗試小區內的物業公司、業主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點水電、取暖費，以維持物業公司的正常運行，并且在住宅樓的建設過程中加強管理，建成使用以后質量問題實行終身保修。

誤區之五：物業管理中職責界定問題。職責界定不明確是當前物業管理的一個重要問題。在我局的物業管理中，職責界定是指施工單位、行政事務部、物業管理公司、業主（住戶）四方，在以物業為中心而發生的責任確定，由于職責界定欠明確，往往會造成某些責任的盲點。實踐中，物業開發建設遺留的質量問題，使得物業管理承擔了本該由建設單位在建設時承擔的責任，使住戶和物業公司發生了種種矛盾，其實，事情的責任并不在物業管理公司，但是由于職責界定的不明確造成了雙方本來完全可以避免的沖突，這類事件在當前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業管理要成立業主大會和業主委員會應解決問題。

誤區之六：××物業公司＝××生活服務公司。20__年我們局將××生活服務公司改制為××物業公司，這不只是名稱的改變，而是將我局 后勤管理向市場化過渡邁出關鍵的第一步，是質的變化。物業管理公司不是福利機構，而是企業。公司的成立告訴居住在我們各個小區的住戶，物業管理要開始收費了。物業收費是必然趨勢，因為企業要服務于社會，但必須減輕企業辦社會的壓力。目前我們局暫時沒有實行收費是出于大環境考慮的。隨著后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實行物業管理收費。當然，物業管理收費我們必須遵循市場規律。現在，物業管理費普遍實行的是按物業面積大小收取，而且這種辦法似乎已經被人們所接受。這種辦法表面上看起來公平，其實掩蓋著不公平。比如住房面積大的每天產生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶產生的垃圾要多一些，對環境和安保的影響要大一些。而物業管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內的面積大小似乎與物業管理沒有多大關系，實際上住宅面積的大小只與住戶的維修有關。因為住房面積大，相應的屋頂等面積分攤就大，而維修費與通常收取的物業管理費無關。因此，我認為，我們局將來實行物業收費，收費價格應考慮以下三個因素的影響：20__-7-2214:57:32

一是住戶人口的多少。從物業管理角度看，人口多少與每天產生的垃圾量、對環境的享有、對保安的工作量有直接的關系，而這些方面直接關系到物業管理的工作量。

二是住房及小區環境的新舊程度。對不同的物業來講，物業越陳舊，小區共用設施、共用設備越陳舊，日常清掃維護工作量越大，因此，同一物業隨著年代的增加，物業管理費用應逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設施設備維修基金的收繳），如綠化基礎差、工作量大的收費應越高。

三是物業管理的價格與共用設施設備的規模有關。不同的小區，共用設備品種多的，管理和維修工作量就大，費用就應越高。如我們的小區有自備變壓器，供水供暖，物業公司要對這些設備進行管理、維修，付出的勞動量就大，收費就應該高。如××小區和小高層的供熱、供水、電梯等系統，維修工作量更大，這些付出都應該通過收取比其它小區高的物業管理費獲得回報。小區公共場地綠地比例大，清掃養護工程量就大，物業公司在這方面開展的工作也應該通過收費標準的不同得以體現。