設備維修管理論文精選(九篇)

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第1篇：設備維修管理論文范文

眾所周知，地鐵機電設備的維修并不是僅僅依賴于維修管理人員的理論素養或者專業素養就可以解決的，它需要的是全方位的技術型人才。而這些人才當中，除了必須得具備很強的專業素質以及理論素質外，維修管理工作人員的職業精神、團隊精神等等都是十分需要的。這就需要地鐵機電設備維修管理工作人員必須得全方位的提高自己的綜合素養。只有這樣才能更好的處理技術問題，也能夠極大的提高工作效率。

2地鐵機電設備維修管理工作的問題與改進方法

在中國，常見的關于地鐵機電設備維修管理工作主要可以分為兩大類，一個是：計劃性的維修工作，這種工作又被人們稱為是強制性的維修。對于這種維修方式，它所體現出來的特色是無論地鐵機電設備是否出現了問題，只要到達了起始規定的維修時間，就必須得對其進行維修管理。這種維修管理工作不僅費時費力，而且無法檢測出地鐵機電設備真正出問題的原因，不能夠及時的對地鐵機電設備的一些故障進行維修，一旦耽誤了其維修就必然會影響人們的出行，造成一定的損失。而另一種則與第一類不同，這種工作方式是當地鐵機電設備出現了問題后對該設備進行維修，這種維修方式也被稱之為被動維修。雖然這種維修方式能夠及時的對出現故障的部分作出維修，但仍有其不足之處。比如：這種傳統的維修與管理方式很難做到從根本上解決設備出現的故障，只能從表面去進行維修維護。那么究竟如何能夠提高工作效率，增大經濟效益呢？可以從以下幾點進行討論。1）不定時的展開地鐵機電設備的檢查工作。這樣一來就能夠從根本上杜絕存在的安全隱患，能夠很好的保障地鐵機電設備的完整性從而保證地鐵的正常運行。2）對于技術的監督體系要逐步完善。因為在保證地鐵機電設備維修工作的質量的同時，技術的監督體系占據著不可或缺的重要角色的地位。對于技術監督來說，它的作用是不言而喻的，因為它不僅僅能夠對于維修管理工作人員的實際能力的提升有著督促作用，還能夠根據以往的經驗確定出地鐵機電設備出現問題的原因，并找出對應的解決方法，使得地鐵機電設備問題變得簡單有序，包裝地鐵的正常運行。3）可以開展關于預防的維修工作。在平常的機電設備的維修管理工作中，工作人員應該常常注重在地鐵機電設備的維修管理工作中，要著重的把預防性修養維護理論用于其中，并且工作人員還要重視總結和歸納出將理論付諸于實踐所產生的一些影響以及分析出這種做法的優劣之處。通過對實踐結果的分析和總結，工作人員可以得到相當多的經驗，并且能夠根據實際中出現的某種狀況，確定出小范圍的需要維修的地方。這樣一來，不僅僅大大的提高了工作人員的工作效率，更不會耽誤地鐵的正常工作，而且還能夠極大的降低維修管理工作對地鐵自身產生的一些影響。通過提前做好的預防工作，針對地鐵機電設備會出現的一些情況進行預測并提出相應的解決方案，這樣一來，當地鐵的機電設備出現故障的時候，工作人員能夠在第一時間內解決這些故障，從而保證了地鐵的出行情況。在地鐵機電設備的維修管理工作的設計，更多的是要考慮實際情況的運用。工作人員只有在不斷地提高對地鐵機電設備維修管理的預防性，才能夠提高地鐵機電設備的維修管理工作，從而地鐵機電維修管理工作才能夠得到相應的發展。4）提高維修工人的工作熱情。工人心情的好壞自然也會影響著他的工作效率，因此企業提供一個良好的工作環境將會大大的改善工人的工作熱情，工作效率自然也會提高，這就保證了地鐵機電設備維修的高效性。

3結束語

第2篇：設備維修管理論文范文

1.1設備維修服務價格高有些廠方維修技術人員對于故障配件問題不給維修，采取一律更換的方式，甚至對于那些小問題，卻同樣要求換配件來代替維修，使得醫院的設備維修費用相當高。比如，醫院的一臺X光機因為吊臂的一個軸承損壞，廠家的技術人員要求將整個吊臂換掉，費用需要8萬元。而醫院的工程技術人員重新車一個軸承，只需花費2千元。目前一般的外資公司廠商的維修技術人員對故障只是檢測，不進行維修，而且隨著電子集成線路的加劇，進行的“換板”大大增加了維修的費用［3］。目前廠商的維修部門利潤大大超過銷售部門已經成為了行業公認的現象，設備維修已經成為了一種產業，雖然與我國國情不符合，但是醫院也沒有辦法改變，只能無奈接受。

1.2缺乏完備的服務管理由于維修的價格是有廠商自行制定，所以市場信息存在嚴重的不對稱性，醫院在設備維修中與廠商談判幾乎沒有發言權，缺少物價機構對維修費用的公正定價，對維修行業缺少管理的有效手段，過度的保護了廠商的利益。

1.3部分廠商重銷售、輕服務由于部分的廠商維修人員不足，技術力量弱，所存的配件較少，當設備發生故障時，國內銷售廠商不能及時拿出配件，需要從國外預訂配件，需等待較長時間，根本無法及時完成維修，給醫院帶來不良的影響。

1.4廠商對售后技術培訓不重視由于廠商對于售后培訓不過重視，培訓的內容僅限于技術人員會開機，設備運行質量控制很少做相應的維護，不想培訓醫院的設備維修人員，導致設備出故障必須請廠商技術人員來維修，增加了時間成本。

1.5醫院自身設備維護力量有限目前，由于醫院的醫療設備維修部門發展落后，維修保障能力嚴重不足。尤其是現行大多數醫院都是又廠商或者經銷公司來實現設備維修服務，這樣不僅使得醫療設備因故障時間停機很久，臨床工作不能正常開展，給醫院造成嚴重的損失，而且完全依賴于經銷公司或者廠商的維修服務，維修費用難以把握，任由他們說了算，增加醫療維修成本［4］。

2解決醫療設備維修難、維修貴的方法和思路

2.1尋找第三方的售后技術支持服務商目前，已經出現了第三方的售后技術支持服務商，他們與廠家維修爭奪市場，使得價格趨于合理、服務趨于高效化。這種合理的競爭對于維修行業來說有利于規范管理與服務求得生存，對于醫院來說，能夠降低設備維護費用的支出。

2.2配備好醫院自身的醫療設備維修技術力量醫院要加大力度培養自己的維修力量，充分的發揮維修人員的積極性，開拓創新，為醫院節省一部分維修費用。給維修人員參與培訓的機會，讓他們與廠商一起裝機、一起培訓、外派參加專業的醫療設備維護維修。同時醫院要采取開展2～3次集訓，包括理論知識的培訓和實操能力的培訓，不斷提高他們的自身的技術水平，給醫院創造經濟效益和社會效益。

2.3改變目前維修人員重維修輕維護的觀念醫院工程技術人員要懂得正確處理醫療設備維修與保養之間的關系，要樹立預防性維護和保養的觀念與意識，積極配合使用人員做好日常的維護保養工作，定期的對大型貴重的設備進行檢修，使醫療設備保持在最佳技術狀態上，以便降低醫療設備儀器的故障發生率，延長它的使用壽命，進而降低醫療設備的運行成本，提高醫療設備的綜合效益。

2.4加強對使用人員日常維護保養的教育由于部分醫療設備使用人員認識不足，對日常的維護保養工作沒有重視，有點人甚至認為:對于醫療設備的只要懂的使用就行了，維修保養工作是設備維修技術人員的事情，在這種觀念的引導下，醫療設備出現故障率將會大大增加。因此對于醫療設備使用人員要加強培訓、教育工作，不僅要求他們能熟練掌握操作醫療設備，還必須掌握設備的維護保養技術，認真做好維修保養工作，才能降低醫療設備使用的故障率，保證臨床工作的正常開展。

2.5加強對廠家售后服務的合同約束在購買設備之前，要充分了解設備的功能、價格以及對廠家售后服務的條例進行認真的閱讀與比較，避免購買儀器后，廠商在配件與服務價格上任意的加價。

3結論

第3篇：設備維修管理論文范文

在*市教委和*高校后勤研究會的領導下，以三個代表重要思想為，堅持理論研究，以標準化為基礎、以規范化為目標，以專業化為路徑，深入探討高校物業管理的規律，達到高校物業管理企業自信、自強、自立，描繪高校物業管理的新藍圖。

二、開好年會，總結經驗，推動高校物業管理

計劃在三月底召開*高校物業管理專業委員會*5年年會，會議內容為①進行*5年工作總結；②進行理論研討，由北師大劉宏進作高校物業如何做大做強的發言、由*交大作如何應對當前務工人員的勞動保險問題、由工商大學作引進社會力量進行高校物業管理的利弊（或北航）；③請浙江大學求是物業公司作走出校門，參與社會市場競爭的發言、安徽師大新校區后勤管理辦公室作引進社會物業公司，開創新型管理模式的發言。④請海淀區勞動局監察大隊隊長作如何執行勞動法的講座。時間為二天半。

三、堅持理論研究，探討高校物業管理社會化

1、集中精力，研討高校物業管理的實際操作規程，爭取在三月份開始，組織力量編寫高校物業管理實操手冊，以規范化的作業程序指導高校的物業管理工作。使理論研究與實際有效地結合在一起，達到有新意、有創造性、有成果，全面提升理論研究的檔次，并在此基礎上，推動*高校物業管理的企業文化建設。

2、在四月底完成*高校物業管理論文第2集的出版。

二、繼續進行高校物業管理標準的制定和推廣

爭取在*6年4月份前完成《教學、辦公區物業管理服務及取費標準》和《標準化教學樓評估》的制定；爭取在*6年6月份前完成《住宅物業管理服務及取費標準》和《零星維修服務標準及取費標準》的制定；爭取在*6年8月份前完成《綠化養護和取費標準》和《道路保潔服務及取費標準》的制定；爭取在*6年10月份前完成《水電節能定額》的制定，并加以推廣，以標準化工作，推動高校物業管理的發展，全面提升高校物業管理水平。由石德輝負責召集《標準化教學樓評估》、《教學、辦公區物業管理服務標準及取費標準》討論、劉宏進負責召集《綠化養護和取費標準》和《道路保潔服務及取費標準》討論、石警衛負責召集《住宅物業管理服務標準及取費標準》討論、王衍有召集負責《零星維修服務標準及取費標準》討論、王海東負責召集《水電節能定額》討論。

三、繼續推動跨校強強聯合

我們在完成兆通建筑公司、恒通公司等跨校際的強強聯合體后，*5年爭取組建高校物業管理有限公司和電梯維修公司，充分利用高校的特殊人才，向校外開辟物業管理市場，走出校門，融入社會的市場經濟大海之中，真正做到企業化管理、市場化運作，達到完全意義上的高校后勤社會化。

四、加大物業管理實際操作技能培訓

計劃在四月份組織“保潔主管和班組長實操培訓”、六月份組織“設施設備維修人員實操培訓”等，并計劃舉辦*物業上崗證培訓，從實際操作上全面提高物業管理人員的素質，使高校的物業管理逐步向社會上的物業管理企業靠攏，加強我們的競爭力。

五、繼續辦好物業設備流通站

在流通站一年來運轉的情況下，辦好做大物業設備流通站，讓更多的院校加入到流通站中，使流通站真正起到架設各高校物業設備調劑的橋梁。

六、開展創建優秀物業小區和大廈活動

根據建設部有關精神，物業管理資質的提升必須具備的條件是要有達到省（市）優的物業管理小區或物業管理大廈，為此，各高校在條件許可的情況下，要努力創建市優物業管理小區或物業管理大廈，打造品牌效應。

七、加速信息化建設

為了有效的溝通*各高校之間的物業管理動態，爭取在有法人資格并取得物業管理資質或建筑資質的實體，建立網頁，與社會上的網站聯合，建立起溝通的平臺，加速信息化建設；要求每個學校物業管理部門指定一名通訊員，及時反饋各校物業管理情況，及時在高校后勤網上報道，建立起一個快速傳遞的信息平臺。

八、繼續組織物業老總沙龍

*6年以標準化建設和實操編寫為主線，召開3～4次老總沙龍，會議模式以異地為目標，加強探討如何推動標準化建設和質量體系建設，并將討論結果傳達到各高校，指導*高校的物業管理。

第4篇：設備維修管理論文范文

我們局的物業管理是從20__年起步，目前僅限于××地區。運行以來，我們在各級領導的關心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成績，但是，不盡人意的地方很多，尤其在物業管理方面問題較多。物業管理中出現的問題，說明物業管理公司的工作做的不夠好，沒有達到住戶的要求，但是物業管理工作是我們局整體工作的一部分，×××局是大家的企業，我們居住的小區是我們賴以生存的家園，我們從事的事業和爭取實現的目標是共同的。物業管理又關系到各小區住戶的切身利益，搞好物業管理工作是我們物業公司義不容辭的責任，同時需要業主、住戶和業主、住戶所在單位的支持配合。因此，在物業管理工作范圍內全體業主、住戶和物業公司應該共同走出六大誤區：誤區之一：物業管理公司的管理應該包容一切。我們承認物業公司的工作應該包括物業管理的主要工作，但不能包容一切。我們都知道任何事物都是客觀存在，其內因起決定性的作用，外因在事物的變化中也起著很重要的作用。在物業管理工作中，內因是指我們××物業管理有限責任公司。業主、住戶反映的問題說明我們物業公司有做的不好的地方。作為物業管理者，怎樣帶領全體業主走出誤區？我認為應從以下三個方面去做：

1、體現物業管理的內含。物業管理是指居住和非居住物業的產權人委托物業管理企業按合同以住戶的根本利益為出發點，對業主及物業提供的一系列服務。物業管理的主要內容是提供物質和精神相結合的服務。在物業管理實踐中，我們把物業管理歸納為一種服務，這種服務包括了對物業的管理、維護、修繕。物業管理必要條件是必須迎合住戶的需要去進行，必須站在一個服務者的角度去實施，這樣才能考慮到業主的需要，從而使業主滿意。所以，我們要以住戶的根本利益為出發點，并為其提供一系列的服務。我局的物業管理工作中，幼兒教育、醫療保健、餐飲服務、超市購物、環境綠化、職工娛樂等等方面設施的建設，使其物質、精神方面的需求基本得到了滿足。

2、強化物業管理的機制。我局的模式就是自管自建物業管理。物業管理與各單位的關系最為密切。當業主利益與單位的利益發生利害沖突時，作為物業管理公司應該怎么做?從物業管理的定義看，物業管理公司應該代表業主利益，替業主說話。但我們物業公司與局以及各單位之間又有著種種的關系，所以，每當業主利益與局以及各單位之間利益發生利害沖突時，物業公司就不是很好地代表住戶利益替業主說話，反而代表局的利益。出現了物業公司兩頭為難的狀況，尤其是物業小區建設時遺留的質量問題，使我們的工作非常被動。強化物業管理的機制建設是我們的重點。

3、強化為業主服務的意識。只有樹立了為業主服務的意識，才能考慮住戶需要什么，才能不斷地完善物業管理。作為一名業主、住戶如果自己的需要物業管理公司都給予了，住戶必定產生滿足感。住戶的滿足感會給企業的發展產生動力，“凝聚產生力量，團結誕生興旺”是從我們企業工作的點點滴滴中體現的，我們局的發展，物業管理是一項不可少的內容。住戶的滿足感還會帶來業主對物業管理公司的好感。住戶一旦有了好感，即使我們的工作中出現不足，住戶也會諒解我們的，問題自然就減少了。相反，物業管理者不能提供業主的需要，住戶的需要滿足不了，住戶就會產生不滿情緒，對物業管理公司產生反感。再加上物業管理工作中出現的不足和工作中的疏忽，業主自然就會反映情況、指出問題。所以，物業管理增強為業主、住戶服務的意識是至關重要的。中國公務網20__-7-2214:57:32

在物業管理中外因是業主（住戶），外因在事物的變化中也起著很重要的作用。物業管理反映出的各種問題實質都是由建筑物區分所有權問題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業管理公司怎么做，也要考慮一下作為業主應該怎樣去做。企業是我們的企業，我們的目標和利益是共同的，業主（住戶）應該自覺地與物業公司配合，不能一味的讓物業公司包容一切，有些投訴和不滿意，其責任并不在于物業管理公司，而是在業主方面。同時有些問題也是需要由社會來解決的，我們局和物業公司也沒有辦法解決。因此，我們應該認真考慮業主、住戶對物業管理工作的影響，走出誤區。業主、住戶對物業管理的影響主要表現在三個方面：

1、業主、住戶的價值觀念，樹立服務也是商品的意識。馬克思說：“任何時候，在消費品中，除了以商品形式存在的消費品外，還包括一定量的以服務形式存在的消費品。”物業管理公司所提供的服務是一種無形的商品，但這種無形的商品應該是有償的。業主、住戶要得到物業公司的服務，首要條件是業主出錢，物業公司出力。我們又是經濟欠發達地區，特別是我們企業，享受了多年的多種多樣福利型服務，花錢買服務的意識顯的更淡薄。馬克思說：“服務這個詞，一般地說，不過是指這種勞動所提供的特殊使用價值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價值一樣。”因此，一旦將服務置于市場中，以贏利為目的，獲得了報酬，則顯示服務具有交換價值。與其它通用產品不同的是，它的特點是活動過程的結果與顧客的消費同步，也就是說服務在成為產品的同時就成為商品。由此看來，業主得到物業管理公司的服務，實際上是得到了勞務這一特殊商品的使用價值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價值是要付出金錢的。所以，花錢買服務是一種很正常的現象。但是，我們很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受。只有相應的付出，才能得到相應的服務，物業管理公司有了足夠的經費才能更好地為業主服務，沒有經費怎么運行？另外，物業管理者的服務應得到業主的配合與支持。每位業主都應該把這些設施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠遠不夠。個別業主、住戶過分強調自己“上帝”的作用，過分的強調自身的權利，濫用權利，而不承擔自己應履行的義務，造成“業主角色錯位”，造成了業主自我心理的不平衡，從而背離了物業管理法律關系的平等、公平、誠實信用、尊重社會公共利益的基本原則。小區的綠化、消防設施、電梯的安全運行等等，我們的維護、維修是應該的，是我們的工作，但必須得到業主的配合與支持。業主和物業公司之間應有一種平和的心態，有一種合作過“日子”的心理，以誠相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區，我們局會更加興旺發達，我們的生活條件和環境會更美好。

2、業主的支付能力和相應的購買力。業主、住戶有了價值觀念，有花錢買服務的意識還不行，除了考慮恩格爾系數外，重要的是有足夠的錢去付享受服務所需的那一 部分，就是說應有相應的購買力。但是，如果業主有了花錢買服務的意識，可購買力達不到，物業管理公司也沒辦法。所以購買力這一問題應由社會來解決，由政府來解決。像我們這樣的行業必須由企業來解決。不久的將來，物業管理要成為人們日常生活中必不可少的一部分，如同交通、讀書閱報、吃飯、上學、工作等一系列問題一樣。既然在我們員工工資中有房補、糧補、書報、交通、通信、衛生等組成部分，那么，何不再加上物業管理這一項呢？給人們一定的補貼，提高人們在物業管理方面的購買力，這樣有利于物業管理的普及和發展。購買力中所反映的有些問題是需要由社會來解決的，而我們局，我們物業公司根本沒有辦法解決。

3、環境建設的作用。環境熏陶，對人的行為起著極其重要的作用。從哲學的角度而言，在人的素質提高過程中，環境就是外因。好的文明的環境，通過潛移默化催人進取，擯棄陋習，從而具有文明優雅、健康向上的良好素質；相反，長期生活在陳規陋習的環境中，人容易喪失上進心而隨波逐流。因此，物業管理要特別注重環境建設。

一是硬環境建設。也就是狹義的“環境”，包括辦公場所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進，自覺地向優環境靠攏，從而漸漸形成人和環境和諧統一的良性循環。文明優美的環境的長期熏陶，還會激勵員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。

二是軟環境的建設。軟環境更側重于氛圍、風氣的營造。小區的良好風氣、業主的舉止文明、身邊榜樣、小區集體榮譽感等等，都有助于小區業主養成積極上進的好習慣和心態。軟環境的建設比硬環境的建設要艱難的多，它不僅需要物質的支撐，更需要機制的配套，需要全體業主和業主所在單位一致的努力。而且，良好風氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長一段時間的堅持不懈的工作。軟環境的建設比較漫長，值得我們為之努力。環境建設必須要有業主和小區各單位的支持和配合。

誤區之二：物業為主，用多種經營彌補物業管理經費不足。這只是物業管理企業在物業管理價格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業公司管轄的幼兒園、醫務所、員工餐廳，是我們物業管理和拓寬服務范圍的主要方面，對我們來說是必須要有的，但是，讓其賺錢來彌補物業管理經費，用物業管理的經營機制去衡量，是物業管理經營機制扭曲的表現，而不是物業管理正常的運行機制，不能作為物業管理經驗來推廣。任何一個行業都必須有正常的生存機制。作為市場行為，物業管理不僅自身的消耗應該得到補償，而且還應該有盈利，如果靠“多種經營”收入來彌補物業管理經費的不足，反而成了物業管理的負擔，結果必將削弱甚至放棄物業管理，受傷害的還是廣大業主自身。20__-8-1823:54:00

因此，過多地強調物業管理企業用多種經營收入彌補物業管理收入的不足，只會給業主形成誤導，業主會習慣地與計劃經濟時的福利型管理相比較，到我們真正的實行物業收費管理時候，就會阻礙物業管理正常價格的形成和物業管理機制的建立。

誤區之三：物業管理企業是微利企業。大家都知道，一百多年前馬克思就說過，利潤必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤。我們局建局近三十年，住宅建設共有9萬平方米。但是，近幾年來，我局的住宅建設飛速發展，尤其是20__年到20__年近三年多的時間內，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達6萬平方米，成為建局以來建房最多，面積最大的時期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒有任何理由說物業管理投資就應該微利？至于我們沒有實行物業管理收費，是局領導從長遠看，從各個方面考慮的，與物業管理企業是微利企業沒有因果關系。在物業管理價格不到位的情況下，只有背靠主業，維持公司運行。但是，我們必須要有的這樣的共識：公益事業和商業行為是一個行業兩個不同的領域，[，！]如果作為公益事業，政府就應該給予補貼，如果是商業行為就應該遵循市場規律——等價交換。一個游戲不能有兩種規則，這是最起碼的常識。

誤區之四：物業管理＝房屋管理。我們承認房屋管理是物業管理的一項內容，我們局目前的職權在行政事務部，一部分的維修維護在我們公司。但是，物業管理是市場經濟條件下的一種新的體制，我們不能簡單的用數學加法來理解和解釋物業管理的含意：物業管理＝房屋管理。我們局將生活服務公司改制成立的物業管理公司，對實行物業管理邁出了關鍵的一步，隨著企業改革的深入，物業管理完全市場化是必然趨勢。因此，逐步進行管理收費和住宅商品化是實現物業管理的關鍵環節。在目前物業管理收費不到位的情況下，我們不妨嘗試小區內的物業公司、業主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點水電、取暖費，以維持物業公司的正常運行，并且在住宅樓的建設過程中加強管理，建成使用以后質量問題實行終身保修。

誤區之五：物業管理中職責界定問題。職責界定不明確是當前物業管理的一個重要問題。在我局的物業管理中，職責界定是指施工單位、行政事務部、物業管理公司、業主（住戶）四方，在以物業為中心而發生的責任確定，由于職責界定欠明確，往往會造成某些責任的盲點。實踐中，物業開發建設遺留的質量問題，使得物業管理承擔了本該由建設單位在建設時承擔的責任，使住戶和物業公司發生了種種矛盾，其實，事情的責任并不在物業管理公司，但是由于職責界定的不明確造成了雙方本來完全可以避免的沖突，這類事件在當前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業管理要成立業主大會和業主委員會應解決問題。

誤區之六：××物業公司＝××生活服務公司。20__年我們局將××生活服務公司改制為××物業公司，這不只是名稱的改變，而是將我局 后勤管理向市場化過渡邁出關鍵的第一步，是質的變化。物業管理公司不是福利機構，而是企業。公司的成立告訴居住在我們各個小區的住戶，物業管理要開始收費了。物業收費是必然趨勢，因為企業要服務于社會，但必須減輕企業辦社會的壓力。目前我們局暫時沒有實行收費是出于大環境考慮的。隨著后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實行物業管理收費。當然，物業管理收費我們必須遵循市場規律。現在，物業管理費普遍實行的是按物業面積大小收取，而且這種辦法似乎已經被人們所接受。這種辦法表面上看起來公平，其實掩蓋著不公平。比如住房面積大的每天產生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶產生的垃圾要多一些，對環境和安保的影響要大一些。而物業管理只是管住戶門口以外的公共部分，住戶室內的面積大小似乎與物業管理沒有多大關系，實際上住宅面積的大小只與住戶的維修有關。因為住房面積大，相應的屋頂等面積分攤就大，而維修費與通常收取的物業管理費無關。因此，我認為，我們局將來實行物業收費，收費價格應考慮以下三個因素的影響：20__-7-2214:57:32

一是住戶人口的多少。從物業管理角度看，人口多少與每天產生的垃圾量、對環境的享有、對保安的工作量有直接的關系，而這些方面直接關系到物業管理的工作量。

二是住房及小區環境的新舊程度。對不同的物業來講，物業越陳舊，小區共用設施、共用設備越陳舊，日常清掃維護工作量越大，因此，同一物業隨著年代的增加，物業管理費用應逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設施設備維修基金的收繳），如綠化基礎差、工作量大的收費應越高。

三是物業管理的價格與共用設施設備的規模有關。不同的小區，共用設備品種多的，管理和維修工作量就大，費用就應越高。如我們的小區有自備變壓器，供水供暖，物業公司要對這些設備進行管理、維修，付出的勞動量就大，收費就應該高。如××小區和小高層的供熱、供水、電梯等系統，維修工作量更大，這些付出都應該通過收取比其它小區高的物業管理費獲得回報。小區公共場地綠地比例大，清掃養護工程量就大，物業公司在這方面開展的工作也應該通過收費標準的不同得以體現。