設(shè)備維修管理論文精選(九篇)

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第1篇：設(shè)備維修管理論文范文

眾所周知，地鐵機(jī)電設(shè)備的維修并不是僅僅依賴于維修管理人員的理論素養(yǎng)或者專業(yè)素養(yǎng)就可以解決的，它需要的是全方位的技術(shù)型人才。而這些人才當(dāng)中，除了必須得具備很強(qiáng)的專業(yè)素質(zhì)以及理論素質(zhì)外，維修管理工作人員的職業(yè)精神、團(tuán)隊精神等等都是十分需要的。這就需要地鐵機(jī)電設(shè)備維修管理工作人員必須得全方位的提高自己的綜合素養(yǎng)。只有這樣才能更好的處理技術(shù)問題，也能夠極大的提高工作效率。

2地鐵機(jī)電設(shè)備維修管理工作的問題與改進(jìn)方法

在中國，常見的關(guān)于地鐵機(jī)電設(shè)備維修管理工作主要可以分為兩大類，一個是：計劃性的維修工作，這種工作又被人們稱為是強(qiáng)制性的維修。對于這種維修方式，它所體現(xiàn)出來的特色是無論地鐵機(jī)電設(shè)備是否出現(xiàn)了問題，只要到達(dá)了起始規(guī)定的維修時間，就必須得對其進(jìn)行維修管理。這種維修管理工作不僅費(fèi)時費(fèi)力，而且無法檢測出地鐵機(jī)電設(shè)備真正出問題的原因，不能夠及時的對地鐵機(jī)電設(shè)備的一些故障進(jìn)行維修，一旦耽誤了其維修就必然會影響人們的出行，造成一定的損失。而另一種則與第一類不同，這種工作方式是當(dāng)?shù)罔F機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)了問題后對該設(shè)備進(jìn)行維修，這種維修方式也被稱之為被動維修。雖然這種維修方式能夠及時的對出現(xiàn)故障的部分作出維修，但仍有其不足之處。比如：這種傳統(tǒng)的維修與管理方式很難做到從根本上解決設(shè)備出現(xiàn)的故障，只能從表面去進(jìn)行維修維護(hù)。那么究竟如何能夠提高工作效率，增大經(jīng)濟(jì)效益呢？可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行討論。1）不定時的展開地鐵機(jī)電設(shè)備的檢查工作。這樣一來就能夠從根本上杜絕存在的安全隱患，能夠很好的保障地鐵機(jī)電設(shè)備的完整性從而保證地鐵的正常運(yùn)行。2）對于技術(shù)的監(jiān)督體系要逐步完善。因為在保證地鐵機(jī)電設(shè)備維修工作的質(zhì)量的同時，技術(shù)的監(jiān)督體系占據(jù)著不可或缺的重要角色的地位。對于技術(shù)監(jiān)督來說，它的作用是不言而喻的，因為它不僅僅能夠?qū)τ诰S修管理工作人員的實(shí)際能力的提升有著督促作用，還能夠根據(jù)以往的經(jīng)驗確定出地鐵機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)問題的原因，并找出對應(yīng)的解決方法，使得地鐵機(jī)電設(shè)備問題變得簡單有序，包裝地鐵的正常運(yùn)行。3）可以開展關(guān)于預(yù)防的維修工作。在平常的機(jī)電設(shè)備的維修管理工作中，工作人員應(yīng)該常常注重在地鐵機(jī)電設(shè)備的維修管理工作中，要著重的把預(yù)防性修養(yǎng)維護(hù)理論用于其中，并且工作人員還要重視總結(jié)和歸納出將理論付諸于實(shí)踐所產(chǎn)生的一些影響以及分析出這種做法的優(yōu)劣之處。通過對實(shí)踐結(jié)果的分析和總結(jié)，工作人員可以得到相當(dāng)多的經(jīng)驗，并且能夠根據(jù)實(shí)際中出現(xiàn)的某種狀況，確定出小范圍的需要維修的地方。這樣一來，不僅僅大大的提高了工作人員的工作效率，更不會耽誤地鐵的正常工作，而且還能夠極大的降低維修管理工作對地鐵自身產(chǎn)生的一些影響。通過提前做好的預(yù)防工作，針對地鐵機(jī)電設(shè)備會出現(xiàn)的一些情況進(jìn)行預(yù)測并提出相應(yīng)的解決方案，這樣一來，當(dāng)?shù)罔F的機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)故障的時候，工作人員能夠在第一時間內(nèi)解決這些故障，從而保證了地鐵的出行情況。在地鐵機(jī)電設(shè)備的維修管理工作的設(shè)計，更多的是要考慮實(shí)際情況的運(yùn)用。工作人員只有在不斷地提高對地鐵機(jī)電設(shè)備維修管理的預(yù)防性，才能夠提高地鐵機(jī)電設(shè)備的維修管理工作，從而地鐵機(jī)電維修管理工作才能夠得到相應(yīng)的發(fā)展。4）提高維修工人的工作熱情。工人心情的好壞自然也會影響著他的工作效率，因此企業(yè)提供一個良好的工作環(huán)境將會大大的改善工人的工作熱情，工作效率自然也會提高，這就保證了地鐵機(jī)電設(shè)備維修的高效性。

3結(jié)束語

第2篇：設(shè)備維修管理論文范文

1.1設(shè)備維修服務(wù)價格高有些廠方維修技術(shù)人員對于故障配件問題不給維修，采取一律更換的方式，甚至對于那些小問題，卻同樣要求換配件來代替維修，使得醫(yī)院的設(shè)備維修費(fèi)用相當(dāng)高。比如，醫(yī)院的一臺X光機(jī)因為吊臂的一個軸承損壞，廠家的技術(shù)人員要求將整個吊臂換掉，費(fèi)用需要8萬元。而醫(yī)院的工程技術(shù)人員重新車一個軸承，只需花費(fèi)2千元。目前一般的外資公司廠商的維修技術(shù)人員對故障只是檢測，不進(jìn)行維修，而且隨著電子集成線路的加劇，進(jìn)行的“換板”大大增加了維修的費(fèi)用［3］。目前廠商的維修部門利潤大大超過銷售部門已經(jīng)成為了行業(yè)公認(rèn)的現(xiàn)象，設(shè)備維修已經(jīng)成為了一種產(chǎn)業(yè)，雖然與我國國情不符合，但是醫(yī)院也沒有辦法改變，只能無奈接受。

1.2缺乏完備的服務(wù)管理由于維修的價格是有廠商自行制定，所以市場信息存在嚴(yán)重的不對稱性，醫(yī)院在設(shè)備維修中與廠商談判幾乎沒有發(fā)言權(quán)，缺少物價機(jī)構(gòu)對維修費(fèi)用的公正定價，對維修行業(yè)缺少管理的有效手段，過度的保護(hù)了廠商的利益。

1.3部分廠商重銷售、輕服務(wù)由于部分的廠商維修人員不足，技術(shù)力量弱，所存的配件較少，當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時，國內(nèi)銷售廠商不能及時拿出配件，需要從國外預(yù)訂配件，需等待較長時間，根本無法及時完成維修，給醫(yī)院帶來不良的影響。

1.4廠商對售后技術(shù)培訓(xùn)不重視由于廠商對于售后培訓(xùn)不過重視，培訓(xùn)的內(nèi)容僅限于技術(shù)人員會開機(jī)，設(shè)備運(yùn)行質(zhì)量控制很少做相應(yīng)的維護(hù)，不想培訓(xùn)醫(yī)院的設(shè)備維修人員，導(dǎo)致設(shè)備出故障必須請廠商技術(shù)人員來維修，增加了時間成本。

1.5醫(yī)院自身設(shè)備維護(hù)力量有限目前，由于醫(yī)院的醫(yī)療設(shè)備維修部門發(fā)展落后，維修保障能力嚴(yán)重不足。尤其是現(xiàn)行大多數(shù)醫(yī)院都是又廠商或者經(jīng)銷公司來實(shí)現(xiàn)設(shè)備維修服務(wù)，這樣不僅使得醫(yī)療設(shè)備因故障時間停機(jī)很久，臨床工作不能正常開展，給醫(yī)院造成嚴(yán)重的損失，而且完全依賴于經(jīng)銷公司或者廠商的維修服務(wù)，維修費(fèi)用難以把握，任由他們說了算，增加醫(yī)療維修成本［4］。

2解決醫(yī)療設(shè)備維修難、維修貴的方法和思路

2.1尋找第三方的售后技術(shù)支持服務(wù)商目前，已經(jīng)出現(xiàn)了第三方的售后技術(shù)支持服務(wù)商，他們與廠家維修爭奪市場，使得價格趨于合理、服務(wù)趨于高效化。這種合理的競爭對于維修行業(yè)來說有利于規(guī)范管理與服務(wù)求得生存，對于醫(yī)院來說，能夠降低設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的支出。

2.2配備好醫(yī)院自身的醫(yī)療設(shè)備維修技術(shù)力量醫(yī)院要加大力度培養(yǎng)自己的維修力量，充分的發(fā)揮維修人員的積極性，開拓創(chuàng)新，為醫(yī)院節(jié)省一部分維修費(fèi)用。給維修人員參與培訓(xùn)的機(jī)會，讓他們與廠商一起裝機(jī)、一起培訓(xùn)、外派參加專業(yè)的醫(yī)療設(shè)備維護(hù)維修。同時醫(yī)院要采取開展2～3次集訓(xùn)，包括理論知識的培訓(xùn)和實(shí)操能力的培訓(xùn)，不斷提高他們的自身的技術(shù)水平，給醫(yī)院創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

2.3改變目前維修人員重維修輕維護(hù)的觀念醫(yī)院工程技術(shù)人員要懂得正確處理醫(yī)療設(shè)備維修與保養(yǎng)之間的關(guān)系，要樹立預(yù)防性維護(hù)和保養(yǎng)的觀念與意識，積極配合使用人員做好日常的維護(hù)保養(yǎng)工作，定期的對大型貴重的設(shè)備進(jìn)行檢修，使醫(yī)療設(shè)備保持在最佳技術(shù)狀態(tài)上，以便降低醫(yī)療設(shè)備儀器的故障發(fā)生率，延長它的使用壽命，進(jìn)而降低醫(yī)療設(shè)備的運(yùn)行成本，提高醫(yī)療設(shè)備的綜合效益。

2.4加強(qiáng)對使用人員日常維護(hù)保養(yǎng)的教育由于部分醫(yī)療設(shè)備使用人員認(rèn)識不足，對日常的維護(hù)保養(yǎng)工作沒有重視，有點(diǎn)人甚至認(rèn)為:對于醫(yī)療設(shè)備的只要懂的使用就行了，維修保養(yǎng)工作是設(shè)備維修技術(shù)人員的事情，在這種觀念的引導(dǎo)下，醫(yī)療設(shè)備出現(xiàn)故障率將會大大增加。因此對于醫(yī)療設(shè)備使用人員要加強(qiáng)培訓(xùn)、教育工作，不僅要求他們能熟練掌握操作醫(yī)療設(shè)備，還必須掌握設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)，認(rèn)真做好維修保養(yǎng)工作，才能降低醫(yī)療設(shè)備使用的故障率，保證臨床工作的正常開展。

2.5加強(qiáng)對廠家售后服務(wù)的合同約束在購買設(shè)備之前，要充分了解設(shè)備的功能、價格以及對廠家售后服務(wù)的條例進(jìn)行認(rèn)真的閱讀與比較，避免購買儀器后，廠商在配件與服務(wù)價格上任意的加價。

3結(jié)論

第3篇：設(shè)備維修管理論文范文

在*市教委和*高校后勤研究會的領(lǐng)導(dǎo)下，以三個代表重要思想為，堅持理論研究，以標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)、以規(guī)范化為目標(biāo)，以專業(yè)化為路徑，深入探討高校物業(yè)管理的規(guī)律，達(dá)到高校物業(yè)管理企業(yè)自信、自強(qiáng)、自立，描繪高校物業(yè)管理的新藍(lán)圖。

二、開好年會，總結(jié)經(jīng)驗，推動高校物業(yè)管理

計劃在三月底召開*高校物業(yè)管理專業(yè)委員會*5年年會，會議內(nèi)容為①進(jìn)行*5年工作總結(jié)；②進(jìn)行理論研討，由北師大劉宏進(jìn)作高校物業(yè)如何做大做強(qiáng)的發(fā)言、由*交大作如何應(yīng)對當(dāng)前務(wù)工人員的勞動保險問題、由工商大學(xué)作引進(jìn)社會力量進(jìn)行高校物業(yè)管理的利弊（或北航）；③請浙江大學(xué)求是物業(yè)公司作走出校門，參與社會市場競爭的發(fā)言、安徽師大新校區(qū)后勤管理辦公室作引進(jìn)社會物業(yè)公司，開創(chuàng)新型管理模式的發(fā)言。④請海淀區(qū)勞動局監(jiān)察大隊隊長作如何執(zhí)行勞動法的講座。時間為二天半。

三、堅持理論研究，探討高校物業(yè)管理社會化

1、集中精力，研討高校物業(yè)管理的實(shí)際操作規(guī)程，爭取在三月份開始，組織力量編寫高校物業(yè)管理實(shí)操手冊，以規(guī)范化的作業(yè)程序指導(dǎo)高校的物業(yè)管理工作。使理論研究與實(shí)際有效地結(jié)合在一起，達(dá)到有新意、有創(chuàng)造性、有成果，全面提升理論研究的檔次，并在此基礎(chǔ)上，推動*高校物業(yè)管理的企業(yè)文化建設(shè)。

2、在四月底完成*高校物業(yè)管理論文第2集的出版。

二、繼續(xù)進(jìn)行高校物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定和推廣

爭取在*6年4月份前完成《教學(xué)、辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《標(biāo)準(zhǔn)化教學(xué)樓評估》的制定；爭取在*6年6月份前完成《住宅物業(yè)管理服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《零星維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的制定；爭取在*6年8月份前完成《綠化養(yǎng)護(hù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《道路保潔服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的制定；爭取在*6年10月份前完成《水電節(jié)能定額》的制定，并加以推廣，以標(biāo)準(zhǔn)化工作，推動高校物業(yè)管理的發(fā)展，全面提升高校物業(yè)管理水平。由石德輝負(fù)責(zé)召集《標(biāo)準(zhǔn)化教學(xué)樓評估》、《教學(xué)、辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、劉宏進(jìn)負(fù)責(zé)召集《綠化養(yǎng)護(hù)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和《道路保潔服務(wù)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、石警衛(wèi)負(fù)責(zé)召集《住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、王衍有召集負(fù)責(zé)《零星維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》討論、王海東負(fù)責(zé)召集《水電節(jié)能定額》討論。

三、繼續(xù)推動跨校強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合

我們在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校際的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合體后，*5年爭取組建高校物業(yè)管理有限公司和電梯維修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外開辟物業(yè)管理市場，走出校門，融入社會的市場經(jīng)濟(jì)大海之中，真正做到企業(yè)化管理、市場化運(yùn)作，達(dá)到完全意義上的高校后勤社會化。

四、加大物業(yè)管理實(shí)際操作技能培訓(xùn)

計劃在四月份組織“保潔主管和班組長實(shí)操培訓(xùn)”、六月份組織“設(shè)施設(shè)備維修人員實(shí)操培訓(xùn)”等，并計劃舉辦*物業(yè)上崗證培訓(xùn)，從實(shí)際操作上全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，使高校的物業(yè)管理逐步向社會上的物業(yè)管理企業(yè)靠攏，加強(qiáng)我們的競爭力。

五、繼續(xù)辦好物業(yè)設(shè)備流通站

在流通站一年來運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，辦好做大物業(yè)設(shè)備流通站，讓更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架設(shè)各高校物業(yè)設(shè)備調(diào)劑的橋梁。

六、開展創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)和大廈活動

根據(jù)建設(shè)部有關(guān)精神，物業(yè)管理資質(zhì)的提升必須具備的條件是要有達(dá)到省（市）優(yōu)的物業(yè)管理小區(qū)或物業(yè)管理大廈，為此，各高校在條件許可的情況下，要努力創(chuàng)建市優(yōu)物業(yè)管理小區(qū)或物業(yè)管理大廈，打造品牌效應(yīng)。

七、加速信息化建設(shè)

為了有效的溝通*各高校之間的物業(yè)管理動態(tài)，爭取在有法人資格并取得物業(yè)管理資質(zhì)或建筑資質(zhì)的實(shí)體，建立網(wǎng)頁，與社會上的網(wǎng)站聯(lián)合，建立起溝通的平臺，加速信息化建設(shè)；要求每個學(xué)校物業(yè)管理部門指定一名通訊員，及時反饋各校物業(yè)管理情況，及時在高校后勤網(wǎng)上報道，建立起一個快速傳遞的信息平臺。

八、繼續(xù)組織物業(yè)老總沙龍

*6年以標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和實(shí)操編寫為主線，召開3～4次老總沙龍，會議模式以異地為目標(biāo)，加強(qiáng)探討如何推動標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和質(zhì)量體系建設(shè)，并將討論結(jié)果傳達(dá)到各高校，指導(dǎo)*高校的物業(yè)管理。

第4篇：設(shè)備維修管理論文范文

我們局的物業(yè)管理是從20__年起步，目前僅限于××地區(qū)。運(yùn)行以來，我們在各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成績，但是，不盡人意的地方很多，尤其在物業(yè)管理方面問題較多。物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，說明物業(yè)管理公司的工作做的不夠好，沒有達(dá)到住戶的要求，但是物業(yè)管理工作是我們局整體工作的一部分，×××局是大家的企業(yè)，我們居住的小區(qū)是我們賴以生存的家園，我們從事的事業(yè)和爭取實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是共同的。物業(yè)管理又關(guān)系到各小區(qū)住戶的切身利益，搞好物業(yè)管理工作是我們物業(yè)公司義不容辭的責(zé)任，同時需要業(yè)主、住戶和業(yè)主、住戶所在單位的支持配合。因此，在物業(yè)管理工作范圍內(nèi)全體業(yè)主、住戶和物業(yè)公司應(yīng)該共同走出六大誤區(qū)：誤區(qū)之一：物業(yè)管理公司的管理應(yīng)該包容一切。我們承認(rèn)物業(yè)公司的工作應(yīng)該包括物業(yè)管理的主要工作，但不能包容一切。我們都知道任何事物都是客觀存在，其內(nèi)因起決定性的作用，外因在事物的變化中也起著很重要的作用。在物業(yè)管理工作中，內(nèi)因是指我們××物業(yè)管理有限責(zé)任公司。業(yè)主、住戶反映的問題說明我們物業(yè)公司有做的不好的地方。作為物業(yè)管理者，怎樣帶領(lǐng)全體業(yè)主走出誤區(qū)？我認(rèn)為應(yīng)從以下三個方面去做：

1、體現(xiàn)物業(yè)管理的內(nèi)含。物業(yè)管理是指居住和非居住物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理企業(yè)按合同以住戶的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，對業(yè)主及物業(yè)提供的一系列服務(wù)。物業(yè)管理的主要內(nèi)容是提供物質(zhì)和精神相結(jié)合的服務(wù)。在物業(yè)管理實(shí)踐中，我們把物業(yè)管理歸納為一種服務(wù)，這種服務(wù)包括了對物業(yè)的管理、維護(hù)、修繕。物業(yè)管理必要條件是必須迎合住戶的需要去進(jìn)行，必須站在一個服務(wù)者的角度去實(shí)施，這樣才能考慮到業(yè)主的需要，從而使業(yè)主滿意。所以，我們要以住戶的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，并為其提供一系列的服務(wù)。我局的物業(yè)管理工作中，幼兒教育、醫(yī)療保健、餐飲服務(wù)、超市購物、環(huán)境綠化、職工娛樂等等方面設(shè)施的建設(shè)，使其物質(zhì)、精神方面的需求基本得到了滿足。

2、強(qiáng)化物業(yè)管理的機(jī)制。我局的模式就是自管自建物業(yè)管理。物業(yè)管理與各單位的關(guān)系最為密切。當(dāng)業(yè)主利益與單位的利益發(fā)生利害沖突時，作為物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么做?從物業(yè)管理的定義看，物業(yè)管理公司應(yīng)該代表業(yè)主利益，替業(yè)主說話。但我們物業(yè)公司與局以及各單位之間又有著種種的關(guān)系，所以，每當(dāng)業(yè)主利益與局以及各單位之間利益發(fā)生利害沖突時，物業(yè)公司就不是很好地代表住戶利益替業(yè)主說話，反而代表局的利益。出現(xiàn)了物業(yè)公司兩頭為難的狀況，尤其是物業(yè)小區(qū)建設(shè)時遺留的質(zhì)量問題，使我們的工作非常被動。強(qiáng)化物業(yè)管理的機(jī)制建設(shè)是我們的重點(diǎn)。

3、強(qiáng)化為業(yè)主服務(wù)的意識。只有樹立了為業(yè)主服務(wù)的意識，才能考慮住戶需要什么，才能不斷地完善物業(yè)管理。作為一名業(yè)主、住戶如果自己的需要物業(yè)管理公司都給予了，住戶必定產(chǎn)生滿足感。住戶的滿足感會給企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生動力，“凝聚產(chǎn)生力量，團(tuán)結(jié)誕生興旺”是從我們企業(yè)工作的點(diǎn)點(diǎn)滴滴中體現(xiàn)的，我們局的發(fā)展，物業(yè)管理是一項不可少的內(nèi)容。住戶的滿足感還會帶來業(yè)主對物業(yè)管理公司的好感。住戶一旦有了好感，即使我們的工作中出現(xiàn)不足，住戶也會諒解我們的，問題自然就減少了。相反，物業(yè)管理者不能提供業(yè)主的需要，住戶的需要滿足不了，住戶就會產(chǎn)生不滿情緒，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生反感。再加上物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的不足和工作中的疏忽，業(yè)主自然就會反映情況、指出問題。所以，物業(yè)管理增強(qiáng)為業(yè)主、住戶服務(wù)的意識是至關(guān)重要的。中國公務(wù)網(wǎng)20__-7-2214:57:32

在物業(yè)管理中外因是業(yè)主（住戶），外因在事物的變化中也起著很重要的作用。物業(yè)管理反映出的各種問題實(shí)質(zhì)都是由建筑物區(qū)分所有權(quán)問題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業(yè)管理公司怎么做，也要考慮一下作為業(yè)主應(yīng)該怎樣去做。企業(yè)是我們的企業(yè)，我們的目標(biāo)和利益是共同的，業(yè)主（住戶）應(yīng)該自覺地與物業(yè)公司配合，不能一味的讓物業(yè)公司包容一切，有些投訴和不滿意，其責(zé)任并不在于物業(yè)管理公司，而是在業(yè)主方面。同時有些問題也是需要由社會來解決的，我們局和物業(yè)公司也沒有辦法解決。因此，我們應(yīng)該認(rèn)真考慮業(yè)主、住戶對物業(yè)管理工作的影響，走出誤區(qū)。業(yè)主、住戶對物業(yè)管理的影響主要表現(xiàn)在三個方面：

1、業(yè)主、住戶的價值觀念，樹立服務(wù)也是商品的意識。馬克思說：“任何時候，在消費(fèi)品中，除了以商品形式存在的消費(fèi)品外，還包括一定量的以服務(wù)形式存在的消費(fèi)品?！蔽飿I(yè)管理公司所提供的服務(wù)是一種無形的商品，但這種無形的商品應(yīng)該是有償?shù)摹I(yè)主、住戶要得到物業(yè)公司的服務(wù)，首要條件是業(yè)主出錢，物業(yè)公司出力。我們又是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是我們企業(yè)，享受了多年的多種多樣福利型服務(wù)，花錢買服務(wù)的意識顯的更淡薄。馬克思說：“服務(wù)這個詞，一般地說，不過是指這種勞動所提供的特殊使用價值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價值一樣?！币虼?，一旦將服務(wù)置于市場中，以贏利為目的，獲得了報酬，則顯示服務(wù)具有交換價值。與其它通用產(chǎn)品不同的是，它的特點(diǎn)是活動過程的結(jié)果與顧客的消費(fèi)同步，也就是說服務(wù)在成為產(chǎn)品的同時就成為商品。由此看來，業(yè)主得到物業(yè)管理公司的服務(wù)，實(shí)際上是得到了勞務(wù)這一特殊商品的使用價值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價值是要付出金錢的。所以，花錢買服務(wù)是一種很正常的現(xiàn)象。但是，我們很多人仍然習(xí)慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受。只有相應(yīng)的付出，才能得到相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理公司有了足夠的經(jīng)費(fèi)才能更好地為業(yè)主服務(wù)，沒有經(jīng)費(fèi)怎么運(yùn)行？另外，物業(yè)管理者的服務(wù)應(yīng)得到業(yè)主的配合與支持。每位業(yè)主都應(yīng)該把這些設(shè)施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。個別業(yè)主、住戶過分強(qiáng)調(diào)自己“上帝”的作用，過分的強(qiáng)調(diào)自身的權(quán)利，濫用權(quán)利，而不承擔(dān)自己應(yīng)履行的義務(wù)，造成“業(yè)主角色錯位”，造成了業(yè)主自我心理的不平衡，從而背離了物業(yè)管理法律關(guān)系的平等、公平、誠實(shí)信用、尊重社會公共利益的基本原則。小區(qū)的綠化、消防設(shè)施、電梯的安全運(yùn)行等等，我們的維護(hù)、維修是應(yīng)該的，是我們的工作，但必須得到業(yè)主的配合與支持。業(yè)主和物業(yè)公司之間應(yīng)有一種平和的心態(tài)，有一種合作過“日子”的心理，以誠相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區(qū)，我們局會更加興旺發(fā)達(dá)，我們的生活條件和環(huán)境會更美好。

2、業(yè)主的支付能力和相應(yīng)的購買力。業(yè)主、住戶有了價值觀念，有花錢買服務(wù)的意識還不行，除了考慮恩格爾系數(shù)外，重要的是有足夠的錢去付享受服務(wù)所需的那一 部分，就是說應(yīng)有相應(yīng)的購買力。但是，如果業(yè)主有了花錢買服務(wù)的意識，可購買力達(dá)不到，物業(yè)管理公司也沒辦法。所以購買力這一問題應(yīng)由社會來解決，由政府來解決。像我們這樣的行業(yè)必須由企業(yè)來解決。不久的將來，物業(yè)管理要成為人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚囊徊糠?，如同交通、讀書閱報、吃飯、上學(xué)、工作等一系列問題一樣。既然在我們員工工資中有房補(bǔ)、糧補(bǔ)、書報、交通、通信、衛(wèi)生等組成部分，那么，何不再加上物業(yè)管理這一項呢？給人們一定的補(bǔ)貼，提高人們在物業(yè)管理方面的購買力，這樣有利于物業(yè)管理的普及和發(fā)展。購買力中所反映的有些問題是需要由社會來解決的，而我們局，我們物業(yè)公司根本沒有辦法解決。

3、環(huán)境建設(shè)的作用。環(huán)境熏陶，對人的行為起著極其重要的作用。從哲學(xué)的角度而言，在人的素質(zhì)提高過程中，環(huán)境就是外因。好的文明的環(huán)境，通過潛移默化催人進(jìn)取，擯棄陋習(xí)，從而具有文明優(yōu)雅、健康向上的良好素質(zhì)；相反，長期生活在陳規(guī)陋習(xí)的環(huán)境中，人容易喪失上進(jìn)心而隨波逐流。因此，物業(yè)管理要特別注重環(huán)境建設(shè)。

一是硬環(huán)境建設(shè)。也就是狹義的“環(huán)境”，包括辦公場所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術(shù)氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進(jìn)，自覺地向優(yōu)環(huán)境靠攏，從而漸漸形成人和環(huán)境和諧統(tǒng)一的良性循環(huán)。文明優(yōu)美的環(huán)境的長期熏陶，還會激勵員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。

二是軟環(huán)境的建設(shè)。軟環(huán)境更側(cè)重于氛圍、風(fēng)氣的營造。小區(qū)的良好風(fēng)氣、業(yè)主的舉止文明、身邊榜樣、小區(qū)集體榮譽(yù)感等等，都有助于小區(qū)業(yè)主養(yǎng)成積極上進(jìn)的好習(xí)慣和心態(tài)。軟環(huán)境的建設(shè)比硬環(huán)境的建設(shè)要艱難的多，它不僅需要物質(zhì)的支撐，更需要機(jī)制的配套，需要全體業(yè)主和業(yè)主所在單位一致的努力。而且，良好風(fēng)氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長一段時間的堅持不懈的工作。軟環(huán)境的建設(shè)比較漫長，值得我們?yōu)橹?。環(huán)境建設(shè)必須要有業(yè)主和小區(qū)各單位的支持和配合。

誤區(qū)之二：物業(yè)為主，用多種經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。這只是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業(yè)公司管轄的幼兒園、醫(yī)務(wù)所、員工餐廳，是我們物業(yè)管理和拓寬服務(wù)范圍的主要方面，對我們來說是必須要有的，但是，讓其賺錢來彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，用物業(yè)管理的經(jīng)營機(jī)制去衡量，是物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)制扭曲的表現(xiàn)，而不是物業(yè)管理正常的運(yùn)行機(jī)制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗來推廣。任何一個行業(yè)都必須有正常的生存機(jī)制。作為市場行為，物業(yè)管理不僅自身的消耗應(yīng)該得到補(bǔ)償，而且還應(yīng)該有盈利，如果靠“多種經(jīng)營”收入來彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，反而成了物業(yè)管理的負(fù)擔(dān)，結(jié)果必將削弱甚至放棄物業(yè)管理，受傷害的還是廣大業(yè)主自身。20__-8-1823:54:00

因此，過多地強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)用多種經(jīng)營收入彌補(bǔ)物業(yè)管理收入的不足，只會給業(yè)主形成誤導(dǎo)，業(yè)主會習(xí)慣地與計劃經(jīng)濟(jì)時的福利型管理相比較，到我們真正的實(shí)行物業(yè)收費(fèi)管理時候，就會阻礙物業(yè)管理正常價格的形成和物業(yè)管理機(jī)制的建立。

誤區(qū)之三：物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)。大家都知道，一百多年前馬克思就說過，利潤必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤。我們局建局近三十年，住宅建設(shè)共有9萬平方米。但是，近幾年來，我局的住宅建設(shè)飛速發(fā)展，尤其是20__年到20__年近三年多的時間內(nèi)，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達(dá)6萬平方米，成為建局以來建房最多，面積最大的時期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒有任何理由說物業(yè)管理投資就應(yīng)該微利？至于我們沒有實(shí)行物業(yè)管理收費(fèi)，是局領(lǐng)導(dǎo)從長遠(yuǎn)看，從各個方面考慮的，與物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)沒有因果關(guān)系。在物業(yè)管理價格不到位的情況下，只有背靠主業(yè)，維持公司運(yùn)行。但是，我們必須要有的這樣的共識：公益事業(yè)和商業(yè)行為是一個行業(yè)兩個不同的領(lǐng)域，[，！]如果作為公益事業(yè)，政府就應(yīng)該給予補(bǔ)貼，如果是商業(yè)行為就應(yīng)該遵循市場規(guī)律——等價交換。一個游戲不能有兩種規(guī)則，這是最起碼的常識。

誤區(qū)之四：物業(yè)管理＝房屋管理。我們承認(rèn)房屋管理是物業(yè)管理的一項內(nèi)容，我們局目前的職權(quán)在行政事務(wù)部，一部分的維修維護(hù)在我們公司。但是，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)條件下的一種新的體制，我們不能簡單的用數(shù)學(xué)加法來理解和解釋物業(yè)管理的含意：物業(yè)管理＝房屋管理。我們局將生活服務(wù)公司改制成立的物業(yè)管理公司，對實(shí)行物業(yè)管理邁出了關(guān)鍵的一步，隨著企業(yè)改革的深入，物業(yè)管理完全市場化是必然趨勢。因此，逐步進(jìn)行管理收費(fèi)和住宅商品化是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在目前物業(yè)管理收費(fèi)不到位的情況下，我們不妨嘗試小區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司、業(yè)主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點(diǎn)水電、取暖費(fèi)，以維持物業(yè)公司的正常運(yùn)行，并且在住宅樓的建設(shè)過程中加強(qiáng)管理，建成使用以后質(zhì)量問題實(shí)行終身保修。

誤區(qū)之五：物業(yè)管理中職責(zé)界定問題。職責(zé)界定不明確是當(dāng)前物業(yè)管理的一個重要問題。在我局的物業(yè)管理中，職責(zé)界定是指施工單位、行政事務(wù)部、物業(yè)管理公司、業(yè)主（住戶）四方，在以物業(yè)為中心而發(fā)生的責(zé)任確定，由于職責(zé)界定欠明確，往往會造成某些責(zé)任的盲點(diǎn)。實(shí)踐中，物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，使得物業(yè)管理承擔(dān)了本該由建設(shè)單位在建設(shè)時承擔(dān)的責(zé)任，使住戶和物業(yè)公司發(fā)生了種種矛盾，其實(shí)，事情的責(zé)任并不在物業(yè)管理公司，但是由于職責(zé)界定的不明確造成了雙方本來完全可以避免的沖突，這類事件在當(dāng)前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業(yè)管理要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)解決問題。

誤區(qū)之六：××物業(yè)公司＝××生活服務(wù)公司。20__年我們局將××生活服務(wù)公司改制為××物業(yè)公司，這不只是名稱的改變，而是將我局 后勤管理向市場化過渡邁出關(guān)鍵的第一步，是質(zhì)的變化。物業(yè)管理公司不是福利機(jī)構(gòu)，而是企業(yè)。公司的成立告訴居住在我們各個小區(qū)的住戶，物業(yè)管理要開始收費(fèi)了。物業(yè)收費(fèi)是必然趨勢，因為企業(yè)要服務(wù)于社會，但必須減輕企業(yè)辦社會的壓力。目前我們局暫時沒有實(shí)行收費(fèi)是出于大環(huán)境考慮的。隨著后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實(shí)行物業(yè)管理收費(fèi)。當(dāng)然，物業(yè)管理收費(fèi)我們必須遵循市場規(guī)律?，F(xiàn)在，物業(yè)管理費(fèi)普遍實(shí)行的是按物業(yè)面積大小收取，而且這種辦法似乎已經(jīng)被人們所接受。這種辦法表面上看起來公平，其實(shí)掩蓋著不公平。比如住房面積大的每天產(chǎn)生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶產(chǎn)生的垃圾要多一些，對環(huán)境和安保的影響要大一些。而物業(yè)管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內(nèi)的面積大小似乎與物業(yè)管理沒有多大關(guān)系，實(shí)際上住宅面積的大小只與住戶的維修有關(guān)。因為住房面積大，相應(yīng)的屋頂?shù)让娣e分?jǐn)偩痛?，而維修費(fèi)與通常收取的物業(yè)管理費(fèi)無關(guān)。因此，我認(rèn)為，我們局將來實(shí)行物業(yè)收費(fèi)，收費(fèi)價格應(yīng)考慮以下三個因素的影響：20__-7-2214:57:32

一是住戶人口的多少。從物業(yè)管理角度看，人口多少與每天產(chǎn)生的垃圾量、對環(huán)境的享有、對保安的工作量有直接的關(guān)系，而這些方面直接關(guān)系到物業(yè)管理的工作量。

二是住房及小區(qū)環(huán)境的新舊程度。對不同的物業(yè)來講，物業(yè)越陳舊，小區(qū)共用設(shè)施、共用設(shè)備越陳舊，日常清掃維護(hù)工作量越大，因此，同一物業(yè)隨著年代的增加，物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的收繳），如綠化基礎(chǔ)差、工作量大的收費(fèi)應(yīng)越高。

三是物業(yè)管理的價格與共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)模有關(guān)。不同的小區(qū)，共用設(shè)備品種多的，管理和維修工作量就大，費(fèi)用就應(yīng)越高。如我們的小區(qū)有自備變壓器，供水供暖，物業(yè)公司要對這些設(shè)備進(jìn)行管理、維修，付出的勞動量就大，收費(fèi)就應(yīng)該高。如××小區(qū)和小高層的供熱、供水、電梯等系統(tǒng)，維修工作量更大，這些付出都應(yīng)該通過收取比其它小區(qū)高的物業(yè)管理費(fèi)獲得回報。小區(qū)公共場地綠地比例大，清掃養(yǎng)護(hù)工程量就大，物業(yè)公司在這方面開展的工作也應(yīng)該通過收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同得以體現(xiàn)。