租賃型集體宿舍精選(九篇)
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第1篇：租賃型集體宿舍范文
關鍵詞：農民工；住房；救助
中圖分類號：C913.7 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）11-0057-02
作為中國經濟、社會轉型歷史過程中的必然存在，農民工群體為中國社會的發展做出巨大貢獻，也是我國工業化、城市化的巨大推力，還是城鄉二元體制改革的巨大動能，他們見證并參與了中國經濟崛起，他們的走向則是中國小康社會發展之路上面臨的挑戰。
農民工，是指在本地鄉鎮企業或者進入城鎮務工的農業戶口人員，農民工是我國特有的城鄉二元體制的產物，是我國在特殊的歷史時期出現的一個特殊的社會群體。進城農民工為鄭州的城市建設和勞動密集產業的發展做出了重大貢獻，但是農民工問題所引發的社會不公及其對社會穩定的影響也不容忽視，特別是近期鄭州市連續發生兩起農民工街頭死亡事件引起社會的廣泛關注，農民工住房問題再次成為社會的焦點，解決農民工住房問題已成為鄭州市無法回避的問題。
一、鄭州市進城農民工住房現狀
近年來鄭州市一直致力于和諧城市的建設，而且隨著中原經濟區建設上升為國家戰略，吸引了大批農民工，為城市建設和各方面發展做出了巨大貢獻。但是，農民工依舊是農民戶口，在城市中無法享受城鎮居民的住房保障，仍屬于弱勢群體。在談到農民工居住狀況時，最常用的三個字就是“臟”、“亂”、“差”，不僅如此，很多農民工甚至居無定所。根據筆者發出的問卷調查統計顯示，鄭州市農民工目前的住房類型如表1所示：
根據圖表1顯示，鄭州市農民工目前的住房類型大致分為以下四大類。
1.由雇主或雇傭單位提供住房
這主要存在于鄭州市的加工制造業、建筑業和傳統服務業。其中，加工制造業往往是流水線連續分班作業，為了便于管理和提高效率，雇主或單位為工人在廠區內或附近提供集體宿舍；建筑業是按項目集中施工，工期時間緊，大部分是由施工單位在施工地提供工棚，就近居住；在一般的傳統服務行業，從業人員大部分是在生產經營場所居住或在附近的出租屋集體租住。據調查，鄭州的進城農民工選擇寄居“宿舍、工棚”的比例20.68%。
2.在城中村租住廉價房屋。
隨著大量農民工涌入鄭州市，城鄉交接處的居民利用自有的宅基地，興建城中村，向進城農民工提供廉租房。這些“城中村”建造前缺乏合理規劃，建造后更難實行正常管理。大量自找住房的農民工所居住的“城中村”環境惡劣，衛生和食物安全條件很差。但由于農民工數量不斷增加，房租卻在不斷上漲。例如，位于鄭州市北環的花園路劉莊是房租上漲最明顯的城中村之一。這里的一個標準間（有廚衛的單間）在此前月租剛漲到220元的基礎上再次上漲，達到240元；一個稍新一點的單間要價240元，較原來上漲40元；一室一廳房屋月租已由原來350元左右上漲到400元以上。在調查中我們發現盡管房租及其他生活費用在不斷上漲，農民工的工資卻一直很低。農民工中1 000元以下的低收入者占7.16%；47.09%的人收入在1 000～2 000元，29.89%的人收入在2 001～3 000元，3000元以上的占15.86%。（如圖1所示）
收入水平決定了農民工的住房類型，據調查鄭州的進城農民工選擇“租賃房屋”的比例占76.5%。農民工每人月均居住支出僅為245元，超過半數以上的農民工采取多人合租的方式居住。
2.在鄭州市內購置商品房
從國家統計局得到的數據顯示，來鄭務工的農民工收入普遍較低， 2009年度全國農民工總量為22 978萬人，比上年增加1.9%，而農民工月平均收入為1 417 元，這與鄭州平均5 000——6 000元/平方米的房價相差巨大。很明顯農民工購房能力普遍較弱，只有極少數來鄭州多年且發展較好的農民工才有能力購房，但是這部分農民工比例較低。據調查，僅有2.8%的農民工在鄭州市內購買了住房。
4.流離失所、露宿街頭
目前，鄭州市正在大規模地拆遷、改造都市村莊，隨著都市村莊的逐步拆遷，多數外來人員將面臨著居住大遷移、租房難、房租貴等問題。這將會造成更多無固定工作，或工資較低的農民工露宿街頭、立交橋下。又由于鄭州市沒有針對無住所農民工的具體救助辦法，若按《救助管理辦法》規定救助這些露宿橋下的農民工，就會被當作流浪乞討人員救助，最后被護送回家。這就與這些農民工的意愿矛盾：這些農民工之所以在橋下去露宿，是為了找工作，不是為了乞討和流浪。如果將其收容遣送的話，就等于斷了這個農民工進城務工的打算。 因此，這種救助制度就存在一個救助盲區，這也成為他們寧愿露宿街頭，也不愿接受救助的原因。
二、解決進城農民工住房問題的對策
結合農民工從業范圍廣、流動性強、群體分化復雜等特點，從鄭州市經濟社會發展實際出發，分層次、分階段地逐步推進農民工居住問題的解決。
1.出臺租賃優惠政策
建議鄭州相關政府出臺租賃優惠政策，引導和培育房屋租賃市場，加強和完善房屋租賃市場的服務功能。在未來相當長的一段時期內，房屋租賃市場仍是大部分農民工解決城市居住問題的主要途徑，但目前鄭州市房屋租賃市場處于自發無序狀態。在加強管理的同時，應采取一些具體的措施和辦法，規范引導和培育房屋租賃市場有序合法地發展，例如，出臺租賃優惠政策，支持和鼓勵社會各界提供中低檔住房用于出租，政府對中低檔住房租賃這一塊實行租賃稅費減免，充分發揮房屋租賃市場在農民工解決居住方面的主導作用。
鄭州的一些大中型企業的基層勞作對勞動力的需求較大，而許多企業在招聘時甚至會出現“民工荒”。這也正是劉易斯拐點的前兆，為了解決務工人員不足的問題，除了增加工資這種簡單的方法外，還建議對勞動力的需求大的企業，建造相當數量的員工宿舍， 并且將宿舍設施規范化，這樣不僅可以有效解決“農民荒”的問題，還能為企業解決人員頻繁變動的問題，使“農民工”在外工作更有“家”的歸屬感。
3.出臺針對露宿街頭農民工的具體救助措施
目前河南省還沒有具體針對無住所農民工的具體住房救助措施，當面對睡在立交橋下的農民工時，只能按照流浪乞討人員的救助辦法救助，將其送返家鄉。雖然這些農民工與流浪乞討人員一樣沒有居所，但他們二者又存在本質差別，城市流浪乞討人員一般是沒有勞動能力，需要享受國家救濟的，但是農民工是由勞動能力的，之所以露宿街頭是由于勞動收入過低，或者仍在尋求適當的工作，以致不足以支付昂貴的房租。因此，鄭州市應該率先在救助露宿街頭的農民工的政策上突破傳統觀念，建立農民工臨時安置點，為來鄭州務工的農民工提供一個短期（1到3個月）的廉租房。而廉租房的建設資金可以通過土地出讓金、延期支付房租及社會捐助等方式籌集。
4.針對長期居住的農民工，提供長期廉租房
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的概念就將進城打工的農民工排除在外了。鄭州市可以出臺一些相應的政策，如規定企業在聘用農民工之后，須為農民工繳存住房公積金，用于農民工購買或租賃房屋。在對于符合條件的農民工，也可以獲得政府提供的廉租房或購買經濟適用房，讓這些農民工享受市民的待遇，以便他們舉家遷移到城市，成為城市的永久性居民，加快完成鄭州市城市化進程。
5.弱化戶籍制度
一個公平正義的社會，救助關愛弱者、貧者是底線，避免弱者更弱、貧者更貧是責任。而我國的社會救助制度的建立與實施是以戶籍為依據，通過民政系統的渠道來進行幫扶救助的。由于戶籍制的限制農民工在遭遇災害或大病等困難時，只能依靠工友間的相互幫助或者通過打工企業、工會提供的零星救助，且救助力度不夠大。為了更好地關注關心那些留宿街頭的農民工，建議鄭州市制定相應的外來務工人員幫扶救助辦法，確實保障那些露宿街頭又得重病的農民工可以得到適當的救濟，不必因為戶籍制而得不到合適的救濟。
三、結語
隨著鄭州市“城中村”改造的不斷推進，住房問題將成為更多農民工不得不面對的問題。如果不加解決，將會有更多露宿街頭的農民工，這對鄭州市的發展與在“中原崛起”戰略中所起作用起到阻礙作用。因此，鄭州市的城市化要得到進一步發展，就必須要解決好農民工住房問題。通過出臺優惠政策、鼓勵大中型建造集體宿舍、政府提供廉租房、弱化戶籍制度等方式為農民工提供相對寬松居住的條件，完善農民工住房救助制度，對于那些仍然棲息于立交橋下的農民工而言，希望通過一系列的措施讓他們得到更溫暖的救助、更有尊嚴地生存；對于立志公平正義的社會而言，更加人性化的救助措施的改進意味著更深切的自省和更積極的制度建設。希望未來能夠讓農民工在建設美好鄭州的同時享受到鄭州發展帶給自己的實惠。
參考文獻：
[1]金菁.杭州農民工住房解決途徑探討[J].商品與質量，2011，（S9）.
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第2篇：租賃型集體宿舍范文
一、中國特色城鎮住房供應體系現狀
（一）國有土地上的住房供應
國有土地上的住房供應包括商品房和保障房兩大類。從居民住房選擇方式看，有購房和租房兩種形式（見圖1）。
按以上兩個維度劃分，商品房供應中，有出售型商品房和租賃型商品房兩類。一般來說，有購房支付能力的家庭，選擇購買商品房來滿足需求；購房支付能力不足、有租房支付能力的家庭，選擇租賃商品房居住。目前，有一部分群體因為租房支付能力不足，還會選擇地下室、或者“群租”等非正規的商品房租賃形式。
在保障房供應中，分為出售型保障房和租賃型保障房兩大類。出售型保障房的供應對象一般是無力從市場購買商品房，但有部分購房支付能力的住房困難家庭。這類住房因為有政府的土地、稅收等政策支持，或者直接限價，所以房價比商品房低。目前，這類住房主要有自住型商品房、兩限房、經濟適用房等形式。
租賃型保障房的供應對象是市場購房支付能力不足，市場租賃支付能力也不夠的住房困難家庭。目前，這類住房的主要形式是廉租房和公共租賃房。
（二）集體土地上的住房供應
集體土地上的住房供應包括出售型的“小產權房”和農村租賃房兩類。“小產權房”的供應對象是村集體經濟組織以外的城鎮家庭。大多數家庭是因為在商品房市場購房支付能力不足被迫購買“小產權房”以滿足自己的基本住房需求，當然，也有少數高收入家庭購買別墅型“小產權房”以滿足自己的改善性住房需求。
農村租賃房一般分布在“城中村”、城鄉結合部或者工業園區周邊村莊，主要供給那些租房支付能力弱、追求較低居住成本的外來務工人員，也有一部分供應給剛入職的青年人。
二、當前城鎮住房供應體系存在的問題
（一）出售型住房供應多，租賃型住房供應不足
一個健康的房地產市場應該是由租、售兩個部分組成。在我國，形成了以售為主的住房供應模式，住房租賃的發展嚴重滯后于住房買賣市場。當前，我國處于快速城鎮化階段，每年都有大量的新進入城鎮就業的青年人和從農村流入的外來務工人員，這些人購房能力顯著不足，過渡性租房需求巨大。但在城鎮國有土地上，商品房供應基本以開發銷售為主，現行的政策安排也是基本按開發企業開發、出售設計的，沒有鼓勵企業出租住房的政策。保障性公共租賃住房是從2009年才開始發展的，起步也比較晚。租賃住房尤其是價格低廉的租賃住房供應顯著不足。根據第六次人口普查數據，我國城鎮住房自有率在75%左右，也就是說，約有25%的家庭租房住。而德國住房自有率約為43%，一半以上的家庭租住房屋；美國住房自有率長期保持在65%左右，約1/3的家庭租住房屋。與發達國家相比，我國住房的自有率較高，租住率較低。
（二）住房供應主體單一，缺乏企業及各類社會機構參與提供租賃住房
目前，我國租賃型商品房供應主體單一，主要以個體房東為主。根據學者文昊、張杰2010年的網絡調查，在北京商品房租賃市場的供給主體中，個體房東的市場份額約占65%，個體二房東約占17%，租賃機構約占13%，物業持有機構租賃的僅占5%，且以計劃經濟時代遺留的就業單位、房管部門等為主，開發企業、各類社會機構基本沒有住房租賃業務。
在公共租賃住房供應中，基本以政府、開發園區企業提供為主，其他各類企業參與不夠，保險、擔保等追求低利潤回報的機構投資者參與保障房建設也不充分，住房合作社、住房協會等非營利組織提供保障性住房的制度土壤還不具備。這都導致公共租賃房不能形成大規模供應。
（三）保障房供應數量不足，供應對象界定與實際需求不匹配
當前，相對于龐大的城鎮住房困難家庭的需求，保障房供應數量遠遠不夠，覆蓋面仍然偏小。目前，大多數城市住房保障只覆蓋到戶籍人口，但在外來人口流入較多的城市，住房最困難的群體往往不是本地居民，而是城鎮化帶來的外來務工人員和新入職的青年人。由于難以通過住房保障來解決住房問題，他們只能選擇城中村、城鄉結合部農民住房、城區地下室或者采取“群租”等非正規方式解決住房問題。
此外，目前部分保障房供應對象的界定與實際需求不匹配，嚴重影響了保障房供給效率。比如，經濟適用住房供應對象為城鎮低收入家庭，但大多數低收入家庭連經濟適用住房的支付能力都不具備。再如，公共租賃住房要求將外來務工人員納入保障范疇，但國有土地上建設的公租房租金水平和市場租金相差有限，低端務工人員仍然支付不起，政府也沒有實力面向大量的外來務工人員提供廉租房或者發放租房補貼。另外，公共租賃住房也不完全受本地中低收入住房困難家庭歡迎，因為有的家庭希望通過購買方式擁有保障房，有的家庭原本也有小面積住房，當其兒女結婚、生育子女時，住房不足凸顯，這時四五十平方米的公租房往往難以滿足他們的需要，再加上公租房位置偏遠，增加其生活成本，就更加不受歡迎。
（四）集體土地上住房供應發揮了極大作用，但游離于法律監管之外
客觀上，集體土地上住房有效彌補了國有土地住房供應不足的問題，以其低廉的價格滿足了城鎮外來人口的購房需求和租房需求，對我國城鎮化發展起到了重要的保障作用。目前，無論是出售型的小產權房還是農村租賃房，其數量大、涉及范圍廣都已經是不爭的事實。
根據REICO工作室數據，小產權房數量約占北京市場樓盤總量的20%左右，銷售價格僅為臨近地段商品房價格的25%-30%。據媒體報道，截至2011年，深圳違法建筑達到37.94萬棟，建筑面積達4.05億平方米，是深圳住房總建筑面積的49.27%。據四川省社科院農村經濟研究所研究員陳武元統計，小產權房已經占到了整個成都商品房市場的30%左右。據筆者調研，在太原，小產權房數量大約占到市場在售樓盤總量的15%左右。
據估計，全國范圍內，國有土地上房屋租賃面積與集體土地上房屋租賃面積比大致為3：1。但在部分大城市，集體土地上租賃住房占比更大，比如廣州約為55%，深圳接近80%。在推進城鎮化過程中，為解決外來務工人員解決居住問題發揮了巨大作用。
在現有制度框架內，小產權房、農村租賃房難以禁止。如果這部分住房長期脫離法律監管之外，任其自由發展，不僅容易產生嚴重的社會治安、質量安全、消防衛生等問題，還干擾了正常的房地產市場秩序，增加了未來管理的難度。
三、城鎮住房供應體系的改進
城鎮住房供應體系的架構不應該是不切實際的想象，而是要與現實的住房需求相匹配，與需求對象的支付能力相匹配，與城鎮化發展階段相適應。城鎮住房供應體系的設計，既要尋求突破，又要尊重現實。我國已經形成了“出售型+租賃型”、“商品房+保障房”、“國有土地上住房+集體建設用地上住房”的城鎮住房供應體系，當前，對這個體系更多的是改進，而不是重構（見圖2）。
（一）增加保障房供應數量
加速城鎮化階段，住房購買需求旺盛，房地產開發企業可以十分輕易地取得高利潤回報，因而沒有動力持有經營租賃型住房。在這一階段，需要發揮政府作用，增加保障性住房，尤其是租賃型保障房的供應數量。
目前，公共租賃住房增速過慢，主要受制于資金的約束。因此，一方面，政府需要加大投入建設公共租賃房；另一方面，還需要培育多元住房供應主體，積極引導非營利組織、企業及其他社會機構投資建設、持有運營公租房。比如，可以采取劃撥、出讓、租賃、作價入股等多種方式供應土地；可給予長達30年的貸款支持，并采取財政貼息的方式降低貸款利息；另外，還可以采取運營一定年限后允許分割出售的投資退出機制等。
此外，可靈活采取“補磚頭”和“補人頭”兩種住房保障方式。在住房供應不足的城市，可更多地采取“補磚頭”的方式，在住房供應較充足的城市，可更多地采取“補人頭”的方式。通過發放租賃補貼，不僅充分運用市場機制，盤活更多的存量住房進入住房保障領域，還可以刺激更多的社會、市場主體建設、持有經營租賃住房，增加租賃住房供應。
（二）統籌城鄉住房管理
當前，集體土地上住房已經實際承擔了住房保障的責任，為工業化、城鎮化做出了巨大貢獻。眾所周知，沒有“城中村”就沒有深圳的城鎮化，沒有各村鎮租賃住房，就沒有東莞工業化，其他許多城市也是如此。因此，要將其統一納入城鎮住房供應體系。近期，需要妥善處理歷史上形成的小產權房，并將農村租賃房納入統一規范管理中，承認并繼續有效發揮其作用。長遠看，在符合用途管制的前提下，要建立城鄉統一的建設用地市場，根據城鎮化進程的現實需要，統一規劃布局、合理安排建設數量、統一進行監管，形成城鄉統一的住房市場。
集體土地上住房供應仍然包括出售型和租賃型兩類，出售型農村住房主要供應給商品房購買能力不足又有鄉村居住偏好的城鎮住房困難家庭，隨著老齡化社會的到來，這樣的需求會越來越多；少量低密度住宅可供給城鎮高收入階層。供應主體是村集體、農民、開發企業。農村租賃房供應對象為追求低租金的外來務工人員、新入職青年群體和有鄉村居住意愿的老年人等。
（三）調整供應產品的供需匹配度
對目前部分保障房供應對象的界定與實際需求不匹配的情況進行適當調整：對有市場支付能力的家庭，通過商品房購買與租賃方式解決住房問題；對住房極度困難的城鎮居民，采取廉租房方式解決，也可通過發放租賃補貼，讓其在市場上尋找合適房源居住；公共租賃房和出售型保障房主要用于解決“夾心層”的住房困難，主要供應對象為有部分支付能力的關鍵就業者，如公務員、引進人才、教師等，還有支付能力階段性不足的青年人以及穩定就業并有一定支付能力的外來務工人員。對于選擇公共租賃房的家庭，要有一定的租賃補貼，一般對于租金超過其工資水平30%的部分給予補貼，領取補貼的家庭，也可選擇在市場上自由尋找合適住房；對于選擇出售型保障房的要有住房公積金貸款、降低首付比、延長貸款年限等金融稅收政策支持。在一定條件下公共租賃住房可以轉成出售型保障房，當供應對象收入水平提高時，可以逐步將產權所有者手中的權益份額逐步購買為個人產權。
第3篇：租賃型集體宿舍范文
為積極響應鎮委、鎮政府大力發展集體經濟的號召，繁榮本鎮商業，凝聚人氣，我公司經過充分的調查研究，建議在__大道我公司__施工隊現倉庫所在地建設一座綜合性商場，現將擬建商場的可行性報告如下：一、興建該項目的原由
（一）外部原因：盡管我鎮零售業這幾年發展迅猛，但是大型商場的布點主要集中在路西，而路東目前尚未形成規模較大的商場。時下人民群眾的購物習慣已經傾向于進超市或大型商場，在興業大道興建一座綜合性商場，可以在一定程度上平衡鎮區商場布點，滿足興業大道周邊人們的購買需要，促進當地的繁榮。顧客來源既就近于__工業區、__工業區，又是__、__、__和__等村通往鎮中心區的出口之處，有較廣的市場空間和潛在客源。
（二）內部原因：一是我公司__施工隊倉庫目前為臨時搭建的棚屋，土地閑置已久，亟待盤活；二是我鎮政府干部職工隨著生活水平的逐漸提高，有一些資金積蓄，可以在政府開發的項目中參以一定的股份，取得集體和個人雙贏的效果。
二、擬建項目的基本情況
1、項目選址：住于橫瀝鎮村頭村興業大道路邊。
2、項目用地規模：__施工隊倉庫地塊總面積65畝，計劃左邊材料試驗室后面用于建二棟廠房租給__*制品廠，右邊后面為工業預留地，前面為興建商場用地。規劃商場總用地面積11200平方米，總建筑面積16760平方米，其中商場建筑面積11880平方米，宿舍建筑面積4880平方米。
三、經營管理方式（第一種）
政府自籌資金建設，經政府招商引資，租賃給客戶自主經營，政府收取租金。管理由經聯總社負責，參照__*廠房模式進行管理。
四、資金總投入
經初步預算，建設資金按700元/平方米，約需建設資金1173萬元；地價按170元/平方米（不包辦證），約需地價款190萬元，合計共投入資金約需1363萬元。
五、建設資金來源
方案一：按我公司與政府員工各占50即681.5萬元的股份，我公司除地價款外，不足部分再由我公司補充。員工股由政府組織發動政府員工以自愿方式進行集資。
方案二：全部由我公司投資建設，不設員工股。
六、經濟效益及投資回收年限
按現行商場市場租賃價格，租金約為13元/平方米/月，合計年租金收入預計260萬元。如照正常運作計算（不計利息），6年可收回初始投資。
第4篇：租賃型集體宿舍范文
我的營業執照法人已經更改了，現在要更改組織機構代碼證，需要哪些材料呢？
商界因單位名稱、地址、機構類型三項中任一項發生變更，應在變更后的30天內到原代碼頒證機構辦理換證手續，應提交材料如下：1．變更后的證照（批文）的原件及復印件；2．法人代表（負責人），經辦人的身份證原件及雙面復印件；3．本單位公章；4．代碼證正本、副本及IC卡；5．介紹信。
沈陽周先生
我只有14歲，只有銀行卡，能買股票嗎？
商界依照你的年齡應該是不能開戶購買股票的。按照我國現行的有關規定，證券公司有權拒絕下列人員開戶：1．未滿18周歲的未成年人及未經法定人允許者；2．證券主管機關及證券交易所的職員與雇員；3．黨政機關干部、現役軍人；4．證券公司職員；5．被宣布破產且未恢復者；6．未經證券主管機關或證券交易所允許者；7．法人委托開戶未能提出該法人授權開戶證明者；8．曾因違反證券交易的案件在查未滿三年者。
深圳 周女士
民營企業建立集體戶口需要具備哪些條件呢？
商界一、辦理集體戶口具備條件：1．單位員工20人以上，其中有6人以上戶口須遷入集體戶口；2．單位有專人負責集體戶口管理，并自覺承擔相應的責任；3．單位有穩定的辦公場所或員工宿舍。
二、須提交的材料：1．企業法人簽名的申請書；2．企業營業執照復印件；3．本單位負責管理集體戶口的人員名單；4．單位員工宿舍或辦公場所房產證明,屬于租房的提供租賃合同。
重慶張女士
資產負債表中，應交稅金是不是等于增值稅申報表中應補稅款。另外，下月我公司的未交稅金是等于當月的增值稅納稅申報表中的應補稅款，還是以前幾個月增值稅納稅申報表中的應補稅款之和？
商界 資產負債表上的應交稅金就是總賬上此科目的數據，但不一定是企業本月應交的增值稅。月末應交的增值稅是本月進項稅和銷項稅相抵扣后的應補稅款加上月留底稅之和。另外，應交稅金科目一般包括應交增值稅和個人所得稅、城建稅。
太原吳先生
資產評估里投資的概念有這么一句話――通過分配增加財富，請問這是什么意思？
商界 經濟發展中的分配環節并不能增加社會總的財富。但是在分配或者二次分配的過程中，有些人通過投資的方式，按照資本要素分得一部分社會財富。這部分財富通過分配的方式由一部分人轉移給另一部分人所有，那么就個人而言，投資的這個人的財富就增加了。
武漢趙先生
生產加工型的企業第一次年審要帶什么資料？
商界 你具體說的是什么年審呢？如果是工商年審，需要帶的資料如下：1．年審表格；2．營業執照正本和副本原件；3.法人身份證復印件；4．授權書；5．會計報表；6．機構代碼證。
太原 樊先生
我想注冊一家小型公司，現在準備租辦公室，不知道20平方米的房子可不可以，注冊公司時，對辦公室面積有要求嗎？
商界注冊公司只要有正規的租賃合同、實際辦公地址就可以辦理了。對場地面積沒有要求，只要能夠正常辦公就行。
阜陽 唐先生
第5篇：租賃型集體宿舍范文
關鍵詞：新型城鎮化；農民工；市民化
中圖分類號：C912 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-03
一、農民工生存狀況及市民化意愿
2012年遼寧省農民工總量約為420萬人，其中：來自本省農民工331萬，占79%；來自外省的農民工89萬人，占21%。來自本省農民工市內流動的260萬人，占79%；跨市流動的71萬人，占21%。來自本省農民工是來自外省農民工的3.7倍，本省農民工占絕大多數。市內流動農民工是跨市流動農民工的3.7倍，市內流動是農民工的主體。
1.農民工就業分布
2011年全省農民工415萬人，從事建筑業93.7萬人，制造業51.3萬人、采礦業25.5萬人、保安業22萬人、餐飲業及其他行業112.5萬人；主要分布在沈陽市66萬人，大連市92萬人，其他城市163萬人，分布在縣城、小城鎮的有94萬人。遼寧省農民工主要分布在沈陽、大連等大中城市，并且大量從事就業門檻較低的傳統二、三產業。這說明大中城市的就業機會比縣城和小城鎮多，承載能力也比后者強。
2.農民工社會保障
2013年，遼寧省醫療保險參保的農民工106萬人，參保率約25%；在工傷保險方面，全省參保的農民工188.55萬人，參保率約45%；在養老保險方面，全省參加企業職工基本養老保險的農民工46.4萬人，參保率約11%；在失業保險方面，全省參保的農民工27.3萬人，參保率約7%。農民工參加社會保險的積極性不高，與長期居住關聯度較大的企業職工基本養老保險僅為11%，更是偏低。在技能培訓結構方面，參加技能培訓39萬人，參與率約9.4%，取得技能證書僅11萬人。從這項調研來看，我省農民工的社會保障水平還比較低，農業轉移人口享受與城鎮居民同等公共服務的差距還比較大。
3.農民工住房情況
據沈陽市（2012年）的抽樣調查顯示，農民工的居住方式主要有租住、借住、集體宿舍、活動板房、帳篷和在建建筑五類。其中，租住的占43%，借住的占2%，集體宿舍的占26%，活動板房的占13%，帳篷和在建建筑的占16%。租住和住集體宿舍的農民工比例占7成左右。
4.農民工市民化意愿
據統計，2009至2012年，遼寧省已有47萬農村人口落戶城鎮，對推進城鎮化建設起到了一定作用。但是，從現實情況分析，我省農村人口落戶城鎮人數呈逐年下降趨勢，2009至2012年分別為22萬、9.5萬、9.2萬、6.1萬，其中，落戶小城鎮、購房、投親落戶比例較大，分別為11萬、6.3萬、4.5萬。
據遼寧省公安廳2013年問卷調查所知，在調查的10000名流動人口（農民工）中，愿意落戶城鎮的有3217人，占32.2%，不愿意落戶城鎮的有6783人，占67.8%；在不愿意落戶城鎮的人口中，不愿意放棄土地的有2680人，占39.5%，認為城鎮消費水平高的有1508人，占22.2%，城鎮沒有住房的有1092人，占16.1%。可以看出，土地、住房、收入問題是制約農村人口落戶城鎮的主要因素，同時，惠農政策、征地補償、生活習慣等也在一定程度上限制了農村人口轉為城鎮居民。
二、農民工市民化的制約因素分析
1.成本因素制約
目前國內有關農民工市民化成本研究基本上是從公共成本、個人成本和社會成本三個方面進行的，尚未形成普遍認可的成本構成體系和測算方法，而且測算結果差異較大，從人均2.5萬元到119.7萬元不等（見表1）。。
表1 農民工市民化的綜合成本
全國 東部地區 中部地區 西部地區
公共
成本 城鎮建設維護成本（元/人年） 677 716 603 547
公共服務管理成本（元/人年） 806 1623 505 465
社會保障成本（元/人） 41356 45547 34362 39832
義務教育成本（元/人） 14180 15066 12384 12616
住房保障成本（元/人） 12011 15214 9512 10305
公共總成本（萬元） 13.1 17.6 10.4 10.6
個人
成本 生活成本（元/人年） 14710 16981 12139 12351
住房成本（元/人） 100906 126013 83634 91159
社會保障成本（元/人年） 2975 2742 2970 3839
個人總成本（萬元/年） 11.9 14.6 9.9 10.7
從研究文獻來看，影響農業轉移人口市民化的成本主要包括公共成本和個人成本，其中公共成本主要是政府為市民化人口提供各項公共服務、社會保障和新（擴）建基礎設施等而需增加的財政支出。個人成本主要是農民工個人及其家庭在城鎮定居所需支付的生活費用和發展費用，二者缺一不可。
遼寧處于東部地區，如果按照平均每年實現70萬人的農業轉移人口市民化目標，則全省每年需拿出28.7億元（17.6萬元/43年*70萬人）財政收入用于支付市民化的公共成本。2012年全省公共財政預算收入為3103.7億元，可見農業轉移人口市民化對公共財政壓力并不是很大，政府財力負擔并不是制約農業轉移人口市民化的主要因素。
而就農民工個人而言，市民化的最大成本是住房成本，如果按照戶均3口人計算，每個新市民家庭需要的住房成本將達到37.8萬元。根據國家統計局數據，2012年外出農民工人均月收入2290元，全年收入約為2.75萬元，也就是說農民工在維持全年人均支出成本后很難承受購房成本，這也是前述租住和住集體宿舍的農民工比例占7成左右的主要原因。
2.現行制度約束
一是現行戶籍管理制度及其附屬福利政策的約束。盡管在2009年遼寧省政府出臺了《關于深化戶籍管理制度改革若干規定》，明確規定在全省取消“農業戶口”和“非農業戶口”性質劃分，統一稱作“居民戶口”。但是在諸如就業、住房、醫療、教育、養老等制度方面，居民待遇仍然與戶口掛鉤，城鄉福利待遇的差距明顯，而在不同城市之間這種差距也同樣存在。
二是現行土地管理制度的約束。例如現有征地補償標準較低，農村土地流轉改革較慢，農業轉移人口較難通過土地和房產的征收收益獲得足夠的市民化成本支持。同時，隨著國家持續對“三農”的關注以及新農村建設的取得新成就，農民的財產意識不斷提高、法律意識不斷增強，農業轉移人口放棄土地獲得市民身份的機會成本越來越高。據國務院發展研究中心課題組（2011年）的調查，73%的農民工希望進城定居后能保留承包地，67%的農民工希望能保留宅基地。此外，當前城鎮建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤的政策，沒有與吸納農業轉移人的數量掛鉤，造成人口輸入地與輸出地之間人口與土地資源的配置嚴重失衡，農村土地出現閑置等浪費現象。
3.社會認同度低
由于大部分農業轉移人口受教育程度低、缺乏工作技能，所以往往從事技術含量低、收入也較低的傳統行業。此外生活觀念和生活習慣的差異，以及個別治安案件、不遵守社會公德等行為，導致部分城鎮居民對農業轉移人口整體產生偏見或歧視。而農業轉移人口原有的文化與行為方式以及經濟生活方面的差距，也使得他們對所在的城市缺乏歸屬感。據一項關于農民工自我身份界定的調查，選擇“城市市民”的人數只有19.31%，選擇“農民”的人數占57.93%，選擇“邊緣人”的人數占22.51%（梅建明，2006）。對廣州、深圳、東莞等地新生代農民工的調查顯示，63%的人存在“我不屬于這里”的感覺（張麗艷、陳余婷，2012）。
4.承載能力限制
由于資源配置的不均衡，大中小城市和小城鎮在就業機會、工資水平和公共服務等方面差距懸殊。據《國家統計局2012年全國農民工監測調查報告》顯示，在直轄市務工的農民工人均月收入水平2561元，比上年增加259元；在省會城市務工的農民工月收入水平2277元，增加236元；在地級市和縣級市務工的農民工月收入水平分別為2240元和2204元，分別增加229元和222元。大城市的務工收入水平和增加額都要高于中小城市的水平。從就業人數上看，在直轄市務工的占10%，在省會城市務工的占20.1%，在地級市務工的占34.9%，在縣級市務工的占23.6%。農業轉移人口向大中城市集聚，一方面使大城市特別是超大城市規模急劇膨脹，出現交通擁堵、環境惡化、房價高企等“城市病”，另一方面也使一些小城市和小城鎮缺乏人氣，出現相對衰落的現象。所以雖然現行政策已經全面放開建制鎮和小城市落戶限制，但是實際上對農民工并沒多少吸引力，而大中城市雖然存在各種落戶限制，但仍然受到七成左右農業轉移人口的青睞。
三、農民工市民化的對策建議
國家新型城鎮化的核心思想是實現以人為核心的城鎮化，首要任務是推進農業轉移人口的市民化。這是城鎮化政策從注重數量向質量與數量并重的重大轉變。結合上述調研分析并借鑒國內典型經驗，提出有關對策建議如下：
1.深化戶籍改革
圍繞解決已經轉移到城鎮就業的農業轉移人口落戶問題，深化戶籍管理制度改革，努力提高農民工融入城鎮的素質和能力。一是實施差異化的落戶政策。完全放開建制鎮和中小城市落戶政策，取消現有全部限制條件，只要在建制鎮和中小城市有合法落戶地址（含租賃）即可落戶。適度放開大城市落戶政策。對于購房落戶，取消實際居住1年限制，只要合法取得房屋并實際居住的，本人及其共同居住的配偶、未婚子女、父母可申請落戶。二是進一步健全城鄉統一的戶口登記制度、實施居住證制度、實際居住人口登記制度。逐步剝離附著在戶籍上的就業、住房、醫療、教育、養老等社會福利和管理制度，建立統籌城鄉的公共服務體系。三是在推進農業轉移人口進入城鎮落戶的過程中要堅持自愿、分類、有序的原則，充分尊重農民意愿，優先解決存量，有序引導增量。這方面鐵嶺市正在探索的“單戶城鎮化”經驗值得借鑒.
2.推進
一是將集體建設用地交易納入國有土地使用權交易市場統一管理，形成城鄉統一的土地市場體系。探索集體經營性建設用地使用權流轉新途徑。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價，探索建立農村集體經營性建設用地市場管理制度。二是探索實行城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策。三是向國家爭取政策，做城鄉建設用地增減掛鉤項目區跨縣級行政區域的試點。四是推進提高建設用地集約化程度的改革，完善各類建設用地標準體系，嚴格執行土地使用標準，提高單位建設用地上的人口承載能力。五是推進宅基地改革，完善農村宅基地用地標準，探索農村宅基地自愿有償退出機制，制定多樣化的補償方式和合理的補償標準，賦予農民自主選擇權利。
3.加強資金保障
一是建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制。加大預算內新增財力對城鎮化建設的支持力度，針對各項財力性轉移支付的不同政策目標，在制定各項財力性轉移支付政策時，逐步形成與農業轉移人口規模相掛鉤的財政轉移支付分配制度。建立政府、企業、個人和社會共同參與的多元化的成本分擔機制。二是充分利用世界銀行、亞洲開發銀行等國際金融組織的資金，并以之為契機學習和引入先進的技術和管理經驗。三是充分發揮財政信用，積極向中央爭取地債發行額度或爭取由省直接發行地債。四是有效發揮市場機制作用，以財政擔保和貼息等方式，鼓勵和引導民間資本進入公共事業領域，實現基礎設施投資主體多元化。
4.提升承載能力
一是優化城鎮化布局和形態。編制全省城鎮體系規劃，確定科學的城鎮等級規模結構和空間布局。以城市群為城鎮化的主體形態，提升遼寧中部城市群地位，建設遼寧沿海城鎮帶。大力推進縣城等中小城鎮發展，提升其吸納農業轉移人口的能力。二是加強城鎮住房保障。大力發展住房租賃市場，推進廉租住房和公共租賃住房并軌，將進城農民工納入公共租賃住房保障范圍。制訂和落實進城農民工享受住房保障和住房公積金的政策措施。三是提高城鎮基礎設施建設水平。加強城市道路交通建設，優先發展公共交通。推進集中供熱。加強供水、燃氣、排水等設施建設和地下管網改造。提升城市排澇能力和污水處理能力。完善垃圾收集運輸處理體系。四是加強產業支撐，統籌城鄉就業。大力發展現代農業、傳統工業和現代服務業，為農業轉移人口提供就業機會。統籌城鄉就業，加大對農民工就業培訓力度，提高農民工的綜合素質，積極支持農業轉移勞動力進城創業，認真做好就業困難農業轉移勞動力就業援助工作，進一步加強公共就業服務管理基礎工作。五是統籌城鄉社會保障。將新型農村社會養老保險與城鎮居民社會養老保險合并實施，建立城鄉居民社會養老保險制度，實現城鄉居民的養老保險一體化。按照歸口管理、整合資源、政策并軌的原則，整合城鎮基本醫療保險、新型農村合作醫療兩個體系，建立健全城鄉一體化的醫療保險管理服務體系。同時完善教育、文化、體育等公共服務設施，提高服務水平。
參考文獻：
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[3]張加明.農民工市民化的幾點思考[J].農業考古，2011年03期
第6篇：租賃型集體宿舍范文
關鍵詞：招工難；工資結構；殘疾員工；機器替代人工
一、 引言
自2004年1月起，一度僅在個別地區或企業出現的用工短缺現象，迅速蔓延至長三角、珠三角、閩東南等多個區域，有著9億農民的中國首次遭遇“民工荒”，打破了中國農村剩余勞動力“無限供給的神話”（鞠志萍，2006）。中國是世界人口大國，勞動力資源豐富，改革開放以來，憑借低成本勞動力優勢，“中國制造”風聲水起，所向披靡，出口總額屢創新高。國家統計局數據顯示，2012年，全年出口總額已達到20 489億美元，同比增長7.9%。巨大的出口紅利來源于低價的勞動力要素。而近年來，以廉價勞動力為優勢的"中國制造"受到越來越多的挑戰，廉價工資已很難吸收更多的勞動力供給，在華外企迫于勞動力成本激增壓力，陸續將工廠遷移至越南、老撾等人工成本更低的東南亞國家。數量化的人口紅利已經一去不復返了，“招工難”成為諸多企業面臨的現實難題。胡放之等（2012）對湖北13個縣（市）區不同行業、規模、所有制的236家用人單位進行調查研究表明，反映缺工的有209家，占88.2%，其中，經常性缺工（非臨時性或季節性缺工）的有138家，占58.5%。“招工難”甚至已經出現了從沿海向內地、從勞動密集型向資本、技術密集型企業蔓延的趨勢。
針對提出的問題，本文以福建D企業作為現實案例，對企業“招工難”問題進行剖析，并討論相應對策，以期為面臨“招工難”問題的區域和企業提供參考。
二、 “招工難”企業員工現狀
“招工難”企業員工多呈現以下幾大現狀（鞠志萍，2006；胡放之，2012；孫育平，2012）：（1）員工年齡結構較為單一，以“中年”員工居多；（2）員工多來自本省及河南、四川、湖南等中部經濟欠發達人口大省；（3）工齡短，工人流動性強；（4）現有勞動力無法滿足生產需求。下面以D企業為例進行說明。
D企業是位于福建廈門的一家食用菌外貿加工企業，主要出口地為日本，2012年實現銷售收入約5 000萬元人民幣。截止2013年1月31日，企業現有生產工人106人，其中女工96人，男工10人。從年齡特征看，30歲～50歲之間的工人居多，其中，20歲～29歲占12人，30歲～39歲占36人，40歲～49歲占51人，具體分布情況見圖1。
從地域特征看，工人主要來自福建、江西等10個省/直轄市，具體分布情況見圖2。在區/縣一級，工人共來自68個區/縣，平均約1.6人來自同一區/縣，其中，仙游（7人）、儀隴（6人）、漳浦（4人）、南漳（4人）四縣的工人較多。
從工齡看，工人流動性較大，“半年及以下”的占22%，共23人。“7個月至1年”的占25%，共27人。工齡在2年及以上的共56人，分別來自40個不同的區/縣，平均約1.4人來自同一區/縣，略低于平均水平1.6人，說明同一區/縣的工人可能存在一定的集體跳槽現象，但這一差距并不明顯。
企業滿足生產要求約需工人150人，現有工人106人，綜上，企業一方面面臨“招不到”員工的問題，另一方面由于工人流動性較大，又存在“留不住”人才的問題。
三、 “招工難”成因分析
1. 工資待遇低、勞動強度大。工資待遇長期偏低是“招工難”問題的根本原因。企業競爭不斷加劇，中小勞動密集型企業利潤水平偏低，只能依賴廉價勞動力維持當前較低利潤水平。反過來，為維持現有利潤，只得降低勞動成本、維持低工資、低福利待遇。很多企業常以地方最低工資標準作為底薪，為滿足訂單需求，工作日、周末加班頻繁，勞動強度大，但加班工資低，部分企業加班工資甚至低于地方規定的非全日制用工工資標準。福建省人力資源與社會保障廳文件《閩政（2012）39號》規定，廈門市最低工資標準為1 200元/月，非全日制用工小時最低工資標準為12.7元/小時。D企業的工資主要包括基本工資和加班工資，基本工資是1 200元/月，但加班工資略低于12.7元/小時。工人要獲得較高的工資，只能通過工作日、周末加班來實現。從這一角度反觀企業“招工難”問題，其實質是“招廉價勞動力難”。
2. “食、住、行”缺乏配套保障。為降低經營成本，許多企業未開設員工食堂，也沒有餐費補貼，員工的“中餐”無保障，成為制約企業“招工”的一個重要因素。住宿方面，一些企業提供集體員工宿舍，但生活配套設施不齊全，“臟、亂、差”現象較為普遍。此外，部分外地員工與伴侶同時出來打工，集體員工宿舍無法解決其居住需求，部分企業為在外租賃住房的員工提供“租房補貼”，但也是“杯水車薪”。“行”主要指過年過節的返鄉出行，以春節為例，很多企業未幫助員工預訂車票，春運期間部分車票面臨漲價，訂票難、票價高，員工只得在“返鄉”高峰期來臨前，辭職回家過年，這是造成春節前夕民工辭職率居高不下的重要原因。
3. 人口紅利逐漸減小。人口紅利，指勞動力占總人口的比重，人口紅利逐漸減小是“招工難”問題的外因。20世紀60年代和80年代，我國出現了兩次生育高峰，由于計劃生育的全面實施，自90年代后，嬰兒出生率開始下降，新增勞動力數量隨之下降，但60年代嬰兒潮時期出生的人口逐漸老齡化，勞動人口占總人口的比重開始見頂回落，人口紅利逐步減小。年齡段處在18歲～30歲的“新生代農村青年”的心態和自主意識也影響了企業招工（閭定軍，2004），呈現出“三高一低”的特征：受教育程度高、職業期望值高、物質和精神享受要求高，工作耐受力低（孫育平，2012）。這一代人大多接受了比父輩們更高層次的教育，對自身價值的認識也有所提升，故而對勞動條件和工資的要求也相應提高。民辦教育和大學擴招的快速發展，也使越來越多的農村青年陸續進入大學深造，外出打工的人相應減少。國家惠農政策不斷完善，為民工選擇自主創業或就近擇業提供了便利，外出務工人員減少。在D企業的106名員工中，20歲～29歲僅占12人，而30歲～39歲的工人占36人，40歲～49歲的工人占51人。
4. 政府監管、規劃職能缺位。用工不規范、民工權益受侵害，與政府相關職責部門監管、保護不力有直接聯系。地方政府片面追求GDP、招商引資和財政收入的增加，顧此失彼，忽視對民工基本和合法權力、利益的保護，政府監管職能出現缺位。部分地方政府在布局新一輪的發展戰略時，并未在產業結構調整、區域經濟發展、城鎮化建設、發展方式轉變等方面對勞動力供求作出科學規劃預測，也沒有對外地工人生活及其子女上學等公共服務基礎設施進行統籌規劃，導致招商項目啟動了，卻出現“招工難”的窘境。
四、 “招工難”應對策略
1. 調整工資結構、改善勞動環境。為留住現有員工，工人工資結構設計時應包括“工齡工資”，不同工齡段的“工齡工資”應拉開差距，凸顯吸引力。工齡工資應形成明文制度，并向工人公示，才能起到應有的激勵作用。此外，需改善工人勞動環境，保障工人的“食、住、行”。在廠房有閑置的情況下，開設員工食堂，解決工人吃飯問題，或給予工人適當的餐費補貼。在條件允許的情況下，修建員工宿舍，改善員工住宿條件。春運期間，為員工預訂返鄉車票，并提供一定的車費補貼，解決員工的后顧之憂。
2. 招聘殘疾員工。企業招聘的思路要放開，招聘殘疾員工可以大額節省工資支出，并獲得稅收優惠。以D企業為例，目前企業未招聘殘疾工人，在日常生產過程中，工人在工作臺上很少交流，且戴有口罩。作為過渡，可以先招聘聽力、言語殘疾工人。招聘殘疾人，有很多政策優惠：（1）《廈殘聯[2012]19號》規定，用人單位超比例（員工總數的0.8%）安排殘疾人就業的，按當年度所在區最低工資標準的80%對超比例部分給予用人單位工資性補貼；（2）《財稅[2007]92號》規定，支付給殘疾人的實際工資總額可以在企業所得稅前據實扣除，并可按支付給殘疾人實際工資的100%加計扣除。此外，對安置殘疾人的單位，由稅務機關按照企業實際安置的殘疾人數，限額即征即退增值稅或減征營業稅；（3）安排就業的殘疾人數量超過安排比例0.8%的企業，免繳殘疾人保障金。在招聘殘疾人時，可能面臨殘疾人不便于管理的問題，政府也有相應配套政策，以廈門市為例，《廈殘聯[2012]19號》規定，對殘疾員工管理員工資實行階梯補貼，月均安排殘疾人員10名（20名）和以上的單位，可配備1名管理員，按當年度所在區最低工資標準的100%（150%）給予管理員工資補貼。企業招聘殘疾人的關鍵在于管理層“思路”要放開，不能對殘疾人有抵觸。相反，招聘殘疾人可以大幅滿足生產勞動力要求，提高產量，有效節約人工成本，避稅（所得稅），免繳殘疾人保障金，對于機器噪音大的車間，還可安置“聽力殘疾”工人，一舉兩得。最后，企業積極招聘殘疾人，主動承擔社會責任，有利于提升企業形象，建立和發展政府關系。
3. 員工內部推薦。企業工人通常來自全國不同省、市，企業可以定期“內部推薦”招聘通知，明確“招聘要求”，由內部工人推薦“鄉鄰”加入企業。按新人的“年齡段”、“留任時間”給予推薦人介紹費（“伯樂獎”）。這一對策面臨的質疑是：工人是否會拉幫結派，集體跳槽？以D企業為例，106人中，工齡在2年及以上的共56人，分別來自40個不同的區/縣，約1.4人來自同一區/縣，比平均水平1.6低，說明同一區/縣的工人可能存在一定的集體跳槽現象，但這一現象并不明顯。作為相應的控制措施，在初選階段，可以限定同一區/縣的員工推薦員工不超過一定規模，如D企業可以限定不超過2人。此外，介紹費（“伯樂獎”）標準不能太低，要有一定的吸引力，但以新人的留任時間為標準，到期“分階段”支付介紹費，有效節約企業成本，并保障制度的有效性和持續性。員工內部推薦運用得當，對企業大有裨益：（1）滿足生產勞動力要求，提高產量；（2）被介紹的人因為有熟人在企業工作，因而信任這個企業，應聘者就職后穩定性較高；（3）熟人介紹，對員工背景“知根知底”；（4）節省外出招聘的人力、物力、財力。
4. 增設“計件”臨時工種。除了全日制員工外，對于一些操作簡單、耗時費力、驗收方便、時間靈活的獨立工序，可以增設支付“計件”工資的臨時工種。這一工種主要針對企業周邊鄉、鎮部分需要照顧小孩和家務，無法進行全日制工作的民工設計。以D企業為例，“香菇切塊”、“包裝”工序操作簡單、上手快，操作過程中對“雜質”挑選（需有一定經驗才能辨別雜質）要求低，勞動成果驗收方便，針對這兩道工序可增設臨時工，按重量/件付費。這一對策可能面臨的質疑是：計價工資、成本是否過高？作為控制措施，盡量選擇一些耗時費力的工序開發臨時工種。在D企業中，香菇切塊耗時費力，相對較高的費用在情理之中。確定工資水平時，應注意高于企業基本平均工資水平，但低于平均加班工資水平。增設“計件”臨時工種的好處有：（1）滿足生產勞動力要求，提高產量。；（2）獨立工序時間靈活，完工進度不會影響下一道工序的進度，不影響生產的連貫性；（3）上手快，只需簡單培訓；（4）勞動成果驗收方便，便于控制效率和質量。
5. 機器替代人工。我國在2004年首次出現“民工荒”現象，國內勞動力供給出現短缺，人口紅利逐漸減弱，劉易斯拐點（勞動力供給曲線將由平坦變為陡峭，導致勞動力價格加速上升）逐漸逼近，傳統依賴廉價勞動力成本獲取競爭優勢的發展模式受到嚴峻挑戰，勞動力價格上升增加了企業成本，從而催生了企業使用機器替代人工的轉型需求，勞動力價格將不斷上升的預期也推動了機器推廣普及以規避未來勞動力價格持續上漲的風險（王韌，2011）。因此，對于出現“招工難”的勞動密集型企業應關注行業內各工序實現機械化操作的發展趨勢，在符合成本效益原則的基礎上，及時引進或改進生產設備。
6. 政府出臺相應配套扶持措施。政府應當為幫助企業緩解用工短缺，做好用工服務，促進企業發展制定相關扶持措施：（1）根據地方經濟發展水平，適時調整增加地方最低工資標準。（2）完善民工的引進、激勵機制，有針對性地提高相關單位、企業和個人的獎勵幅度，鼓勵各類培訓機構、職業技術院校、大中專院校、中介機構、勞務協作基地、企業老員工為企業引進勞動力。開展好企業用工公共服務，持續開展企業用工招聘活動。（3）鼓勵企業通過技術進步提高生產率，支持勞動密集型企業采用先進適用的技術、工藝和設備，降低對勞動力的過度依賴。（4）積極為外地務工人員提供公共租賃住房。鼓勵和支持各類企業利用自有土地自籌資金投資建設、運營公共租賃住房，將在城鎮穩定就業的外地務工人員納入到公共租賃住房的保障范圍內。在一些外地民工較為集中的經濟技術開發區、工業園，鼓勵集中建設面向園區企業或就業人員出租的公共租賃住房。（5）解決好外地務工人員隨遷子女入學問題。對處于義務教育階段的外來務工人員子女，鼓勵和支持在民工暫住地就近入學。并在評優評先方面享受與當地學生同等的待遇。（6）引導企業實現集體宿舍標準化、食堂管理規范化、醫療幫扶常態化、文娛活動普及化。
先進的企業文化管人，一流的企業制度管人，二流的企業人管人，“人治”的企業多數在原地踏步，無法做大做強。建立適合企業的人力資源引進、培養、發展制度，并保持制度的落實和穩定性是企業解決招工問題，不斷發展壯大的根本。這有賴于地方人民政府和企業的共同努力，針對員工“穩定”和“招聘”兩條主線出臺相應的政策和內部制度。
參考文獻：
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5. 王韌.制造轉型：挖掘“機器替代人工”的機會.平安證券專題報告，2011，（8）：1-22.
基金項目：教育部人文社會科學重點研究基地重大項目（項目號：11JJD790006）階段性研究成果。
第7篇：租賃型集體宿舍范文
甲方（出租方）：_________
住所：_________郵編：_________
【本人】【法定代表人】：_________聯系電話：_________
【委托】【法定】人：_________聯系電話：_________
乙方（承租方）：_________
省（市）/地區：_________性別：_________出生年月日：_________
住所（址）：_________郵編：_________
【身份證】【護照】【營業執照】號碼：_________聯系電話：_________
【委托】【法定】人：_________聯系電話：_________
住所（址）：_________郵編：_________
乙方的其他承租同住人共_________人，姓名和公民身份號碼情況如下：
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│序號│姓名 │公民身份號碼│
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根據《中華人民共和國合同法》、《上海市房屋租賃條例》等法律、法規和規定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠實信用的基礎上，經協商一致，就乙方承租甲方可依法出租的房屋事宜，訂立本合同。
第一條 出租房屋情況和租賃用途
1－1 甲方將座落在本市_________【區】【縣】_________路_________【弄】【新村】_________【號】【幢】_________室（部位）_________的房屋（簡稱該房屋）出租給乙方。該房屋【建筑面積】【使用面積】為_________平方米，房屋類型為_________，結構為_________，房屋用途為居住。簽訂本合同前，甲方已向乙方出示【房地產權證，編號：_________】【_________，編號：_________】，并已告知乙方該房屋【已】【未】設定抵押。
1－2 乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為居住使用，并保證在租賃期間嚴格遵守國家和本市有關房屋使用和物業管理的規定。
1－3 該房屋的公用或合用部位的使用范圍、條件和要求，現有裝修、附屬設施、設備狀況以及需約定的有關事宜，由甲、乙雙方在本合同補充條款中加以列明。甲、乙雙方同意該附件作為甲方向乙方交付該房屋和本合同終止時乙方向甲方返還該房屋的驗收依據。
第二條 交付日期和租賃期限
2－1 甲、乙雙方約定，甲方于_________年_________月_________日前向乙方交付該房屋，租賃日期自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
2－2 租賃期滿，乙方應如期返還該房屋。乙方需繼續承租該房屋的，則應于租賃期屆滿前_________個月，向甲方提出續租書面要求，經甲方同意后，雙方應重新簽訂租賃合同。
第三條 租金、支付方式和限期
3－1 甲、乙雙方約定，該房屋每日每平方米【建筑面積】【使用面積】租金為（_________幣）_________元。月租金總計為（_________幣）_________元。（大寫：_________萬_________仟_________佰_________拾_________元_________角整）。上述租金在租賃期限內不變，如需變動，則應由甲、乙雙方重新協商，并達成書面協議。
3－2 乙方應于【每月_________日前】【_________】向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，則乙方需按日租金的_________％支付違約金。
3－3 乙方支付租金的方式：_________。
第四條 保證金和其他費用
4－1 甲、乙雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為_________個月的租金，即（_________幣）_________元。保證金收取后，甲方應向乙方開具收款憑證。
租賃關系終止時，甲方收取的房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。
4－2 租賃期間，使用該房屋所發生的水、電、煤、通信、空調、有線電視、_________、_________費用由【甲方】【乙方】承擔。
除上述費用外，其他費用均由另一方承擔。
第五條 房屋使用要求和維修責任
5－1 租賃期間，乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施，發現該房屋及其附屬設施有損壞或故障時，應及時通知甲方修復；甲方應在接到乙方通知后的_________日內進行維修。其中，因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施損壞或發生故障的，乙方應負責維修。
5－2 根據前款約定，應由甲方維修而逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔；應由乙方負責維修而拒不維修的，甲方可代為維修，費用由乙方承擔。
5－3 租賃期間，甲方保證該房屋及其附屬設施處于正常的可使用和安全的狀態。甲方對該房屋進行檢查、養護，應提前_________日通知乙方。檢查養護時，乙方應予以配合。
5－4 乙方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方的書面同意，按規定向有關部門審批的，則還應由【甲方】【甲方委托乙方】報有關部門批準后，方可進行。乙方增設的附屬設施和設備歸屬及其維修責任由甲、乙雙方另行書面約定。
第六條 房屋返還時的狀態
6－1 除甲方同意乙方續租外，乙方應在本合同的租期【屆滿之日】【屆滿后_________日內】返還該房屋，未經甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應按（_________幣）_________元/平方米【建筑面積】【使用面積】向甲方支付該房屋占用期間的使用費。
6－2 乙方返還該房屋應當符合正常使用后的狀態。返還時，應經甲方驗收認可，并相互結清各自應當承擔的費用。
第七條 轉租、轉讓和交換
7－1 租賃期內，乙方將該房屋部分或全部轉租給他人，必須事先征得甲方的書面同意。但同一間居住房屋，不得分割轉租。乙方轉租該房屋應與接受轉租方訂立書面的轉租合同。
7－2 租賃期內，乙方將該房屋轉讓給他人承租或與他人承租的房屋進行交換，必須事先征得甲方書面同意。轉讓或交換后，該房屋承租權的受讓人或交換人應與甲方簽訂租賃主體變更合同并繼續履行本合同。
第八條 解除本合同的條件
8－1 甲、乙雙方同意在租賃期內，有下列情形之一的，本合同終止，雙方互不承擔責任：
（一）該房屋占用范圍內的土地使用權依法提前收回的；
（二）該房屋因社會公共利益被依法征用的；
（三）該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷許可范圍的；
（四）該房屋在租賃期間因不可抗力導致毀損、滅失的；
（五）甲方已告知乙方該房屋出租前已設定抵押并可能于租賃期限內被處分，現被處分的。
（六）_________。
8－2 甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金的_________倍支付違約金；給另一方造成損失，支付的違約金不足抵付損失的，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分：
（一）甲方未按時交付該房屋，經乙方催告后_________日內仍未交付的；
（二）甲方交付的該房屋不符合本合同的約定，致使不能實現租賃目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。
（三）乙方未征得甲方同意改變房屋居住用途，致使房屋損壞的；
（四）因乙方原因造成房屋主體結構損壞的；
（五）乙方擅自轉租該房屋、轉讓該房屋承租權或與他人交換各自承租的房屋的；
（六）乙方擅自增加承租同住人，且人均承租建筑面積或使用面積低于規定標準的；
（七）乙方逾期不支付租金累計超過_________月的；
（八）_________。
第九條 違約責任
9－1 該房屋交付時存在缺陷，影響乙方正常使用的，甲方應自交付之日起的_________日內進行修復、逾期不修復的，甲方同意減少租金并變更有關租金條款。
9－2 因甲方未在該合同中告知乙方，該房屋出租前已抵押或產權轉移已受到限制，造成乙方損失的，甲方應負責賠償。
9－3 租賃期間，甲方不及時履行本合同約定的維修、養護責任，致使房屋損壞，造成乙方財產損失或人身傷害的，甲方應承擔賠償責任。
9－4 租賃期間，非本合同規定的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應按提前收回天數的租金的_________倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應負責賠償。
9－5 乙方未征得甲方書面同意或者超出甲方書面同意的范圍和要求裝修房屋或者增設附屬設施的，甲方可以要求乙方【恢復房屋原狀】【賠償損失】。
9－6 租賃期間，非本合同規定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按提前退租天數的租金的_________倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償。甲方可從租賃保證金中抵扣。保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行支付。
第十條 解決爭議的方式
10－1 本合同屬中華人民共和國法律、法規管轄。
10－2 甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決；協商解決不成的，雙方同意選擇下列第_________種方式解決：
（一）提交上海仲裁委員會仲裁；
（二）依法向人民法院。
第十一條 其他條款
11－1 租賃期間，甲方需抵押該房屋，應當書面告知乙方，并向乙方承諾該房屋抵押后當事人協議以折價、變賣方式處分該房屋前_________日書面征詢乙方購買該房屋的意見。
11－2 本合同自雙方【簽字之日】【簽字后第_________日】生效。雙方約定，自合同生效之日起_________日內，按規定共同向房屋所在地街道、鎮（鄉）社區事務受理中心辦理登記備案，領取房屋租賃合同登記備案證明。因甲方逾期未會同乙方辦理登記備案影響乙方辦理居住登記的，乙方可按規定單獨辦理租賃信息記載。
11－3 本合同經登記備案后，凡變更、終止本合同的，雙方應按規定及時向原受理機構辦理變更、終止登記備案手續。因甲方未會同乙方辦理登記備案或變更、終止登記備案的，所引起的法律糾紛，由甲方承擔一切責任。
11－4 本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立補充條款。本合同補充條款為本合同不可分割的一部分，本合同及其補充條款內空格部分填寫的文字與鉛印文字具有同等效力。
11－5 甲、乙雙方在簽署本合同時，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿按合同規定嚴格執行。如一方違反本合同，另一方有權按本合同規定追究違約責任。
11－6 甲方聯系地址：__________，郵編：_________;乙方聯系地址：_________，郵編：_________。甲、乙雙方向前述對方聯系地址以掛號信方式郵寄法律文書的，即視為法律文書已經通知并送達對方。
11－7 本合同連同附件一式_________份。其中：甲、乙雙方各持一份，_________【區】【縣】房地產交易中心或農場局受理處一份（辦理登記備案或信息記載后，由社區事務受理中心轉交），以及_________各一份，均具有同等效力。
補充條款
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(粘貼處)
(騎縫章加蓋處)
甲方（名稱）：_________
乙方（名稱或名字）：_________
甲方【本人】【法定代表人】
乙方【本人】【法定代表人】
簽署：_________
簽署：_________
【委托】【法定】人簽署：
【委托】【法定】人簽署：_________
甲方蓋章：_________
乙方蓋章：_________
日期：_________年____月____日
日期：_________年____月____日
簽于：_________
簽于：_________
經紀機構名稱：_________
經紀人姓名：_________
經紀人執業證書號：_________
附件
使用說明
一、本合同是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》、《上海市房屋租賃條例》以及《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》等有關規定制定的示范文本，適用于本市行政區域范圍內市場化居住房屋租賃行為。
本合同條款均為提示性條款，供租賃雙方當事人約定采用。合同中的未盡事宜，可由雙方當事人協商一致后，訂立補充條款予以明確。
二、本合同條款中的【 】內容為并列的選擇項，雙方當事人可根據實際要求選擇，不予選擇的劃除。
三、本合同簽訂前，雙方當事人應相互校驗有關身份證明，同時，出租人還應向承租人出具該租賃居住房屋的房地產權證或其他權屬證明。
四、居住房屋租賃，應符合規定的條件和標準。凡承租的居住房屋人均建筑面積低于10平方米，或者人均使用面積低于7平方米的；其中，承租集體宿舍的，承租的人均建筑面積低于6平方米，或者人均使用面積低于4平方米的，將不予辦理登記備案。在租賃期內，乙方增加同住人的，應當符合上述規定的人均承租面積標準，并書面告知出租人。
五、居住房屋租賃中，凡境內不具有本市戶籍的承租人（包括承租的同住人），在按規定向租賃居住房屋所在地的街道、鎮（鄉）社區事務受理中心，辦理房屋租賃合同登記備案或租賃信息記載后，應當按照國家和本市的有關規定，辦理居住登記，領取《上海市居住證》或《上海市臨時居住證》。
六、房屋租賃保證金是一種履約保證的措施。房屋出租時，出租人可以與承租人在合同中約定收取房屋租賃保證金。租賃保證金的數額由租賃雙方當事人約定。租賃關系終止時，房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由承租人承擔的費用外，剩余部分應當歸還承租人。
七、根據市物價局的規定，辦理房屋租賃合同登記備案時，應按人民幣50元／件的標準向登記備案機構繳納登記備案費。但境內不具有本市戶籍的承租人租賃居住房屋的，在向社區事務受理中心辦理房屋租賃合同登記備案時，僅需繳納人民幣20元／件；而辦理租賃信息記載的，則不收費。
八、本合同文本可向市或房屋所在地房地產交易中心、農場系統受理處或社區事務受理中心購取。雙方當事人使用本合同前應仔細閱讀，認真了解各條款內容。
第8篇：租賃型集體宿舍范文
1.1問題提出
中國在由二元經濟社會跨入現代經濟社會的過程中，農村人口向城市轉移和城市化發展是一個長期的必然的趨勢。改革開放20多年來，已有大量農村勞動力流入城市，成為城市中“事實上的遷移人口”，在中國城市中已出現諸如“浙江村”之類的移民自發安置形式[1,2]，無論是數量巨大的流動人口還是采取自發安置的“移民”，都已經給中國社會和城市發展帶來嚴重的影響。進入90年代，農村剩余勞動力的轉移已從“離土不離鄉”[3]的就地轉移進入全分離的異地轉移階段，并主要以流入城市地區和發達地區的城鎮為主流[4-8]。目前和今后，在中國城市中將面臨嚴重的移民安置問題。
數量巨大的農村剩余勞動力轉移去何處？在城市中如何吸收安置移民并讓他們能夠融入城市社會？其次還有文化的適應和社會的穩定發展問題。但目前國內的研究集中于勞動力轉移的原因機制和影響分析，對城市外來移民的吸收安置研究薄弱。
1.2城市外來低收入移民
本文界定研究對象為城市外來低收入移民，主要是指從農村來的、在城市中生活了較長時間、戶籍沒有遷移的、素質和收入水平較低但存在預期收益的、待遷移和有長期定居意向的“準移民”。“城市外來低收入移民安置”是從“人類安置”的主要含義出發，主要是期望從解決移民最基本的住房問題角度，來達到在城市安置移民的目的。
1.3城市外來低收入移民的調查特征
本文采取觀察訪談和問卷調查的方式，通過對廣州市和東莞市的一般抽樣調查和50個鎮村的重點調查，獲得合格問卷459份，（占95.8%）。調查發現：近10～20年來，城市外來人口增長速度很快，已接近并超出當地常住人口。在被調查的外來人口當中，男性多于女性，71.1%的人在30歲以下、年齡結構（特別是女性）偏向年輕，70.4%的外來人口接受初中或高中教育，56.8%的外來人口來自農村地區，66.1%的外來人口在城市滯留超過1年以上并且有延長的趨勢，主要就業于第三和第二產業的非正式部門，目前仍屬城市中收入不穩定的中低收入階層。
2城市外來人口現狀居住特征分析
2.1外來人口現狀居住類型
調查表明，目前外來人口在城市中居住類型主要有如下8種（表1），其中住出租屋、住單位集體宿舍、擅自占住和寄（借）住4種主要類型分別占49.45%、25.27%、15.60%和4.84%，合計占95.16%。
表1外來人口的現狀居住類型
Table1Actualoccupancytypeofnon-nativebornlow-incomemigrants
居住類型人數（人）比例(%)
A寄（借）住224.84
B擅自占住7115.60
b1露宿34.23
b2廢棄房屋57.04
Bb3水上船只11.41
b4建筑工棚4563.38
b5自建窩棚1115.49
b6其它68.45
C住旅館招待所20.44
D住出租屋22549.45
d1租公房94.00
d2租私房15167.11
Dd3經營用房125.33
d4租臨時房屋10.44
d5集體出租屋167.11
d6其它3616.00
E住單位集體宿舍11525.27
F住自己購買房屋91.98
G住自建房屋71.54
H其它40.88
*24人沒有回答。
A、寄（借）住。外來人口寄（借）住在親戚、朋友、熟人和主人家，其居住條件相對較好，但易激發寄住家庭的矛盾，居住既不長久也不安穩。
B、擅自占住。外來人口在城市中露宿、占住廢棄的房屋、居住水上船只、在建筑工地搭建工棚、自建窩棚等。擅自占住實質是對土地的“非法入侵”，易受到政府的整治，是一種臨時暫時的居住方式。
C住旅館招待所。在被調查的人中所占比例最小。
D住出租屋。外來人口在城市中租住單位公房、城鎮和農民私房、臨時房屋以及集體出租屋，這已成為外來人口的主要居住方式。由于外來人口的急劇增加，在需求刺激下城市中非正式的租賃市場已經形成。住出租屋已經使外來人口的居住條件略有改善，但常常是盡可能多的人擠住在一間房子里，居住條件仍非常艱苦。
E住單位集體宿舍。比例上僅次于住出租屋的方式。一般工廠均為工人提供集體宿舍，特別是在珠江三角洲的三資企業，在一些私人企業則可能是在工場旁邊隨意搭建一些臨時窩棚供工人居住。集體宿舍一般只允許個人居住，當家屬隨來時只好外出尋找出租屋居住。
F自己購買住房和G自建住房。這兩種方式目前所占比例較小。
2.2外來人口現狀居住特征
2.2.1居住行為特征
目前外來人口短期安置行為趨向明顯。雖居住條件較差，但都表現出極強的忍耐性。實質上多數外來人口在對待住房上只是無可奈何的采取一種暫時的、對付式的辦法來解決。
2.2.2居住狀況
①74.4%的人采取同住方式以分擔租金。②69.7%的外來人口人均實際居住面積低于8m[,2]／人。③多數缺乏基本的設施條件。79.5%的人住房缺乏成套設施，40.4%的人其住房有最基本的獨立廚廁，其他為根本沒有任何設施的工棚、窩棚和水上船只。
2.2.3居住空間分布與景觀特征
外來人口在城市中可分為聚居式和散居式兩種類型，具體又可分為“村莊”聚居型、單位聚居型和遍在散居型。在珠江三角洲的三資和外資企業，單位宿舍的提供只是保證再生產連續進行的一個中間管理環節，居住行為被作為生產行為的一個部分得到集中管理，就象一只只“口袋”將外來人口裝了起來；而在外來人口聚居的“都市村莊”，建筑密度一般在70%以上，“接吻樓”、“握手樓”隨處可見、布局雜亂；村莊基礎設施不完善，通風不暢、采光不足，而由擅自占住和租住形成的窩棚區，垃圾遍地，污水橫流。
外來人口不僅本身居住條件惡化，而且刺激城市非正式的住房租賃市場形成，促使“都市村莊”滿目擴建；而暫時性短期安置則使城市出現二元結構、形成社區分割，已給社會和城市發展帶來嚴重的影響。外來人口在城市中的短期安置行為，應源于中國傳統戶籍管理制度所帶來的移民在身份認同上的障礙；安置問題所以產生在于現有住房制度中，面向中低收入階層的社會住房資源配置不足，或根本沒有意識到外來人口巨大的住房需求。
3自下而上的外來移民自助安置
3.1自助安置的內涵與理論應用
自助(Self-help)安置起源于20世紀初，作為一種理論形式則起源于60年代，后由于世界銀行的肯定和參與，使其成為一種解決低收入階層住房問題的世界性計劃[9,10]。
自助是一種與其它建設系統不同的建設方式。住在這種自助式住房中的個人和家庭必須通過自財政、自勞動和自管理等等參與住房建設過程，這可能是完全自發的、也可以由機構組織發起的。自助安置理論其核心是期望通過解決城市低收入移民階層最基本住房問題來達到在城市安置他們的目的[11～19]。在發展中的拉丁美洲等地區城市化過程中，農村人口盲目流向城市，移民首先面對的是最基本的居住問題；其次由于受教育程度低、難于就業而普遍收入低，更進一步加重了移民安置問題。完全自發的城市“擅自占住”因而成為必然，并嚴重影響城市發展。有組織的自助安置期望通過移民和機構的努力，在解決最基本的住房問題同時，通過提高文化和社會意識，最終在城市安置[10]。
在中國，目前對城市化過程中的農村勞動力轉移和流動人口安置，理論上主要有兩種解決問題的方式：一是“自上而下”的方式。通過建立國家和地方的宏觀調控體系，使流動人口“合理有序”的流動[20,21]。這是一個調控過程沒有到達安置的層次；一是“自下而上”的方式。80年代以后，中小城鎮的發展作為農村剩余勞動力的“蓄水池”發揮了重要的“截流”作用[22]，改革開放15年以來小城鎮累計吸收了3000多萬的勞動力就業[23]。這是宏觀層面上自下而上的問題解決方式；McGee的Desakota模式描述了在較發達的核心區域以自下而上為主的城市化過程[24]。由于非農經濟的迅速發展，這些區域不僅吸收了本地大量農村剩余勞動力，而且吸引了數以百萬計的內地民工[25～28]。這是中觀層面上自下而上的問題解決方式；在這里，試圖構建一種微觀層面上自下而上的方式，主要以外來低收入移民自我依賴為主的安置方式。
3.2交叉分析
對城市外來人口基本特征與現狀居住類型作交叉分析，結果表明：
(1)在現狀三種主要的居住類型中，住出租屋的和住單位集體宿舍的文化程度略高、滯留時間略長，一般主要從事第三產業但住集體宿舍的有更多從事第二產業；擅自占住者以來自湖南和四川的為多，住出租屋的主要來自湖南、廣東、江西和四川，其他來源分散；雖然多數來源于農村地區，但住出租屋和住集體宿舍的有更多來自城鎮甚至城市地區。
(2)在外來人口中，文化程度越低的現狀主要采取方式B和A，初高中及大專以上主要采取E、F和G；滯留時間越短的（1年以下）主要采取B和A，滯留時間較長的（1～3年）主要采取F，滯留時間更長的主要采取E和G；從事第一產業的主要采取G，從事第二產業的以E比例最高，而從事第三產業的則以F和G比例較高；目前儲蓄水平越低的（1萬元以下）主要只能A寄（借）住，儲蓄水平相對較高的主要采取G、F和E；來自湖南、廣西和貴州等省的以B和A比例最高，來自距離較遠的四川、湖北、江西和河南等省的則以E、F和G比例最高，而來自距離更近的廣東其他地區的主要是F和G、或者可能是依靠近親采取A寄（借）住。
顯然，A寄（借）住、B擅自占住和C住旅館招待所更接近暫時性短期安置行為，而D住出租屋和E住單位集體宿舍屬過渡性安置行為，F自己購買房屋和G自建房屋則表達較長期的遷移安置傾向。
3.3解決移民安置問題的一個基本框架
目前采取D住出租屋、E住單位集體宿舍、F住自己購買的房屋和G住自建房屋等居住類型的外來人口可能導向自助安置，以下是一個解決問題的基本框架：
(1)首先要開展自助安置試驗。有兩種結果：其一是導向移民永久城市安置，其二可能因為移民收入積累、家庭牽制和城市適應等問題失敗返回來源地城鎮安置或農村；(2)自助試驗主要有個人和機構兩種啟動方式。由于外來移民收入兩極分化，一些可在一定政策條件下購房安置，一些開展個人自助建房安置；機構自助的發動者可以是企業、地方和社會組織，國內的或國外的；機構自助是解決問題的主體。(3)在空間層面上，合適的自助安置試驗應從發達地區的城市（鎮）和大城市的中間及圈層開始。在試驗過程中，無論是儲蓄收入、文化素質還是城市適應性，移民通過自身積累都會得到提高，其結果：一部分外來移民融入當地城市（鎮），一部分可能由于收入提高以購房安置形式進入大城市，一部分可能由于適應問題回返來源地城鎮安置，當然仍有部分返回農村。
適合自助安置的城市外來人口基本特征如下：年齡在19～29歲或以上，有一定的文化程度（至少具有初高中或大專以上），目前在該地區已滯留一個較長的時間如1～3年或以上，有一定的儲蓄水平（或者接受家庭援助的可能性）如有1～3萬元以上，來自距離最近的地區和反而來自距離相對較遠的省份的外來人口。
3.4住房發展與自助教育
在中國社會經濟條件下，如果政府給予政策上的支持，自助住房生產計劃將是可行的。但同時要使自助超出單純的自助住房生產，關鍵是在自助住房發展計劃中開展自助教育。
通過教育和培訓，不僅希望為成員提供住房和服務設施，而且在于促進一個民主的自管理的整合的城市社會的形成。一般自助教育和自助住房建設如影相隨同時進行（表2）：
表2一般的自助教育－住房發展時間表
附圖
a-A介紹自助合作的規則、組織和功能，介紹機構和自助組織法，討論成員地位和職責；b-B了解住房規劃設計、財政和資助、建設和建筑、組織和管理，討論并參與規劃設計；c-C小規模住房建設的方法、設備和工具使用、建筑技術和合作技巧的理論與實踐培訓；d-D住房擴張、環境和住房維護、住房資源利用的技術培訓，參與成員管理會議；e-貸款償還、會計知識培訓，溝通技巧和職業培訓，社會責任教育等等。
通過自助和自助教育，首先可以解決最基本的住房問題，其次學習與建筑相關的技術知識，提高資金運用和相關的組織管理能力；表達自己的動機期望，認識個人
權利和社會責任，形成一定的社會意識并激發個人潛能；增加與社會的聯系，提高移民對城市生活的適應能力。自助住房建設的過程因此成為自下而上的開發性移民安置過程，自助住房生產模式是自下而上的外來移民安置模式。
4外來移民安置與自下而上的城市化發展
4.1自下而上的城市化內涵
自下而上的城市化，是指發生在農村地域，由基層社區政府發動和農民自主推動的、以農村人口在農村內就地轉移，建立小城鎮為中心的城市化過程[6]。
如果在自下而上的開發性移民安置模式作用下，另一種形式的自下而上的城市化將會出現，與以上對自下而上的城市化的理解不同的是：在地域上，城市化發生發展的地域在城市而非農村；城市化人口來源非來自農村的就地轉移而是異地轉移。但理解大致相同的是：城市化發動的主體來自“下”，即城市化發展投資主體主要來自地方社區和農民群體及個人，以自有和自籌資金為主。
4.2外來移民安置對農村和城市發展的影響
4.2.1外來移民安置與城鄉經濟發展
在開發性移民安置模式作用下，試圖建立一種促進農村社會經濟持續發展的機制：在國家鼓勵自助安置的政策和減少農村土地對外來人口的牽制作用下，通過自助提高外來人口的城市適應能力，實現勞動力的空間異地轉化，農村規模經營和規模經濟發展。外來人口在城市就業將大大促進城市非正式經濟發展。由于開發性移民安置中自助教育的作用，外來移民的文化和社會意識及移民素質等都會得到提高，移民在就業中逐步從就業于非正式經濟部門轉向就業于正式經濟部門的可能性，顯然要大于沒有實施開發性移民安置模式以前，從這個角度看則長期有利于城市正式經濟的發展。
4.2.2外來移民安置與城市空間的有序評價
在開發性移民自助安置中，人口集中和產業集聚是在同一地點同時發生的，這將意味著實質性的城市空間擴張。如果空間位置選擇得當、組織合理、整個開發過程在非完全商業化的前提下來進行，將實現城市空間的有序發展。由于在自助過程中鼓勵自助組內密切的家庭聯系和住房合作建設的開展，通過自助教育提高移民的質素加強移民與社會的聯系，等等，將使所形成的安置“空間連接度”[29]提高，如果通過諸如自助教育、自助規劃和計劃、政府和操作者的作用等組織過程，對內部連接度已較高的住房活動［D=D（資金、土地、設施等）］、產業活動［I=I（非正式的、正式的）］和衍生活動［S=S（教育文化、社會意識等）等按不同的功能屬性和類型結構進行組織，將實現空間的有序發展，形成等級的移民安置空間（圖1）。
附圖
圖1對自助安置模式空間有序發展的認識
Fig.1Knowledgefororderlyspacedevelopmentofself-helpsettlement
4.2.3移民安置與城市社會空間整合
由于在開發性移民自助安置中，鼓勵團結的自助來進行住房建設和相應的活動，可以預見地緣、血緣、人緣和業緣關系將再次成為移民在自助中的聯系紐帶，移民文化將在異地得到發展。自助安置必須充分考慮與移民文化相關的問題，另一方面如果引導不當，在自助中發展的移民文化現象將對城市社會發展帶來不利的影響。
在自助教育下發展的移民文化與在自發的地緣、血緣、人緣和業緣關系基礎上發展的移民文化相比，將可能發生一些質的變化：自助教育使移民無論在與職業、收入相關的經濟層面上，還是在觀念、城市文化認同和心理的歸屬感等文化層面上，其城市適應性將得到大大增強。結果將首先使外來移民在“精神”上實現城市化，其次，移民在文化和社會意識上的質的變化，將最終促進移民與城市的整合，由社會隔膜和社會分割所引起的社會沖突和相應的社會問題將大大緩和。
4.3移民安置與城市化發展
在國家相關政策作用下，經過內外力的交互作用，城市外來移民為發動的主體。資金來源于國際援助、國家長期貸款，并以自助機構獲得的信用貸款和自財政為主要的資金來源。在自助住房建設中同時必須開展自助教育和培訓，從而使自助模式超出一般的住房建設成為一種自下而上的開發性移民安置。三種有利于城市化發展的結果出現（圖2）：
附圖
圖2自下而上的開發性移民安置與自下而上的城市化發展
Fig.2Below-updevelopingmigrantssettlementandbelow-upurbanization
其一，在相應的戶籍制度和農村土地使用制度改革配合下，農村剩余勞動力將通過自助住房建設脫離農村、居住城市，在發達地區的村鎮、城鎮和城市三個層面實現勞動力空間轉化；其二，城鄉社會經濟發展互動反饋。城市非正式經濟的發展，一方面在城市地域通過人口集中和產業集聚使城市空間擴張，另一方面城市正式和非正式經濟的發展將改變城市的經濟結構；其三，在自助教育過程中，移民城市適應性增強、觀眾轉變、文化和社會意識提高，在“精神”上成為城市化的人。城市空間擴張、經濟結構轉化和移民精神城市化構成自下而上的城市化發展。
收稿日期：2001-04-28；修訂日期：2001-05-31
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第9篇：租賃型集體宿舍范文
中國銀行業協會首席經濟學家
國務院發展研究中心金融研究所副所長
從國際經驗看，社會保障體系的定位決定了保障性住房應該具有兩個核心特征：一是基本住房，即指滿足現代生活需要、符合安全衛生便利要求的最低居住標準的住房，即以滿足社會基本的、最低標準的住房需求，也是所謂的“人人有房住，而不是人人有住房”，二是政府救助，即政府通過經濟和金融政策扶持、貨幣形式補貼和直接組織新建住房，對依靠自身努力難以解決住房困難的中低、低收入及最低收入家庭提供基本住房的相關制度性安排。按照這兩個原則提供限定供應對象、建設標準、銷售價格和租金標準，具有社會保障性質的住房。這應該成為中國保障房政策體系構建的基本出發點。
合理界定政策的初始條件
存量公房的維修、管理和產權處置始終是十分有挑戰性的關鍵問題，而且增量公房的供給方式側重干供給端補貼還是需求端補貼也是一個難以取舍的選擇，所以在國際借鑒過程中，初始政策邊界最為重要。
結合國際經驗，中國正處于保障房大規模建設啟動的初期階段，需要明確保障房制度運行的基本框架。
為何而建，這是一個需不需要的司題，任何國家無論處于什么樣的發展階段，均需要為低收入家庭提供最基本的住房保障，這是一項政府責任，因此這與商品房市場的房價高低沒有關系，建與不建的選擇也不應取決于商品房調控的需求。
為誰而建，確定保障房覆蓋的范圍，只有確定需求邊界，才能評估供給缺口，并由此確定新建的規模，這需要對城市家庭的收入情況、現有住房條件、存量住房結構進行統一的調查摸底，以形成初始的決策信息。
如何建，這是一個資全匹配問題，即資金來源(負債)和資金使用(資產)期限不匹配，雖然用于出租的公房是一項資產，其收益的現金流表現在長期，當期僅以租金或資產折現的形式體現，而開發過程的負債結構通常是一次性支出。因此，平衡公共項目的資產負債結構的配比關系是重點，發達國家的經驗在于債券融資或資產證券化。
建后管理，即需要從政府層面解決產權歸誰、誰來維修，誰來管理的問題，從發達國家經驗看，在大規模建設基本完成之后，應該是最難處理的個問題。
綜合而言，不同國家針對低收入家庭的保障房制度通常是一個不斷摸索、不斷試錯與校正的過程，從不同國家的試錯經驗總結，最為關鍵的第一步是合理界定政策的初始條件，這會在很大程度避免后續校正的難度。
初期明確制度的基本框架
總結國際經驗，在中國大規模啟動保障房建設的初期階段，應及時明確保障房制度的基本框架，從而盡可能降低未來保障房制度運行、試錯與校正的成本。具體來說，至少應當包括如下幾個方面的內容。
首先，確立長期的“適度居住權”政策，不因短期的房地產調控政策變動而頻繁切換保障房政策目標。
第一，保障房政策要從注重發揮保障房促進投資、對沖商品房市場調整壓力的政策導向，轉為民生導向。1998年以來保障房政策的變遷多發生在商品房房價高漲的背景下，保障房作為商品房市場調控政策的眾多政策選項而存在，往往不是具有中長期政策目標的、具有清晰法律規范的長久戰略。因此，保障房制度應轉向民生，而非短期的對沖政策，即保障房的存在不是為了短期配合房地產調控而降低房價，而是完成政府應盡的中長期的基本責任。
第二，確立“適度居住權”的保障制度。即住房保障的基礎是符合國家發展階段與條件的“適度居住權”，這取決城市化水平人口結構，城市家庭的收入階層分布，針對符合經濟發展階段的最低、低及中低收入家庭自下而上滿足基本住房需求。如果超越經濟發展的不同階段，使得基本住房保障標準過分超越
國城市化的水平、超越城市平均的住房提供標準，則難以持續。目前，部分城市將保障標準由2000元提高至5000元，這相當于給中等收入家庭提供較高的保障，客觀上可能會使住房的分配不均擴大化。
其次，以廉租房和公租房為主體，構建不同類型的保障房之間的“防火墻”機制，確立清晰的邊界。
2010年開始，公租房作為一種新型的基本保障住房正式推出，從政策界定的內容看，公租房的具體含義，(1)供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住
定年限的外來務工人員納入供應范圍；(2)不得重復保障，即享受廉租住房實物配租和經濟適用住房政策的家庭，不得承租公共租賃住房；(3)只租不售，即公租房只能用于出租，只能用于承租人自住，不得出借、轉租或閑置，不能用于出售，更不能享受出售的資產收益，或者其它經營性活動；(4)以配建為主，也可通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集，具體的配建可以在商品房中、開發區和產業園區。
然而，也正是因為2010年公租房概念拓展到產業園區，為部分地方政府在完成保障房建設任務過程中變換保障房的口徑提供了空間，使得保障房的范圍被不適當地寬泛化，開發園區建設的職工宿舍、高校自建房、商品房配建房、集體宿舍，甚至農村集體土地自建房均被不同程度地納入到保障房，雖然它們并不全面面向社會公眾，也沒有區分分配對象的收入差別。基于這種范圍和口徑上的擴大，不同口徑保障房之間的界定和隔離機制明顯弱化，也為后續保障房的分配，管理和退出機制的建立帶來實質困難。
為了避免這種問題，不僅需要在商品房和保障房之間建立起清晰的“防火墻”，也需要在不同保障房口徑之間建立“防火墻”，在保證“市場歸市場、保障房歸保障”兩條線同步運行的同時，避免商品房與保障房之間的交叉與重合；更需要保證各類不同口徑的保障房“名至實歸、各得其所”。具體而言，可行的保障房概念界定應該是
第一，消除商品房與保障房之間的交集區域，即把經濟適用房和限價房排除出保障房的定義范圍。因為這兩類住房是商品與保障之間的模糊區，也是滋生一系列尋租司題的誘因。從歷史原因看，經濟適用房和限價房的突出司題表現在以下幾個層面：(1)作為特定階段、特定背景下的過渡性住房，而非長久性、可納入保障房制度框架的住房。經濟適用房是1998年住房商品房條件下產生的制度變革的臨時性產物，應該適時規范，限價房則是近年來房價持續高漲背景下，作為平抑房價而采取的、具有調控含義的住房；(2)本質上為享受政策補貼的商品房是“含有補貼的商品房資產”，它的存在即是對商品房概念的模糊化，也是對保障房概念的模糊化。因此，這導致經濟適用房和限價房既無法按照市場原則交易，也無法按照保障原則分配，這種商品與保障區域的交叉重疊，最終導致的經濟惡果是供不應求和分配不公；(3)“保障范圍泛化”將部分中高收入的人群囊括在內，卻將部分中低收入家庭排擠在外。
第二，以廉租房和公租房為主體，即廉租房建設重在財政與金融政策支持，公租房建設重在市場化運作與透明化分配管理。具體含義是廉租房主要針對的是最
低收入家庭，公租房主要針對的是中低收入家庭“夾心層高校畢業生”，進城務工職工，且“只租不售、退出自愿”。
第三，棚戶區改造住房在基本完成后，應退出保障房概念范圍。
第四，規范產業園區、集休宿舍、農村集體自建房。高校自建房，經差異化標準分別納入到公租房范圍。
最后，以城市常住人口住房缺口和低收入家庭住房可支付能力為供給與需求測算的客觀依據。
第一，以城市常住人口而非戶籍人口作為測度需求標準。從目前各省市公布的保障房覆蓋范圍看，仍然主要針對戶籍人口，而非城市常住人口。然而，我國城鄉二元分割的戶籍制度格局決定了城鎮范圍內、應享受統
基本住房保障的居民并不都擁有城市戶籍。相反，城市化的片向決定了非戶籍人口同樣是城市經濟發展的人力資源，為城市發展做出貢獻的不僅僅是戶籍人口，也包括范圍更廣泛的城鎮常住人口。因此，基本住房保障同樣也應將這部分非戶籍常住人口納入到保障房范圍。
具體而言，據統計，2010年中國城市化率為47.5％，城市人口共計63698萬。目前，國家統計局對城市人口的統計口徑為居住在城鎮范圍的全部常住人口，即居住在城市半年以上，統計上即被計入常住人口。
進一步細化，目前中國城鎮常住人口可分為本地農村人口、本地非農戶籍人口，外地農村戶籍人口和外地非農戶籍人口四類，占比分別為27％、49％、13％和10％。按照這種分類，本地農村人口通常擁有自己的住宅，不應納入保障房的覆蓋范圍；本地非農戶籍即城市戶籍人口中不具備商品房支付能力或無力承擔房租的家庭則應在保障房范圍之內：外地農村戶籍人口主要為農民工，這部分遷移人口通常主要居住在廉價的城中村住宅中，居住條件較為惡劣，外地非農戶籍人口主要為大學畢業生，這部分人群是城市“夾心層”的來源之
