房地產稅精選(九篇)
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第1篇：房地產稅范文
我國現有房產稅、土地使用稅等稅種，已不能適應城鎮房地產發展新形勢的需要。稅收收入增長與相關產業發展極不相稱，調控功能未得到有效發揮，財產稅在城市政府財政收入中所占比重較低，尚未成為地方財政的主體稅種，亟需改革。而房地產稅的改革涉及諸多方面，其中，開展房地產稅評估征稅活動是房地產稅制度改革的重要內容。國內外稅收征管實踐表明，按房地產評估值征稅。有利于發揮稅收調控功能，調節級差收入，合理配置資源，提高地方政府運用稅收政策工具的靈活性。但現階段，我國推行這一征管措施還需要一定的制度和環境條件。
（一）稅制改革：整合現有房地產稅制，及時開征新的房地產稅或物業稅
在稅制改革方面，除統一內外稅制已有廣泛共識外，還需要重點突破的有：1.全面提升財產稅在城鎮地方稅體系中的地位。通過對現行房產稅、土地使用稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種進行整合，及時開征新的房地產稅或物業稅，擴大財產稅的征收范圍，擴展稅基。個人擁有的房產，無論自住還是出租，都應逐步依法納稅。2.取消部分減免稅，適當提高房地產稅等稅率，增加政府收入，合理分配公共服務成本。3.貫徹公平原則，通過減免稅、設置不同稅率等手段，調節社會財富分配差距。4.健全財產稅征收網絡，在財產購置、持有、交換、繼承和贈予等環節及時組織收入，防范收入流失。同時，不斷改進征收技術手段，加強稅收征管，充分體現主體稅種功能。
（二）社會條件：開展房地產稅評估征稅適宜的政治經濟環境
房地產是人們生產、生活的重要物質基礎，房地產稅收政策不僅關系到政府財政收入，而且涉及經濟發展環境和人們的生存條件，特別是對住宅投資。建設、銷售、持有和轉讓等環節的稅收政策，涉及成千上萬家庭和個人生活，屬重要公共事務和服務，政府決策需要兼顧國家、企業和個人等各方利益，力爭取得廣泛共識。因而開展房地產稅評估征稅，需要一個較好的政治經濟環境。1.評估征稅要得到廣大納稅人的普遍理解、認可。評估征稅不能僅在理論界和稅務部門取得共識，關鍵還在于能否得到城鄉居民認可，廣大居民的態度是決定因素。如果現階段城鄉居民對評估征稅認識有較大的分歧，政府就不宜貿然推行這一征管措施。2.房地產評估征稅的對象、范圍和評估技術等。與我國經濟發展階段和財富的積累程度要相適應。如果錯誤地估計了城鄉居民的富裕程度、財產狀況，評估征稅的結果就可能事與愿違。3.經濟運行狀況較為穩定，政府宏觀經濟監管有力。
二、房地產稅收評估征稅需要突破的技術問題
房地產稅評稅，就是運用一定科學方法，準確評估房地產的市場價值。反映房地產市場供求關系和價格波動。一方面，使房地產稅收能夠體現納稅人的收益與能力，公平稅負：另一方面，保證政府財政收入隨經濟增長而增長，達到稅收收入與政府公共服務支出之間的均衡。圍繞這一問題，需要進一步研究以下幾方面的內容：（一）確立房地產稅評估征稅的基本準則房地產稅評估征稅，和一般資產評估既有相似、相同之處，也有嚴格區分，需要建立相應的評估準則。以指導房地產評估征稅工作的順利開展。
1.公平準則。公平是世界各國稅收制度追求的共同目標，房地產評估征稅也不例外。公平準則首先是對評估對象的公平，要求在評估征稅中對性能相同或相似、地段相近的房地產采用相同的評估方法評估其價值，作為計征稅收的依據。其次是對納稅人的公平，對性能相同或相似、地段相近的房地產價值的評估，如納稅人是自然人，無論其民族、年齡、性別、國籍、文化程度等，都采用同樣的方法評估征稅：如納稅人是法人，評估征稅不因其所有制性質。規模大小、技術先進與否等不同而有所區別。
2.合法準則。經過幾十年的努力，我國在房地產管理、資產評估領域已初步形成了一套較為完整的法律、法規和規章，如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《注冊會計師法》等。這些法律、法規和規章是評估征稅的依據。合法準則要求稅務人員和稅收評估機構遵守現行房地產管理、資產評估的法律、法規和規章，依法評稅，以維護國家稅法的嚴肅性、權威性，保護政府財政利益，同時維護納稅人合法權益。
3.科學準則。在房地產評稅工作中，評估人員所面臨的經濟社會情況較為復雜。如房地產按其用途可分為居住、商業、辦公、旅館、餐飲。娛樂、工業和倉儲、農業和綜合房地產等，種類繁多，且房地產市場供求關系受多種因素影響波動較大，房地產價格被認為是觀察一個國家和地區經濟運行狀況的“晴雨表”。因此，在評稅活動中，評估機構和人員采用的評估方法、技術和程序等，要能科學、準確地反映房地產真實市場價值。使房地產稅的征收既保證政府稅收收入隨房地產經濟的發展而增長，又不增加納稅人的負擔。
4.時點準則。時點準則要求房地產價值評估結果，應是評估對象在估價時點的合理價值。由于房地產價格隨市場供求關系等因素不斷發生變化，對房地產價值的評估只能是評估對象在估價時點的合理價值。同時，房地產價值評估需要消耗大量的人力、物力和財力，對政府而言，既不可能也不必要隨時或每年對房地產的價值進行評估，就需要合理確定評估征稅的周期，一方面，能夠較準確地反映房地產價值的變化。比較法，將評估對象與在評估試點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當的修正，以此估算估價對象合理價值的方法。比較法的操作步驟有：搜集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正：進行交易日期修正；進行房地產狀況修正；求取比準價格。比較法適用于具有交易性的房地產，而對特殊工業用房、學校等很；少發生交易的房地產，則難以適用該方法。
2.地產價值的評估。地產價值的評估可采用基準地價系數修正法、路線價法等方法。基準地價系數修正法是以地產所處地段的基準地價為基礎，通過時點修正，容積率修正、行業用途修正等一系列修正，最后確定地產價值。
通過上述方法分析可以看出，目前采用成本法評估房產價值，用基準地價系數修正法評估地產價值較為可行，條件成熟時可采用收益法、市場法等多種方法，但這些方法還需要結合稅收征管的要求進一步規范。如收益法對各類房地產的收入要進行較詳細的測算和預計等。同時，各地區城市經濟發展和房地產市場發育程度不同，在使用上述基本方法時，還要相應調整，以使評估結果更符合本地區的實際情況。
（三）房地產稅評稅的信息基礎
從上述房地產價值評估的基本方法可知，要準確評估房地產價值，達到公平稅負的目的，必須以獲得準確、真實、可靠的信息資料為前提，而這些信息資料的獲取，主要有兩種途徑：一是稅收征管渠道，如納稅申報、稅源調查等；二是其他部門的配合，如國土資源部門提供土地基準價格、建設部門提供建筑及設計標準，房產主管部門提供房產基礎數據資料、物價部門提供物價指數等。這就需要解決以下問題：
1.部門協調問題。在房地產評稅過程中，有關信息涉及城市建設主管部門、房產管理部門，土地資源管理部門、物價管理部門等眾多部門，而在現行制度下，這些部門都沒有為稅務機關提供信息資料的義務，而沒有這些部門的配合，整個評稅工作就無法進行。因而，在開展正式房地產稅評估工作之前，必須以法律制度的形式，規定上述部門為稅務機關提供房地產信息資料的義務，使稅務機關在評稅過程中與上述部門協商時有法可依。
2.信息的準確性問題。由于房地產市場供求關系瞬息萬變，有關部門提供的信息資料不一定能夠滿足評稅，工作需要，如基準地價資料，稅務部門還需要根據實際情況進行調整，以保證房地產價值評估的準確性。
3.信息管理問題。前文描述了信息在房地產稅評稅中的重要性，這就要求在稅收征管制度中，將信息管理擺到突出位置，主要做好兩方面的工作：一是稅務機關建立房地產稅評稅信息庫，及時更新數據，掌握稅源動態：二是加快電子政務推行步伐，實現政府部門之間信息資源共享，盡可能降低評稅成本，提高稅務工作效率。
（四）房地產稅制改革中的稅費關系
與房地產稅評稅制度改革密切相關的問題，是稅費關系的規范。據北京市有關部門調查，近年來，涉及城市建設和房地產行業的收費、基金共有幾十項，其中，中央批準的約占70％，北京市批準的約占30％。稅收在商品房售價中所占比重較低，約為6％。因此，要達到房地產稅評稅制度改革的預期目標，就必須有效解決稅費關系問題。從目前房地產行業發展現狀分析。各種收費過多過濫是造成房價居高不下的重要原因之一。同時，收費侵蝕稅基，影響政府房地產稅收收入的增長。大規模清理，整頓各類收費，基金，成為評稅制度改革的重要前提。
（五）房地產稅評稅機構與隊伍建設
與其他稅收征管相比，開展房地產評稅工作所面臨的情況更為復雜，技術要求更高，政策性更強，需要建立一支從事此項工作的專業隊伍。從從業人員的知識結構分析，除稅收專業知識和財務會計知識外，還需要具有以下幾方面的專業知識與能力：
1.評估技術與方法。能夠熟練掌握評估房產和地產價值的各種專業技術知識，能夠及時處理評估過程中所遇到的不確定性因素，確保房產和地產評估價值比較準確、合理，接近市場價值，反映市場供求關系，既保證政府財政收入能隨經濟增長而增長，又維護納稅人的合法權益，促進房地產行業的健康發展。
2.及時掌握房地產業發展狀況，了解市場信息，能夠準確分析和判斷房地產業發展趨勢，為有效開展評稅工作服務。
3.熟悉和掌握國家有關城市建設和房地產發展的法律，法規和管理制度，明確評稅工作的法律依據。
（六）建立納稅人爭議處理機制，保護納稅人合法權益
對房地產實行評估征稅，不同于流轉稅、所得稅等稅種在現行稅法下以既成事實的收入或行為為課稅對象，而是運用一定的技術、方法估計和測算征稅對象的價值，客觀上存在一定的不確定性，難度較大。因此，需要廣泛聽取納稅人的意見，使其能夠接受評估結果，履行納稅義務。當納稅人對評估方法、程序和結果等提出異議時，應建立相應的處理機制，以稅務部門為主導，溝通信息，交換意見，最終達成共識，完成納稅業務，保護納稅人合法權益。如納稅人仍不滿意，再進入稅收復議和行政訴訟程序解決。
三、我國開展房地產稅評估征稅工作的幾點政策建議
如前所述，我國經濟社會發展，特別是城市化進程加快，對房地產業發展產生了巨大的推動，而房地產稅征收管理現狀，已不適應新形勢的需要，借鑒國際經驗，及時開展房地產稅評稅工作，貫徹政府宏觀經濟社會政策，實現經濟與稅收的良性循環已是大勢所趨。因而，近期內需要開展的重點工作有：
（一）正確估計目前的政治經濟環境，創造條件，開展房地產稅評估征稅工作
房地產市場是一定時期觀察一個地區或國家經濟運行的“晴雨表”，其中住房又是人們生存的基本條件。在目前我國政治經濟條件下推行評估征稅，就需要準確把握可能出現的問題與風險，創造條件，逐步開展房地產稅評估征稅工作。首先，要考慮房地產開發企業的承受能力與對整個房地產市場的影響：其次，考慮納稅人對評估征稅的接受程度，特別是當普通住宅被納入評估征稅范圍后，所產生的政治社會影響。筆者認為，在近1～2年內，將城鎮普通住宅納入評估征稅的范圍是不現實的；在房地產領域稅費關系沒有根本理順的情況下，推行評估征稅也是困難重重。
（二）建立評稅技術標準，采用多種技術手段，準確評估房地產價值
如前所述。資產評估和地產評估的方法較多，可供房地產稅評稅選擇。在試點的基礎上，可建立適應不同類型資產的評估技術標準。在房產價值評估中，可根據房產的不同用途，采用不同的評估技術開展評估。對自用的房產價值。由于無相同或相似的市場價值，也可能無可比較的收益，可采用成本法評估其價值；對出租或從事酒店業等經營類房產，根據收益法評估其價值。對具有相同或相似市場價格的房產，采用市場法評估。在建立房地產稅評估標準過程中，評稅技術標準的建立，并不是簡單的照搬現成的資產評估技術與方法，而是在此基礎上，考慮評稅工作的特殊需要，進行相應的調整與修改，以滿足稅收征管的需要。
（三）建立評稅技術信息體系，保證評稅工作順利進行
要準確評估房地產價值，滿足稅收征管需要，稅務機關應及時掌握稅源狀況，分析房地產市場變化，保證房地產價值評估的科學性、合理性。這就需要建立完善的技術信息體系保障。從房地產稅評稅所需信息來源分析，主要包括以下幾類：1.納稅人基本信息。這類信息數據庫可通過納稅申報等途徑，由稅務機關建立。2.房產開發、建設、交易和管理信息。這類信息主要掌握在城市建設、房產管理、房地產開發公司等機構中。3.土地開發、使用權交易、基準地價等信息。這類信息主要掌握在土地主管部門、城市建設等部門。稅務機構須得到上述機構的大力支持，才能得到稅收評估所需要的信息。解決的途徑有兩個：一是以法律制度形式規定上述機構配合稅務機關評稅的義務，并負責提供相應信息；二是盡快建立政府機構間信息共享機制，努力降低評稅成本。新晨
（四）規范房地產行業稅費關系，增加政府稅收收入
針對房地產行業稅費關系復雜，涉及眾多部門利益的情況，分步實行改革。首先，清理、取消不合理、不合法的收費；其次，將具有稅收性質的收費，分批、分次實行“費改稅”，充分考慮房地產開發企業的承受能力，以及對房地產市場的影響；最后，將不能實行“費改稅”且征收合理的收費項目，進一步規范化。
第2篇：房地產稅范文
[關鍵詞] 房產稅；地產稅；房地產稅doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 10. 014
[中圖分類號] F812.42 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）10- 0025- 03
0 前 言
在國外許多國家和地區，房地產稅收制度已較成熟，有關房地產稅收理論研究也較深入，其發展歷史最早可以追溯至威廉?配第年代。從最初關于房地產稅定義的爭論：房地產稅是“受益稅”還是“資本稅”，到房地產稅收歸宿的研究，房地產稅收理論一直備受關注。房地產稅是政府干預房地產經濟活動、調控房地產市場發展的重要政策工具，在引導房地產資源的合理配置、土地資源的有效利用以及社會財富的公平分配等方面具有獨特的功能。
20世紀80年代，我國住房制度改革和城鎮國有土地使用制度改革實施以來，房地產市場快速發展、房地產投資持續增長、房地產價格不斷上漲。然而，我國房地產稅制建設并不完善，稅制結構也不盡合理。同時，房地產稅收收入增長緩慢，尚未成為國家財政收入的主要來源。國內外學者因此更加重視對我國房地產稅制建設與房地產稅影響效應的研究，特別是1994年我國分稅制改革以后，專門針對房地產稅的研究逐漸增多。但由于起步較晚，這方面的理論還不夠完善，各家分歧較大。所以，本文以房地產稅的內涵為起點，通過對地產稅和房產稅的理論分析，進而對房產地產合并征稅進行探討。
1 房地產稅的內涵
1.1 房地產（real property）
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。簡單地說是房產和地產的合稱。房地產是一種位置固定不能移動，或移動后會引起性質、形狀改變的財產，在經濟學上又被稱為不動產。
房地產可以有3種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一，因此，房地產財產可以分為土地財產、土地改良建筑財產，或者是兩者的結合。
1.2 房地產稅
關于房地產稅的內涵，前期理論界存在一定的爭論，隨著研究的深入，理論界開始普遍認為房地產稅就是對土地和房屋等房地產在其保有階段征收的一種財產稅，要求所有者或使用者每年都繳付一定的稅款，其稅額隨著房地產的價值提升而提高，只是房地產稅在不同的國家和地區所使用的名稱不同。
2 房產稅
2.1 房產和房產稅
房產，即房屋產業，是指有墻面和立體結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中居住、生活、學習、工作、娛樂或貯藏物資的場所。
房產稅是對房產征收的一種稅。由于房產有確定的座落地，稅源可靠，納稅面廣，因此，房產稅是地方政府取得財政收入的重要渠道。
歷史上，世界各國均征收過房產稅。在典型西方國家中，有以房產為單一征稅對象的，如英國、法國、荷蘭等的房產稅；有將房產和地產合并征收的，如加拿大、意大利的不動產稅。在中國，房產稅是一個具有悠久歷史的稅種，周朝的“廛布”（“廛”為市內邸舍，“布”為對公舍的收稅，是早期的房屋稅），唐朝的間架稅（唐德宗建中四年（783年）設“稅間架”，即以房屋為課稅對象，是一種財產稅，因過于苛重擾民，不久即被迫廢除，清朝初期的市廛輸鈔，清末和民國時期的房捐等，都屬于對房產征稅。
2.2 對房產征稅的基本依據
房產從它的屬性上來看屬于財產的一種，而且，無論是財政經濟學者，還是房地產經濟學者都有人把房地產稅收中的一些稅種歸屬于財產稅類，所以，考察對房產征稅的基本依據可以與對財產征稅的依據一起來分析。
（1）財政收入說。征收任何種類的稅收最終目的一定會落在滿足財政收入方面，財產稅也不例外。因此公共經濟學認為，土地和房屋是兩類主要的私人財產，并且對土地和房屋課稅都具有稅源充足、稅基廣泛、征管方便的特點，房產稅適合成為財政收入的主要來源。因此，實現政府財政收入、滿足財政支出是課征房產稅的重要理論依據之一。
（2）利益支付說。利益支付說的核心觀點包括2個方面。①政府部門為房產所有者提供了公共服務，如國防安全、國內治安、制定法律、維持市場秩序等，這些服務使得房產所有者擁有房產的權利得到了切實保障，滿足了他們物質利益和精神層面的雙重需要。房產所有者從與房產相關的公共服務中獲益，就應該為這種服務買單，而征收房產稅恰好是房產所有者對從政府那里獲得公共服務的利益的支付。②政府部門特別是地方政府在提供公共產品和公共服務的同時，還會在不動產附近適當地改善周圍環境、提供公共設施、帶動局部經濟發展等，這些都會提高相關土地和房屋的價值，增加當地房產的有效需求，擴大房產所有者和房產使用者的額外收益。對于房產所有者和使用者來說，他們從政府行為中獲益，就應當支付使財產價值增值的相應費用，因此最好負擔一定比例賦稅并用于滿足地方財政支出。以利益補償為目標開征房產稅具有很強的理論支持。因此，利益支付說是課征房產稅的又一個重要的理論依據。
（3）負稅能力說。負稅能力說是從衡量課稅是否公平的角度出發，將納稅人擁有的土地及土地改良物組成的房產的數量與質量作為衡量負稅能力的重要指標，納稅人擁有的土地及房產數量越多、質量越好，說明其負稅能力越大；相反，其負稅能力越小。比如兩個人的基本收入相同，但是其中一人擁有一筆財富，那么擁有財富的人存在納稅優勢，其納稅能力較強，繳納稅款也應較多。因此從橫向公平和縱向公平的角度考慮，對財富擁有者課稅十分合理。對房產課稅不僅是政府參與房產利益重新分配的過程，也是政府均分土地財富的過程。此外，政府對房產征稅的目的還在于降低土地財富的集中度、打擊不勞而獲、公平財富分配。因此，按照納稅人的負擔能力課稅是課征房產稅的另一個重要的理論依據。
2.3 我國房產稅的發展歷程
在我國，房產稅是一個歷史悠久的稅種，最早始于周朝的“廛布”（“廛布”是周代當時課征的土地稅的一部分，其中有對3種房屋征稅的規定），此后唐朝的“間架稅”，清朝初期的“市裹輸鈔”、“計檁輸稅”，清末的“房捐”，民國時期“市政總捐”、“市政建設捐”、“房捐”等，都是對房產征的稅收。
中國現行房產稅是在城市房地產稅的基礎上通過房產與地產分別課稅而獨立出來的一個稅種。后，1950年1月中央人民政府政務院頒布的《全國稅政實施要則》中曾列有房產稅，同年6月調整稅收時，將地產稅和房產稅合并為城市房地產稅。1951年8月8日政務院頒布了《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，規定對城市中的房屋合并征收房產稅和地產稅，稱為城市房地產稅。在1973年簡化稅制時，將對內資企業征收的城市房地產稅并入工商稅，只對房地產管理部門和個人以及外商投資企業和外國企業，繼續征收房產稅。1984年10月，第二步利改稅和全面改革工商稅制時，確定對企業恢復征收城市房地產稅。同時，鑒于中國城市的土地屬于國家所有，使用者沒有土地產權的實際情況，將城市房地產稅分為房產稅和土地使用稅，此后的房產稅主要對內資企業和個人征收。此后，國務院于1986年9月15日頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月起開始施行，只對國內的單位和個人征收房產稅。現行房產稅的法律依據，是2008年12月，國務院公布了第546號令，明確自2009年1月1日起廢止1951年8月政務院公布的《城市房地產暫行條例》，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人需繳納房產稅，這意味著對內外資企業和個人統一征收房產稅。
3 地產稅
3.1 地產和地產稅
3.1.1 地產
地產指在一定的土地所有制關系下作為財產的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發和待開發土地。簡單地說，就是土地財產，在法律上有明確的權屬關系。地產包含地面及其上下空間。地產與土地的根本區別也就是有無權屬關系。我國的地產是指有限期的土地使用權。
土地按照用途分類可分為：居住用地、工業用地、商業服務用地、倉儲用地、市政、交通用地、科教文衛設施用地、綠化用地和其他用地等。
法律意義上的土地財產一般具有以下特征：
（1）屬于一定的所有者或使用者；
（2）有明確的四至界定；
（3）可以依法轉讓；
（4）能給所有者和使用者帶來一定的權益。
地產主要包括土地和土地資本。 土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資，這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。
3.1.2 地產稅
地產稅是對地產的所有者和使用者征收的稅。征稅對象為所有的土地，包括農村生產用地和建筑用地。稅金的多少則按登記的地產狀態和價值確定，征稅基礎為每年初按稅收評估法（根據成交土地的價格得出同類土地的納稅價值）所確定的征稅標準，一年一繳。
3.2 對地產征稅的基本依據
在封建社會，對土地征稅成為當政者首選的稅收制度，它的優勢是顯而易見的：土地是不動產不能移動，土地是有形的固定資產，是當時財富的主要表現形式，在很大程度上反映了人們的收入和支付能力，由于以上特征，這種稅收容易征收和管理。而且對其征稅收入比較固定，稅源穩定，可以隨時根據支出而提高稅負。所以，考察對房地產征稅的基本依據可以與對財產征稅的依據一起來分析。主要依據于財政收入說、利益支付說和負稅能力說。
另外，還有一種觀點是不把地產稅看作是對受益的付費，也不從納稅能力方面考察，而是把它看作一種社會控制形式。財富分配不均所引起的社會后果是很容易看到的，他們不同于消費分配不均引起的后果，因此社會希望把它們分別加以處理。基于這一目的，對地產課稅，而不對所得課稅，是一種適當的措施。
3.3 我國地產稅的發展歷程
由于我國憲法規定土地為全民所有，因此的地產稅主要是城鎮土地使用稅。
城鎮土地使用稅是對城鎮土地向其使用者征收的一種稅。城鎮土地使用稅的特殊作用在于：①在經濟上實現國家對于城鎮土地的所有權；②有利于有效利用城鎮土地；第三，有利于平衡不同等級城鎮土地使用者之間的負擔。
我國現行城鎮土地使用稅是在城市房地產稅的基礎上通過對房產與地產分別征稅而建立起來的。以后，1950年1月，中央人民政府政務院頒布的《全國稅政實施要則》曾規定全國統一征收地產稅，同年6月調整稅收政策，將地產稅和房產稅合并為房地產稅。政務院于1951年8月公布了《城市房地產稅暫行條例》，并在全國范圍內執行。1973年簡并稅制時，將對國內企業征收的房地產稅合并到工商稅中。1984年在改革工商稅制的過程中，又將城市房地產稅劃分為土地使用稅和房產稅。1988年9月27日，國務院了《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，城鎮土地使用稅正式設立。
目前，中國城鎮土地使用稅的法律依據是國務院于2006年12月31日重新頒發的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》。
4 房地產稅
我國現行的房地產稅制是由房地產稅、土地使用稅、城市建設維護稅、耕地占用稅等稅種組成，可以說是對房產和地產分開征稅。而事實上，房產和地產是不能分割的結合體，它們之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面：
（1）實物形態上看，房產與地產密不可分；
（2）從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
（3）從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。
不少學者反對房產與地產合并課稅，認為西方國家對地產和房產合并征收不動產稅，是因為兩者的產權形式的一致性，而我國土地與建筑物在所有權性質、計稅依據、征稅對象和政策目標等方面都存在差異，不宜合并征稅。
本文主張將房產和地產合并征稅。因為，①中國現行房產和地產不同的所有權制度不應成為合并征稅的制度障礙，中國的土地使用權實際上發揮著所有權的功能，只要納稅人取得房地產的關鍵權利就可以對其征稅，這符合市場經濟的征稅原則。而且，中國法律上規定了土地使用權和房產所有權是同一主體，轉移時必須一起轉讓。②事實上“房依地存，地隨房走”，房產不僅地理上依附地產，而且對財產價值的評估也常常結合在一起。未來的稅改要實行按評估價值或市場租金價值課稅，房地產合并課稅勢在必行。所以筆者認為應該把房產和地產結合到一起征收房地產稅（沒有建筑物的土地不在本文研究范圍）。
基于土地和房屋的價值在評估過程中的相互關聯、密不可分，房屋的屬性和地段因素對于評估無論是土地還是房屋機制都是不可或缺的，對土地和房產一并征收即合并房地產稅、土地使用稅、城市建設維護稅、耕地占用稅為房地產稅，以土地和固定于土地上的建筑物及其附屬物為征稅對象。
征稅范圍方面，在原有房產稅和城鎮土地使用稅征稅范圍的基礎上，將凡是房屋產權明晰的所有者都納入征稅范圍。即將房產產權明確的國家機關、企業房產、事業單位、城鎮居民自有住房和農村經營性房產全部納入房地產稅的征稅范圍。將國家機關和事業單位納入征稅范圍，有利于促進降低成本和促進土地節約。通過起征點和免征額等優惠政策的制定，對廣大城鎮居民自住用房實行稅收優惠。
主要參考文獻
第3篇：房地產稅范文
我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉，輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止20*年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一，內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和**年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。現行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率。可設立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權限
中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
第4篇：房地產稅范文
關鍵詞：房地產稅；熱點問題；稅收調控
自國際金融以來，中國的房地產業受到影響，現在已經逐漸恢復平穩發展期。從現行的國際形勢和國內發展需求來看，中國要更好地發展，就要將原有的經濟結構打破，通過進一步深化改革，以使經濟發展機制得改變。在這樣的社會環境下，房產價格的不斷提升，各種房地產稅成為社會討論的焦點。
一、房地產稅改革是時代的必然
在中國的財稅領域中，房地產稅改革是重要的內容。多年來，國家都非常重視房地產稅改革方面的問題。在國家“十二五”規劃中，針對房地產稅改革就已經提出“要深入研究并對房地產稅改革加快推進力度”。黨的十八屆三中全會召開，針對房地產稅改革又提出了新的指導要求，即“要求對房地產稅從立法的層面實施管理，根據社會發展情況推進房地產稅改革。”中國的一些地區已經率先成為征收個人房地稅的試點，比如，上海、西安就已經開始執行相關政策，使得房地產稅改革成為公眾議論的焦點。房地產稅被劃歸為財產稅，屬于是不動產稅。雖然房地產稅與現行的房產稅只有一字之差，但是涉及到稅收的范圍以及稅收的依據，都會有所不同。房地產稅是與房產稅完全不同的稅種[1]。中國正在逐步探索房地產稅改革方面的問題，并從理論的層面進行深入研究，需要根據中國的國情以及社會發展實際制定操作方案。與房產稅相比，房地產稅所覆蓋的范圍非常廣泛，與中國現行的改革事項密切相關，而且關乎到多種利益。從國家財稅發展的宏觀局面來看，對于房地產稅改革要緊緊把握，落實到具體工作中，就需要關注房地產稅的熱點問題，以確保房地產稅工作順利展開。
二、當前征收房產稅的幾個熱點問題
(一)征收城市房產稅的熱點問題中國的土地歸國家所有，房屋產權局限于70年。如果國家政府要征收房產稅，就需要將原有的一些稅種，包括耕地占用稅、土地使用稅等等取消，結合替代性政策構成房產稅。雖然上海和重慶已經率先作為房產稅的征收試點，但是，在具體的運行中存在覆蓋面低的問題，明顯房產稅的征收力度不夠。根據有關報道，重慶市已經對高檔住房開始收稅，2013年為每平方米12779元，到2014年，就達到每平方米13192元。重慶從2011年就開始征收房產稅，三年來，每年對起征點都進行了調整而且逐年遞增。有研究專家認為，這種征稅趨勢明顯存在問題，而且會征稅工作的順利展開產生不良影響。無獨有偶，上海在房產稅的征收方面，不僅稅率低，而且過多的是考慮新購買的房屋，并沒有對存量房有所考慮，對房地產市場過熱的問題起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“過于溫和”，就必然會存在諸多的弊端。比如，2013年，北京的二手房交易火熱，成交量已經突破了16萬套，與2012年的14萬套相比，上浮比例為13.4%。從成交金額來看，已經達到了4600多億元。如果北京征收個人房產稅按照上海市的房產稅征收政策，就很難執行。(二)征收農村房產稅的熱點問題關于房地產稅的征收，并不止于城市，農村地區的房地產也是征收的對象。從2013年起，中國的房地產市場快速發展，房地產銷售事態良好。根據經濟媒體所提供的信息，住建部目前正在為進一步落實征收農村房地產稅制定村莊整治規劃措施。有關認識介紹，十八屆三中全會中已經提出房地產稅立法方面的問題，除了城市土地的房地產之外，農村的房地產也包括在內。雖然農村地區為集體土地的產權房屋，但是，也被納入到征稅范疇。這就需要將村莊整治規劃編制出來，為農村征收房地產稅奠定基礎。(三)不動產登記登記的熱點問題在房地產稅的征收方面，需要具備的基本條件是不動產登記，只有對不動產登記實施網絡管理并做到全覆蓋，才能夠確保房產稅開征的進度。2014年，自國土資源部提出對不動產統一登記，這就需要加快相關部門的建立，并制定不動產登記管理措施，以確保登記工作順利展開。
三、結束語
綜上所述，國家要征收房地產稅，就要對現行的房產稅實施情況進一步審視，要充分考慮到國情和社會發展實際。雖然國家征收房地產稅是時代必然，但是，房地產稅屬于是對不動產收稅，作為財產稅中的重要組成部分，就要做好籌備工作，針對可能存在的問題深入探討并不斷完善，以將科學合理的房地產稅體系構建起來，確保房地產稅征收工作順利展開。
參考文獻：
[1]王福重.房產稅能降低高房價嗎[J].華中師范大學學報(人文社會科學版)，2011(01)：38—44.
第5篇：房地產稅范文
金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。
2008年中國房地產市場經歷一場夢魘。受世界金融危機影響，2008年，房地產行業投資增速趨緩，施工面積、竣工面積、新開工面積等都出現同比下降的態勢。從全國范圍看，房地產行業對GDP增長的直接貢獻度在降低。國家發改委、國家統計局聯合的數據顯示，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅呈逐月下降走勢，且下降幅度明顯，到12月份成為負數。伴隨著價格的調整，房地產市場陷入低迷，突出表現在成交量的急劇萎縮，房屋銷售量與銷售額大幅下挫。國家統計局的數據顯示：2008年1-12月，全國商品房銷售面積為62088.9萬平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房銷售面積為55886.5萬平方米，同比減少20.3%，期房銷售面積為42459.7萬平米，同比減少18.7%；商品房銷售額24071.4億元億元，同比下降19.5%，其中的住宅銷售額為20424.1億元，同比減少20.1%，期房銷售額為17714.6億元，同比減少19.6%。從上述數據可以看出，2008年商品房的銷售額和銷售面積比上年均有了不同程度的萎縮，且下滑的幅度還是較大，對于房地產行業的未來發展前景并不很好。
2房地產稅收
房地產稅是以房地產或與房地產有關行為和收益為征收對象的稅種，是房地產開發、經營過程中，房地產開發商和消費者需要交納的稅種。房地產稅收是我國財政收入的重要來源之一，更是我國調控房地產市場，規范房地產經濟行為、調節國家財富分配的重要經濟杠桿。房地產稅收對住房市場的影響有兩個特殊的方面，一個是對家庭借貸的影響，一個是對住房價格的影響。高房價鼓勵了納稅人增加借貸而不是股權，而對漲價的預期也提高了購房的借貸的預期收益率。但是，稅收對住房價格的影響程度，因為范圍和各種手段的復雜性很難估計出來。可以確定的是，資本利得稅、財產稅、遺產與贈與稅、銷售稅或增值稅都對房價有著很大的影響。
3我國房地產稅收體制改革的探索
我國現行的房地產稅收制度是1994年經過稅費改革之后實行的制度。十幾年來，該稅收體系指導我國房地產業經過了一個相當繁榮的時期，為我國國民經濟的發展做出了突出的貢獻。但是隨著經濟的發展和環境的變化，我國原有的房地產稅收體制已經出現了一些問題，尤其在金融危機下，該體系已不能有效地發揮其調控房地產市場，控制房價的作用。國際貨幣基金組織指出，消除與房地產有關的稅收扭曲可以提高效率并有助于避免宏觀經濟失衡。因此，在當前環境下我國有必要對現有的房地產稅收體系進行改革，以更加適應環境的變化，促進房地產行業的健康發展。
（1）居民購房優惠收稅
在金融危機期間，對國民購買商品房可暫免征收稅收，或實行部分（或全額）退稅政策，以更加優惠的稅收政策惠及于全體國民。
（2）二手房營業稅實行差額收稅
現行的對個人購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。這條規定，在市場蕭條時，使得二手房交易雙方處于僵持狀態，所以在這一時期，繼續對二手房交易實行全額征收營業稅對二手房交易起的是阻礙作用。因此建議對二手房銷售的，不管是購買后超過幾年，其營業稅都改全額征收為差額征收的政策，這不僅符合營業稅的立法精神和發展方向，同時也有利于繁榮房地產市場，增加房地產稅收來源。
（3）暫停征收土地增值稅
我國土地增值稅是1993年底開征的，數十年來幾乎流于形式，有名無實，所征收的稅款屈指可數。鑒于房地產企業的土地增值稅已經體現在企業損益之中，而且計算土地增值稅又類似于企業所得稅的所得額，再行征收，就會導致重復征收。更重要的是，土地增值稅征收手續煩鎖，難以做到公平公正，再繼續拖沓下去會影響稅務機關的公信力。因此，在金融危機的大環境下，可以暫停征收土地增值稅。
（4）大膽改革創新，構建符合科學發展觀的稅收征管機制
不管經濟形勢如何變化，但我們要遵循“依法治稅、強化征管”的執法理念，以改革創新的勇氣，積極探索適應新形勢發展要求的稅收征管機制，構建符合經濟發展要求的征管新模式，拓寬稅收職能作用的發揮方式。
論文關鍵詞：金融危機房地產稅收改革
論文摘要：受金融危機的影響，我國房地產市場持續低迷。文章從稅收制度的角度，分析了我國房地產的現狀，并對如何改變房地產市場現狀，提出了若干房地產稅收制度的改革建議。
Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.
Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform
參考文獻:
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[3]杜雪軍，吳次芳，黃忠華．我國房地產稅與房價關系的實證研究[J]．技術經濟，2008
第6篇：房地產稅范文
1．1日本的房地產稅
日本對土地所課征的稅種有地價稅、特別土地所有稅，對土地、房屋合并征稅的有固定資產稅、不動產購置稅和城市規劃稅。其中，地價稅屬國稅，固定資產稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動產購置稅和城市規劃稅屬市町村稅。
（1）地價稅。地價稅的納稅人為擁有日本國內土地及租地權的個人與法人。課稅對象為個人與法人所擁有的土地及土地權力。稅法規定，每個納稅人每年對其1月1日所有的土地承擔納稅義務，地價稅的計稅依據為土地的評估金額，稅率為比例稅率，現行稅率為0．15％。地價稅還按金額和面積比例設定的兩種起征點，即定額起征點和面積比例起征點。
（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設置了較高的起征點，只對較大規模的土地所有者課稅。課稅對象為土地的所有和購置行為，計稅依據為土地的購置價。特別土地所有稅實行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購置的稅率是3％。為避免重復征稅，在計算特別土地所有稅時，要扣除與其性質相近的其他稅種的納稅額。具體來講就是：對土地所有者課征特別土地所有稅時，扣除同年固定資產稅的納稅額；對土地購置者課征特別土地所有稅時，扣除該土地購置時已繳納的不動產購置稅額。
（3）固定資產稅。固定資產稅對個人或法人所有的固定資產課稅，包括土地、房屋和折舊資產。其計稅依據為各市町村《固定資產登記冊》中所列示的應稅財產的評估價值，該評估價值原則上用時價（即當地同期買賣價格）來計算固定資產的價值。評估價值每三年重估一次，納稅人對評估價值有異議的可以向固定資產評估委員會提出申訴。住宅用地計稅依據實行按評估價值扣除一定比例的制度。固定資產稅標準稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過1．7％時自治省有權下調。固定資產稅對土地、房屋和折舊資產分別設置了起征點，對新建住宅可以適當減免。
（4）不動產購置稅。不動產購置稅對購置和改擴建土地、房屋的個人和法人課稅，其計稅依據為固定資產課稅臺賬所記載的評估價值，而且符合一定條件時可以從計稅依據中扣除一定金額。不動產購置稅實行比例稅率，標準稅率為4％，住宅購置為3％，對土地，新建、擴建的房屋以及其他房屋也分別規定了起征點。
（5）城市規劃稅。城市規劃稅的納稅人、計稅依據、繳納方法等與固定資產稅相同，通常與固定資產稅一并征收。不同之處在于：城市規劃稅不對折舊資產課稅；對住宅用地的計稅依據所設置的扣除比例也不同于固定資產稅；稅率上規定了0．3％的限制稅率；對新建住宅不進行稅額減免。
1．2加拿大的房產稅制度
加拿大對土地、房屋的所有者課征房地產稅，對不動產的占用者征收營業財產稅。各省對房地產稅的征收方式、稅基、估價、稅率及稅收優惠都作了規定。房地產稅和營業財產稅的稅基由兩個部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動產。稅基由政府評估，政府估價一般采用市場評估法。為了降低評估誤差，各省都成立了專門的集中評估機構，并制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時，絕大多數省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，當事人必須配合評估師的工作。各省稅率主要依據各個地方政府的收支情況確定，全國甚至全省都沒有統一的稅率。加拿大房地產稅的稅收優惠與美國類似，主要依據房地產的用途和所有者確定減免。
1．3香港的房產稅制度
在香港，房產稅又稱為物業稅。香港物業稅對土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對業主來自物業的租金收入征稅，沒有租金收入則不需要繳納物業稅。物業稅的稅率為15％左右，業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表中，接受稅務機關評稅，再根據評稅通知書列明的時間和稅額繳納稅款。香港物業稅的免稅項目主要有：由業主支付的差餉（即物業管理費）；來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收取；作為支付修理費及其它開支費用20％的免稅額，該扣除額與實際開支數目大小無關，統一按20％扣除。
2國外關于房產稅的做法對我國的啟示
從國外房產稅的概況及其比較可以看到，房產稅是一個地方稅種，由地方政府負責征收管理，它對土地、房產及其他建筑物的保有環節征稅，按房地產的評估價值的一定比例計算應納稅額，由納稅人申報納稅。國外房產稅的做法對我國房地產稅制有以下啟示：
2．1合理確定房產稅稅制要素
（1）納稅人。由于我國土地歸國家所有，房產稅的納稅人可以設定為擁有建筑物所有權及土地使用權的單位和個人。
（2）征稅范圍。建議將房產稅的征收范圍擴大到城市非經營性房地產和農村地區的房地產。同時，借鑒日本的做法，通過設置一個足夠高的起征點，使城鄉中低收入者不用負擔房產稅。
（3）計稅依據。遵循國際慣例，房產稅應以房地產的市場價值為計稅依據。這里的市場價值即經過評估機構評估確定的評估價值。評估價值可以依據房地產的市場價值、重置價值或租金價值確定，不同的情況下依據不同的價值，比如，對商業用房采用市場價值或租金價值，對舊住宅采用重置價值。
（4）稅率。房產稅稅率的設計有一個基本原則，即科學測算現行房地產相關稅費的總體規模，使房產稅的總體收入規模與之基本相當。在具體制定稅率時，應該是由中央政府確定稅率幅度，各個地方依據本地經濟發展水平、房地產市場狀況、納稅人的負擔能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時還可以借鑒國外經驗，對不同用途的房地產設置不同的稅率。
（5）減免稅。房產稅的減免規定應該規范透明，體現國家重要的長期政策走向。建議房產稅保留對國家和政府所擁有的房地產、外國領事館房地產給予免稅，對教育、文化、宗教、慈善等非營利性事業給予免稅，對城鄉居民住房設定起征點，對農業用地暫免征收房產稅。已售住房因為已經預交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當的稅收優惠。
2．2建立房地產價值評估機制
房產稅以房地產的市場價值為計稅依據，這就要求我國建立完善的房地產評估機制。首先要制定與價值評估有關的評估方法、技術手段、操作程序、爭議處理等法規，然后再設定專門的評估機構，配備專業的評估人員。在評估機構的設置上，建議我國借鑒加拿大的做法，由省級政府設置評估辦公室，對市（縣）一級政府的評估進行管理協調，或者由省級政府負責招標，在民間選定評估機構，市（縣）級政府則具體負責轄區內的評估工作。對評估從業人員也要定期進行培訓，并考核其執業能力。
2．3建立與不動產登記、評估有關的數據庫
房地產價值評估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國借鑒美國、日本等的經驗，建立房產登記制度。在對房地產信息進行登記時，要運用計算機技術對房地產信息進行及時的搜集、處理、存儲和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評估和征管資料。2015年3月1日不動產登記條例終于開始實施。
2．4適當下放房產稅的征管權限
第7篇：房地產稅范文
本文是關于我國房地產稅征管問題的研究綜述，首先綜合各方觀點，從六個方面介紹了我國房地產稅在未來的推廣中將會遇到的征管難題，然后相應總結了專家學者對解決這些難題以完善我國房地產稅征管體系提出的對策，最后總結論述了完善我國房地產稅征管的路徑選擇。
【關鍵詞】
房地產稅；征管；述評
0 前言
丁成日（2007）認為中國邁向現代化是不可逆轉的發展趨勢，房地產稅的改革和實施將成為政府必須面對和解決的問題，在中國可持續發展財政政策中扮演一個重要的角色。
1 我國房地產稅的征管困境
時至今日，我國仍然不具備在全國范圍內推廣推行房地產稅改革的條件，其中主要有以下幾個方面的原因。
1.1 個人產權的界定不明
高培勇（2012）認為適用于存量房的房地產稅總要對房地產所有人征收，所以它必須直接面對自然人納稅人，而不能繞開自然人或通過法人納稅人間接征收。個人房地產產權界定不明確的問題成為阻礙房地產稅改革的根本性問題。
1.2 健全的房地產稅信息系統缺乏
溫來成（2011）認為，為全面推行房地產稅改革，稅務部門需要及時、準確、全面地掌握關于納稅人應稅房產、地產等方面稅源的信息，這樣才能更好地進行改革時機判斷和改革風險評估，更好地進行具體稅收制度設計。稅務部門要想對房地產稅改革的整體狀況進行宏觀地把握與判斷，做出科學的決策，就必須建立一套健全的房地產稅信息系統。
1.3 房地產稅的性質與功能定位未能準確界定
賈康（2012）認為，為維護經濟社會又好又快發展，就必須要解決房地產調控這個重大而又棘手的問題，但是不應把所有的調控任務都指望于某一個稅種，比如房地產稅。溫來成（2011）認為現代各國的房地產稅主要是以房產、地產評估價值為課稅對象進行課征，其收入主要用于城市維護和建設以及其他公共支出，鑒于房地產稅具有稅源固定和穩定等特點，因而較多地地方政府選擇將它作為主體稅種。
1.4 現行體制機制難以調動地方政府的積極性
溫來成（2011）認為目前我國的經濟社會發展階段與現行行政管理體制，本屆政府若能從大規模開發、價格暴漲的房地產領域取得可觀的稅費收入，或土地價格的上漲中得到更多土地出讓金收入，既可以滿足地方政府增加財政收入、發展地方經濟、取得政績的愿望，又不需要擔心下屆政府是否無地可賣、城鎮經濟社會可否持續發展，所以地方政府就失去了全面推動房地產稅改革的動力。
1.5 房地產稅征收中批量評估面臨的困難
面對大規模的目標房地產，只憑傳統的單宗評估很難解決問題，解決這個問題只能依靠批量評估，只有通過批量評估才能在短時間內對大規模的目標房地產進行準確的價值評估。目前我國應用批量評估技術對房地產稅的稅基進行評估的準備工作還不夠充分，還面臨著前期準備工作時間長，工作量大等困難。
1.6 納稅人的承受能力有限形成改革阻力
溫來成（2011）認為改革開放后，隨著城鄉居民收入的增加以及住房制度、企業制度等改革的推進，居民所擁有財產的數量和種類在不斷增加。在城鎮，不少居民擁有兩套以上的住房，有的居民還擁有經營性房產。因而，全面地推行房地產稅改革，需要考慮到社會各階層的承受能力，以降低改革的阻力。
2 完善我國房地產稅征管的對策
谷成（2011）認為房地產稅改革的推進也有賴于稅收管理體制的理順和稅收征管水平的提高，建立和完善我國房地產稅征管體系是具有重大現實意義的。
2.1 健全房地產產權登記制度
谷成（2011）認為建立較為完善的財產登記和信息管理體系是征收財產稅不可回避的問題，也是世界各國的普遍做法。加快推進房產數據的采集收錄以及與房地產相關部門的進行協調工作，建立有效的房產登記和信息共享機制，以滿足房地產稅的征管要求。
2.2 建立完善的數據采集制度和渠道
張平竺（2006）分析的結論是，目前從我國房地產市場的數據管理，應當著重考慮以下方面：一、建立財產登記制度，在一定的時期內，規定納稅人必須主動向稅務機關進行申報，從而能夠全面掌握納稅人的財產稅源數據；二、建立部門之間的數據共享機制，與房產管理部門、統計部門等部門開展積極有效的合作，獲取房地產各個方面的數據；三、與房地產中介公司合作來獲取市場數據。
2.3 設立獨立的房地產稅基評估機構
張平竺（2006）認為，我國的房地產稅制改革可以建立另外一種模式，即將評估機構與其它征收管理部門、政策管理部門并行設置。其主要職責應包含：評估手冊的制定、稅源數據的采集和分析、批量評估、爭議處理等。
2.4 加大力度培養房地產稅基評估人才
房地產稅基的評估涉及有房地產稅收理論、房地產評估、不動產研究、計算機應用、數理統計、地理信息技術等許多專業領域的知識與技術，張平竺（2006）認為在房地產稅方面我們可以與具有先進管理經驗的政府機構合作，或與國際專業性組織合作。
2.5 提高現有的房地產稅基評估技術手段
張平竺（2006）認為隨著地理信息系統（簡稱GIS）技術從軍用轉為民用，逐漸形成了更多的CAMA系統與GIS系統相互整合的技術運用模式。考慮到我國的基本國情，房地產等財產信息數據量極大，必須采用批量評估技術對一定區域內的房地產信息進行大量而快速的統計分析。
3 總結
國內學者從各個角度研究分析了我國房地產稅在征管中所面臨的困境，我認為比較棘手的問題就是個人產權的界定和納稅人的承受能力，個人產權問題涉及到很多配套的法律法規與制度安排，要想與房地產稅進行對接改革并非一日之功，與此同時，房地產稅的征收將直接面對自然人納稅人，在以間接稅為主體的我國，居民的納稅意識普遍較低，對直接稅的心理承受能力十分有限，面對著高房價的巨大壓力，納稅人的經濟承受能力也十分有限，這對稅務機關的征管又增加了一道障礙。如何找到一種可對接存量住房并適用房地產稅通行征收規則的征管機制安排就成了下一步推進改革的重點，不同專家學者對這個問題也提出了不同的看法，我認為首先要做到的就是健全房地產產權登記制度，這是房地產稅開征的基礎性工作，然后再逐步建立獨立的房地產稅基評估機構并培養一批具有較強專業勝任能力的評估人才，加上現在已經比較成熟的房地產信息共享機制和房地產稅基批量評估技術，在全國范圍內推廣房地產稅并非難事。
【參考文獻】
[1]丁成日.房地產稅制的理論回顧（上）.財政研究.2007（2）
[2]丁成日.房地產稅制的理論回顧（下）.財政研究.2007（3）
[3]溫來成.全面推行房地產稅改革的現實條件與路徑選擇.稅務研究.2011（4）
[4]賈康.房地產稅的作用、機理及改革方向、路徑、要領的探討.北京工商大學學報.2012（3）
第8篇：房地產稅范文
[關鍵詞]房地產稅；房產稅；改革；國際借鑒
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643161
1房地產稅與房產稅
“房地產稅”是一個綜合性概念。一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國，房地產稅包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。與部分發達國家相比，我國的房地產稅在地方稅收入中所占比例較小。
區別于房地產稅，對大多數的購房者來說，房產稅主要是針對住宅征收的稅收。1986年9月15日國務院正式的《中華人民共和國房產稅暫行條例》指出，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
房地產稅與房產稅在征稅范圍、納稅義務人和計算方法方面均有區別。在房地產稅中，直接以房地產為征稅對象的稅種有六種，包括城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地使用稅、契稅和房產稅。如城市房地產稅，其征收范圍是在城市、縣城、建制鎮和礦區的房地產，納稅義務人是在我國境內擁有房屋產權的外國僑民、外國企業和外商投資企業。城市房地產稅按年以12%的稅率依房屋折余價值計征或依租金收入計征，稅率為12%。
2011年1月27日以前，房產稅對個人所有的非營業用房產一直是免于納稅的，對營業性房產則依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為12%；而依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。自2011年1月28日始，上海和重慶兩地進行房產稅試點征收，個人住房才開始有條件地正式征稅。
2當前我國房地產稅存在的問題
從當前房地產項目的相關稅收政策看，中國房地產稅費主要集中在開發投資環節，占交易環節的比重相對偏輕，對個人占用和交易幾乎不征稅，特別要注意的是，房地產交易過程中的稅率偏低，這大大刺激了房地產行業中的投機行為。隨著經濟體制改革的深入和房地產市場的不斷完善，我國的房地產稅制與經濟發展存在矛盾。與此同時，出臺時間不同的不同稅種又造成了不同稅種之間的沖突。我國現行房地產稅收政策的缺陷表現在如下幾個方面。
21公平稅負的原則沒有得到體現
在我國現行的房地產稅制度中，公平稅負的原則并沒有得到很好的w現。一方面，內外資企業所遵循的稅制不統一；另一方面，城鄉稅制也不統一。比如，城市房地產稅針對的僅僅是外資企業，而耕地占用稅只針對內資企業；內資企業需要繳納城鎮土地使用稅，而外資企業與之相仿的則是需要繳納土地使用費。城鄉稅制的不統一主要表現在城鎮企業的房地產征稅，而農村企業的房地產不征稅上。內外稅制不統一和城鄉稅制不統一都會造成不公平競爭。
22房地產稅收政策環節分布不合理
從征稅環節來看，現行中國房地產稅收在流轉環節稅負較重，在保有環節稅負較輕，且免稅范圍較廣。相關文獻顯示，在對城鎮土地保有環節征收城鎮土地使用稅的數據中，最高稅額僅為每年每平方米30元；而在住房保有環節征收的房產稅，對非營業用房一律予以免稅；在流轉環節中，土地增值稅的征稅稅率高達30%至60%，企業還需另納企業所得稅和營業稅。由此一來，企業的稅收負擔較重，平均稅負水平達到了40%以上。流轉環節的稅負勢必最終轉嫁到消費者身上。新建商品房的價格據此提高，帶動房地產市場整體上揚，對高居不下的房價并無益處。此外，房地產保有環節稅種過少，使得土地占有成本較低，也會帶來土地閑置和土地浪費的現象。
23稅項設置欠科學
我國的房地產稅的政策目標較為分散。房地產稅稅種較多，而且各個稅種的政策目標不盡相同，房地產稅整體的政策目標較為模糊，各個稅種之間的政策目標也不協調。此外，房地產稅課稅標準不一，面積、交易價格和評估價格都在不同的情況下充當了課稅標準。這不但增加了課稅難度，也在一定程度上使稅法的技術合理性打了折扣。
在房地產業鏈條中，從開發到販售和權益轉讓環節中，或多或少地存在重復課稅的狀況。這使得房地產行業稅種較多，環節更加繁復，也是房價高居不下的原因之一。
24征稅配套設施不完善
我國目前還未有較為嚴密的財產登記制度，這大大影響了稅收征管的力度。與征稅密切相關的各種制度和政策的缺乏以及來自稅務部門部分員工的業務水平問題大大影響了稅收工作的開展。同時由于其他原因帶來的稅基侵蝕情況，稅收流失現象十分嚴重。長期以來，在地方上房地產稅并沒有得到足夠多的重視，這也一定程度上在主觀方面為房地產稅的征收帶來了阻礙。
3房地產稅的國際借鑒
成熟的房地產稅制的構建是一個漫長的過程，我國在這一方面的探索暫時沒有部分東歐國家迅速。他們在探索過程中成功與失敗的經驗和教訓都是我國在房地產稅制建設方面不可忽視的。
31課稅對象、納稅人和計稅依據
多數國家以土地和地上建筑物為房地產稅的課稅對象。納稅人的界定由于各國的產權制度不同而存在差異。部分東歐國家為適應其國家土地所有權制度，對房地產的所有權人和土地的占用者均征稅。
房地產稅既可以從量計征也可以從價計征。從量計征的計稅依據是財產數量，即土地或建筑物的面積。從量計征便于管理，不會受到市場數據缺失的限制，但同時稅收不能很好地反應市場的變化。從價計征的計稅依據是財產價值，即房地產的原值或市場價值。從價計征能夠體現稅負公平的特點，能夠從稅收中體現房地產市場的變化，但其征管難度大，對基礎數據要求高，還要求建立相應的評估機構。
32稅率的確定方式
稅率由中央政府還是地方政府制定，需要根據具體國情具體判斷。比如美國，其稅率幅度由州政府制定，但其地方政府可以在州政府規定的范圍內設定最后稅率。類似我國現有的房產稅，有的國家對不同用途的房地產設定了不同稅率，如加拿大住宅用房地產的稅率僅有商業、工業用房地產稅率的1/2。
33減免稅政策
減免稅主要針對特定房產所有權和特定財產用途的豁免。前者可以是針對國家和政府擁有的房地產，后者則可以是諸如針對教育、文化、宗教等方面的房地產。
34市場價值的評估方法、評估技術手段、評估周期
為了體現稅負公平的原則，部分國家采用從價計征的方法征收房地產稅。房地產的市場價值評估主要有3種方法：市場比較法、成本法和收益法。為完成稅收需要，實現短時間內對大量房地產的評估，從價征稅的國家通常采用批量評估的辦法，其建立了較為完善的與地理信息系統相結合的計算機批量評估系統（CAMA）。為了反映房地產市場價值的波動，各國會考慮定期或不定期重估房地產的市場價值，同時使得稅負更加公平合理。
35評估及征管機構以及爭議處理
在房地a稅的稅款核定環節，由于國情不同，世界各國對評估標準的設置并無定式。如德國，哥倫比亞，肯尼亞等國由地方制定評估標準；而英國、墨西哥等則由中央制定評估標準。各國在建立房地產稅評估征稅制度的同時，還建立起了相應的評估爭議處理機制。
4對新房地產稅的建議
41加快房地產稅制改革進程
盡管我們已經知道房地產稅改革的完成已為時不遠，但我們仍然希望新的房地產稅方案能夠早日出臺，早日發揮它應有的功用。
42科學設置房地產稅制各項要素
對國外在房地產稅探索的經驗和教訓要予以一定的重視。希望我國的房地產稅改革能夠少走彎路，不走彎路，用較小的代價就能達到預期的效果。
43對房地產稅的現存問題予以充分考慮并在新稅制中得以體現
我們希望房地產稅稅制的改革是充分的、合理的、有效的，能夠緩解當下的社會矛盾，能充分發揮其在宏觀調控方面的作用。
參考文獻：
[1]北京市地方稅務局課題組房地產稅改革的國際借鑒及建議[J].稅務研究，2005（1）
第9篇：房地產稅范文
第一，房地產稅改革可以很好的解決很多稅費方面的問題。改革最重要內容是稅收代替收費，這樣德牧的是為了解決現在房地產市場亂收費的問題，一個房地產稅收形成的有很多的稅種，這些稅種作為地方稅體系的輔助稅。第二，房地產稅轉型改革可以監官各個地方政府的財政收入和支出。從房地產收入的所有房地產稅的形式直接向地方政府財政預算提供，形成詳細的房地產稅收和支出數額的項目，根據房地產稅收利益多的規定，房地產稅收入基本滿足的城市基礎設施建設需求。我們還要防當地政府把房地產收入作為一個有利可圖的對象，亂收費，隨隨便便浪費的情況發生。還有就是，房地產稅改革對房地產市場的健康發展是非常有利的。房地產稅可分為流轉稅和保有環節這兩種稅。通過對房地產稅的科學設計，如增加土地溢價來積累增值稅，可以避免房地產市場的投資投機行為，削弱了一些地產商的利潤，抑制房價過熱，這樣可以更好的讓房地產市場走向可持續發展的道路。據財政稅收方面的說法，在稅收過程中政府應該在對有效性和公平性進行一個保證。雖然許多的情形下，效率和公平這兩個方面雖然很多時候不能同時做到。但是我們應該發揮我們最大的能力來做到，在進行對房地產稅的過程中發現的不好的問題，我們應該制定相關的法律法規，并努力使房地產稅制改革的更有效率與更為公平。建立一個全新的房地產稅制。中國應該對房地產投資，貿易，職業，收入等各個環節都進行征稅，形成許多環節稅，實現財產稅制度的功能互補。保持征收房地產稅，這樣就能有效的解決以前的那種不合理的條件，也可以加速房地產的循環。完善相關的稅收法律法規。調節稅取消不合理和不合法的收費項目來減少現在交稅的負擔。中國房地產的發展過程和交易環節稅費是非常復雜的，稅收成本縮減稅收嚴重混亂。負責城市建設和房地產行業的費用有幾十個，這當中不乏有很多一些不合法律法規的收費，究其根底還是這方面的法律法規還不健全，房地產是收入的不足的一個重要組成部分，將使地方財政收入的減少，當地政府可以靈活調整物業費、房產稅改變財政收入，這不可避免地會出現亂收費的現象。完善房地產價格評估，房地產評估系統。另一方面，保持房地產價格評估方法，并逐漸形成了一套符合我國房地產估價理論和房地產稅評估方法體系的實際情況，為測量提供科學依據;另一方面，稅務部門內部培訓的專業評估人員，增加對房地產稅的征收力度。通過專業人員對房地產價格的估價，以實際數據做出判斷，這樣就對住房稅收制定有效的措施。稅收應簡化，統一系統內部和外部的。簡化稅收不僅有利于有效的計征，但也降低了房地產稅，從而引起納稅人的熱情。
此外，團結稅收促進公平和提高效率。將“明租，正稅，清費”的基本方向的房地產稅制改革產生效應。加大稅法宣傳。懲治偷稅、逃稅行為，提高納稅意識。一些房地產企業納稅申報，有房屋的土地，偽造或高估了開發成本，對隱藏收入的行為方式應該加大處罰。稅收宣傳工作應是稅務機關日常工作的重要組成部分，稅務機關應當通過媒體和其他方式，以稅法宣傳為工作，讓所有人知道納稅是公民應盡的職責，偷稅，逃稅將受到懲罰。偷稅，逃稅不僅影響財政收入，也會影響到房地產市場，從而使房地產稅的效果大打折扣。因此，在稅務機關不能忽視。提高地方政府公共預算的透明度。房地產稅是一種“稅”，要體現互利的原則。通過房地產稅制改革，提高房地產的收入，基本上能滿足需求的城市基礎設施建設。在預算，用于基礎設施建設的房地產稅，房地產稅和基礎設施支出緊密相連，因此可以有效地促進房地產市場良性發展。讓納稅人真正理解財政支出的使用。此外，為了提高公共預算的透明度，加強房地產稅收監管，讓納稅人的信任，以確保房地產稅。畢竟，中國是一個幅員遼闊人口眾多的國家，多民族的文化，特定的局部差異也很大，房地產市場是非常復雜的，和房地產本身是一個非常強大的相關產業，可以說多米諾。房地產稅制改革作為對規范房地產市場的全面發展和關鍵環節的有序發展，需要實事求是，具體結合本地市場的發展，以點到面，積極推進稅制改革的認真，真正實現了房地產市場和繁榮有序發展。
本文作者：張振洋工作單位：成都電子科技大學
