資產(chǎn)投資論文精選(九篇)

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第1篇：資產(chǎn)投資論文范文

我國固定資產(chǎn)投資增長高度依賴信貸資金的特殊原因

中國經(jīng)濟目前仍是投資主導型經(jīng)濟，投資占GDP比重不斷提高，信貸增長仍然是固定資產(chǎn)投資增長的重要來源。我國固定資產(chǎn)投資增長對信貸資金的高度依賴，主要是由以下幾個因素決定的：

第一，經(jīng)濟處在經(jīng)濟周期的不同位置和經(jīng)濟增長的不同階段，對信貸資金的需求有所不同。在經(jīng)濟周期的上升階段，信貸需求增加。每一輪經(jīng)濟快速增長之前，投資開始加速，物價開始回升，貨幣供應(yīng)量和銀行信貸資金也開始高增長。近年來，新一輪經(jīng)濟周期的上升階段正值我國進入資本密集型增長階段，不僅是傳統(tǒng)的重化學工業(yè)，而且新興產(chǎn)業(yè)和技術(shù)的不斷出現(xiàn)，也使得企業(yè)和社會對資金的需求越來越大，資本深化不斷推進，創(chuàng)造單位GDP需要的資金存量增加，一定速度的經(jīng)濟增長客觀上需要更多的資金供給。

第二，我國直接融資比重過低，導致企業(yè)融資高度依賴信貸資金。直接融資和間接融資的比例在發(fā)達市場經(jīng)濟國家已達到1∶1左右，我國直接融資比例長期較低，融資結(jié)構(gòu)以間接融資為主。貸款在全部非金融機構(gòu)的融資中占近80%的比重，在企業(yè)融資中占90%左右，企業(yè)長期資金需求絕大部分通過銀行中長期貸款來滿足。

第三，政府國債投資和外商直接投資進一步增長，客觀上需要銀行配套資金，從而導致信貸資金需求的增長。以國債投資為例，1998～2002年我國共發(fā)行長期建設(shè)國債6600億元，銀行配套貸款1.32萬億元，銀行配套貸款是長期建設(shè)國債的2倍。也就是說，1000億元的國債投資需要2000億元的銀行配套貸款。

第四，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)比例降低后，信貸擴張具有內(nèi)在動力。國有獨資商業(yè)銀行股份制改造和農(nóng)村信用合作社改革中，加強了對商業(yè)銀行不良貸款比例和余額持續(xù)“雙降”的考核，商業(yè)銀行紛紛采用新增貸款的方式稀釋不良貸款。與此同時，商業(yè)銀行上市的沖動，也有力地推動了貸款投放。另外，商業(yè)銀行出于控制信貸風險考慮并受制于投資渠道狹窄，也偏好于發(fā)放中長期貸款。而我國目前在商業(yè)銀行資產(chǎn)運用方面的限制較多，主要限于貸款業(yè)務(wù)，其他可投資產(chǎn)品較少，因此，銀行體系的大量資金也不得不投向中長期貸款。

對固定資產(chǎn)投資加強信貸政策引導的必要性

由于投資與貨幣供給和信貸增長之間的內(nèi)在聯(lián)系，特別是在我國投資對信貸資金依賴程度較高的情況下，投資過熱往往伴隨著信貸過熱。信貸過熱之后往往形成大量不良資產(chǎn)，導致信貸緊縮，經(jīng)濟增長速度大幅度回落。為了避免投資過熱及其產(chǎn)生的嚴重后果，就需要對信貸政策進行積極引導，促使投資總量保持在合理的限度內(nèi)，投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

當前，致使投資過熱的原因很多：一是相當一部分投資是由政府主導下的投資，一些地方在經(jīng)濟發(fā)展思路上還沒有完全擺脫盲目和片面追求經(jīng)濟增長速度的思維模式，地區(qū)之間互相攀比，不少地方政府仍然用一年一變樣、三年大變樣的指導思想發(fā)展地方經(jīng)濟；二是國有企業(yè)投資預(yù)算的軟約束；三是地方政府給予私營和外資企業(yè)過于優(yōu)惠的土地、稅收等優(yōu)惠政策，造成這些企業(yè)投資成本低估。

第2篇：資產(chǎn)投資論文范文

一、工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資管理中存在的問題

從過去到現(xiàn)在，有很多工業(yè)企業(yè)有著這種現(xiàn)象，在最初成立的十年左右效益非常好，接著開始走下坡路，最后紛紛倒閉，有的可以堅持四五十年，而有的只有二十年左右。這種現(xiàn)象正是因為該企業(yè)對自身的固定資產(chǎn)沒有做出合理的投資管理而造成的。比如，有的企業(yè)，在初期效益很好，但隨著設(shè)備的老化和技術(shù)落后等問題的不斷出現(xiàn)，最后只能申請倒閉，賤賣土地、廠房和設(shè)備。首先，這是因為企業(yè)的領(lǐng)導對固定資產(chǎn)投資的不重視。在建立企業(yè)的初期，領(lǐng)導只重視銷售業(yè)績和生產(chǎn)量，看中的是銷售人員和生產(chǎn)人員的質(zhì)和量，雖然在初期因為設(shè)備和技術(shù)比較先進，但當今社會科技的發(fā)展是非常快的，每一年都會有新的科技和技術(shù)出現(xiàn)，而在企業(yè)的領(lǐng)導不斷調(diào)整針對業(yè)績的管理方式的時候，企業(yè)自身的固定資產(chǎn)卻在一定程度上不斷的“流失”，最后跟不上社會的發(fā)展需求。其次，企業(yè)的領(lǐng)導不知道如何對本企業(yè)固定資產(chǎn)進行有效的、合理的投資，而致使出現(xiàn)盲目、多余、無用的投資。如有的工業(yè)企業(yè)，大量的更新設(shè)備和技術(shù)，但卻沒有足夠的技術(shù)人員可以使用，導致生產(chǎn)數(shù)額較低，影響銷售業(yè)績，或是沒有做好市場需求方面的調(diào)查，導致貨物、產(chǎn)品大量堆積，做不到及時的資金回攏，使企業(yè)陷入困境。還有的企業(yè)沒有嚴謹?shù)钠髽I(yè)固定資產(chǎn)監(jiān)督審核系統(tǒng)，在購買新的固定資產(chǎn)和處置廢棄的固定資產(chǎn)時，會因為個人等因素而浪費企業(yè)的資源。如在購買生產(chǎn)設(shè)備和辦公設(shè)備時，會因為對固定資產(chǎn)審核不嚴，購買不符合性價比的設(shè)備，而在處置淘汰的設(shè)備時，又會以較低的價格出售舊設(shè)備，這樣就影響了企業(yè)的資金鏈。

二、工業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)投資管理的有效措施

首先可成立固定資產(chǎn)投資管理的部門或小組，成員要有生產(chǎn)技術(shù)相關(guān)人員、財務(wù)人員、投資人員、市場人員等組成，對投資的項目進行全面的分析，以保證用最合理的資金取得最佳的投資效果，實現(xiàn)技術(shù)和經(jīng)濟共同進步的可持續(xù)發(fā)展的目標。如在購買新設(shè)備的時候，考量到企業(yè)自身生產(chǎn)技術(shù)人員的素質(zhì)，結(jié)合針對新技術(shù)培訓所需要的時間，來分批的購買新技術(shù)、新設(shè)備。在需要建設(shè)新的生產(chǎn)廠房的時候，要對土地的購買和廠房的使用面積，以及新廠建設(shè)完畢設(shè)備的購置等資金投資進行分析和預(yù)算，提前做好準備，如果需要向銀行貸款，還要考慮計算資金的回流和還款的利息。通過多方面的分析，以實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資未來利潤的最大化。其次，要對市場進行詳細的調(diào)研。主要調(diào)研的方向是新產(chǎn)品、新技術(shù)市場方面的需求量和未來的發(fā)展前景。有的新設(shè)備、新產(chǎn)品，沒有及時的運用到各個領(lǐng)域，如果一味的求新，就會出現(xiàn)新產(chǎn)品賣不出去的狀況，既浪費了企業(yè)的資金，又不能及時的回攏資金。而購置的固定資產(chǎn)的未來發(fā)展前景，也是同樣的道理。如汽車制造相關(guān)的工業(yè)，由于國家的支持和購買汽車的人越來越多，市場需求汽車制造相關(guān)企業(yè)也就越多，所以投資購買這方面的固定資產(chǎn)，就讓企業(yè)有了更好的發(fā)展前景。固定資產(chǎn)投資管理的部門、小組還要對企業(yè)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)進行審核和監(jiān)管。工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備是企業(yè)的核心力量，所以要定期對生產(chǎn)設(shè)備和其他重大固定資產(chǎn)進行檢查，檢測設(shè)備的磨損程度，檢查員工的住房，有無需要修補和更換的情況，避免因為部分員工因為個人原因而讓企業(yè)固定資產(chǎn)出現(xiàn)損壞，從而影響企業(yè)的正常運營。因為有的員工，對企業(yè)固定資產(chǎn)不重視，認為不是自己的財產(chǎn)就不在乎，而導致在工作中因為疏忽或其他原因令企業(yè)的固定資產(chǎn)出現(xiàn)不必要的損失，固定資產(chǎn)投資管理部門或小組就是為了預(yù)防或減少這一現(xiàn)象的發(fā)生。在對企業(yè)固定資產(chǎn)投資的時候，還要考慮資金各年的價值變動，即投資期每一年的現(xiàn)金的現(xiàn)值與最初投資資金之間的差額，結(jié)合這一因素，選擇最有效的投資周期，令固定資產(chǎn)的投資可以在最短的時間內(nèi)，獲取最大的利潤。

三、結(jié)語

第3篇：資產(chǎn)投資論文范文

(一)觀念意識較為模糊我國的銀行工作者對于證券投資和證券市場的了解并不是很清晰，認為銀行的介入可能會給證券市場帶來不穩(wěn)定的因素甚至是混亂的情況，因為我國的金融體系尚不健全。銀行在具體的證券投資操作管理中，由于受到各種限制還有管理上的缺陷從而導致阻礙這一業(yè)務(wù)的發(fā)展。

(二)發(fā)展較為緩慢我國從國債的發(fā)行開始，一定意義上來講銀行就已經(jīng)開始了證券投資，但是還有一些不足，比如專業(yè)性比較強的一些銀行受到傳統(tǒng)業(yè)務(wù)分工的影響，而且我國證券投資起步比較晚，發(fā)展較緩慢。在我國，投資的證券有很多種形式，一般情況下，主要分為以下幾類：國庫券、財政債券、保值公債等等不同的類別。在投資方面，對于地方的企業(yè)債券、國家重點建設(shè)的債券以及其他各種股票往往沒有真正涉及到，而且其發(fā)展的速度還是非常緩慢，投資的金額相對而言也是比較小的。

(三)對證券市場進行逐步完善我國的國債相對來說在證券市場上還是比較少的，所以，可選擇性也比較低。另外，由于我國沿海與內(nèi)地的經(jīng)濟發(fā)達程度存在著差別，也就導致了在股份制方面的區(qū)域不平衡。內(nèi)地的股份制企業(yè)相對于沿海方面要少很多，由此也就看出相關(guān)的銀行等還有很大的進步空間。

(四)法律法規(guī)的不健全在銀行證券投資方面目前我國在這一方面的法律法規(guī)仍是欠缺，沒有一部較完整的法律對其進行規(guī)范和監(jiān)管，希望可以在以后能夠在這一方面彌補不足，保證證券金融行業(yè)的健康發(fā)展。

二、對于我國銀行證券投資的相關(guān)建議分析

(一)推動和提高專業(yè)銀行化的發(fā)展速度在我國大力推進金融體制改革的背景下，在我國經(jīng)營業(yè)務(wù)和政策業(yè)務(wù)分離的前提下，加快商業(yè)銀行專業(yè)化的進程。對銀行證券的投資及銀行資產(chǎn)進行合理調(diào)整和規(guī)劃，在擴大銀行證券投資上表現(xiàn)出積極態(tài)度。

(二)建立健全銀行證券投資的法律、法規(guī)銀行證券投資其他證券必須經(jīng)過中國人民銀行的資格審查，由于我國現(xiàn)有的企業(yè)股份制還不夠成熟，很多情況下仍處于試點階段，因此以銀行證券不適宜涉足股票。

(三)加強銀行證券的監(jiān)管在銀行證券的發(fā)展中，個別銀行的投資規(guī)模較大而且在涉及范圍上也是比較廣泛的，另一方面，證券業(yè)務(wù)對于一些銀行來說還是一個比較新的事物。所以，如何能夠在對其進行適當?shù)恼{(diào)整及規(guī)范后使其可以穩(wěn)定、健全的發(fā)展經(jīng)營也就成為了該進一步思考的問題。

(四)提高對商業(yè)銀行的證券投資的認識通過對法律法規(guī)的不斷健全、完善，對銀行證券的投資行為進行監(jiān)管，掃除弊端，保證投資行為的健康穩(wěn)定發(fā)展，推動我國證券市場的發(fā)函發(fā)展，最終達到銀行商化。

三、由證券的研究延伸至對銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新的思考

在我國商業(yè)銀行的競爭中，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新是一個殺手锏，如今的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新存在著諸多因素的影響，使得金融產(chǎn)品的創(chuàng)新出現(xiàn)不平衡，在一定的程度上束縛了金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。

(一)商業(yè)銀行在金融產(chǎn)品的創(chuàng)新上待解決的問題在金融產(chǎn)品的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)上沒有更好的對創(chuàng)新產(chǎn)品進行結(jié)構(gòu)規(guī)劃，導致不同類別的產(chǎn)品不具備良好的聯(lián)動性。金融產(chǎn)品在結(jié)構(gòu)上的不平衡，對于銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新會產(chǎn)生影響，使產(chǎn)品整體協(xié)調(diào)性出現(xiàn)問題，如果不能夠很好的利用新的制度以及電子化帶來的益處，那么產(chǎn)品的功能和作用也就被削弱了。現(xiàn)有的金融產(chǎn)品，很多具有相似性，產(chǎn)品不夠具有特點，對于金融產(chǎn)品而言就沒有品牌效益。由于知識產(chǎn)權(quán)在金融產(chǎn)品這一塊沒有相關(guān)的規(guī)定，也就產(chǎn)生了某銀行如推出了新的金融產(chǎn)品，緊隨其后的其他金融機構(gòu)也會同樣的推出類似的金融產(chǎn)品，如此循環(huán)就無法達到持續(xù)且有利的發(fā)展模式，也就不可能獲得相應(yīng)的效益，很多金融產(chǎn)品現(xiàn)在都存在這個問題。對于銀行的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，在產(chǎn)品推出和銷售的環(huán)節(jié)中并沒有很好的銜接。比如銀行推出了產(chǎn)品后，銀行的工作人員對產(chǎn)品的了解、講解上仍存在很多問題，不能夠做到清晰、有條理，這就導致客戶在對產(chǎn)品了解的過程中存在很多疑問或不確定，從而導致客戶放棄購買產(chǎn)品的想法。銀行在推出創(chuàng)新產(chǎn)品的同時也要對客戶群進行分析，并對銀行員工進行培訓，這樣才可以將產(chǎn)品更快、更好的推向市場，使銀行得到應(yīng)有的經(jīng)濟效益。

(二)造成我國現(xiàn)在的制度條件和體制框架商業(yè)銀行的金融產(chǎn)品創(chuàng)新主要原因受限于觀念。在不同的政策體制中，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新也就有了相應(yīng)的變化，金融產(chǎn)品本身離不開政策和法律的制約，他們之間存在著各種復(fù)雜的關(guān)系。分行業(yè)經(jīng)營與分行業(yè)體制管理這樣的體制是一個較大的束縛，很明顯目前我國的法律還不能夠滿足這方面的需求，還需要不斷的健全，并且在政策和法規(guī)下，金融產(chǎn)品的創(chuàng)新還是具有一定的限制性，對其創(chuàng)新發(fā)展還存在一定的阻礙。內(nèi)部管理上存在著限制。因為我國的商業(yè)銀行發(fā)展的比較晚，出現(xiàn)的時間較短，因此，商業(yè)銀行的管理體制都有一定的問題和限制，一些管理金融產(chǎn)品創(chuàng)新的體制還是幾位不完善，而且，很多的調(diào)研、規(guī)劃、審批等等方面都存在著一定的缺陷，對風險控制方面管理不到位。這些內(nèi)部管理上的限制還表現(xiàn)在領(lǐng)導和協(xié)調(diào)方面的問題，創(chuàng)新活動隨意性非常高。受到技術(shù)性的限制。由于受到經(jīng)濟發(fā)展水平及差異的限制，金融行業(yè)中所涉及的一些信息技術(shù)方面仍然比較滯后，不能緊跟時代的步伐，與發(fā)達國家現(xiàn)代化的銀行技術(shù)相比，還有很大一段距離，每個銀行對技術(shù)標準的規(guī)定也不相同。我國銀行網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)還有待提高。商業(yè)銀行在產(chǎn)品創(chuàng)新方面由于技術(shù)受限，就不能夠很好的迎合客戶，對整體效益產(chǎn)生影響。

四、結(jié)束語

第4篇：資產(chǎn)投資論文范文

有報紙稱:“北京看城頭,西安看墳頭,杭州看人頭”。此言一語道出了旅游產(chǎn)業(yè)特色的豐富性和差異性。不論是先天資源還是后天人為建筑,旅游資源能吸引越來越多的人前去消費,卻是不容爭議的事實。旅游產(chǎn)業(yè)的前景是非常廣闊的。

(一)國際旅游顯著增長

國際旅游見旺的原因有:一是隨著世界經(jīng)濟一體化的發(fā)展,國際間的合作與交流日漸頻繁;二是電子郵件等現(xiàn)代化新聞媒體的迅速傳播,使每一塊旅游資源大現(xiàn)于世界,吸引了消費者;三是政治交往伴生而來的觀光考察顯著增多;四是多數(shù)國家和地區(qū)在打出旅游這張牌時,讓消費者在飲食、衛(wèi)生、購物、風俗游等方方面面有相當周全的考慮,使消費者在旅游的同時增長了見識,開闊了眼界,身心得到莫大享受,從而刺激了消費。

(二)國內(nèi)旅游行情看好

近年來,國內(nèi)旅行社如雨后春筍,遍地而生。原因在于各地都看中了旅游產(chǎn)業(yè)這塊大蛋糕,各自利用獨特的地理、資源、風情等優(yōu)勢,開發(fā)出了“山水游、故居游、遺址游、民俗風情游”等旅游特色產(chǎn)品,給消費者提供了一份相當豐盛的“滿漢全席”。讓各個階層的消費者事前有選擇,游覽有特色,游后有余味,這是國內(nèi)旅游興盛的本質(zhì)所在。

二、旅游投資的著眼點

發(fā)展經(jīng)濟離不開投資,投資就脫離不開一個趨向問題。以渾源北岳恒山和懸空寺為例,旅游投資的著眼點應(yīng)放在以下幾個方面:

(一)改善交通環(huán)境

影響旅游產(chǎn)業(yè)的主要瓶頸之一是交通。近年來,渾源縣委、縣政府大樹旅游城市新形象,圍繞旅游方面的交通作了不少文章。先后修建了國家森林公園牌樓至北岳恒山后背恒陰路,拓寬整修了恒山隧洞,2002年動工新修了大同——恒山的旅游專線。即使如此,作為大同市的一個旅游拳頭產(chǎn)品,交通問題仍然不容樂觀,多數(shù)路況不盡如人意,亟待進一步改善。

(二)加強旅游配套設(shè)施建設(shè)

“今后大同發(fā)展旅游的關(guān)鍵在于整合旅游資源,推出精品線路;增加旅游投入,改善配套設(shè)施;加大旅游促銷,提升旅游形象。”[1]現(xiàn)在的問題是由于住宿、餐飲、娛樂等因素的制約,多數(shù)消費者游覽之后都要驅(qū)車到大同市住宿,這是渾源旅游產(chǎn)業(yè)的一大損失。好在近兩年來,渾源全力實施城市形象工程,在原來恒山飯店、恒麓賓館的基礎(chǔ)上,在城市主干街和旅游專線上新建了恒吉利大酒店、華泰大酒店和水利培訓中心,使原來捉襟見肘的接待能力有所改觀。但是,在景點范圍內(nèi),北岳恒山和懸空寺沒有一家象綿山景區(qū)那樣的配套設(shè)施,或在懸崖筑宿樓,或在峭壁建酒店,讓消費者夜居時“手可摘星辰”,用餐時“把酒(可)臨風”,“其喜洋洋則矣?！?/p>

(三)提升服務(wù)質(zhì)量

近幾年恒山景區(qū)的服務(wù)質(zhì)量較前幾年有了很大的提高,但還存在諸多不足。首先,景區(qū)以及縣城的賓館、飯店在地方風格上還沒有完全為游人提供濃厚的地方風味的可口飯菜,在文明服務(wù)上存在普通話不標準、大部分服務(wù)員沒有按規(guī)定的國家標準進行培訓,不能保證對游人的服務(wù)質(zhì)量。另外,在導游服務(wù)方面,導游人員只局限于風光山色和古建風格的講解,對古老的華夏文明和恒山文化以及當?shù)氐娘L土人情,缺乏起碼的了解,沒有起到文明使者的作用。還有,旅游紀念品的開發(fā)上,沒有當?shù)靥厣穆糜喂に嚻?這在旅游產(chǎn)品的開發(fā)上是一個大缺口。需要對這幾個薄弱環(huán)節(jié)實行政府主導、市場運作等結(jié)構(gòu)調(diào)整的嘗試,使旅游服務(wù)質(zhì)量有所提高。

(四)加大促銷投入

市場營銷是一門科學,旅游文化的營銷是旅游事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵組成部分。目前,大同市各旅游企事業(yè)單位都存在著促銷投入嚴重不足的突出問題。就2001年旅游促銷經(jīng)費作一橫向比較,黃山年促銷經(jīng)費投入4億元,九寨溝年促銷經(jīng)費投入1.7億元,泰山年促銷經(jīng)費投入4000萬元,黃龍年促銷經(jīng)費投入1000萬元,而我們恒山年促銷經(jīng)費投入只有80萬元,盡管這幾年促銷力度不斷加大,但是我們的促銷投入和以上幾家國家風景名勝區(qū)相比較實在是太少了。作為國家級風景名勝區(qū)、國家AAAA級旅游區(qū)的“北岳恒山”,由于近幾年在宣傳方面上的落后,隨著全世界旅游產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,已經(jīng)到了快被游人遺忘的邊緣。恒山要想牢固住“中華北岳”這把交椅,就必須在促銷上想辦法,走出國門,走向世界。

三、建立投資約束機制

投資是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容。投資的最根本動機是實現(xiàn)利益的最大化。旅游產(chǎn)業(yè)也一樣。但投資涉及一個度的問題。投資過剩,會造成資源的浪費;投資不足,會造成效益的弱化。那么,投資的適度由誰來定?由市場定,還是由政府定?在處理政府與市場的關(guān)系上,有觀點認為,“應(yīng)該劃分政府與市場調(diào)節(jié)各自的范圍。在微觀經(jīng)濟領(lǐng)域,即企業(yè)和個人經(jīng)營的競爭性領(lǐng)域或范圍,應(yīng)該由市場機制調(diào)節(jié),政府不應(yīng)干涉。市場競爭機制會有效地把各種經(jīng)濟資源組織起來,以最低成本獲得最大產(chǎn)出。在宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域,即市場機制顧及不到的有缺陷的領(lǐng)域以及非競爭領(lǐng)域,應(yīng)該由政府管理和承擔起責任。如公共物品的投資、市場競爭秩序的規(guī)范、資源和環(huán)境的開發(fā)與保護、國民收入的再分配、促進國民收入的穩(wěn)定增長、基礎(chǔ)科學和國民教育的資助和開發(fā),以及開放和對外貿(mào)易的戰(zhàn)略和政策問題等?！盵2]筆者認為,在處理政府與市場關(guān)系問題上,政府可充當“領(lǐng)導者”和“駕駛員”的角色,但必須有一個基本前提,就是對市場經(jīng)濟體系的內(nèi)在矛盾和規(guī)律有深入認識。而這個深入認識的前提之一,是會計人員應(yīng)該也能夠為政府部門主要決策者提供準確、科學的會計信息。

另外,在投資融通過程中,各環(huán)節(jié)必須予以監(jiān)督和管理,防止資金的截留和挪用。因為每個環(huán)節(jié)都由人來掌握,人是社會的人,要生存,有欲望。市場經(jīng)濟不抹殺人的社會性,“按照現(xiàn)代市場經(jīng)濟的鼻祖亞當·斯密的設(shè)計,市場制度的建立的基礎(chǔ)就是理性的‘經(jīng)濟人’,即追逐自身利益并努力使其最大化者。他承認這是最基本的人性,必須得到制度的尊重?！缙髽I(yè)追求利益最大化行為,政府也在追求自身政治利益的最大化,個體的自利行為更是本能?！盵3]理性的實現(xiàn)自身利益是合法的,也是允許的。但會計人員在整個投資過程中絕不能利己主義至上,產(chǎn)生如馬克思所說的“對物的依賴性”,其他人包括政府和企業(yè)單位的領(lǐng)導,也不例外。因此,建立投資約束機制是極為必要的。

要精心打造旅游航空母艦,必須有強有力的經(jīng)濟基礎(chǔ)作后盾。作為會計人,如何為旅游管理部門提供最具價值的經(jīng)濟信息,將旅游收入真正投資在潛在利益最大的地方,從而促使旅游產(chǎn)業(yè)做大做強,是擺在會計人面前的新課題。

(一)依法強化會計監(jiān)督權(quán)利

現(xiàn)行的會計人員管理體制束縛著會計人員依法行使監(jiān)督職權(quán)?！皶嬋藛T歸單位所有,其切身利益受制于各單位法人意志,極大地限制了會計人員依法行使職權(quán)?！盵4]因此,實行體制創(chuàng)新,建立起科學的會計人員管理體制,是當前規(guī)范市場經(jīng)濟中的法人行為、進而促使投資產(chǎn)生最大效益的關(guān)鍵之一。問題是,體制創(chuàng)新需要時間和進程,作為會計人,在這個時間和過程當中,仍要“大義凜然”擔負起會計監(jiān)督的神圣責任。

要處理好責任與義務(wù)的關(guān)系?！皶嬝熑沃饕浅袚_選擇和運用會計法規(guī)和會計處理方法,確保會計信息質(zhì)量的性質(zhì)?！盵5]而決不是當好領(lǐng)導的奴仆,會計責任主要是對國家和集體負責,而不是對個人負責。旅游收入進了賬,支出的走向在哪兒,重點在哪兒,其產(chǎn)生的經(jīng)濟效益科學估算大體是多少,這些問題,會計人應(yīng)該了如指掌。會計的義務(wù)主要是對會計信息的載體——會計報表的真實性、合法性、完整性負責。要處理好責任與義務(wù)這個關(guān)系,需要會計人員具有高度的法制觀念和高超的業(yè)務(wù)處理能力,高尚的思想境界和社會公德。這就要求“會計人員一方面要不斷努力學習國家制定的相關(guān)政策、法規(guī)和制度以及本職業(yè)務(wù)技術(shù),提高從業(yè)執(zhí)法水平,另一方面也要注意職業(yè)道德素養(yǎng)及敬業(yè)精神的培養(yǎng),兩者缺一不可?！盵4]事實上這正體現(xiàn)了以法理財與以德理財相結(jié)合的現(xiàn)代管理理念。

要加強對財務(wù)報表的研究與改進。傳統(tǒng)的財務(wù)報表在服務(wù)對象、服務(wù)目標上存在著一定的局限性,作為會計人,要切實加強對現(xiàn)代企業(yè)制度和市場經(jīng)濟理論的研究,應(yīng)對各種新的經(jīng)濟發(fā)展模式、新的經(jīng)濟理論帶來的嚴峻挑戰(zhàn),將財務(wù)報表作為一種約束和監(jiān)督投資的有效形式和手段,從提供信息的可靠性、充分性和及時性等方面加以改進,正確反映企業(yè)真實的資源狀況和單位時間、單位投入所取得的經(jīng)濟效益和社會效益。

(二)要依法行使會計的參與決策權(quán)

會計作為一種文化,是經(jīng)歷了幾個社會形態(tài)、經(jīng)歷了不同性質(zhì)的經(jīng)濟社會活動而逐漸發(fā)展成熟的。會計人應(yīng)該也完全有能力參與決策。會計最主要的本質(zhì)是管理,管理也是生產(chǎn)力?！皶嬜鳛橐环N管理活動經(jīng)歷了由報告受托責任到參與決策的轉(zhuǎn)移,決策是管理活動的最高形態(tài),決策正確與否決定了投資的成敗,企業(yè)的興衰。會計由被動報告受托責任到主動提供決策有用信息和參與決策,不能不說是其管理層次的一次上升,代表著一種更先進的管理或更先進的生產(chǎn)力?！盵6]近年來,渾源縣恒山管理委員會積極組織和大力鼓勵會計人外出學習,對同行業(yè)的旅游產(chǎn)業(yè)投入作科學的動態(tài)分析,這對于發(fā)展壯大渾源旅游市場、提升恒山品牌價值,起到了推動作用。作為會計人,應(yīng)該在這些考察活動中,對本市、本省乃至外省的旅游產(chǎn)業(yè)作出多角度、全方位的會計分析,從而提高會計人的決策參與能力。過去兩年來,我們從綿山不惜巨資加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大作為中得到啟示,下大力氣對恒山道路和懸空寺景區(qū)進行規(guī)模性改造,效益十分明顯。

(三)建章立制,規(guī)范運作,開源節(jié)流,確保旅游產(chǎn)業(yè)投資的效益

1、建立財政預(yù)算管理制度。年初作出最嚴格的財政預(yù)算,支出由結(jié)算中心按進度核撥;年終,財政按指標審核批復(fù)決算。

2、建立“聯(lián)簽審核管理制度”。所有支出原始憑證必須由經(jīng)手人簽字、有分管領(lǐng)導簽字、有領(lǐng)導審批簽字,方可過賬。

3、建立票據(jù)管理制度。所有票據(jù)必須統(tǒng)一從上級財政部門購回、發(fā)出、定期繳銷。

4、建立現(xiàn)金管理制度。單位取得現(xiàn)金,必須先存入指定專戶,不得坐支現(xiàn)金。規(guī)定現(xiàn)金管理五不準:不準用不符合財務(wù)制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金;不準單位之間相互借用現(xiàn)金;不準謊報用途套取現(xiàn)金;不準將單位收入的現(xiàn)金以個人名義儲蓄;不準保留賬外公款。

5·建立崗位負責管理制度。根據(jù)設(shè)立的崗位,明確崗位職責,各負其責,定期稽查,哪道環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,追究哪道環(huán)節(jié)工作人員的責任。

十六大報告指出:“發(fā)展要有新思路,改革要有新突破,開放要有新局面,各項工作要有新舉措?！睖喸绰糜萎a(chǎn)業(yè)要走強勁發(fā)展之路,必須創(chuàng)新發(fā)展思維,要立足于大旅游,緊緊把握住著眼點,內(nèi)強素質(zhì),外塑形象;要加快旅游產(chǎn)業(yè)改革步伐,加強投入,管好投資,充分發(fā)揮會計人的管理職能和參與決策作用,力求資金管理工作有突破,有效益;要確立開放意識,從踐行“三個代表”的高度出發(fā),建立科學、規(guī)范、靈活的投資約束機制,開創(chuàng)旅游產(chǎn)業(yè)管理工作的新局面,以提升旅游產(chǎn)業(yè)的競爭力。

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第5篇：資產(chǎn)投資論文范文

1．1全球礦業(yè)總體態(tài)勢

2008年由美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機影響力逐漸消退，2013年，發(fā)達國家經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，美國、歐元區(qū)、日本二季度GDP同比增長2．5％、1．1％、3．8％；巴西、印度、俄羅斯等新興經(jīng)濟體經(jīng)濟整體增速普遍放緩，面臨較大的下行壓力。2013年，全球礦產(chǎn)品價格震蕩下行，依舊低迷，大宗礦產(chǎn)品需求減少，波羅的海航運指數(shù)自2008年以來持續(xù)下降，低位徘徊，并在2013年初跌至近十年的最低值，今年以來全球非燃料主要固體礦產(chǎn)勘查投資大幅下滑，較2012年下降29％，金屬勘查活動再創(chuàng)三年以來的新低，據(jù)加拿大標普／TSX全球礦業(yè)指數(shù)顯示，全球礦業(yè)指數(shù)自2010年以來持續(xù)下滑，下滑幅度高達22％。2013年，勘查投資日趨理性，區(qū)域進一步分化，傾向于法治健全、基礎(chǔ)設(shè)施完善、地理位置處在較大潛力成礦帶上的國家，投資位于前列國家或地區(qū)分別為北美、拉丁美洲、澳大利亞，其中北美、拉丁美洲兩地分別占全球勘探投入的23％和14％，黃金、銅、鐵依舊是礦種投資的主流，以鐵礦石為例，在西澳、南美、西非、北美四大鐵礦石主產(chǎn)區(qū)新增產(chǎn)能4．8億t，占全球增量的64％。

1．2我國境外礦產(chǎn)投資背景

我國近幾年雖然在重要礦產(chǎn)資源上儲量大幅增加，但儲量增長趕不上產(chǎn)量增長，產(chǎn)量增長幅度更是大大落后于消費量增長幅度，重要礦產(chǎn)資源進口額維持高位，進口依賴程度日漸提高，原油、鐵礦石對外依存度已超50％，天然氣對外依存度也在逐年激增，甚至連我國極有富有的煤炭資源近幾年的進口量也在逐年攀增，2012年進口量已超過2．8億t。據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2012年我國原油、天然氣的剩余開采年限分別僅為22年和45年，鐵礦、銅礦的剩余開采年限也分別僅為59年和54年。大宗礦產(chǎn)開采年限不斷縮減，對外依存度不斷提高，是至少今后5～10年的趨勢，并在相當長的時期內(nèi)產(chǎn)生不了根本性的變化，一旦國際礦產(chǎn)品價格大幅度波動，就會對我國平衡健康發(fā)展的資源經(jīng)濟產(chǎn)生極大的影響，因此實施境外礦產(chǎn)投資“走出去”是大勢所趨的必由之路。

1．3我國境外礦產(chǎn)投資現(xiàn)狀

2008～2012年，我國境外礦業(yè)投資保持良好發(fā)展勢頭，投資增速明顯加快，投資模式日益成熟，投資主體更加多元，“走出去”利用境外資源和市場取得了顯著成效，但進入2013年，我國境外投資受到國際礦業(yè)寒冬的影響，進入下降通道，據(jù)中國礦業(yè)聯(lián)合會統(tǒng)計，2013年1～11月份我國企業(yè)境外固體礦產(chǎn)投資項目122例，投資金額50．9億美元，相比去年同期數(shù)量和金額分別下滑23％、45％；在礦種投資上，過于集中，其中銅、金、煤炭三個礦種的投資額占據(jù)總投資額的近七成；在投資區(qū)域上，前三名分別為澳大利亞、南部非洲、加拿大，三個地區(qū)的投資額占據(jù)總投資額的近六成，這與去年投資區(qū)域排名大體相近，但投資額出現(xiàn)不同程度下滑，以澳大利亞、非洲為例，相比2012全年，分別下滑37％和20％；在投資類別上，勘查投資大多為草根項目，主要投向周邊國家及南美洲、非洲等發(fā)展中國家，面臨著較大的政治風險；礦業(yè)并購則主要出現(xiàn)在澳大利亞、加拿大等發(fā)達國家，同時遭遇較大的法律人文差異困境。在投資下滑的背景下，民企參與境外投資熱情依舊高漲，民企投資無論在項目數(shù)量還是投資金額上，降速明顯緩于國有企業(yè)，投資項目數(shù)量是國有企業(yè)兩倍，投資金額更是占據(jù)境外總投資額60％。

2境外礦產(chǎn)資源投資存在的問題

全球礦業(yè)市場深度調(diào)整，礦業(yè)并購成本和競爭對手大幅減少，給我國企業(yè)難得“走出去”的好機遇。近幾年，地勘單位紛紛“走出去”參與境外礦產(chǎn)投資，有的省地勘局為鼓勵下屬地質(zhì)隊參與國際礦業(yè)投資，提出了“一院一隊、一隊一國”的口號。民營企業(yè)同時抓住機遇，國際化經(jīng)營步伐加快，逐漸成為境外礦產(chǎn)投資主力軍，除了澳大利亞、加拿大和非洲傳統(tǒng)我國投資區(qū)域之外，民營企業(yè)現(xiàn)今北赴蒙古，西征中亞，南下南美，“走出去”路途越走越寬，步伐越來越有力，但“摸著石頭過河”總是伴隨著失敗和教訓。據(jù)中國礦業(yè)聯(lián)合會初步統(tǒng)計，我國民企“走出去”80％案例均以失敗告終，梳理近些年境外礦產(chǎn)投資案例，主要存在以下四方面的問題。

2．1資源民族主義活躍

2012年，安永的礦業(yè)部門報告將資源民族主義作為2013年礦業(yè)投資的最大風險。在礦業(yè)投資逐步下滑，各國紛紛調(diào)整本國礦業(yè)開發(fā)政策以松綁礦業(yè)投資之際，不少國家卻逆勢而為，開征或提升礦產(chǎn)權(quán)利金及其他礦業(yè)稅、加強對外資參與的控制、強調(diào)資源領(lǐng)域國有化等形式凸顯資源民族主義特征，這些舉措多集中在政局不穩(wěn)定、政治風險高的不發(fā)達國家，而由于我國境外礦產(chǎn)投資起步晚，發(fā)達國家已搶占成熟穩(wěn)定礦產(chǎn)資源國家市場份額，提高了我國境外投資進入的門檻，迫使我國繼而轉(zhuǎn)而投入那些投資資源民族主義活躍、風險相對高的國家或地區(qū)。如印度尼西亞于2014年起，禁止出口未加工的金屬礦石，并將吊銷違反此禁令公司的出口執(zhí)照。此項禁令涉及銅、金、銀、鎳、席、鋁土和鋅，并對煤單獨頒布法令；蒙古、津巴布韋等國將礦產(chǎn)資源等領(lǐng)域確定為戰(zhàn)略性領(lǐng)域，規(guī)定戰(zhàn)略性領(lǐng)域的外資持股比例不得超過49％。即使像加拿大這類發(fā)達國家，也或多或少存在著資源民族主義的殘留，如在中海油并購加拿大尼克森公司后，加拿大政府同時宣布對《并購法》的變革，特別是針對外國國有企業(yè)投資加拿大審批政策的重大調(diào)整，主要內(nèi)容有：①今后外國國有企業(yè)收購油砂項目只有在例外情況下才會審批；②并購方有國有企業(yè)有義務(wù)證明對加拿大凈有益；③對于非國有企業(yè)，審查門檻在加拿大內(nèi)閣確定的日期后被提高或到6億加元、8億加元直至10億加元（企業(yè)價值）等。

2．2礦企金融融資困難

國外礦業(yè)企業(yè)融資得益于完善的資本市場，大中小礦業(yè)企業(yè)紛紛選擇在證券交易所上市以籌集更多資金，但由于我國資本市場本身發(fā)展不成熟，使得礦業(yè)企業(yè)利用資本市場融資極為有限。在深滬兩家證券交易所掛牌交易的礦業(yè)企業(yè)多集中在國有大型礦企，中小礦業(yè)公司、省級地勘單位上市數(shù)量極其稀少。礦業(yè)開發(fā)運作的長周期、A股擬上市的門檻過高，使得這些企業(yè)難以上市融資，紛紛轉(zhuǎn)向銀行貸款，銀行貸款一方面由于現(xiàn)有礦業(yè)權(quán)評估體制不完善，金融機構(gòu)普遍對礦業(yè)的礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)價值存有偏見，尤其是礦業(yè)權(quán)對應(yīng)的礦產(chǎn)資源隨著開采在減少，不符合金融產(chǎn)品流動性的要求，不容易申請下來銀行貸款；另一方面，即使申請成功，由于礦產(chǎn)開發(fā)的長周期性，使得中小型礦山企業(yè)資產(chǎn)負債率節(jié)節(jié)攀升，加大了公司資金壓力的同時也造成了對金融體系的潛在風險。以省級地勘單位為例，2013年1～11月，地勘單位投資只占境外礦產(chǎn)投資總額2％，其中一部分原因就是融資困難，“走出去”的項目面臨著較高的融資“價格”。

2．3礦產(chǎn)投資平臺失位

在市場經(jīng)濟國家，政府制定法律、宏觀調(diào)控；中介機構(gòu)進行行業(yè)管理、自律和服務(wù)。在政策層面，國家對中小企業(yè)國際化給予特別的支持，是國際通行的做法。國務(wù)院辦公廳曾在2012年以〔2012〕32號轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、商務(wù)部等8部門《關(guān)于加快培育國際合作和競爭新優(yōu)勢的指導意見》（以下簡稱《意見》），《意見》提出了加快實施“走出去”戰(zhàn)略，“深化國際能源資源開發(fā)和加工互利合作，支持有條件的企業(yè)積極開展境外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投資。發(fā)揮股權(quán)投資基金對促進企業(yè)境外投資的積極作用”。但對民營企業(yè)境外投資政策指引和扶持不足，草根勘查并沒有獲得財政資金和銀行信托機構(gòu)的青睞。在信息共享上，缺乏統(tǒng)一的礦產(chǎn)勘查信息服務(wù)平臺，境外投資指南和動態(tài)信息匱乏，只是散見于不同部門的書籍期刊等，現(xiàn)只有國土資源部信息中心出版的82個國家／地區(qū)礦業(yè)投資指南，中國地質(zhì)調(diào)查局定期公布境外找礦進展，中國地質(zhì)調(diào)查局發(fā)展中心出版的《世界礦情》，商務(wù)部也年度《中國對外投資合作發(fā)展報告》等少數(shù)信息獲得方式。在中介機構(gòu)管理方面，作為政府與企業(yè)的橋梁，中介協(xié)會在企業(yè)“走出去”過程中的作用不可替代。我國目前中介機構(gòu)存在著數(shù)量少、規(guī)模小、水平低、功能不全、服務(wù)不到位等問題，缺少專門從事資源儲量估算、礦產(chǎn)評估以及會計核算的礦業(yè)投資中介機構(gòu)，同時在制定礦產(chǎn)勘查技術(shù)標準及“走出去”行業(yè)規(guī)范、境外投資決策咨詢、礦產(chǎn)投資風險評估等方面還需進一步完善。

2．4礦產(chǎn)投資決策草率

根據(jù)2013年1～11月境外礦產(chǎn)投資金額統(tǒng)計，中國企業(yè)境外投資的主要來源為：跨行業(yè)企業(yè)、礦山企業(yè)、勘查單位，其中跨行業(yè)企業(yè)成為投資主要來源，投資額為30．56億美元，占總投資額的60％?？缧袠I(yè)企業(yè)多集中在房地產(chǎn)、制造業(yè)和基金等行業(yè)，這類投資多表現(xiàn)為短、平、快的投機特征，一方面投資礦種相對集中、過于盲目，投資行為不切合地質(zhì)工作規(guī)律、缺乏礦業(yè)技術(shù)和行業(yè)管理經(jīng)驗，這點在2009年對加拿大巴芬島MarryRiver鐵礦投資上就得到很好體現(xiàn)，由于國內(nèi)一家貿(mào)易公司的短視，讓近60億t的鐵礦被印度米塔爾鋼鐵公司搶占了先機。另一方面，對投資目的國的法律法規(guī)以及投資風險考慮不到位，缺乏海外風險管理體系，生搬硬套國內(nèi)礦產(chǎn)勘查工作流程，以投資澳大利亞西澳大利亞州鐵礦為例，首先投資行為要符合《公司法》和《原住民土地權(quán)法》有關(guān)的礦產(chǎn)資源事務(wù)管理條款，另外由于澳大利亞是聯(lián)邦制國家，各州的礦產(chǎn)開發(fā)隸屬州政府管轄，礦產(chǎn)開發(fā)要符合西澳大利亞州頒布的《礦業(yè)法1978》、《采礦規(guī)章1981》、《采礦補充法2004》以及《私人地產(chǎn)上的采礦法1898》等等法律規(guī)章。另外向美國進行礦產(chǎn)投資需要特別注意，不同地區(qū)執(zhí)行不同的資源所有權(quán)制度，東部地區(qū)執(zhí)行從屬于土地所有者的資源所有權(quán)制度，中部地區(qū)地表權(quán)歸屬于州政府或私人、地下礦產(chǎn)權(quán)歸屬于聯(lián)邦，西部地區(qū)聯(lián)邦獨家管理地表權(quán)和地下礦產(chǎn)權(quán)。

3境外礦產(chǎn)資源投資對策及建議

我國企業(yè)“走出去”參與國際礦產(chǎn)投資，聯(lián)合并購優(yōu)質(zhì)礦產(chǎn)資源，既是企業(yè)長遠發(fā)展的戰(zhàn)略需要，又是我國資源戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵舉措。針對當前“走出去”的困難與問題，遏制境外礦產(chǎn)投資項目和金額雙下滑的趨勢，構(gòu)建新形勢下的“政府引導、中介搭臺、基金銜接、地勘先行、民企跟進、金融支持、保險保障”境外礦產(chǎn)投資機制至關(guān)重要。

3．1政府引導、中介搭臺

政府引導是發(fā)揮政府公益職能。加強國家間的對話與合作，反對資源民族主義，為企業(yè)“走出去”創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。健全國家戰(zhàn)略層面的境外礦產(chǎn)投資頂層設(shè)計，強化企業(yè)投資主體地位，減政放權(quán)，簡化審批手續(xù)，減少政府審批范圍和環(huán)節(jié)。盡快建立境外礦產(chǎn)投資的風險預(yù)警和應(yīng)急機制，完善制定中國企業(yè)海外投資促進法，整合各部門信息資源，及時跟蹤更新，構(gòu)建境外礦產(chǎn)投資信息服務(wù)平臺，正確引導中國企業(yè)“走出去”。中介搭臺是發(fā)揮中介機構(gòu)橋梁導向作用。加強中國礦業(yè)聯(lián)合會、中銀國際、律師事務(wù)所等中介協(xié)會的行業(yè)管理職能，成立由地質(zhì)專家、采礦工程師、法律專家和稅務(wù)財會專家組成的國際礦業(yè)咨詢機構(gòu)，加強各中介機構(gòu)信息共享，在不違背法律法規(guī)前提下，中介機構(gòu)不僅要定期公布全球礦業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、礦種產(chǎn)量及企業(yè)并購等重要礦業(yè)資訊，更要普及投資意向國家或地區(qū)的法律法規(guī)、政治經(jīng)濟、人文特點、文化差異以及原著民政策等，大體研判未來全球礦業(yè)走勢及下一步投資區(qū)域和礦種熱點，為地勘單位、民營企業(yè)“走出去”唱好戲搭好臺。

3．2基金銜接、地勘先行、民企跟進

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強地質(zhì)工作的決定》提出的建立中央地質(zhì)勘查基金，其目的本是在一定時期內(nèi)一方面起到風險勘查基金的作用，主要用于降低勘查風險，另一方面還要實現(xiàn)國家宏觀政策對地質(zhì)勘查市場的調(diào)控作用。探索地勘基金境外投資新模式，充分體現(xiàn)地勘單位部分公益性事業(yè)的特點，以中央地勘基金出資或與民營企業(yè)聯(lián)合出資、地勘單位承擔為主要模式進行境外風險勘查，一方面在風險投資相對較高或境外投資相對空白的國家優(yōu)選試點，最大限度降低境外投資風險，為下一步拉動更多社會資金夯實基礎(chǔ)；另一方面，在境外投資相對成熟的國家或地區(qū)，如澳大利亞、加拿大等國家，創(chuàng)建提煉不同國家地質(zhì)投資找礦經(jīng)典模式，為更多民企跟進提供可實踐操作的找礦模版。鼓勵地勘單位以技術(shù)裝備入股，與民營企業(yè)與聯(lián)合投資，發(fā)揮各自優(yōu)勢。引導民營企業(yè)理性選擇投資項目，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，支持中小企業(yè)集群化抱團“走出去”。完善民營企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)制度，逐步在管理理念、管理機制、企業(yè)文化等方面與國際接軌，破除中外語言、文化、法律、習俗上的差異造成境外礦產(chǎn)投資的天然障礙，提高企業(yè)的核心競爭力。

3．3金融支持、保險保障

完善相關(guān)財稅支持政策，對境外礦產(chǎn)投資給予一定的稅款減免，試點實行部分礦種勘查投資補助金制度。加大“走出去”的政策資金支持力度，設(shè)立民營境外礦產(chǎn)投資專項基金，重點支持“走出去”的草根勘查。拓展境外礦產(chǎn)投資融資渠道，降低民營企業(yè)借貸門檻，探索以境外資產(chǎn)、股權(quán)、礦業(yè)權(quán)為抵押貸款模式。支持有條件的地勘單位、中小型礦業(yè)企業(yè)上市創(chuàng)業(yè)板融資，引導民間借貸機構(gòu)向礦業(yè)投資領(lǐng)域傾斜。完善現(xiàn)有礦業(yè)權(quán)評估制度，對國外勘探實行投資保險制度，設(shè)立專門境外礦產(chǎn)投資保障險，鼓勵保險公司和商業(yè)銀行對境外礦產(chǎn)投資進行信用擔保，降低投資風險，為投資活動保駕護航。

4結(jié)論

第6篇：資產(chǎn)投資論文范文

一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求

(一)辦公物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐,從而推動辦公物業(yè)的租賃需求,濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過量的壓力將有望得到緩解,同時,由于自貿(mào)區(qū)對天津整體經(jīng)濟具有拉動作用,整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。

(二)零售物業(yè)需求

一方面,自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升,將推動區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求,另一方面,自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢將提升對進口商品的消費需求,促進天津居民高端消費的同時吸引京津冀地區(qū)的高端消費流入,從而推動零售市場的消費升級和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。

(三)倉儲物業(yè)需求

自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對天津物流容量和效率的要求,推動倉儲物業(yè)的需求及設(shè)施完善。

(四)住宅需求

自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機會,拉動天津城市人口的增長,同時推動對自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。

二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資

利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示:天津自貿(mào)實驗區(qū)獲批當周,濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套,環(huán)比增加6.76%,占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套,環(huán)比增加54.55%,占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套,環(huán)比增加104.00%,占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套,環(huán)比增加89.83%,占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù),2015年1至9月,濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元,同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米,同比增長17.4%;其中住宅銷售面積141.5萬平米,同比增長36.9%,占整體商品房銷售比重的95.2%;實現(xiàn)商品房銷售額147.76億元,同比增長26.6%,其中住宅銷售額137.14億元,同比增長42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域為開發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動下,濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場交易情況逐月向好,濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場情況,但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū),我們通過濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場的運行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運行情況。因此,可以推斷,天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進、逐漸向好的。

三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機遇

(一)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)型機會

受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響,自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價格不僅會持續(xù)上漲,而且業(yè)主們對樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會越來越高,主要表現(xiàn)為兩方面:一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員,他們的技能和文化水平很高,尤其是那些技能性、專業(yè)性很強的人員,向其提供的住宅和辦公樓能級也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動性很大,因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化,盡可能做到相對完善和穩(wěn)定。

(二)拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機會

自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來產(chǎn)業(yè)集聚的同時,會形成大容量的信息交流需求,從而構(gòu)成一個以房地產(chǎn)為中心,集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺。

(三)房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新機會

自貿(mào)區(qū)將著力推進金融改革創(chuàng)新,推進利率市場化,改善房企再融資環(huán)境,發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過這些試點工作,將使房地產(chǎn)市場融資環(huán)境更加市場化,也意味著未來房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。

四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議

建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個方面把握自貿(mào)區(qū)紅利:

(一)調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略

已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè),應(yīng)當審時度勢,認真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響,從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手,及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略。對于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營者來說,自貿(mào)區(qū)將帶來的是一種全新的經(jīng)營理念?？傮w上要求做到:企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營要與整個國民經(jīng)濟改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致,牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動權(quán),努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營效益與社會效益相一致。

(二)加快轉(zhuǎn)型升級

掌握房地產(chǎn)經(jīng)營資源,實現(xiàn)從開發(fā)變持有,由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù),手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外,要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來的其他機會。土地存量方面,包括征用后未開發(fā)利用的土地,因城市規(guī)劃所需動拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面,包括中高檔商品住宅、高級商辦樓、大型商務(wù)中心。

(三)掌握企業(yè)經(jīng)營所需資金

在房地產(chǎn)整個運營過程中,對龐大資金使用的重要性毋庸置疑,從事房地產(chǎn)經(jīng)營同樣如此。開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機遇。更加主動、深入與金融機構(gòu)建立聯(lián)系,取得了資金上的優(yōu)勢,也就具備了市場中的經(jīng)營主動權(quán)。

(四)建立適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)管理新機制

第7篇：資產(chǎn)投資論文范文

1.站在宏觀經(jīng)濟角度，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展增速持續(xù)下滑，物質(zhì)積累速度遠跟不上經(jīng)濟發(fā)展腳步漸漸凸顯了投資的風險。（1）自2011年以來，傳統(tǒng)的拉動中國經(jīng)濟增長的“三駕馬車”--投資，內(nèi)需（消費）和出口，通過廉價勞動力和原材料刺激出口的方式，現(xiàn)如今靠外需拉動經(jīng)濟增長的模式顯現(xiàn)了種種矛盾，中國經(jīng)濟良性發(fā)展，還應(yīng)提高內(nèi)需，促進消費者投資。①進出口增速回落，價格水平漲幅較低，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014全年最終消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻率為51.2%，比上年提高3.0個百分點。②2014年全國居民收入基尼系數(shù)為0.469，基尼系數(shù)按照聯(lián)合國有關(guān)組織規(guī)定超過0.4“警戒線”，表明我國收入差距較大。（2）一個很現(xiàn)實的原因就是現(xiàn)今社會矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閑置資金少，更無資金回融用于投資。房地產(chǎn)發(fā)展之初，符合我國經(jīng)濟發(fā)展的速度和水平，問題尚未突顯，隨著經(jīng)濟發(fā)展加快，住房需求增加，導致房地產(chǎn)價格上漲，然而只有地產(chǎn)業(yè)能在地產(chǎn)泡沫中“分一杯羹”，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來越富，導致貧富分化更加嚴重，收入差距進一步拉大，低收入者就更加買不起房。

2.從我國政策上看，2013年到2014年有一個大的轉(zhuǎn)變，2013年政策傾向于不放松的限購調(diào)穩(wěn)政策。（1）雖說貨幣信貸增勢平穩(wěn)，但數(shù)據(jù)顯示2014全年社會融資規(guī)模為16.46萬億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續(xù)出臺支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對宏觀經(jīng)濟幫助較大，使得一二線城市樓市集體經(jīng)濟成交上升。（2）一系列的“貼補”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對低迷的房產(chǎn)經(jīng)濟，政策上不再提“調(diào)控”二字。從呼和浩特發(fā)文取消限購以來，面對較大的房產(chǎn)冗余，全國各二三線城市紛紛放松限購，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調(diào)整也將使15年未來的樓市情況得到平穩(wěn)發(fā)展。3.年輕群體買房能力低。調(diào)查不同地市的人，可以得到相近的結(jié)果。（1）收入低，住房公積金補貼少傾向于租房。（2）房產(chǎn)中介“幌子”多。許多房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息與實地看房信息不一致，中介討價還價，實際房價遠比網(wǎng)上刊登的高，使人望而生畏。

二、國外經(jīng)濟形勢方面分析

1.聯(lián)合國經(jīng)濟和社會事務(wù)部最新發(fā)表的《2015年世界經(jīng)濟形勢與愿望》報告顯示，2014年世界經(jīng)濟將會繼續(xù)緩慢增長，預(yù)計2015年和2016年世界經(jīng)濟將分別增長3.1%和3.3%。

（1）美國經(jīng)濟增長速度超過預(yù)期，2014年美國四季度GDP增速提高至5%，消費市場持續(xù)回升溫，其制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)均未受到世界經(jīng)濟頹靡的影響，而我國2014年四季度GDP同比增長7.5%，與2013年數(shù)據(jù)相比，真實GDP增速是下降的，14年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎乇?3年同比增長1.04%；全年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長8.3%。正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的加速發(fā)展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯(lián)儲退出量化寬松政策的影響，我國現(xiàn)面臨通貨緊縮風險。

（2）歐洲經(jīng)濟因為石油價格大跌，歐元貶值，導致通貨緊縮加劇，但歐元區(qū)財政放松，能夠小幅度刺激經(jīng)濟增長。成員國內(nèi)需求下降，勞動力市場疲軟，仍是經(jīng)濟難以發(fā)展的表象。

（3）面對國內(nèi)通貨膨脹的狀態(tài)日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬松貨幣政策，旨在引發(fā)貨幣刺激經(jīng)濟規(guī)模。也會成為財政惡化的誘因，從而導致日本低收入人群不滿。長久來看，會降低需求，仍有導致通貨緊縮的風險。

第8篇：資產(chǎn)投資論文范文

關(guān)鍵字:商業(yè)房地產(chǎn);投資風險;防范策略

一、商業(yè)房地產(chǎn)概述

(一)商業(yè)房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)按其用途可劃分為住宅房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)等,顧名思義,商業(yè)房地產(chǎn)主要用于商業(yè)經(jīng)營,包括各種零售、批發(fā)、休閑、餐飲、娛樂等經(jīng)營用途。商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣,主要包括批發(fā)市場、購物中心、專業(yè)市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業(yè)地產(chǎn)和住宅的底層商鋪等。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)房地產(chǎn)。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)在我國的發(fā)展

我國的商業(yè)房地產(chǎn)是伴隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展而逐漸發(fā)展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環(huán)境等因素,商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢,較為有代表性的商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟體制的不斷完善,商業(yè)房地產(chǎn)進入迅速發(fā)展的時期,突出表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)竣工面積的持續(xù)的快速增長。

但在商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的同時,其投資風險不斷顯現(xiàn)并成為房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要威脅。我國商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理尚處于發(fā)展的初級階段,開發(fā)模式以“分割出售、售后包租”為主,建設(shè)完成就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售,但有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,商業(yè)房地產(chǎn)的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產(chǎn)大量空置,造成了商業(yè)房地產(chǎn)空置率的居高不下,這就導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤無法實現(xiàn)甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預(yù)期的變化給商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)造成經(jīng)濟利益的損失。房地產(chǎn)業(yè)作為一國最主要的固定資產(chǎn)投資,與國家的宏觀經(jīng)濟政策聯(lián)系緊密,國家會通過與房地產(chǎn)有關(guān)的政策的調(diào)整以調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的運行,這些政策包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產(chǎn)業(yè)政策方面,近年來國家陸續(xù)出臺政策鼓勵和支持經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),這勢必會改變房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),在一定程度上影響商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

2.城市規(guī)劃風險

由于我國城市規(guī)劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內(nèi)一些城市出現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃布局不合理、局部過熱的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計,截止到目前,全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業(yè)街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營周期長,在這期間的城市規(guī)劃的變動會導致項目的徹底破產(chǎn),大部分的建設(shè)成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經(jīng)濟風險

1.市場供求風險

商業(yè)房地產(chǎn)的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現(xiàn)為以下兩個方面,一是商業(yè)房地產(chǎn)的供給過多,供過于求導致房地產(chǎn)的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,利益的驅(qū)動使得社會上大量的資金投向房地產(chǎn)業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模迅速增加,并且超過了社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目不能滿足市場的要求,市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出。表現(xiàn)為已建成的商業(yè)房地產(chǎn)項目在區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經(jīng)營的要求,造成這一風險的原因在于開發(fā)商沒有實現(xiàn)進行完善的商業(yè)規(guī)劃,不是根據(jù)市場的需求進行項目的開發(fā),而是非理性的先開發(fā)后招商,這必然會造成市場的結(jié)構(gòu)性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。

2.融資風險

商業(yè)房地產(chǎn)的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的風險。由于我國目前資本市場發(fā)展尚不完善以及受傳統(tǒng)的投資觀念的影響,房地產(chǎn)企業(yè)運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計,在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,大多數(shù)企業(yè)對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業(yè)房地產(chǎn)項目,其項目資金的回收期比住宅房地產(chǎn)要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調(diào)整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調(diào)利率6次,上調(diào)總幅度在10%以上,這對于貸款數(shù)量巨大的產(chǎn)企業(yè)來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)跨越房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)經(jīng)營兩個領(lǐng)域,不僅在后期的經(jīng)營管理中要進行有效的商業(yè)經(jīng)營管理,在前期的建設(shè)開發(fā)階段也要做好充分的商業(yè)規(guī)劃并進行有效的招商活動。而我國大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)都是以經(jīng)營住宅房地產(chǎn)為其主要業(yè)務(wù),缺乏商業(yè)運營管理的人才及經(jīng)驗,套用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)模式,沒有進行有效的商業(yè)規(guī)劃及招商活動,待項目建成后直接出售產(chǎn)權(quán)或者進行招租。產(chǎn)權(quán)的出售固然可以迅速的回籠資金,但現(xiàn)金流就此中斷,不符合商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的初衷及實現(xiàn)企業(yè)受益的最大化;由于商業(yè)運營的經(jīng)驗不足,商業(yè)房地產(chǎn)的出租中管理混亂,容易激發(fā)與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業(yè)的利益。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規(guī)劃,規(guī)避政治風險

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當時刻關(guān)注國家的宏觀政策的變化,包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據(jù)政策規(guī)定合理的調(diào)整經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容、經(jīng)營方式、區(qū)位選擇。例如利用在城市高新區(qū)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠的政策調(diào)整企業(yè)建設(shè)項目的區(qū)位,以獲得稅收優(yōu)惠。

如上所述,城市規(guī)劃風險對企業(yè)的影響巨大,因此房地產(chǎn)企業(yè)在新項目開工前既要符合城市發(fā)展規(guī)劃,要依據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃確定商業(yè)地產(chǎn)項目的選址、定位、規(guī)模、檔次,又要做好充分的市場調(diào)查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調(diào)查研究,如果調(diào)研結(jié)果顯示此次城市規(guī)劃并不合理,企業(yè)開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規(guī)劃,應(yīng)轉(zhuǎn)向其他城市或地區(qū)以合理的規(guī)避城市規(guī)劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據(jù)市場需求量,規(guī)避市場供求風險

針對產(chǎn)生商業(yè)房地產(chǎn)市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據(jù)市場的需求量,合理安排建設(shè)規(guī)模以及種類,因為商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)和運營時間長,所以以上的安排要在充分調(diào)查和合理預(yù)測的基礎(chǔ)上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調(diào)整,未來幾年經(jīng)濟適用房和廉租房會大量建設(shè),必然形成對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊,因此就要適當?shù)臏p少商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè),以規(guī)避供過于求的風險。另一方面,一個商業(yè)房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵在于后期的商業(yè)管理運營的效果,而后期的商業(yè)管理運營的效果如何又取決于項目開發(fā)前是否有一個完善的商業(yè)策劃。只有對項目選址、業(yè)態(tài)定位、項目設(shè)計進行精心的商業(yè)策劃,根據(jù)商戶的業(yè)態(tài)、區(qū)位的需求進行建設(shè),后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟利益,既避免與商戶之間發(fā)生矛盾,又從房產(chǎn)的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業(yè)帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業(yè)抗風險能力。要完善企業(yè)的治理結(jié)構(gòu),爭取上市融資或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業(yè)總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業(yè)的管理水平,學習國外房地產(chǎn)企業(yè)的先進經(jīng)驗,促進企業(yè)的長遠發(fā)展

(三)加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營,防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險

商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)與其他類別房地產(chǎn)的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現(xiàn),所以管理運營階段就成為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中至關(guān)重要的階段,對國內(nèi)眾多商業(yè)房地產(chǎn)項目進行研究可以發(fā)現(xiàn),大多數(shù)開發(fā)項目的失敗源于商業(yè)管理運營的缺失或不成熟。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,要防范開發(fā)商自身經(jīng)營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念

商業(yè)房地產(chǎn)建筑工程的完工是進行商業(yè)運營管理的基礎(chǔ)而不是整個項目的結(jié)束,商業(yè)房地產(chǎn)的增值靠的是后期商業(yè)管理運營而不是僅僅的產(chǎn)權(quán)出售獲利,因此,國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當改變套用住宅房地產(chǎn)的經(jīng)營模式,樹立房地產(chǎn)商業(yè)管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業(yè)管理運營存進房地產(chǎn)項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領(lǐng)域,因此需要具備這兩個領(lǐng)域?qū)I(yè)知識及實踐經(jīng)驗的人才進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。房地產(chǎn)企業(yè)可以與高校聯(lián)合,按照企業(yè)對管理人員的素質(zhì)要求設(shè)計培養(yǎng)計劃,培養(yǎng)企業(yè)所需要的人才。

3.統(tǒng)一經(jīng)營主題,建立商業(yè)品牌

一個商業(yè)房地產(chǎn)項目中會有各種不同的業(yè)態(tài),現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的業(yè)態(tài)統(tǒng)一為一種經(jīng)營主題,最終建立一個被消費者認同的商業(yè)品牌。根據(jù)各地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費環(huán)境和項目經(jīng)營規(guī)模,通過對項目中商戶進行統(tǒng)一招商和物業(yè)管理,實現(xiàn)項目經(jīng)營的精準定位,發(fā)揮整合優(yōu)勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統(tǒng)一形象的弊端。在經(jīng)營主題統(tǒng)一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應(yīng)下,逐步樹立項目的商業(yè)品牌。

參考文獻:

[1]王珍蓮.新時期我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式走向研究[J].建筑經(jīng)濟,2007,(07).

[2]李翔.商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險分析與研究[D].重慶大學,2008

[3]楊福濤.商業(yè)房地產(chǎn)投資風險評價及規(guī)避研究[D].西北農(nóng)林科技大學,2008

第9篇：資產(chǎn)投資論文范文

這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運輸集散地較近的地方向外輻射。

當然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產(chǎn)資源等自然因素；又如市場、交通、政策、技術(shù)等，以及社會經(jīng)濟因素，都會影響區(qū)位選擇。

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇對不少開發(fā)商進行房地產(chǎn)投資時都是一個很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費者對房地產(chǎn)區(qū)位和價格存在更多挑剔。

在西方經(jīng)濟學中我們會得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結(jié)出來的）、扇形理論（SectorTheory）霍伊特（HomerHoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。

下面我們我們通過這些理論來看一看房地產(chǎn)住宅投資區(qū)位的選擇。

我們知道消費者在購房中主要考慮的是方便程度；當然這是人所共知的，由此我們想到了西方經(jīng)濟學的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式

I=（P-C-SK）Q；I定義銷售收入、P農(nóng)產(chǎn)品市價、C農(nóng)產(chǎn)品成本、K為農(nóng)產(chǎn)品交通時間耗費、S為運費

我們將公式重新定義為

R=P-C-K我們將其R定義為購房后的時間效用、P購房人每天可消耗的時間、C為購房后生活必需品的交通時間耗費、K為購房后的交通時間耗費（K實際上是兩個變量我們在下面討論）。如果市場價格P一定（一年內(nèi)）在公式中有兩個變量C、K，那么消費者在討論購房時主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。

我們先來討論C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）。在一般家庭消費中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請調(diào)的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費者的需求，但對一些中層收入家庭來說這是不夠的，因為對大不分中層收入家庭來說他們愿意到較有檔次的地方消費，這合乎馬斯洛需求層次論。對大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場就意味著占有較高的市場占有率。我們也了解到生活必需品交通費用支出也在購房中起到一定的影響。

對于C（C為購房后生活必需品交通時間耗費）的理解我認為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點與區(qū)位點間的總移動費用最大化——中值問題：總移動距離最小化的地點成為中值）目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij

約束條件：∑xij=1

yj—xij≥0

∑yj=P

xij=0，1；yj=0，1

式中，ai為地點i的需求；dij為地點i和地點j間的最短距離；

xij：地點i的居民如利用地點j的設(shè)施，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設(shè)施時為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

目的：使每個居民都能得到一個設(shè)施，其費用最??；最終居民與設(shè)施均達到效率最大化。

下面我們來談?wù)凨（K為購房后的交通時間耗費）。這里我們把SK定義為消費者關(guān)心的一些項目如：子女上學問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學問題為例來談?wù)?，假設(shè)子女上學問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學和中學。家長對子女在選擇就讀的學校一般為教學質(zhì)量較好的學校，我們設(shè)它為B點、設(shè)居住地為A點、家長的工作地為C點。家長對上下班與接送子女所耗用的時間之和即為AB+CD。

AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而就會放棄某種活動。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時間、出租車時間來計算。當然要看投資人的目標市場的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米

一般這個時間為10分鐘～15分鐘（12點下班到兩點半上班減去吃飯午睡時間）。這樣我們就得到了以B、C點的一個橢圓。在這個范圍以內(nèi)的任何一點都是較理想的。當然AB+CD所耗用的時間可以是代步工具所達到的。有人會提到寄宿學校，但我們都知道在這一時間無法達到的情況下是人們的被迫選擇。

對于K（K為購房后的交通時間耗費）的理解我認為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設(shè)施可利用追求效率型模型的目標函數(shù)minZ=∑∑aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設(shè)施一定的范圍內(nèi)，盡可能向更多的居民提供服務(wù)為目的，即距離各設(shè)施一定范圍內(nèi)包含的需求地域最大化）。

目標函數(shù)maxZ=∑aizi——被覆蓋的人口最大化

約束條件：∑yj—zi≥0——能夠覆蓋地點i的至少有一個以上

∑yj=P

zi=0，1；yj=0，1

式中，zi：地點i被設(shè)施覆蓋，則為1；否則為0；

yj：地點j布局設(shè)施時為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個以K為半徑的圓通過其他西方經(jīng)濟需理論如：

我們在這里只說到兩個因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費者的其他偏好我們就可以構(gòu)建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內(nèi)為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對于消費者來講效益遞減。